작성 2026년 9월 28일 · 최종 업데이트 2026년 9월 28일 · 매주 월요일 갱신

10월에는 직방 집계 기준 전국 50개 단지 38,032가구(3만8,032가구)가 분양을 준비하고 있고, 그중 약 65%인 24,618가구가 수도권입니다. 서울에서는 반포주공1단지를 재건축하는 디에이치 클래스트(일반분양 1,832가구)와 분양가상한제가 적용되는 고덕강일3단지가, 경기·인천에서는 성남 상대원2구역·수원 팔달1구역·경기광주역 롯데캐슬 시그니처 등 대단지가 대기 중입니다.

다만 청약 날짜는 모집공고가 나와야 확정되고, 공고는 보통 접수 열흘쯤 전에 나옵니다. 9월 28일 현재 날짜가 확정된 곳은 10월 첫째 주 접수 단지와 줍줍(무순위) 일부뿐입니다. 이번 주에는 광명 시티프라디움 에듀하임과 과천 푸르지오 재공급 물량이 접수를 받고, 다음 주인 10월 6일에는 서울 광진구 강변역 센트럴 아이파크 재공급이 예정돼 있습니다.

아래 10월 전체 목록은 매주 월요일 새로 나온 모집공고를 반영해 “공고 전” 칸을 날짜와 분양가로 채워 갱신합니다.

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10월 분양 예정 단지 전체 목록(서울·경기·인천)

9월 28일 기준으로 10월 또는 4분기 분양 예정으로 보도된 수도권 단지를 모았습니다. 청약 날짜가 확정되지 않은 곳은 “공고 전”으로 두었고, 10월 분양이 직접 언급된 단지와 4분기로만 나온 단지를 나눴습니다.

표 1. 10월 분양 예정·유력 단지(수도권, 2026년 9월 28일 기준)

지역	단지	규모	청약일	참고
서울 서초	디에이치 클래스트(반포주공1단지 1·2·4주구)	총 5,002가구 중 일반분양 1,832가구	공고 전	분양가상한제, 84㎡ 약 30억원대 예상(파이낸셜뉴스). 10월 예정(뉴데일리), 4분기로 쓴 보도도 있음
서울 강동	고덕강일3단지(토지임대부 분양)	1,305가구	공고 전	공공분양, 분양가상한제(뉴데일리)
서울 종로	경희궁에피트	228가구	공고 전	헤럴드경제(직방 집계)
서울 중랑	중화역 라온프라이빗센트로	176가구	공고 전	헤럴드경제(직방 집계)
경기 성남	상대원2구역 재개발	총 4,885가구	공고 전	DL이앤씨, 10월 예정(호갱노노)
경기 광주	경기광주역 롯데캐슬 시그니처 2단지	1,249가구	공고 전	헤럴드경제(직방 집계)
경기 화성	남양리 롯데캐슬 시그니처	1,542가구	공고 전	헤럴드경제(직방 집계)
경기 평택	힐스테이트 고덕엘리스트(A31·A34·A35블록)	2,122가구	공고 전	9월에 청약한 A65·A12블록 공공분양(1,779가구)과 다른 블록. 분양가상한제

표 2. 4분기 분양 예정 단지(10월 여부는 공고로 확인)

지역	단지	규모	참고
서울 서초	신반포22차 재건축	총 160가구(일반분양 28가구)	4분기 예정(파이낸셜뉴스)
경기 수원	팔달1구역 재개발	1,195가구	4분기 예정(파이낸셜뉴스), 12월로 표기한 자료도 있음
경기 남양주	덕소1구역	1,010가구	4분기 예정(파이낸셜뉴스)
경기 부천	부천대장 하우스토리디센트	548가구	3기 신도시 공공분양, 4분기 예정
인천 부평	갈산1구역 재개발	1,137가구	4분기 예정(파이낸셜뉴스)

LH 공공분양은 연초 공급계획 기준으로 10월에 평택 고덕 603호, 오산 세교 399호, 안산 신길2 634호, 광교 600호, 남양주 왕숙 379호, 의정부 법조타운 544호, 인천 영종 802호가 잡혀 있었습니다(경인일보 2월 보도). 연초 계획이라 실제 공고 시기는 LH청약플러스에서 확인하는 편이 정확합니다.

헤럴드경제가 보도한 직방 집계로는 10월 전국 물량이 전년 같은 달(23,667가구)보다 61% 많고, 수도권은 경기 16,043·인천 6,921·서울 1,654가구입니다. 뉴데일리가 인용한 집계에 따르면 올해 1~8월 서울 강남3구·용산 청약 경쟁률은 평균 490.3 대 1, 그 밖의 지역은 36.7 대 1이었습니다. 같은 10월 분양이라도 지역에 따라 당첨 가능성이 크게 다릅니다.

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이번 주(9월 28일~10월 2일) 청약 접수 단지

아래 표는 청약홈에 모집공고가 올라온 단지 가운데 이번 주 수도권 청약 단지를 추려 정리했습니다. 분양가는 주택형별 최고 공급금액이고, 층별 가격은 모집공고문에서 확인할 수 있습니다.

표 3. 이번 주 수도권 청약 접수 아파트(청약홈 모집공고 기준, 2026년 9월 28일 조회)

단지	지역	공급	특별공급	1순위	2순위	발표	분양가(주택형별 최고)
광명 시티프라디움 에듀하임	경기 광명시	426가구	9/29	해당지역 9/30, 기타지역 10/1	10/2	10/12	59㎡ 8억7,700만~8억7,900만원, 84㎡ 11억8,000만~11억9,800만원
숭의역 노르웨이숲 더 스카이	인천 미추홀구	35가구	9/28	9/29	–	10/7	70㎡ 5억7,874만원, 85㎡ 7억3,237만원
시흥하중 A-4블록 신혼희망타운(추가모집)	경기 시흥시	61가구	–	9/28	–	10/8	55~56㎡ 3억6,707만~3억9,358만원

지방에서는 진주 판문지구 레이크써밋 웰가(690가구), 부산 에코델타시티 금강펜테리움 에코리버(358가구), 부산 쌍용 더 플래티넘 센텀(53가구), 전주 삼천 하늘채 라비엘(116가구) 등이 9월 28~29일 청약을 받습니다.

이번 주 수도권 일반분양 가운데 물량과 관심도가 가장 큰 곳은 광명 시티프라디움 에듀하임입니다. 별도로 과천에서는 시세와 공급가격의 차이가 큰 재공급 물량도 접수를 받습니다.

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줍줍 일정, 무순위·불법행위 재공급은 뭐가 다를까

흔히 “줍줍”이라고 한꺼번에 부르지만 청약홈에서는 공급 사유에 따라 무순위, 계약취소주택, 불법행위 재공급 등이 구분됩니다. 일반청약 뒤 남은 물량을 다시 공급하는 무순위와, 기존 당첨 과정의 불법행위 등으로 취소된 주택을 다시 공급하는 재공급은 신청 자격도 달라질 수 있습니다. 이번에 나온 과천 두 곳과 강변역은 불법행위 재공급입니다.

표 4. 줍줍 주요 일정(청약홈 공고·보도 기준)

단지	유형	접수일	물량	공급금액
과천 푸르지오 벨라르테	불법행위 재공급	9월 28일	99㎡ 1가구	9억5,218만원
과천 푸르지오 라비엔오	불법행위 재공급	9월 28일	2가구	공고 확인
아크로 리버스카이(2차, 서울 동작)	무순위	9월 28일	3가구	공고 확인
강변역 센트럴 아이파크(서울 광진)	불법행위 재공급	10월 6일	84㎡ 1가구	12억2,202만원

파이낸셜뉴스에 따르면 과천 푸르지오 벨라르테 99㎡ 인근 같은 면적은 22억원 안팎, 강변역 센트럴 아이파크 84㎡는 최근 22억원대에 거래됐습니다. 단순히 공급가격과 인근 실거래가를 비교하면 약 10억원 안팎의 차이가 납니다. 다만 이를 그대로 실제 시세차익으로 볼 수는 없습니다. 옵션과 취득비용, 자금조달 비용, 팔 때의 시세를 함께 따져야 합니다.

신청 자격도 좁습니다. 2025년 6월 10일 주택공급에 관한 규칙 개정으로 무순위 청약은 세대원 전원이 무주택이어야 하고, 지자체가 거주 지역 요건을 붙일 수 있습니다. 보도에 따르면 과천·강변역은 해당 지역 무주택 세대주로 제한되고, 당첨되면 재당첨 제한이 10년입니다. 세부 자격과 잔금 일정은 청약홈 모집공고문에서 반드시 확인해야 합니다.

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광명 시티프라디움 에듀하임, 분양가는 주변보다 비쌀까

이번 주 수도권 최대 물량인 광명 시티프라디움 에듀하임은 광명시 소하동 구름산지구 A6블록에 들어서는 426가구 단지입니다. 분양가상한제는 적용되지 않고, 입주는 2029년 3월 예정입니다.

청약 일정은 특별공급 9월 29일, 1순위 해당지역 9월 30일·기타지역 10월 1일, 2순위 10월 2일이고, 당첨자 발표는 10월 12일, 계약은 10월 24~26일입니다.

주택형별 최고 공급금액은 84㎡ 11억8,000만~11억9,800만원, 59㎡ 8억7,700만~8억7,900만원입니다. 국토교통부 실거래가로 최근 광명 시세와 비교하면 이렇습니다.

표 5. 광명 시티프라디움 에듀하임 84㎡ 분양가와 광명 실거래 비교

비교 대상	준공·입주	비교 기준	실거래 중앙값	최고가
시티프라디움 에듀하임(소하동 구름산지구)	2029년 입주 예정	분양가(주택형별 최고)	해당 없음	11억9,800만원(11.98억)
광명 유승한내들 라포레(소하동 구름산지구) 83㎡ 분양권	입주 전	분양권 거래 2건(8월 21일·9월 3일)	9억5,990만원(9.60억)	9억5,990만원
광명아크포레자이위브(광명동)	2021년	최근 6개월 10건	11억4,300만원(11.43억)	12억4,000만원
광명푸르지오센트베르(광명동)	2022년	최근 6개월 4건	12억3,500만원(12.35억)	13억3,000만원
광명푸르지오포레나(광명동)	2023년	최근 6개월 6건	13억5,000만원(13.50억)	14억원
유-플래닛태영데시앙(일직동)	2019년	최근 6개월 29건	14억4,000만원(14.40억)	15억5,000만원
광명소하휴먼시아5단지(소하동)	2009년	최근 6개월 15건	8억4,000만원(8.40억)	9억6,300만원
광명신촌휴먼시아1단지(소하동)	2010년	최근 6개월 22건	8억3,500만원(8.35억)	9억5,000만원

광명동·일직동 신축 실거래와 비교하면 분양가가 낮거나 비슷해 보입니다. 하지만 같은 소하동 구축보다는 3억5,000만원가량 높고, 같은 구름산지구의 유승한내들 라포레 83㎡ 분양권 최근 거래(9억5,990만원)보다도 2억원 넘게 높습니다. “광명 신축보다 싸다”고 단순하게 결론 내리기는 어렵습니다. 결국 광명 전체가 아니라 구름산지구 입지와 2029년 입주 가치를 어떻게 평가하느냐가 핵심입니다.

광명 시세 비교는 어떻게 계산했나

• 자료: 국토교통부 아파트 매매 실거래가 공개 API, 조회일 2026년 9월 28일, 해제 거래 제외
• 기간: 2026년 3월 28일~9월 28일 계약(최근 6개월). 분양권은 국토교통부 분양권 전매 실거래 자료, 2026년 2~9월 소하동 거래
• 범위: 광명시 전용 80~86㎡(소하동 구축), 83~86㎡(2019년 이후 준공 신축)
• 계산: 단지별 중앙값과 최고가. 분양가는 청약홈 주택형별 최고 공급금액이라 중앙값과 따로 적었습니다
• 한계: 층·향·동 위치를 반영하지 않았고, 구름산지구는 광명동·일직동보다 역세권 여건이 다릅니다. 입주 시점(2029년) 시세는 알 수 없습니다

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청약홈에서 어디를 확인해야 할까

일정만 보고 바로 청약하기보다 청약홈 → 청약캘린더 또는 APT 청약신청 → 해당 단지 모집공고문 순서로 확인하는 것이 가장 정확합니다. 공고문에서는 네 가지를 먼저 봅니다.

1. 내가 해당지역·기타지역 중 어디에 해당하는지
2. 무주택 세대구성원 또는 세대주 요건이 있는지
3. 재당첨 제한·전매제한·거주의무가 있는지
4. 계약금·중도금·잔금이 언제 필요한지

같은 줍줍이나 1순위라도 단지마다 조건이 다르기 때문에 최종 판단 기준은 해당 모집공고문입니다.

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청약 넣기 전 확인할 것

• 청약통장 종류: 청약예금·부금을 주택청약종합저축으로 바꿀 수 있는 기한이 연장됐습니다. 통장별로 넣을 수 있는 주택이 다르니 청약통장 종합저축 전환 2027년 9월까지 연장에서 확인해 보세요
• 무주택 여부: 무순위뿐 아니라 특별공급·공공분양도 세대 전원 무주택 요건이 기본입니다
• 재당첨 제한: 인기 줍줍은 당첨 시 재당첨 제한이 10년이라, 더 큰 단지를 노리고 있다면 신중해야 합니다
• 잔금 계획: 분양가의 계약금·중도금·잔금 일정과 대출 가능 금액은 공고문과 은행에 미리 확인합니다. 은행 창구 사정은 추석 뒤 주담대 다시 막히나?에 정리해 두었습니다

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10월 청약, 자주 묻는 질문

Q. 줍줍은 청약통장이 없어도 되나요?
흔히 줍줍이라고 부르는 물량은 무순위, 계약취소주택, 불법행위 재공급 등 여러 유형이 있습니다. 청약통장을 쓰지 않는 경우가 많지만, 신청 자격과 거주지역·무주택 요건은 유형과 단지마다 다릅니다. 과천·강변역처럼 공급가격과 시세 차이가 큰 물량은 지역 거주 요건이 붙을 수 있으니 청약홈 공고문의 “신청자격”부터 확인하는 것이 안전합니다.

