금천구 시흥1구역·독산시흥구역, 이름은 닮아도 사업은 다르다

서울 금천구 시흥동 810번지 일대와 871번지 일대는 같은 재개발 사업이 아닙니다.

810번지 일대는 시흥1구역(1,170세대, 최고 35층, 조합 방식)이고, 871번지 일대는 독산시흥구역(2,072세대, 최고 45층, 신탁 방식)입니다. 두 구역은 시흥대로를 사이에 두고 서로 마주 보고 있어 자주 함께 언급되지만, 사업 주체도 진행 방식도 세대수도 겹치는 구석이 없습니다.

금천구 정비사업 총정리 1편에서는 금천구 전체 정비사업 규모가 약 2만호에 달한다는 것과, 이를 밀어내는 고령화·노후주거 문제, 끌어당기는 신안산선·공군부대 이전·G밸리·종합병원이라는 4대 호재를 정리했습니다. 이번 편에서는 그 시리즈의 두 번째 이야기로, 재개발 구역 중 가장 먼저 사업시행자 지정까지 이른 시흥1구역과 독산시흥구역을 구역별로 나눠 살펴보겠습니다.

1편에서는 두 구역의 세대수와 층수가 겹친다는 이유로 시흥1구역과 독산시흥구역을 같은 사업의 다른 이름으로 다룬 적이 있습니다. 이번 리서치로 그 부분은 정정합니다. 시흥1구역과 독산시흥구역은 처음부터 서로 다른 정비구역 지정 절차를 거친, 완전히 별개의 인접 사업입니다.

시흥1구역과 독산시흥구역, 무엇이 다른가

가장 큰 차이는 사업 추진 방식입니다. 시흥1구역은 조합이 직접 사업을 이끄는 조합 방식이고, 독산시흥구역은 조합 설립 절차 없이 신탁사가 사업시행자를 맡는 신탁 방식입니다.

구분	시흥1구역 (시흥4동 810번지)	독산시흥구역 (시흥동 871번지)
면적	68,201.6㎡	88,326㎡
세대수	1,170세대(일반 945+임대 225)	2,072세대(공공주택 342 포함)
최고층수	지하 2층~지상 35층	최고 45층(약 150m)
추진 방식	조합(공공지원 직접설립)	신탁(한국투자부동산신탁)
정비구역 지정	2024년 7월 11일	2025년 1월 16일
현재 단계(2026.9 기준)	조합설립 동의서 징구 중	사업시행자 지정 완료
시공사	미선정	미선정

금천구청 공식 사업현황 페이지와 서울시 공식 발표를 기준으로 정리한 수치입니다. 독산시흥구역 면적은 서울시 공식 자료와 다수 언론이 88,326㎡로 일관되게 보도하고 있어 이 글에서도 이 수치를 대표값으로 씁니다. 위클리한국주택경제신문이 한 차례 63,202.7㎡로 보도한 적이 있는데, 산정 기준의 차이인지 오기인지는 명확하지 않아 참고로만 남겨둡니다.

시흥1구역, 1,170세대 조합 방식은 지금 어디까지 왔나

시흥1구역은 서울 금천구 시흥4동 810번지 일대에서 지하 2층~지상 35층, 총 1,170세대(일반분양 등 945세대, 임대주택 225세대) 규모로 추진되는 재개발 구역입니다. 인근에 신흥초등학교가 있고, 정비계획에는 시흥대로와 독산로를 잇는 동서 교통망 확충도 포함돼 있습니다.

용도지역은 제1종·제2종(7층이하)에서 제2종(7층이하)·제2종 일반주거지역으로 상향됩니다. 정비구역 안에 있는 시흥4동 주민센터는 복합청사로 새로 짓고, 체육시설과 공영주차장도 함께 조성할 계획입니다.

추진 경과를 시간순으로 보면 이렇습니다.

