서울에서 아파트를 사려다 “토지거래허가구역이라 허가부터 받아야 한다”는 말을 듣는 일이 흔해졌습니다. 2026년 지금은 서울 25개 구 전체와 경기 23개 시·군, 인천 8개 구가 묶여 있어, 수도권 주택 매매 대부분이 이 절차를 거칩니다.
이 글 하나에 제도의 뜻과 지정 현황, 실제 매매 절차와 실거주 의무, 해제를 둘러싼 질문까지 한 번에 정리했습니다.
토지거래허가구역이란
근거는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조·제11조입니다. 국토교통부 장관이나 시·도지사는 투기적인 거래가 성행하거나 땅값이 급하게 오르는 지역, 또는 그럴 우려가 있는 지역을 5년 이내 기간으로 허가구역에 지정할 수 있습니다.
구역 안의 토지(아파트 부지 포함)를 사고팔려면 매도인과 매수인이 함께 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다. 허가 없이 맺은 계약은 효력이 없어 등기 이전 자체가 안 됩니다.
제도 자체는 1979년 옛 국토이용관리법에 처음 들어간 오래된 장치입니다. 2000년대 뉴타운 때처럼 개발 호재에 돈이 몰릴 때마다 꺼내 쓰던 카드였습니다.
지정은 어떻게 넓어졌나: 4개 동에서 수도권 전역까지
- 2020년 6월 17일: 강남구 삼성·청담·대치동, 송파구 잠실동 전체 토지 지정(“잠·삼·대·청”)
- 2021년 4월: 압구정·여의도·목동·성수 재건축·재개발 추진 단지(약 475만㎡) 추가
- 2025년 2월: 잠·삼·대·청 해제, 한 달여 만에 번복
- 2025년 3월: 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 아파트 전역 지정, 처음으로 구(區) 단위 지정
- 2025년 9월 17일: 서울시, 2026년 12월 31일까지 연장 발표
- 2025년 10월 15일: 10·15 대책으로 서울 25개 구 전역으로 확대
2026년 지금 묶여 있는 곳
국토교통부는 2026년 8월 20일 공고(제2026-1105호)로 다음 지역을 2026년 8월 26일부터 2027년 8월 25일까지 1년 더 유지했습니다.
- 서울: 25개 구 전체
- 경기 23개 시·군: 고양·과천·광명·광주·구리·군포·김포·남양주·부천·성남·수원·시흥·안산·안성·안양·오산·용인·의왕·파주·평택·포천·하남·화성
- 인천: 계양·남동·미추홀·부평·연수·서해·검단·영종구와 제물포구 원도심 일부
합친 면적은 7,327㎢입니다. 대상은 단독·다가구·아파트·연립·다세대 등 주택이고, 상가나 일반 토지는 이 지정과 별개입니다. 압구정·여의도·목동·성수는 별도로 2027년 4월 26일까지 지정이 연장돼 있습니다.
허가가 필요한 면적은 주거지역 6㎡, 상업·공업지역 15㎡, 녹지지역 20㎡ 초과입니다. 사실상 모든 주택 거래가 해당한다고 보면 됩니다.
이름이 비슷한 “외국인 등의 토지거래허가구역”은 접경 섬 353곳에서 외국인에게만 허가를 요구하는 별개 제도입니다. 이 글은 수도권 주택 대상 일반 토허제를 다룹니다.
허가구역에서 집을 사면 달라지는 것
순서: 허가가 계약보다 먼저
매도인과 매수인이 함께 신청합니다. 허가를 받은 뒤에 계약서를 쓰고, 이어서 부동산 거래신고를 합니다. 계약부터 하고 나중에 허가를 받으려는 방식은 통하지 않습니다.
서류와 처리 기간
기본 서류는 토지거래계약 허가신청서, 토지이용계획서, 토지취득자금 조달계획서입니다. 핵심은 자금조달계획서로, 자기 자금과 차입금 출처를 구체적으로 소명해야 합니다. 출처가 애매하면 그 자체로 불허가 사유가 될 수 있습니다. 토지이용계획서에는 막연히 “거주 예정”이라고 쓰기보다 실거주 계획을 구체적으로 적을수록 좋습니다.