Q. 디에이치 클래스트는 언제 청약하나요?
10월(뉴데일리) 또는 4분기(파이낸셜뉴스) 분양 예정으로 보도됐지만, 모집공고는 아직 청약홈에 올라오지 않았습니다. 공고가 나오면 이 글에 날짜와 분양가를 추가합니다.

Q. 표에 없는 단지는 왜 없나요?
이 글의 이번 주 표는 청약홈에 모집공고가 올라온 단지만 담습니다. 공고 전 단지는 맨 위 표 1·표 2에 따로 적었습니다. 지방 단지는 이번 주 표 아래에 요약했습니다.

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정리: 10월 수도권은 반포·강동·성남, 이번 주는 광명과 과천 재공급

이번 주 수도권 일반분양에서는 광명 시티프라디움 에듀하임을 먼저 볼 만합니다. 다만 84㎡가 최고 11억9,800만원으로, 비교 지역에 따라 가격 평가는 크게 달라집니다. 광명동·일직동 일부 신축과 비교하면 낮거나 비슷하지만, 같은 소하동과 구름산지구 가격까지 놓고 보면 무조건 저렴하다고 보기는 어렵습니다.

별도로 과천 재공급과 10월 6일 강변역 센트럴 아이파크는 공급가격과 주변 실거래가의 차이가 큰 물량입니다. 다만 무순위와 불법행위 재공급은 제도와 신청 자격이 다르기 때문에 “얼마 남는가”보다 먼저 본인이 신청할 수 있는 물량인지 확인해야 합니다.

10월에는 디에이치 클래스트와 고덕강일3단지가 대기하고 있습니다. 모집공고가 나오는 대로 매주 월요일 이 글에 반영하겠습니다.

“청약은 날짜보다 자격이 먼저입니다. 넣을 수 있는 곳부터 좁힌 뒤 분양가와 주변 시세, 필요한 현금까지 계산하면 10월 청약 일정이 훨씬 단순해집니다.”

📱 카드뉴스로 한눈에 보기

이번 주 수도권 청약과 줍줍, 10월 대기 단지를 한눈에 정리했습니다
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• 토지거래허가구역 실거주 유예 연장, 세입자 있는 집 사면 언제까지 입주해야 할까

참고자료

자체 분석
– 청약홈 분양정보 공개 API(모집공고·주택형별 분양가, 2026년 9월 28일 조회)와 국토교통부 아파트 매매 실거래가(광명시, 2026년 3월 28일~9월 28일 계약)로 비교

공식 자료
– 청약홈
– 국토교통부 실거래가 공개시스템

언론 보도
– 파이낸셜뉴스 — 과천·서울 무순위 청약, 당첨 시 10억 차익 기대(2026.9.28)
– 헤럴드경제 — 10월 전국 아파트 3.8만가구 분양(2026.9.28)
– 뉴데일리 — 추석 끝나자 4만9000가구 쏟아진다, 10월 분양 대목(2026.9.25)
– 경향신문 — 무순위청약 무주택 요건 부활(2025.2.11)

작성 2026년 9월 27일 · 최종 업데이트 2026년 9월 27일

토지거래허가구역에서 세입자가 사는 집을 사는 무주택자는 2026년 10월 1일부터 입주 시점을 늦어도 2029년 말까지 미룰 수 있습니다. 국토교통부가 9월 17일 발표한 내용으로, 실거주 유예 신청 기한이 2027년 12월 31일까지 1년 늘고 기존 임대차계약에 더해 갱신계약 1회(최대 2년)까지 유예 기간으로 인정됩니다.

다만 누구나 되는 것은 아닙니다. 2026년 5월 12일부터 계속 무주택이어야 하고, 허가 후 4개월 안에 등기해야 하며, 입주한 뒤에는 2년을 실제로 살아야 합니다.

그래서 세입자 있는 집을 볼 때 가장 먼저 계산할 것은 내 입주 마감일입니다. 같은 집이라도 지금 계약이 언제 끝나는지, 인정되는 갱신계약이 있는지에 따라 마감일이 1년 넘게 달라지고, 은행의 전입 마감일은 그와 또 다를 수 있습니다.

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10월 1일부터 달라지는 실거주 유예, 무엇이 바뀌나

신청할 수 있는 기간이 1년 늘었고, 입주를 미룰 수 있는 기간에 세입자의 갱신계약이 더해졌습니다. 바뀐 것은 이 두 가지입니다.

이 제도는 올해 들어 세 번째 손질입니다. 2월에는 다주택자가 내놓은 세입자 있는 집만 대상이었고, 5월에는 비거주 1주택자 집을 포함해 세입자가 사는 주택 전체로 넓어졌습니다. 이번 10월 조치는 여기에 기간을 더한 것입니다.

표 1. 토지거래허가구역 실거주 유예, 5월 조치와 10월 조치 비교(국토교통부 발표 기준)

구분	5월 조치(5월 29일 시행)	10월 조치(10월 1일 시행 예정)
대상 주택	5월 12일 당시 세입자가 살거나 전세권이 설정된 주택	10월 1일 기준 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택 전체
유예 범위	현재 임대차계약 종료일까지	최초 계약 + 갱신계약 1회(최대 2년)까지
신청 기한	2026년 12월 31일	2027년 12월 31일
입주 마감	최대 2028년 5월 11일	늦어도 2029년 말
매수자 요건	5월 12일부터 계속 무주택	동일
등기·거주	허가 후 4개월 내 등기, 입주 후 2년 거주	동일

국토교통부는 이번 조치가 9월 15일 여당 원내대책회의 제안을 반영한 것이라고 밝혔습니다. 다주택자 양도세 중과 한시 완화 같은 세제 개편으로 집을 팔려는 사람은 늘었는데, 토지거래허가구역에서는 세입자가 있으면 무주택자가 바로 들어갈 수 없어 거래가 막히는 문제를 풀겠다는 취지입니다.

김이탁 국토교통부 1차관은 “실거주 원칙은 유지하면서 임대 중인 주택 거래 과정의 현실적 어려움을 보완하고, 임차인 주거안정성도 높이기 위한 것”이라고 설명했습니다.

적용되는 곳은 실거주 의무가 붙는 토지거래허가구역 안의 임대주택입니다. 아파트 기준으로 보면 2025년 10·15 대책으로 서울 25개 자치구 전역과 경기 12곳(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)이 지정됐고, 경기도가 2026년 7월 5일부터 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시 아파트를 추가로 지정했습니다.

지정 기간은 지역마다 다릅니다. 기존 서울·경기 12곳은 2026년 12월 31일까지, 새로 추가된 3곳은 2027년 12월 31일까지입니다. 실제 계약 전에는 그 주택이 거래일 현재 허가 대상인지 최신 고시로 다시 확인하는 것이 좋습니다. 지정 현황과 제도 배경은 토지거래허가구역이란? 글에 정리해 두었습니다.

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내 입주 마감일은 언제일까? 계약 상황별로 계산해 보면

입주 마감일은 “지금 세입자의 계약이 언제 끝나는가”와 “그 갱신계약이 인정되는가” 두 가지로 정해집니다. 국토교통부가 밝힌 규칙을 그대로 적용해 대표적인 다섯 가지 경우를 계산했습니다.

표 2. 계약 상황별 실거주 유예 입주 마감일(국토교통부 9월 17일 발표 규칙 적용, 자체 계산)

경우	지금 세입자 계약 종료일	갱신계약	갱신 인정 여부	입주 마감일	2년 거주 끝나는 시점
A	2027년 3월 31일	없음	해당 없음	2027년 3월 31일	2029년 3월 말
B	2027년 3월 31일	2027년 4월 1일~2029년 3월 31일	인정(신청기간 안에 시작)	2029년 3월 31일	2031년 3월 말
C	2026년 12월 31일	2027년 1월 1일~2028년 12월 31일	인정	2028년 12월 31일	2030년 12월 말
D	2027년 11월 30일	2027년 12월 1일~2029년 11월 30일	인정(기한 직전 시작)	2029년 11월 30일	2031년 11월 말
E	2028년 6월 30일	2028년 7월 1일~2030년 6월 30일	불인정(2027년 12월 31일 이후 시작)	2028년 6월 30일	2030년 6월 말

눈여겨볼 곳은 E입니다.
세입자가 2028년에 갱신하더라도 그 갱신이 2027년 12월 31일 이후에 시작되면 유예 기간으로 인정되지 않습니다.
이 경우 입주 마감은 최초 계약 종료일에 멈춥니다.

A와 B는 계약 종료일이 같지만, B에는 신청기간 안에 시작하는 갱신계약이 있어서 입주 마감이 2년 늦어집니다. 갱신계약 기간까지 유예를 받으려면 유예 신청 전에 갱신계약이 체결돼 있어야 하고, 그 시작일이 2026년 10월 1일~2027년 12월 31일 사이여야 합니다. 세입자가 “앞으로 갱신할 예정”이라는 것만으로는 부족하고, 신청할 때 인정받을 갱신계약이 실제로 있어야 합니다. 최대치인 3년 3개월에 가까워지는 것은 D처럼 신청 마감 직전에 갱신이 시작되는 경우입니다.

입주 마감일 표는 어떻게 계산했나

• 자료: 국토교통부 토지정책과 보도자료(2026년 9월 17일 배포), 조회일 2026년 9월 27일
• 적용 규칙: 갱신계약이 없으면 최초 계약 종료일까지, 갱신계약이 인정되면 최초 계약과 갱신계약 종료일까지 유예
• 갱신 인정 조건: 실거주 유예 신청 전에 갱신계약 체결, 갱신계약이 2026년 10월 1일~2027년 12월 31일 안에 시작, 1회·최대 2년
• 계약 종료일 A~E는 설명을 위해 고른 가상의 예시이며, 갱신계약은 모두 2년으로 가정했습니다
• 2년 거주 종료 시점은 입주 마감일에 바로 입주한 경우입니다. 실제로는 입주한 날부터 2년을 셉니다
• 한계: 시행령 개정안은 9월 18일 입법예고된 상태로, 최종 조문에서 세부 기준이 달라질 수 있습니다. 개별 계약의 인정 여부는 관할 구청 토지거래허가 담당 부서의 판단이 기준입니다

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갱신계약은 언제 인정될까? 순서가 조건이다

갱신계약을 유예 기간으로 인정받으려면 두 조건을 모두 채워야 합니다.

1. 실거주 유예를 신청하기 전에 갱신계약이 체결돼 있을 것
2. 그 갱신계약이 2026년 10월 1일부터 2027년 12월 31일 사이에 시작할 것

첫 번째 조건 때문에 순서가 중요합니다. 매수자가 토지거래허가를 신청하면서 실거주 유예를 함께 신청하는 시점에 갱신계약서가 이미 있어야 하므로, 세입자가 “나중에 갱신할 생각”이라고 말만 한 상태로는 인정받기 어려울 가능성이 높습니다.

하지만
계약 종료일이 1년 넘게 남은 집이라면 매수 시점에 갱신계약이 아직 없는 경우가 많습니다.

이런 집을 산다면 입주 마감일은 우선 최초 계약 종료일로 잡고 자금 계획을 세우는 편이 안전합니다. 갱신을 미리 합의해 계약서를 쓸 수 있는지, 그 계약서가 유예 신청 때 인정되는지는 관할 구청에 먼저 물어보는 것이 가장 빠릅니다.

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실거주 유예 조건, 누가 신청할 수 있나

매수자와 주택 양쪽 조건을 모두 맞춰야 합니다.

매수자 조건
– 2026년 5월 12일부터 신청 시점까지 계속 무주택을 유지한 사람(세대 기준)
– 허가를 받은 뒤 4개월 안에 소유권이전등기
– 유예가 끝나면 입주해서 2년 실거주

주택 조건
– 토지거래허가구역 안의 주택
– 10월 1일 기준으로 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택

5월 조치에서는 “5월 12일 당시” 세입자가 있어야 했지만, 국토교통부 발표에 따르면 10월 조치는 시행일인 10월 1일 기준으로 임대 중인 주택 전체에 적용됩니다.

“토허구역에서도 전세 끼고 사는 길이 열렸다”는 말은 절반만 맞습니다.
무주택자에게만, 그리고 결국 들어가 산다는 전제에서만 열린 길입니다.

유주택자는 처음부터 대상이 아닙니다. 유예가 끝나면 반드시 입주해야 하니, 전세를 끼고 사서 시세 차익만 보고 되파는 갭투자 구조는 여전히 막혀 있습니다.

조정대상지역의 매입임대아파트(등록임대주택)는 예외 규정이 하나 더 있습니다. 의무임대기간이나 재건축 조합원 지위양도 제한 때문에 바로 팔 수 없는 경우, 의무임대 종료일이나 이전고시일 이후부터 15개월 동안 실거주 유예를 신청할 수 있도록 기간이 뒤로 밀립니다.

