서울 25개 구에서 2026년 7~9월에 새로 맺은 아파트 전세 계약을 같은 단지·같은 면적 매매가와 맞춰 보니, 전세가율이 70%를 넘은 곳은 1,800곳 중 58곳(3.2%)이었습니다. 전체 중위값은 52.2%였습니다.
숫자만 보면 서울 아파트 전세는 대체로 여유가 있어 보입니다. 같은 방식으로 서울 오피스텔 89곳을 계산하면 중위값이 90.0%이고, 70%를 넘는 곳이 78곳(87.6%)이었습니다. 그리고 전세사기 예방은 전세가율 하나로 끝나지 않습니다. 서울시 안내서도 전세가율 60%인 집(매매 2억원, 전세 1.2억원)이 근저당 1억원 때문에 위험해지는 사례를 듭니다.
그래서 이 글은 세 가지를 순서대로 다룹니다. ① 서울 아파트·오피스텔 전세가율을 직접 집계한 표와 계산법, ② 전세사기 유형 4가지와 계약 전에 멈춰야 하는 신호, ③ 계약 뒤에 남는 위험과 전세보증보험 가입 조건 계산법입니다. 등기부 보는 법과 특약은 월세 계약 전 확인할 것에서 이미 정리했으니, 여기서는 줄이고 넘어갑니다.
서울 25개 구 전세가율, 같은 단지끼리 맞춰 보니
아래 표는 구별 전세가율 중위값입니다. 중랑·금천·강북이 60%를 넘었고, 강남·용산·서초는 40% 안팎이었습니다.
표 1. 서울 25개 구 아파트 전세가율 (2026년 7~9월 신규 전세 계약 기준)
| 구 | 비교한 단지·면적 수 | 전세가율 중위값 | 70% 이상 비율 |
|---|---|---|---|
| 중랑 | 39 | 63.7% | 7.7% |
| 금천 | 23 | 63.1% | 21.7% |
| 강북 | 27 | 61.0% | 11.1% |
| 은평 | 62 | 59.8% | 4.8% |
| 구로 | 79 | 59.6% | 7.6% |
| 성북 | 101 | 59.1% | 4.0% |
| 관악 | 52 | 59.1% | 3.8% |
| 도봉 | 51 | 58.4% | 9.8% |
| 서대문 | 72 | 55.7% | 2.8% |
| 동대문 | 87 | 54.9% | 5.7% |
| 강서 | 105 | 54.7% | 1.9% |
| 양천 | 73 | 54.2% | 2.7% |
| 노원 | 162 | 53.7% | 1.9% |
| 종로 | 7 | 51.9% | 0.0% |
| 중구 | 29 | 50.6% | 3.4% |
| 영등포 | 105 | 49.9% | 1.9% |
| 동작 | 104 | 49.2% | 0.0% |
| 강동 | 103 | 46.9% | 1.0% |
| 마포 | 105 | 45.9% | 1.9% |
| 광진 | 56 | 45.6% | 0.0% |
| 성동 | 112 | 43.9% | 0.0% |
| 송파 | 103 | 42.9% | 1.0% |
| 서초 | 42 | 42.3% | 7.1% |
| 용산 | 36 | 40.4% | 2.8% |
| 강남 | 65 | 34.8% | 3.1% |
표를 만들면서 눈에 띈 점이 두 가지 있습니다.
첫째, 구 평균이 낮아도 개별 단지는 다릅니다. 중위값이 34.8%로 가장 낮은 강남에도 70%를 넘는 조합이 2곳 있었고, 서초는 중위값이 42.3%인데 70% 이상 비율이 7.1%로 구로(7.6%)와 비슷한 수준이었습니다. 내 집이 속한 구의 평균이 아니라 내 집 자체를 따져야 하는 이유입니다.
둘째, 70% 이상 비율이 가장 높은 곳은 금천(21.7%)입니다. 비교 대상 23곳 중 5곳이 70%를 넘었습니다. 곳수로는 구로가 6곳으로 가장 많았고, 금천·도봉·동대문이 5곳씩이었습니다.
