작성 2026년 9월 25일 · 최종 업데이트 2026년 9월 25일

한국부동산원 9월 셋째 주(21일 기준) 통계에서 수원 영통구 아파트값은 한 주 만에 1.09% 올라 전국 182개 시·군·구 중 1위였습니다. 올해 누적 상승률은 14.26%입니다. 그런데 영통구는 2025년 10월 20일부터 토지거래허가구역이자 투기과열지구입니다. 규제를 받은 지 1년 가까이 된 곳입니다.

규제 1년째인 곳이 왜 전국에서 가장 많이 오를까요?

핵심부터 말하면, 한 가지 이유로 설명하기는 어렵습니다. 경기 남부 전체가 같이 오르는 흐름, 동탄·기흥 규제 뒤 옮겨간 수요, 토허제 아래서도 막히지 않는 실거주 매수, 그리고 9월 1일부터 삼성전자가 무주택 임직원에게 연 1.5%로 최대 5억 원을 빌려주기 시작한 추가 자금이 한꺼번에 겹쳤습니다.

토허제는 갭투자를 막는 제도이지, 들어가 살 사람의 매수까지 막는 제도는 아닙니다. 그래서 영통 상승은 “규제를 피한 곳으로 돈이 옮겨갔다”기보다, 규제 안에서도 살 수 있는 실거주 수요와 경기 남부의 돈이 한 지역에 몰린 현상으로 보는 편이 데이터에 더 가깝습니다.

이걸 확인하려고 국토교통부 실거래가 13개월치를 직접 집계했습니다. 지역 평균이 아니라 같은 단지·같은 면적의 거래끼리 묶어 비교하자, 기사 제목만으로는 보이지 않던 세 가지가 확인됐습니다.

영통은 동탄보다 9개월 먼저 규제를 받았다
거래량이 92% 줄어든 동탄도 가격은 영통보다 더 올랐다
“연초보다 6억 올랐다”는 1층과 고층을 비교한 숫자였다

수원 영통 집값은 얼마나 올랐을까, 부동산원 상승률 비교

부동산원 주간 통계에서 영통구는 2주 연속 전국 1위입니다. 9월 둘째 주(14일 기준) 0.61%로 1위에 오른 뒤, 셋째 주에는 상승 폭이 1.09%로 더 커졌습니다.

같은 셋째 주 주변 지역도 함께 올랐습니다.

수원 권선구 0.42% → 0.66%
용인 기흥구 0.42% → 0.48%
화성 동탄구 0.31% → 0.45%

반면 서울은 0.16%에서 0.13%로 상승 폭이 줄었습니다. 강남구(-0.42%), 서초구(-0.37%), 송파구(-0.14%)는 하락했습니다. 경기 전체는 0.18%에서 0.23%로 오름폭이 커졌습니다.

영통구는 9월 셋째 주 1.09% 올라 2주 연속 전국 최고 상승률을 기록했습니다.

주간 1위만 보면 영통이 유독 튀는 것 같지만, 올해 누적으로 보면 순서가 다릅니다. 서울신문에 따르면 1월부터 9월 셋째 주까지 누적 상승률은 화성 동탄 18.39%, 용인 수지 14.73%, 수원 영통 14.26%, 성남 분당 14.06%, 용인 기흥 12.71%입니다. 경기 남부 전체가 같이 오르는 중이고, 영통은 최근 몇 주 속도가 가장 빨랐던 곳입니다.

서울 강남과 강북이 반대로 움직이는 이유는 서울 아파트값 84주 연속 상승, 그런데 강남은 왜 떨어질까에서 따로 정리했습니다.

영통은 규제를 피한 곳이 아니다

많은 기사가 이번 상승을 “동탄이 규제로 묶이자 규제를 피한 수원·용인으로 수요가 옮겨갔다”는 풍선효과로 설명합니다.

하지만

영통구는 규제를 피한 곳이 아닙니다.

규제 지정 순서를 놓고 보면 이렇습니다.

2025년 10월 20일: 수원 영통·장안·팔달, 용인 수지 토지거래허가구역 효력(10·15 대책, 조정대상지역·투기과열지구 동시 지정)
↓
2026년 7월 1일: 화성 동탄, 용인 기흥, 구리 조정대상지역·투기과열지구 효력
↓
2026년 7월 5일: 동탄·기흥·구리 토지거래허가구역 효력(아파트 한정, 2027년 12월 31일까지)
↓
2026년 9월 1일: 삼성전자 무주택 임직원 주택자금 대출 시작

영통은 2025년 10월, 동탄·기흥은 2026년 7월에 토허제를 받았고, 삼성전자 대출은 9월에 시작됐습니다.

영통은 동탄보다 9개월 먼저 같은 규제를 받았습니다. 그러니 “규제 없는 곳으로 돈이 몰렸다”는 설명은 영통에는 맞지 않습니다.

한국경제는 이를 “역풍선 효과”라고 표현했습니다. 동탄이 규제지역이 되면서 이미 규제 중이던 영통·광교 역세권으로 수요가 옮겨갔다는 뜻입니다. 두 곳 모두 규제를 받는 상황이라면, 수요가 옮겨간 이유는 규제 여부가 아니라 다른 데 있을 가능성이 높습니다.

토허제가 어떤 제도인지는 토지거래허가구역이란? 도입 배경부터 2026년 현재 지정 현황까지에서 볼 수 있습니다.

삼성전자 5억 주택대출이 영통 집값에 영향을 줬을까

토지거래허가구역에서 아파트를 사려면 허가를 받아야 하고, 허가를 받으면 직접 들어가 살아야 합니다. 전세를 끼고 사는 갭투자는 막히지만, 들어가 살 사람의 매수는 막히지 않습니다.

삼성전자 대출이 바로 이 조건에 맞습니다. 경향신문에 따르면 조건은 이렇습니다.

2026년 5월 노사 단체협약에서 마련된 제도이고, 2035년까지 운영될 예정입니다.

삼성전자 주택자금 대출은 무주택 임직원에게 최대 5억 원을 연 1.5%로 빌려줍니다.

이 조건에서 볼 점은 세 가지입니다.

무주택자만 받을 수 있다 → 산 집에 직접 들어가 살 사람이다
85㎡ 이하 → 영통 아파트 대부분이 대상이다
DSR 미적용 → 은행 대출 한도와 별개로 5억 원이 더 생긴다

토허제가 걸러내려는 수요는 갭투자입니다. 삼성 대출로 집을 사는 사람은 무주택 실거주자라서, 토허제 심사를 막힘 없이 넘길 수 있는 매수자입니다. 수원 삼성디지털시티가 영통구 매탄동에 있으니, 출퇴근 거리까지 따지면 영통이 가장 먼저 영향을 받을 가능성이 높습니다.

우리은행 남혁우 부동산연구원은 서울신문에 “삼성전자 사내 대출을 비롯한 유동성 효과로 반도체 산업 종사자들의 출퇴근 권역에 포함되는 경기 남부 지역이 높은 상승률을 보였다”고 설명했습니다.

삼성디지털시티와 붙어 있는 매탄동은 동탄 규제가 시작된 7월 거래가 120건으로 6월(71건)보다 크게 늘었습니다. 삼성 대출이 시작되기 전의 일이라, 이 증가는 동탄 규제 뒤 옮겨온 수요 쪽에 가깝습니다. 삼성 대출의 효과는 9월 거래 신고가 끝나는 10월 말 이후에야 거래량으로 드러날 가능성이 높습니다.

공개된 자료로는 영통 매수자 가운데 삼성 대출을 받은 사람이 몇 명인지 알 수 없습니다. 그래서 이 글은 삼성 대출을 영향 요인 중 하나로 보고, 상승의 단독 원인으로 보지는 않습니다.

동탄은 거래가 92% 줄었는데 가격은 더 올랐다

토허제가 가격을 막는지 보려면 동탄을 보면 됩니다. 먼저 이 섹션의 숫자를 어떻게 계산했는지부터 밝혀둡니다.

