작성 2026년 9월 27일 · 최종 업데이트 2026년 9월 27일
토지거래허가구역에서 세입자가 사는 집을 사는 무주택자는 2026년 10월 1일부터 입주 시점을 늦어도 2029년 말까지 미룰 수 있습니다. 국토교통부가 9월 17일 발표한 내용으로, 실거주 유예 신청 기한이 2027년 12월 31일까지 1년 늘고 기존 임대차계약에 더해 갱신계약 1회(최대 2년)까지 유예 기간으로 인정됩니다.
다만 누구나 되는 것은 아닙니다. 2026년 5월 12일부터 계속 무주택이어야 하고, 허가 후 4개월 안에 등기해야 하며, 입주한 뒤에는 2년을 실제로 살아야 합니다.
그래서 세입자 있는 집을 볼 때 가장 먼저 계산할 것은 내 입주 마감일입니다. 같은 집이라도 지금 계약이 언제 끝나는지, 인정되는 갱신계약이 있는지에 따라 마감일이 1년 넘게 달라지고, 은행의 전입 마감일은 그와 또 다를 수 있습니다.
10월 1일부터 달라지는 실거주 유예, 무엇이 바뀌나
신청할 수 있는 기간이 1년 늘었고, 입주를 미룰 수 있는 기간에 세입자의 갱신계약이 더해졌습니다. 바뀐 것은 이 두 가지입니다.
이 제도는 올해 들어 세 번째 손질입니다. 2월에는 다주택자가 내놓은 세입자 있는 집만 대상이었고, 5월에는 비거주 1주택자 집을 포함해 세입자가 사는 주택 전체로 넓어졌습니다. 이번 10월 조치는 여기에 기간을 더한 것입니다.
표 1. 토지거래허가구역 실거주 유예, 5월 조치와 10월 조치 비교(국토교통부 발표 기준)
| 구분 | 5월 조치(5월 29일 시행) | 10월 조치(10월 1일 시행 예정) |
|---|---|---|
| 대상 주택 | 5월 12일 당시 세입자가 살거나 전세권이 설정된 주택 | 10월 1일 기준 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택 전체 |
| 유예 범위 | 현재 임대차계약 종료일까지 | 최초 계약 + 갱신계약 1회(최대 2년)까지 |
| 신청 기한 | 2026년 12월 31일 | 2027년 12월 31일 |
| 입주 마감 | 최대 2028년 5월 11일 | 늦어도 2029년 말 |
| 매수자 요건 | 5월 12일부터 계속 무주택 | 동일 |
| 등기·거주 | 허가 후 4개월 내 등기, 입주 후 2년 거주 | 동일 |
국토교통부는 이번 조치가 9월 15일 여당 원내대책회의 제안을 반영한 것이라고 밝혔습니다. 다주택자 양도세 중과 한시 완화 같은 세제 개편으로 집을 팔려는 사람은 늘었는데, 토지거래허가구역에서는 세입자가 있으면 무주택자가 바로 들어갈 수 없어 거래가 막히는 문제를 풀겠다는 취지입니다.
김이탁 국토교통부 1차관은 “실거주 원칙은 유지하면서 임대 중인 주택 거래 과정의 현실적 어려움을 보완하고, 임차인 주거안정성도 높이기 위한 것”이라고 설명했습니다.
적용되는 곳은 실거주 의무가 붙는 토지거래허가구역 안의 임대주택입니다. 아파트 기준으로 보면 2025년 10·15 대책으로 서울 25개 자치구 전역과 경기 12곳(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)이 지정됐고, 경기도가 2026년 7월 5일부터 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시 아파트를 추가로 지정했습니다.
지정 기간은 지역마다 다릅니다. 기존 서울·경기 12곳은 2026년 12월 31일까지, 새로 추가된 3곳은 2027년 12월 31일까지입니다. 실제 계약 전에는 그 주택이 거래일 현재 허가 대상인지 최신 고시로 다시 확인하는 것이 좋습니다. 지정 현황과 제도 배경은 토지거래허가구역이란? 글에 정리해 두었습니다.