이 집계는 어떻게 계산했나
- 자료: 국토교통부 아파트 매매 실거래가와 아파트 전월세 실거래가(공공데이터포털 Open API), 2026년 10월 7일 조회
- 기간·범위: 2026년 7~9월 계약, 서울 25개 자치구 (경기·인천은 제외)
- 제외한 데이터: 해제(취소) 신고된 매매 1,242건, 월세가 낀 계약, 갱신계약. 갱신계약은 보증금이 과거 시세 기준이라 현재 전세가율을 낮춰 보이게 하므로 신규 계약만 썼습니다.
- 쓴 표본: 취소를 뺀 매매 17,088건, 신규 전세 17,346건
- 계산 방식: 구·법정동·단지명·전용면적(소수점 반올림)이 같은 것끼리 묶고, 그 안에서 매매 2건 이상과 전세 2건 이상이 모두 있는 1,800개 조합만 남겼습니다. 조합별로 전세 보증금 중위값을 매매가 중위값으로 나눠 전세가율을 구했고, 구별 값은 그 구 조합들의 중위값입니다.
- 한계: 아파트만 포함합니다. 9월 계약은 신고기한(30일) 때문에 일부가 아직 반영되지 않았습니다. 층·향·동에 따른 가격 차이는 반영하지 못했고, 석 달 안에 매매와 전세가 둘 다 거래된 단지만 대상이라 거래가 드문 단지는 빠졌습니다.
아파트 집계의 가장 큰 한계는 피해가 많은 유형이 빠졌다는 점입니다. 2024년 12월 말까지 전세사기피해지원위원회가 피해로 결정한 25,578건을 주택 유형별로 나눈 통계를 보면 다세대주택이 30.6%, 오피스텔이 20.8%, 다가구주택이 18.1%로 합쳐서 약 70%이고, 아파트는 14.5%였습니다. 오피스텔은 바로 아래에서 따로 계산했습니다. 다가구는 국토교통부 실거래 자료에 건물을 특정할 수 있는 정보(지번 일부가 가려져 있고 전월세 자료에는 지번이 없습니다)가 없어 같은 방식으로 집계하지 못했고, 다세대·연립은 이번 집계에 넣지 못했습니다.
오피스텔은 70% 기준을 대부분 넘습니다
같은 방법으로 서울 오피스텔을 계산하면 아파트와 정반대 결과가 나옵니다. 비교 가능한 89개 조합의 전세가율 중위값은 90.0%였고, 70% 이상이 78곳(87.6%), 80% 이상이 70곳(78.7%), 90% 이상이 44곳(49.4%)이었습니다. 전세 중위 보증금이 매매 중위가보다 높은 곳(전세가율 100% 이상)도 18곳(20.2%)이나 됐습니다.
표 2. 서울 오피스텔 전용면적대별 전세가율 (2026년 7~9월 신규 전세 계약 기준)
| 전용면적 | 비교한 오피스텔·면적 수 | 전세가율 중위값 |
|---|---|---|
| 30㎡ 이하 | 60 | 92.6% |
| 30㎡ 초과 60㎡ 이하 | 20 | 85.8% |
| 60㎡ 초과 | 9 | 77.3% |
작은 면적일수록 전세가율이 높았습니다. 소형 오피스텔은 매매가가 낮아서 전세 보증금이 조금만 올라도 비율이 크게 뛰는 구조로 예상됩니다. 전세가율이 높다고 모두 사기라는 뜻은 아닙니다. 다만 서울시 안내 기준(70%)으로 보면 서울 오피스텔 전세는 대부분이 주의 구간에 있고, 뒤에서 설명하는 HUG 보증보험 가입 요건(보증금 + 선순위채권이 주택가격의 90% 이하)으로 보면 전세가율 90%인 집은 근저당이 한 푼도 없어야 한도에 닿습니다. HUG가 인정하는 주택가격은 실거래 중위값과 다를 수 있어 단정할 수는 없지만, 오피스텔은 전세가율만으로 안심할 수 없는 유형입니다.
