3기 신도시 6개 지구 중 가장 먼저 첫 삽을 뜬 곳은 어디일까.
답은 남양주 왕숙이다. 2023년 10월 부지조성 착공식을 열었고, 지금은 공동주택 1공구 8개 블록 중 6개가 이미 착공에 들어가 병행 시공 중이다.
하지만 착공 속도만큼 분양가도 가파르게 움직였다. 2025년 7월 왕숙1지구에서 전용 84㎡ 기준 5억원대로 나왔던 분양가는, 1년도 안 돼 왕숙2지구에서 7억원대 초반까지 올라왔다.
총면적 1,177만㎡, 계획 세대수 6만6,300호. 여의도 4배 규모의 신도시가 남양주 진접·진건읍 일대에 들어서는 중이다.
이 글은 3기 신도시 6대 택지를 하나씩 짚어보는 시리즈의 첫 편이다. 앞으로 하남 교산, 인천 계양을 시작으로 나머지 다섯 개 지구도 차례로 다룰 예정이다. 이번 편은 가장 먼저 첫 삽을 뜬 착공 현장과 1년 새 가파르게 오른 분양가부터 본 뒤, 교통망과 자족기능이 실제로 어디까지 왔는지, 그리고 아직 풀리지 않은 보상 갈등까지 차례로 짚는다.
착공 현황 — 6개 지구 중 가장 먼저 첫 삽을 떴다
부지조성(택지조성) 착공은 2023년 10월 15일이었다. 남양주시 진건읍 사능리 674번지 일원에서 국토부·LH·GH·경기도·남양주시가 참여한 착공식이 열렸고, 이는 3기 신도시 6개 지구 중 최초 착공이었다.
공동주택 착공도 가장 빠르게 진행 중이다. 경향신문 현장취재에 따르면 1공구 8개 블록 중 6개 블록이 이미 착공해 병행 시공에 들어갔고, 이 6개 블록은 2028년 준공을 목표로 한다. 나머지 2개 블록도 곧 착공에 들어가 2029년 준공을 목표로 한다. A-1·A-2블록은 2026년 7월 첫 본청약을 시행했다.
입주 시점은 파이낸셜뉴스가 2026년 8월 보도한 2028년 5월이 가장 최근 확인되는 대표값이다. 당초 착공식 시점(2023년)에 제시됐던 목표보다는 다소 늦어졌지만, 착공 현황만 놓고 보면 왕숙은 6개 지구 중 가장 앞서 있는 지구다.
왕숙2지구 분양가, 1년 새 얼마나 올랐나
분양가 흐름을 시점별로 보면 상승 속도가 눈에 띈다.
2025년 7월 왕숙1지구 A-1·B-2블록은 전용 84㎡ 기준 5억원대로 공급됐다. 그리고 채 1년이 지나지 않은 2026년 5~6월, 왕숙2지구 A-1블록에서 금호건설이 공급한 ‘왕숙 아테라'(민간참여 공공분양, 812가구)는 같은 84㎡가 6억5,201만~6억9,363만원으로 뛰었다. 3.3㎡당 약 1,880만원 수준이다. 여기서 한 달 정도밖에 차이 나지 않는 왕숙2지구 A-3블록(686가구)은 84㎡ 기준 최고 7억3,000만원까지 형성됐다. 본청약은 5월 28~29일 진행됐고 입주는 2030년 5월로 예정돼 있다.
같은 왕숙2지구 안에서, 비슷한 시기에 분양한 두 블록(A-1·A-3)의 84㎡ 분양가가 3,000만원 넘게 차이 난 것도 눈여겨볼 대목이다. 분양가상한제를 적용해도 블록별 택지비·건축비 산정 기준에 따라 편차가 발생한다는 뜻이다. 2025년 7월 왕숙1(5억원대)과 비교하면, 1년 새 84㎡ 기준으로 최대 2억원 가까이 오른 셈이다.
왕숙2지구 본청약 흥행도 뜨거웠다. 헤럴드경제와 EBN 보도를 종합하면, ‘왕숙 아테라’ 특별공급은 131가구 모집에 1만4,001명이 몰려 평균 106.9대1(신혼부부 유형 최고 262.4대1)을 기록했고, 일반공급은 223가구에 2만3,525명이 신청해 평균 105.5대1(최고 393.6대1)을 기록하며 7일 만에 완판됐다.
참고로 왕숙1지구에서는 신혼희망타운 등 총 881가구(A-24·B-17블록) 규모의 공급 사례도 있다. 사전청약 629가구에 특별·일반 252가구를 더한 물량으로, 55㎡ 4억6,000만원대, 74㎡ 5억6,000만원대, 84㎡ 6억4,000만원대에 입주예정은 2028년 12월이다.