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실거주 유예 신청방법, 계약 전부터 등기까지 순서

실거주 유예는 따로 떨어진 신청이 아니라 토지거래허가 신청 과정 안에서 진행됩니다. 토지거래허가의 기본 절차는 토지거래허가구역 매매, 실거주 의무부터 신청 절차까지 글에 자세히 적어 두었고, 여기서는 세입자 있는 집을 살 때 순서만 짚습니다.

1단계. 무주택 기간부터 확인합니다
5월 12일 이후 세대원 중 누구라도 주택을 가졌던 적이 있다면 대상이 아닙니다.

2단계. 매물의 임대차 현황을 확인합니다
현재 계약 종료일, 보증금·월세, 갱신계약이 이미 체결됐는지, 계약갱신청구권을 쓴 계약인지를 임대차계약서로 확인합니다. 위 표 2에서 내 입주 마감일을 먼저 잡아 보는 단계입니다.

3단계. 대출을 계약 전에 은행에 확인합니다
세입자 보증금을 승계하고 모자란 금액을 주담대로 채울 계획이라면, 전입 조건을 포함해 대출이 되는지 계약 전에 확인합니다(아래 대출 섹션 참고).

4단계. 매매계약과 토지거래허가 신청
매수인과 매도인이 공동으로 관할 시장·군수·구청장에게 허가를 신청합니다. 서울부동산정보광장 안내에 따르면 허가신청서, 토지이용계획서, 자금조달계획서를 내고, 신청일부터 15일 안에 현장조사를 거쳐 처분이 나옵니다. 정부24에서 온라인 신청도 가능합니다.

5단계. 허가 후 4개월 안에 등기
허가를 받은 뒤 4개월 안에 소유권이전등기를 마쳐야 합니다.

6단계. 유예 종료 후 입주, 2년 거주
세입자 계약(인정된 갱신 포함)이 끝나면 입주하고, 입주일부터 2년을 실제로 거주합니다.

실거주 유예를 신청할 때 임대차계약서나 갱신계약서를 어떤 서식으로 함께 내야 하는지는 10월 1일 시행에 맞춰 관할 구청 토지거래허가 창구에서 안내받으실 수 있습니다. 허가 신청 전에 전화로 필요 서류 목록을 받아두면 반려를 줄일 수 있습니다.

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실거주 유예 대출, 가장 많이 막히는 지점

토지거래허가에서 입주를 2028년이나 2029년까지 미룰 수 있다고 해서 주담대 전입 의무까지 같은 날짜로 미뤄지는 것은 아닙니다. 토지거래허가와 주담대는 서로 다른 규정이기 때문입니다.

2025년 6·27 대출 규제 이후 수도권·규제지역에서 주택구입 목적 주담대를 받으면 원칙적으로 대출 실행 후 6개월 안에 전입해야 하고, 지키지 않으면 대출이 회수됩니다. 세입자가 있는 집이라면 이 조건이 먼저 걸립니다.

정부는 2월에 보완책을 내놨습니다. 머니투데이 보도에 따르면 다주택자가 가진 조정대상지역의 세입자 있는 집을 무주택자가 살 때, 전입 의무를 “대출 실행일로부터 6개월”과 “임대차계약 종료일로부터 1개월” 중 더 늦은 날까지 미룰 수 있게 했습니다. 무주택 여부는 대출 신청일 기준으로 보고, 은행은 추가 약정서로 이 조건을 겁니다.

문제는 범위입니다. 이 예외는 다주택자 매물을 5월 9일까지 계약한 경우를 전제로 마련됐습니다. 비거주 1주택자가 파는 집, 5월 이후 계약, 10월부터 인정되는 갱신계약 기간에도 같은 전입 유예가 적용되는지는 대출을 실행할 은행에 계약 전에 직접 물어봐야 합니다. 토지거래허가의 유예 범위가 넓어졌다고 은행 전입 유예가 자동으로 같이 넓어지는 것은 아닙니다.

그래서 주담대를 끼고 세입자 있는 집을 산다면 순서는 이렇게 잡는 편이 안전합니다.

토허제 실거주 유예 가능 여부 확인
은행 전입 유예 가능 여부 확인
대출 가능액 확인
매매계약

금액도 따져봐야 합니다. 아주경제에 따르면 일반 무주택자의 LTV는 40% 수준이고 DSR과 주택가격별 한도 규제도 그대로입니다. 지금 사는 전셋집 보증금에 현금이 묶여 있다면, 세입자 보증금을 승계하더라도 계약금과 잔금을 마련하기 어려운 경우가 많습니다. 은행별 주담대 창구 사정은 추석 뒤 주담대 다시 막히나? 글에서 확인할 수 있습니다.

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실거주 의무 위반하면 어떻게 되나

허가받은 목적대로 쓰지 않으면 먼저 관할 관청의 이행명령을 받고, 정해진 기간 안에 따르지 않으면 이행강제금이 부과됩니다. 서울부동산정보광장 안내에 따르면 주거용으로 허가받은 주택은 2년 동안 직접 거주해야 하고, 이를 어기면 취득가액의 최대 10% 범위에서 이행강제금이 이용의무기간 동안 1년에 한 번씩 반복해서 부과될 수 있습니다.

허가 없이 계약하면 더 무겁습니다. 2년 이하 징역 또는 토지가격의 30% 이하 벌금 대상입니다.

실거주 유예는 이 의무를 “면제”하는 것이 아니라 시작 시점을 임대차계약 종료 시점까지 “뒤로 미루는” 것입니다. 유예 기간이 끝났는데 입주하지 않거나, 입주 후 2년을 채우기 전에 다시 세를 놓으면 위반이 됩니다.

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집주인·세입자는 무엇이 달라지나

집을 팔려는 집주인: 세입자 갱신 계획이 매수자 폭을 넓힌다

세입자가 있어도 무주택 매수자에게 팔 수 있는 길이 2027년 말까지 열려 있습니다. 5월부터는 비거주 1주택자 집도 대상입니다.

매수자 입장에서 가장 큰 변수는 입주 마감일이므로, 세입자가 갱신할 계획인지, 갱신계약을 이미 썼는지 미리 정리해 두면 매수자를 찾기 쉬워질 가능성이 높습니다. 세제 개편으로 매도 시점을 고민 중이라면 2026년 세제개편안 부동산 세금정리도 함께 보시면 좋습니다.

세입자: 집이 팔려도 기존 임대차가 바로 사라지지 않는다

집이 팔린다고 기존 임대차계약이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 주택 인도와 전입신고(주민등록)라는 대항요건을 갖춘 임차인이라면, 주택임대차보호법에 따라 새 집주인이 임대인의 지위를 이어받는 것이 원칙입니다. 이번 개편은 여기에 더해, 유예 신청 전에 체결된 갱신계약 기간까지 매수자의 입주를 미룰 수 있게 한 것입니다.

다만 실거주 유예가 갱신계약을 강제로 만들어 주지는 않습니다. 계약갱신요구권을 쓸 수 있는지, 새 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있는지는 주택임대차보호법에 따라 따로 판단합니다. 집이 매물로 나왔다면 갱신 의사를 서면으로 분명히 해두는 것이 좋습니다.

전세와 월세 사이에서 고민 중이라면 전셋값 7억·대출금리 6%, 전세 버틸까 월세 갈까 아예 살까에서 비용을 비교해 두었습니다.

5월 조치로 이미 허가받은 매수자

5월 29일 이후 이미 허가를 받고 등기까지 마친 경우, 10월부터 인정되는 갱신계약 기간을 소급해서 적용받을 수 있는지는 관할 구청 토지거래허가 담당 부서에서 안내받을 수 있습니다. 답을 받기 전까지는 기존 허가 조건(현재 계약 종료일까지)을 기준으로 이사 계획을 세워 두는 편이 낫습니다.

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토허구역 실거주 유예, 자주 묻는 질문

Q. 월세 세입자가 있는 집도 해당되나요?
국토교통부 발표는 “임대 중이거나 전세권이 설정된 주택”으로 표현하고 있어 전세와 월세를 따로 나누지 않습니다. 반전세·월세 계약의 구체적인 인정 방식은 허가 신청 전에 구청에 확인하시면 됩니다.

Q. 실거주 유예 기간은 최대 몇 년인가요?
신청기간 15개월에 갱신계약 24개월을 더한 3년 3개월이 최대치입니다. 갱신계약이 없으면 지금 계약 종료일까지이고, 시행일 기준으로는 최대 2028년 9월 30일입니다.

Q. 5월 12일 이후에 집을 팔아서 지금은 무주택인데 신청할 수 있나요?
아닙니다. 그 사이 하루라도 주택을 보유했다면 “계속 무주택” 조건을 채우지 못합니다.

Q. 신청 기한은 계약일 기준인가요, 허가 신청일 기준인가요?
5월 조치 안내에서는 기한(2026년 12월 31일)까지 토지거래허가를 신청하도록 했습니다. 연장된 2027년 12월 31일도 같은 방식으로 적용될 가능성이 높지만, 최종 기준은 시행령 개정 뒤 구청 안내를 따르면 됩니다.

Q. 토허구역이 해제되면 어떻게 되나요?
지정 기간은 지역마다 다릅니다. 서울 전역과 경기 기존 12곳은 2026년 말, 7월에 추가된 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시는 2027년 12월 31일까지입니다. 기간이 끝난다고 자동으로 풀리는 것은 아니고, 정부나 지자체가 시장 상황을 보고 재지정할 수 있으니 계약 시점의 최신 고시를 확인해야 합니다. 해제 시 영향에 대한 일반적인 질문은 토지거래허가구역 해제되면 집값 오른다? 자주 묻는 질문에 모아 두었습니다.

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정리: 세입자 있는 집, 입주 마감일부터 계산하자

세입자 있는 토허구역 주택을 살 때 이제 따져야 할 숫자는 집값만이 아닙니다. 지금 임대차계약이 언제 끝나는지, 인정 가능한 갱신계약이 있는지, 그래서 내가 언제까지 입주해야 하는지를 먼저 계산해야 합니다. 그리고 그 날짜가 나오면 곧바로 계약할 게 아니라, 같은 날짜까지 주담대 전입 의무도 미룰 수 있는지 은행에서 따로 확인해야 합니다. 토허제의 입주 유예와 은행의 전입 유예는 서로 다른 규정이기 때문입니다.

시장 효과에 대한 전문가 평가는 엇갈립니다. 이투데이에 따르면 우리은행 부동산리서치랩장은 임차인 계약 기간이 보장되고 무주택자의 규제지역 매입이 가능해져 내년 거래 가능한 매물이 늘 수 있다고 봤습니다. 반면 아주경제는 대출 규제가 그대로여서 당장 거래량이 크게 늘기는 어렵다는 전문가 의견을 전했습니다.

확인 순서는 이렇게 정리할 수 있습니다.

임대차계약 확인
입주 마감일 계산
대출 전입조건 확인
자금계획
토지거래허가 신청

앞으로 확인할 것은 두 가지입니다. 10월 1일 시행령이 입법예고안대로 확정되는지, 그리고 12월 31일 지정 기간이 끝나는 서울·경기 12곳 토지거래허가구역이 재지정되는지입니다. 둘 중 하나라도 바뀌면 이 글도 함께 업데이트하겠습니다.

“실거주 유예는 의무를 없애 주는 제도가 아니라, 기존 세입자의 계약을 존중하면서 입주 날짜를 조정해 주는 제도입니다.”

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참고자료

자체 계산
– 국토교통부 9월 17일 발표 규칙을 적용한 계약 상황별 입주 마감일(가상 사례 A~E, 2026년 9월 27일 기준)

정책·법령 자료
– 국토교통부 토지정책과 — 토지거래허가구역 내 실거주 유예, ’27년 12월 31일까지 연장·확대(2026.9.17 배포)
– 국토교통부 — 세입자 있는 주택 전체로 실거주 유예 확대, 5.29 시행(2026.5)
– 서울부동산정보광장 — 토지거래허가 제도 안내
– 국가법령정보센터 — 부동산 거래신고 등에 관한 법률
– 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법

언론 보도
– 머니투데이 — 세입자 낀 다주택 매매 유도, 실거주·주담대 전입신고 의무 유예(2026.2.12)
– 뉴스핌 — 경기도, 용인 기흥구·화성 동탄구·구리시 토지거래허가구역 신규 지정(2026.6.30)
– 이투데이 — 토허구역 ‘세 낀 집’ 거래 숨통, 갱신 땐 실거주 2029년까지 유예(2026.9.17)
– 아주경제 — 실거주 유예 확대에도 실수요자 대출 문턱 여전(2026.9.17)

청약예금·청약부금·청약저축을 주택청약종합저축으로 바꿀 수 있는 기한이 2026년 9월 30일에서 2027년 9월 30일로 1년 늘었습니다. 국토교통부가 9월 23일 발표한 내용입니다. 전환하면 국민주택과 민영주택 모두에 청약할 수 있고, 종전 통장을 2년 이상 유지했다면 전환하자마자 최고 금리 연 3.1%를 받을 수 있도록 제도도 바뀝니다.

“이번 달 30일이 마감”이라는 안내를 보고 급하게 은행을 찾으려던 분이라면 서두를 필요가 없어졌습니다.

하지만

기한이 늘었다고 해서 모두가 바꿔야 하는 것은 아닙니다. 전환하면 되돌릴 수 없고, 사람에 따라 오히려 손해가 되는 경우도 있습니다. 이 글에서는 바뀐 내용, 전환하면 기존 실적이 어떻게 되는지, 금리와 소득공제로 실제 얼마가 달라지는지를 직접 계산해보고, 누가 바꾸는 게 유리한지 정리합니다.

