부동산감독원이란? 국무조정실 산하 100명 조직, 계좌추적 권한까지 쥔다

부동산감독원은 국토교통부·국세청·경찰청·금융당국에 흩어져 있던 부동산 시장 감독·조사·수사 기능을 하나로 모으는 국무조정실(국무총리실) 산하 신설 조직입니다. 규모는 약 100명 안팎, 관계기관 파견 인력과 민간 전문가 채용으로 꾸려질 예정이고요.

가장 중요한 부분은 권한입니다. 이 조직은 단순히 신고를 접수하거나 과태료를 매기는 수준이 아니라, 소속 직원 일부에게 특별사법경찰(특사경) 신분을 부여해 현장조사·서류 압수·금융거래정보 조회·계좌추적까지 직접 할 수 있도록 설계돼 있습니다. “금감원의 부동산판”이라는 비유가 나오는 이유입니다(부동산114 정책 위키).

다만 아직 출범한 조직은 아닙니다. 2026년 9월 8일 현재 관련 법안은 국회 정무위원회 소위원회 심사 단계에 머물러 있고, 언제 본회의를 통과해 실제로 문을 여는지는 확정되지 않았습니다. 소속과 설치 근거, 권한, 출범 시점, 기존 기구와의 차이를 아래에서 순서대로 짚어보겠습니다.

부동산감독원, 정확히 어떤 조직인가

부동산감독원은 시세 조작(자전거래), 집값 담합·띄우기, 부정청약, 다운·업계약, 편법 증여, 전매제한 위반, 기획부동산 사기, 재건축·재개발 비리, 실거주 의무 위반 등 부동산 관련 26개 법령상 주요 불법행위를 단속 대상으로 삼습니다(세정신문, 이데일리 마켓인).

소속과 인사 구조는 여러 매체가 공통으로 확인해준 내용입니다.

• 소속: 국무조정실(국무총리실) 산하
• 규모: 약 100명 안팎(관계기관 파견 + 민간 전문가 채용)
• 원장 임명: 국무총리 제청 → 대통령 임명(이데일리 마켓인)
• 목적: 부처별로 흩어진 부동산 조사·수사 기능의 총괄·조정, 복합·중대 사건 직접 조사

한국일보·뉴데일리·시사주간·대한데일리·이데일리 마켓인 등 취재한 언론사가 다르고 시점도 조금씩 다른데도 “국무조정실 산하”라는 소속만큼은 이견 없이 일치합니다. 그만큼 이 부분은 신뢰도 높은 정보로 봐도 될 것 같습니다.

왜 지금 이 조직이 추진되나

발단은 2025년 10월 국무회의였습니다. 이재명 대통령이 “부동산 시장 교란행위에 대해 엄격하게 조치해야 한다”고 지시했고, 머니투데이는 이 자리에서 “부동산으로 돈 버는 시대는 끝났다”는 언급도 나왔다고 전했습니다.

이후 흐름은 이렇습니다.

• 2025년 11월: 정식 출범 전 준비 조직인 부동산감독추진단 발족(국무조정실)
• 2026년 2월 8일: 당정 고위당정협의회에서 설립 조속 추진 합의
• 2026년 2월 10일: 김현정 더불어민주당 의원 등 47인이 「부동산감독원 설치 및 운영에 관한 법률(제정)안」과 특사경 신분 부여를 위한 사법경찰직무법 개정안 발의
• 2026년 2~7월: 정무위 소위 논의 정체. 22대 국회 전반기 정무위원장이 국민의힘 소속이라 여당이 처리를 주도하기 어려웠던 것이 배경이다(경향신문 7월 19일자)
• 2026년 6월경: 후반기 정무위원장에 민주당 유동수 의원 선출, 민주당이 하반기 중점 처리 법안 9개 중 하나로 재추진
• 2026년 8월 26일: 정무위 전체회의 상정·소위원회 회부(국회 국민참여입법센터 공식 확인)

한 가지 짚어둘 부분이 있습니다. 정무위에는 김현정 의원안 외에도 진성준 의원(더불어민주당), 황운하 의원(조국혁신당), 윤종오 의원(진보당)이 각각 발의한 유사 법안이 함께 계류 중입니다(비즈니스포스트). 언론 보도에서는 흔히 “김현정 의원안”으로만 소개되지만, 실제로는 여러 정당의 비슷한 취지 법안이 병합 심사 대상으로 함께 올라가 있는 상태입니다.

참고로 이런 시도가 처음은 아닙니다. 2020년 양경숙 의원 등이 발의한 같은 이름의 법안은 국회 임기만료로 2024년 자동 폐기됐고, 문재인 정부 때도 유사 기구가 검토됐지만 개인정보·재산권 침해 논란으로 국토부 내부 조직 수준으로 축소된 전례가 있습니다(뉴데일리, 한국부동산뉴스). 이번 안은 국무조정실 산하 독립기구에 특사경 권한까지 명시한다는 점에서 이전 시도보다 위상과 권한이 큽니다.

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부동산감독원은 언제 출범하나

이 부분은 정보가 두 갈래로 갈리는 지점이라 정리가 필요합니다.

2026년 2월 시점 보도(머니투데이, 대한데일리, 이데일리 마켓인, 부동산114 위키)는 “상반기 국회 통과 → 6개월 후인 11월 공식 출범”이라는 목표 일정을 공통적으로 전했습니다. 그런데 실제로는 상반기 통과가 지켜지지 못했고, 8월 26일에야 정무위 상정·소위 회부가 이뤄졌습니다. 경향신문은 7월 19일자 기사에서 이미 “1년간 감감무소식”이라고 짚은 바 있습니다.

그렇다고 두 정보가 서로 모순된다고 보기는 어렵습니다. “11월 출범”은 어디까지나 2026년 2월 시점에 세운 목표치였고, 그 이후 절차가 지연됐다는 사실은 별도로 확인된 사실이기 때문입니다. 목표 자체가 뒤로 밀리고 있다고 보는 편이 8월 26일 기준으로는 가장 정확한 설명입니다. 소위 심사가 정확히 언제 재개되는지, 11월 출범 목표가 여전히 살아있는지는 국회 국민참여입법센터(의안번호 2216699)에서 최신 진행 상황을 직접 확인하실 수 있습니다.

부동산감독원은 어떤 권한을 갖게 되나

많은 사람들이 새 기구가 생긴다고 하면 신고받아 조사하는 정도의 행정기관을 떠올립니다. 하지만 이번 법안에 담긴 권한은 그보다 훨씬 강합니다.

• 특별사법경찰(특사경) 신분: 감독원 소속 직원 일부에게 부여, 직접 수사 가능(전 매체 공통)
• 인지수사권: “부동산불법행위에 해당할 우려가 있는 경우 위반 혐의자를 조사할 수 있다”는 조항이 담겨, 고발·신고 없이도 스스로 사건을 인지해 수사에 착수할 수 있는 구조(머니투데이 2026년 2월 9일자 단독)
• 현장조사·압수 권한: 현장조사와 장부·서류 압수(이데일리 마켓인)
• 금융거래정보·계좌 추적: 금융회사에 금융거래 정보 제공을 요구할 수 있고, 금융회사는 이에 응해야 하는 조항 포함(이데일리 마켓인)
• 신용정보 조회 권한(이데일리 마켓인)
• 압수수색·체포 등 강제수사권: 국민의힘 측 비판 보도에 따르면 특사경에게 이 범위까지 부여되는 것으로 설계됨(파이낸셜뉴스, 서울경제)

이데일리 마켓인에 따르면 이 조항들 때문에 “영장 없이 금융정보를 확인할 수 있다”는 점이 야당 비판의 핵심으로 지목되고 있습니다. 단, 이는 현재 국회에 계류 중인 법안 원안의 내용이고, 정무위 소위 심사 과정에서 범위가 조정될 여지는 남아 있습니다.

신고센터·추진단과는 뭐가 다른가

부동산감독원이라는 이름을 처음 접하면 기존에 있던 “부동산거래질서교란행위 신고센터”나 “부동산감독추진단”과 헷갈리기 쉽습니다. 실제로 셋은 성격이 다릅니다.

