여의도 시범·성수2지구 단독입찰, 2조 원 정비사업에 경쟁이 사라진 이유

작성 2026년 9월 25일 · 최종 업데이트 2026년 9월 25일

여의도 시범아파트 재건축(예정 공사비 약 2조1,616억 원)은 시공사 입찰을 두 번 했는데 두 번 모두 삼성물산 한 곳만 들어왔습니다. 성수2지구 재개발(약 2조137억 원)도 8월 31일 입찰에 DL이앤씨 한 곳만 응찰해 유찰됐습니다. 여의도 시범은 수의계약으로 넘어가 10월 16일 토지등소유자 전체회의에서 최종 결정됩니다.

2조 원짜리 사업인데 왜 아무도 맞붙지 않았을까요?

짧게 답하면, 공사비가 낮아서라기보다 사업이 너무 커서 싸우는 비용이 크기 때문일 가능성이 높습니다. 이유는 네 가지로 정리됩니다.

사업이 클수록 입찰보증금과 금융 부담이 커진다
수주전에서 지면 설계·홍보·금융 제안에 쓴 돈을 돌려받기 어렵다
계약한 뒤에도 공사비와 분양시장이 흔들릴 위험이 있다
서울 핵심지 물량이 한꺼번에 많아 한 곳을 놓고 싸울 필요가 줄었다

이 두 곳만의 일도 아닙니다. 서울 정비사업의 경쟁입찰 비율은 2021년 50%에서 2025년 16%까지 떨어졌습니다. 아래에서는 두 사업장의 입찰 과정, 성수 4개 지구와 여의도 시범을 놓고 직접 계산한 가구당 공사비, 그리고 수의계약을 앞둔 조합원이 확인할 것을 차례로 정리합니다.

여의도 시범아파트, 7곳이 설명회에 왔는데 입찰은 1곳

여의도 시범아파트는 영등포구 여의도동 50번지 일대 1,584가구를 헐고 지하 6층~지상 59층, 21개동, 2,491가구로 다시 짓는 사업입니다. 조합 대신 신탁사인 한국자산신탁이 사업시행자를 맡고 있습니다.

서울시 정비사업 정보몽땅에 올라온 입찰공고를 보면 조건이 가볍지 않습니다. 5월 15일 공고됐고, 입찰보증금은 현금 500억 원(보증보험 증권 불가), 여러 건설사가 함께 들어오는 공동도급은 금지였습니다.

위클리한국주택경제에 따르면 첫 현장설명회에는 7개 건설사가 참석했습니다.

GS건설
대우건설
HDC현대산업개발
호반건설
금호건설
제일건설
삼성물산

그런데 8월 25일 마감한 본입찰에 제안서를 낸 곳은 삼성물산뿐이었습니다. 9월 3일 다시 연 현장설명회에도 삼성물산만 나왔습니다.

이후 절차는 이렇습니다.

두 번 유찰
↓
수의계약 전환, 삼성물산 우선협상대상자 지정
↓
10월 16일 토지등소유자 전체회의 투표로 최종 선정

예정 공사비는 3.3㎡당 1,150만 원(부가세 제외)입니다.

여의도 시범아파트 시공사 입찰 경과, 현장설명회 7개사 참석 후 두 번 모두 삼성물산 단독

여의도 한강변은 이미 시공사가 정해진 단지가 많다

시범만 보면 이상하지만, 여의도 전체를 놓고 보면 이해가 됩니다. 파이낸셜뉴스와 머니투데이 보도를 정리하면 시공사를 정한 여의도 재건축 단지는 이렇습니다.