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무엇이 바뀌었나? 기한 연장과 금리 개선

정책브리핑에 실린 국토부 발표에 따르면 이번에 바뀐 건 기한과 금리, 두 가지입니다.

기한부터 보면 벌써 두 번째 연장입니다.

2024년 10월 전환제도 시행
↓
2025년 9월 30일 → 2026년 9월 30일 (1차 연장)
↓
2026년 9월 30일 → 2027년 9월 30일 (이번 연장)

금리는 계산 방식이 달라집니다.

주택청약종합저축 금리는 가입기간에 따라 연 2.3~3.1%이고, 2년 이상이면 최고 3.1%입니다. 지금까지는 청약예금이나 청약저축을 오래 유지했더라도 종합저축으로 바꾸는 순간 가입기간이 새로 시작돼, 최고 금리를 받으려면 전환 후 2년을 기다려야 했습니다.

앞으로는 종전 통장의 가입기간을 금리 산정에 합쳐줍니다. 종전 통장을 2년 이상 유지한 사람은 전환 직후부터 3.1%입니다.

머니투데이와 데일리안 보도에 따르면 이 금리 개선은 「주택청약종합저축의 이자율 및 운영에 관한 고시」를 10월에 개정해야 적용됩니다. 이미 전환을 마친 사람에게도 같은 방식이 적용되는지는 고시가 나온 뒤 가입 은행이나 국토부 주택기금과(044-201-3340)에 확인하시는 게 정확합니다.

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통장별로 청약할 수 있는 주택은 어떻게 다를까?

전환이 왜 필요한지부터 보면, 예전 통장은 청약할 수 있는 주택이 정해져 있습니다.

통장	지금 청약할 수 있는 주택	전환 후
청약예금	민영주택	국민주택 + 민영주택
청약부금	전용 85㎡ 이하 민영주택	국민주택 + 민영주택
청약저축	국민주택(공공분양 등)	국민주택 + 민영주택

청약예금을 20년 넘게 들고 있어도 공공분양에는 넣을 수 없고, 청약저축을 오래 부었어도 민간 아파트 일반공급에는 넣을 수 없는 구조였습니다. 종합저축은 이 칸막이가 없습니다.

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전환하면 기존 실적은 그대로일까?

가장 많이 헷갈리는 부분입니다.

답은 “절반만 그대로”입니다.

국토부가 밝힌 규칙은 이렇습니다.

• 종전 통장으로 청약할 수 있던 주택 → 기존 가입기간·납입실적을 그대로 인정
• 원래 그 통장으로는 청약할 수 없던 주택(예금이면 공공분양, 저축이면 민간분양) → 바꾼 날이 가입 첫날

예를 들어보면 차이가 분명해집니다.

청약예금 15년 가입자가 전환하면

민영주택: 15년 실적 그대로
국민주택(공공분양): 전환한 날부터 0개월

청약저축 20년 가입자가 전환하면

국민주택: 20년 실적 그대로
민영주택: 전환한 날부터 새로 계산

많은 사람들이 “전환하면 오래 부은 기간을 양쪽에서 다 인정받는다”고 생각합니다.

그렇지 않습니다.

원래 그 통장으로는 청약할 수 없던 주택 종류(청약예금은 공공분양, 청약저축은 민간분양)는 바꾼 날이 가입 첫날이 됩니다. 그래서 원래 못 넣던 주택에도 청약할 생각이 있다면, 기한 끝까지 기다리기보다 일찍 바꿀수록 그쪽 가입기간이 빨리 쌓입니다.

청약저축에서 민영주택으로 넘어가려면 예치금이 필요하다

청약저축 가입자가 전환 후 민영주택에 청약하려면 두 가지를 갖춰야 합니다.

찾기쉬운 생활법령정보에 따르면 민영주택 1순위는 수도권의 경우 가입 1년 경과와 예치기준금액 충족, 그 밖의 지역은 6개월 경과와 예치기준금액 충족이 조건입니다. 여기서 가입기간은 전환일부터 셉니다.

예치기준금액은 「주택공급에 관한 규칙」 별표2에 정해져 있습니다. 입주자모집공고일 현재 주민등록상 거주지역이 기준입니다.

전용면적	서울·부산	그 밖의 광역시	그 외 지역
85㎡ 이하	300만원	250만원	200만원
102㎡ 이하	600만원	400만원	300만원
135㎡ 이하	1,000만원	700만원	400만원
모든 면적	1,500만원	1,000만원	500만원

서울에서 전용 84㎡ 민간 아파트를 노린다면 통장에 300만원 이상이 들어 있어야 한다는 뜻입니다.

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전환하면 얼마나 이득일까? 금리·소득공제 직접 계산

전환의 실제 이득은 청약 기회보다 금리와 연말정산에서 먼저 체감될 가능성이 높습니다.

① 금리 차이

토스뱅크 안내에 따르면 기존 청약예금·부금 금리는 연 1.8~2.4%입니다(은행별로 차이가 있을 수 있습니다). 종전 통장을 2년 이상 유지했다면 전환 후 3.1%가 됩니다.

서울 모든 면적 예치금인 1,500만원을 예로 들면, 세전 단순 이자 기준으로 이렇습니다.

금리	연 이자(세전)
종합저축 3.1%	46만5,000원
기존 2.4%	36만원
기존 1.8%	27만원

1년에 10만5,000원~19만5,000원 차이입니다. 300만원이 들어 있다면 연 2만1,000원~3만9,000원 차이로 줄어듭니다.

② 소득공제 — 청약예금·부금 가입자에게 새로 열리는 혜택

이 부분이 덜 알려져 있습니다.

국세청 연말정산 안내에 따르면 주택마련저축 소득공제 대상은 주택청약저축, 주택청약종합저축(청년우대형 포함), 근로자주택마련저축입니다. 청약예금과 청약부금은 이 목록에 없습니다.

즉, 청약예금·부금 가입자가 종합저축으로 바꾸면 조건을 갖춘 경우 소득공제를 새로 받을 수 있습니다.

조건은 이렇습니다.

• 총급여 7,000만원 이하 근로자
• 과세연도 중 주택을 소유하지 않은 세대의 세대주 또는 배우자
• 본인 명의 통장
• 다음 해 2월 말까지 가입 은행에 무주택확인서 제출

공제 규모는 연 납입액 300만원 한도의 40%, 최대 120만원입니다. 월 25만원씩 넣으면 1년에 300만원으로 한도를 딱 채웁니다. 2024년 11월부터 월 납입 인정액도 25만원으로 올라서 공공분양 납입 실적과 소득공제 한도가 같은 금액으로 맞춰졌습니다.

120만원 소득공제가 실제 세금을 얼마나 줄이는지는 세율 구간에 따라 다릅니다.

과세표준 구간	세율(지방소득세 포함)	절세액
1,400만원 이하	6.6%	약 7만9,000원
1,400만~5,000만원	16.5%	약 19만8,000원

금리 차이와 소득공제를 합치면, 무주택 세대주이면서 총급여 7,000만원 이하인 청약예금 가입자는 1년에 약 18만~39만원 차이가 날 수 있습니다(1,500만원 예치, 월 25만원 납입 기준).

소득공제 특례는 현재 2028년 말까지이고, 정부의 2026년 세제개편안에는 이 기한을 없애고 상시화하는 방안이 들어 있습니다. 국회 심사가 끝나야 확정됩니다.

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전환하면 손해인 경우는?

두 가지를 먼저 확인해야 합니다.

① 되돌릴 수 없다

전환이 끝나면 예전 통장으로 원상 복구할 수 없습니다. 예금으로 돌아가고 싶어도 방법이 없습니다.

② 가족에게 명의를 넘길 계획이 있다면

주택청약종합저축은 상속으로만 명의를 바꿀 수 있습니다.

반면 오래된 청약저축이나 2000년 3월 26일 이전에 가입한 일부 청약예금·부금은 가족에게 명의를 변경할 수 있는 경우가 있습니다. 농민신문은 공공주택을 목표로 한 청약저축 보유자에게 “명의 변경이라는 카드를 남겨둘 수 있도록 신중한 전환”이 필요하다고 짚었습니다. 오래된 청약저축을 물려받아 점수를 단숨에 높이는 방법이 전환과 함께 사라지기 때문입니다.

부모님 명의의 오래된 통장을 자녀에게 넘길 생각이 있었다면, 전환 전에 가입 은행에서 명의 변경 가능 여부부터 확인하시는 게 순서입니다.

나는 바꿔야 할까? 유형별 판단표

위 규칙을 한 표로 모으면 이렇습니다.

이런 경우	판단	이유
청약예금·부금 + 무주택 세대주 + 총급여 7,000만원 이하	전환 유리	소득공제가 새로 열리고 금리가 오르며 공공분양 선택지가 생김
청약예금·부금 + 주택 보유 또는 총급여 7,000만원 초과	금리·선택지만 이득	소득공제는 해당 없음
청약저축 + 민간 아파트도 노림	일찍 전환 검토	민영 1순위는 전환일부터 1년(수도권) + 예치금 필요
청약저축 + 가족 명의 변경 계획	신중	전환하면 상속 외 명의 변경 불가
지금 통장으로 원하는 주택에 청약 가능 + 명의 변경 계획 없음	급하지 않음	기한 2027년 9월 30일, 금리 개선은 10월 고시 개정 이후

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전환 방법: 은행 창구 또는 앱

국토부 안내에 따른 전환 방법입니다.

1. 기존 통장을 만든 은행 영업점 방문 또는 모바일 앱에서 신청
2. 청약예금·부금 가입자는 기존 은행이 아니어도 주택도시기금 수탁은행 9곳 중에서 고를 수 있음
   경남·국민·기업·농협·부산·신한·우리·하나·iM뱅크
3. 기한: 2027년 9월 30일까지

소득공제를 받으려면 전환 후 무주택확인서를 은행에 등록해두는 것까지가 한 세트입니다. 한 번 등록하면 해지 요청 전까지 유지됩니다.

정책대출을 함께 알아보고 있다면 신생아특례대출·보금자리론·디딤돌대출 금리 총정리도 함께 확인해보세요.

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자주 묻는 질문

Q. 9월 30일이 지나면 전환을 못 하나요?

아닙니다. 9월 23일 발표로 기한이 2027년 9월 30일까지 늘었습니다.

Q. 전환하면 청약예금 가입기간이 공공분양에도 인정되나요?

아닙니다. 종전 통장으로 청약할 수 있던 민영주택에만 그대로 인정되고, 공공분양(국민주택)은 전환한 날부터 새로 쌓입니다.

Q. 전환하면 바로 3.1% 금리를 받나요?

종전 통장을 2년 이상 유지했다면 전환 직후부터 3.1%를 받도록 바뀝니다. 다만 10월 고시 개정 이후 적용되므로, 정확한 시행일은 가입 은행에서 확인하는 게 좋습니다.

Q. 전환 후 마음이 바뀌면 예전 통장으로 돌아갈 수 있나요?

돌아갈 수 없습니다. 특히 가족에게 명의를 넘길 계획이 있다면 전환 전에 꼭 따져봐야 합니다.

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결론: 기한은 늘었지만, 따져볼 것은 그대로

결국 남는 질문은 하나입니다.

“그래서 지금 바꿔야 하나요?”

무주택 세대주인 청약예금·부금 가입자라면 바꾸는 쪽이 유리할 가능성이 높습니다. 금리가 오르고, 연말정산에서 소득공제가 새로 열리고, 공공분양이라는 선택지도 생기기 때문입니다.

반대로 가족에게 통장을 물려줄 계획이 있거나, 지금 통장으로 원하는 주택에 청약할 수 있다면 급할 이유가 없습니다. 1년이 더 생겼으니 10월 고시 개정을 확인한 뒤 결정해도 늦지 않습니다.

“청약통장 전환은 기한이 아니라 내 목표 주택이 정한다.”

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같이 읽어볼만한 글

• 신생아특례대출·보금자리론·디딤돌대출 금리 총정리(2026년 9월 기준)
• 신도시 내 집 마련, 어느 경로가 열려 있는지는 1주택 여부가 정합니다

참고자료

• 대한민국 정책브리핑(국토교통부) — “청약 예·부금 등 가입자, 종합저축 전환 기회 1년 더 늘어난다”(2026.9.23)
• 파이낸셜뉴스 — “청약통장 종합저축 전환 1년 연장…기존 가입기간도 금리 인정”(2026.9.23)
• 머니투데이 — “나도 갈아탈까?” 청약통장 전환 기회 1년 더…금리도 즉시 연 3.1%(2026.9.23)
• 국세청 — 연말정산 주택마련저축 소득공제
• 국가법령정보센터 — 주택공급에 관한 규칙 별표2 민영주택 청약 예치기준금액
• 농민신문 — 9월 끝나는 청약저축 전환기회…”목표 주택따라 신중해야”(2025.3.31)

신생아특례대출·보금자리론·디딤돌대출 금리 총정리(2026년 9월 기준)

“보금자리론, 디딤돌대출, 신생아특례대출 중에 나는 어떤 걸 받을 수 있을까.”

많은 사람들이 이 질문 앞에서 멈춥니다.

세 상품 모두 정부가 지원하는 정책대출이라는 점은 같지만, 소득기준·주택가격·한도가 제각각이기 때문입니다.

결론부터 말씀드리면, 2026년 9월 1일 공시 기준으로 아낌e-보금자리론은 우대금리를 다 받을 때 최저 연 3.90%, 디딤돌대출은 생애최초·신혼가구 저소득 구간에서 최저 연 2.55%, 신생아특례대출(디딤돌형)은 출산가구 저소득 구간에서 최저 연 1.80%까지 내려갑니다.