오피스텔 분석은 어떻게 계산했나
- 자료: 국토교통부 오피스텔 매매 실거래가와 오피스텔 전월세 실거래가(공공데이터포털 Open API), 2026년 10월 7일 조회
- 기간·범위: 2026년 7~9월 계약, 서울 25개 자치구
- 제외한 데이터: 해제 신고된 매매 건, 월세가 낀 계약, 갱신계약(신규 계약만 사용)
- 쓴 표본: 취소를 뺀 매매 2,587건, 신규 전세 3,124건
- 계산 방식: 구·법정동·오피스텔 이름(띄어쓰기 제거)·전용면적(반올림)이 같은 것끼리 묶고, 매매 2건 이상과 전세 2건 이상이 모두 있는 89개 조합만 남겼습니다. 조합별 전세 중위 보증금을 매매 중위가로 나눴습니다.
- 한계: 거래가 활발한 대단지 위주라 표본이 적고(구별 비교는 하지 않았습니다), 이름 표기가 다르게 신고된 단지는 매칭에서 빠졌습니다. 주거용·업무용 구분은 자료에 없어 나누지 못했고, 호실별 가격 차이도 반영하지 못했습니다.
전세가율 70% 이하인데도 위험한 이유, 선순위 계산법
서울시 「전세 계약, 두렵지 않아요 전세사기 예방 A to Z」에 따르면 전세가율은 70%를 넘지 않는 것이 안전한 보증금 수준입니다. 다만 이 기준에는 전제가 하나 있습니다. 내 보증금보다 먼저 돈을 받아 가는 사람이 없을 때입니다.
경매가 열리면 은행 근저당과 세금 체납분이 매각대금에서 먼저 빠집니다. 그래서 서울시는 전세가율과 함께 ‘매매가 − 선순위 채권 ≥ 내 보증금’을 따로 확인하라고 안내합니다.
예를 들어 시세 5억원, 보증금 3억원(전세가율 60%)인 집에 근저당 채권최고액이 1.5억원 잡혀 있다고 해 보겠습니다. 5억원에서 1.5억원을 빼면 3.5억원이라 보증금 3억원을 돌려받고도 5,000만원이 남습니다. 근저당이 2.5억원이었다면 2.5억원이 남아 보증금에 5,000만원이 모자랍니다. 전세가율은 똑같이 60%인데 결과가 반대가 됩니다.
계산에 필요한 시세, 근저당, 다른 세입자 보증금은 이렇게 찾습니다.
- 시세: 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 같은 단지·비슷한 면적의 최근 거래 확인. 서울시는 공인중개사 2~3곳에 매매가와 전세가를 물어보라고 권합니다.
- 근저당 채권최고액: 인터넷등기소(iros.go.kr) 등기부 을구. 채권최고액은 실제 대출금보다 20~30% 크게 잡히는 경우가 많습니다(대출 1억원이면 1.2억~1.3억원).
- 다가구주택이면 다른 세입자 보증금: 한 건물이 등기부 하나로 관리돼 다른 세입자의 보증금도 선순위가 될 수 있습니다. 계약 전에는 임대인 동의를 받아, 계약 후에는 신분증과 계약서만 있으면 임대인 동의 없이 확정일자 부여현황을 열람할 수 있습니다.
서울시는 인근 주택보다 보증금이 유독 싼 집이 있으면 그 이유를 먼저 확인하라고 합니다. 급하게 내놓은 집일 수도 있지만 하자가 있거나 사기일 가능성도 있기 때문입니다.
전세사기 유형 4가지, 이 신호가 보이면 계약을 멈추세요
피해 사례를 보면 수법은 달라도 결국 네 갈래로 모입니다. 유형마다 무엇이 신호이고 어떤 서류로 걸러내는지부터 보겠습니다.
