북아현2구역 조합원 1,235명 중 424명은 재개발이 끝나면 집을 두 채 받을 수 있는 대상이었습니다. 서대문구가 10월 19일 이 구역 관리처분계획인가에 붙였던 조건을 전부 직권취소했다고 조합에 알렸는데, 그 조건은 착공 전까지 두 채를 포함해 분양신청을 다시 받고 변경인가를 신청하라는 내용이었습니다.
다만 집 두 채(1+1)가 되살아난 것은 아닙니다. 구청의 요구가 없어졌을 뿐, 조합이 다시 총회에서 의결하기 전에는 지금 계획에 두 채가 없습니다. 이 글은 북아현2구역에서 무슨 일이 있었는지를 따라가면서, 1+1이 무엇이고 앞으로도 가능한지, 비슷한 갈등이 또 나올지를 정리합니다.
1+1이란, 재개발 조합원이 집 두 채를 받는 방법
원칙은 한 사람이 1주택입니다. 도시정비법 제76조 제1항 제6호는 한 세대나 한 사람이 주택이나 토지를 여러 개 갖고 있어도 1주택만 공급한다고 정합니다.
예외가 제7호 라목입니다. 종전자산 가격이나 종전 주택의 전용면적 범위 안에서 2주택을 공급할 수 있다고 되어 있습니다. 조건이 두 가지 붙습니다.
- 두 채 중 한 채는 전용 60㎡ 이하여야 합니다.
- 60㎡ 이하로 받은 집은 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 팔 수 없습니다. 증여도 안 됩니다.
여기서 눈여겨볼 단어가 ‘할 수 있다’입니다. 법이 조합원에게 두 채를 받을 권리를 준 것이 아닙니다. 조합이 관리처분계획에 넣어야 가능한 선택지입니다. 서대문구도 4월 인가 때 법상 조합원 2주택 공급은 사업시행자 재량이라는 점을 인정했습니다.
두 채를 받는 조합원은 이주비 대출 이자 지원에서도 달라집니다. 이 부분은 재개발 이주비 대출 이자 글에서 따로 정리했습니다.
북아현2구역에서는 왜 두 채가 없어졌나
한국경제와 아주뉴스, 하우징워치 보도를 시간순으로 이으면 이렇습니다.
- 2022년 5~7월 분양신청은 두 채를 받는 것을 전제로 접수했습니다.
- 2023년 4월 총회에서 추가로 받는 한 채의 가격을 일반분양가의 90%로 정했습니다.
- 서대문구는 추가 한 채에도 조합원분양가를 적용해야 한다는 공문을 여러 차례 보냈습니다.
- 두 채 대상이 아닌 조합원들은 반대했습니다. 조합원분양가를 적용하면 사업성이 떨어지고 분담금이 늘어난다는 이유였습니다.
- 2024년 1월 27일 총회에서 추가 한 채 공급 취소가 가결됐습니다. 전체 조합원 1,235명 중 두 채 대상은 424명이었습니다.
쟁점은 결국 가격이었습니다. 추가로 받는 집을 얼마에 줄 것인지가 법에 없습니다. 조합원분양가(전용 59㎡ 기준 5억원대 초반이라는 노량진4구역 사례처럼 일반분양가보다 훨씬 낮은 가격)로 주면 그만큼 일반분양에서 받을 돈이 줄어듭니다. 그 부담은 두 채를 받지 않는 조합원의 분담금으로 돌아옵니다.
법원은 조합 손을 들어줬는데, 구청이 다시 제동을 걸었다
취소에 반발한 조합원들이 소송을 냈습니다. 법률신문에 따르면 서울고등법원 행정3부는 ‘2025년 11월 27일 2025누6452 판결’에서 항소를 기각했습니다. 1심은 ‘2024구합65744 판결’입니다. 재판부는 관리처분계획을 승인하는 총회 결의가 아직 성립하지 않은 상태라 조합원에게 두 채를 받을 구체적 권리가 생겼다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 두 채를 받을 수 있다는 추상적 가능성만으로 재산권이 본질적으로 침해됐다고 볼 수 없다는 판단도 있었습니다.
그런데도 구청은 인가를 쉽게 내주지 않았습니다. 하우징워치는 2026년 2월 서대문구가 근거로 든 수치를 전했습니다.
- 두 채 대상 조합원 424명의 종전자산 출자 비율은 54%입니다.
- 조합 계획에서 이들에게 돌아가는 분양건축물 배분 비율은 37%입니다.
- 두 채를 반영하면 배분 비율이 46%로 약 9%포인트 올라갑니다.
한마디로 땅과 건물을 더 많이 낸 사람들이 낸 만큼 받지 못하는 구조라는 지적이었습니다. 이 수치는 구청이 산정한 값입니다.
구청은 결국 4월 23일 관리처분계획을 인가하면서 조건을 붙였습니다. 한국경제와 디벨로퍼뉴스에 따르면 착공 전까지 2주택을 포함한 분양신청을 다시 받고, 관리처분변경계획을 세워 변경인가를 신청하라는 내용입니다.