숫자만 보면 신생아특례대출이 압도적으로 유리해 보입니다.

하지만 소득 상한과 대상주택 가격, 대출한도까지 함께 봐야 실제로 내가 받을 수 있는 상품이 뭔지 가려집니다.

이 글에서는 보금자리론·디딤돌대출·신생아특례대출, 그리고 전세자금 상품인 청년전용 버팀목전세자금대출까지 네 가지 정책대출의 조건과 금리를 정리하고, 규제지역에서 자주 헷갈리는 “10·15 대책 한도”와 정책대출 한도의 관계도 함께 짚어보겠습니다.

보금자리론, 소득 8,500만원 이하면 최저 3.90%까지

한국주택금융공사(HF)가 공급하는 보금자리론은 정책대출 중 가장 오래되고 대상 폭이 넓은 상품입니다.

신청 자격부터 보면,

민법상 성년이고
대한민국 국민(재외국민·외국국적동포 포함)이며
개인신용평점(CB) 271점 이상이어야 합니다.

소득요건은 부부합산 연소득 기준으로 나뉩니다.

기본 7,000만원 이하
신혼부부(혼인신고일 7년 이내) 8,500만원 이하
미성년 자녀 1명 9,000만원 이하
다자녀가구 1억원 이하

대상주택은 공부상 주택가격 6억원 이하인 아파트·연립·다세대·단독주택으로, 실거주용에 한정됩니다. 채무자와 배우자를 합산해 담보주택을 제외하고 무주택이거나 1주택이어야 신청할 수 있습니다.

대출한도는 일반 최대 3.6억원, 다자녀가구와 전세사기피해자는 4억원, 생애최초 주택구입자는 4.2억원까지 올라갑니다.

금리는 신청 채널에 따라 세 갈래로 나뉩니다.

채널	10년	15년	20년	30년	40년	50년
u-보금자리론(영업점)	5.00%	5.10%	5.15%	5.20%	5.25%	5.30%
아낌e-보금자리론(인터넷)	4.90%	5.00%	5.05%	5.10%	5.15%	5.20%
t-보금자리론(타 금융기관 대환 등)	5.00%	5.10%	5.15%	5.20%	5.25%	5.30%

출처: 한국주택금융공사 금리안내, 2026년 9월 1일 공시 기준.

인터넷 전자약정으로 신청하는 아낌e-보금자리론이 세 채널 중 가장 낮습니다. 여기에 우대금리를 더하면 실제 적용금리는 더 내려갈 수 있습니다.

우대 항목	우대폭	조건
저소득청년	0.1%p	연소득 7,000만원 이하, 만 40세 미만
신혼가구	0.3%p	혼인신고일이 신청일로부터 7년 이내
다자녀(2자녀)	0.5%p	만 19세 미만 자녀 2인
다자녀(3자녀 이상)	0.7%p	만 19세 미만 자녀 3인 이상
한부모가구	0.7%p	사회적 배려층
장애인가구	0.7%p	사회적 배려층
전세사기피해자	1.0%p	소득상한 제한 없음

중복 적용 한도는 최대 1.0%p입니다. 아낌e-보금자리론 10년 만기 기본금리(4.90%)에서 우대 1.0%p를 다 받으면 연 3.90%까지 내려가는데, 2026년 8~9월 다수 언론이 “9월 보금자리론 최저 3.90% 동결”로 보도한 수치와 일치합니다.

LTV는 아파트 기준 최대 70%(기타주택 65%)이고, 규제지역은 각각 10%p씩 낮아지는 것이 원칙입니다. 다만 실수요자 등 예외 적용의 세부 요건까지는 공식 페이지에 구체적으로 나와 있지 않아, 정확한 규제지역 LTV 수치는 신청 전 취급은행이나 HF 고객센터에서 직접 확인하시는 게 정확합니다. DTI는 최대 60% 이내로 적용됩니다.

보금자리론이 은행권 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 받지 않는다는 보도도 있는데, 공식 페이지의 표현은 “DTI 60% 이내”입니다. 이 DTI 기준이 시중은행의 DSR과 같은 개념인지는 자료마다 표현이 엇갈리는 상태라, 이 글에서는 “정책대출은 은행 DSR 규제 대상에서 빠지고 자체 DTI 기준(60% 이내)을 적용받는다” 정도로 보수적으로 정리해두겠습니다.

디딤돌대출, 소득 낮을수록 금리가 내려간다

디딤돌대출(주택도시기금)의 가장 큰 특징은 소득 상한과 금리 구조입니다. 보금자리론보다 소득 상한은 낮은 대신, 소득이 낮을수록 금리가 뚜렷하게 내려갑니다.

신청 대상은 무주택 세대주(민법상 성년)이면서, 주택도시기금·은행 주택담보대출을 이용한 적이 없는 사람입니다.

소득기준(부부합산 연소득)은

일반 6,000만원 이하
생애최초·2자녀 이상 다자녀 7,000만원 이하
신혼가구 8,500만원 이하

로 나뉩니다. 자산기준은 순자산가액 5.11억원 이하(2026년도 기준, 통계청 가계금융복지조사 연동)이고, 대상주택은 전용 85㎡ 이하(수도권 제외 읍·면 100㎡)에 평가액 5억원 이하가 기본입니다. 신혼·2자녀 이상은 6억원 이하, 만 30세 이상 미혼단독세대주는 60㎡·3억원 이하(읍·면 70㎡)로 별도 기준이 적용됩니다.

금리는 소득 구간별로 촘촘하게 나뉩니다.

일반가구

소득수준(부부합산)	10년	15년	20년	30년
2,000만원 이하	2.85%	2.95%	3.05%	3.10%
2,000만~4,000만원	3.20%	3.30%	3.40%	3.45%
4,000만~7,000만원	3.55%	3.65%	3.75%	3.80%
7,000만~8,500만원	3.90%	4.00%	4.10%	4.15%

생애최초 신혼가구

소득수준(부부합산)	10년	15년	20년	30년
2,000만원 이하	2.55%	2.65%	2.75%	2.80%
2,000만~4,000만원	2.90%	3.00%	3.10%	3.15%
4,000만~7,000만원	3.25%	3.35%	3.45%	3.50%
7,000만~8,500만원	3.60%	3.70%	3.80%	3.85%

출처: 한국주택금융공사 금리안내, 2026년 9월 1일 공시(고정금리) 기준. 지방 소재 주택은 위 금리에서 일괄 0.2%p 차감됩니다.

한도는 2025년 6월 27일 대책으로 한 차례 줄었고, 지금도 그 수준이 유지되고 있습니다.

대상	현재(2025.6.27 이후)	과거(2025.6.27 이전)
일반	2억원	2.5억원
생애최초	2.4억원	3억원
신혼·2자녀 이상	3.2억원	4억원
만 30세 이상 미혼단독세대주	1.5억원(생애최초 2억원)	—

LTV는 70%(생애최초 80%, 수도권·규제지역은 70%), DTI는 60% 이내입니다.

같은 소득 구간이라면 디딤돌대출 금리가 보금자리론보다 낮게 설계돼 있습니다. 대신 한도가 보금자리론보다 작고 소득 상한도 낮다는 점이, 두 상품을 가르는 실질적인 기준이 됩니다.

신생아특례대출 소득기준은 부부합산 2억원 이하

신생아특례대출(디딤돌형)은 출산·입양 가구를 위한 정책대출입니다.

대출접수일 기준 2년 이내 출산(입양)한 무주택 세대주, 그리고 1주택 세대주(대환대출에 한정)가 대상이며, 2023년 1월 1일 이후 출생아부터 적용됩니다(혼인신고 여부 무관).

소득기준은 부부합산 연소득 2억원 이하입니다. 맞벌이라면 부부 중 어느 한쪽도 연소득 1억 3,000만원을 넘을 수 없다는 조건이 함께 붙습니다.

2024년 6월 19일 정부 저출산고령사회위원회는 2025~2027년 출산 가구를 대상으로 이 기준을 2억 5,000만원까지 3년간 한시 완화하는 방안을 검토한 적이 있습니다. 다만 가계부채 관리 기조 속에서 이 완화안은 최종 적용되지 않았고, 2026년 9월 현재 myhome.go.kr 공식 기준은 부부합산 2억원 이하로 확정돼 있습니다.

자산기준은 순자산 5억 1,100만원(5.11억원) 이하로 일반 디딤돌과 같고, 대상주택은 전용 85㎡ 이하(읍·면 100㎡)에 담보주택 평가액 9억원 이하까지 허용됩니다.

금리는 정책대출 중 가장 낮은 축에 속합니다.

소득 구간(부부합산)	10년	15년	20년	30년
~2,000만원	1.80%	1.90%	2.00%	2.05%
~1.3억원	3.20%	3.30%	3.40%	3.50%
(맞벌이) ~1.5억원	3.85%	3.95%	4.05%	4.15%
(맞벌이) ~2억원	4.20%	4.30%	4.40%	4.50%

지방 소재 주택은 0.2%p 추가로 인하됩니다. 추가 출산 자녀 1명당 특례금리 적용기간이 5년씩 연장돼 최장 15년까지 낮은 금리를 유지할 수 있습니다.

우대금리는 청약저축(0.3~0.5%p, 최대 5년), 전자계약(0.1%p, 최대 5년)이 있고, 여기에 추가 출산 자녀 1명당 우대금리도 더해집니다. 다만 이 추가 출산 우대금리가 0.2%p인지 0.4%p인지는 자료마다 다릅니다. 2024년 6월 발표 당시 0.2%p에서 0.4%p로 인상한다는 내용이 함께 나왔는데, 실제로 어느 쪽이 적용되고 있는지는 자료마다 엇갈려서, 신청 시점에 취급은행에서 다시 확인하시는 걸 권합니다.

대출한도는 최고 4억원(LTV 70%, DTI 60%, 생애최초는 LTV 80%·수도권·규제지역 70%)입니다. 2025년 6월 27일 이전 계약이라면 5억원 이내가 적용됩니다(과거 기준, 참고용).

신청기한은 소유권이전등기 전이 원칙이고, 이전등기 후라면 등기일로부터 3개월 이내(대환대출은 기한 제한 없음)까지 가능합니다. 대출일로부터 1개월 안에 전입해 2년 이상 실거주해야 하고, 2024년 6월 19일 이후 신규 접수분부터는 추가주택을 취득하면 6개월 이내에 처분해야 하는 1주택유지의무도 함께 붙습니다.

한 가지 헷갈리기 쉬운 지점이 있습니다. 여기서 다룬 건 집을 살 때 쓰는 구입자금형(디딤돌형)이고, 전세보증금을 빌리는 신생아특례 버팀목대출은 별도 상품입니다. 버팀목형은 수도권 기준 한도가 3억원에서 2.4억원으로 낮아진 것까지만 확인됐고, 세부 금리표는 이번 정리에서 다루지 않았습니다.

청년전용 버팀목전세자금대출 — 전세라면 이 상품부터

지금까지 다룬 세 상품은 전부 “내 집 마련”을 위한 주택담보대출입니다.

반면 청년전용 버팀목전세자금대출은 전세보증금을 빌려주는 전세자금대출로, 소유권을 취득하는 상품이 아닙니다. 매매자금이 아니라 임차 목적이라는 점을 먼저 구분해두어야 합니다.

만 19세 이상 34세 이하 세대주(예비 세대주 포함)가 대상이고, 중소·중견기업 재직자나 창업지원 대상은 최대 만 39세까지 확대될 수 있습니다(2차 출처 기준, 신청 전 확인 권장). 세대주 예정자를 포함한 세대원 전원이 무주택이어야 하고, 임차보증금의 5% 이상을 먼저 지불하고 주택임대차계약을 체결한 상태여야 합니다.

소득기준(부부합산)은 기본 5,000만원 이하이고, 미성년 자녀 2인 이상·혁신도시 공공기관 종사자·재개발 세입자는 6,000만원 이하, 신혼가구는 7,500만원 이하까지 허용됩니다. 순자산은 3.37억원 이하(통계청 가계금융복지조사 소득 3분위 평균값 연동)여야 합니다.

대상주택은 보증금 3억원 이하, 전용 85㎡ 이하(만 25세 미만 단독세대주는 60㎡ 이하)이고, 대출한도는 임차보증금의 80% 이내에서 최고 1.5억원(만 25세 미만 단독세대주는 최고 1.2억원)입니다. 2025년 6월 27일 이전 계약이라면 일반 2억원, 만 25세 미만 1.5억원까지 받을 수 있었습니다(과거 기준).

금리는 2026년 1월 1일 기준으로 아래와 같습니다.

부부합산 연소득	금리
2,000만원 이하	2.2%
2,000만~4,000만원	2.5%
4,000만~6,000만원	2.9%
6,000만~7,500만원(신혼)	3.3%

서울·인천·경기를 제외한 지방 소재 주택은 0.2%p 추가로 낮아집니다. 우대금리(기초생활수급자·차상위·한부모 1.0%p, 다자녀 0.7%p 등)까지 반영하면 적용금리 범위는 최저 연 1.0%에서 최고 연 4.3%까지 벌어집니다.

이용기간은 기본 2년이고, 4회 연장하면 최장 10년까지 쓸 수 있습니다. 미성년 자녀 1명당 2년씩 추가해 최장 20년까지 언급하는 자료도 있는데, 이 내용은 취급은행 안내페이지(2차 출처)에서만 확인된 내용이라, 공식 1차 출처로 다시 확인해보시는 게 좋습니다.