왕숙 분양가, 다산·별내 신축과 비교하면 어느 수준일까
왕숙 신도시 자체는 아직 입주 전이라 왕숙 내 신축 실거래 시세는 존재하지 않는다. 이 부분이 궁금하다면 왕숙 입주가 본격화되는 시점 이후 국토교통부 실거래가를 확인하는 것이 정확하다. 대신 인접한 다산·별내신도시의 신축~준신축 시세, 그리고 남양주 내 대표 구축 택지인 오남지구 시세를 비교 자료로 삼을 수 있다.
리치고가 2026년 9월 초 기준으로 집계한 다산신도시(왕숙1 남쪽 인접) 시세는 힐스테이트다산 34평형이 10억8,000만원, 다산아이파크 34평형이 9억9,000만원이다.
별내신도시(왕숙1 서쪽 인접)는 입주 연차별로 시세 차이가 뚜렷하다. 리치고 2026년 9월 기준 시세로는, 2023년 12월 입주한 별내자이더스타 35평형이 11억4,000만원인 반면, 2012년 입주한 별내신도시쌍용예가는 38평형이 8억6,000만원 수준이다. 호갱노노 정리자료에 따르면 별내동 2025년 평당가는 2,725만원으로 전년 대비 5.1% 상승했다.
반면 남양주 내 대표 구축 택지인 오남지구는 사정이 다르다. 2026년 7~8월 기준 오남한국1차 31평형은 2억5,000만원, 남양주성호 32평형은 2억원 수준(리치고 집계)이다. 신도시 프리미엄이 얼마나 크게 반영되는지를 보여주는 참고 비교군이다.
다산·별내 신축~준신축(84㎡ 안팎)이 9억~13억원대를 형성하고 있는 데 비해, 왕숙 분양가(84㎡ 기준 6억5,000만~7억3,000만원대, 2026년 상반기)는 인근 기존 신도시 신축 시세보다 낮은 수준이다. 다만 이건 분양가(원가 개념)와 이미 형성된 기존 신도시 시세(입주 후 프리미엄 반영)를 단순 비교한 것이라, 왕숙 실제 입주 시점의 시세와는 달라질 수 있다는 점을 감안해야 한다.
‘트리플 역세권’ 교통계획, 실제로 어디까지 왔나
왕숙역(가칭)에는 GTX-B, 지하철 9호선 연장(강동하남남양주선), 경춘선까지 세 개 노선이 교차한다. 남양주시와 시사저널e는 이를 ‘트리플 역세권’이라 부른다. GTX-B로 서울역까지 약 25분이면 닿을 것으로 전망된다.
계획은 확정됐지만, 실제 진척은 계획보다 느리다.
GTX-B는 2025년 8월 착공했다. 민자구간 자금조달 4조2,894억원이 완료됐고 대우건설·HS화성 등과 공사계약도 체결됐다. 국토부 목표는 2030년 개통이지만, 공사 기간이 72개월로 잡혀 있어 실제로는 2031년경 개통이 유력하다는 관측이 많다.
9호선 연장(강동하남남양주선)은 강일동~하남 미사지구~왕숙~진접2지구를 잇는 18.1㎞ 구간에 역 8개(남양주 구간 6개, 하남·강동 각 1개)가 들어선다. 총사업비 2조8,240억원, 2031년 완공이 목표다. 2025년 3월 길동생태공원 인근 공사현장에서 싱크홀이 발생했지만 약 2주 만에 복구됐고, 이후 공정률에 맞게 공사가 진행 중인 것으로 파악된다. 개통되면 진접2지구에서 강남 논현동까지 51분이면 이동할 수 있다. 현재 버스로 약 72분 걸리는 거리다.
문제는 개통 시점과 입주 시점 사이의 간격이다. 경향신문 현장취재에 따르면 왕숙역 트리플 역세권 개통은 빨라도 2031년 이후로 전망된다. 입주가 시작되는 시점보다 최소 2년 이상 교통망 완비가 늦어지는 셈이다. 3기 신도시가 내세운 ‘선 교통, 후 입주’ 원칙이 왕숙에서는 지켜지지 못하고 있다는 우려가 현장에서도 나오는 이유다.
자족기능과 생활 인프라 — 투자유치 성과와 남은 과제
왕숙의 자족기능은 왕숙 도시첨단산업단지와 기업이전단지 두 축으로 짜여 있다.
왕숙 도시첨단산업단지는 왕숙1지구 남측 자족용지 일원에 총 120만㎡(약 36만2,700평) 규모로 들어선다. 판교테크노밸리의 1.7배에 해당하는 면적이다. 경기도·LH·경기주택도시공사(GH)가 공동 시행하며 사업비는 1조8,300억원, 반도체 특화단지와 에너지·바이오·IT·메디컬헬스케어 등 미래 핵심산업 앵커기업 유치를 목표로 한다.
