재건축 조합원 가이드, 분담금·이주비·권리와 의무·시공사·재초환까지 한 번에

재건축 조합원이 되면 결국 네 가지를 차례로 만납니다. 내가 얼마를 더 내야 하는지(분담금), 공사 기간 어디서 살지(이주비), 조합 안에서 무엇을 요구하고 지켜야 하는지(권리와 의무), 그리고 시공사 선정과 준공 뒤의 재건축부담금(재초환)입니다.

이 글 하나에 네 가지를 사업 순서대로 정리했습니다. 내 숫자로 바로 계산해 보고 싶다면 알고가기 재건축 계산기에서 분담금·재초환을 직접 넣어 볼 수 있습니다.

목차

• 1. 분담금은 어떻게 계산되나
• 2. 이주비 대출과 이주 절차
• 3. 조합원의 권리와 의무
• 4. 시공사 선정과 재초환
• 자주 묻는 질문

한눈에 보기

• 분담금은 어떻게 계산되나: 분담금 = 조합원분양가 − 권리가액이고, 권리가액 = 종전자산 감정평가액 × 비례율입니다.
• 분담금은 어떻게 계산되나: “감정가 × 비례율”로 계산되는 건 종후자산이 아니라 권리가액입니다 — 종후자산평가액은 별도의 독립적인 감정평가로 산정됩니다.
• 이주비 대출과 이주 절차: 이주비는 조합원 소유 부동산을 담보로 한 대출이며, 세입자는 대상이 아닙니다.
• 이주비 대출과 이주 절차: 기본이주비(무이자, 종전자산의 40~60%)와 추가이주비(유이자)로 나뉘고, 무이자 혜택도 결국 사업비 증가로 이어질 수 있습니다.
• 조합원의 권리와 의무: 재건축은 투기과열지구 내 조합설립인가 이후 양수하면 원칙적으로 조합원 지위를 얻지 못한다. 재개발보다 이른 시점부터 제한되며, 상속·이혼·장기보유 등 예외 사유가 아니면 승계되지 않는다.
• 조합원의 권리와 의무: 총회 의결권은 직접 출석, 서면, 대리인, 전자적 방법으로 행사할 수 있지만, 서면 행사는 정족수 계산상 “출석”일 뿐 “직접 출석” 요건과는 별개다. 안건에 따라 10~20% 이상 직접 출석해야 한다.
• 시공사 선정과 재초환: 시공사 선정은 7단계 절차를 거치며, 경쟁입찰이 2회 이상 유찰돼야 수의계약이 가능하다. 서울시가 이 기준을 1회로 완화하려는 방안을 정부에 건의했지만 아직 확정되지 않았다.
• 시공사 선정과 재초환: 건설사의 개별홍보는 도시정비법상 금지 행위다. 경쟁사 비교, 강점 강조, 선물 제공 등이 적발되면 입찰 자격이 박탈되거나 입찰참가가 무효 처리될 수 있다.

1. 분담금은 어떻게 계산되나

분담금 공식, 세 단계로 나눠보면

분담금 계산은 사실 세 단계로 나뉩니다.

1단계, 비례율을 구합니다.

비례율(%) = (종후자산평가액 총액 − 총사업비) ÷ 종전자산평가액 총액 × 100

종후자산가격은 새로 지은 아파트·상가를 분양해서 벌어들이는 총수입입니다. 총사업비는 공사비·금융비·보상비 등 사업에 들어간 모든 비용이고, 종전자산가격은 사업 전 헌 집들의 총가치입니다.

2단계, 권리가액을 구합니다.

권리가액 = 종전자산 감정평가액 × 비례율

여기서 종전자산 감정평가액은 내가 가진 헌 집 하나의 가치입니다. 즉 비례율은 조합 전체 사업성을 나타내는 숫자이고, 권리가액은 그 비례율을 내 몫에 곱한 개인별 숫자입니다.

3단계, 분담금이 나옵니다.

분담금 = 조합원분양가 − 권리가액

숫자로 보면 이해가 빠릅니다. 조합원분양가가 5억원, 종전자산평가액이 3억원, 비례율이 100%라고 하면 권리가액은 3억원(3억원×100%)이고, 분담금은 2억원(5억원−3억원)입니다. 이미 가진 자산 3억원에 분담금 2억원을 더하면 실질 납부액은 5억원이 되고, 만약 일반분양가가 6억원이라면 조합원은 시세 대비 1억원가량 이익을 보는 구조입니다.

여기서 자주 헷갈리는 부분 하나

“종후자산평가액도 감정가에 비례율을 곱해서 나오는 것 아닌가요?”라고 생각하기 쉬운데, 그렇지 않습니다.

감정가에 비례율을 곱해서 나오는 값은 종후자산이 아니라 권리가액입니다.