표 3. 전세사기 유형별 신호와 확인할 서류
| 유형 | 이런 신호가 보이면 | 확인할 곳 |
|---|---|---|
| ① 깡통전세·시세 부풀리기 | 전세가율이 높음, 보증금이 시세보다 높거나 지나치게 쌈, 임대인이 감정평가서를 먼저 내밂 | 실거래가 공개시스템, 등기부 을구, 안심전세앱 |
| ② 신탁주택 | 등기부 갑구 소유자가 ‘OO신탁’으로 적혀 있음 | 신탁원부, 신탁회사 동의서 |
| ③ 이중·다중계약 | 다른 중개사무소에서는 안 보이는 매물, 빈집, 월세를 찾는데 전세를 강하게 권함 | 확정일자 부여현황, 전입세대 확인서 |
| ④ 권한 없는 사람과 계약 | 소유자가 아닌 가족·중개사가 대신 나옴, 계약금을 소유자 아닌 계좌로 요구 | 위임장, 인감증명서, 소유자와 직접 통화 |
유형 ① 깡통전세·시세 부풀리기: 전세가율과 선순위로 거릅니다
깡통주택은 서울시 안내서 정의로 주택담보대출과 전세 보증금을 합친 금액이 집 시세와 비슷하거나 넘는 주택입니다. 집주인이 집을 팔아도 대출과 전세금을 다 갚지 못할 가능성이 큽니다.
시세 자체를 부풀리는 수법도 있습니다. 임대인이 감정평가서를 내밀며 보증금이 적정하다고 설득하는 경우, 매매가를 일부러 올려 신고한 신축 건물에서 그 가격을 근거로 높은 전세금을 받는 경우가 대표적입니다. 신축은 인근에 비교할 거래가 적어 이런 방식에 더 취약합니다. 서울시 안내서는 신축 빌라처럼 거래 이력이 없으면 주변 시세와 전문가 의견을 함께 참고하라고 합니다.
임대인이 여러 채를 가진 다주택자이거나 법인이라면 한 단계 더 확인해야 합니다. 받은 보증금으로 다른 집을 계속 사들이는 구조라면 시세가 꺾일 때 반환이 한꺼번에 어려워지기 때문입니다. 이런 경우 전세가율과 함께 종부세 등 세금 체납 여부도 봐야 합니다.
유형 ② 신탁주택: 전입신고와 확정일자를 해도 지켜주지 못합니다
신탁은 집주인이 부동산을 신탁회사에 맡겨 관리·처분하게 하는 제도입니다. 등기부 갑구 소유자란에 개인 이름이 아니라 ‘OO신탁 주식회사’가 적혀 있으면 신탁 상태일 가능성이 높습니다.
서울시 안내서에 따르면 신탁된 집은 임대 권한이 신탁회사에 있어서, 신탁회사 동의 없이 위탁자(원래 집주인)와 맺은 임대차는 효력이 매우 제한됩니다. 세입자가 전입신고와 확정일자를 다 갖춰도 신탁회사나 우선수익자(대출 은행)에게 대항할 수 없습니다.
신탁 등기가 보이면 이렇게 합니다.
- 신탁원부를 발급받아 임대 권한이 누구에게 있는지, 우선수익자가 누구인지, 대출금이 얼마인지 확인
- 신탁회사와 직접 계약하거나, 신탁회사 동의서를 받아 두기
- 임대인이 “곧 신탁을 해지한다”고 하면 등기부에 해지가 올라온 것을 확인하기 전에는 잔금을 보내지 않기. 해지 약속일을 특약에 넣고 그날까지 해지가 안 되면 계약을 해제할 수 있게 조건을 겁니다.
서울시는 담보신탁 대부분은 위험하고, 신탁회사가 임대를 관리하는 관리신탁은 오히려 안전할 수 있지만 일반인이 구별하기 어려우니 전문가 도움을 받으라고 안내합니다. 신탁 사실을 숨기거나 “별것 아니다”라고 넘기는 중개사는 신뢰하기 어렵습니다. 서울시 안내서에 따르면 국토교통부도 2024년부터 신탁부동산 중개 때 확인·설명 의무를 강조해 왔고, 이를 어긴 중개사가 업무정지 처분을 받은 사례도 있었습니다.