기업이전단지는 경기주택도시공사가 3기 신도시 중 처음으로 공급하는 것으로, 진건1·2지구에 총 223필지, 약 8,608억원 규모로 조성된다. 진건1지구 97필지(산업시설 46+자족시설 51), 진건2지구 126필지(산업시설 39+자족시설 87)로 구성된다.
실제 왕숙 자족용지 기업유치 성과도 이어지고 있다. 우리금융그룹이 2025년 하반기 ‘디지털 유니버스’ 유치를 확정했고, 카카오는 2026년 상반기 약 6,000억원 규모의 ‘디지털 허브’ 건립 협약을 맺었다. 전자신문에 따르면 신한은행도 8,500억원 규모의 ‘AI 인피니티 센터’ 건립을 위한 투자유치 협약을 체결했다. 남양주시는 “1년 만에 누적 2조원 규모 민간투자를 확보했다”고 밝혔다. 이 수치는 집계 시점에 따라 다르게 언급되는 경우도 있어, 가장 정확한 최신 누적치는 남양주시 공식 발표로 확인하는 게 안전하다.
생활 인프라 계획도 함께 짜여 있다. 단지 인근에 유치원·초등학교·중학교가 배치되고, 대형 쇼핑몰·호텔 등 편의시설과 근린생활시설도 조성될 예정이다. 다만 소비자가만드는신문의 분양현장 취재는 “교통은 10년 후 완비, 인프라는 허허벌판”이라며 초기 입주자들이 상당 기간 인프라 공백을 감수해야 할 수 있다고 짚었다. 계획과 실제 입주 시점 체감 사이의 간극을 보여주는 대목이다.
토지이용계획과 특화계획 — 수변공원과 자족용지가 핵심
왕숙 신도시는 주택건설용지 24.6%, 나머지 75.4%를 도로·공원·녹지·자족시설 등 공공시설용지로 채운다. 주거지보다 기반시설이 훨씬 넓은 비중을 차지하는 구조다.
특화계획의 핵심은 두 가지다.
자족복합용지 5개소(민간 참여)와 자족시설 12개소를 배치해 일자리 기능을 신도시 안에 담았다.
왕숙천을 따라 수변공원 8개소를 조성해 하천을 도시의 중심 여가공간으로 활용한다.
3기 신도시 통합 정보 사이트에 공개된 기본구상에는 “주거·학교·공원·녹지·생활SOC를 잇는 커뮤니티밴드”, “집에서 도보 10분 이내 대중교통 이용”이라는 도시 설계 원칙도 담겨 있다. 자동차 없이도 일상 동선이 완결되도록 설계했다는 의미다.
왕숙 기본 정보 — 다산·별내 사이, 여의도 4배 규모
왕숙1지구는 진접읍·진건읍·양정동 일원, 왕숙2지구는 일패동·이패동 일원에 조성된다. 지구를 관통하는 하천 왕숙천에서 이름을 따왔다.
왕숙1지구는 남쪽으로 다산신도시, 서쪽으로 별내신도시와 맞닿아 있고, 북쪽은 진접읍, 동쪽은 진건읍과 접한다. 기존 신도시 사이에 새 신도시가 끼어드는 모양새다.
규모를 지구별로 나누면 다음과 같다.
| 구분 | 면적 | 세대수 | 계획인구 |
|---|---|---|---|
| 왕숙1지구 | 938만㎡ | 5만2,380세대 | – |
| 왕숙2지구 | 239만㎡ | 1만3,878세대 | 3만4,709명 |
| 합계 | 약 1,177만㎡(356만평) | 약 6만6,300호 | – |
구리남양주뉴스와 KDI 경제정보센터에 따르면 위 수치는 두 기관 모두 일치하는 최신 공식 수치다. 전체 물량 중 청년·무주택 서민을 위한 ‘뉴:홈’이 2만5,000가구를 차지한다. 왕숙1지구의 계획인구는 아직 별도로 발표되지 않았는데, 정확한 수치는 국토교통부나 LH 공식 발표를 통해 확인할 수 있다.
토지보상 갈등과 남은 과제
착공 속도와 별개로, 현장에는 아직 풀리지 않은 갈등도 남아 있다.
가장 오래된 갈등은 토지보상이다. 왕숙 부지의 그린벨트 원주민 상당수는 수십 년간 농업이나 창고 임대로 생계를 유지해왔고, 그중 일부는 인근 별내·다산신도시 개발 때 이미 한 차례 밀려난 경험이 있다. 뉴스케이프와 서울경제 보도에 따르면, 이번 왕숙 지정으로 다시 삶의 터전을 옮겨야 하는 처지가 됐는데 보상액이 공시지가 기준으로 산정돼 시세보다 낮다는 불만이 크다.