종후자산평가액은 거래사례비교법 등을 적용한 별도의 독립적인 감정평가로 산정됩니다. 오히려 비례율이 이 종후자산평가액에서 거꾸로 계산되어 나오는 결과값에 가깝습니다.

참고로 종전자산평가는 사업시행인가 고시일을 기준으로 토지는 공시지가기준법, 건물은 원가법을 적용하고, 종후자산평가는 분양신청기간 만료일 등을 기준으로 이뤄집니다.

비례율이 높으면 정말 유리할까

많은 사람들이 비례율은 높을수록 좋다고 생각합니다.

하지만 현실은 조금 다를 수 있습니다.

위클리한국주택경제신문에 소개된 사례를 보면, 조합원분양가를 일반분양가의 80%에서 90%로 올리면 비례율은 100%에서 120%로 뛰지만, 분담금은 3억원 그대로입니다. 종전자산가액을 5억원에서 4억 5,000만원으로 낮춰도 비례율은 100%에서 111%로 오르지만, 분담금은 여전히 5억원입니다.

숫자만 바뀌었을 뿐, 실제로 내야 할 돈은 그대로였다는 뜻입니다.

이것이 바로 이른바 “비례율의 함정”입니다. 비례율은 조합원분양가나 종전자산가액을 어떻게 산정하느냐에 따라 얼마든지 달라질 수 있는 숫자라, 그 자체만으로는 실질적인 이익을 보장하지 않습니다.

진짜 이익은 다른 곳에서 나옵니다. 조합원분양가와 일반분양가의 차액, 그리고 분양가와 실제 시장 시세(프리미엄)의 차액. 이 두 가지가 조합원이 실제로 손에 쥐는 이익입니다.

사업 초기에 발표되는 ‘추정비례율’ 역시 확정치가 아니라는 점도 함께 기억해둘 만합니다. 공사비·설계 변경 등에 따라 사업이 진행되는 동안 계속 바뀔 수 있습니다.

분담금이 갑자기 불어나는 이유

사업 초기에는 수천만원 수준으로 안내받았던 분담금이, 관리처분계획 단계에 이르러 수억원대로 불어나는 사례가 최근 서울 주요 재건축 단지에서 잇따르고 있습니다.

시공사의 공사비 인상, 금리 상승에 따른 금융비용 증가, 잦은 설계 변경이 원인으로 꼽힙니다. 총사업비가 늘어나면 그만큼 조합원의 권리가액이 상대적으로 줄어들고, 그 차액이 고스란히 추가 분담금으로 넘어옵니다.

일부 단지에서는 추가 분담금이 조합원분양가 상승분보다 커지는 이른바 “분담금 역전 현상”까지 거론되면서, 실제로 입주권을 포기하는 조합원까지 나오고 있습니다. 조합이 자금 부족으로 시공사에 공사대금을 제때 지급하지 못하는 사례도 보고됩니다.

추가 분담금, 아무나 정할 수 없다

추가 분담금은 시공사나 조합 집행부가 임의로 정할 수 있는 게 아닙니다. 관리처분계획 변경 인가 또는 조합원 총회 의결을 거쳐야 확정됩니다.

총회에서는 조합원 20% 이상이 직접 출석해야 하고, 정비사업비가 10% 이상 늘어나는 경우라면 3분의 2 이상의 찬성이 필요합니다. 공사비 증액 비율이 일정 기준을 넘거나 조합원 5분의 1 이상이 요청하면 공사비 검증도 의무적으로 거쳐야 합니다.

분담금을 제때 내지 못하면 연체이자가 붙는 것은 물론, 이주비·중도금 대출이 제한될 수 있고 심하면 조합원 자격을 잃거나 현금청산 대상이 될 수도 있습니다.

8·13 대책과 분담금·이주비의 연결

2026년 8월 13일 금융위원회가 내놓은 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」도 이 흐름과 맞닿아 있습니다.

이주비 대출 LTV를 산정할 때 종전자산평가액과 종후자산평가액 중 더 큰 금액을 담보가치 기준으로 쓸 수 있게 됐고, 시행일은 2026년 8월 31일입니다. 이때 종후자산평가액은 관리처분계획 인가 때 확정되는 조합원분양가(분양예정 건축물의 추산액)를 기준으로 삼습니다. 이주비 대출과 관련된 자세한 배경은 이주비 대출 막힌 재개발 조합, 딜레마에 빠지다에서 다뤘습니다.

실제로 한 재건축조합이 2026년 8월 31일자로 조합원들에게 보낸 공지를 보면, 이 변경사항이 곧바로 적용된 것을 확인할 수 있었습니다. 정책 발표 후 불과 18일 만에 실제 조합 현장까지 반영된 셈입니다.