유형 ③ 이중·다중계약: 확정일자 부여현황이 거의 유일한 방어입니다
한 집을 여러 사람에게 계약하는 수법입니다. 월세로 내놓은 집을 전세로 속여 계약해 보증금을 받고 사라지는 경우, 임대인과 중개사가 공모해 한 집에 여러 명과 계약금을 받고 잠적하는 경우가 있습니다.
법적으로 같은 집에 계약서를 여러 장 쓰는 것 자체를 막을 방법은 없어서, 미리 걸러낼 수 있는 방법은 확정일자 부여현황 확인이 거의 전부입니다. 계약 전에 임대인 동의를 받아 열람하고, 빈집이거나 다른 중개사무소에서는 볼 수 없는 매물이면 더 조심합니다. 수상하면 잔금을 계약한 집 현관 앞에서 임대인과 만나 치르는 방법도 있습니다.
월세를 알아보러 갔는데 전세를 유난히 강하게 권하면 한 번 의심해 볼 만합니다.
유형 ④ 권한 없는 사람과 계약: 신분증이 있어도 서류를 따로 받습니다
소유자의 배우자나 가족이 도장과 신분증을 들고 나와도, 소유자가 계약 사실을 모를 수 있습니다. 이혼 소송 중이거나 가족 사이가 틀어진 경우가 대표적입니다. 이때는 대리권이 없는 계약이 되어 보증금을 받을 상대가 사라집니다. 등기부등본이나 신분증을 위조해 소유자 행세를 하는 경우도 있습니다.
서울시 안내서가 제시하는 확인 순서는 이렇습니다.
- 등기부 소유자와 계약서 임대인의 이름·주소가 같은지 대조
- 대리인이 나오면 위임장(위임 범위 명시), 임대인의 인감증명서와 신분증, 대리인 신분증 확인. 가족이어도 서류는 필수
- 임대인과 직접 통화해 위임 사실 재확인
- 신분증 진위는 정부24나 1382 ARS, 운전면허증은 경찰청 교통민원24에서 확인
- 계약금과 잔금은 임대인 명의 계좌로. 이체 내역이 영수증 역할을 합니다.
사무소 직원이 ‘실장’이라고 소개되면 대부분 중개보조원입니다. 서울시는 계약서 작성은 반드시 공인중개사 책임하에 서명·날인되어야 하고 등록된 인장을 써야 한다고 안내합니다. 서류는 임차인이 직접 인터넷등기소와 정부24에서 발급받는 편이 위조를 피하는 방법입니다.
계약한 뒤에도 남는 위험 세 가지
입주일에 근저당이 잡히는 문제: 대항력은 전입신고 ‘다음 날 0시’부터입니다
세입자가 입주해 전입신고를 해도 대항력은 다음 날 0시에 생깁니다. 그 사이에 임대인이 집을 담보로 대출을 받아 근저당을 설정하면 내 보증금이 은행보다 뒤로 밀립니다. 그래서 계약서를 쓴 날 확정일자부터 받아 두는 것이 좋습니다. 서울시 안내서는 여기에 더해 잔금 직전 등기부를 다시 떼 새 근저당이나 소유자 변동이 없는지 확인하라고 안내합니다. 잔금 시점에는 임대인 동의 없이도 세무서에서 국세·지방세 완납 여부를 확인할 수 있습니다.
국토교통부는 2026년 3월 전세사기 방지 대책에 대항력 발생 시점을 전입신고 처리 즉시로 앞당기는 방안을 넣었습니다. 주택임대차보호법을 고쳐야 하는 사안이라, 개정되기 전까지는 현행 기준인 다음 날 0시를 전제로 움직여야 합니다.
특약만 믿고 잔금을 보내는 문제
“잔금 후 선순위 근저당을 말소한다”는 특약을 넣었는데도 이행이 안 되는 경우가 있습니다. 계약 해제를 통보해도 임대인이 응하지 않으면 법적 절차를 거쳐야 하고, 그동안 보증금은 묶입니다. 특약은 약속일 뿐 이행을 담보하지 않으므로, 서울시 안내서가 권하듯 잔금 지급과 동시에 대출 상환과 말소 서류가 처리되는지 현장에서 확인해야 합니다. 특약 문구 예시는 월세 계약 전 확인할 것에 정리했습니다.
