금천구 독산1구역은 신탁, 독산2구역은 조합 방식이다

서울 금천구 독산동 1036번지 일대와 1072번지 일대는 붙어 있는 재개발 구역이지만, 사업을 이끄는 주체가 다릅니다.

독산1구역(독산동 1036 일대)은 교보자산신탁이 사업시행자를 맡는 신탁 방식이고, 독산2구역(독산동 1072 일대)은 2026년 7월 조합설립을 마친 조합 방식입니다. 두 구역을 합치면 17개동·15개동, 최고 40층, 총 4,143세대(임대 712세대 포함) 규모입니다.

금천구 정비사업 총정리 1편에서는 금천구 정비사업 전체가 약 2만호 규모라는 것과, 이를 밀어내는 고령화·노후주거 문제, 끌어당기는 신안산선·공군부대 이전·G밸리·종합병원이라는 4대 호재를 정리했습니다. 금천구 시흥1구역·독산시흥구역 2편에서는 시흥대로 건너편의 시흥1구역과 독산시흥구역이 이름은 비슷해도 완전히 다른 사업이라는 점을 다뤘습니다. 이번 편에서는 같은 패턴이 독산1·2구역 사이에서도 그대로 반복된다는 것부터 짚고, 두 구역과 금천구 모아타운 6개소의 진행상황을 정리합니다.

독산1구역과 독산2구역은 어떻게 다른가

가장 큰 차이는 사업 추진 방식입니다.

독산1구역은 조합 설립 절차 없이 신탁사가 사업을 대신 이끄는 신탁 방식이고, 독산2구역은 조합이 직접 사업을 주도하는 조합 방식입니다. 두 구역 모두 2024년 1월 같은 시점에 신속통합기획 대상지로 선정됐고, 2025년 7월 10일 가이드라인 확정, 2025년 12월 24일 정비구역 지정 수정가결, 2026년 3월 12일 정비구역 지정고시까지 거의 모든 행정 절차를 나란히 밟아 왔습니다. 그런데도 사업 추진 방식만큼은 처음부터 갈라져 있었습니다.

구분	독산1구역 (독산동 1036 일대)	독산2구역 (독산동 1072 일대)
면적	83,184㎡	86,184㎡
세대수	2,078세대(분양 1,720+임대 358), 17개동	2,065세대(임대 354 포함), 15개동
최고층수	최고 40층 내외	최고 40층 내외
용적률	300% 이하(2종→3종 상향)	300% 이하(2종→3종 상향)
추진 방식	신탁(교보자산신탁)	조합
현재 단계(2026.9 기준)	사업시행자 지정 절차 진행	조합설립 완료(2026년 7월)
시공사	미선정(2027년 상반기 목표)	미선정

마을신문 금천in에 따르면 두 구역을 합친 공급 규모는 4,143세대(임대 712세대 포함)로, 2025년 12월 24일 수정가결과 2026년 3월 지정고시를 거치면서도 이 수치는 그대로 유지되고 있습니다.

독산1구역, 신탁 방식은 지금 어디까지 왔나

독산1구역은 서울 금천구 독산동 1036번지 일대, 구역면적 약 83,184㎡에서 추진되는 재개발 구역입니다.

지하~지상 최고 40층, 17개동, 총 2,078가구(전용 39~104㎡, 분양 1,720가구+임대 358가구) 규모로 계획돼 있고, 용도지역은 제2종일반주거지역에서 제3종일반주거지역으로 상향됩니다. 2024년 4월 11일 교보자산신탁과 업무협약을 맺으면서 이 시점에 이미 신탁 방식으로 사업을 끌고 가는 방향이 정해졌습니다.

2026년 3월 12일 정비구역 지정고시 이후에는 속도가 빨라졌습니다. 4월 12일 사업시행자 지정을 위한 주민설명회가 열렸고, 4월 13일부터 26일까지 교보자산신탁이 사업시행자 지정 동의서를 접수했습니다. 법정 요건인 토지등소유자 75%·토지면적 1/2 이상 동의를 채우면 2026년 상반기 중 사업시행자 지정이 마무리될 것이라는 게 시사오늘이 4월 16일 전한 목표였습니다.