2. 이주비 대출과 이주 절차

이주비는 대출이지 공짜 돈이 아니다

이주비는 조합이 금융기관과 연계해서 조합원에게 빌려주는 돈입니다. 조합원이 이미 가진 종전자산(기존 주택)을 담보로 한 차용금이고, 증여도 보상금도 아닙니다.

재건축 구역 안에 부동산을 소유한 조합원만 받을 수 있고, 전·월세로 살던 세입자는 이주비 대출 대상이 아닙니다. 세입자는 대신 별도의 법정 주거이전비를 받습니다.

이주비는 크게 두 종류로 나뉩니다.

기본이주비는 조합이 이자를 대신 내주는 무이자 방식으로, 보통 종전자산평가액의 40~60% 한도까지 나옵니다. 추가이주비는 기본이주비로 부족할 때 조합원이 이자를 직접 부담하고 추가로 빌리는 돈인데, 아예 이 제도가 없는 조합도 있습니다.

실제 이주는 이런 순서로 진행된다

이주는 보통 관리처분인가 이후, 조합이 이주 기간을 공고하면서 본격적으로 시작됩니다. 규모에 따라 다르지만 통상 6개월에서 1년 정도 걸립니다.

실제 진행 중인 한 재건축조합의 공지를 보면, 이 과정이 여덟 단계로 구체화돼 있습니다.

사전조사로 이주계획 수립을 위한 조사를 마치고, 기본이주비와 사업비 대출을 실행할 금융기관을 선정합니다. 이어서 조합이 주택도시보증공사(HUG)에 보증 신청을 접수하고, 이주 공고와 안내 책자가 발송됩니다.

그 다음이 서류접수 단계입니다. 이주비 신청과 신탁등기 신청 같은 조합원별 서류를 받고, 이주 개시가 공고되면 실제 이주가 시작됩니다. 관리비와 공과금 등을 정산하는 퇴거 준비를 거쳐, 마지막으로 퇴거가 완료됩니다.

전체 여덟 단계를 거치는 데 약 6개월이 걸리는 셈입니다.

이주비·이사비·주거이전비, 셋은 완전히 다르다

이 세 단어를 섞어 쓰는 경우가 많은데, 성격이 전혀 다릅니다.

이주비는 앞서 설명한 대로 대출입니다. 언젠가 갚아야 합니다.

이사비는 조합이 신속한 이주를 독려하려고 무상으로 지급하는 소액의 현금입니다. 재건축은 분양을 신청한 조합원에게, 재개발은 현금청산자나 세입자에게 지급되는데 보통 수십만원에서 수백만원 수준이고, 정비구역 안으로 재이주하면 받을 수 없습니다.

주거이전비는 국가가 법으로 보장하는 보상금입니다. 실거주하는 소유자에게는 2개월분, 정비구역 인정고시일 이전부터 3개월 이상 거주한 세입자에게는 4개월분(가구원 수 기준)이 지급됩니다.

다만 여기서 재건축과 재개발이 갈립니다. 주거이전비는 재개발에는 적용되지만, 재건축은 원칙적으로 이 국가 보상 대상이 아닙니다. 재건축 조합원은 조합이나 시공사로부터 이주비·이사비를 받을 수는 있어도, 법정 주거이전비는 별개 이야기입니다.

이주비, 언제 어떻게 갚나

이주비는 보상금이 아니라 대여금입니다. 준공하고 입주한 뒤에는 반드시 갚아야 하고, 추가이주비라면 그동안 이자도 붙습니다.

상환 방식은 입주 시점에 한 번에 갚거나, 조합원분양가와 상계 처리하는 방식이 흔합니다. 대출 기간은 이주 시점부터 입주 시점까지로, 통상 2~4년 정도로 봅니다.

신청 전에 반드시 확인해야 할 것들

이주비 대출은 조합이 특정 금융기관과 맺은 단체 협약으로 실행됩니다. 협약 금리, 대출 한도, 거치기간, 상환 방식이 조합마다 다르기 때문에, 정확한 조건은 반드시 조합 사무실에서 협약 조건표를 확인해야 합니다.

이주비 대출 관련 안건은 조합 총회에서 의결됩니다. 조합원이라면 총회에 직접 참석해서 협약 조건과 이자 부담 방식, 대출 실행 일정을 눈으로 확인하는 게 안전합니다.

현금청산 대상자는 애초에 이주비 대출 대상에서 빠진다는 점도 기억해둘 만합니다.

다주택자 조합원은 왜 이주비 대출이 막혔나

이주비 대출, 왜 갑자기 막혔나

2025년 두 차례 대책이 이주비 대출의 문을 좁혔습니다.