부동산거래질서교란행위 신고센터(국토부·한국부동산원 운영, cleanbudongsan.go.kr)는 다운계약 강요, 청약통장 불법거래, 분양권 불법전매 등을 시민이 신고하는 접수 창구입니다. 자체 조사·수사권은 없고, 신고를 받아 관계기관에 넘기는 역할에 가깝습니다.

부동산감독추진단은 2025년 11월 국무조정실이 발족한, 감독원 출범 전까지 가동되는 사전 준비·협의 조직입니다. 이미 국토부와 합동으로 청약 부정당첨 조사, 편법증여 검증 등 실무를 진행 중이고, ‘부동산 불법행위 대응 협의회’를 2026년 7월 14일 기준 17차례 열었습니다(뉴서울). 즉 “감독원이 아직 없다”기보다는, 법적 근거를 갖춘 정식 감독원은 아직 없지만 그 전신에 해당하는 임시 조직은 이미 활동하고 있다는 게 정확한 표현입니다.

부동산감독원은 이 둘과 달리 특사경 권한을 갖춘 상설 감독기구로 규정돼 있습니다. 국토부·국세청·경찰·금융위 등에 흩어진 조사·수사 기능을 총괄·조정하고, 개별 부처가 처리하기 어려운 복합·중대 사건은 직접 조사·수사한다는 점에서 신고센터·추진단보다 훨씬 무거운 권한을 가진 조직입니다(세정신문, imbc뉴스). 감독원과 한국부동산원의 실거래 상시조사 기능이 구체적으로 어떻게 역할을 나눠 맡을지에 대한 세부 설명은 아직 공개된 자료로는 확인하기 어려워, 이 부분은 국토교통부나 국무조정실 발표를 통해 추가로 확인하시는 게 정확합니다.

참고로 부동산 전담 수사기구라는 모델 자체가 해외에서 흔한 편은 아닙니다. 대한데일리는 영국 국세청(NTS)과 일본 국토교통성을 예로 들며, 두 나라 모두 부동산만 전담하는 특화 수사기구는 아니라고 짚었습니다.

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찬성과 반대, 왜 이렇게 갈리나

여당·정부와 야당의 입장 차이는 뚜렷합니다.

민주당과 정부는 부정청약·집값 담합·탈세 등 부동산 범죄에 대응할 컨트롤타워가 필요하다는 입장입니다(경향신문). 부처 간 칸막이를 허물고, 개별 부처가 처리하기 어려운 복합·중대 사건을 총괄·조정하려는 취지라는 설명입니다(세정신문).

반면 국민의힘 박성훈 수석대변인은 “공급 정책의 실패, 잦은 규제 변경 등 정부의 예측 불가능한 부동산 정책이 번번이 실패했기 때문”이라며, 감독이 부족한 게 아니라 정책 자체가 문제라고 반박합니다. 이미 국토부·기재부·국세청·금융위·지자체가 감독하고 있는데 조직을 또 만드는 건 “옥상옥”이라는 비판입니다(굿모닝경제). 서울경제·파이낸셜뉴스·경향신문 등은 영장 없는 신용정보 확인, 압수수색·체포 권한을 근거로 “부동산 빅브라더”라는 표현까지 등장했다고 전합니다.

예산 논란도 있습니다. 국회예산정책처 추계 기준으로 2027~2031년 5년간 총 904억 5,100만 원(연평균 약 180억 원)이 소요될 전망입니다. 인건비가 2027년 102억 1,800만 원에서 2031년 115억 원까지 매년 늘고, 여기에 기본경비 5년 101억 9,300만 원, 사업비 5년 122억 4,900만 원, 사무공간 임차료 5년 59억 2,900만 원이 더해집니다(파이낸셜뉴스 2026년 7월 29일자, 국회예산정책처 추계 인용).

파이낸셜뉴스가 이 추계를 근거로 “실효성이 없다”는 야당 주장을 보도하자, 정부는 정책브리핑(korea.kr)을 통해 반박하는 보도설명자료를 냈습니다(2026년 7월 29일 게시). 단, 반박의 구체적인 논거는 첨부된 한글·PDF 파일에만 담겨 있어 본문 텍스트로는 확인이 어려웠습니다. 반박 자료가 나왔다는 사실 자체는 분명하니, 세부 내용이 궁금하시다면 정책브리핑 원문 첨부파일에서 직접 확인하실 수 있습니다.

서정렬 영산대 교수는 “정상 거래라 하더라도 조사 대상이 될 수 있다는 인식이 확산되면 심리적으로 거래를 꺼리게 된다”고 우려를 표했고, 대한데일리가 인용한 명지대 교수 역시 투기 억제 효과는 인정하면서도 시장 거래 위축은 불가피하다고 평가했습니다. 여야 협의 자체도 순탄치만은 않습니다. 서울경제(7월 7일자)는 국민의힘이 정무위 심사에 불참하는 상황에서 여당이 단독 처리에 나설 가능성을 시사했다고 전했습니다.

자주 묻는 질문

Q. 부동산감독원은 이미 출범했나요?

아니요. 2026년 9월 8일 기준으로 관련 법안은 국회 정무위 소위원회 심사 단계이고, 아직 법사위·본회의를 통과하지 않았습니다. 다만 출범 전 준비 조직인 부동산감독추진단은 2025년 11월부터 이미 활동 중입니다.

Q. 부동산감독원과 부동산거래질서교란행위 신고센터는 같은 건가요?

다릅니다. 신고센터는 시민 신고를 접수하는 창구일 뿐 자체 조사·수사권이 없고, 부동산감독원은 특사경 권한을 갖춘 상설 감독·수사 기구입니다.

Q. 부동산감독원은 영장 없이 계좌를 들여다볼 수 있나요?

법안 원안에는 금융회사에 금융거래 정보 제공을 요구할 수 있고 금융회사가 이에 응해야 하는 조항이 담겨 있습니다. 이 부분이 야당의 “빅브라더” 비판 핵심 근거이며, 정무위 소위 심사에서 조정될 가능성이 있습니다.

Q. 부동산감독원 설치 비용은 얼마나 드나요?

국회예산정책처 추계로 2027~2031년 5년간 약 904억 5,100만 원(연평균 약 180억 원)입니다. 이를 두고 야당은 실효성이 낮다고 비판했고, 정부는 별도 보도설명자료로 반박한 상태입니다.

정리하며

부동산감독원은 국무조정실 산하에 약 100명 규모로 신설이 추진되는, 특사경 권한(현장조사·압수·계좌추적·인지수사)을 갖춘 부동산 시장 감독·수사 기구입니다. 기존 신고센터나 추진단과 달리 직접 조사·수사에 나설 수 있다는 점이 핵심이고요.

다만 2026년 9월 8일 현재 아직 국회 정무위 소위 심사 단계라, 법안이 원안 그대로 통과될지, 권한 범위가 조정될지, 애초 목표였던 11월 출범이 지켜질지는 좀 더 지켜봐야 할 것 같습니다. 부동산 거래나 청약을 앞두고 계신 분이라면, 지금 단계에서는 “곧 시행되는 확정 제도”가 아니라 “국회에서 심사 중인 법안”이라는 점을 염두에 두고 이후 소위 심사 결과를 국회 국민참여입법센터나 국토교통부 공지를 통해 확인해보시는 걸 권해드립니다.

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참고자료

• 이데일리 마켓인 – “집값 띄운 세력 끝까지 추적”…’계좌 추적’ 부동산감독원, marketin.edaily.co.kr
• 머니투데이 – [단독]부동산감독원 11월 출범…사실상 ‘인지수사권’도 준다, mt.co.kr
• 세정신문 – 더불어민주당, ‘부동산감독원’法 발의…100명 규모 출범, taxtimes.co.kr
• 경향신문 – 1년간 감감무소식 ‘부동산감독원’ 신설…하반기엔 시동 걸릴까, khan.co.kr
• 파이낸셜뉴스 – [단독] ‘부동산감독원’ 설치 시 5년간 900억원 든다..野 “실효성 없어”, fnnews.com
• 국회 국민참여입법센터 – 부동산감독원 설치 및 운영에 관한 법률안(의안번호 2216699) 입법진행현황, opinion.lawmaking.go.kr

1기 신도시 재건축 패스트트랙, 정비계획 30개월이 6개월로 줄었다

분당·일산·평촌·중동·산본, 1기 신도시 다섯 곳 재건축이 갑자기 빨라졌다는 이야기를 한 번쯤 들어보셨을 겁니다.