단지	시공사	규모	공사비
대교	삼성물산(래미안 와이츠)	912가구	약 7,987억 원
목화	삼성물산(래미안 와이니티)	428가구	약 5,122억 원
한양	현대건설(디에이치 여의도퍼스트)	956가구	약 7,740억 원
공작	대우건설

이 표에서 볼 점은 시범 바로 옆 대교와 목화를 이미 삼성물산이 가져갔다는 것입니다. 시범까지 가져가면 동여의도 한강변에 래미안 단지가 줄지어 섭니다. 다른 건설사 입장에서는 이웃 단지를 이미 가진 회사와 맞붙어야 하는 구도였고, 현금 500억 원을 묶어가며 도전할 이유가 크지 않았을 가능성이 높습니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템으로 확인해보면 시범아파트 가격은 시공사가 정해지기 전부터 움직였습니다. 전용 79.24㎡는 2026년 3월 25억7,000만~27억 원에 거래됐고, 6~7월에는 27억7,000만~30억1,000만 원에 거래됐습니다(2025년 10월~2026년 8월 계약 36건 기준). 시장 전체가 오른 영향도 섞여 있으니, 이걸 전부 래미안 기대감으로 보기는 무리입니다.

성수2지구, 공사비를 2,291억 원 올려도 1곳

같은 단독입찰이지만 성수2지구는 여의도와 이유가 다릅니다. 여의도가 이미 이웃 단지를 가진 회사가 있는 “구도”의 문제였다면, 성수2지구는 공사비와 보증금 조건을 모두 바꿔줬는데도 한 곳만 온 “사업 조건과 자금 부담”의 문제에 가깝습니다.

정보몽땅의 입찰공고 원문을 시기별로 놓으면 차이가 분명합니다.

구분	2025년 9월 공고	2026년 7월 재공고
예정 공사비	1조7,846억 원	2조137억 원
입찰보증금	현금 1,000억 원 전액	현금 700억 원 + 이행보증보험 300억 원
결과	응찰 0곳	DL이앤씨 1곳, 유찰

(예정 공사비는 블로터 보도 기준, 보증금은 입찰공고 원문 기준)

조합은 공사비를 2,291억 원(약 12%) 올리고, 현금으로 내야 하는 보증금도 300억 원 줄였습니다. 7월 15일 현장설명회에는 DL이앤씨와 HDC현대산업개발이 왔지만, 8월 31일 본입찰에는 DL이앤씨만 들어왔습니다. 이어진 2차 현장설명회에도 DL이앤씨만 나왔습니다.

최고 65층, 2,381가구 규모로, 조합은 연내 시공사 선정을 목표로 하고 있습니다. 성수 일대 다른 대형 개발은 성수동 삼표부지 81층 개발 진행 상황에서 볼 수 있습니다.

성수2지구 재개발 입찰 경과, 공사비 2조137억으로 올리고 현금 보증금을 줄인 뒤에도 DL이앤씨 단독 응찰

성수 4개 지구 비교: 사업비가 가장 작은 곳에만 경쟁이 붙었다

성수전략정비구역 4개 지구 가운데 실제로 건설사끼리 맞붙은 곳은 4지구 한 곳뿐입니다.

지구	규모	예정 공사비	입찰 결과	시공사
1지구	69층·3,014가구	2조1,540억 원	GS건설 단독 → 수의계약	GS건설
2지구	65층·2,381가구	2조137억 원	DL이앤씨 단독 → 유찰	진행 중
3지구	72층·2,203가구	1조8,275억 원	삼성물산 단독 → 수의계약	삼성물산
4지구	64층·1,439가구	1조3,628억 원	롯데건설 vs 대우건설	롯데건설

이 표에서 중요한 점은 네 지구 중 전체 공사비가 가장 작은 4지구에서만 경쟁이 성립했다는 것입니다. 3지구는 9월 19일 총회에서 삼성물산 선정안이 출석 669명 중 찬성 598표로 통과됐습니다.

알고가기는 각 사업장의 예정 공사비를 신축 가구 수로 직접 나눠 비교해봤습니다.

사업장	가구당 예정 공사비	결과
성수1지구	약 7.1억 원	단독
성수2지구	약 8.5억 원	단독
성수3지구	약 8.3억 원	단독
성수4지구	약 9.5억 원	경쟁
여의도 시범	약 8.7억 원	단독

계산 기준: 예정 공사비 ÷ 신축 예정 가구 수. 상가·부대시설 공사비가 섞여 있어 실제 세대별 공사비를 뜻하지 않으며, 사업장끼리 규모를 비교하기 위한 단순 계산입니다.