이 리서치 시점(2026년 9월) 기준으로는 사업시행자 지정이 실제로 완료됐는지 최신 보도로 재확인되지 않았습니다. 목표 시점 자체는 이미 지난 상태라, 정확한 진행 상황은 금천구청 사업현황 페이지나 교보자산신탁 공지를 통해 확인하시는 게 가장 빠릅니다. 시공사는 아직 미선정 상태이며, 사업시행자 지정 이후인 2027년 상반기 선정이 목표로 제시돼 있습니다.

독산2구역, 조합설립 이후 무엇이 남았나

독산2구역은 독산동 1072번지 일대, 구역면적 약 86,184㎡에서 추진되며 최고 40층, 15개동, 총 2,065가구(임대 354가구 포함) 규모입니다.

추진 경과를 보면 조합설립까지 상당히 빠르게 움직였습니다. 2025년 12월 중순(매체에 따라 12일 또는 18일로 다소 엇갈려 보도됩니다) 조합설립추진위원회 구성이 승인됐고, 동의율은 66%였습니다. 이후 2026년 3월 7일 조합설립을 위한 첫 주민총회가 열리며 동의율이 79%까지 올라갔습니다. 그리고 2026년 6월 13일 금천구청 12층 대강당에서 조합설립 창립총회가 열려, 하우징타임즈에 따르면 단독 출마한 정지은 추진위원장이 초대 조합장으로 당선됐습니다. 2026년 7월 조합설립인가가 완료되면서 독산2구역은 정식으로 조합 체제에 들어갔습니다.

조합설립을 마쳤다는 것은 이제부터 시공사 선정 절차가 본격화될 수 있다는 뜻입니다. 이 리서치 시점 기준으로 시공사 선정과 관련한 구체적인 일정은 아직 나온 게 없습니다. 사업시행인가부터 관리처분까지 2030년을 목표로 단계적으로 추진할 계획이라는 보도가 있지만, 세부 로드맵은 조합 총회 공지를 통해 확인하시는 편이 정확합니다.

두 구역은 어떻게 연결되나 — 공동 기반시설과 정비벨트

독산1구역과 독산2구역은 사업 주체는 다르지만, 물리적으로는 붙어 있는 만큼 기반시설은 함께 정비합니다.

시흥대로와 독산로를 잇는 폭 20m 동서도로가 두 구역을 관통해 신설되고, 단지 중앙부에는 고층 건축물을, 학교 인접부·생활가로변에는 중저층 건축물을 배치하는 맞춤형 스카이라인이 적용됩니다. 스쿨파크·아동복지시설·어르신돌봄시설 같은 생애주기별 기반시설도 두 구역에 나눠 배치됩니다. 보행축도 연결됩니다. 남북 방향으로는 독산초등학교·마을공원에서 시작해 독산1구역과 독산2구역을 거쳐 금천구 시흥1구역·독산시흥구역 2편에서 다룬 독산시흥구역까지 이어지는 보행로가 계획돼 있고, 동서 방향으로는 시흥대로·독산로·한마음골목시장 같은 생활거점을 잇는 보행로가 조성됩니다.

디벨로퍼뉴스에 따르면 독산1구역·독산2구역·독산시흥구역·시흥1구역을 포함한 5개 신속통합기획 구역이 하나의 정비벨트로 묶여 도로·보행체계·공원 같은 기반시설을 함께 정비하고 있습니다. 이 5개소 정비벨트의 총 면적은 매체마다 소폭 다르게 보도됩니다. G밸리타임스는 42만5,000㎡, 뉴스후플러스는 44만㎡로 전하고 있어 두 수치를 함께 참고하시면 됩니다.

앞선 편에서 이미 확인했듯, “정비벨트”라는 표현은 물리적 인접성과 기반시설 연계 정비를 뜻할 뿐 사업이 하나로 통합된다는 의미는 아닙니다. 독산1구역(신탁)과 독산2구역(조합), 그리고 2편에서 다룬 시흥1구역(조합)과 독산시흥구역(신탁)은 각각 별개의 사업 주체·세대수·진행단계를 가진 독립된 사업입니다.