보증금을 못 받은 채 이사하는 문제: 임차권등기명령 먼저
계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사하면 점유를 잃어 대항력이 사라집니다. 이사를 피할 수 없다면 이사 전에 임차권등기명령을 신청하고, 등기부에 임차권이 올라간 것을 확인한 뒤 퇴거해야 합니다. 주택 소재지 관할 지방법원이나 시·군 법원에 신청하고, 등기가 올라가기까지 영업일 기준 3~5일쯤 걸립니다. 임대인이 “먼저 이사 나가면 새 세입자 들어올 때 돌려주겠다”고 말해도 구두 약속만 믿고 나가면 안 됩니다.
전세보증보험 가입 조건, 계약 전에 계산해 보는 법
보증보험은 마지막 안전망입니다. 서울시 안내서에서 보증료를 보증금의 약 0.1~0.2% 수준으로 소개합니다. 예를 들어 보증금 3억원에 연 0.1%라면 2년 보증료가 60만원입니다. 정확한 요율은 신청할 때 달라질 수 있습니다.
HUG(주택도시보증공사) 전세보증금반환보증은 이런 조건을 둡니다.
- 보증 대상 보증금: 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하
- 신청 기한: 신규 계약은 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 절반이 지나기 전
- 가입 요건: 전세보증금 + 선순위채권 ≤ 주택가격 × 90%
- 선순위채권 상한: 주택가격 × 90%의 60% 이내
- 등기부 조건: 경매 신청·압류·가압류·가처분·가등기 같은 권리침해가 없고, 건물과 토지가 모두 임대인 소유일 것
HUG가 안내하는 예시는 이렇습니다. 주택가격 1억원이면 보증한도는 9,000만원이라 전세보증금 9,500만원은 가입할 수 없고 9,000만원은 가능합니다. 전세보증금 4,000만원에 선순위채권 5,500만원이면 선순위가 주택가액의 60%를 넘어 가입이 안 됩니다.
위에서 쓴 예시에 넣어 보겠습니다. 시세 5억원, 보증금 3억원, 근저당 1.5억원이라면 3억원 + 1.5억원 = 4.5억원으로, 5억원 × 90%(4.5억원)와 딱 맞습니다. 선순위 1.5억원도 4.5억원의 60%(2.7억원) 안이라 가입이 가능한 경계선입니다. 근저당이 2억원으로 늘면 5억원이 되어 4.5억원을 넘으니 가입할 수 없습니다. 이 계산은 시세를 5억원으로 놓은 단순 예시이고, 실제로 HUG가 인정하는 주택가격은 주택 유형별 산정 기준에 따라 따로 정해집니다.
계약서에 도장을 찍기 전에 안심전세앱이나 HUG에서 가입 가능 여부를 먼저 조회해 보는 것이 순서입니다. 임대인이 “보증보험 가입된다”고 해서 믿고 잔금을 보냈다가, 입주 뒤 전세가율이 높아 가입이 거절되는 사례도 있기 때문입니다. 가입이 안 되는 집이면 계약을 하지 않거나, “보증보험 가입이 안 되면 계약을 해제한다”는 조건을 특약에 넣는 쪽이 안전합니다.
국토교통부는 6월에 안심전세앱을 개편해 9월부터 ‘전세 계약 위험진단 서비스’를 제공한다고 발표했습니다. 불법건축물 여부와 시세 대비 보증금·선순위 보증금을 ‘안전·주의·위험’으로 보여주고, 임대인의 체납·신용 정보는 임대인 동의가 있어야 볼 수 있습니다.
전세사기 예방 자주 묻는 질문
Q. 전세가율 몇 %부터 위험한가요?
서울시 안내서는 70%를 넘지 않는 것을 안전한 보증금 수준으로 봅니다. 앞의 집계에서는 서울 아파트의 중위값이 52.2%였고 70%를 넘는 곳은 3.2%였지만, 오피스텔은 중위값이 90.0%였고 87.6%가 70%를 넘었습니다. 다만 전세가율이 낮아도 선순위 근저당이나 다른 세입자 보증금이 크면 위험하므로 ‘매매가 − 선순위 채권 ≥ 내 보증금’도 함께 봐야 합니다.