성수4지구의 가구당 예정 공사비는 약 9.5억 원으로 비교 대상 가운데 가장 높았고, 유일하게 경쟁입찰이 성립했습니다. 반대로 전체 공사비가 2조 원을 넘는 성수1·2지구와 여의도 시범은 모두 단독입찰이었습니다.

전체 사업비가 가장 큰 곳이 아니라, 가장 작은 성수4지구에만 경쟁이 붙은 셈입니다.

그래서 단독입찰을 “공사비가 낮아서”라고만 설명하기는 어렵습니다. 사업 덩치가 커질수록 보증금, 금융 조달, 떨어졌을 때 날리는 비용이 함께 커지고, 이 부담이 경쟁을 막는 쪽으로 작용했을 가능성이 높습니다.

성수1~4지구와 여의도 시범 가구당 예정 공사비 비교, 경쟁 붙은 성수4지구가 가장 높음

서울 경쟁입찰 비율, 5년 만에 50%에서 16%로

여의도 시범과 성수2지구는 예외적인 사례가 아닙니다. 서울 정비사업 전체에서 같은 흐름이 나타나고 있다는 점이 더 중요합니다.

주거환경연구원의 ‘2025 공사비 및 시공자 선정 보고서’를 인용한 청년일보 보도에 따르면 서울 정비사업의 경쟁입찰 비율은 이렇게 내려왔습니다.

2021년 50%
↓
2023년 19%
↓
2024년 15%
↓
2025년 16%

같은 기간 수의계약 비율은 52%에서 84%로 올랐습니다. 서울 정비사업 시공사 열 곳 중 여덟 곳 이상이 경쟁 없이 정해진다는 뜻입니다.

올해도 다르지 않습니다. 쿠키뉴스 집계로 시공능력평가 상위 10개 건설사가 올해 시공권을 따낸 서울 정비사업 30곳 중 실제 수주전이 벌어진 곳은 3곳입니다.

압구정5구역(현대건설 vs DL이앤씨)
신반포19·25차(삼성물산 vs 포스코이앤씨)
성수4지구(롯데건설 vs 대우건설)

나머지는 한 곳 또는 한 컨소시엄만 입찰한 뒤 수의계약으로 갔습니다. 공사비 5조5,610억 원인 압구정3구역도, 목동 6개 단지도 그랬습니다.

서울 정비사업 경쟁입찰 비율 2021년 50%에서 2025년 16%로 하락

건설사는 왜 정비사업을 꺼릴까?

먼저, 건설사들이 정비사업을 버린 건 아닙니다. 한국면세뉴스에 따르면 10대 건설사의 도시정비 수주액은 올해 7월까지 약 29조 원으로 이미 2024년 한 해 실적(27조8,700억 원)을 넘었습니다.

하지만

들어가는 방식이 바뀌었습니다. 서울 핵심지는 들어가되 서로 싸우지 않고, 사업성이 애매한 곳은 아예 들어가지 않습니다. 스마트투데이는 경쟁이 줄어든 이유를 일감 부족보다 “건설사들의 선택지가 많아진 영향”으로 봤습니다.

꺼리는 이유는 네 가지로 나뉩니다.

계약하고 나서도 공사비가 계속 오른다

건설공사비지수(2020년=100)는 2025년 8월 130.91에서 2026년 6월 138.22로 올랐습니다. 계약 당시 공사비로 맞추기 어려워지면 증액을 요구하게 되고, 조합이 받아들이지 않으면 계약 해지와 소송으로 번집니다. 뉴스웨이에 따르면 GS건설 원평2동 재개발은 공사비가 4,333억 원에서 6,063억 원으로 39.9% 올랐습니다. 코오롱글로벌이 올해만 세 곳에서 계약 해지를 통보받은 경위는 코오롱글로벌 정비사업 계약해지 사례에 정리해뒀습니다.