독산동 정비벨트는 왜 계속 커지고 있나

독산1·2구역 주변에서는 이번 리서치 중 새로 추진되는 인접 사업도 확인됐습니다. 이 시리즈의 공식 대상은 아니지만, 왜 지금 독산동이 주목받는지를 보여주는 맥락 정보로 짚어둘 만합니다.

독산3구역(독산동 979번지 일대)은 정비구역 면적 121,830.6㎡, 용적률 256.40%를 적용해 최고 35층, 총 2,673세대(임대 478세대 포함)로 계획돼 있습니다. 신속통합기획 후보지 선정 약 1년 만인 2026년 9월 기준 정비계획안 공람이 9월 30일까지 진행 중입니다. 여기에 독산동 1022번지 일대(면적 83,203㎡, 약 1,664세대)까지 더하면, 독산1구역·독산2구역·독산3구역·1022번지 일대를 합친 규모는 총 8,480세대에 이릅니다. 디벨로퍼뉴스를 비롯한 여러 매체는 이를 두고 “미니신도시급” 주거지로 재편된다는 평가를 내놓고 있습니다.

금천구 모아타운 6개소, 지금 어디까지 왔나

금천구 모아타운은 총 6개소, 약 42만4,000㎡ 규모로 시흥동 일대에서 동시에 진행되고 있습니다. 6개소 중 가장 앞서 있는 곳은 시흥4동 817번지 일대이고, 시흥1동 864번지 일대는 시공사 선정만 놓고 보면 오히려 더 빠르게 움직이고 있습니다. 두 지표가 다르게 움직이고 있는 만큼, “행정 단계”와 “시공사 선정”을 구분해서 볼 필요가 있습니다.

시흥4동 817번지 일대 — 사업시행계획인가까지 마쳤다

시흥4동 817·818·819번지 일원, 사업부지 30,279.4㎡에서 지하 5층~지상 35층, 12개동, 총 817세대 규모로 추진됩니다. 서울에서 5번째로 모아타운 구역 지정을 받은 곳으로, 817번지 조합이 인근 818번지·169번지 일대까지 사업구역을 확장·통합하면서 조합설립인가 찬성률 87%를 기록했습니다.

시공사는 두산건설을 2022년 12월에 이미 선정했습니다. 관리계획 변경 승인·고시 이후 약 4개월 만인 2026년 4월 16일에는 사업시행계획인가까지 받았는데, jkn뉴스는 이를 모아주택 사업 중 이례적으로 빠른 속도라고 평가했습니다. 목표는 2027년 4월 착공, 2030년 9월 준공입니다.

시흥1동 864번지 일대 — 시공사는 정해졌지만 행정 절차는 진행 중

전체 4개 구역에서 약 1,500~2,000세대 규모를 계획 중이며, 이 중 A-1·A-2구역(지하 3층~지상 29층, 8개동, 780세대)이 먼저 사업을 진행하고 있습니다. 2025년 11월 1일 시공자 선정 총회에서 한신공영이 최종 선정됐습니다.

행정 절차는 817번지보다 뒤에 있습니다. 2026년 상반기 서울시 소규모주택정비 통합심의소위에서 관리계획 변경(안)이 통과됐고, 인접한 시흥3동 950 일대의 관리계획 승인(2026년 6월 24일)에 이어 최종 관리계획 승인·고시를 앞두고 있는 단계입니다. 전체 864번지 일대 통합심의가 통과되면 총 1,578세대 규모로 공급될 예정입니다. 정리하면 시공사 선정 시점(2025년 11월)만 보면 817번지(2022년 12월)보다 늦지만, 착공 준비 자체는 상당히 진전된 상태이고 사업시행계획인가 같은 행정 절차는 817번지가 앞서 있습니다.