이유는 하나입니다.

2026년 8월 4일, 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」 개정안이 시행되면서, 그동안 2024년 지정된 선도지구 15곳에만 시범 적용되던 절차 단축(패스트트랙) 혜택이 1기 신도시 전체 구역으로 확대됐기 때문입니다.

효과는 숫자로 나타납니다.

기존에는 기본계획 수립부터 특별정비구역 지정을 위한 도시계획위원회 심의 통과까지 통상 30개월이 걸렸는데, 패스트트랙이 적용되면 이 기간이 6개월로 줄어듭니다. 실제로 선도지구 15곳 중 8곳(분당 4곳, 평촌 2곳, 산본 2곳)이 이미 6개월 만에 구역 지정 심의를 통과한 전례가 있어, 이번 확대는 검증된 방식을 넓힌 것에 가깝습니다.

그런데 여기서 오해하기 쉬운 부분이 하나 있습니다.

이번 개정을 “모든 절차가 다 빨라졌다”는 뜻으로 받아들이는 분들이 많습니다.

하지만 사업시행자를 지정하는 단계에서는 오히려 동의 요건이 하나 더 늘었습니다.

무엇이 빨라졌고 무엇이 까다로워졌는지, 순서대로 짚어보겠습니다.

정비계획 수립기간이 왜 30개월에서 6개월로 줄었나

핵심은 “선도지구 한정” 혜택을 “전체 구역”으로 넓힌 것입니다.

기존 노후계획도시정비법은 2024년 지정된 1기 신도시 선도지구 15곳에만 절차 단축을 시범 적용했습니다. 선도지구가 아닌 후속 구역은 여전히 기존의 긴 절차를 그대로 밟아야 했습니다.

이번 개정으로 새로 생긴 건 세 가지입니다.

선도지구가 아닌 일반 구역도
주민대표단(주민대표기구) 구성
예비사업시행자 지정
지자체·전문가의 사전 자문
이 세 가지를 선도지구와 똑같이 받을 수 있게 됐습니다.

한국경제·뉴시스·아주경제·대한경제 등 여러 매체에 따르면, 이 조합이 기본계획 수립부터 특별정비구역 지정까지의 기간을 약 30개월에서 약 6개월로 단축시키는 핵심 동력입니다. 이미 선도지구 8곳에서 이 6개월 단축이 실증된 상태이기 때문에, 이번 확대는 “해봤더니 됐다”는 결과 위에서 이뤄진 셈입니다.

물론 6개월이라는 수치는 평균적인 목표치에 가깝습니다.

지자체별 심의 일정, 주민 동의 속도, 신청 경쟁 상황에 따라 실제 기간은 구역마다 달라질 수 있습니다.

절차 구조 자체가 “따로따로”에서 “통합 수립”으로 바뀌었다

기존에는 특별정비계획 결정 → 사업시행자 지정 → 사업시행계획 인가 → 관리처분계획 인가 순으로, 단계마다 별도 심의와 동의 절차를 거쳐야 했습니다.

개정 후에는 순서 자체가 달라집니다.

먼저 특별정비구역 지정과 사업시행자 지정을 진행하고, 그다음 특별정비계획과 사업시행계획을 함께 수립한 뒤 관리처분계획 인가로 넘어가는 구조입니다.

하우징헤럴드의 조문 분석에 따르면, 이렇게 두 계획을 통합 수립하면 초기 사업 기간이 줄어드는 것은 물론, 이후 계획을 변경할 때도 두 계획이 자동으로 연계돼 별도 절차를 다시 밟지 않아도 되는 부수 효과가 있습니다. 계획 하나를 바꿀 때마다 다른 계획도 처음부터 다시 심의받아야 했던 번거로움이 줄어드는 셈입니다.

예비사업시행자 제도, 선도지구를 넘어 전체 노후계획도시로

예비사업시행자는 LH·지방공사·신탁업자 같은 전문기관을 사업 초기 단계부터 참여시키는 제도입니다.

기존에는 선도지구에만 시범 적용됐던 이 제도를, 이번 개정으로 모든 노후계획도시에서 쓸 수 있게 됐습니다.

하우징헤럴드에 따르면 조문상으로는 주민대표단이 특별정비구역 지정 전 단계에서 공공기관·지방공사·신탁업자 등과 협약이나 계약을 미리 체결할 수 있고, 지정권자는 대통령령으로 정하는 비율 이상의 토지등소유자 동의를 받은 자를 예비사업시행자로 지정하거나 해제할 수 있습니다.

이 제도가 실제로 어떻게 작동하는지 보여주는 대표 사례가 군포 산본 9-2구역입니다. 1기 신도시 최초로 예비사업시행자(LH)가 정식 사업시행자로 지정된 구역이자, 2026년 9월 현재 1기 신도시 선도지구 중 처음으로 시공사 선정 절차에 들어간 곳이기도 합니다. (자세한 타임라인은 산본 9-2구역, 1기 신도시 최초 시공사 선정 참고)

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동의서를 여러 번 걷지 않아도 되는 상호인정 특례

재건축 사업에서 주민 동의서를 반복해서 걷는 일은 조합과 주민대표단 모두에게 큰 행정 부담입니다.

이번 개정은 목적이 같거나 유사한 동의서를 하나로 갈음하는 특례를 신설했습니다.

주민대표단 설립에 동의하면 특별정비구역 지정에도 동의한 것으로 인정하고, 예비사업시행자·예비총괄사업관리자 지정에 동의하면 이후 정식 사업시행자·총괄사업관리자 지정에도 동의한 것으로 간주합니다(단, 예비 단계와 정식 단계의 대상이 동일 업체·기관인 경우에 한합니다).

하우징헤럴드에 따르면 동의서 위조·매매에 대한 처벌 규정도 함께 명확해졌습니다. 동의서 위조는 5년 이하 징역 또는 5천만원 이하 벌금, 동의서 매매는 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금이 적용됩니다.

사업시행자 지정 요건은 오히려 까다로워졌다

여기서부터는 “패스트트랙 = 전부 빨라졌다”는 인식과 다른 이야기입니다.

개정 특별법 제19조는 통합재건축 방식으로 사업시행자를 지정할 때, 기존의 전체 토지등소유자 과반수 동의에 더해 각 주택단지별(단지 단위) 구분소유자 과반수 동의를 추가로 요구합니다.

여러 단지를 하나로 묶는 통합재건축에서, 대규모 단지의 동의만으로 소규모 단지의 의견이 밀려나는 것을 막기 위한 장치입니다. 브릿지경제 보도에 따르면 이 조항의 도입 취지는 명확하지만, 역설적인 부작용도 있었습니다.

이 요건이 시행되기 전(8월 4일 이전)에는 소수 단지가 반대해도 전체 과반수만 넘으면 사업시행자 지정이 가능했습니다. 그러다 보니 개정법 시행을 앞두고 대규모 단지 위주로 사업시행자 지정 절차를 서둘러 마무리하려는 움직임이 실제로 나타났습니다.

대표적인 사례가 분당 양지마을(4,392가구)입니다. 대규모 단지인 한양아파트 연합(2,006가구)과 청구아파트·금호아파트 등 소규모 단지 연합 사이에서, 기존 예비사업시행자(신탁사) 재신임을 둘러싼 갈등이 불거졌습니다. 청구아파트 소유주 약 80%가 협약 해지에 반대했음에도, 개정법 시행 전 구법 체제에서는 대규모 단지의 동의만으로 절차 진행이 가능했던 상황이었습니다. 브릿지경제는 이런 사례가 이번 개정에서 “단지별 동의” 요건이 신설된 배경이라고 분석합니다.

여기까지 두 갈래로 나뉩니다.

구역 지정과 계획 수립은 확실히 빨라졌습니다.
반면 통합재건축의 사업시행자 지정은 동의 요건이 하나 늘어 오히려 신중해졌습니다.

속도와 절차적 보호 장치, 두 가지를 동시에 챙기려 한 개정이라고 볼 수 있습니다.

단독 주택단지도 재건축진단 면제 대상이 됐다

기존에는 재건축진단(옛 안전진단) 면제·완화 혜택이 여러 단지를 묶는 통합재건축에만 주어졌습니다.