분양은 2~3년 뒤, 그때 안 팔리면 손실은 수백억~수천억 원

베타뉴스에 따르면 지금 수주한 사업의 실제 분양은 2028~2029년에야 이뤄집니다. 그 사이 분양가가 공사비를 밑돌거나 미분양이 나면 손실이 수백억~수천억 원 단위로 커집니다. 지방 미분양은 2026년 4월 기준 4만7,881가구로 전체의 73%입니다. 한 건설사 관계자는 “이제는 조합이 제시한 공사비 대비 명확한 수익률이 나오지 않으면 입찰 참여 자체를 검토하지 않는다”고 말했습니다.

조합이 멈추면 건설사 돈도 묶인다

조합 임원 선임, 분양 자격, 상가 보상 같은 문제로 조합 안에서 갈등이 생기면 사업이 멈춥니다. 시공사가 조합에 사업비를 빌려주는 구조라, 사업이 멈추면 그 돈도 함께 묶입니다. 조합장 해임과 시공사 교체가 맞물린 사례는 성남 상대원2구역 재건축 분쟁에서 볼 수 있습니다.

수주전은 지면 전부 손실이고, 과열되면 규제에 걸린다

설계, 브랜드, 홍보, 금융 조건을 준비하는 데 드는 돈은 떨어지면 돌려받을 수 없습니다. MTN에 따르면 신반포19·25차에서 포스코이앤씨가 ‘CD금리 -1%’ 사업비 대출을 제안하자 서초구가 도시정비법상 금지된 재산상 이익 제공 소지가 있다며 제동을 걸었습니다.

건설사가 정비사업을 꺼리는 이유 4가지와 10대 건설사 도시정비 수주액

설명회엔 와도 입찰은 안 하는 곳들

현장설명회에 온 건설사 수만 보고 경쟁이 붙을지 판단하기 어려운 이유가 여기 있습니다. 공사비를 올려도, 설명회에 여러 곳이 와도 막상 입찰에는 한 곳만 들어오거나 아무도 안 들어온 곳이 적지 않습니다.

사업장	상황	결과
성수2지구	공사비 1조7,846억 → 2조137억 원	DL이앤씨 단독, 유찰
송파 마천5구역	6월 무응찰 뒤 공사비 약 4.2% 인상, 보증금 500억 → 400억 원	현대건설 단독, 유찰
목동12단지	현장설명회 4곳 참석	GS건설 단독, 유찰
부산 하단2구역	현장설명회 대우·금호·HJ중공업 참석	무응찰
부산 당리1구역	현장설명회 두 번 개최	참석 건설사 없음

이 표에서 볼 점은 서울 사업장에는 한 곳이라도 들어오지만, 부산 사업장에는 아무도 들어오지 않았다는 차이입니다. 핵심지는 “싸우지 않고” 들어가고, 사업성이 애매한 곳은 “들어가지 않는” 두 갈래가 표 하나에 그대로 보입니다. 한 대형 건설사는 시사저널e에 “공사비를 올린다고 수익성이 자동으로 좋아지는 게 아니다”라고 했습니다.

공사비를 올리거나 설명회에 여러 곳이 와도 단독응찰·무응찰이 나온 정비사업장 5곳

수의계약이면 조합원에게 뭐가 달라질까?

수의계약의 가장 큰 차이는 여러 건설사의 공사비·금융 조건·특화 설계를 나란히 놓고 비교할 기회가 줄어든다는 점입니다.

인사이트코리아에서 이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 단독 응찰로 수의계약을 하면 조합이 금융 지원, 특화 설계, 마감재 같은 조건을 비교할 선택지가 좁아질 수밖에 없다고 지적했습니다.

경쟁이 붙으면 조건이 확 달라진다는 건 성수4지구가 보여줬습니다. 대우건설은 사업비 대출 금리로 ‘CD금리 -0.5%’를 제안했고, 조합은 재입찰 때 마이너스 금리 제안을 금지하는 조항까지 넣었습니다. 한 곳만 들어온 사업장에서는 이런 제안이 나올 이유가 없습니다.