6월 6·27 대책은 이주비 대출 한도를 6억원으로 못 박았습니다. 이어 10월 10·15 대책은 LTV(담보인정비율)를 70%에서 40%로 확 낮췄습니다. 여기에 이주비 대출을 받으면 대체 주택을 살 수 없게 원천 금지했고, 다주택자는 아예 대출 신청 자체가 안 되게 막았습니다. 조합원 지위 양도까지 제한되면서 팔고 나가기도 어려워졌습니다. 2주택자라면 집을 한 채 처분하기 전까지는 대출을 받을 수 없습니다.

한마디로, 집을 여러 채 가진 조합원일수록 이주 자금을 구하기 어려워진 구조입니다.

다주택자 비중 높은 구역일수록 직격탄

숫자로 보면 체감이 됩니다.

서울 동작구 노량진1구역은 조합원 961명 중 약 70%가 1+1 분양 신청자거나 다주택자입니다. 노량진3구역은 조합원 518명 중 약 100명(20% 안팎)이 대출 불가 대상입니다. 서대문구 북아현뉴타운에서 두 번째로 규모가 큰 북아현2구역(2,320가구)은 기본 이주비 대출을 못 받는 조합원이 약 70%에 달할 것으로 추정됩니다. 강동구의 한 재건축 조합은 조합원 480명 중 100명이 해당됩니다.

2026년 2월 기준으로 이런 영향을 받는 사업장은 8곳, 5,900가구 규모로 파악됐습니다. 서울시 통계로는 그해 이주 예정이던 정비사업 구역 43곳 중 39곳, 91%가 이주비 조달에 어려움을 겪는 것으로 나타났습니다.

결국 고금리 “추가 이주비”로

은행권 기본 대출이 막히자, 조합들은 시공사가 신용보증을 서는 “추가 이주비”로 눈을 돌렸습니다. 문제는 이 금리가 만만치 않다는 겁니다.

노량진3구역의 경우 추가 이주비 금리가 최대 7.0%입니다. 1억원을 5년간 빌리면 이자만 4,250만원인데, 이건 기본 이주비(금리 3.8%) 이자 2,265만원의 거의 두 배입니다. 동대문구의 한 조합은 8.5~10% 금리의 신용보강을 제안받았다가 결국 협의가 무산되기도 했습니다.

광진구의 한 재개발 조합 관계자는 “과거 규제지역 LTV가 70%일 때를 기준으로 시공사가 신용보증을 통해 추가 이주비 LTV 30%를 지원하는 조건으로 계약을 체결했다”며 “다주택자들은 대출 자체가 안 되니 추가 협상이 불가피한 상황”이라고 말했습니다. 한 조합원은 “정부의 대출 규제 때문에 분담금만 크게 늘었다”고 토로했습니다.

정부도 문제를 인정하고 손보기 시작했다

8월 10일 보도에 따르면, 정부는 한국주택금융공사(HF)의 공적보증 신설과 담보평가 기준 변경을 검토하고 있었습니다. 지금까지는 철거 전 기존 주택 가치인 “종전자산” 기준으로만 대출 한도를 계산했는데, 준공 후 새 아파트 가치인 “종후자산” 기준으로 바꾸면 강북권처럼 종전자산 평가액이 낮은 지역에서 이주비 한도가 늘어날 수 있다는 계산이었습니다.

그리고 실제로 8월 13일, 정부는 ‘주택 신속공급 방안 및 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책’을 내놨습니다. 여기에는 이주비 대출의 LTV 산정 방식을 “종전자산평가액과 종후자산평가액 중 큰 금액”으로 바꾸는 내용이 담겼습니다. 애초 검토안이었던 “종후자산 기준 전환”보다 한발 더 나아가, 둘 중 유리한 쪽을 고를 수 있게 한 셈입니다. 여기에 중소형 건설사(시공순위 50위 이내) 중심의 정비사업 보증상품도 2027년 1월 신설하기로 했습니다.

대한건설협회는 이번 대책에 대해 “담보가치 산정방식 개선과 보증상품 신설이 조합원의 자금 부담을 줄이고 정비사업의 이주와 착공을 지원하는 데 긍정적으로 작용할 것”이라고 평가했습니다.

이주비 대출 외에 8월 13일 대책에 담긴 다른 내용(PF 보증 확대, 자기자본비율 규제 유예 등)이 궁금하시다면 8·13 부동산 대책, 결국 뭐가 달라지는 걸까 글에서 전체 내용을 정리해뒀습니다.

3. 조합원의 권리와 의무

재건축 아파트를 사도 조합원이 못 될 수 있다

재건축 아파트를 매수할 때 가장 먼저 확인해야 할 게 조합원 지위 승계 여부입니다.

투기과열지구 안에서는 재건축의 경우 조합설립인가 이후에 부동산을 양수하면 원칙적으로 조합원 자격을 얻지 못합니다. 재개발은 이보다 늦은 관리처분계획인가 이후부터 제한되니, 같은 정비사업이라도 재건축이 훨씬 이른 시점부터 발이 묶이는 셈입니다.