내 입주 마감일은 언제일까? 계약 상황별로 계산해 보면
입주 마감일은 “지금 세입자의 계약이 언제 끝나는가”와 “그 갱신계약이 인정되는가” 두 가지로 정해집니다. 국토교통부가 밝힌 규칙을 그대로 적용해 대표적인 다섯 가지 경우를 계산했습니다.
표 2. 계약 상황별 실거주 유예 입주 마감일(국토교통부 9월 17일 발표 규칙 적용, 자체 계산)
| 경우 | 지금 세입자 계약 종료일 | 갱신계약 | 갱신 인정 여부 | 입주 마감일 | 2년 거주 끝나는 시점 |
|---|---|---|---|---|---|
| A | 2027년 3월 31일 | 없음 | 해당 없음 | 2027년 3월 31일 | 2029년 3월 말 |
| B | 2027년 3월 31일 | 2027년 4월 1일~2029년 3월 31일 | 인정(신청기간 안에 시작) | 2029년 3월 31일 | 2031년 3월 말 |
| C | 2026년 12월 31일 | 2027년 1월 1일~2028년 12월 31일 | 인정 | 2028년 12월 31일 | 2030년 12월 말 |
| D | 2027년 11월 30일 | 2027년 12월 1일~2029년 11월 30일 | 인정(기한 직전 시작) | 2029년 11월 30일 | 2031년 11월 말 |
| E | 2028년 6월 30일 | 2028년 7월 1일~2030년 6월 30일 | 불인정(2027년 12월 31일 이후 시작) | 2028년 6월 30일 | 2030년 6월 말 |
눈여겨볼 곳은 E입니다.
세입자가 2028년에 갱신하더라도 그 갱신이 2027년 12월 31일 이후에 시작되면 유예 기간으로 인정되지 않습니다.
이 경우 입주 마감은 최초 계약 종료일에 멈춥니다.
A와 B는 계약 종료일이 같지만, B에는 신청기간 안에 시작하는 갱신계약이 있어서 입주 마감이 2년 늦어집니다. 갱신계약 기간까지 유예를 받으려면 유예 신청 전에 갱신계약이 체결돼 있어야 하고, 그 시작일이 2026년 10월 1일~2027년 12월 31일 사이여야 합니다. 세입자가 “앞으로 갱신할 예정”이라는 것만으로는 부족하고, 신청할 때 인정받을 갱신계약이 실제로 있어야 합니다. 최대치인 3년 3개월에 가까워지는 것은 D처럼 신청 마감 직전에 갱신이 시작되는 경우입니다.
입주 마감일 표는 어떻게 계산했나
- 자료: 국토교통부 토지정책과 보도자료(2026년 9월 17일 배포), 조회일 2026년 9월 27일
- 적용 규칙: 갱신계약이 없으면 최초 계약 종료일까지, 갱신계약이 인정되면 최초 계약과 갱신계약 종료일까지 유예
- 갱신 인정 조건: 실거주 유예 신청 전에 갱신계약 체결, 갱신계약이 2026년 10월 1일~2027년 12월 31일 안에 시작, 1회·최대 2년
- 계약 종료일 A~E는 설명을 위해 고른 가상의 예시이며, 갱신계약은 모두 2년으로 가정했습니다
- 2년 거주 종료 시점은 입주 마감일에 바로 입주한 경우입니다. 실제로는 입주한 날부터 2년을 셉니다
- 한계: 시행령 개정안은 9월 18일 입법예고된 상태로, 최종 조문에서 세부 기준이 달라질 수 있습니다. 개별 계약의 인정 여부는 관할 구청 토지거래허가 담당 부서의 판단이 기준입니다
갱신계약은 언제 인정될까? 순서가 조건이다
갱신계약을 유예 기간으로 인정받으려면 두 조건을 모두 채워야 합니다.