개정 후에는 단일 단지라도 공공기여 비율을 높이거나 인접 기반시설과 연계해 정비할 경우, 재건축진단 절차를 면제받거나 완화받을 수 있게 됐습니다.

이에 따라 분당·일산·평촌·중동·산본 안에 있는 단독 주택단지도, 굳이 다른 단지와 통합재건축을 하지 않아도 신속하게 정비사업을 추진할 길이 열렸습니다. 통합재건축 특유의 단지 간 이해관계 조율 부담 없이도 패스트트랙 혜택을 일부 누릴 수 있게 된 셈입니다.

이 외에도 학교용지부담금 이중부담을 해소하고(공공기여금으로 대체), 투기 방지를 위한 권리산정기준일 규정을 공포 즉시 시행하는 등 세부 개선사항이 함께 포함됐습니다.

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5개 신도시, 2026년 정비구역 지정 상한은 얼마나 될까

패스트트랙이 전체 구역으로 확대되면서, 각 지자체는 매년 지정할 수 있는 특별정비구역 물량에 상한을 두고 관리하고 있습니다. 한국경제(2025.12.23 보도) 기준 2026년 상한은 다음과 같습니다.

이 상한은 그해 정해진 물량 안에서만 지정하는 방식으로 운영되며, 쓰지 않은 물량이 다음 해로 이월되지는 않는 것으로 파악됩니다.

여기서 한 가지 헷갈리지 말아야 할 부분이 있습니다.

이 표는 “2026년 한 해 지정 가능한 상한”입니다.

반면 이데일리 보도에 나오는 “분당 전체 9만7,500여 세대 중 9만5,000여 세대가 정비 대상”이라거나 “일산 전체 6만1,100여 세대 중 2만7,200여 세대 증가 전망” 같은 수치는 신도시 전체의 최종 정비 대상 규모, 즉 장기 전망치입니다. 두 숫자는 차원이 다른 이야기이니 혼동하지 않는 게 좋습니다.

진행 속도도 신도시별로 차이가 뚜렷합니다. 이데일리에 따르면 2024년 선도지구 공모(경쟁형) 방식과 달리, 이번 2차 정비구역부터는 토지등소유자 50% 이상 동의로 특별정비계획을 수립해 지자체에 제출하는 “주민제안” 방식으로 바뀌었고, 대부분 지역의 실제 동의율은 80~90%를 웃도는 것으로 나타납니다.

분당은 연간 상한 12,000가구를 두고 약 30개 구역이 신청 경쟁을 벌이는 중이라 실제 지정 가능한 곳은 4~5개 구역 안팎으로 추정됩니다. 평촌은 지정 물량 약 4,866가구 규모로 접수가 진행됐고, 일산은 강촌1·2단지·백마1·2단지 등이 연중 상시 접수로 제안서를 제출한 상태입니다. 산본·중동도 연중 상시 접수 방식으로 예비사업시행자 지정 절차가 진행되고 있습니다.

이데일리 마켓인은 이런 속도 차이를 두고 “분양 수지가 나오는 곳, 즉 사업성이 좋은 곳이 사업 진행의 동력이 된다”고 분석합니다. 여기에 지자체별 연간 물량 관리 방식과 선도지구 우선 지정 여부도 지역 간 속도차에 영향을 주는 것으로 보입니다.

시행 앞두고 벌어진 갈등, 완전히 해소된 건 아니다

패스트트랙 확대가 마냥 순탄하게만 받아들여진 건 아닙니다.

브릿지경제(2026.5.13 보도)에 따르면, 통합재건축은 여러 단지의 이해관계가 얽힌 고난도 사업이라 초기에 이견을 좁히지 못하면 절차 단축으로 아낀 시간·비용보다 지연 비용이 더 커질 수 있다는 경고가 업계에서 나오고 있습니다. 지자체는 현재 주민 자율 합의에 갈등 조정을 맡기고 있어, 행정 차원의 갈등관리 시스템이 필요하다는 지적도 있습니다.

노후계획도시정비법 자체(2024년 4월 시행)에 대해서도 국회입법조사처가 이미 몇 가지 구조적 문제를 지적한 바 있습니다. 시사위크 보도에 따르면 국회입법조사처는 재건축진단 면제 기준인 “공공성이 인정되는 경우”가 모호하다는 점, 특별법 혜택을 받는 노후계획도시와 일반 도시정비법을 적용받는 다른 노후 지역 간 형평성 문제, 통합정비 과정에서 용적률·대지지분 배분을 둘러싼 주민 간 갈등 가능성을 함께 짚었습니다. 이런 지적은 이번 8월 개정 이전부터 제기돼 온 것으로, 개정 이후에도 완전히 해소됐다고 보기는 어렵습니다.

참고로, 다른 “패스트트랙”과 헷갈리지 않아야 합니다

언론에서 “재건축 패스트트랙”이라는 표현이 두 가지 서로 다른 법을 가리킬 때가 있어 짚고 넘어갈 필요가 있습니다.

이 글에서 다룬 것은 1기 신도시 등 노후계획도시에만 적용되는 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」 개정(2026.8.4 시행)입니다.

이와 별개로 전국 모든 재건축 대상에 적용되는 「도시 및 주거환경정비법」 개정, 이른바 ‘재건축 패스트트랙법’도 있습니다. 이투데이에 따르면 이 법은 2024년 11월 14일 국회를 통과해 공포 후 6개월 뒤 시행됐고, 안전진단을 재건축진단으로 명칭을 바꾸면서 사업시행계획 인가 전까지만 진단을 받도록 완화한 전국 공통 규제 개편입니다. 입법 시점도, 적용 범위(전국 vs 노후계획도시 한정)도 서로 다르니 기사를 찾아볼 때 혼동하지 않는 게 좋습니다.

자주 묻는 질문

1기 신도시 재건축 패스트트랙은 언제부터 적용되나요?
2026년 8월 4일부터 적용됩니다. 다만 투기 방지를 위한 권리산정기준일 관련 규정은 이보다 앞서 공포한 날부터 즉시 시행됐습니다.

우리 단지가 선도지구가 아니어도 패스트트랙 혜택을 받을 수 있나요?
받을 수 있습니다. 이번 개정의 핵심이 바로 선도지구 15곳 한정이던 혜택을 노후계획도시 전체 구역으로 넓힌 것입니다. 다만 지자체별 연간 지정 상한(위 표 참고) 안에서 신청 경쟁을 거쳐야 하므로, 신청한다고 곧바로 지정되는 것은 아닙니다.

패스트트랙이 적용되면 무조건 사업이 빨라지나요?
구역 지정과 계획 수립 단계는 빨라지는 게 맞습니다. 다만 통합재건축 방식으로 사업시행자를 지정할 때는 단지별 과반수 동의라는 요건이 새로 생겨, 이 단계만 놓고 보면 오히려 더 꼼꼼한 동의 절차를 거쳐야 합니다.

우리 구역의 정확한 지정 일정은 어디서 확인할 수 있나요?
구역별 접수 일정과 진행 상황은 해당 지자체(성남시·고양시·안양시·부천시·군포시) 정비사업 관련 부서에서 가장 정확하게 확인하실 수 있습니다.

정리하며

8월 4일 개정법이 바꾼 것을 한 줄로 압축하면, “혜택은 넓히고 보호 장치는 하나 더 세웠다”입니다.

선도지구만 누리던 6개월 패스트트랙이 1기 신도시 전체 구역으로 넓어졌고, 예비사업시행자 제도와 동의서 상호인정 특례도 함께 확대됐습니다.

동시에 통합재건축 사업시행자 지정에는 단지별 과반수 동의라는 안전판이 새로 추가됐습니다.

국토교통부는 2030년까지 1기 신도시·노후계획도시 전체에서 6만 3,000가구 착공을 목표로 제시했고, 8월 14일부터 중동·산본을 시작으로 노후계획도시정비기본계획(안)을 순차 발표하겠다고 밝힌 상태입니다. 산본 9-2구역이 1기 신도시 선도지구 중 처음으로 시공사 선정 절차에 들어간 것도 이런 흐름 위에 있습니다.

내가 사는 단지가 통합재건축인지 단독 재건축인지, 선도지구인지 후속 구역인지에 따라 실제로 체감하는 속도는 다를 수 있습니다.