실거래 분석은 어떻게 계산했나

• 자료: 국토교통부 아파트 매매 실거래가 공개 API, 2026년 9월 25일 조회
• 기간: 2025년 9월~2026년 9월 계약분(13개월)
• 지역: 수원 영통·장안·권선·팔달, 용인 기흥·수지, 화성 동탄·병점(8개 구)
• 거래량: 계약이 해제된 거래는 뺐습니다
• 가격: 지역 전체 평균을 쓰지 않고, 단지명과 전용면적(㎡, 반올림)이 같은 거래끼리 묶었습니다. 묶음마다 2026년 3~5월 거래가 중앙값을 기준으로 잡고, 이후 달의 거래가 중앙값이 얼마나 달라졌는지 계산했습니다. 표의 숫자는 이 변화율들의 중앙값입니다
• 한계: 9월 거래는 신고 기한(계약 후 30일)이 남아 최종 건수가 아닙니다. 규제 뒤 거래가 크게 줄어든 지역은 거래되는 단지 구성이 달라져 숫자가 흔들릴 수 있습니다

표 1. 2026년 5~8월 경기 남부 아파트 매매 거래 건수(해제 거래 제외)

동탄은 규제 직전 6월에 1,913건이 몰렸다가 7월 153건으로 92% 줄었습니다. 기흥도 1,135건에서 247건으로 78% 줄었습니다. 반면 영통은 7월에 652건으로 오히려 6월보다 늘었습니다.

영통도 규제 직후엔 똑같이 줄었습니다. 10·15 대책 직후 2025년 10월 705건에서 11월 346건으로 절반이 됐고, 2026년 4월 769건으로 회복했습니다. 같은 날 규제를 받은 용인 수지도 818건에서 257건으로 비슷하게 줄었습니다.

동탄 거래는 토허제 직후 한 달 만에 92% 줄었지만, 영통 7월 거래는 오히려 늘었습니다.

그렇다면 가격은 어땠을까요.

위 방법대로 같은 단지·같은 면적끼리 비교했습니다.

표 2. 2026년 3~5월 대비 같은 단지·같은 면적 실거래가 변화율

같은 단지·같은 면적 기준으로는 거래가 줄어든 동탄의 가격이 가장 많이 올랐습니다.

동탄은 거래가 10분의 1로 줄었지만 남은 거래의 가격은 계속 올라 9월 +22.8%입니다. 영통(+11.1%)의 두 배입니다.

즉

토허제는 거래 건수를 줄였지만 가격까지 막지는 못했습니다.

영통의 +11.1%도 같은 날 규제를 받은 용인 수지(+11.0%)와 거의 같습니다. 주간 통계 1위만큼 영통 혼자 튄 것이 아니라, 경기 남부가 같이 오르는 흐름 안에 있다고 보는 편이 맞습니다.

동탄 7월 이후 수치는 한 달 거래가 150건 안팎이라 표본이 작습니다. 그래도 141개 단지·면적 조합 중 138개가 올랐다는 점은 방향만큼은 분명하다는 뜻입니다.

“연초보다 6억 올랐다”는 실제로 얼마일까

한국경제는 9월 17일 영통 집값이 “연초보다 6억 원 뛰었다”며 힐스테이트영통 전용 84㎡가 1월 9억5,600만 원에서 15억2,500만 원이 됐다고 보도했습니다.

국토교통부 실거래가로 이 단지 84㎡ 거래를 모두 확인해봤습니다.

9억5,600만 원: 2026년 1월 28일, 1층
11억7,000만 원: 2026년 1월 2일, 14층
11억7,500만 원: 2026년 1월 12일, 25층
15억2,500만 원: 2026년 9월 4일, 23층
15억4,000만 원: 2026년 9월 14일, 22층

9억5,600만 원은 1층 거래였습니다. 같은 1월에 중·고층은 11억7,000만 원 선에서 거래됐습니다. 같은 층대끼리 놓으면 연초 11억7,000만 원에서 9월 15억2,500만~15억4,000만 원으로, 약 3억5,000만~3억7,000만 원(30% 안팎) 올랐습니다.

힐스테이트영통 84㎡의 9억5,600만 원은 1층 거래였고, 같은 층대로 보면 상승 폭은 약 3억5,000만 원입니다.

6억은 아니지만 3억5,000만 원도 9개월 만에 30%입니다. 작은 숫자는 아닙니다. 월별로 보면 속도가 붙은 시점도 보입니다.

1~6월: 12억~13억 원 사이에서 움직임
7월: 13억5,000만~14억 원대 거래 등장
8월 15일: 14억4,000만 원
9월: 15억2,500만~15억4,000만 원

7월 이후 두 달여 만에 1억5,000만 원 안팎이 더 올랐습니다. 동탄 규제(7월)와 삼성 대출(9월)이 겹친 구간입니다.

다른 영통 단지도 3~5월과 8~9월 거래가 중앙값을 비교하면 비슷한 흐름입니다.

표 3. 영통 주요 아파트 3~5월 대비 8~9월 실거래가 중앙값

영통 전체로는 같은 단지·면적 195개 조합 중 180개가 올랐고, 중앙값은 +10.1%입니다.

15억을 넘기면 은행 대출 한도가 줄어든다

영통 84㎡가 15억 원을 넘기 시작한 것은 매수자에게 중요한 변화입니다. 영통은 10·15 대책의 규제지역이라, 주택담보대출 한도가 집값에 따라 나뉩니다.

시가 15억 원 이하: 6억 원
15억 원 초과~25억 원 이하: 4억 원
25억 원 초과: 2억 원

힐스테이트영통 84㎡처럼 15억 원 선에 걸친 단지는 시세가 15억 원을 넘으면 은행 한도가 6억 원에서 4억 원으로 줄어듭니다. 광교 쪽 85㎡ 단지(광교중흥에스클래스, 자연앤힐스테이트, 광교센트럴뷰)는 이미 15억 원을 넘어 4억 원 구간입니다.

삼성 대출은 25억 원 이하·85㎡ 이하면 받을 수 있어서, 이 구간에서도 5억 원이 그대로 나옵니다. 은행 한도가 줄어드는 구간일수록 삼성 대출을 받을 수 있는 사람과 없는 사람의 자금 차이가 커집니다.

실제로 받을 수 있는 금액은 소득과 기존 대출, LTV에 따라 달라집니다. 개인별 한도는 거래 은행에서 확인하시는 게 정확합니다. 정책대출 금리는 신생아특례대출·보금자리론·디딤돌대출 금리 총정리에 정리해두었습니다.

영통 집값, 앞으로 무엇을 봐야 할까

지금 상승률만으로 추가 상승을 단정하기는 어렵습니다. 앞으로는 다섯 가지를 같이 보면 됩니다.

거래량이 가격을 따라 늘어나는지
15억 원이 넘는 거래가 다른 단지로 번지는지
10월 말 9월 신고가 끝났을 때 영통 거래량이 달라졌는지(삼성 대출 첫 달)
동탄·기흥 거래가 회복되는지
10월 22일 기준금리 결정

가격은 오르는데 거래량이 계속 줄어든다면 적은 거래가 시세를 끌어올리는 국면일 수 있습니다. 거래량까지 함께 늘어난다면 상승의 성격이 달라진 것으로 볼 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 수원 영통구는 토지거래허가구역인가요?

네. 수원 영통구는 2025년 10월 20일부터 토지거래허가구역입니다. 10·15 대책으로 장안·팔달구와 함께 조정대상지역·투기과열지구로도 지정됐고, 아파트를 사려면 허가를 받고 직접 들어가 살아야 합니다.

Q. 삼성전자 주택대출이 영통 집값 상승의 원인인가요?

영향 요인 중 하나일 가능성은 있지만 단독 원인으로 보기는 어렵습니다. 대출 시작 시점과 영통 상승세가 겹치고 삼성디지털시티와 가까운 지역이라는 점은 관련이 있어 보이지만, 경기 남부 전체 상승과 동탄·기흥 규제 뒤 수요 이동도 같은 시기에 나타났습니다. 상승분 가운데 얼마가 삼성 대출 때문인지는 공개 자료로 나눠 계산할 방법이 없습니다.

Q. 토허제 지역은 집값이 안 오르나요?

아닙니다. 토지거래허가구역 지정이 집값 상승을 자동으로 막지는 않습니다. 동탄은 토허제 지정 뒤 거래가 92% 줄었지만, 같은 단지·면적 기준 가격은 3~5월보다 9월에 22.8% 높았습니다. 토허제는 갭투자와 거래 건수를 줄이는 제도이고, 가격 자체를 묶는 제도는 아닙니다.

Q. 삼성전자 대출은 영통에서만 쓸 수 있나요?

아닙니다. 삼성전자 주택자금 대출은 영통 전용 제도가 아닙니다. 25억 원 이하 주택이고 수도권·광역시는 전용 85㎡ 이하 조건을 맞추면 다른 지역 주택에도 쓸 수 있습니다. 다만 출퇴근 거리 때문에 사업장 주변 지역이 먼저 영향을 받을 가능성이 높습니다.

토허제 지역에서 실제로 집을 사는 절차는 토지거래허가구역 매매, 실거주 의무부터 신청 절차까지 실전 정리에서 볼 수 있습니다.