- 실거주 유예를 신청하기 전에 갱신계약이 체결돼 있을 것
- 그 갱신계약이 2026년 10월 1일부터 2027년 12월 31일 사이에 시작할 것
첫 번째 조건 때문에 순서가 중요합니다. 매수자가 토지거래허가를 신청하면서 실거주 유예를 함께 신청하는 시점에 갱신계약서가 이미 있어야 하므로, 세입자가 “나중에 갱신할 생각”이라고 말만 한 상태로는 인정받기 어려울 가능성이 높습니다.
하지만
계약 종료일이 1년 넘게 남은 집이라면 매수 시점에 갱신계약이 아직 없는 경우가 많습니다.
이런 집을 산다면 입주 마감일은 우선 최초 계약 종료일로 잡고 자금 계획을 세우는 편이 안전합니다. 갱신을 미리 합의해 계약서를 쓸 수 있는지, 그 계약서가 유예 신청 때 인정되는지는 관할 구청에 먼저 물어보는 것이 가장 빠릅니다.
실거주 유예 조건, 누가 신청할 수 있나
매수자와 주택 양쪽 조건을 모두 맞춰야 합니다.
매수자 조건
– 2026년 5월 12일부터 신청 시점까지 계속 무주택을 유지한 사람(세대 기준)
– 허가를 받은 뒤 4개월 안에 소유권이전등기
– 유예가 끝나면 입주해서 2년 실거주
주택 조건
– 토지거래허가구역 안의 주택
– 10월 1일 기준으로 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택
5월 조치에서는 “5월 12일 당시” 세입자가 있어야 했지만, 국토교통부 발표에 따르면 10월 조치는 시행일인 10월 1일 기준으로 임대 중인 주택 전체에 적용됩니다.
“토허구역에서도 전세 끼고 사는 길이 열렸다”는 말은 절반만 맞습니다.
무주택자에게만, 그리고 결국 들어가 산다는 전제에서만 열린 길입니다.
유주택자는 처음부터 대상이 아닙니다. 유예가 끝나면 반드시 입주해야 하니, 전세를 끼고 사서 시세 차익만 보고 되파는 갭투자 구조는 여전히 막혀 있습니다.
조정대상지역의 매입임대아파트(등록임대주택)는 예외 규정이 하나 더 있습니다. 의무임대기간이나 재건축 조합원 지위양도 제한 때문에 바로 팔 수 없는 경우, 의무임대 종료일이나 이전고시일 이후부터 15개월 동안 실거주 유예를 신청할 수 있도록 기간이 뒤로 밀립니다.
실거주 유예 신청방법, 계약 전부터 등기까지 순서
실거주 유예는 따로 떨어진 신청이 아니라 토지거래허가 신청 과정 안에서 진행됩니다. 토지거래허가의 기본 절차는 토지거래허가구역 매매, 실거주 의무부터 신청 절차까지 글에 자세히 적어 두었고, 여기서는 세입자 있는 집을 살 때 순서만 짚습니다.
1단계. 무주택 기간부터 확인합니다
5월 12일 이후 세대원 중 누구라도 주택을 가졌던 적이 있다면 대상이 아닙니다.
2단계. 매물의 임대차 현황을 확인합니다
현재 계약 종료일, 보증금·월세, 갱신계약이 이미 체결됐는지, 계약갱신청구권을 쓴 계약인지를 임대차계약서로 확인합니다. 위 표 2에서 내 입주 마감일을 먼저 잡아 보는 단계입니다.
3단계. 대출을 계약 전에 은행에 확인합니다
세입자 보증금을 승계하고 모자란 금액을 주담대로 채울 계획이라면, 전입 조건을 포함해 대출이 되는지 계약 전에 확인합니다(아래 대출 섹션 참고).