결국 이번 개정이 남긴 진짜 메시지는 하나입니다.

“속도를 낼 구간과 신중해야 할 구간을 법이 먼저 구분해뒀다.”

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참고자료

• 한국경제 – 1기 신도시 정비 속도…모든 구역에 패스트트랙 확대 (2025.12.23), hankyung.com
• 하우징헤럴드 – ‘노후계획도시 특별법’ 개정안 주요 내용 분석, housingherald.co.kr
• 브릿지경제 – 1기 신도시 통합재건축, 8월 ‘단지별 동의’ 앞두고 속도전…현장 갈등 조율 시급 (2026.5.13), viva100.com
• 시사위크 – 1기 신도시 특별법, 형평성 논란 ‘왜’, sisaweek.com
• 이데일리 – 1기 신도시 2차 정비구역 지정 절차 본격화…분당은 ’30여곳’ 몰릴 듯, edaily.co.kr
• 이데일리 마켓인 – 분당은 달리고 일산은 주춤…1기 신도시 지역별 재건축 속도차, marketin.edaily.co.kr

서울 송파구 잠실주공5단지가 2026년 7월 1일 재건축 사업시행계획인가를 받았습니다. 서강석 송파구청장이 민선 9기 취임 후 첫 업무 결재로 이 안건을 승인하면서, 재건축 절차에서 흔히 “8부 능선”으로 불리는 핵심 관문을 넘어섰습니다.

최종 확정된 규모는 지하 4층~지상 최고 65층, 32개동, 총 6,411세대입니다. 1978년 준공 이후 40년 넘게 노후화가 진행됐던 단지가, 이제 감정평가·조합원 분양신청과 관리처분계획인가를 거쳐 착공을 향해 나아가는 후반부 절차에 본격 진입한 셈입니다.

이번 인가로 잠실 일대에는 15년 넘게 끊겼던 대규모 신축 입주 흐름이 다시 열릴 가능성이 높습니다. 아래에서 이번 인가의 의미, 추진 과정에서 나온 여러 숫자와 표현의 차이, 최종 확정 규모, 조합원 분담금, 그리고 앞으로 남은 절차까지 차례로 짚어보겠습니다.

사업시행인가, 재건축 절차의 ‘8부 능선’

사업시행인가는 재건축 사업이 실제 건축 단계로 넘어가는 법적 관문입니다. 이 인가를 받으면 정비계획으로 확정된 층수·세대수·용적률 등을 근거로 감정평가, 조합원 분양신청, 관리처분계획인가, 이주·철거, 착공·일반분양, 준공까지 이어지는 후반부 절차가 순차적으로 진행됩니다. 재건축 시장에서 이 단계를 “8부 능선”이라 부르는 이유입니다.

서강석 송파구청장은 이번 결재에 대해 “주민 숙원사업을 해결하기 위한 지원행정의 결과”라며, “신속한 정비사업 추진을 위해 행정적 지원을 이어가겠다”고 밝혔습니다.

잠실주공5단지는 옆 단지들이 이미 재건축을 마친 뒤에도 홀로 옛 모습을 유지해온 단지입니다.

• 엘스
• 리센츠
• 트리지움
• 헬리오시티(옛 가락시영)

이 네 단지가 이미 재건축을 마치고 새 아파트로 자리 잡은 사이, 잠실주공5단지만 “잠실에 마지막까지 남은 구축 단지”라는 수식어를 달고 있었습니다.

23년? 26년? 30년? 추진 시작 시점을 둘러싼 시각차

이번 인가를 두고 언론마다 “몇 년 만”이라는 숫자가 제각각 다르게 보도되고 있는데, 결론부터 말하면 세 숫자 모두 근거가 있고 다만 기산점이 다를 뿐입니다.

“23년” — 2003년 재건축 추진위원회 승인을 기준으로 삼은 표현입니다. 2003년 ‘도시 및 주거환경정비법’이 제정되면서 법정 절차상 재건축 착수 시점으로 보는 시각입니다.

“26년” — 2000년 시공사 선정을 기준으로 삼은 표현입니다. 조합 설립보다도 앞서 삼성물산·GS건설·HDC현대산업개발(IPARK) 컨소시엄이 시공사로 정해진 시점을 출발점으로 잡은 것입니다.

“30년” — 1996년 재건축추진위원회 결성을 기준으로 삼은 표현입니다. 가장 이른 시점인 주민들의 초기 논의 단계부터 계산한 숫자로, 은마아파트 등 비슷한 시기에 사업시행인가를 받은 다른 단지와 나란히 비교할 때 주로 쓰입니다.

핵심만 표로 짚으면 아래와 같은 흐름입니다.

한 가지 더 짚을 부분은 인가 날짜 자체도 매체마다 조금씩 다르게 보도됐다는 점입니다. 대다수 매체가 “2026년 7월 1일, 서강석 구청장 1호 결재”로 보도한 반면, 일부 매체는 “7월 13일 승인”으로 전한 곳도 있습니다. 어느 쪽이든 2026년 7월 초에 인가가 이뤄진 것은 분명하며, 정확한 결재일이 궁금하다면 송파구청 도시계획과에 문의하면 확인할 수 있습니다.

최종 확정 규모 — 최고 65층, 32개동, 6,411세대

2026년 7월 사업시행인가 기준으로 확정된 최종 규모는 지하 4층~지상 최고 65층, 32개동, 총 6,411세대입니다. 여기서 눈여겨볼 부분은 이 숫자가 2024년 9월 확정됐던 정비계획(최고 70층·28개동·6,491가구)과는 다르다는 점입니다. 2025년 12월 조합 총회와 2026년 7월 인가 과정을 거치며 층수와 세대수가 한 차례 더 조정됐습니다.

• 위치: 서울 송파구 잠실동 27번지 일원
• 대지면적: 35만 8,077㎡
• 건폐율: 23.59% / 용적률: 322.61%
• 일반주택용지: 최고 49층, 4,942세대
• 잠실역 인근 복합용지: 최고 65층, 1,469세대(주상복합 + 판매·업무·문화시설 결합)
• 이 중 공공(임대) 831세대 포함

기존(재건축 전) 단지는 15층, 30개동, 3,930세대였고, 조합원은 총 4,043명입니다. 평형 구성은 34평 2,280세대, 35평 300세대, 36평 1,350세대로, 중형 평형 위주의 단지였습니다. 딜라이브뉴스에 따르면 설계 단계에서는 동간 간격을 넓혀 채광과 통풍이 우수한 단지를 만드는 데 초점을 맞췄습니다.

잠실역과 맞닿은 복합용지에는 최고 65층 랜드마크가 들어설 예정이라, 완공 이후에는 롯데월드타워에 이어 잠실 지역의 새로운 상징물이 될 것이라는 전망도 나옵니다.

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조합원이 가장 궁금해할 분담금과 비례율

2025년 12월 총회 기준으로 추정비례율은 86.15%, 총사업비는 5조 7,760억원, 총수입 추산은 약 19조 9,959억원으로 나옵니다. 다만 이 숫자들은 아직 “추정” 단계라는 점을 분명히 해둘 필요가 있습니다.

많은 조합원들이 궁금해하는 것은 결국 “내가 얼마를 더 내야 하나”일 텐데, 예시로 34평형 소유주가 재건축 후 100㎡(약 30평형대)를 신청할 경우 약 1억 5,512만 6,000원을 추가로 부담해야 하는 것으로 추산됐습니다. 물론 평형 선택과 권리가액에 따라 오히려 환급받는 경우도 있을 수 있습니다.

종전자산평가액(추정)은 평형별로 34평 약 38억원, 35평 약 39억원, 36평 약 41억원 수준입니다. 종전자산 총액 추정치는 16조 1,980억원, 공사비는 3.3㎡(평)당 895만원 기준으로 책정됐습니다.

상가 정산 방식도 이번 총회에서 바뀌었습니다. 기존에는 아파트와 상가를 따로 정산하는 ‘독립정산제’를 택했지만, 2025년 12월 총회에서 상가 조합원 85.5%(3,105표) 찬성으로 통합정산 방식으로 전환하는 협약이 가결됐습니다. 상가 조합원의 아파트 분양비율은 ‘0.1’로 설정됐고, 종전자산 평가액에서 부대복리시설 추산액을 차감한 금액이 최소 분양단위 규모 추산액의 10%를 넘으면 상가 조합원에게도 아파트 1세대를 공급할 수 있도록 했습니다. 상가와의 갈등으로 사업이 지연되는 것을 미리 막기 위한 조치로 풀이됩니다.