결론: 토허제가 막은 것은 갭투자였다

토허제 1년째인 영통이 전국에서 가장 많이 오른 건 한 가지 이유로 설명하기 어렵습니다.

데이터로 확인되는 것은 토허제가 거래량을 크게 줄여도 가격 상승까지 막지는 못했다는 점입니다. 여기에 동탄·기흥 규제 뒤 경기 남부 안에서 옮겨간 수요, 실거주 수요, 삼성전자 임직원 주택자금 대출 같은 돈이 한꺼번에 겹쳤습니다. 반도체 호황과 서울 전월세 상승으로 매매 전환을 고민하는 수요도 함께 작용하고 있습니다.

삼성전자 대출이 영통 집값을 얼마나 올렸는지는 지금 나온 거래 자료로 확인하기엔 아직 이릅니다. 대출이 9월 1일에 시작됐고, 9월 계약은 신고 기한(30일)이 남아 10월 말이 돼야 거래가 다 반영되기 때문입니다. 실거래 자료에는 매수자가 어느 회사 직원인지도 나오지 않습니다. 그래서 신고가 끝난 뒤에도 9월 전후로 거래량과 가격이 어떻게 달라졌는지 비교하는 데까지만 확인할 수 있습니다.

영통에서 집을 알아보고 있다면 주간 상승률 기사보다 관심 단지의 같은 면적·비슷한 층 실거래를 먼저 확인하시는 게 정확합니다. 힐스테이트영통처럼 1층 거래 하나로 상승 폭이 크게 부풀려 보이는 경우가 있기 때문입니다.

다음에 확인할 것

• 매주 목요일 한국부동산원 주간 아파트값 동향(영통 상승 폭 유지 여부)
• 10월 말까지 신고되는 9월 실거래 전체 건수
• 10월 22일 한국은행 금융통화위원회 기준금리 결정
• 새 수치가 나오면 이 글을 업데이트합니다

업데이트 기록
– 2026년 9월 25일: 최초 작성(국토교통부 실거래 2026년 9월 25일 조회분)

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참고자료

1차 자료
– 국토교통부 실거래가 공개시스템 — 수원 영통·화성 동탄·용인 기흥·수지 아파트 매매(2025.9~2026.9 계약분, 2026.9.25 조회)
– 정책브리핑 — 서울 전역·경기 12곳 투기과열지구·토지거래허가구역 지정
– 정책브리핑 — 주택담보대출 한도 축소(15억 초과 4억, 25억 초과 2억)

언론 보도
– 서울신문 — 삼성전자 인근 수원 영통, 전국 1위 상승률 기록(2026.9.24)
– 아시아경제 — 서울 아파트값 주춤한 사이 경기 남부 펄펄…’셔세권’ 영통 0.61% 급등(2026.9.17)
– 한국경제 — 영통 집값 연초보다 6억 뛰어…셔세권 주변 집값 들썩(2026.9.17)
– 경향신문 — 삼성전자, 최대 5억 임직원에 주택대출(2026.8.30)
– 경향신문 — 동탄·기흥·구리 규제지역·토허구역 전격 지정(2026.6.30)
– KB의 생각 — 10.15 부동산 대책, 서울 전역·경기 12곳 토지거래허가구역 지정

청약예금·청약부금·청약저축을 주택청약종합저축으로 바꿀 수 있는 기한이 2026년 9월 30일에서 2027년 9월 30일로 1년 늘었습니다. 국토교통부가 9월 23일 발표한 내용입니다. 전환하면 국민주택과 민영주택 모두에 청약할 수 있고, 종전 통장을 2년 이상 유지했다면 전환하자마자 최고 금리 연 3.1%를 받을 수 있도록 제도도 바뀝니다.

“이번 달 30일이 마감”이라는 안내를 보고 급하게 은행을 찾으려던 분이라면 서두를 필요가 없어졌습니다.

하지만

기한이 늘었다고 해서 모두가 바꿔야 하는 것은 아닙니다. 전환하면 되돌릴 수 없고, 사람에 따라 오히려 손해가 되는 경우도 있습니다. 이 글에서는 바뀐 내용, 전환하면 기존 실적이 어떻게 되는지, 금리와 소득공제로 실제 얼마가 달라지는지를 직접 계산해보고, 누가 바꾸는 게 유리한지 정리합니다.

무엇이 바뀌었나? 기한 연장과 금리 개선

정책브리핑에 실린 국토부 발표에 따르면 이번에 바뀐 건 기한과 금리, 두 가지입니다.

기한부터 보면 벌써 두 번째 연장입니다.

2024년 10월 전환제도 시행
↓
2025년 9월 30일 → 2026년 9월 30일 (1차 연장)
↓
2026년 9월 30일 → 2027년 9월 30일 (이번 연장)

금리는 계산 방식이 달라집니다.

주택청약종합저축 금리는 가입기간에 따라 연 2.3~3.1%이고, 2년 이상이면 최고 3.1%입니다. 지금까지는 청약예금이나 청약저축을 오래 유지했더라도 종합저축으로 바꾸는 순간 가입기간이 새로 시작돼, 최고 금리를 받으려면 전환 후 2년을 기다려야 했습니다.

앞으로는 종전 통장의 가입기간을 금리 산정에 합쳐줍니다. 종전 통장을 2년 이상 유지한 사람은 전환 직후부터 3.1%입니다.

머니투데이와 데일리안 보도에 따르면 이 금리 개선은 「주택청약종합저축의 이자율 및 운영에 관한 고시」를 10월에 개정해야 적용됩니다. 이미 전환을 마친 사람에게도 같은 방식이 적용되는지는 고시가 나온 뒤 가입 은행이나 국토부 주택기금과(044-201-3340)에 확인하시는 게 정확합니다.

통장별로 청약할 수 있는 주택은 어떻게 다를까?

전환이 왜 필요한지부터 보면, 예전 통장은 청약할 수 있는 주택이 정해져 있습니다.

청약예금을 20년 넘게 들고 있어도 공공분양에는 넣을 수 없고, 청약저축을 오래 부었어도 민간 아파트 일반공급에는 넣을 수 없는 구조였습니다. 종합저축은 이 칸막이가 없습니다.

전환하면 기존 실적은 그대로일까?

가장 많이 헷갈리는 부분입니다.

답은 “절반만 그대로”입니다.

국토부가 밝힌 규칙은 이렇습니다.

• 종전 통장으로 청약할 수 있던 주택 → 기존 가입기간·납입실적을 그대로 인정
• 원래 그 통장으로는 청약할 수 없던 주택(예금이면 공공분양, 저축이면 민간분양) → 바꾼 날이 가입 첫날

예를 들어보면 차이가 분명해집니다.

청약예금 15년 가입자가 전환하면

민영주택: 15년 실적 그대로
국민주택(공공분양): 전환한 날부터 0개월

청약저축 20년 가입자가 전환하면

국민주택: 20년 실적 그대로
민영주택: 전환한 날부터 새로 계산

많은 사람들이 “전환하면 오래 부은 기간을 양쪽에서 다 인정받는다”고 생각합니다.

그렇지 않습니다.

원래 그 통장으로는 청약할 수 없던 주택 종류(청약예금은 공공분양, 청약저축은 민간분양)는 바꾼 날이 가입 첫날이 됩니다. 그래서 원래 못 넣던 주택에도 청약할 생각이 있다면, 기한 끝까지 기다리기보다 일찍 바꿀수록 그쪽 가입기간이 빨리 쌓입니다.

청약저축에서 민영주택으로 넘어가려면 예치금이 필요하다

청약저축 가입자가 전환 후 민영주택에 청약하려면 두 가지를 갖춰야 합니다.

찾기쉬운 생활법령정보에 따르면 민영주택 1순위는 수도권의 경우 가입 1년 경과와 예치기준금액 충족, 그 밖의 지역은 6개월 경과와 예치기준금액 충족이 조건입니다. 여기서 가입기간은 전환일부터 셉니다.

예치기준금액은 「주택공급에 관한 규칙」 별표2에 정해져 있습니다. 입주자모집공고일 현재 주민등록상 거주지역이 기준입니다.

서울에서 전용 84㎡ 민간 아파트를 노린다면 통장에 300만원 이상이 들어 있어야 한다는 뜻입니다.

전환하면 얼마나 이득일까? 금리·소득공제 직접 계산

전환의 실제 이득은 청약 기회보다 금리와 연말정산에서 먼저 체감될 가능성이 높습니다.

① 금리 차이

토스뱅크 안내에 따르면 기존 청약예금·부금 금리는 연 1.8~2.4%입니다(은행별로 차이가 있을 수 있습니다). 종전 통장을 2년 이상 유지했다면 전환 후 3.1%가 됩니다.