4단계. 매매계약과 토지거래허가 신청
매수인과 매도인이 공동으로 관할 시장·군수·구청장에게 허가를 신청합니다. 서울부동산정보광장 안내에 따르면 허가신청서, 토지이용계획서, 자금조달계획서를 내고, 신청일부터 15일 안에 현장조사를 거쳐 처분이 나옵니다. 정부24에서 온라인 신청도 가능합니다.
5단계. 허가 후 4개월 안에 등기
허가를 받은 뒤 4개월 안에 소유권이전등기를 마쳐야 합니다.
6단계. 유예 종료 후 입주, 2년 거주
세입자 계약(인정된 갱신 포함)이 끝나면 입주하고, 입주일부터 2년을 실제로 거주합니다.
실거주 유예를 신청할 때 임대차계약서나 갱신계약서를 어떤 서식으로 함께 내야 하는지는 10월 1일 시행에 맞춰 관할 구청 토지거래허가 창구에서 안내받으실 수 있습니다. 허가 신청 전에 전화로 필요 서류 목록을 받아두면 반려를 줄일 수 있습니다.
실거주 유예 대출, 가장 많이 막히는 지점
토지거래허가에서 입주를 2028년이나 2029년까지 미룰 수 있다고 해서 주담대 전입 의무까지 같은 날짜로 미뤄지는 것은 아닙니다. 토지거래허가와 주담대는 서로 다른 규정이기 때문입니다.
2025년 6·27 대출 규제 이후 수도권·규제지역에서 주택구입 목적 주담대를 받으면 원칙적으로 대출 실행 후 6개월 안에 전입해야 하고, 지키지 않으면 대출이 회수됩니다. 세입자가 있는 집이라면 이 조건이 먼저 걸립니다.
정부는 2월에 보완책을 내놨습니다. 머니투데이 보도에 따르면 다주택자가 가진 조정대상지역의 세입자 있는 집을 무주택자가 살 때, 전입 의무를 “대출 실행일로부터 6개월”과 “임대차계약 종료일로부터 1개월” 중 더 늦은 날까지 미룰 수 있게 했습니다. 무주택 여부는 대출 신청일 기준으로 보고, 은행은 추가 약정서로 이 조건을 겁니다.
문제는 범위입니다. 이 예외는 다주택자 매물을 5월 9일까지 계약한 경우를 전제로 마련됐습니다. 비거주 1주택자가 파는 집, 5월 이후 계약, 10월부터 인정되는 갱신계약 기간에도 같은 전입 유예가 적용되는지는 대출을 실행할 은행에 계약 전에 직접 물어봐야 합니다. 토지거래허가의 유예 범위가 넓어졌다고 은행 전입 유예가 자동으로 같이 넓어지는 것은 아닙니다.
그래서 주담대를 끼고 세입자 있는 집을 산다면 순서는 이렇게 잡는 편이 안전합니다.
토허제 실거주 유예 가능 여부 확인
은행 전입 유예 가능 여부 확인
대출 가능액 확인
매매계약
금액도 따져봐야 합니다. 아주경제에 따르면 일반 무주택자의 LTV는 40% 수준이고 DSR과 주택가격별 한도 규제도 그대로입니다. 지금 사는 전셋집 보증금에 현금이 묶여 있다면, 세입자 보증금을 승계하더라도 계약금과 잔금을 마련하기 어려운 경우가 많습니다. 은행별 주담대 창구 사정은 추석 뒤 주담대 다시 막히나? 글에서 확인할 수 있습니다.
실거주 의무 위반하면 어떻게 되나
허가받은 목적대로 쓰지 않으면 먼저 관할 관청의 이행명령을 받고, 정해진 기간 안에 따르지 않으면 이행강제금이 부과됩니다. 서울부동산정보광장 안내에 따르면 주거용으로 허가받은 주택은 2년 동안 직접 거주해야 하고, 이를 어기면 취득가액의 최대 10% 범위에서 이행강제금이 이용의무기간 동안 1년에 한 번씩 반복해서 부과될 수 있습니다.