행정 절차를 둘러싼 논란도 있다. 경인일보에 따르면 이패동 훼손지복구사업장 일대 주민들은 “2년 뒤 수용될 땅인데 왜 짓고 부수느냐”며 반발했다. 해당 부지에는 수석공원이 조성될 예정으로, 2025년 1월 주민공람을 거쳐 2028년 수용 후 근린공원으로 조성될 계획이다.
분양가 상승 논란도 빼놓을 수 없다. 왕숙1(2025년 7월, 5억원대)과 왕숙2(2026년 4~6월, 6억5,000만~7억3,000만원대)의 84㎡ 기준 분양가가 1년 새 큰 폭으로 뛰면서, 3기 신도시가 내세운 ‘저렴한 공공분양’ 취지가 흔들리고 있다는 지적이 이어지고 있다.
그럼에도 왕숙신도시 공동주택용지 토지분양 경쟁률은 평균 24대1 이상을 기록해, 같은 3기 신도시인 인천 계양·부천 대장보다 높은 수준으로 평가된다. 계획대로만 실현되면 트리플 역세권과 자족용지를 갖춘 입지라는 평가와, 교통·인프라가 입주보다 늦어질 것이라는 우려가 동시에 존재하는 지역이라고 보는 편이 정확하다.
왕숙 신도시, 자주 묻는 질문
남양주 왕숙 신도시 입주는 언제부터 가능한가요?
왕숙 전체 첫 입주 예정은 2028년 5월로, 가장 최근 보도(파이낸셜뉴스, 2026년 8월) 기준 대표값이다. 현재 착공한 1공구 6개 블록은 2028년 준공, 나머지 2개 블록은 2029년 준공이 목표다. 블록별로 입주 시점이 조금씩 다를 수 있어, 관심 있는 블록의 정확한 일정은 청약홈 공고문에서 직접 확인하는 편이 낫다.
왕숙 분양가는 지금 얼마나 하나요?
2026년 4~6월 기준 왕숙2지구 분양가는 전용 84㎡ 기준 6억5,000만원에서 최고 7억3,000만원 사이에서 형성됐다. 1년 전인 2025년 7월 왕숙1지구 분양가(84㎡ 5억원대)와 비교하면 뚜렷하게 오른 수준이다.
GTX-B 왕숙역은 언제 개통되나요?
국토부가 내건 목표는 2030년 개통이지만, 공사 기간만 72개월이 걸려 실제로는 2031년경이 유력하다는 관측이 많다. 경향신문 현장취재는 왕숙역 트리플 역세권 개통을 빨라도 2031년 이후로 전망했다.
왕숙 신도시는 정확히 어디에 위치하나요?
왕숙1지구는 남양주시 진접읍·진건읍·양정동, 왕숙2지구는 일패동·이패동 일원이다. 다산신도시와 별내신도시 사이, 진접읍과 진건읍에 걸쳐 조성된다.
정리하며
왕숙은 착공은 가장 빨랐고, 분양가는 가장 가파르게 올랐고, 교통망은 입주보다 늦게 열릴 지역이다.
이 세 가지가 동시에 맞물려 있다는 게 지금 왕숙을 이해하는 핵심이다.
트리플 역세권과 판교의 1.7배 규모 산업단지, 우리금융·카카오·신한은행 같은 대기업 투자유치까지, 계획만 놓고 보면 6대 택지 중 상위권에 둘 만한 조건을 갖췄다. 다만 그 계획이 입주 시점에 맞춰 완성되느냐는 다른 문제다.
“신도시의 가치는 계획도가 아니라, 계획이 실제로 완성되는 순서에서 결정된다.”
다음 편에서는 하남 교산을 시작으로 나머지 3기 신도시 지구를 하나씩 짚어보겠다.
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참고자료
- 남양주 왕숙 ‘첫 삽’…3기 신도시 중 최초, 경향신문
- [현장]2028년 입주하는 3기 신도시 남양주 왕숙 가보니, 경향신문
- 분양·입주 밀리고 분양가 폭등… 3기 신도시 속도전 곳곳 암초, 파이낸셜뉴스
- 평균 105.5대 1 경쟁률 ‘왕숙 아테라’ 812가구 7일 만에 완판, 헤럴드경제
- 남양주시, 신한은행과 8500억원 AI 인피니티 센터 투자유치 MOU 체결, 전자신문
- [영상] 3기 신도시 사업을 ‘지연’시키는 ‘원흉’? 끝도 안 보이는 토지보상 갈등, 서울경제
- ‘2년뒤 수용인데 짓고 부수나…’ 남양주 왕숙지구 ‘행정모순’ 논란, 경인일보
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