서울 모든 면적 예치금인 1,500만원을 예로 들면, 세전 단순 이자 기준으로 이렇습니다.

1년에 10만5,000원~19만5,000원 차이입니다. 300만원이 들어 있다면 연 2만1,000원~3만9,000원 차이로 줄어듭니다.

② 소득공제 — 청약예금·부금 가입자에게 새로 열리는 혜택

이 부분이 덜 알려져 있습니다.

국세청 연말정산 안내에 따르면 주택마련저축 소득공제 대상은 주택청약저축, 주택청약종합저축(청년우대형 포함), 근로자주택마련저축입니다. 청약예금과 청약부금은 이 목록에 없습니다.

즉, 청약예금·부금 가입자가 종합저축으로 바꾸면 조건을 갖춘 경우 소득공제를 새로 받을 수 있습니다.

조건은 이렇습니다.

• 총급여 7,000만원 이하 근로자
• 과세연도 중 주택을 소유하지 않은 세대의 세대주 또는 배우자
• 본인 명의 통장
• 다음 해 2월 말까지 가입 은행에 무주택확인서 제출

공제 규모는 연 납입액 300만원 한도의 40%, 최대 120만원입니다. 월 25만원씩 넣으면 1년에 300만원으로 한도를 딱 채웁니다. 2024년 11월부터 월 납입 인정액도 25만원으로 올라서 공공분양 납입 실적과 소득공제 한도가 같은 금액으로 맞춰졌습니다.

120만원 소득공제가 실제 세금을 얼마나 줄이는지는 세율 구간에 따라 다릅니다.

금리 차이와 소득공제를 합치면, 무주택 세대주이면서 총급여 7,000만원 이하인 청약예금 가입자는 1년에 약 18만~39만원 차이가 날 수 있습니다(1,500만원 예치, 월 25만원 납입 기준).

소득공제 특례는 현재 2028년 말까지이고, 정부의 2026년 세제개편안에는 이 기한을 없애고 상시화하는 방안이 들어 있습니다. 국회 심사가 끝나야 확정됩니다.

전환하면 손해인 경우는?

두 가지를 먼저 확인해야 합니다.

① 되돌릴 수 없다

전환이 끝나면 예전 통장으로 원상 복구할 수 없습니다. 예금으로 돌아가고 싶어도 방법이 없습니다.

② 가족에게 명의를 넘길 계획이 있다면

주택청약종합저축은 상속으로만 명의를 바꿀 수 있습니다.

반면 오래된 청약저축이나 2000년 3월 26일 이전에 가입한 일부 청약예금·부금은 가족에게 명의를 변경할 수 있는 경우가 있습니다. 농민신문은 공공주택을 목표로 한 청약저축 보유자에게 “명의 변경이라는 카드를 남겨둘 수 있도록 신중한 전환”이 필요하다고 짚었습니다. 오래된 청약저축을 물려받아 점수를 단숨에 높이는 방법이 전환과 함께 사라지기 때문입니다.

부모님 명의의 오래된 통장을 자녀에게 넘길 생각이 있었다면, 전환 전에 가입 은행에서 명의 변경 가능 여부부터 확인하시는 게 순서입니다.

나는 바꿔야 할까? 유형별 판단표

위 규칙을 한 표로 모으면 이렇습니다.

전환 방법: 은행 창구 또는 앱

국토부 안내에 따른 전환 방법입니다.

1. 기존 통장을 만든 은행 영업점 방문 또는 모바일 앱에서 신청
2. 청약예금·부금 가입자는 기존 은행이 아니어도 주택도시기금 수탁은행 9곳 중에서 고를 수 있음
   경남·국민·기업·농협·부산·신한·우리·하나·iM뱅크
3. 기한: 2027년 9월 30일까지

소득공제를 받으려면 전환 후 무주택확인서를 은행에 등록해두는 것까지가 한 세트입니다. 한 번 등록하면 해지 요청 전까지 유지됩니다.

정책대출을 함께 알아보고 있다면 신생아특례대출·보금자리론·디딤돌대출 금리 총정리도 함께 확인해보세요.

자주 묻는 질문

Q. 9월 30일이 지나면 전환을 못 하나요?

아닙니다. 9월 23일 발표로 기한이 2027년 9월 30일까지 늘었습니다.

Q. 전환하면 청약예금 가입기간이 공공분양에도 인정되나요?

아닙니다. 종전 통장으로 청약할 수 있던 민영주택에만 그대로 인정되고, 공공분양(국민주택)은 전환한 날부터 새로 쌓입니다.

Q. 전환하면 바로 3.1% 금리를 받나요?

종전 통장을 2년 이상 유지했다면 전환 직후부터 3.1%를 받도록 바뀝니다. 다만 10월 고시 개정 이후 적용되므로, 정확한 시행일은 가입 은행에서 확인하는 게 좋습니다.

Q. 전환 후 마음이 바뀌면 예전 통장으로 돌아갈 수 있나요?

돌아갈 수 없습니다. 특히 가족에게 명의를 넘길 계획이 있다면 전환 전에 꼭 따져봐야 합니다.

결론: 기한은 늘었지만, 따져볼 것은 그대로

결국 남는 질문은 하나입니다.

“그래서 지금 바꿔야 하나요?”

무주택 세대주인 청약예금·부금 가입자라면 바꾸는 쪽이 유리할 가능성이 높습니다. 금리가 오르고, 연말정산에서 소득공제가 새로 열리고, 공공분양이라는 선택지도 생기기 때문입니다.

반대로 가족에게 통장을 물려줄 계획이 있거나, 지금 통장으로 원하는 주택에 청약할 수 있다면 급할 이유가 없습니다. 1년이 더 생겼으니 10월 고시 개정을 확인한 뒤 결정해도 늦지 않습니다.

“청약통장 전환은 기한이 아니라 내 목표 주택이 정한다.”

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• 신생아특례대출·보금자리론·디딤돌대출 금리 총정리(2026년 9월 기준)
• 신도시 내 집 마련, 어느 경로가 열려 있는지는 1주택 여부가 정합니다

참고자료

• 대한민국 정책브리핑(국토교통부) — “청약 예·부금 등 가입자, 종합저축 전환 기회 1년 더 늘어난다”(2026.9.23)
• 파이낸셜뉴스 — “청약통장 종합저축 전환 1년 연장…기존 가입기간도 금리 인정”(2026.9.23)
• 머니투데이 — “나도 갈아탈까?” 청약통장 전환 기회 1년 더…금리도 즉시 연 3.1%(2026.9.23)
• 국세청 — 연말정산 주택마련저축 소득공제
• 국가법령정보센터 — 주택공급에 관한 규칙 별표2 민영주택 청약 예치기준금액
• 농민신문 — 9월 끝나는 청약저축 전환기회…”목표 주택따라 신중해야”(2025.3.31)

“전세 재계약 날짜는 다가오는데, 보증금은 2억이 올랐다.”

요즘 서울 세입자들 사이에서 흔하게 들리는 얘기입니다.

대출을 더 받아 전세를 지킬지, 월세로 갈아탈지, 아니면 이참에 집을 살지.

계산을 해보면 답이 의외로 선명합니다. 전세대출 금리가 6%대로 오른 지금은 대출로 채운 보증금이 월세보다 비쌉니다.

노원구 중계동의 한 84㎡ 아파트로 직접 계산해보면, 보증금 9.1억 중 5억을 연 6% 전세대출로 채울 때 한 달에 나가는 돈은 약 258만원입니다. 같은 5억을 법정 전환율 상한(5.0%)으로 월세로 돌리면 약 208만원입니다. 매달 50만원 차이입니다.

그렇다고 전세가 무조건 손해인 건 아닙니다. 내 현금으로 낸 보증금은 여전히 가장 싼 주거비입니다.

이 글에서는 전세 유지·반전세·매수 세 가지 선택지의 월 부담을 실제 단지 시세로 계산하고, 어떤 조건에서 어느 쪽이 유리한지 기준을 정리했습니다.

한 달 새 전세시장은 더 조여졌습니다

전세가 왜 이렇게 귀해졌는지는 지난 8월에 세제개편·재건축 이주가 겹친 전세 품귀에서 원인을 하나씩 짚었습니다.

그 뒤 한 달, 숫자는 더 나빠졌습니다.

한국부동산원 통계를 인용한 뉴시스 보도에 따르면 서울 아파트 평균 전셋값은 8월 7억1,178만원으로, 7월에 처음 7억을 넘긴 뒤 또 올랐습니다. 2023년 7월 저점 이후 37개월 연속 상승입니다.