2021년 12월, 서울시 신속통합기획 1차 후보지로 선정되며 사업이 시작됐습니다. 이후 2024년 5월 29일 서울시 도시계획위원회가 정비계획 결정 및 정비구역 지정안을 수정가결하면서 “주민편의와 행정관리의 용이성”을 이유로 구역 명칭을 시흥1구역으로 확정했습니다. 같은 해 7월 11일 서울특별시고시 제2024-343호로 정비구역 지정이 고시됐고, 8월 8일에는 조합설립계획이 공고됐습니다. 이때 토지등소유자 538명은 추진위원회 구성 단계를 생략하고 공공지원 방식으로 조합을 직접 설립하는 길을 택했습니다.

이어 2024년 12월 11일 공공지원 조합설립 주민설명회가 열렸고, 조합정관·예산회계규정·선거관리규정 작성과 추정분담금 산정을 위한 주민협의체가 2025년 3월 20일 구성을 마쳤습니다. 2025년 12월경에는 부이사장 선출 등 조직 구성 절차가 이어졌습니다.

금천구청 공식 사업현황 페이지 기준으로 2026년 9월 현재 시흥1구역은 조합설립 동의서 징구 단계에 있으며, 목표는 2026년 상반기 창립총회 개최입니다. 다만 이 목표 시점 자체가 이미 지났거나 임박한 상황이라, 실제 창립총회 개최 여부는 조합 홈페이지나 금천구청 사업현황 페이지에서 확인하시는 게 가장 정확합니다. 시공사도 아직 선정되지 않았고, 통상 조합 설립 이후 시공사 선정 절차가 이어지는 만큼 구체적 일정은 조합 측 공지를 참고하시는 게 좋습니다.

독산시흥구역, 2,072세대 신탁 방식은 왜 빠르게 움직였나

독산시흥구역은 시흥동 871번지 일대에서 제3종일반주거지역, 용적률 300%, 최고 45층(약 150m), 16개동, 총 2,072세대(공공주택 342세대 포함) 규모로 계획된 재개발입니다. 1호선 금천구청역과 공사 중인 신안산선 시흥사거리역을 함께 이용할 수 있는 위치이고, 안양천과 가까우며 금천구청·금천소방서·홈플러스·희명병원 같은 생활 인프라도 갖추고 있습니다.

이 구역이 눈에 띄는 이유는 속도입니다. 2022년 12월 서울시 신속통합기획 2차 공모 후보지로 선정된 뒤 2023년 12월 26일 가이드라인이 확정됐고, 2025년 1월 16일에는 정비계획 결정과 정비구역 지정, 지구단위계획구역 지정·지형도면 고시가 한 번에 이뤄졌습니다. 신속통합기획 2차 공모지 중 첫 정비구역 지정 사례로 보도됐습니다.

이후 추진준비위원회가 주민 설명회와 설문조사를 거쳐 2025년 5월 한국투자부동산신탁을 예비 신탁사로 선정하고 동의서 징구에 나섰는데, 대한경제에 따르면 한 달 만에 동의율 75%를 넘어섰습니다. 그 결과 2025년 8월 21일 금천구가 한국투자부동산신탁을 사업시행자로 지정·고시했습니다. 최종 동의율은 토지등소유자 기준 76.2%, 토지면적 기준 72.71%였습니다.

정비구역 지정 후 7개월 만에 사업시행자 지정까지 마친 것으로, 서울시 신속통합기획 2차 선정지 25곳 중 두 번째로 빠른 사업시행자 지정 사례로 보도됐습니다. 신탁 방식은 조합 설립 절차 자체가 없기 때문에, 조합 방식보다 사업 기간을 2년 이상 단축할 수 있는 요인으로 평가받습니다.

사업성 지표도 이미 나와 있습니다. 위클리한국주택경제신문에 따르면 독산시흥구역의 추정비례율은 110.58%로 산출됐고(총수입 추정액 약 1조 4,679억원, 총지출 추정액 약 9,126억원), 공사비와 분양가 기준에 따라 최대 123.33%까지 오를 수 있다는 보도도 있습니다. 시공사는 아직 선정되지 않은 상태입니다. 사업시행자 지정이 2025년 8월에 막 마무리된 단계라, 신탁사가 향후 진행할 시공사 선정 절차의 구체적 시점은 신탁사 공지를 살펴보시는 편이 낫습니다.