10·15 대책과 정책대출은 어떤 관계일까

여기까지 읽다 보면 자연스럽게 이런 생각이 듭니다.

“규제지역이니까 정책대출 한도도 같이 줄어들겠지.”

많은 사람들이 이렇게 생각하지만, 실제로는 그렇지 않을 가능성이 높습니다.

2025년 10월 15일 발표·시행된 이른바 “10·15 대책”은 서울 전역과 경기 12곳(과천·광명·성남 분당구·수정구·중원구·수원 영통구·장안구·팔달구·안양 동안구·용인 수지구·의왕·하남)을 투기과열지구·토지거래허가구역으로 새로 지정했습니다.

이 대책이 규제한 건 시중은행의 일반 주택담보대출입니다. 규제지역 내 주택가격을 기준으로 15억원 이하는 6억원, 15억~25억원은 4억원, 25억원 초과는 2억원까지만 대출이 나옵니다. LTV는 40%로 낮아지고(생애최초는 예외 있음), 스트레스 DSR 하한은 3%가 적용됩니다. 규제지역에서 주담대를 실행하면 6개월 이내 전입해야 하는 의무도 붙습니다.

여기서 중요한 구조적 사실이 하나 있습니다. 금융위원회 자료(“대출수요 관리 강화 방안” 관련 페이지)를 보면 정책대출은 이 6억/4억/2억 한도 체계와 분리된 “자체한도 적용” 원칙이 명시돼 있습니다. 즉, 보금자리론·디딤돌·버팀목·신생아특례대출은 10·15의 6억/4억/2억 한도를 직접 적용받지 않습니다.

그렇다고 정책대출 한도가 그대로였던 건 아닙니다. 10·15보다 앞선 2025년 6월 27일 대책으로 정책대출 자체 한도가 먼저 줄어든 상태입니다.

디딤돌(구입자금)은 일반 2.5억원에서 2억원으로, 생애최초는 3억원에서 2.4억원으로, 신혼 등은 4억원에서 3.2억원으로, 신생아특례는 5억원에서 4억원으로 낮아졌습니다.

버팀목(전세자금)도 청년 2억원에서 1.5억원으로, 신혼 등은 수도권 3억원에서 2.5억원(지방은 2억원에서 1.6억원)으로, 신생아특례는 3억원에서 2.4억원으로 줄었습니다. 수도권 일반 1.2억원, 지방 8,000만원 한도는 그대로 유지됐습니다.

한국경제(2025.11.14)가 보도한 규제지역 내 실제 사례를 보면 이 구조가 더 분명해집니다. 5억원 이하 주택을 사는 디딤돌 대출자는 최대 2.4억원, 6억원 이하 주택을 사는 신혼·2자녀 디딤돌 대출자는 최대 3.2억원, 6억원 이하 주택을 사는 생애최초 보금자리론 대출자는 최대 4.2억원까지 받을 수 있었습니다. 규제지역이라 해도 10·15의 LTV 40% 하향은 적용되지 않고, 정책대출 자체 LTV(70~80%)와 자체 한도가 그대로 적용된 것입니다.

정리하면 이렇습니다.

정책대출 자체 한도(디딤돌 2억~4억, 보금자리론 3.6억~4.2억 등)와 10·15의 6억/4억/2억 한도는 서로 다른 트랙입니다.

소득·주택가격 요건을 충족해 정책대출을 받을 수 있는 사람은 정책대출 자체 한도만 적용받습니다. 반대로 이 요건을 넘어서 정책대출이 불가능한 사람은 시중은행 주담대로 넘어가고, 그때 비로소 10·15의 6억/4억/2억 한도가 적용됩니다.

DSR과 DTI를 혼용해 쓰는 보도도 있어, 정책대출은 은행권 DSR 규제 대상에서 빠지고 자체 DTI 기준(60% 이내)을 적용받는다는 정도로 이해해두시고, 정확한 산정 방식은 신청 시점에 취급은행에서 확인하시는 게 안전합니다.

규제지역 이야기가 나온 김에 한 가지 더 짚어두겠습니다. 2026년 9월 17일 국토교통부는 토지거래허가구역 내 실거주 유예 신청기한을 2026년 12월 31일에서 2027년 12월 31일로 1년 연장하고, 갱신계약을 포함해 최대 2년까지 추가 유예를 인정한다고 발표했습니다. 이건 매수자의 “입주 시점”을 유예해주는 조치일 뿐, 여기서 설명한 대출한도 자체를 바꾸는 건 아닙니다. 두 사안을 같이 헷갈리지 않는 게 중요합니다.

토허구역 지정 자체가 궁금하시다면 토지거래허가구역이란? 도입 배경부터 2026년 현재 지정 현황까지에서 더 자세히 다룹니다.

자주 묻는 질문

Q. 정책대출도 규제지역에 살면 대출한도가 줄어드나요?
직접적으로는 아닙니다. 정책대출은 10·15 대책의 6억/4억/2억 한도가 아니라 자체 한도(디딤돌 2억~4억, 보금자리론 3.6억~4.2억 등)를 적용받습니다. 다만 이 자체 한도는 이미 2025년 6월 27일 대책으로 한 차례 줄어든 상태이니, 위 표의 “현재” 기준 수치를 확인하시면 됩니다.

Q. 신생아특례대출 소득기준은 얼마인가요?
부부합산 연소득 2억원 이하이며, 맞벌이는 부부 중 어느 한쪽도 1억 3,000만원을 넘으면 안 됩니다. 2025~2027년 출산 가구를 대상으로 2억 5,000만원까지 완화하는 방안이 한때 검토됐지만, 가계부채 관리 기조 속에서 최종 적용되지 않았습니다.

Q. 보금자리론과 디딤돌대출, 뭐가 더 유리한가요?
소득이 낮을수록 디딤돌대출 금리가 더 낮게 설계돼 있습니다(2,000만원 이하 구간 연 2.85%부터). 대신 디딤돌은 소득 상한(최대 8,500만원)과 한도(최대 3.2억원)가 보금자리론보다 낮습니다. 소득이 디딤돌 상한을 넘거나 더 큰 한도가 필요하다면 보금자리론(소득 최대 1억원, 한도 최대 4.2억원)이 대안이 될 수 있습니다.

Q. 정책대출 소득 요건을 다 넘으면 방법이 없나요?
정책대출 소득·주택가격 요건을 넘으면 시중은행 일반 주택담보대출로 전환해야 합니다. 이때는 규제지역 여부에 따라 10·15 대책의 6억/4억/2억 한도가 그대로 적용됩니다.

결론 — 생애주기·소득·주택가격별로 정리하면

지금까지 정리한 조건을 상황별로 다시 묶으면 아래와 같습니다.

상황	적합 상품	근거
무주택, 전세 거주, 만 34세 이하, 보증금 3억 이하	청년전용 버팀목전세자금대출	소득 5,000만~7,500만원(신혼)까지, 금리 2.2~3.3%(우대 시 최저 1.0%)로 최저 수준
무주택, 내 집 마련, 소득 8,500만원 이하, 주택가격 5~6억 이하	디딤돌대출	소득이 낮을수록(2,000만원 이하 구간 2.85%) 시중 주담대 대비 확실한 금리 이점, 단 한도가 2억~3.2억으로 보금자리론보다 낮음
무주택, 내 집 마련, 소득 8,500만원~1억원(다자녀), 주택가격 6억 이하, 더 큰 한도 필요	보금자리론(아낌e)	디딤돌보다 소득 상한이 높고(최대 1억) 한도도 최대 4.2억(생애최초)으로 커, 디딤돌 소득 초과자의 대안으로 기능
2년 이내 출산(예정) 가구, 무주택 또는 1주택(대환), 소득 2억원 이하(맞벌이)	신생아특례대출(디딤돌형)	소득 요건이 일반 디딤돌(8,500만원)보다 훨씬 높은 2억원까지 허용되고, 최저 금리 1.80%(소득 2,000만원 이하 구간)로 정책대출 중 가장 낮음. 대상주택가액도 9억원 이하로 완화돼 있어 고가주택 매입에도 활용 가능
소득이 정책대출 상한(1억~2억원)도 넘거나, 규제지역에서 15억 초과 고가주택 매입	시중은행 일반 주담대(10·15 대책 6억/4억/2억 한도 적용)	정책대출 소득·주택가격 요건을 넘어서면 정책대출 자체가 불가하므로 은행 대출로 전환, 이때 규제지역이면 10·15 한도가 그대로 적용

공통적으로 적용되는 실무 팁도 있습니다. 모든 정책대출은 청약저축 가입, 전자계약 이용 시 추가 우대금리를 받을 수 있고(상품별 0.1~0.5%p), 다자녀·한부모·전세사기피해자 등 사회적 배려층 우대는 보금자리론·신생아특례대출 모두에 공통적으로 존재합니다.

다만 신혼·다자녀·저소득청년처럼 두 가지 이상 우대 요건을 동시에 충족할 때, 상품마다 중복 우대금리 한도가 어떻게 다른지는 이번 정리로 다 확인하지 못했습니다. 보금자리론은 중복 최대 1.0%p로 명시돼 있지만, 디딤돌·신생아특례·버팀목의 중복 우대 총 상한은 취급은행에서 신청 시점에 직접 확인하시는 걸 권합니다.

결혼페널티 완화 등 디딤돌·보금자리론·버팀목 관련 추가 내용은 비거주 1주택자 대출규제 예외는? 청년미래보금자리론 조건까지 총정리에서 확인하실 수 있습니다.

결국 정책대출을 고르는 기준은 단순합니다.

소득이 낮을수록, 출산이 가까울수록 선택지는 넓어지고 금리는 낮아질 가능성이 높습니다.

개인적으로는, 조건표만 보면 복잡해 보여도 결국 소득과 대출한도라는 두 축만 붙잡고 있으면 헤매지 않는다고 봅니다.

“조건은 상품마다 다르지만, 내 상황에 맞는 한 가지는 반드시 있습니다.”

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보금자리론·디딤돌·신생아특례·버팀목, 금리와 조건을 한눈에 정리했습니다
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참고자료

• 한국주택금융공사(HF) — 보금자리론 금리안내(2026.9.1 공시 기준)
• 한국주택금융공사(HF) — 디딤돌대출 금리안내(2026.9.1 공시 기준)
• 주택도시기금 myhome.go.kr — 신생아 특례 디딤돌대출 안내
• 금융위원회 — 대출수요 관리 강화 방안
• 대한민국 정책브리핑 — 서울 전역·경기 12곳 투기과열지구·토지거래허가구역 지정(2025.10.15)
• 한국경제 — “규제지역 비켜간 생애최초…대출한도 2.5배 차이”(2025.11.14)

부동산감독원이란? 국무조정실 산하 100명 조직, 계좌추적 권한까지 쥔다

부동산감독원은 국토교통부·국세청·경찰청·금융당국에 흩어져 있던 부동산 시장 감독·조사·수사 기능을 하나로 모으는 국무조정실(국무총리실) 산하 신설 조직입니다. 규모는 약 100명 안팎, 관계기관 파견 인력과 민간 전문가 채용으로 꾸려질 예정이고요.

가장 중요한 부분은 권한입니다. 이 조직은 단순히 신고를 접수하거나 과태료를 매기는 수준이 아니라, 소속 직원 일부에게 특별사법경찰(특사경) 신분을 부여해 현장조사·서류 압수·금융거래정보 조회·계좌추적까지 직접 할 수 있도록 설계돼 있습니다. “금감원의 부동산판”이라는 비유가 나오는 이유입니다(부동산114 정책 위키).

다만 아직 출범한 조직은 아닙니다. 2026년 9월 8일 현재 관련 법안은 국회 정무위원회 소위원회 심사 단계에 머물러 있고, 언제 본회의를 통과해 실제로 문을 여는지는 확정되지 않았습니다. 소속과 설치 근거, 권한, 출범 시점, 기존 기구와의 차이를 아래에서 순서대로 짚어보겠습니다.

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부동산감독원, 정확히 어떤 조직인가

부동산감독원은 시세 조작(자전거래), 집값 담합·띄우기, 부정청약, 다운·업계약, 편법 증여, 전매제한 위반, 기획부동산 사기, 재건축·재개발 비리, 실거주 의무 위반 등 부동산 관련 26개 법령상 주요 불법행위를 단속 대상으로 삼습니다(세정신문, 이데일리 마켓인).

소속과 인사 구조는 여러 매체가 공통으로 확인해준 내용입니다.

• 소속: 국무조정실(국무총리실) 산하
• 규모: 약 100명 안팎(관계기관 파견 + 민간 전문가 채용)
• 원장 임명: 국무총리 제청 → 대통령 임명(이데일리 마켓인)
• 목적: 부처별로 흩어진 부동산 조사·수사 기능의 총괄·조정, 복합·중대 사건 직접 조사

한국일보·뉴데일리·시사주간·대한데일리·이데일리 마켓인 등 취재한 언론사가 다르고 시점도 조금씩 다른데도 “국무조정실 산하”라는 소속만큼은 이견 없이 일치합니다. 그만큼 이 부분은 신뢰도 높은 정보로 봐도 될 것 같습니다.

왜 지금 이 조직이 추진되나

발단은 2025년 10월 국무회의였습니다. 이재명 대통령이 “부동산 시장 교란행위에 대해 엄격하게 조치해야 한다”고 지시했고, 머니투데이는 이 자리에서 “부동산으로 돈 버는 시대는 끝났다”는 언급도 나왔다고 전했습니다.

이후 흐름은 이렇습니다.