올해 들어 9월 초까지 서울 전셋값 누적 상승률은 7.79%로, 작년 같은 기간(1.66%)의 4.7배 속도입니다.

특히 외곽이 더 뜨겁습니다.

성북구 12.84%
노원구 12.25%
동대문·강북구 약 10%

매물도 줄었습니다. 아시아경제 집계로 서울 아파트 전세 매물은 2만298건으로 1년 전보다 13.3% 감소했고, 노원구는 절반 넘게(-51.5%) 사라졌습니다. 기존 세입자의 계약갱신 비율은 58.9%로 1년 새 15.2%p 올랐습니다. 나가는 사람이 없으니 새로 나오는 전세도 없는 구조입니다.

반면 매매시장은 식어가는 모습입니다. 9월 셋째 주 서울 아파트 매매가격은 0.03% 올라 상승폭이 3주 연속 줄었지만, 전세는 같은 주 0.17% 올랐습니다.

여기에 금리가 겹쳤습니다.

한국은행은 7월과 8월 두 달 연속 기준금리를 올려 연 3.00%가 됐고, 은행 2년 고정 전세대출 금리는 8월 말 기준 연 4.01~6.61%까지 올라왔습니다.

예시 단지: 30년 된 구축이 전세 9.1억

계산의 기준으로 삼은 곳은 노원구 중계동 건영3차(1995년 준공) 전용 84㎡입니다.

아시아경제 보도에 따르면 이 단지는 9월 11일 전세 9억1,000만원에 거래되며 노원구 최고 전세가를 기록했습니다. 국토교통부 전월세 실거래 자료로도 9월 18일 8억8,000만원, 6월 24일 9억원에 신규 전세 계약이 확인됩니다. 같은 구의 2020년식 신축(8억7,000만원)이나 2023년식 신축(8억5,000만원)보다 비쌉니다. 학원가 옆이라는 입지가 신축 프리미엄을 이긴 겁니다.

국토교통부 실거래가를 직접 조회해보면 이 평형의 최근 매매가는 12억6,000만~13억5,000만원입니다. 계산에는 13억원을 기준값으로 썼습니다. 전세가율은 약 70%입니다.

계산 전제는 이렇습니다.

무주택 가구
보유 현금 4억1,000만원
전세 보증금 9억1,000만원 = 현금 4.1억 + 전세대출 5억
현금의 기회비용 = 1년 정기예금 금리 약 3.4%

전세 유지, 대출 금리에 따라 월 195만~283만원

9억대 전세는 보증기관 선택지부터 좁습니다. HUG는 수도권 보증금 7억 이하만 받기 때문에, 사실상 보증금 제한이 없는 SGI서울보증 상품으로 가야 합니다. 대신 보증료가 연 0.18% 안팎으로 셋 중 가장 비쌉니다.

정책 전세대출인 버팀목은 수도권 보증금 3억 이하(신혼·다자녀 4억)가 조건이라 이 가격대에는 해당하지 않습니다.

결국 5억은 은행 전세대출로 빌려야 합니다. 금리별로 매달 통장에서 빠져나가는 돈을 계산해봤습니다.

금리 1.5%p 차이가 한 달 60만원 차이로 이어집니다.

반전세로 돌리면 월 188만~267만원

이번엔 같은 집을 보증금 4.1억(내 현금만)에 계약하고, 나머지 5억만큼을 월세로 내는 경우입니다.

월세는 전월세 전환율로 환산합니다.

주택임대차보호법상 전환율 상한은 “기준금리 + 2%p”라서 지금은 5.0%입니다. 다만 이 상한은 기존 계약을 월세로 바꿀 때 적용되는 기준이고, 신규 계약은 시장에서 정해집니다. 한국주택금융공사가 전세보증 심사에 쓰는 전국 평균 전환율은 6.4%입니다.

그렇다면 이 단지의 실제 전환율은 얼마일까요. 국토부 실거래 자료를 보면 9월 19일 같은 평형이 보증금 2억원에 월세 280만원으로 신규 계약됐습니다. 전세 8억8,000만원과 비교해 역산하면 전환율은 약 4.9%입니다. 법정 상한 5.0%와 거의 같은 수준이라, 아래 계산의 기준도 5%로 잡았습니다.

여기에 세금 혜택이 붙습니다.

전용 85㎡ 이하 주택에 사는 무주택 세대주이고 총급여가 8,000만원 이하라면 월세 세액공제를 받을 수 있습니다. 총급여 5,500만원 이하는 월세액의 17%, 그 이상은 15%이고, 월세 한도는 연 1,000만원입니다(2027년부터 1,200만원으로 확대 예정). 최대 연 170만원, 한 달로 치면 약 14만원이 돌아오는 셈입니다.

전세대출에도 원리금 상환액의 40%를 연 400만원 한도로 소득에서 빼주는 공제가 있습니다. 다만 세액공제가 아니라 소득공제라 실제 절세액은 월세 쪽보다 작습니다.

전세 vs 월세, 갈림길은 딱 하나입니다

“월세는 버리는 돈, 전세는 돌려받는 돈.” 세입자라면 한 번쯤 들어본 말입니다.

하지만 대출로 채운 전세 보증금은 돌려받을 때 은행에 그대로 갚아야 합니다. 그 사이에 낸 이자는 월세처럼 사라지는 돈입니다.

두 경우 모두 내 현금 4.1억은 똑같이 보증금으로 묶입니다. 그러니 비교할 건 하나뿐입니다.

빌린 5억의 이자 vs 그 5억을 월세로 낸 돈

즉,

(전세대출 금리 + 보증료) > 전월세 전환율이면, 그만큼은 월세가 쌉니다.

지금처럼 전세대출 금리가 6%이고 전환율이 5%라면 월세가 매달 약 50만원 저렴합니다. 세액공제 대상이라면 차이는 60만원 넘게 벌어집니다. 물론 대출 금리를 4.5%로 받을 수 있다면 얘기가 달라집니다. 이때는 전세가 월 13만원쯤 유리합니다.

그렇다면 내 현금으로 낸 보증금은 어떨까요.

내 돈의 비용은 예금에 넣었으면 받았을 이자, 즉 연 3.3~3.45%뿐입니다. 전환율(4.5~6.4%)보다 항상 낮습니다.

계산상 가장 유리한 조합은 결국 하나로 모입니다.

“내 현금만큼만 보증금으로, 나머지는 월세로.”

돈 말고도 따져볼 부분이 있습니다. 보증금 규모가 줄어들면 전세사기나 역전세 때 떼일 수 있는 금액도 줄어들고, SGI 신용심사나 대출 승인 부담도 없어집니다. 반대로 월세는 재계약 때마다 오를 수 있습니다. 머니투데이가 조사한 전문가 10명은 전원 향후 1년 전·월세가 모두 오를 것으로 내다봤고, 월세 20% 상승 전망까지 나왔습니다.

아예 사면? 현금 7.5억과 연소득 1억이 먼저입니다

전세에 지친 사람들이 매수로 돌아서는 흐름은 숫자로도 보입니다. 8월 서울 집합건물 매수자 가운데 생애최초 구입자가 54%로 2010년 이후 가장 높았습니다.

같은 단지를 13억원에 산다고 계산해봤습니다.

서울은 10·15 대책으로 전역이 규제지역이라 일반 무주택자 LTV는 40%지만, 생애최초 구입자는 70%가 유지됩니다. 다만 15억원 이하 주택의 주담대 한도가 6억원으로 묶여 있어 실제로 빌릴 수 있는 돈은 6억원입니다.

정책대출은 이 집엔 해당되지 않습니다. 보금자리론은 6억원 이하, 디딤돌은 5억원 이하, 신생아특례는 9억원 이하 주택이 대상이기 때문입니다. 자세한 조건은 정책대출 금리 총정리에 정리해뒀습니다.

필요한 현금부터 따져보면,

집값 13억 − 대출 6억 = 7억
취득세(3.3%) 약 4,290만원
중개보수(상한 0.6%) 약 780만원
→ 합계 약 7억5,000만원

전세보다 현금이 3억4,000만원 더 필요합니다.

월 부담은 9월 말 기준 시중 5년 고정 주담대 금리로 계산했습니다.

원리금 중 원금은 결국 내 집 지분으로 쌓이는 돈이라 비용이 아닙니다. 그래서 공정하게 비교하려면 이자에 현금 7.5억의 기회비용(월 약 213만원)을 더해야 합니다. 그러면 월 약 483만원입니다.

반전세(전환율 5% 기준, 기회비용 포함 월 약 325만원)보다 한 달 160만원, 1년에 약 1,900만원이 더 듭니다.