그 외 4개소

• 시흥5동 922-16번지 일대: 전체 목표 규모 2,151세대. 모아주택 8곳 중 6곳이 조합설립을 완료했고, 이 중 919-60번지 일대는 2026년 2월 26일 모아타운 6개소 중 처음으로 통합심의(사업시행계획)를 통과해 기존 175세대에서 218세대가 늘어난 총 393세대(임대 66세대 포함)로 확정됐습니다.
• 시흥3동 1005번지 일대: 8개 구역 중 5개 구역에서 모아주택 사업이 추진 중이고, 2026년 7월 기준 5개 구역 모두 사업계획 심의를 마쳤습니다. 이 중 1003번지 일대는 지하 4층~지상 20층, 4개동, 총 231세대로 통합심의를 통과했습니다.
• 시흥3동 950번지 일대: 2026년 6월 24일 관리계획 승인이 이뤄졌습니다. 세부 세대수와 조합설립 완료 여부는 조합 또는 금천구청 공지를 통해 확인하실 수 있습니다.
• 시흥3동 972번지 일대: 주민제안 방식으로 접수돼 관리계획 승인 시 모아타운 관리지역으로 지정될 예정이며, 이번 리서치에서는 이전 대비 추가 진전 사항이 확인되지 않았습니다.

신안산선과 G밸리, 이 지역 호재는 여전히 유효한가

독산1·2구역과 가장 가까운 신안산선 역은 독산정거장입니다. 독산동 292-3 일원에 지하 3층, 2면 4선 규모로 계획돼 있습니다.

일부 부동산 마케팅성 기사는 “도보 10분 거리, 2027년 개통”이라고 소개하기도 하지만, 이는 실제 지연 이력과 배치되는 수치입니다. 애초 목표는 2026년 12월이었지만 2025년 4월 광명 구간 붕괴사고 이후 2028년 12월로 순연됐고, 재설계 승인 지연까지 겹치면서 2026년 하반기 현재도 2028년 말 개통조차 낙관적인 전망으로 평가됩니다. 신안산선이 실제로 개통되면 여의도까지 10분대 진입이 가능해진다는 점은 여전히 독산1·2구역의 미래가치로 반복해서 언급되는 요소입니다.

G밸리(구로디지털단지+가산디지털단지) 배후 수요도 함께 거론됩니다. 약 1만5,000개 기업, 14만 명의 근로자가 근무하는 산업단지가 가까워, 신안산선 개통 기대감과 직주근접 수요, 초등학교를 품은 입지가 독산1·2구역의 강점으로 꼽힙니다. 이 부분은 시장 분석 성격의 평가이지 공식 통계는 아니라는 점을 참고하시면 됩니다.

공군부대 이전과 종합병원 건립 사업도 같은 독산동·시흥동 생활권 안에서 함께 진행되고 있습니다. 이번 리서치에서도 독산1·2구역과 두 사업 사이의 공식적인 연계(기반시설 공동 정비 등)를 명시한 자료는 찾지 못했습니다. 같은 생활권 안에서 정주여건이 함께 개선되는 사업들로 이해하시는 것이 정확합니다.

자주 묻는 질문

독산1구역과 독산2구역은 같은 사업인가요?
아닙니다. 독산1구역(독산동 1036 일대, 신탁 방식)과 독산2구역(독산동 1072 일대, 조합 방식)은 사업 추진 방식부터 다른 별개의 사업입니다. 인접해 있고 신속통합기획 선정 시점이 같아 함께 언급되는 경우가 많을 뿐입니다.

독산1구역 사업시행자 지정은 완료됐나요?
2026년 상반기 중 지정 완료가 목표로 제시됐지만, 실제 완료 여부는 이번 리서치 시점 기준 최신 보도로 확인되지 않았습니다. 정확한 진행 상황은 금천구청 사업현황 페이지나 교보자산신탁 공지에서 확인하실 수 있습니다.

두 구역 시공사는 언제 정해지나요?
독산1구역은 사업시행자 지정 이후인 2027년 상반기가 목표로 제시돼 있고, 독산2구역은 2026년 7월 조합설립을 마친 만큼 앞으로 시공사 선정 절차가 본격화될 것으로 보입니다. 구체적인 시점은 아직 확인되지 않은 만큼, 조합·신탁사 공지를 통해 확인해보시는 걸 추천드립니다.