그렇다고 수의계약이 불법이거나 편법인 건 아닙니다. 도시정비법 시행령 제24조는 일반경쟁입찰이 입찰자가 없거나 한 곳만 응찰해 두 번 이상 유찰되면, 총회 의결을 거쳐 수의계약을 할 수 있다고 정해두고 있습니다. 여의도 시범과 성수1·3지구 모두 이 절차를 밟았습니다.

수의계약 총회 전에 조합원이 확인할 3가지

① 처음 입찰 공고 조건과 제안서가 같은지

무엇을 볼지: 총회 안내문에 온 제안서의 공사비·이주비·금융 조건을 처음 입찰 공고와 한 줄씩 대조합니다.

왜 중요한지: 정비사업 계약업무 처리기준은 수의계약을 할 때 보증금과 기한을 빼고는 처음 입찰 때 정한 가격과 조건을 바꿀 수 없다고 정하고 있습니다. 공고문은 서울시 정비사업 정보몽땅 조합입찰공고에서 누구나 볼 수 있습니다.

② 같은 해 경쟁이 붙은 사업장과 비교했는지

무엇을 볼지: 압구정5구역, 신반포19·25차, 성수4지구에서 나온 금융 조건과 이주비 조건입니다.

왜 중요한지: 경쟁이 없으면 비교할 기준이 사라집니다. 같은 해, 같은 서울 핵심지에서 경쟁 끝에 나온 조건이 가장 현실적인 비교 기준입니다.

③ 공사비 검증을 언제 요청할 수 있는지

무엇을 볼지: 파이낸셜뉴스에 따르면 한국부동산원 공사비 검증은 토지등소유자나 조합원 20% 이상이 요청하거나, 공사비가 10% 이상 오르면(사업시행인가 이후에 시공사를 선정했다면 5%) 받게 돼 있습니다. 검증 뒤 3% 이상 더 오를 때도 대상입니다.

왜 중요한지: 계약 뒤 공사비 증액은 흔한 일입니다. 다만 같은 보도에 따르면 5년간 검증한 179건 중 98.9%에 감액 권고가 나왔지만, 권고를 따르지 않아도 제재는 없습니다. 검증 결과는 공사비를 강제로 깎아주는 장치가 아니라 협상 근거로 쓰는 자료입니다.

시공사 선정 절차 전반은 재건축 시공사 선정과 재초환 정리에서 더 자세히 볼 수 있습니다.

수의계약 총회 전 조합원 체크리스트, 최초 입찰조건 대조와 공사비 검증 요청 요건

자주 묻는 질문

Q. 재건축 시공사 입찰에 한 곳만 들어오면 어떻게 되나요?

경쟁입찰은 두 곳 이상이 들어와야 성립하기 때문에 한 곳만 들어오면 유찰됩니다. 이렇게 두 번 이상 유찰되면 총회(신탁방식은 토지등소유자 전체회의) 의결을 거쳐 그 건설사와 수의계약을 할 수 있습니다.

Q. 여의도 시범아파트 시공사는 언제 확정되나요?

신탁사가 안내한 일정은 10월 16일 토지등소유자 전체회의입니다. 여기서 투표로 삼성물산 선정 여부를 정합니다.

Q. 수의계약이면 공사비가 더 비싸지나요?

그렇게 단정할 수는 없습니다. 예정 공사비는 입찰 공고 때 이미 정해져 있고, 수의계약 단계에서 이 조건을 바꿀 수 없습니다. 다만 경쟁이 있을 때 나오는 추가 금융 조건이나 특화 설계를 비교할 기회가 줄어듭니다.

Q. 재건축 공사비 검증은 언제 요청할 수 있나요?

토지등소유자나 조합원 20% 이상이 요청하면 한국부동산원 검증을 받을 수 있습니다. 공사비가 10% 이상(사업시행인가 이후에 시공사를 선정했다면 5% 이상) 오를 때와, 검증 뒤 3% 이상 더 오를 때도 검증 대상입니다.