집값이 1년에 1.5% 이상 올라야 본전이라는 뜻입니다. 보유세는 공시가격에 따라 달라 이 계산에서 뺐습니다.

더 큰 벽은 소득입니다. 수도권 주담대에는 스트레스 DSR이 적용돼 실제 금리보다 높은 금리로 상환 능력을 심사합니다. 5.41%에 가산금리 3%p를 붙이면 연소득이 약 1억3,700만원은 돼야 6억원을 빌릴 수 있습니다. 가산폭이 작은 고정형이라도 1억2,000만원 이상은 필요합니다.

또 서울은 토지거래허가구역이라 사서 바로 세를 놓을 수 없고 직접 들어가 살아야 합니다. 자세한 절차는 토지거래허가구역 매매 실전 정리를 참고하시면 됩니다.

내 상황에 맞는 선택은?

세 선택지를 내 상황에 대입해보면 갈림길은 비교적 분명합니다.

현금이 보증금을 대부분 채운다 → 전세 유지. 내 돈의 비용(3%대)이 월세 전환율보다 낮습니다.

보증금의 상당 부분을 대출로 채워야 한다 → 반전세. 대출 금리가 전환율보다 높다면 대출 구간만큼 월세로 돌리는 게 쌉니다. 총급여 8,000만원 이하라면 세액공제까지 챙길 수 있습니다.

현금 7.5억 + 연소득 1.2억 이상이 있다 → 매수 검토 가능. 다만 반전세보다 월 160만원을 더 내면서 집값 상승에 거는 선택입니다.

재계약 협상 때 기존 전세를 월세로 일부 돌리는 경우라면, 법정 전환율 상한 5.0%를 근거로 제시할 수 있다는 것도 기억해두시면 좋습니다.

자주 묻는 질문

Q. 전세대출 금리가 몇 %를 넘으면 월세가 유리한가요?
전환율이 5%라면, 전세대출 금리에 보증료(약 0.18%p)를 더한 값이 5%를 넘는 순간부터입니다. 대략 4.8% 이상이면 대출 구간은 월세가 더 싸고, 월세 세액공제 대상이라면 그 기준선은 더 내려갑니다.

Q. 월세 세액공제는 누가 받을 수 있나요?
무주택 세대주로 총급여 8,000만원(종합소득 7,000만원) 이하이고, 전용 85㎡ 이하 또는 기준시가 4억원 이하 주택에 살면 됩니다. 월세의 15~17%를 연 1,000만원 한도로 돌려받습니다.

Q. 9억대 전세도 버팀목이나 HUG 전세대출이 되나요?
버팀목은 수도권 보증금 3억 이하(신혼·다자녀 4억)만 가능하고, HUG는 수도권 보증금 7억 이하까지만 보증합니다. 9억대 전세는 SGI서울보증 상품이 사실상 유일한 선택지이고, 한도와 금리는 은행과 신용도에 따라 달라지니 거래 은행에 직접 확인하시는 게 정확합니다.

Q. 기존 전세를 월세로 바꿀 때 전환율은 집주인 마음대로인가요?
아닙니다. 기존 계약을 월세로 전환할 때는 주택임대차보호법상 “기준금리 + 2%p”(현재 5.0%)가 상한입니다. 신규 계약은 시장 시세를 따릅니다.

정리하며

다시 처음 질문으로 돌아가 보겠습니다.

전세 버틸까, 월세 갈까, 아예 살까.

답은 “얼마를 빌려야 하느냐”에 달려 있습니다.

내 돈으로 채운 전세는 여전히 가장 싼 주거비입니다. 하지만 금리 6% 시대에 대출로 채운 전세는 더 이상 싸지 않습니다. 매수는 계산보다 현금과 소득이라는 문턱이 먼저입니다.

재계약 전에 내 전세대출 금리와 그 동네 전환율, 딱 두 숫자만 비교해보시길 권합니다.

“전세의 가치는 보증금의 크기가 아니라, 그 보증금을 무슨 돈으로 채웠느냐가 정합니다.”

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• 토지거래허가구역 매매, 실거주 의무부터 신청 절차까지 실전 정리

참고자료

• 파이낸셜뉴스 — “전셋값 7억인데, 대출금리 6%…세입자들 월세로 내몰린다”(2026.9.9)
• 아시아경제 — “전세 알아보다 ‘화들짝’… 노원 30년 된 구축 9억 찍었다”(2026.9.22)
• 머니투데이 — “이 돈 내느니 차라리 집 사자…뛰는 전·월세값, 매매가 띄운다”(2026.9.23)
• KB국민은행 — KB주택시장 리뷰 2026년 9월호 전세시장
• 한국주택금융공사 — 2026년 상반기 전월세전환율 안내
• 금융위원회 — 10·15 주택시장 안정화 대책 주요 문답
• 국세청 — 주택임차차입금 원리금상환액 소득공제
• 국토교통부 아파트 매매·전월세 실거래가 공개자료(중계동 건영3차 전용 84.9㎡, 2026.9.23 조회)

신생아특례대출·보금자리론·디딤돌대출 금리 총정리(2026년 9월 기준)

“보금자리론, 디딤돌대출, 신생아특례대출 중에 나는 어떤 걸 받을 수 있을까.”

많은 사람들이 이 질문 앞에서 멈춥니다.

세 상품 모두 정부가 지원하는 정책대출이라는 점은 같지만, 소득기준·주택가격·한도가 제각각이기 때문입니다.

결론부터 말씀드리면, 2026년 9월 1일 공시 기준으로 아낌e-보금자리론은 우대금리를 다 받을 때 최저 연 3.90%, 디딤돌대출은 생애최초·신혼가구 저소득 구간에서 최저 연 2.55%, 신생아특례대출(디딤돌형)은 출산가구 저소득 구간에서 최저 연 1.80%까지 내려갑니다.

숫자만 보면 신생아특례대출이 압도적으로 유리해 보입니다.

하지만 소득 상한과 대상주택 가격, 대출한도까지 함께 봐야 실제로 내가 받을 수 있는 상품이 뭔지 가려집니다.

이 글에서는 보금자리론·디딤돌대출·신생아특례대출, 그리고 전세자금 상품인 청년전용 버팀목전세자금대출까지 네 가지 정책대출의 조건과 금리를 정리하고, 규제지역에서 자주 헷갈리는 “10·15 대책 한도”와 정책대출 한도의 관계도 함께 짚어보겠습니다.

보금자리론, 소득 8,500만원 이하면 최저 3.90%까지

한국주택금융공사(HF)가 공급하는 보금자리론은 정책대출 중 가장 오래되고 대상 폭이 넓은 상품입니다.

신청 자격부터 보면,

민법상 성년이고
대한민국 국민(재외국민·외국국적동포 포함)이며
개인신용평점(CB) 271점 이상이어야 합니다.

소득요건은 부부합산 연소득 기준으로 나뉩니다.

기본 7,000만원 이하
신혼부부(혼인신고일 7년 이내) 8,500만원 이하
미성년 자녀 1명 9,000만원 이하
다자녀가구 1억원 이하

대상주택은 공부상 주택가격 6억원 이하인 아파트·연립·다세대·단독주택으로, 실거주용에 한정됩니다. 채무자와 배우자를 합산해 담보주택을 제외하고 무주택이거나 1주택이어야 신청할 수 있습니다.

대출한도는 일반 최대 3.6억원, 다자녀가구와 전세사기피해자는 4억원, 생애최초 주택구입자는 4.2억원까지 올라갑니다.

금리는 신청 채널에 따라 세 갈래로 나뉩니다.

출처: 한국주택금융공사 금리안내, 2026년 9월 1일 공시 기준.

인터넷 전자약정으로 신청하는 아낌e-보금자리론이 세 채널 중 가장 낮습니다. 여기에 우대금리를 더하면 실제 적용금리는 더 내려갈 수 있습니다.

중복 적용 한도는 최대 1.0%p입니다. 아낌e-보금자리론 10년 만기 기본금리(4.90%)에서 우대 1.0%p를 다 받으면 연 3.90%까지 내려가는데, 2026년 8~9월 다수 언론이 “9월 보금자리론 최저 3.90% 동결”로 보도한 수치와 일치합니다.

LTV는 아파트 기준 최대 70%(기타주택 65%)이고, 규제지역은 각각 10%p씩 낮아지는 것이 원칙입니다. 다만 실수요자 등 예외 적용의 세부 요건까지는 공식 페이지에 구체적으로 나와 있지 않아, 정확한 규제지역 LTV 수치는 신청 전 취급은행이나 HF 고객센터에서 직접 확인하시는 게 정확합니다. DTI는 최대 60% 이내로 적용됩니다.