• 2025년 11월: 정식 출범 전 준비 조직인 부동산감독추진단 발족(국무조정실)
• 2026년 2월 8일: 당정 고위당정협의회에서 설립 조속 추진 합의
• 2026년 2월 10일: 김현정 더불어민주당 의원 등 47인이 「부동산감독원 설치 및 운영에 관한 법률(제정)안」과 특사경 신분 부여를 위한 사법경찰직무법 개정안 발의
• 2026년 2~7월: 정무위 소위 논의 정체. 22대 국회 전반기 정무위원장이 국민의힘 소속이라 여당이 처리를 주도하기 어려웠던 것이 배경이다(경향신문 7월 19일자)
• 2026년 6월경: 후반기 정무위원장에 민주당 유동수 의원 선출, 민주당이 하반기 중점 처리 법안 9개 중 하나로 재추진
• 2026년 8월 26일: 정무위 전체회의 상정·소위원회 회부(국회 국민참여입법센터 공식 확인)

한 가지 짚어둘 부분이 있습니다. 정무위에는 김현정 의원안 외에도 진성준 의원(더불어민주당), 황운하 의원(조국혁신당), 윤종오 의원(진보당)이 각각 발의한 유사 법안이 함께 계류 중입니다(비즈니스포스트). 언론 보도에서는 흔히 “김현정 의원안”으로만 소개되지만, 실제로는 여러 정당의 비슷한 취지 법안이 병합 심사 대상으로 함께 올라가 있는 상태입니다.

참고로 이런 시도가 처음은 아닙니다. 2020년 양경숙 의원 등이 발의한 같은 이름의 법안은 국회 임기만료로 2024년 자동 폐기됐고, 문재인 정부 때도 유사 기구가 검토됐지만 개인정보·재산권 침해 논란으로 국토부 내부 조직 수준으로 축소된 전례가 있습니다(뉴데일리, 한국부동산뉴스). 이번 안은 국무조정실 산하 독립기구에 특사경 권한까지 명시한다는 점에서 이전 시도보다 위상과 권한이 큽니다.

부동산감독원은 언제 출범하나

이 부분은 정보가 두 갈래로 갈리는 지점이라 정리가 필요합니다.

2026년 2월 시점 보도(머니투데이, 대한데일리, 이데일리 마켓인, 부동산114 위키)는 “상반기 국회 통과 → 6개월 후인 11월 공식 출범”이라는 목표 일정을 공통적으로 전했습니다. 그런데 실제로는 상반기 통과가 지켜지지 못했고, 8월 26일에야 정무위 상정·소위 회부가 이뤄졌습니다. 경향신문은 7월 19일자 기사에서 이미 “1년간 감감무소식”이라고 짚은 바 있습니다.

그렇다고 두 정보가 서로 모순된다고 보기는 어렵습니다. “11월 출범”은 어디까지나 2026년 2월 시점에 세운 목표치였고, 그 이후 절차가 지연됐다는 사실은 별도로 확인된 사실이기 때문입니다. 목표 자체가 뒤로 밀리고 있다고 보는 편이 8월 26일 기준으로는 가장 정확한 설명입니다. 소위 심사가 정확히 언제 재개되는지, 11월 출범 목표가 여전히 살아있는지는 국회 국민참여입법센터(의안번호 2216699)에서 최신 진행 상황을 직접 확인하실 수 있습니다.

부동산감독원은 어떤 권한을 갖게 되나

많은 사람들이 새 기구가 생긴다고 하면 신고받아 조사하는 정도의 행정기관을 떠올립니다. 하지만 이번 법안에 담긴 권한은 그보다 훨씬 강합니다.

• 특별사법경찰(특사경) 신분: 감독원 소속 직원 일부에게 부여, 직접 수사 가능(전 매체 공통)
• 인지수사권: “부동산불법행위에 해당할 우려가 있는 경우 위반 혐의자를 조사할 수 있다”는 조항이 담겨, 고발·신고 없이도 스스로 사건을 인지해 수사에 착수할 수 있는 구조(머니투데이 2026년 2월 9일자 단독)
• 현장조사·압수 권한: 현장조사와 장부·서류 압수(이데일리 마켓인)
• 금융거래정보·계좌 추적: 금융회사에 금융거래 정보 제공을 요구할 수 있고, 금융회사는 이에 응해야 하는 조항 포함(이데일리 마켓인)
• 신용정보 조회 권한(이데일리 마켓인)
• 압수수색·체포 등 강제수사권: 국민의힘 측 비판 보도에 따르면 특사경에게 이 범위까지 부여되는 것으로 설계됨(파이낸셜뉴스, 서울경제)

이데일리 마켓인에 따르면 이 조항들 때문에 “영장 없이 금융정보를 확인할 수 있다”는 점이 야당 비판의 핵심으로 지목되고 있습니다. 단, 이는 현재 국회에 계류 중인 법안 원안의 내용이고, 정무위 소위 심사 과정에서 범위가 조정될 여지는 남아 있습니다.

신고센터·추진단과는 뭐가 다른가

부동산감독원이라는 이름을 처음 접하면 기존에 있던 “부동산거래질서교란행위 신고센터”나 “부동산감독추진단”과 헷갈리기 쉽습니다. 실제로 셋은 성격이 다릅니다.

부동산거래질서교란행위 신고센터(국토부·한국부동산원 운영, cleanbudongsan.go.kr)는 다운계약 강요, 청약통장 불법거래, 분양권 불법전매 등을 시민이 신고하는 접수 창구입니다. 자체 조사·수사권은 없고, 신고를 받아 관계기관에 넘기는 역할에 가깝습니다.

부동산감독추진단은 2025년 11월 국무조정실이 발족한, 감독원 출범 전까지 가동되는 사전 준비·협의 조직입니다. 이미 국토부와 합동으로 청약 부정당첨 조사, 편법증여 검증 등 실무를 진행 중이고, ‘부동산 불법행위 대응 협의회’를 2026년 7월 14일 기준 17차례 열었습니다(뉴서울). 즉 “감독원이 아직 없다”기보다는, 법적 근거를 갖춘 정식 감독원은 아직 없지만 그 전신에 해당하는 임시 조직은 이미 활동하고 있다는 게 정확한 표현입니다.

부동산감독원은 이 둘과 달리 특사경 권한을 갖춘 상설 감독기구로 규정돼 있습니다. 국토부·국세청·경찰·금융위 등에 흩어진 조사·수사 기능을 총괄·조정하고, 개별 부처가 처리하기 어려운 복합·중대 사건은 직접 조사·수사한다는 점에서 신고센터·추진단보다 훨씬 무거운 권한을 가진 조직입니다(세정신문, imbc뉴스). 감독원과 한국부동산원의 실거래 상시조사 기능이 구체적으로 어떻게 역할을 나눠 맡을지에 대한 세부 설명은 아직 공개된 자료로는 확인하기 어려워, 이 부분은 국토교통부나 국무조정실 발표를 통해 추가로 확인하시는 게 정확합니다.

참고로 부동산 전담 수사기구라는 모델 자체가 해외에서 흔한 편은 아닙니다. 대한데일리는 영국 국세청(NTS)과 일본 국토교통성을 예로 들며, 두 나라 모두 부동산만 전담하는 특화 수사기구는 아니라고 짚었습니다.

찬성과 반대, 왜 이렇게 갈리나

여당·정부와 야당의 입장 차이는 뚜렷합니다.

민주당과 정부는 부정청약·집값 담합·탈세 등 부동산 범죄에 대응할 컨트롤타워가 필요하다는 입장입니다(경향신문). 부처 간 칸막이를 허물고, 개별 부처가 처리하기 어려운 복합·중대 사건을 총괄·조정하려는 취지라는 설명입니다(세정신문).

반면 국민의힘 박성훈 수석대변인은 “공급 정책의 실패, 잦은 규제 변경 등 정부의 예측 불가능한 부동산 정책이 번번이 실패했기 때문”이라며, 감독이 부족한 게 아니라 정책 자체가 문제라고 반박합니다. 이미 국토부·기재부·국세청·금융위·지자체가 감독하고 있는데 조직을 또 만드는 건 “옥상옥”이라는 비판입니다(굿모닝경제). 서울경제·파이낸셜뉴스·경향신문 등은 영장 없는 신용정보 확인, 압수수색·체포 권한을 근거로 “부동산 빅브라더”라는 표현까지 등장했다고 전합니다.

예산 논란도 있습니다. 국회예산정책처 추계 기준으로 2027~2031년 5년간 총 904억 5,100만 원(연평균 약 180억 원)이 소요될 전망입니다. 인건비가 2027년 102억 1,800만 원에서 2031년 115억 원까지 매년 늘고, 여기에 기본경비 5년 101억 9,300만 원, 사업비 5년 122억 4,900만 원, 사무공간 임차료 5년 59억 2,900만 원이 더해집니다(파이낸셜뉴스 2026년 7월 29일자, 국회예산정책처 추계 인용).

파이낸셜뉴스가 이 추계를 근거로 “실효성이 없다”는 야당 주장을 보도하자, 정부는 정책브리핑(korea.kr)을 통해 반박하는 보도설명자료를 냈습니다(2026년 7월 29일 게시). 단, 반박의 구체적인 논거는 첨부된 한글·PDF 파일에만 담겨 있어 본문 텍스트로는 확인이 어려웠습니다. 반박 자료가 나왔다는 사실 자체는 분명하니, 세부 내용이 궁금하시다면 정책브리핑 원문 첨부파일에서 직접 확인하실 수 있습니다.

서정렬 영산대 교수는 “정상 거래라 하더라도 조사 대상이 될 수 있다는 인식이 확산되면 심리적으로 거래를 꺼리게 된다”고 우려를 표했고, 대한데일리가 인용한 명지대 교수 역시 투기 억제 효과는 인정하면서도 시장 거래 위축은 불가피하다고 평가했습니다. 여야 협의 자체도 순탄치만은 않습니다. 서울경제(7월 7일자)는 국민의힘이 정무위 심사에 불참하는 상황에서 여당이 단독 처리에 나설 가능성을 시사했다고 전했습니다.

자주 묻는 질문

Q. 부동산감독원은 이미 출범했나요?

아니요. 2026년 9월 8일 기준으로 관련 법안은 국회 정무위 소위원회 심사 단계이고, 아직 법사위·본회의를 통과하지 않았습니다. 다만 출범 전 준비 조직인 부동산감독추진단은 2025년 11월부터 이미 활동 중입니다.

Q. 부동산감독원과 부동산거래질서교란행위 신고센터는 같은 건가요?

다릅니다. 신고센터는 시민 신고를 접수하는 창구일 뿐 자체 조사·수사권이 없고, 부동산감독원은 특사경 권한을 갖춘 상설 감독·수사 기구입니다.

Q. 부동산감독원은 영장 없이 계좌를 들여다볼 수 있나요?

법안 원안에는 금융회사에 금융거래 정보 제공을 요구할 수 있고 금융회사가 이에 응해야 하는 조항이 담겨 있습니다. 이 부분이 야당의 “빅브라더” 비판 핵심 근거이며, 정무위 소위 심사에서 조정될 가능성이 있습니다.

Q. 부동산감독원 설치 비용은 얼마나 드나요?

국회예산정책처 추계로 2027~2031년 5년간 약 904억 5,100만 원(연평균 약 180억 원)입니다. 이를 두고 야당은 실효성이 낮다고 비판했고, 정부는 별도 보도설명자료로 반박한 상태입니다.

정리하며

부동산감독원은 국무조정실 산하에 약 100명 규모로 신설이 추진되는, 특사경 권한(현장조사·압수·계좌추적·인지수사)을 갖춘 부동산 시장 감독·수사 기구입니다. 기존 신고센터나 추진단과 달리 직접 조사·수사에 나설 수 있다는 점이 핵심이고요.

다만 2026년 9월 8일 현재 아직 국회 정무위 소위 심사 단계라, 법안이 원안 그대로 통과될지, 권한 범위가 조정될지, 애초 목표였던 11월 출범이 지켜질지는 좀 더 지켜봐야 할 것 같습니다. 부동산 거래나 청약을 앞두고 계신 분이라면, 지금 단계에서는 “곧 시행되는 확정 제도”가 아니라 “국회에서 심사 중인 법안”이라는 점을 염두에 두고 이후 소위 심사 결과를 국회 국민참여입법센터나 국토교통부 공지를 통해 확인해보시는 걸 권해드립니다.

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참고자료

• 이데일리 마켓인 – “집값 띄운 세력 끝까지 추적”…’계좌 추적’ 부동산감독원, marketin.edaily.co.kr
• 머니투데이 – [단독]부동산감독원 11월 출범…사실상 ‘인지수사권’도 준다, mt.co.kr
• 세정신문 – 더불어민주당, ‘부동산감독원’法 발의…100명 규모 출범, taxtimes.co.kr
• 경향신문 – 1년간 감감무소식 ‘부동산감독원’ 신설…하반기엔 시동 걸릴까, khan.co.kr
• 파이낸셜뉴스 – [단독] ‘부동산감독원’ 설치 시 5년간 900억원 든다..野 “실효성 없어”, fnnews.com
• 국회 국민참여입법센터 – 부동산감독원 설치 및 운영에 관한 법률안(의안번호 2216699) 입법진행현황, opinion.lawmaking.go.kr

재축은 “재해로 건물이 없어졌을 때 종전과 같은 규모로 다시 짓는 것”, 대수선은 “건물을 해체하지 않고 내력벽·기둥·보 같은 주요 구조부나 외부 형태를 수선·변경하는 것”입니다. 두 단어 모두 증축·개축·신축만큼 자주 쓰이지는 않지만, 정작 필요한 순간에 요건을 정확히 몰라서 절차를 그르치는 경우가 적지 않습니다.