Q. 성수2지구는 언제 시공사를 뽑나요?

조합은 연내 선정을 목표로 하고 있습니다. 재입찰에서도 한 곳만 들어오면 수의계약으로 넘어갈 수 있습니다.

결론: 2조 원 사업장일수록 경쟁이 더 어렵다

처음 질문으로 돌아가 보면

“2조 원짜리 사업에 왜 건설사가 한 곳만 들어왔나?”

사실만 놓고 보면 이렇습니다. 여의도 시범에는 삼성물산이, 성수1·2·3지구에는 GS건설·DL이앤씨·삼성물산이 각각 혼자 들어왔고, 경쟁은 사업비가 가장 작은 성수4지구에서만 붙었습니다.

여기서부터는 해석입니다. 건설사들이 사전에 사업장을 나눠 가졌다는 근거는 없습니다. 다만 덩치가 큰 사업일수록 싸우는 비용이 크고, 서울 핵심지 물량이 많아 굳이 싸우지 않아도 되는 상황이다 보니, 각자 이길 만한 곳을 골라 들어갔을 가능성이 높습니다. 서울 경쟁입찰 비율이 2021년 50%에서 2025년 16%까지 떨어진 걸 보면, 여의도와 성수는 개별 사업장만의 문제가 아닙니다.

조합원 입장에서 수의계약 자체를 문제 삼기는 어렵습니다. 대신 투표 전에 처음 입찰 조건과 제안서를 대조하고, 같은 해 경쟁이 붙은 사업장이 어떤 조건을 받았는지 비교해보는 것이 할 수 있는 가장 현실적인 준비입니다.

제 생각은 단순합니다. 경쟁이 없는 자리에서 조합원이 가진 협상 카드는 정보뿐입니다.

“경쟁이 사라진 수주전에서는 조합원이 직접 비교표를 만들어야 한다.”

앞으로 볼 일정

10월 16일 여의도 시범아파트 토지등소유자 전체회의(삼성물산 선정 여부)
성수2지구 재입찰 결과와 수의계약 전환 여부
결과가 나오면 이 글에 이어서 업데이트합니다

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참고자료

1차 자료
– 서울시 정비사업 정보몽땅 — 여의도 시범아파트 주택재건축정비사업 시공자 선정 입찰공고(2026.5.15)
– 서울시 정비사업 정보몽땅 — 성수2 시공자 선정 입찰공고(2025.9.4)
– 서울시 정비사업 정보몽땅 — 성수전략정비구역 제2 재개발 시공자 선정 입찰공고(2026.7.7)
– 국가법령정보센터 — 정비사업 계약업무 처리기준
– 찾기쉬운 생활법령정보 — 재개발사업 시공자 선정 방법(도시정비법 시행령 제24조)
– 국토교통부 실거래가 공개시스템 — 영등포구 여의도동 시범아파트 매매(2025.10~2026.8)

언론 보도
– 아이뉴스24 — 여의도 시범 재건축 2차 유찰…삼성물산과 수의계약 유력(2026.9.3)
– 블로터 — 성수2지구 재입찰, 조합 ‘공사비 증액 카드’ 통할까
– 뉴스핌 — 성수2지구 재개발에 DL이앤씨 단독 입찰…’2조 대어’ 유찰(2026.8.31)
– 청년일보 — 서울 정비사업 수의계약 시대…경쟁입찰 비율 5년새 ‘50%→16%'(2026.3.24)
– 쿠키뉴스 — 서울 정비사업 ‘경쟁 실종’…건설사, 사업성부터 따진다(2026.9.8)
– 시사저널e — 공사비 올리고 보증금 낮춰도 ‘나홀로 입찰’…정비사업 경쟁 실종
– 파이낸셜뉴스 — 감액권고 99%인데 공사비 그대로… 처벌규정 없어 유명무실(2026.9.9)