보금자리론이 은행권 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 받지 않는다는 보도도 있는데, 공식 페이지의 표현은 “DTI 60% 이내”입니다. 이 DTI 기준이 시중은행의 DSR과 같은 개념인지는 자료마다 표현이 엇갈리는 상태라, 이 글에서는 “정책대출은 은행 DSR 규제 대상에서 빠지고 자체 DTI 기준(60% 이내)을 적용받는다” 정도로 보수적으로 정리해두겠습니다.

디딤돌대출, 소득 낮을수록 금리가 내려간다

디딤돌대출(주택도시기금)의 가장 큰 특징은 소득 상한과 금리 구조입니다. 보금자리론보다 소득 상한은 낮은 대신, 소득이 낮을수록 금리가 뚜렷하게 내려갑니다.

신청 대상은 무주택 세대주(민법상 성년)이면서, 주택도시기금·은행 주택담보대출을 이용한 적이 없는 사람입니다.

소득기준(부부합산 연소득)은

일반 6,000만원 이하
생애최초·2자녀 이상 다자녀 7,000만원 이하
신혼가구 8,500만원 이하

로 나뉩니다. 자산기준은 순자산가액 5.11억원 이하(2026년도 기준, 통계청 가계금융복지조사 연동)이고, 대상주택은 전용 85㎡ 이하(수도권 제외 읍·면 100㎡)에 평가액 5억원 이하가 기본입니다. 신혼·2자녀 이상은 6억원 이하, 만 30세 이상 미혼단독세대주는 60㎡·3억원 이하(읍·면 70㎡)로 별도 기준이 적용됩니다.

금리는 소득 구간별로 촘촘하게 나뉩니다.

일반가구

생애최초 신혼가구

출처: 한국주택금융공사 금리안내, 2026년 9월 1일 공시(고정금리) 기준. 지방 소재 주택은 위 금리에서 일괄 0.2%p 차감됩니다.

한도는 2025년 6월 27일 대책으로 한 차례 줄었고, 지금도 그 수준이 유지되고 있습니다.

LTV는 70%(생애최초 80%, 수도권·규제지역은 70%), DTI는 60% 이내입니다.

같은 소득 구간이라면 디딤돌대출 금리가 보금자리론보다 낮게 설계돼 있습니다. 대신 한도가 보금자리론보다 작고 소득 상한도 낮다는 점이, 두 상품을 가르는 실질적인 기준이 됩니다.

신생아특례대출 소득기준은 부부합산 2억원 이하

신생아특례대출(디딤돌형)은 출산·입양 가구를 위한 정책대출입니다.

대출접수일 기준 2년 이내 출산(입양)한 무주택 세대주, 그리고 1주택 세대주(대환대출에 한정)가 대상이며, 2023년 1월 1일 이후 출생아부터 적용됩니다(혼인신고 여부 무관).

소득기준은 부부합산 연소득 2억원 이하입니다. 맞벌이라면 부부 중 어느 한쪽도 연소득 1억 3,000만원을 넘을 수 없다는 조건이 함께 붙습니다.

2024년 6월 19일 정부 저출산고령사회위원회는 2025~2027년 출산 가구를 대상으로 이 기준을 2억 5,000만원까지 3년간 한시 완화하는 방안을 검토한 적이 있습니다. 다만 가계부채 관리 기조 속에서 이 완화안은 최종 적용되지 않았고, 2026년 9월 현재 myhome.go.kr 공식 기준은 부부합산 2억원 이하로 확정돼 있습니다.

자산기준은 순자산 5억 1,100만원(5.11억원) 이하로 일반 디딤돌과 같고, 대상주택은 전용 85㎡ 이하(읍·면 100㎡)에 담보주택 평가액 9억원 이하까지 허용됩니다.

금리는 정책대출 중 가장 낮은 축에 속합니다.

지방 소재 주택은 0.2%p 추가로 인하됩니다. 추가 출산 자녀 1명당 특례금리 적용기간이 5년씩 연장돼 최장 15년까지 낮은 금리를 유지할 수 있습니다.

우대금리는 청약저축(0.3~0.5%p, 최대 5년), 전자계약(0.1%p, 최대 5년)이 있고, 여기에 추가 출산 자녀 1명당 우대금리도 더해집니다. 다만 이 추가 출산 우대금리가 0.2%p인지 0.4%p인지는 자료마다 다릅니다. 2024년 6월 발표 당시 0.2%p에서 0.4%p로 인상한다는 내용이 함께 나왔는데, 실제로 어느 쪽이 적용되고 있는지는 자료마다 엇갈려서, 신청 시점에 취급은행에서 다시 확인하시는 걸 권합니다.

대출한도는 최고 4억원(LTV 70%, DTI 60%, 생애최초는 LTV 80%·수도권·규제지역 70%)입니다. 2025년 6월 27일 이전 계약이라면 5억원 이내가 적용됩니다(과거 기준, 참고용).

신청기한은 소유권이전등기 전이 원칙이고, 이전등기 후라면 등기일로부터 3개월 이내(대환대출은 기한 제한 없음)까지 가능합니다. 대출일로부터 1개월 안에 전입해 2년 이상 실거주해야 하고, 2024년 6월 19일 이후 신규 접수분부터는 추가주택을 취득하면 6개월 이내에 처분해야 하는 1주택유지의무도 함께 붙습니다.

한 가지 헷갈리기 쉬운 지점이 있습니다. 여기서 다룬 건 집을 살 때 쓰는 구입자금형(디딤돌형)이고, 전세보증금을 빌리는 신생아특례 버팀목대출은 별도 상품입니다. 버팀목형은 수도권 기준 한도가 3억원에서 2.4억원으로 낮아진 것까지만 확인됐고, 세부 금리표는 이번 정리에서 다루지 않았습니다.

청년전용 버팀목전세자금대출 — 전세라면 이 상품부터

지금까지 다룬 세 상품은 전부 “내 집 마련”을 위한 주택담보대출입니다.

반면 청년전용 버팀목전세자금대출은 전세보증금을 빌려주는 전세자금대출로, 소유권을 취득하는 상품이 아닙니다. 매매자금이 아니라 임차 목적이라는 점을 먼저 구분해두어야 합니다.

만 19세 이상 34세 이하 세대주(예비 세대주 포함)가 대상이고, 중소·중견기업 재직자나 창업지원 대상은 최대 만 39세까지 확대될 수 있습니다(2차 출처 기준, 신청 전 확인 권장). 세대주 예정자를 포함한 세대원 전원이 무주택이어야 하고, 임차보증금의 5% 이상을 먼저 지불하고 주택임대차계약을 체결한 상태여야 합니다.

소득기준(부부합산)은 기본 5,000만원 이하이고, 미성년 자녀 2인 이상·혁신도시 공공기관 종사자·재개발 세입자는 6,000만원 이하, 신혼가구는 7,500만원 이하까지 허용됩니다. 순자산은 3.37억원 이하(통계청 가계금융복지조사 소득 3분위 평균값 연동)여야 합니다.

대상주택은 보증금 3억원 이하, 전용 85㎡ 이하(만 25세 미만 단독세대주는 60㎡ 이하)이고, 대출한도는 임차보증금의 80% 이내에서 최고 1.5억원(만 25세 미만 단독세대주는 최고 1.2억원)입니다. 2025년 6월 27일 이전 계약이라면 일반 2억원, 만 25세 미만 1.5억원까지 받을 수 있었습니다(과거 기준).

금리는 2026년 1월 1일 기준으로 아래와 같습니다.

서울·인천·경기를 제외한 지방 소재 주택은 0.2%p 추가로 낮아집니다. 우대금리(기초생활수급자·차상위·한부모 1.0%p, 다자녀 0.7%p 등)까지 반영하면 적용금리 범위는 최저 연 1.0%에서 최고 연 4.3%까지 벌어집니다.

이용기간은 기본 2년이고, 4회 연장하면 최장 10년까지 쓸 수 있습니다. 미성년 자녀 1명당 2년씩 추가해 최장 20년까지 언급하는 자료도 있는데, 이 내용은 취급은행 안내페이지(2차 출처)에서만 확인된 내용이라, 공식 1차 출처로 다시 확인해보시는 게 좋습니다.

10·15 대책과 정책대출은 어떤 관계일까

여기까지 읽다 보면 자연스럽게 이런 생각이 듭니다.

“규제지역이니까 정책대출 한도도 같이 줄어들겠지.”

많은 사람들이 이렇게 생각하지만, 실제로는 그렇지 않을 가능성이 높습니다.