금천구 모아타운 6개소 중 가장 진행이 빠른 곳은 어디인가요?
시흥4동 817번지 일대입니다. 시공사(두산건설) 선정에 이어 2026년 4월 사업시행계획인가까지 받아 6개소 중 행정 절차가 가장 앞서 있습니다. 시흥1동 864번지 일대는 시공사 선정(한신공영, 2025년 11월)만 놓고 보면 더 빠르지만, 관리계획 승인 등 행정 단계는 817번지보다 뒤에 있습니다.

정리 — 붙어 있어도 별개인 두 사업

독산1구역과 독산2구역은 같은 시기에 신속통합기획으로 선정돼 나란히 정비구역 지정고시까지 마쳤지만, 사업을 이끄는 주체는 처음부터 갈라져 있었습니다.

신탁사가 사업시행자를 맡아 조합 설립 절차 없이 움직이는 독산1구역과, 2026년 7월 조합설립을 마치고 이제 시공사 선정을 준비하는 독산2구역. 두 구역의 진행 방식 차이는 앞선 2편에서 확인한 시흥1구역·독산시흥구역의 대비와 정확히 같은 구도입니다. 여기에 독산3구역·독산동 1022번지까지 더해지면서 이 일대는 총 8,480세대 규모의 정비벨트로 계속 커지고 있습니다.

이 시리즈에서는 다음 편에서 무지개아파트·현대아파트 재건축을 다룰 예정입니다. 앞서 다룬 편들이 다시 궁금하시면 금천구 정비사업 총정리 1편과 금천구 시흥1구역·독산시흥구역 2편을 참고하세요.

이름이 비슷하고 위치가 붙어 있어도, 사업 주체가 다르면 다른 사업입니다.
금천구 독산동 재개발을 볼 때 이번에도 가장 먼저 확인해야 할 사실입니다.

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참고자료

• 독산동 일대 재개발 가속페달 – 위클리한국주택경제신문
• 금천구 신통 독산 1.2구역 정비계획 수정가결 … 4,143세대 공급 – 마을신문 금천in
• 독산1구역 재개발, 올 상반기 사업시행자 지정 완료 – 시사오늘
• [단독]독산2구역 재개발, 초대조합장에 정지은 위원장 ‘당선’ – 하우징타임즈
• 금천구, 독산2구역 조합설립추진위원회 구성 승인 – 시정일보
• 독산3구역, 1년 만에 2673세대 공람…독산동 일대 8480세대 미니신도시로 거듭 – 디벨로퍼뉴스
• 금천구 독산1·2구역 재개발 가속도…최고 40층, 4143가구 들어선다 – G밸리타임스
• [서남권] 금천구 독산1,2구역 재개발 – 서울시(공식)
• “시흥대로 넘어 도시를 잇다”… 독산·시흥동 44만㎡ 신속통합기획 본격화 – 뉴스후플러스
• [서남권] 시흥4동 817번지 일대 모아타운 – 서울시(공식)
• 금천구 시흥4동, 817세대 대규모 모아주택 사업시행계획 최종 인가 – jkn뉴스
• [하우징워치] ‘동의율 87%’ 금천구 시흥4동, 817번지로 통합…두산건설 방긋 – 하우징워치
• 시흥1동 864 모아타운 2곳, 시공자 현설에 6개사 – 위클리한국주택경제신문
• 한신공영, 금천구 시흥1동 모아타운 정비사업 수주 – 경기신문
• 금천구 시흥1동 864번지 일대 모아타운 관리계획 통합심의 통과… 1,578세대 공급 – 서울일보
• 노후 저층, 약30층 주거단지로…금천구 모아주택 393세대 공급 속도 – 서울시(공식)
• 서울 금천구 시흥5동 모아타운 첫 통과…최고 30층 393가구 – 머니투데이
• [서남권] 시흥3동 1005번지 일대 모아타운 – 서울시(공식)
• 금천구 시흥3동에 모아주택 231가구…최고 20층 조성 – 데일리안