물론 예외는 있습니다. 상속, 이혼에 따른 재산분할, 1세대 1주택자가 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 경우, 세대원 전원이 해외로 이주하거나 근무·생업·질병 치료 등으로 이전하는 경우, 조합설립인가 후 3년 넘게 사업시행인가를 못 받은 경우, 사업시행인가 후 3년 안에 착공하지 못한 경우 등은 양도해도 조합원 지위가 넘어갑니다. 다만 단순 증여는 이 예외에 해당하지 않습니다.

이 규정을 재개발과 똑같이 관리처분계획인가 이후로 늦추자는 개정안이 국회에 발의돼 있고, 무주택 기간이 5년 이상인 사람에게는 아예 이 제한 자체를 면제해주자는 내용도 함께 담겨 있습니다. 다만 이 글을 쓰는 시점 기준으로는 아직 발의 단계이고 본회의 통과나 시행일이 확정되지 않았습니다. “법이 바뀌었으니 지금 사도 된다”고 단정하지 말고, 매수 전에는 반드시 해당 조합이나 관할 구청에 조합설립인가 시점과 현재 규정을 직접 확인하는 게 안전합니다.

총회, 서면으로 때우면 안 되는 이유

조합원이 실질적으로 행사할 수 있는 가장 강력한 권리는 총회 의결권입니다. 정관 변경, 자금 차입, 시공자·설계자 선정, 사업시행계획과 관리처분계획 수립·변경, 조합원별 분담내역까지 — 사업의 굵직한 결정은 전부 총회를 거칩니다.

의결권 행사 방법은 직접 출석, 서면, 대리인(배우자·직계존비속·형제자매), 전자적 방법까지 여러 가지입니다. 그런데 여기서 조합원들이 자주 헷갈리는 지점이 있습니다. 서면으로 의결권을 행사하면 정족수를 셀 때는 “출석”한 걸로 쳐주지만, 법이 별도로 요구하는 “직접 출석 비율”에는 들어가지 않는다는 점입니다.

일반 안건은 조합원의 10% 이상이 직접 출석해야 하고, 창립총회나 사업시행계획·관리처분계획처럼 사업의 방향을 정하는 안건은 20% 이상이 직접 출석해야 합니다. 시공자 선정은 아예 조합원 과반수가 직접 출석해야 합니다. 서면결의서만 잔뜩 걷고 정작 총회장이 텅 비어 있으면, 이 직접 출석 요건을 못 채워서 의결 자체가 무효로 다퉈질 수 있다는 뜻입니다.

조합원이 100명이 넘는 조합은 조합원 10분의 1 이상으로 대의원회를 구성해 일부 안건의 총회 권한을 대행하게 할 수도 있습니다. 다만 이것도 시행령이 정한 특정 사항은 대행할 수 없고 반드시 총회를 거쳐야 합니다.

조합이 숨겨도 조합원은 볼 권리가 있다

조합원이 총회장에서만 목소리를 낼 수 있는 건 아닙니다. 도시정비법 제124조는 조합 운영에 관한 서류를 조합원이 언제든 확인할 수 있도록 정보공개 의무를 못 박아뒀습니다.

정관, 용역업체 선정계약서, 총회·이사회·대의원회 의사록, 사업시행계획서, 관리처분계획서, 회계감사보고서, 월별 자금 입출금 내역, 결산보고서까지 — 서류가 작성되거나 바뀐 뒤 15일 안에 조합원이 알 수 있도록 공개해야 합니다. 여기에 없는 자료라도 조합원 명부 등 관련 자료는 열람·복사를 요청할 수 있고, 조합은 15일 안에 응해야 합니다.

흥미로운 건 현금청산 대상자도 소유권을 완전히 넘기기 전까지는 이 권리를 그대로 쓸 수 있다는 점입니다. 반대로 소유권이 조합으로 넘어가면 청구권도 함께 사라집니다.

이 의무를 어기고 서류를 공개하지 않거나 열람·복사 요청을 거부한 조합임원은 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금에 처해질 수 있습니다. “조합이 알아서 하겠지”가 아니라, 궁금한 서류가 있으면 직접 열람을 요청하는 게 조합원의 정당한 권리 행사입니다.

조합장이 마음에 안 들면 — 해임 절차

조합장이나 이사가 제 역할을 못 한다고 판단되면, 조합원에게는 이들을 해임할 권리도 있습니다.

일반 임시총회는 조합원 5분의 1 이상의 요구가 있어야 열리지만, 임원 해임총회는 이보다 완화된 10분의 1 이상의 발의만으로 소집을 요구할 수 있습니다. 조합원의 임원 견제 기능을 살리기 위한 규정입니다. 조합장이 정당한 사유 없이 이 요구에 응하지 않으면 발의자 대표가 직접 총회를 열 수도 있습니다.