허가관청은 접수일부터 15일 안에 허가·변경허가·불허가 처분을 내려야 합니다. 서류 보완이 걸리면 늘어날 수 있어 잔금일은 여유 있게 잡는 게 좋습니다.
2년 실거주 의무, 갭투자 금지
허가를 받고 취득하면 2년간 직접 살아야 합니다. 전세를 끼고 사는 갭투자는 원칙적으로 막혀 있고, 매수 뒤 세입자를 들이면 의무 위반입니다.
예외는 이미 세입자가 있는 집을 사는 경우입니다. 무주택 등 요건을 갖추면 기존 임대차가 끝날 때까지 입주를 미룰 수 있습니다. 갭투자를 허용하는 게 아니라 기존 세입자를 내보내지 않아도 되게 유예하는 제도입니다. 2026년 10월 1일부터는 갱신계약까지 유예 범위가 넓어졌습니다. 조건은 토지거래허가구역 실거주 유예 연장 정리에 따로 자세히 정리했습니다.
어기면
실거주 의무를 지키지 않으면 취득가액의 10% 범위에서 이행강제금이 나오고, 반복 부과될 수 있습니다. 허가 없이 계약하면 계약이 무효가 되고, 2년 이하 징역 또는 토지가격 30% 이하 벌금 대상이 될 수 있습니다.
자주 묻는 질문
해제되면 집값이 오르나요?
실제로 그런 일이 있었습니다. 2025년 2월 서울시가 잠실·삼성·대치·청담 일대 아파트 291개 단지를 해제하자 강남3구·용산구 거래량이 급증하고 집값이 7년 만에 가장 크게 올랐습니다. 결국 한 달여 만에 강남3구·용산구 전역 재지정으로 이어졌습니다.
풍선효과는 정말 있나요?
지정 직후엔 거래량과 가격이 진정되지만, 시간이 지나면 효과가 옅어지고 인근 비규제 지역으로 수요가 옮겨 간다는 지적이 많습니다. 다만 지금은 수도권 대부분이 묶여 있어 옮겨 갈 곳 자체가 줄었습니다.
투기과열지구와 뭐가 다른가요?
투기과열지구·조정대상지역은 대출(LTV·DTI)과 세금을 조이는 규제이고, 토지거래허가구역은 거래 자체를 허가제로 묶고 실거주 의무까지 붙이는 규제입니다. 두 규제는 겹쳐서 적용될 수 있습니다.
계약 중에 구역이 해제됐다가 다시 지정되면요?
다시 지정되는 건 기존 지정의 갱신이 아니라 별개의 신규 지정으로 봅니다. 그래서 해당 계약은 잔금 시점까지 해제 상태로 간주될 수 있습니다. 시점과 지역에 따라 처리가 갈리니 진행 전에 허가권자에게 확인하는 게 안전합니다.
해제는 언제부터, 어디부터인가요?
서울시는 원래 조합설립인가 시점에 맞춰 2027년까지 59곳을 순차 해제하겠다는 방침이었습니다(2026년 39곳, 2027년 10곳 인가 예상, 투기 우려 재건축 14곳은 유지). 하지만 2026년 8월 재지정으로 수도권 전역이 1년 더 묶이면서 실제 해제는 이보다 신중하게 진행될 가능성이 높습니다. 결국 규제가 언제 풀릴지보다 그 동네 정비사업이 지금 어느 단계인지를 먼저 보는 게 현실적입니다.
참고자료
- 국토교통부 토지거래허가구역 재지정 공고 제2026-1105호(2026.8.20)
- 국가법령정보센터 – 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조·제11조, 토지거래업무처리규정
- 대한민국 정책브리핑 – 서울 전역·경기 12곳 투기과열지구·토지거래허가구역 지정
- 서울시 정보소통광장 – ‘토지거래허가구역’ 해제 추진
- KDI 나라경제 – 토지거래허가제와 주택시장 규제
- 경향신문 – 압구정·여의도·목동·성수 ‘토지거래허가구역’ 재지정
- KB씽크 – 강남3구·용산구 토지거래허가 연장
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