조합은 9월 임시총회에서 이 조건의 취소를 요청하는 안과 취소 소송을 추인하는 안을 올렸습니다. 참석 1,115명 중 1,030명(92.4%)과 1,017명(91.2%)이 찬성했습니다. 조합 관계자는 이 의결이 두 채 공급 자체를 취소하는 것이 아니라 인가 조건을 정리하는 절차이며, 두 채를 할지는 총회가 결정할 사안이라고 말했습니다.
10월 19일 직권취소, 무엇이 바뀌었나
서대문구가 보낸 공문은 이렇습니다. 인가 당시 부과한 조건의 적법성과 타당성을 법령과 판례 등에 따라 검토한 결과, 「행정기본법」 제18조제1항에 따라 조건 전체를 2026년 10월 19일자로 직권취소했다고 밝혔습니다.
바뀐 것과 그대로인 것을 나누면 이렇습니다.
- 바뀐 것: 착공 전 2주택 분양신청 재접수와 변경인가 신청 의무가 사라졌습니다.
- 그대로인 것: 4월 23일 관리처분계획인가의 효력은 유지됩니다. 4월 29일 고시의 정정사항도 없습니다. 권고사항은 취소 대상이 아닙니다.
구청이 취소 사유를 따로 설명하지는 않았습니다. 공문에는 ‘법령과 판례 검토’라고만 적혀 있습니다. 앞서 본 판결과 구청 스스로 인정한 재량 때문에, 조합의 재량 사항을 인가 조건으로 강제하기 어렵다고 본 것으로 읽힙니다. 이는 해석이고, 구청이 밝힌 이유는 아닙니다.
조합 입장에서는 이주(2026년 11월 9일~2027년 3월 8일) 전에 걸림돌이 치워진 셈입니다. 변경인가 때문에 일정이 밀릴 부담이 줄었다는 의미입니다.
다른 재개발에서도 같은 일이 벌어지고 있다
북아현2구역만의 일이 아닙니다. 같은 구조의 갈등이 곳곳에 있습니다.
- 노량진4구역(동작): 뉴스핌에 따르면 2022년 관리처분 때는 추가주택도 조합원분양가를 적용하기로 했습니다. 최근 대의원회에서 전용 59㎡에 예상 일반분양가 19억원의 60%인 11억4,000만원을 적용하기로 했습니다. 지금 잠정 조합원분양가는 5억원대 초반입니다. 조합원 372명 중 두 채 대상은 78명이고, 조합은 가격 분쟁에 대비해 350억원 유보금을 편성했습니다.
- 흑석11구역(동작): 추가 59㎡를 일반분양가의 95%로 정하자 조합원 44명이 2022년 관리처분 취소 소송을 냈습니다. 일반 조합원분양가와의 차이는 1억600만원~1억3,500만원입니다.
- 서울행정법원 2026년 8월 14일 판결: 디벨로퍼뉴스 보도에 따르면 동작구 한 재개발의 두 채 조합원 34명이 낸 소송을 법원이 모두 기각했습니다. 도시정비법은 2주택 공급을 허용할 뿐 추가주택을 조합원분양가로 하라고 정하지 않았으니, 가격은 조합 재량이라는 판단이라고 합니다.
앞으로 1+1은 가능할까 (예상)
법은 계속 허용합니다. 다만 새로 넣으려는 조합에게는 허들이 높아졌습니다. 아래는 예상입니다.
1) 가격 기준을 분양신청 전에 못 박지 않으면 분쟁이 납니다. 북아현2구역도 노량진4구역도 처음 약속과 나중 가격이 달라지면서 터졌습니다. 공사비와 금융비가 오르면 추가주택에 일반분양가 몇 %를 받을지 다시 따지게 됩니다.
2) 조합이 ‘1+현금’을 택할 이유가 생깁니다. 도시정비법 제89조는 분양받은 집의 가격과 종전자산 가격의 차이를 청산금으로 이전고시 후에 지급하도록 합니다. 땅과 건물을 많이 낸 조합원이 한 채만 받으면, 차액은 청산금으로 받습니다. 조합은 그 세대를 일반분양가 전액으로 팔 수 있으니 분양수입이 늘고, 두 채를 받지 않는 조합원의 분담금 부담도 줄어듭니다.
반대편에서 보면 사정이 다릅니다. 대상 조합원에게는 두 채를 받는 것보다 몫이 줄 수 있고, 청산금은 이전고시 후에 받으니 현금을 쥐는 시점도 늦습니다. 서대문구가 문제 삼은 형평성(출자 54%, 배분 37%)을 청산금으로 메우는 방식이 될 텐데, 금액은 구역마다 다릅니다.
3) 효과 자체가 모든 조합원에게 좋지 않다는 분석도 있습니다. 뉴스핌 보도에 따르면 서울시립대 남진 교수 연구진의 연구에서 대형 평형 비율이 61%인 사업장은 1+1을 적용하면 대형주택 소유자의 경제적 이익이 현재가치 기준 약 30% 늘고, 중·소형주택 소유자는 약 6% 줄었다고 합니다. 공사비와 설계비 등이 3~9% 오르면 두 채를 택한 대형주택 소유자의 이익도 평균 약 3,000만원 줄어든다고 합니다.