절차는 이렇게 진행됩니다. 조합원 10분의 1 이상이 서명해 발의하고(임원 해임은 통상 인감도장과 인감증명서까지 요구하는 조합이 많습니다), 총회 14일 전 소집공고를 내고, 7일 전에는 조합원 전원에게 개별 통지를 보냅니다. 해임 대상이 여러 명이면 안건을 각각 나눠서 조합원이 개별적으로 찬반을 정할 수 있게 해야 합니다. 이후 조합원 과반수가 출석하고 출석 조합원 과반수가 찬성하면 해임이 확정됩니다.

실제로 경기 성남 상대원2구역 조합에서는 조합장과 이사 2명을 해임하는 총회가 열린 사례도 있습니다. 다만 절차 하나하나가 까다로운 만큼, 발의 정족수 미달이나 통지 누락 같은 하자로 나중에 결의 자체가 무효로 다퉈지는 경우가 실무에서는 가장 큰 리스크로 꼽힙니다.

한 가지 더 알아둘 점은, 국회에서 논의 중인 도시정비법 개정안에 조합임원 해임총회를 열려는 사람이 시장·군수 등에게 해임 사유와 사업 영향 검토 등을 담은 총회 개최계획을 미리 신고하도록 하는 조항이 담겨 있다는 겁니다. 잦은 임원 교체로 사업이 늘어지는 걸 막으려는 취지인데, 이 조항이 실제 시행에 들어갔는지는 조합 사무실이나 지자체를 통해 확인하는 게 정확합니다.

사업이 끝나면 조합도 사라진다 — 해산과 청산

준공하고 입주까지 마쳤다고 조합이 저절로 없어지는 건 아닙니다. 준공인가를 받고 이전고시와 건축물 등기까지 끝내야, 그 다음 총회를 열어 해산을 의결할 수 있습니다. 표준정관 기준으로는 준공인가일로부터 1년 안에 해산 결의를 하는 게 원칙이지만, 이전고시·보존등기 절차 자체에 1년 넘게 걸리는 경우가 많아 실제로는 그보다 늦어지는 사업장이 적지 않습니다.

해산을 결의하면 청산인을 선임합니다. 정관에 정해진 방식대로 하거나 총회 결의로 정할 수 있고, 현실적으로는 조합장이 그대로 청산인을 맡는 경우가 대부분입니다. 청산인은 남은 조합 업무를 마무리하고, 채권을 회수하고 채무를 갚고, 남은 재산을 처분하는 일을 맡습니다.

이 과정에서 조합원에게 직접 영향을 주는 게 청산금입니다. 조합원이 분양받은 대지·건축물 가격과 원래 갖고 있던 종전자산 가격 사이에 차이가 있으면, 이전고시 이후 그 차액을 조합이 조합원에게 걷거나 반대로 지급해야 합니다. 즉 조합원 입장에서는 입주했다고 재건축이 완전히 끝난 게 아니라, 청산금 정산까지 마쳐야 이 사업과의 관계가 진짜로 종료되는 셈입니다.

4. 시공사 선정과 재초환

시공사, 아무나 뽑는 게 아니다

시공사 선정은 시공사 선정계획 수립 → 입찰공고 → 현장설명회 → 입찰서 접수 → 대의원회 의결 → 건설사 홍보 → 시공사 선정 총회, 이렇게 7단계를 거칩니다.

원칙은 일반경쟁입찰입니다. 여러 건설사가 공사비와 조건을 걸고 경쟁하는 구조입니다. 다만 응찰 자체가 없거나 단독 응찰로 경쟁입찰이 2회 이상 유찰되면, 총회 의결을 거쳐 수의계약으로 시공사를 정할 수 있습니다.

최근에는 이 기준을 더 낮추려는 움직임이 있습니다. 서울시가 정부에 건의한 정비사업 규제 완화안 중에는 유찰 횟수를 2회에서 1회로 줄여 수의계약 전환을 쉽게 하자는 내용이 포함돼 있습니다. 공사비 상승으로 건설사들이 선별 수주에 나서면서 경쟁입찰 자체가 무산되고 시공사 선정이 몇 달씩 늘어지는 사업장이 늘었다는 게 배경입니다. 다만 경쟁입찰이 줄면 공사비 인하나 특화설계 제안 같은 조합에 유리한 협상 카드도 함께 줄어들 수 있다는 우려도 나옵니다. 아직은 건의 단계이고 구체적인 시행 시점은 정해지지 않았으니, 지금 진행 중인 사업장이라면 조합에 현재 몇 회 유찰까지 진행됐는지를 직접 확인하는 게 정확합니다.