앞으로 남은 절차와 일정

사업시행인가 이후 다음 순서는 감정평가와 조합원 분양신청입니다. 실제로 2026년 9월 3일에는 관리처분계획 타당성검증 용역업체 선정 입찰 공고가 이미 나온 상태라, 관리처분 절차를 향한 준비가 착실히 진행되고 있는 것으로 보입니다.

앞으로 남은 절차를 순서대로 나열하면 다음과 같습니다.

• 감정평가·조합원 분양신청 (2026년 하반기)
• 관리처분계획인가 신청·완료 (2027년 목표)
• 이주·철거 (관리처분계획인가 이후)
• 착공 (2029년 목표)
• 일반분양 (조합 예상 시나리오상 2028~2029년경 거론)

이주·철거의 정확한 시작 시점과 일반분양 시기는 아직 공식적으로 고시된 일정이 아니라, 조합이 내부적으로 그리는 예상 시나리오 수준입니다. 조합원들 사이에서는 “2026년 말 이주 시작, 2027년 철거”라는 전망이 오가고 있지만, 확정된 숫자는 아닙니다. 정확한 일정은 관리처분계획인가 이후 조합 총회나 송파구청 공고가 나와야 알 수 있습니다.

준공 목표 시점 역시 아직 구체적인 연도가 공식적으로 제시되지 않았습니다. 착공이 2029년 목표인 점을 고려하면 공사 기간에 따라 대략적인 시점을 가늠해볼 수는 있지만, 정확한 숫자는 착공 이후 조합과 시공사가 공사 계획을 확정해야 나올 것입니다.

시공사 컨소시엄을 둘러싼 우려

시공사는 이미 2000년에 선정된 상태이며, 재선정 절차가 새로 진행 중이라는 근거는 확인되지 않습니다. 삼성물산·GS건설·HDC현대산업개발(IPARK) 3사 컨소시엄 체제가 그대로 유지되고 있는 것으로 보입니다. 2003년 도시정비법 시행으로 시공사 선정 절차가 바뀌었지만, 법 시행 이전에 선정된 시공사의 지위를 인정하는 경과 규정 덕분에 시공권이 유지된 것으로 전해집니다.

그런데 이 컨소시엄이 사업을 진행해온 방식에 대해서는 논란이 있었습니다. 디벨로퍼뉴스 보도에 따르면 서울시 심의가 보류됐던 시기 설계사(토문건축)만 인허가 대응에 적극적으로 나섰을 뿐, 시공사 컨소시엄은 인허가 대응과 조합 협의에 다소 미온적인 태도를 보였습니다. 같은 보도는 컨소시엄에 속한 한 시공사가 인근 잠실우성 재건축 입찰에 관심을 보이며 조합에 입찰 조건 수용을 요구해놓고 정작 입찰에는 불참해, 조합원 간 신뢰가 흔들렸다는 사례도 함께 전했습니다.

디벨로퍼뉴스는 이런 사례를 두고 업계에서 “재건축 시장에서는 시공사의 브랜드 인지도보다 인허가 대응 능력과 조합과의 소통 역량이 더 중요하다”는 평가가 나온다고 전했습니다.

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잠실 재건축 ‘2막’, 엘·리·트·헬리오시티 이후

잠실주공5단지의 사업시행인가는 잠실 일대 재건축 흐름의 마지막 퍼즐이 맞춰지는 과정으로 볼 수 있습니다. 잠실주공 1~4단지는 이미 2000년대에 재건축을 마쳐 각각 잠실엘스·리센츠·트리지움(“엘·리·트”)으로 재탄생했고, 인근 옛 가락시영아파트도 국내 최대 규모 단지인 헬리오시티로 탈바꿈해 입주한 지 벌써 7년가량 지났습니다.

서울경제 등은 이미 2024년 11월 통합심의가 임박한 시점부터 잠실주공5단지와 잠실장미 1·2·3차를 “잠실 재건축 양대산맥”으로 지목하며 “잠실 재건축 2막”이라는 표현을 쓰기 시작했고, 이번 인가로 그 표현에 더 무게가 실리는 분위기입니다.

비슷한 시기 사업시행인가를 받은 강남구 대치동 은마아파트도 함께 주목받고 있습니다. 은마아파트는 1996년 최초 재건축 계획 수립 이후 2010년 세 차례 탈락 끝에 안전진단을 통과했고, 상가 소유주 동의 지연 등을 거쳐 사업시행인가에 이르렀습니다. 위클리한국주택경제신문은 두 단지 모두 잠실주공5단지와 비슷하게 약 30년에 걸친 장기 재건축 과정을 마무리하는 전환점을 맞았다고 평가했습니다.

시세는 이미 움직이고 있다 — 권리가액이라는 새 기준

사업시행인가 발표 전부터 잠실주공5단지 시세는 이미 상승세를 타고 있었습니다. 2025년 7월 전용 82㎡가 40억원을 돌파한 데 이어, 2025년 12월에는 같은 면적이 46억 2,500만원에 신고가로 거래됐습니다. 2026년 3월에는 45억 7,500만원에 거래된 사례도 있어 다소 등락은 있지만, 1년 전 대비 약 10억원 오른 것으로 보도됐습니다.

최근에는 43억 2,500만원(2층)에 거래된 사례가 확인됐고, 현재 호가는 44억~45억원대에 형성돼 있습니다. 일부 조합원 지위 승계 매물은 46억원대 호가도 나오는 것으로 파악됩니다.

그런데 사업시행인가 이후에는 재건축 투자를 판단하는 기준이 달라질 가능성이 높습니다.

한국AI부동산신문의 헬리오홈톡 칼럼은 지금까지 단순히 “시세(호가)”를 비교하던 방식에서, 앞으로는 “권리가액”을 기준으로 판단하는 것이 더 합리적이라고 짚었습니다. 권리가액은 종전자산평가액에 비례율을 곱해 산출되는, 조합원이 인정받는 권리의 기준 금액으로 시장 호가와는 다른 개념입니다. 같은 평형이라도 대지지분·동·층·향·조망·일조권 등 개별 세대 특성에 따라 권리가액과 분담금이 달라질 수 있고, 추정분담금 역시 확정치가 아니라 사업비·공사비·기간 변화에 따라 변동될 수 있다는 점도 함께 고려해야 할 것 같습니다.

전세시장에 미치는 영향도 무시할 수 없습니다. KB국민은행 김효선 부동산수석위원은 이주가 본격화하는 시점에는 잠실 일대 전세시장에 적지 않은 충격이 발생할 수 있다고 전망했습니다. 실제로 송파구 아파트 전셋값은 최근 8.90% 상승한 상태입니다.

남은 리스크와 주민들의 온도차

여기까지 순탄해 보이는 흐름이지만, 남아 있는 변수도 분명히 있습니다.

재건축초과이익환수제(재초환) 적용 가능성은 조합원들 사이에서 자주 언급되는 우려사항입니다. 실제 적용 여부와 부담금 규모는 아직 구체적인 자료가 없고, 관리처분계획을 수립하는 단계에 가서야 조합을 통해 윤곽이 드러날 사안입니다. 공사비 상승에 따른 사업성 악화 가능성도 재건축 업계 전반에서 나오는 일반적인 우려로 함께 거론됩니다.

이주 시기가 겹치는 문제도 변수입니다. 비슷한 시기 사업시행인가를 받은 은마아파트 등과 이주 시기가 겹칠 경우 서울시가 이주 시기를 인위적으로 조정할 수 있다는 우려가 조합원 인터뷰에서 나왔습니다. 다만 이는 실제 조정 계획이 확정된 것이 아니라 주민들 사이에서 나오는 우려 수준입니다.

주민들의 반응도 세대별로 온도차가 뚜렷합니다. 고령 조합원들은 재건축 소식이 워낙 오래전부터 나왔던 이야기라 담담하다는 반응을 보이고, 입주 전에 집을 팔고 떠날 계획이라는 이들도 적지 않다고 합니다. 반면 젊은 조합원들은 이주 기간 부모님 댁에서 지내거나 위례신도시 등으로 임시 이주할 계획을 세우는 등 실질적인 준비에 들어간 모습도 보인다고 전해집니다. 기대와 걱정이 아직은 시기상조라는 신중한 분위기가 현장에는 감지되는 듯합니다.