이 지역 신안산선 정거장은 독산정거장이 아니다

시흥1구역과 독산시흥구역의 철도 호재는 신안산선 시흥사거리정거장과 1호선 금천구청역입니다.

1편에서는 금천구 재개발의 철도 호재로 신안산선 독산정거장을 다뤘는데, 그 역은 독산동 일대 재개발(3편에서 다룰 독산1·2구역 등)과 가까운 역입니다. 시흥동 810·871 일대는 지리적으로 독산정거장보다 시흥사거리정거장에 더 가깝습니다. 시흥사거리정거장은 시흥대교 인근, 금천구청역과 가까운 위치에 지하 4층~지상 3층, 2면 2선 규모로 계획돼 있습니다.

개통 일정은 신안산선 전체와 동일한 흐름을 따라갑니다. 애초 목표는 2026년 12월이었지만, 2025년 4월 광명 구간에서 발생한 도로 붕괴 사고로 2028년 12월로 순연됐습니다. 이후에도 재설계 승인 지연, 전동차 납품 지연, 관악구 공사현장 인부 추락 사고 등이 겹치며 추가 지연 우려가 이어졌습니다. 2025년 12월 다음뉴스는 “결국 2년 더 늦어진다”고 전했고, 2026년 8월 경기일보 역시 확정된 개통 목표 시기를 제시하지 못한 채 개통이 계속 늦어지고 불확실해지고 있다고 보도했습니다. 확정된 개통일은 여전히 없고, 2028년 말조차 낙관적인 전망이라는 게 2026년 하반기 시점의 중론입니다.

신안산선 개통 여부와 무관하게 두 구역 모두 1호선 금천구청역을 걸어서 이용할 수 있다는 점은 지금도 유효한 장점입니다.

두 구역은 어떻게 연결되나 — 신속통합 정비벨트

시흥1구역과 독산시흥구역은 각자 독립된 사업이지만, 완전히 무관하지는 않습니다. 디벨로퍼뉴스에 따르면 시흥4동 810번지 일대(시흥1구역), 독산동 1036·1072번지 일대, 시흥동 871번지 일대(독산시흥구역)를 포함한 5개 신속통합기획 구역이 하나의 정비벨트로 묶여 도로·보행체계·공원 같은 기반시설을 연계해 정비하고 있습니다. 규모를 합치면 약 7,440세대에 이릅니다.

즉 사업 주체와 진행 절차는 따로따로 움직이지만, 완공 이후에는 하나의 생활권으로 이어지는 구조입니다. 정비벨트에 포함된 독산1·2구역과 모아타운은 이 시리즈 3편에서 다룰 예정입니다.

1편에서 다룬 독산동 공군부대 이전 부지와 시흥동 종합병원 건립 부지도 같은 금천구 생활권 안에 있습니다. 다만 이번 리서치에서는 두 재개발구역과 이들 사업 사이의 공식적인 연계(기반시설 공동 정비 등)를 명시한 자료는 확인하지 못했습니다. 같은 생활권 안에서 함께 개선되는 인프라 정도로 이해하시는 게 정확합니다.

지금 확인해두면 좋은 것들

두 구역 모두 아직 시공사가 정해지지 않았습니다. 시흥1구역은 조합설립 이후, 독산시흥구역은 신탁사 주도로 각각 시공사 선정 절차를 밟게 되는데, 구체적 시점은 조합·신탁사 공지를 챙겨보시면 됩니다.

분담금·비례율 같은 사업성 수치는 두 구역의 상황이 다릅니다. 독산시흥구역은 추정비례율 110.58%(최대 123.33%)라는 수치가 이미 나와 있지만, 시흥1구역은 아직 관련 수치가 공개되지 않았습니다. 조합 창립총회 이후 추정분담금 산정 결과가 나오면 조합 설명회를 통해 파악하실 수 있습니다.