“이사비 더 준다”는 말, 들으면 안 되는 이유

시공사 선정 총회를 앞두고 건설사들의 홍보전이 뜨거워지는 시기가 있습니다. 그런데 이 홍보에는 명확한 법적 한계가 있습니다.

국토교통부 고시 「정비사업 계약업무 처리기준」은 건설사 임직원이나 홍보 목적으로 계약한 용역업체 직원이 조합원을 상대로 개별 홍보를 하는 것 자체를 금지합니다. “공사비가 더 저렴하다”, “이사비를 더 준다”처럼 경쟁사와 비교하는 말이나, 도급순위·특화설계·확장옵션 같은 강점을 강조하는 내용을 전달하는 것도 전부 개별홍보에 해당합니다. 팜플렛이나 명함을 돌리거나, 관광버스로 조합원을 특정 장소에 데려가 선물을 주는 것도 마찬가지입니다.

실제로 조합원 명단을 불법으로 확보해 “OS요원”을 동원하고, 홍보관에 조합원을 불러 상품권을 주며 표를 매수하는 사례가 문제가 돼왔습니다. 적발되면 도시정비법 제29조에 따라 입찰 자격이 박탈될 수 있고, 서울시 기준으로는 1회 적발만으로도 입찰참가 자체가 무효 처리되는 경우가 있습니다. 건설사 직원이 다가와 구체적인 조건을 언급한다면, 그 자체가 이미 위반 소지가 있는 행동이라는 걸 알아두는 게 좋습니다.

재초환, 준공 후에도 끝이 아니다

재건축을 시작할 때부터 이주·분담금 걱정을 했다면, 준공 후에는 재건축초과이익환수제(재초환)라는 마지막 관문이 남아 있습니다.

계산식은 이렇습니다. 재건축부담금은 재건축초과이익에 부과율을 곱한 값이고, 재건축초과이익은 준공 시점 주택가액에서 사업 개시 시점 주택가액과 정상적인 집값 상승분, 개발비용을 뺀 값입니다. 쉽게 말해 “재건축으로 얼마나 더 벌었는지”를 계산해서 그중 일부를 환수하는 제도입니다.

부과율은 조합원 1인당 평균 초과이익 8,000만원까지는 면제이고, 이를 넘으면 구간별로 10%부터 최대 50%까지 올라갑니다. 2억8,000만원을 초과하는 구간은 5,000만원에 초과분의 50%를 더하는 방식입니다.

2024년 3월 개정으로 면제 기준이 3,000만원에서 8,000만원으로 크게 올랐고, 실수요자를 보호하는 장치도 추가됐습니다. 60세 이상 1주택자는 신청하면 주택을 팔거나 상속·증여할 때까지 부담금 납부를 유예받을 수 있고, 이 기간에는 가산세도 붙지 않습니다. 6년 이상 거주하면 10%부터 시작해 20년 이상 거주 시 70%까지 감면받을 수 있는 장기보유 감면도 생겼습니다.

폐지 논의는 있지만, 아직 시행 중이다

재초환은 2006년 강남권 재건축 단지 집값 급등에 대응해 만들어진 뒤, 두 차례 유예를 거쳐 2024년 3월 완화된 기준으로 재시행됐습니다. 그런데 흥미로운 건, 재시행 이후 지금까지 실제로 부담금이 부과된 사례가 아직 없다는 점입니다.

그럼에도 서울 37개 단지를 기준으로 예상 조합원 분담금이 평균 1억3,898만원에 달한다는 조사가 나오면서, 2026년 들어 폐지 요구가 다시 거세졌습니다. 4월에는 전국 재건축 조합들이 모여 여의도 정당 당사 앞에서 폐지를 촉구하는 집회를 열기도 했습니다. 이들은 재초환이 정부의 주택 공급 목표와 구조적으로 충돌한다고 주장합니다.

국민의힘이 폐지 법안을 발의했지만 여야 입장차로 국회 심사가 8개월 넘게 멈춰 있고, 국토부는 국회 논의를 기다리겠다는 입장입니다. 전문가들 사이에서도 폐지 찬반이 갈리는데, 민간 전문가는 대체로 폐지에 우호적이고 공공 쪽 전문가는 유지 쪽이 많습니다. 정리하면 재초환은 지금도 시행 중이고, 폐지나 추가 완화는 아직 정치적 이견으로 진전이 없는 상태입니다. 재건축을 준비 중이라면 “곧 없어질 세금”으로 가볍게 보지 말고, 현재 시행 중인 부과율과 감면 기준을 기준으로 자금 계획을 세워두는 게 안전합니다.

자주 묻는 질문

비례율이 높으면 분담금이 줄어드나요?

꼭 그렇지 않습니다. 비례율은 조합원분양가나 종전자산가액을 어떻게 잡느냐에 따라 숫자만 바뀔 수 있고, 실제 이익은 조합원분양가와 일반분양가·시세의 차이에서 나옵니다.