Q. 등기부에 신탁이 있으면 무조건 계약하면 안 되나요?
무조건은 아닙니다. 신탁회사가 임대를 관리하는 관리신탁이거나, 신탁원부로 임대 권한과 동의 여부를 확인하고 신탁회사와 직접 계약하는 방식이면 가능성이 있습니다. 다만 일반인이 구별하기 어려워 서울시는 전문가 확인을 권합니다. 확인이 어렵다면 계약 대상에서 빼는 편이 안전합니다.
Q. 전세보증보험에 가입하면 다른 확인은 안 해도 되나요?
보증보험은 계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때를 대비하는 장치이고, 가입 자체가 안 되는 집도 있습니다. 가입 가능 여부를 계약 전에 확인하는 것이 첫 번째이고, 가입한 뒤에도 전입신고와 확정일자는 따로 챙겨야 합니다.
Q. 이미 계약했는데 뒤늦게 이상하다면 어떻게 하나요?
먼저 등기부를 새로 떼고, 확정일자 부여현황과 전입세대 확인서로 내 순위를 확인합니다. 서울시 전월세종합지원센터(02-2133-1200~1208), 대한법률구조공단(132), 한국부동산원 임대차 상담(1644-5599)에서 상담받을 수 있습니다. 전세사기피해자 지원 특별법은 2027년 5월 31일까지 연장돼 있고, 2025년 5월 31일 이전에 처음 임대차 계약을 맺은 임차인이 대상입니다.
정리: 전세가율만으로는 부족하고, 선순위와 서류까지 봐야 합니다
국토교통부 발표에 따르면 2026년 7월까지 전세사기 피해자로 결정된 사례는 누적 40,278건이고, LH가 매입한 피해주택은 10,256가구입니다. 피해자 결정과 피해주택 매입은 지금도 계속되고 있습니다.
전세사기 예방에 쓸 수 있는 순서는 단순합니다. 전세가율을 계산해 70% 넘는지 보고, 등기부 을구의 근저당과 다가구라면 다른 세입자 보증금을 더해 선순위를 뺍니다. 갑구에 ‘신탁’이 보이면 신탁원부를 확인하고, 임대인이 소유자 본인이 맞는지 서류를 대조해서 확실하게 확인합니다. 마지막으로 보증보험 가입이 되는 집인지 계약 전에 조회합니다.
전세가율이 낮으면 안심해도 될까요?
이번 집계에서 아파트는 70%를 넘는 곳이 3.2%였고 오피스텔은 87.6%였지만, 선순위와 신탁, 권한 문제는 전세가율과 상관없이 생깁니다. 숫자는 집을 거르는 첫 단계이고, 서류가 계약을 지켜 줍니다.
“전세가율은 체온 재기이고, 선순위와 서류 확인은 정밀검진이다.”
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참고자료
- 서울특별시, 「전세 계약, 두렵지 않아요 전세 사기 예방 A to Z」(2025.9 발행, 법령은 2025.5 기준) — 서울주거포털
- 주택도시보증공사 — 전세보증금반환보증 상품개요 / 자주하는 질문 (2026년 10월 7일 조회)
- 국토교통부·공공데이터포털, 아파트 매매 실거래가·아파트 전월세 실거래가 Open API (2026년 10월 7일 조회, 자체 집계)
- 이투데이 — 전세사기 피해자 4만 명 넘었다, LH 피해주택 매입도 1만 가구 돌파(국토교통부 2026.8.7 발표 인용)
- 뉴시스 — 임대인 편법 대출 막는다…’전입신고 즉시’ 대항력 효력 추진(2026.3.10)
- 아주경제 — 전세 계약 전 ‘위험신호’ 한눈에…안심전세앱 9월 개편(2026.6.18)
- SBS Biz — 전세사기 특별법, 2027년 5월 31일까지 연장
- 법무부 — 주택임대차표준계약서
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