파이낸셜뉴스는 업계 관계자의 말을 빌려 비용과 세금이 오르면서 1+1이 사실상 사라지고 있다고 전했습니다.
정리하면 이렇습니다.
- 북아현2구역은 총회가 다시 올리지 않는 한 1+1 없이 이주(11월 9일~)로 가는 경로가 가장 가능성이 큽니다.
- 조합이 재상정하면 분양신청 재접수와 변경인가로 일정이 늦어지고, 두 채를 받지 않는 조합원의 분담금 논란이 다시 불붙을 수 있습니다.
- 다른 사업장은 분양신청 후 가격 기준이 바뀌는 구역에서 비슷한 갈등이 반복될 것으로 예상합니다.
내 구역은 어떻게 확인할까
재개발 구역 조합원이라면 아래 세 가지를 보시면 됩니다.
- 분양신청 안내문(공고문): ‘2주택 공급’ 항목이 있는지, 있다면 추가주택 가격 기준이 ‘조합원분양가’인지 ‘일반분양가의 몇 %’인지 확인합니다.
- 정관: 2주택 공급 조항과 가격 결정 방식이 정관에 있는지 봅니다. 파이낸셜뉴스에 따르면 북아현2구역 소송에서 법원은 조합 정관과 총회 결의에 1+1 규정이 없었다는 점을 들어 조합 절차가 유효하다고 봤습니다.
- 총회 의결서: 추가주택 가격 기준이 총회에서 의결된 적이 있는지, 그 뒤 설계변경이나 공사비 변경 때 다시 의결됐는지 확인합니다.
조합원 지위나 분양 자격은 구역마다 사정이 달라 조합 사무실이나 구청 도시개발과에서 확인하시는 것이 정확합니다.
자주 묻는 질문
Q. 북아현2구역 1+1이 다시 살아나나요?
구청의 인가 조건이 취소됐을 뿐, 조합이 총회에서 다시 의결하기 전에는 계획에 없습니다. 조합 관계자는 두 채를 할지 총회가 결정할 사안이라고 했습니다.
Q. 1+1로 받는 작은 집은 바로 팔 수 있나요?
전용 60㎡ 이하로 받은 집은 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 매매, 증여 등을 할 수 없습니다(도시정비법 제76조제1항제7호 라목).
Q. 두 채를 받는 조합원은 누구인가요?
종전자산 가격이나 주택 전용면적이 큰 조합원이 대상이 됩니다. 법은 가격의 범위 또는 종전 주택 전용면적 범위 안에서 2주택을 공급할 수 있다고 하고, 세부 기준은 조합의 관리처분계획이 정합니다.
Q. 두 채를 안 받으면 남는 몫은 어떻게 되나요?
분양받은 집 가격이 종전자산 가격보다 낮으면 차액을 청산금으로 받습니다. 지급 시기는 이전고시 후입니다(제89조).
한 줄 정리
북아현2구역에서 벌어진 일은 ‘집 두 채’가 아니라 ‘두 번째 집을 얼마에 줄 것인가’를 둘러싼 싸움이었습니다. 이 기준이 정해지지 않은 구역에서는 앞으로도 같은 일이 반복될 수 있습니다.
같이 읽어볼만한 글
- 재개발 이주비 대출 이자, 1주택자는 1,800만원 덜 내고 집 두 채면 0원
- 노량진뉴타운 재개발, 8개 구역은 지금 어디까지 왔나
- 흑석뉴타운 재개발, 흑석9구역 마감재 논란과 11구역 비교
참고 자료
- 서대문구, 「관리처분계획인가 조건사항 직권취소 알림」(도시개발과-9143, 2026.10.19.)
- 국가법령정보센터 도시 및 주거환경정비법 제76조, 제89조
- 법률신문, 「북아현2구역 재개발, 2심도 ‘1+1 분양 취소한 관리처분 유효’」(2025.11.29)
- 하우징워치, 「”출자 형평성, 1+1 분양 재고해야”…북아현2구역 관처 향방은」(2026.2.14)
- 아주뉴스, 「북아현2구역 조합 ‘1+1 공급 취소’ 의결 관리처분인가 차질···사업 지연 불가피」(2024.1.28)
- 한국경제, 「서대문 북아현2구역 이주·철거만 남아」(2026.4.24)
- 디벨로퍼뉴스, 「북아현2구역, 구역지정 18년 만에 이주…’1+1′ 조건도 정리 나선다」, 「1+1 추가주택도 조합원분양가로 달라 소송 패소」(2026.8.19)
- 뉴스핌, 「노량진4구역이 쏘아올린 ‘1+1 분양’」(2026.9.27)
- 파이낸셜뉴스, 「재개발 사업성 흔드는 ‘1+1 분양’ 퇴장 수순」(2025.11.30)
- 파이낸셜뉴스, 「[단독] ‘1+1 분양 취소 적법’ 법원 판단에도…서대문구, 북아현2 제동」(2026.2.9)
- MTN, 「[단독] 북아현2구역 ‘1+1 분양’ 갈등 일단락…서대문구, 인가 조건 직권취소」(2026.10.19)