이주비는 갚아야 하나요?

네. 이주비는 종전자산을 담보로 한 대출이라 입주 때 한 번에 갚거나 조합원분양가와 상계합니다. 조합이 이자를 대신 내는 기본이주비도 결국 사업비에 들어갑니다.

투기과열지구 재건축 아파트를 지금 사도 조합원이 되나요?

조합설립인가 이후 양수하면 원칙적으로 조합원 지위를 얻지 못합니다. 상속·이혼·10년 보유 5년 거주 1주택자 같은 예외가 있으니 매수 전 조합과 구청에 인가 시점을 확인하세요.

재초환은 지금도 내야 하나요?

네, 시행 중입니다. 조합원 1인당 평균 초과이익 8,000만원까지는 면제이고, 넘는 부분에 10~50% 부과율이 붙습니다. 폐지 논의는 있지만 확정되지 않았습니다.

참고자료

• 재건축 분담금 내는 이유 – 재건축 분담금 뜻, 계산법, 납부시기 정리하기, sankun.com
• 재건축 비례율 계산과 분담금의 관계 – 법무법인 동인 최종모 변호사, attorneychoi.co.kr
• 종전·종후자산의 감정평가 – 법무법인 경국의 정비사업 100문 100답, arunews.com
• 관리처분계획 (2)-비례율의 함정 – 김조영 변호사, arunews.com
• 재건축 분담금 폭탄, 조합원이 반드시 확인해야 할 법적 체크포인트 – 머니투데이, mt.co.kr
• 재개발·재건축 이주비대출 기준 완화…종전·종후자산 중 큰 값 적용, dosijeongbi.com
• 내년 PF 보증 33조… 이주비대출 LTV 기준 ‘신축’으로 완화[8·13 부동산 대책] – 파이낸셜뉴스, fnnews.com
• 정비사업 이주비 대출, 이렇게 활용해라, marketin.edaily.co.kr
• 재개발 조합 이주비 대출 한도, 신청 전 반드시 확인할 8가지, albup.co.kr
• 재개발 이주비 대출 조건과 금액, 조합원이 알아야 할 핵심 정보 – 법무법인 동인 최종모 변호사, attorneychoi.co.kr
• 조합원이 알아야 할 이주비 상식 ① – 지원대상과 지급조건, magazineh.com
• 조합원의 임시 거처 마련을 위한 돈줄, 이주비 대출, r114.com
• 재건축, 재개발 차이는? 분담금, 이주비, 절차 총정리, kbthink.com
• 재건축 조합원 양도금지, 관리처분인가 이후로 완화 추진, arunews.com
• 재건축사업 > 조합원총회 및 대의원회, easylaw.go.kr
• 조합임원 해임총회, 조합원의 소집요구 절차의 요건, housingherald.co.kr
• 재개발 재건축 조합장 해임 총회 절차 및 방법, chongone.com
• 재건축사업 > 사업완료 > 이전고시 및 청산 > 조합해산, easylaw.go.kr
• 국토위 통과한 ‘도정법 개정안’…정비사업 어떻게 바뀌나, housingherald.co.kr
• 도시 및 주거환경정비법 제124조(관련 자료의 공개 등), casenote.kr
• [법] 도시정비법상 정보공개 의무, 그 적용범위와 실무상 쟁점, mt.co.kr
• 재개발사업 > 시공자 선정 방법, easylaw.go.kr
• 서울시, 재건축 ‘1회 유찰 후 수의계약’ 추진, v.daum.net
• 시공사 선정과정에서 금지되는 개별홍보 행위 유형과 위반 효과, arunews.com
• 시공자 선정시 건설업자등의 개별홍보 판단기준, housingherald.co.kr
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• 재초환 논란, 재점화 | 재초환 20년 일대기, arunews.com
• “공급 확대 발목” 선거 앞두고 재초환 폐지론 재부상…국회·정부는 ‘침묵’, newspim.com
• 한국경제 – 이주비 대출 막히니 재건축, 재개발도 막혔다, hankyung.com
• 아시아경제 – 이주비 대출 못받는 재개발 조합 속출…정비사업이 멈춘다, asiae.co.kr
• 다음뉴스 – 조합원 70%가 다주택자… ‘이주비 대출’에 막힌 서울 정비, v.daum.net
• 한국경제 – 재건축 이주비 숨통 트이나…정부, 추가 대출 공적보증 검토, hankyung.com
• 이투데이 – 재건축·재개발 이주비 대출 숨통…정부, HF 보증 신설 추진, etoday.co.kr
• 파이낸셜뉴스 – 건협, 주택 신속공급 방안 환영…금융 부담 완화 기대 [8.13 대책], fnnews.com