2025년 10월 15일 발표·시행된 이른바 “10·15 대책”은 서울 전역과 경기 12곳(과천·광명·성남 분당구·수정구·중원구·수원 영통구·장안구·팔달구·안양 동안구·용인 수지구·의왕·하남)을 투기과열지구·토지거래허가구역으로 새로 지정했습니다.

이 대책이 규제한 건 시중은행의 일반 주택담보대출입니다. 규제지역 내 주택가격을 기준으로 15억원 이하는 6억원, 15억~25억원은 4억원, 25억원 초과는 2억원까지만 대출이 나옵니다. LTV는 40%로 낮아지고(생애최초는 예외 있음), 스트레스 DSR 하한은 3%가 적용됩니다. 규제지역에서 주담대를 실행하면 6개월 이내 전입해야 하는 의무도 붙습니다.

여기서 중요한 구조적 사실이 하나 있습니다. 금융위원회 자료(“대출수요 관리 강화 방안” 관련 페이지)를 보면 정책대출은 이 6억/4억/2억 한도 체계와 분리된 “자체한도 적용” 원칙이 명시돼 있습니다. 즉, 보금자리론·디딤돌·버팀목·신생아특례대출은 10·15의 6억/4억/2억 한도를 직접 적용받지 않습니다.

그렇다고 정책대출 한도가 그대로였던 건 아닙니다. 10·15보다 앞선 2025년 6월 27일 대책으로 정책대출 자체 한도가 먼저 줄어든 상태입니다.

디딤돌(구입자금)은 일반 2.5억원에서 2억원으로, 생애최초는 3억원에서 2.4억원으로, 신혼 등은 4억원에서 3.2억원으로, 신생아특례는 5억원에서 4억원으로 낮아졌습니다.

버팀목(전세자금)도 청년 2억원에서 1.5억원으로, 신혼 등은 수도권 3억원에서 2.5억원(지방은 2억원에서 1.6억원)으로, 신생아특례는 3억원에서 2.4억원으로 줄었습니다. 수도권 일반 1.2억원, 지방 8,000만원 한도는 그대로 유지됐습니다.

한국경제(2025.11.14)가 보도한 규제지역 내 실제 사례를 보면 이 구조가 더 분명해집니다. 5억원 이하 주택을 사는 디딤돌 대출자는 최대 2.4억원, 6억원 이하 주택을 사는 신혼·2자녀 디딤돌 대출자는 최대 3.2억원, 6억원 이하 주택을 사는 생애최초 보금자리론 대출자는 최대 4.2억원까지 받을 수 있었습니다. 규제지역이라 해도 10·15의 LTV 40% 하향은 적용되지 않고, 정책대출 자체 LTV(70~80%)와 자체 한도가 그대로 적용된 것입니다.

정리하면 이렇습니다.

정책대출 자체 한도(디딤돌 2억~4억, 보금자리론 3.6억~4.2억 등)와 10·15의 6억/4억/2억 한도는 서로 다른 트랙입니다.

소득·주택가격 요건을 충족해 정책대출을 받을 수 있는 사람은 정책대출 자체 한도만 적용받습니다. 반대로 이 요건을 넘어서 정책대출이 불가능한 사람은 시중은행 주담대로 넘어가고, 그때 비로소 10·15의 6억/4억/2억 한도가 적용됩니다.

DSR과 DTI를 혼용해 쓰는 보도도 있어, 정책대출은 은행권 DSR 규제 대상에서 빠지고 자체 DTI 기준(60% 이내)을 적용받는다는 정도로 이해해두시고, 정확한 산정 방식은 신청 시점에 취급은행에서 확인하시는 게 안전합니다.

규제지역 이야기가 나온 김에 한 가지 더 짚어두겠습니다. 2026년 9월 17일 국토교통부는 토지거래허가구역 내 실거주 유예 신청기한을 2026년 12월 31일에서 2027년 12월 31일로 1년 연장하고, 갱신계약을 포함해 최대 2년까지 추가 유예를 인정한다고 발표했습니다. 이건 매수자의 “입주 시점”을 유예해주는 조치일 뿐, 여기서 설명한 대출한도 자체를 바꾸는 건 아닙니다. 두 사안을 같이 헷갈리지 않는 게 중요합니다.

토허구역 지정 자체가 궁금하시다면 토지거래허가구역이란? 도입 배경부터 2026년 현재 지정 현황까지에서 더 자세히 다룹니다.

자주 묻는 질문

Q. 정책대출도 규제지역에 살면 대출한도가 줄어드나요?
직접적으로는 아닙니다. 정책대출은 10·15 대책의 6억/4억/2억 한도가 아니라 자체 한도(디딤돌 2억~4억, 보금자리론 3.6억~4.2억 등)를 적용받습니다. 다만 이 자체 한도는 이미 2025년 6월 27일 대책으로 한 차례 줄어든 상태이니, 위 표의 “현재” 기준 수치를 확인하시면 됩니다.

Q. 신생아특례대출 소득기준은 얼마인가요?
부부합산 연소득 2억원 이하이며, 맞벌이는 부부 중 어느 한쪽도 1억 3,000만원을 넘으면 안 됩니다. 2025~2027년 출산 가구를 대상으로 2억 5,000만원까지 완화하는 방안이 한때 검토됐지만, 가계부채 관리 기조 속에서 최종 적용되지 않았습니다.

Q. 보금자리론과 디딤돌대출, 뭐가 더 유리한가요?
소득이 낮을수록 디딤돌대출 금리가 더 낮게 설계돼 있습니다(2,000만원 이하 구간 연 2.85%부터). 대신 디딤돌은 소득 상한(최대 8,500만원)과 한도(최대 3.2억원)가 보금자리론보다 낮습니다. 소득이 디딤돌 상한을 넘거나 더 큰 한도가 필요하다면 보금자리론(소득 최대 1억원, 한도 최대 4.2억원)이 대안이 될 수 있습니다.

Q. 정책대출 소득 요건을 다 넘으면 방법이 없나요?
정책대출 소득·주택가격 요건을 넘으면 시중은행 일반 주택담보대출로 전환해야 합니다. 이때는 규제지역 여부에 따라 10·15 대책의 6억/4억/2억 한도가 그대로 적용됩니다.

결론 — 생애주기·소득·주택가격별로 정리하면

지금까지 정리한 조건을 상황별로 다시 묶으면 아래와 같습니다.

공통적으로 적용되는 실무 팁도 있습니다. 모든 정책대출은 청약저축 가입, 전자계약 이용 시 추가 우대금리를 받을 수 있고(상품별 0.1~0.5%p), 다자녀·한부모·전세사기피해자 등 사회적 배려층 우대는 보금자리론·신생아특례대출 모두에 공통적으로 존재합니다.

다만 신혼·다자녀·저소득청년처럼 두 가지 이상 우대 요건을 동시에 충족할 때, 상품마다 중복 우대금리 한도가 어떻게 다른지는 이번 정리로 다 확인하지 못했습니다. 보금자리론은 중복 최대 1.0%p로 명시돼 있지만, 디딤돌·신생아특례·버팀목의 중복 우대 총 상한은 취급은행에서 신청 시점에 직접 확인하시는 걸 권합니다.

결혼페널티 완화 등 디딤돌·보금자리론·버팀목 관련 추가 내용은 비거주 1주택자 대출규제 예외는? 청년미래보금자리론 조건까지 총정리에서 확인하실 수 있습니다.

결국 정책대출을 고르는 기준은 단순합니다.

소득이 낮을수록, 출산이 가까울수록 선택지는 넓어지고 금리는 낮아질 가능성이 높습니다.

개인적으로는, 조건표만 보면 복잡해 보여도 결국 소득과 대출한도라는 두 축만 붙잡고 있으면 헤매지 않는다고 봅니다.

“조건은 상품마다 다르지만, 내 상황에 맞는 한 가지는 반드시 있습니다.”

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보금자리론·디딤돌·신생아특례·버팀목, 금리와 조건을 한눈에 정리했습니다
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참고자료

• 한국주택금융공사(HF) — 보금자리론 금리안내(2026.9.1 공시 기준)
• 한국주택금융공사(HF) — 디딤돌대출 금리안내(2026.9.1 공시 기준)
• 주택도시기금 myhome.go.kr — 신생아 특례 디딤돌대출 안내
• 금융위원회 — 대출수요 관리 강화 방안
• 대한민국 정책브리핑 — 서울 전역·경기 12곳 투기과열지구·토지거래허가구역 지정(2025.10.15)
• 한국경제 — “규제지역 비켜간 생애최초…대출한도 2.5배 차이”(2025.11.14)