이 시리즈 1편 증축과 개축, 뭐가 다를까에서는 재축과 대수선을 증축·개축의 대조군으로 짧게만 짚었습니다. 재해로 멸실된 대지에 종전 규모로 다시 짓는 게 재축, 해체 없이 주요 구조부를 수선·변경하는 게 대수선이라는 한 줄 정의였습니다. 이번 3편, 시리즈 마지막 편에서는 이 한 줄 정의 뒤에 숨어있는 구체적 요건 — 어떤 재해가 재축으로 인정되는지, 대수선 시행령이 정한 9개 항목이 정확히 무엇인지 — 을 파고들어 봅니다.

재축, 정확히 어떤 요건을 갖춰야 할까

재축이 성립하려면 두 가지가 동시에 맞아야 합니다. 건축물이 천재지변이나 그 밖의 재해로 멸실됐을 것, 그리고 다시 짓는 규모가 종전 규모를 벗어나지 않을 것.

여기서 “규모”는 무조건 똑같아야 한다는 뜻이 아닙니다. 연면적 합계는 반드시 종전 이하여야 합니다. 반면 동수·층수·높이는 종전 이하면 되지만, 혹시 그중 하나라도 종전을 초과한다면 그 초과하는 항목이 현행 건축법·시행령·건축조례 기준에 전부 맞아야 합니다. 연면적은 절대 기준, 동수·층수·높이는 조건부로 늘어날 여지가 있는 기준 — 이 차이를 모르고 “종전과 똑같이만 지어야 한다”고 오해하는 경우가 실무에서 자주 보입니다.

재해의 범위도 명확히 해둘 필요가 있습니다. 화재, 홍수, 붕괴 같은 자연재해나 외부 요인으로 건물이 사라졌을 때가 대상입니다. 건축주 본인이 낡았다고 판단해 스스로 해체를 결정했다면 그건 개축입니다. 재축과 개축이 결과물은 비슷해 보여도 계기가 완전히 다른 이유가 여기 있습니다. 건축물관리법상 “멸실”은 건축물이 해체, 노후화, 재해 등으로 효용과 형체를 완전히 상실한 상태를 말하는데, 재해로 주택이 멸실됐다면 소유자는 멸실일로부터 30일 이내에 멸실신고서를 관할 행정청에 내야 합니다.

“다시 짓는 거니까 신축 아닌가” — 흔한 오해

화재로 집이 완전히 타서 없어졌다면, 많은 사람이 “빈 땅에 새로 짓는 거니까 신축”이라고 생각합니다. 그런데 건축법 시행령이 정한 신축의 정의 자체에 “재축 또는 개축에 해당하는 것은 제외한다”는 문구가 들어있습니다. 즉 재해로 건물이 사라진 대지에 다시 짓더라도, 앞서 말한 재축 요건(연면적 종전 이하 등)을 충족하면 법적으로는 신축이 아니라 재축으로 분류됩니다.

반대의 경우도 성립합니다. 재해로 멸실된 게 맞더라도, 종전보다 훨씬 큰 규모로 다시 짓겠다면 재축 요건을 벗어나 신축으로 재분류될 수 있습니다. “재해로 없어졌다”는 사실 하나만으로 재축이 자동 확정되는 게 아니라, 규모 요건까지 함께 봐야 한다는 뜻입니다. 재축이냐 신축이냐에 따라 적용 법령과 절차가 달라지는 만큼, 화재 등으로 건물을 잃은 뒤 다시 짓기로 했다면 이 구분부터 관할 구청 건축과에 확인하는 편이 안전합니다.

바닥면적 합계 85㎡ 이내인 재축은 건축신고로 진행할 수 있습니다. 3층 이상 건축물이라면 재축 부분의 바닥면적 합계가 전체 연면적의 10분의 1 이내인 경우로 한정된다는 점도 증축·개축과 같은 기준입니다. 다만 재축은 여기서 한 가지가 더 필요합니다. “재해로 멸실됐다”는 사실관계를 뒷받침하는 서류, 즉 멸실신고서나 화재증명원 같은 재해 증빙입니다. 증축·개축 신고에는 없는, 재축만의 절차상 차별점입니다.

대수선, 시행령이 정한 9가지 항목이 정확히 뭘까

대수선은 “증축·개축·재축에 해당하지 않으면서” 건축법 시행령 제3조의2가 정한 9개 항목 중 하나에 해당하는 공사를 말합니다. 개축이 내력벽·기둥·보·지붕틀 중 3개 이상을 해체하는 대공사라면, 대수선은 이 네 요소를 포함한 9개 항목을 건드리되 건물 전체를 해체하는 수준에는 이르지 않는 공사입니다.

호	항목	기준
1호	내력벽	증설·해체, 또는 벽면적 30㎡ 이상 수선·변경
2호	기둥	증설·해체, 또는 3개 이상 수선·변경
3호	보	증설·해체, 또는 3개 이상 수선·변경
4호	지붕틀	증설·해체, 또는 3개 이상 수선·변경
5호	방화벽·방화구획을 위한 바닥·벽	증설·해체·수선·변경
6호	주계단·피난계단·특별피난계단	증설·해체·수선·변경
7호	경관 관련 지구 내 건축물 외부형태(담장 포함)	변경
8호	다가구주택 가구 간 경계벽·다세대주택 세대 간 경계벽	증설·해체·수선·변경
9호	건축물 외벽 마감재료	증설·해체, 또는 벽면적 30㎡ 이상 수선·변경

표를 보면 두 가지 유형이 섞여 있다는 게 보입니다. 내력벽·기둥·보·지붕틀·외벽 마감재료(1, 2, 3, 4, 9호)는 “증설·해체는 규모 무관, 수선·변경은 면적·개수 기준 이상일 때만” 대수선에 해당합니다. 반면 방화벽·계단·경계벽(5, 6, 8호)은 증설·해체·수선·변경 어느 쪽이든 규모와 무관하게 전부 대수선입니다. 같은 표 안에서도 항목마다 판단 기준이 다르다는 걸 놓치면, “면적이 작으니 괜찮겠지”라고 오판하기 쉽습니다.

대수선과 인테리어, 어디서 갈리나

벽지·바닥재·창호·주방가구를 바꾸는 정도의 수선은 건물의 구조나 외부 형태를 건드리지 않기 때문에 애초에 허가·신고 대상이 아닙니다. 문제는 “인테리어 하는 김에” 공사 범위가 조금씩 넓어질 때 생깁니다.

내력벽 철거가 대표적입니다. 면적 기준(30㎡)은 “수선·변경”에만 적용되고, 내력벽을 아예 새로 세우거나 뜯어내는 “증설 또는 해체”는 면적과 무관하게 그 자체로 대수선입니다. 거실을 넓히려고 내력벽 일부를 텄다면, 면적이 작았다는 이유로 신고 대상에서 빠져나갈 수 없다는 뜻입니다.

다가구·다세대주택의 세대 간 경계벽도 마찬가지입니다. 두 세대를 하나로 합치거나 반대로 나누는 공사는 대수선 8호에 해당하는데, 이걸 “그냥 내부 인테리어”로 오인하고 신고 없이 진행하는 경우가 있습니다. 외벽 마감재료를 30㎡ 이상 교체하는 리모델링(드라이비트 교체 등 외벽 마감 자체를 바꾸는 공사)도 9호 대상이라는 점을 놓치기 쉽습니다.

대수선은 원칙적으로 건축허가 대상입니다. 다만 연면적 200㎡ 미만이고 3층 미만인 건축물에서, 주요구조부의 해체가 없는 경우(즉 증설·해체가 아니라 수선·변경에 그치는 경우)에 한해 건축신고로 진행할 수 있습니다. 내력벽 30㎡ 이상 수선, 기둥·보·지붕틀 3개 이상 수선, 방화벽·주계단 수선 정도가 신고 대상의 예입니다. 규모가 작아 보여도 “해체”가 포함되는 순간 허가 대상으로 넘어간다는 걸 기억해두는 게 좋습니다.

재축·대수선, 절차와 실제 흐름은 이렇게 다르다

재축은 규모 기준(85㎡ 이내 등)만 놓고 보면 증축·개축과 절차가 같습니다. 차이는 앞서 말한 재해 증빙 서류 하나뿐입니다.

대수선은 다릅니다. “허가가 원칙, 소규모 비구조적 수선만 예외적으로 신고”라는 구조다 보니, 신고로 빠져나갈 수 있는 문턱이 오히려 증축·개축·재축보다 좁습니다. 바닥면적 기준만 보면 되는 앞의 세 가지와 달리, 대수선에는 “해체가 포함됐는가”라는 조건이 하나 더 붙기 때문입니다.

최근에는 대수선이 개인 건축주 차원을 넘어 아파트 단지 정비 시장에서도 주목받고 있습니다. 서울경제 보도(2026년 6월)에 따르면 서초래미안, 역삼금호어울림 같은 노후 단지들이 재건축·증축형 리모델링의 대안으로 대수선 방식을 검토하고 있습니다. 용적률이 높아 재건축이 사실상 막힌 단지, 또는 증축형 리모델링이 지지부진했던 단지가 조합 설립·사업승인·세입자 이주 같은 절차 없이 입주자대표회의 단위로 추진할 수 있다는 점에서 대수선을 택하는 경우입니다. 업계에서는 “2년이면 신축급 변신”이 가능하다는 설명이 나오는데, 다만 일반분양 수익이 없다 보니 사업비 전액을 주민이 부담해야 한다는 게 이 방식의 한계로 지목됩니다.

개인 토지주의 대수선과 단지 단위 대수선은 물론 규모부터 다릅니다. 다만 “전면 철거 없이, 절차 부담을 줄여 노후 건물을 개선한다”는 기본 논리만큼은 똑같습니다. 큰 공사를 벌이지 않고도 건물의 수명과 기능을 끌어올릴 수 있다는 것, 이게 대수선이 재축·개축·신축과 구분되는 실질적인 이유입니다.

실제로는 이렇게 헷갈립니다

정의만 보면 명확해 보이지만, 실제 공사 현장에서는 몇 가지 지점에서 반복적으로 혼동이 생깁니다.

가장 흔한 건 “이 정도 수선이면 신고까지 해야 하나”를 판단하지 못하는 경우입니다. 앞서 짚었듯 내력벽 철거는 면적과 무관하게 대수선이고, 세대 간 경계벽을 건드리는 공사도 마찬가지입니다. 규모가 작다는 이유로 신고 없이 진행했다가 위반건축물로 적발되면, 시정명령을 거쳐 이행강제금 부과 대상이 됩니다. 이행강제금은 지방세법상 시가표준액에 위반 내용별 요율을 곱해 산정되며, 소유권이 바뀌었거나 임차인 때문에 현실적으로 시정이 어려운 경우 등은 일정 범위에서 감경받을 수 있습니다. 무허가 대수선의 이행강제금 산정 기준을 다룬 법제처 법령해석 사례가 따로 존재한다는 사실 자체가, 이 문제가 실무에서 드물지 않게 발생한다는 방증이기도 합니다.

재축과 개축을 혼동하는 경우도 있습니다. 둘 다 “다시 짓는다”는 결과는 비슷해도 계기(재해 대 건축주 의사)가 다르다는 건 1편에서 짚은 그대로입니다. 다만 화재 등으로 건물이 일부만 손상됐을 때는 판단이 더 복잡해집니다. 이걸 재축으로 볼지, 손상 부분만 고치는 대수선으로 볼지, 아니면 전부 해체 후 다시 짓는 개축으로 볼지는 손상 정도에 따라 달라질 수 있습니다. 손상률이 몇 퍼센트를 넘으면 어느 쪽으로 분류된다는 식의 정량 기준은 확인되지 않았습니다. 이런 경계선 사례는 관할 구청 건축과와 직접 상담하시는 게 가장 정확합니다.

시리즈를 마치며

재축은 “재해로 멸실된 대지에, 연면적은 종전 이하로, 동수·층수·높이는 종전 이하이거나 현행 법령에 맞게 다시 짓는 것”입니다. 대수선은 “건물을 해체하지 않고 시행령이 정한 9개 항목 — 내력벽·기둥·보·지붕틀·방화벽·계단·경관지구 외부형태·경계벽·외벽 마감재료 — 을 수선·변경하는 것”이고요. 둘 다 증축·개축·신축만큼 자주 등장하지는 않지만, 재해를 당했거나 노후 건물을 손보려는 순간 정확한 요건을 모르면 절차가 꼬이고, 심하면 위반건축물로 남을 수 있습니다.

이번 3편으로 “토지주가 개발하기 위한 필수요소” 시리즈를 마무리합니다. 1편 증축과 개축, 뭐가 다를까에서는 다섯 가지 건축행위의 법적 정의와 위반 시 불이익을, 2편 신축, 토지주가 알아야 할 개발 첫걸음에서는 신축의 절차 6단계와 세금 구조를, 그리고 이번 3편에서는 재축·대수선의 정확한 요건과 실무 혼동 지점을 다뤘습니다. 세 편을 합쳐놓고 보면 “내 건물에 뭘 어떻게 할 수 있는가”라는 질문에 필요한 법적 뼈대는 대부분 갖춰진 셈입니다.

결국 어떤 공사든 시작 전에 “이게 증축인지 개축인지 재축인지 대수선인지 신축인지”부터 명확히 하는 게 먼저입니다. 그다음에 허가와 신고, 세금이 따라옵니다. 순서를 거꾸로 밟으면 도면도, 서류도, 예산도 처음부터 다시 짚어야 하는 상황이 생깁니다.