정리하며

잠실주공5단지는 2026년 7월 1일 사업시행계획인가를 받으며 재건축 절차의 “8부 능선”을 넘었습니다. 최종 확정 규모는 최고 65층·32개동·6,411세대이고, 앞으로는 감정평가와 조합원 분양신청, 관리처분계획인가를 거쳐 2029년 착공을 향해 나아갈 예정입니다.

다만 준공 시점이나 정확한 이주·철거 일정처럼 아직 확정되지 않은 부분도 남아 있어, 시기별 진행 상황은 앞으로도 조합 공지나 송파구청 발표를 통해 계속 확인해나가는 것이 필요해 보입니다.

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잠실주공5단지, 30년 만에 사업시행인가를 받기까지
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한남3구역 재개발은 지금 어디까지 왔을까요.

답부터 말씀드리면, 이주는 2025년 7월에 이미 끝났고 철거도 상당 부분 진행됐습니다. 남은 건 착공 하나뿐입니다. 서울시가 지난 8월 25일 이 구역을 콕 집어 현장점검에 나선 것도 그 때문입니다.

서울시가 한남3구역을 콕 집어 점검한 이유

8월 25일, 서울시 김성보 행정2부시장 주재로 ‘제2차 특별 공정촉진회의’가 열렸습니다. 하반기 착공 예정인 8개 자치구 11개 정비사업장의 진행 상황을 점검하는 자리였는데, 여기서 한남3구역이 대표적으로 거론됐습니다.

이유는 숫자에 있습니다.

서울시는 올해(2026년) 정비사업 주택 3만 가구 착공을 목표로 잡았습니다.
8월 기준으로 1만5,000가구, 정확히 절반을 이미 착공했습니다.
남은 1만5,000가구를 연내에 마무리하려면 남은 사업장을 사업장별로 밀착 관리할 수밖에 없습니다.

한남3구역은 그 목록에서도 상징성이 큰 사업지입니다. 한남뉴타운 전체에서 가장 규모가 크고, 이주와 철거까지 이미 끝낸 상태라 조금만 더 밀어붙이면 연내 착공이 가능한 단계이기 때문입니다. 김성보 부시장은 현장을 직접 방문해 “주택공급은 계획을 발표하는 데 그치지 않고 시민이 체감할 수 있는 실제 착공으로 이어져야 한다”고 밝혔습니다. 서울시와 자치구, 조합이 하나의 팀으로 움직여 현장의 걸림돌을 신속하게 해결하겠다는 게 서울시의 설명입니다.

서울시는 지난 7월 공정관리 체계를 아예 부시장급으로 격상하고, 김성보 부시장을 ‘총괄 공정촉진책임관’으로 지정하기도 했습니다. 2031년까지 31만 가구 착공이라는 큰 그림 안에서, 한남3구역은 지금 당장 성과를 보여줘야 하는 사업지로 분류된 셈입니다.

하반기 착공 예정 11개 사업장 중 한남3구역을 제외한 나머지 명단은 이번 발표 자료에는 구체적으로 나오지 않았습니다. 자치구별 세부 명단까지 궁금하다면 서울시 주택정책실에 직접 문의해보는 편이 빠릅니다.

한남3구역은 어떤 사업지인가

한남3구역은 서울 용산구 한남동 686 일대(이태원로 222-32 일대)에 위치한 재정비촉진지구 재개발 사업지입니다. 사업 방식은 민간 시행이고, 시공사는 현대건설, 브랜드는 ‘디에이치 한남’입니다.

규모를 나열해보면 이렇습니다.

기존 가구수(멸실량) 8,373가구
계획 건립세대수 총 5,970세대
분양 4,950세대, 임대 1,020세대

서울시 정비사업 추진현황 데이터셋(2026년 6월 기준) 상의 공식 수치입니다. 참고로 2026년 8월 26일자 헤럴드경제·에너지경제·데일리안 보도에서는 “총 5,816가구 규모”로 소개되기도 했습니다. 임대 물량 포함 여부 등 산출 기준 차이로 추정되는데, 정확한 근거까지는 이번 확인으로 다 밝히지 못했습니다. 최신 확정치는 조합 공지나 시공사 발표 쪽을 참고하는 편이 낫습니다. 이 글에서는 서울시 공식 데이터셋 수치(5,970세대)를 대표값으로 씁니다.

한남3구역이 상징적인 이유는 간단합니다. 한남뉴타운 1~5구역을 통틀어 가장 규모가 큰 사업지이기 때문입니다. 2019~2020년에는 현대건설·GS건설·대림산업(현 DL이앤씨)이 3파전을 벌인 시공사 선정전으로 화제가 됐고, 이후 현대백화점 유치 공약까지 겹치면서 한남뉴타운 중에서도 가장 많이 언급된 구역이기도 합니다.

여기까지 오는 데 16년 — 추진 단계 타임라인

정비사업은 원래 오래 걸립니다. 그런데 한남3구역은 그중에서도 유독 긴 편에 속합니다.

서울시 공식 데이터셋 기준 타임라인은 아래와 같습니다.

2009년 10월 구역지정(정비계획 수립)
2010년 8월 추진위원회 구성
2012년 9월 조합설립인가
2017년 10월 건축심의(서울시)
2019년 3월 사업시행인가 최초
2023년 6월 관리처분계획인가 최초
2023년 9월 관리처분계획인가 변경(최종)
2023년 10월 이주 시작
2024년 9월 사업시행인가 변경(최종)
2025년 7월 이주 종료(완료)

구역지정부터 이주 완료까지만 따져도 16년입니다. 착공은 아직 데이터셋에 정식으로 등록되지 않았습니다.

흥미로운 지점은 따로 있습니다. 데이터셋의 “현재 사업추진단계” 항목은 한남3구역을 여전히 ‘관리처분’ 단계로 표기하고 있습니다. 그런데 실상은 다릅니다. 이주는 이미 끝났고, 철거도 상당히 진행돼 착공을 목전에 둔 상태입니다.

많은 분들이 이 표기를 보고 “아직 관리처분 단계라 갈 길이 멀다”고 오해하기 쉽습니다. 하지만 실제로는 정반대에 가깝습니다. 이 항목은 법적 최종 인허가 단계를 기준으로 갱신되는 필드라, 철거·착공 같은 실행 단계의 세부 진행률까지는 실시간으로 반영하지 않을 가능성이 높습니다.

나무위키에 정리된 보완 기록을 같이 보면 흐름이 더 선명해집니다.

2024년 12월 이주율 96% 달성
2025년 2월 27일 본격 철거 개시
2025년 7월 7일 이주 100% 완료
계획 입주는 2029년

날짜가 공식 데이터셋과 하루~며칠 정도 어긋나는 부분이 있는데, 이는 단순 집계 시점 차이로 보입니다. 어느 쪽이든 결론은 같습니다. 이주와 철거는 사실상 끝났고, 이제 착공만 남았다는 것입니다.

착공 목전, 그런데 아직 남은 문제들

착공을 앞둔 사업지라고 해서 갈등이 전혀 없는 건 아닙니다. 한남3구역에도 몇 가지 짚어야 할 이슈가 남아 있습니다.

공사비, 37% 오를 수 있다는 이야기

현대건설이 2020년 수주 당시 제안한 공사비는 3.3㎡(평)당 547만원이었습니다. 이후 750만원대까지, 약 37% 인상이 예상되는 상황이 2025년 1월 보도됐습니다. 조합 추산으로는 전용 84㎡ 기준 추가 분담금이 최소 1억7,000만원을 넘어설 수 있다는 계산도 나왔습니다.

같은 한남뉴타운 안에서 비교해보면 처음 제안가가 얼마나 낮았는지 드러납니다.