허가 없이 계약하면 더 무겁습니다. 2년 이하 징역 또는 토지가격의 30% 이하 벌금 대상입니다.
실거주 유예는 이 의무를 “면제”하는 것이 아니라 시작 시점을 임대차계약 종료 시점까지 “뒤로 미루는” 것입니다. 유예 기간이 끝났는데 입주하지 않거나, 입주 후 2년을 채우기 전에 다시 세를 놓으면 위반이 됩니다.
집주인·세입자는 무엇이 달라지나
집을 팔려는 집주인: 세입자 갱신 계획이 매수자 폭을 넓힌다
세입자가 있어도 무주택 매수자에게 팔 수 있는 길이 2027년 말까지 열려 있습니다. 5월부터는 비거주 1주택자 집도 대상입니다.
매수자 입장에서 가장 큰 변수는 입주 마감일이므로, 세입자가 갱신할 계획인지, 갱신계약을 이미 썼는지 미리 정리해 두면 매수자를 찾기 쉬워질 가능성이 높습니다. 세제 개편으로 매도 시점을 고민 중이라면 2026년 세제개편안 부동산 세금정리도 함께 보시면 좋습니다.
세입자: 집이 팔려도 기존 임대차가 바로 사라지지 않는다
집이 팔린다고 기존 임대차계약이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 주택 인도와 전입신고(주민등록)라는 대항요건을 갖춘 임차인이라면, 주택임대차보호법에 따라 새 집주인이 임대인의 지위를 이어받는 것이 원칙입니다. 이번 개편은 여기에 더해, 유예 신청 전에 체결된 갱신계약 기간까지 매수자의 입주를 미룰 수 있게 한 것입니다.
다만 실거주 유예가 갱신계약을 강제로 만들어 주지는 않습니다. 계약갱신요구권을 쓸 수 있는지, 새 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있는지는 주택임대차보호법에 따라 따로 판단합니다. 집이 매물로 나왔다면 갱신 의사를 서면으로 분명히 해두는 것이 좋습니다.
전세와 월세 사이에서 고민 중이라면 전셋값 7억·대출금리 6%, 전세 버틸까 월세 갈까 아예 살까에서 비용을 비교해 두었습니다.
5월 조치로 이미 허가받은 매수자
5월 29일 이후 이미 허가를 받고 등기까지 마친 경우, 10월부터 인정되는 갱신계약 기간을 소급해서 적용받을 수 있는지는 관할 구청 토지거래허가 담당 부서에서 안내받을 수 있습니다. 답을 받기 전까지는 기존 허가 조건(현재 계약 종료일까지)을 기준으로 이사 계획을 세워 두는 편이 낫습니다.
토허구역 실거주 유예, 자주 묻는 질문
Q. 월세 세입자가 있는 집도 해당되나요?
국토교통부 발표는 “임대 중이거나 전세권이 설정된 주택”으로 표현하고 있어 전세와 월세를 따로 나누지 않습니다. 반전세·월세 계약의 구체적인 인정 방식은 허가 신청 전에 구청에 확인하시면 됩니다.
Q. 실거주 유예 기간은 최대 몇 년인가요?
신청기간 15개월에 갱신계약 24개월을 더한 3년 3개월이 최대치입니다. 갱신계약이 없으면 지금 계약 종료일까지이고, 시행일 기준으로는 최대 2028년 9월 30일입니다.
Q. 5월 12일 이후에 집을 팔아서 지금은 무주택인데 신청할 수 있나요?
아닙니다. 그 사이 하루라도 주택을 보유했다면 “계속 무주택” 조건을 채우지 못합니다.