자주 묻는 질문

시흥1구역과 독산시흥구역은 같은 재개발 사업인가요?
아닙니다. 시흥4동 810번지 일대의 시흥1구역(1,170세대, 조합 방식)과 시흥동 871번지 일대의 독산시흥구역(2,072세대, 신탁 방식)은 서로 다른 정비구역 지정 절차를 거친 별개의 사업입니다. 시흥대로를 사이에 두고 인접해 있어 함께 언급되는 경우가 많을 뿐입니다.

두 구역 시공사는 어디로 정해졌나요?
이번 리서치 시점 기준 두 구역 모두 시공사가 선정되지 않았습니다. 시흥1구역은 조합설립 이후, 독산시흥구역은 신탁사가 향후 별도로 진행할 예정이며, 최신 소식은 각 조합·신탁사 공지를 참고하시면 됩니다.

이 지역 신안산선은 언제 개통되나요?
공식 목표는 2028년 12월이지만 재설계 변경 승인 여부에 따라 더 늦어질 가능성이 거론되고 있습니다. 최신 일정은 국토교통부나 금천구청 신안산선 공지 게시판에서 확인해보시는 게 좋습니다.

독산시흥구역 면적은 정확히 얼마인가요?
서울시 공식 자료와 다수 언론이 일관되게 보도하는 수치는 88,326㎡입니다. 일부 매체가 63,202.7㎡로 보도한 사례가 있지만, 공식 수치와 다수 언론 보도를 기준으로는 88,326㎡가 정확합니다.

정리 — 이름은 비슷해도 완전히 다른 두 재개발

시흥1구역과 독산시흥구역은 시흥대로를 사이에 둔 이웃이지만, 사업 주체도 진행 속도도 다른 별개의 재개발입니다.

조합 방식으로 신중하게 절차를 밟아가는 시흥1구역과, 신탁 방식으로 정비구역 지정 7개월 만에 사업시행자 지정까지 마친 독산시흥구역. 두 구역의 대비되는 속도는 조합과 신탁 방식의 차이를 보여주는 사례이기도 합니다.

이 시리즈에서는 다음 편에서 독산1·2구역과 모아타운을, 이어서 무지개아파트·현대아파트 재건축을 각각 다룰 예정입니다. 금천구 정비사업의 큰 그림이 다시 궁금하시면 금천구 정비사업 총정리 1편을 참고하세요.

이름이 닮았다고 같은 사업은 아닙니다.
금천구 재개발을 볼 때 가장 먼저 확인해야 할 사실입니다.

📱 카드뉴스로 한눈에 보기

금천구 재개발, 핵심만 요약해드립니다
좌우로 넘기거나 화살표를 눌러보세요

참고자료

• 금천구청 공식 사업현황 페이지(시흥1구역)
• 서울특별시 「[서남권] 금천구 시흥동 871 일대 재개발」(공식)
• 서울특별시고시 제2024-343호(시흥1구역 정비구역 지정)
• 금천 시흥4동 810번지 일대, 최고 35층 1,170세대로 탈바꿈 – 위클리한국주택경제신문
• 독산시흥구역, 재개발 추정비례율 110.58%로 추산 – 위클리한국주택경제신문
• 금천구 독산시흥구역 재개발 속도 낸다…2072세대 건립 – 헤럴드경제
• 7개월 만에 사업시행자 지정…독산시흥 재개발 신탁방식으로 속도 – 대한경제
• 서울 금천 시흥대로 동측, ‘신속통합 5대 정비벨트’ 구축… 7440세대 대격변 예고 – 디벨로퍼뉴스
• [단독] 광명 붕괴사고 후폭풍…신안산선 개통, 결국 2년 더 늦어진다 – 다음뉴스
• 신안산선 개통 연기에 안산·시흥·광명·영등포 단체장 공약 ‘비상’ – 경기일보
• [하우징워치] ‘신통 1차’ 시흥1, 조합직접설립제도 착수…주민협의체 선출 촉각 – 하우징워치

---

해시태그: #금천구재개발 #시흥1구역 #독산시흥구역 #금천구정비사업 #신속통합기획 #신안산선시흥사거리역 #금천구청역