Q. 신청 기한은 계약일 기준인가요, 허가 신청일 기준인가요?
5월 조치 안내에서는 기한(2026년 12월 31일)까지 토지거래허가를 신청하도록 했습니다. 연장된 2027년 12월 31일도 같은 방식으로 적용될 가능성이 높지만, 최종 기준은 시행령 개정 뒤 구청 안내를 따르면 됩니다.
Q. 토허구역이 해제되면 어떻게 되나요?
지정 기간은 지역마다 다릅니다. 서울 전역과 경기 기존 12곳은 2026년 말, 7월에 추가된 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시는 2027년 12월 31일까지입니다. 기간이 끝난다고 자동으로 풀리는 것은 아니고, 정부나 지자체가 시장 상황을 보고 재지정할 수 있으니 계약 시점의 최신 고시를 확인해야 합니다. 해제 시 영향에 대한 일반적인 질문은 토지거래허가구역 해제되면 집값 오른다? 자주 묻는 질문에 모아 두었습니다.
정리: 세입자 있는 집, 입주 마감일부터 계산하자
세입자 있는 토허구역 주택을 살 때 이제 따져야 할 숫자는 집값만이 아닙니다. 지금 임대차계약이 언제 끝나는지, 인정 가능한 갱신계약이 있는지, 그래서 내가 언제까지 입주해야 하는지를 먼저 계산해야 합니다. 그리고 그 날짜가 나오면 곧바로 계약할 게 아니라, 같은 날짜까지 주담대 전입 의무도 미룰 수 있는지 은행에서 따로 확인해야 합니다. 토허제의 입주 유예와 은행의 전입 유예는 서로 다른 규정이기 때문입니다.
시장 효과에 대한 전문가 평가는 엇갈립니다. 이투데이에 따르면 우리은행 부동산리서치랩장은 임차인 계약 기간이 보장되고 무주택자의 규제지역 매입이 가능해져 내년 거래 가능한 매물이 늘 수 있다고 봤습니다. 반면 아주경제는 대출 규제가 그대로여서 당장 거래량이 크게 늘기는 어렵다는 전문가 의견을 전했습니다.
확인 순서는 이렇게 정리할 수 있습니다.
임대차계약 확인
입주 마감일 계산
대출 전입조건 확인
자금계획
토지거래허가 신청
앞으로 확인할 것은 두 가지입니다. 10월 1일 시행령이 입법예고안대로 확정되는지, 그리고 12월 31일 지정 기간이 끝나는 서울·경기 12곳 토지거래허가구역이 재지정되는지입니다. 둘 중 하나라도 바뀌면 이 글도 함께 업데이트하겠습니다.
“실거주 유예는 의무를 없애 주는 제도가 아니라, 기존 세입자의 계약을 존중하면서 입주 날짜를 조정해 주는 제도입니다.”
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참고자료
자체 계산
– 국토교통부 9월 17일 발표 규칙을 적용한 계약 상황별 입주 마감일(가상 사례 A~E, 2026년 9월 27일 기준)
정책·법령 자료
– 국토교통부 토지정책과 — 토지거래허가구역 내 실거주 유예, ’27년 12월 31일까지 연장·확대(2026.9.17 배포)
– 국토교통부 — 세입자 있는 주택 전체로 실거주 유예 확대, 5.29 시행(2026.5)
– 서울부동산정보광장 — 토지거래허가 제도 안내
– 국가법령정보센터 — 부동산 거래신고 등에 관한 법률
– 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법
언론 보도
– 머니투데이 — 세입자 낀 다주택 매매 유도, 실거주·주담대 전입신고 의무 유예(2026.2.12)
– 뉴스핌 — 경기도, 용인 기흥구·화성 동탄구·구리시 토지거래허가구역 신규 지정(2026.6.30)
– 이투데이 — 토허구역 ‘세 낀 집’ 거래 숨통, 갱신 땐 실거주 2029년까지 유예(2026.9.17)
– 아주경제 — 실거주 유예 확대에도 실수요자 대출 문턱 여전(2026.9.17)