한남2구역(대우건설) 평당 770만원
한남5구역 평당 916만원
한남3구역(현대건설, 2020년 최초 제안) 평당 547만원

현대건설의 최초 제안가가 상대적으로 매우 낮았던 것으로 분석되는 이유입니다. 같은 시기 한남4구역 시공사 선정에서 현대건설(평당 881만원 제안)이 삼성물산(983만원 제안)에 패배한 배경으로는, 둔촌주공(약 6개월 공사중단)·대조1구역(5개월 공사중단) 등에서 공사비 갈등이 불거지자 공사를 전면 중단한 전례가 지목되기도 했습니다.

이후 공사비 협상이 최종 타결됐는지, 최종 확정 단가가 얼마인지는 조합이나 현대건설 측 공식 발표로 확인하는 수밖에 없습니다. 비슷한 시기 다른 정비구역들의 공사비 조정 타결 사례는 여럿 확인되지만, 한남3구역 자체의 최종 타결 소식은 이번 확인 범위 안에서는 나오지 않았습니다.

정비사업에서 공사비 갈등이 유독 자주 불거지는 이유가 궁금하시다면, 비슷한 시기 코오롱글로벌 계약해지 3연속, 정비사업 공사비 갈등의 신호에서 조금 더 넓은 맥락을 다뤄둔 적이 있습니다.

2024년 차량 돌진 사건, 2026년 대법원 판결로 마무리

한남3구역과 관련해 한 가지 사실관계를 정리해둘 필요가 있습니다.

2024년 9월, 한남4구역 시공자 선정 입찰을 앞둔 시기에 한남3구역 재개발조합의 비상근이사 A씨가 서울 종로구 계동 현대건설 본사 출입문에 차량을 세 차례 들이받는 일이 있었습니다. 시설물 파손 피해액은 약 5,000만원 규모였고, 인명피해는 없었습니다.

갈등의 배경으로는 당시 현대건설이 한남4구역 입찰 과정에서 “한남3구역에 우회도로를 조성하면 한남4구역 사업비를 약 2,220억원 줄일 수 있다”는 내용의 홍보물을 제작한 사실이 지목됩니다. 한남3구역 조합은 이를 사전 협의 없는 부지 사용 계획이라며 반발했고, 이 과정에서 벌어진 일이었습니다.

이 사건은 이미 법적으로 종결됐습니다. 2026년 6월 대법원에서 A씨에게 징역 6개월에 집행유예 1년이 확정됐습니다. 법원은 현대건설 측의 처벌불원 의사를 유리한 정상으로 참작했습니다.

착공을 앞둔 시점에 이 사건을 다시 꺼내는 이유는 단순합니다. 한남3구역을 검색하면 여전히 함께 언급되는 사안이기 때문입니다. 다만 이미 대법원 판결로 마무리된 사안인 만큼, 지금 시점에서는 사업 진행에 별도의 영향을 미치는 변수라기보다 지나간 갈등의 기록으로 이해하시는 게 맞습니다.

현대백화점 유치 공약, 지금은 어떻게 됐나

현대건설은 2020년 시공사 수주 당시 “범 현대그룹 일원인 현대백화점 입점”을 핵심 공약으로 내걸었습니다. 이후 부지 부족, 교통영향평가 등의 문제로 백화점 직접 입점이 현실적으로 어려워졌고, 2024년 9월에는 조합원들이 “공약 무산”을 이유로 현대건설과 갈등을 빚었다는 보도가 나왔습니다.

같은 해 10월, 현대건설은 대안으로 “백화점에 준하는 스트리트 상가” 조성안을 제안했지만 조합은 이를 받아들이지 않았습니다. 이후 촉진계획 변경에 맞춰 “새로운 콘셉트의 백화점 모델”을 적용하겠다는 공문을 내고, 조합과 상가협의체를 구성해 협의를 이어가는 단계라는 보도가 이어졌습니다.

이 사안이 2025~2026년 사이 어떻게 정리됐는지는 조합 공지사항을 찾아보는 편이 가장 확실합니다.

한남뉴타운 전체 그림에서 본 한남3구역

한남3구역 하나만 놓고 보면 진행이 더디게 느껴질 수 있습니다. 그런데 한남뉴타운 전체 5개 구역을 나란히 놓고 보면 얘기가 달라집니다.

한남1구역 — 서울시 정비사업 추진현황 데이터셋에 아예 등재되어 있지 않습니다. 나무위키에는 “신속통합기획 진행 중”으로 기재돼 있는데, 정확한 지위는 관할 자치구에 문의해봐야 알 수 있습니다.

한남2구역 — 대우건설, ‘한남 써밋’. 관리처분 단계에서 이주를 진행 중입니다. 계획세대수는 총 1,537세대(분양 1,299 / 임대 238)입니다. 이 구역은 최근 재신임투표를 둘러싼 이슈가 있어 한남2구역, 대우건설 재신임투표로 계약 유지에서 별도로 다룬 적이 있습니다.

한남3구역 — 현대건설, ‘디에이치 한남’. 총 5,970세대(분양 4,950 / 임대 1,020)로 한남뉴타운 중 가장 큰 규모입니다. 이주와 철거를 마치고 착공을 목전에 두고 있습니다.

한남4구역 — 삼성물산, ‘래미안 글로우힐즈'(평당 983만원에 선정). 총 2,331세대(분양 1,981 / 임대 350)이며, 사업시행인가 단계입니다. 아직 관리처분에는 이르지 못했습니다.

한남5구역 — 나무위키 기준 ‘아크로 한남’으로 알려져 있으나, 시공사명 자체는 이번 확인으로는 명확히 특정하지 못했습니다. 총 2,592세대(분양 2,202 / 임대 390)이며, 사업시행인가 단계입니다.

규모로도 속도로도, 한남3구역이 한남뉴타운 안에서 가장 앞서 있습니다. 한남2구역이 관리처분 단계에서 이주를 진행하며 그 뒤를 따르고 있고, 한남4·5구역은 아직 사업시행인가 단계로 관리처분에도 이르지 못했습니다. 한남1구역은 정식 구역지정 여부부터가 불분명한 초기 단계로 보입니다.

같은 뉴타운 안에서도 진행 속도 차이가 이렇게 벌어지는 이유는, 결국 이주·철거처럼 손이 많이 가는 실행 단계를 얼마나 빨리 넘기느냐에 달려 있을 가능성이 높습니다. 인허가는 서류의 문제지만, 이주와 철거는 사람과 시간의 문제이기 때문입니다.

정리하며

한남3구역 재개발은 지금 어디까지 왔을까요. 다시 답하자면, 이주와 철거는 끝났고 서울시가 연내 착공을 목표로 밀착 관리에 들어간 단계입니다.

공사비 인상, 차량 돌진 사건, 백화점 공약 논란 같은 굵직한 갈등들도 있었지만, 그 상당수는 이미 지나간 이슈이거나 조합·시공사 간 협의로 넘어가는 단계에 들어섰을 가능성이 높습니다.

정비사업에서 진짜 중요한 변화는 화려한 조감도가 아니라, 이주와 철거라는 지루한 단계를 넘어서는 순간에 있습니다. 한남3구역은 지금 그 마지막 문턱 앞에 서 있습니다.

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참고자료

서초구 반포동 국민평형(전용 84.97㎡)이 2026년 8월 53억 9,000만 원에 손바뀜했습니다. KB부동산이 집계한 같은 달 시세는 55억 5,000만 원.

서울에서 재건축이 진행 중인 지역은 많지만, 이 정도 시세를 형성하면서 동시에 6개 구역이 반경 1km 안에 몰려 재건축을 진행하는 곳은 흔하지 않습니다.

신반포22차, 신반포12차, 신반포16차, 신반포27차, 그리고 반포주공1단지(3주구/1·2·4주구).

옛 “반포아파트지구” 안에 있는 이 6개 구역, 지금 어디까지 왔을까요.

결론부터 말하면 셋은 이미 입주를 시작했거나 분양을 눈앞에 뒀고, 나머지 셋은 이제 막 이주에 들어가는 단계입니다.

같은 동네, 비슷한 시기에 조합을 만들었는데도 왜 이렇게 갈렸는지, 서울시 공식 데이터셋과 언론 보도를 근거로 정리했습니다.

왜 이 동네가 서울 재건축의 최상급지로 불리나

반포동·잠원동 일대는 1970년대 조성된 서울 최초의 대규모 계획 아파트단지, “반포아파트지구”였습니다.

서울시 정비사업 데이터셋에서도 이 6개 구역은 “아파트지구재건축”으로 따로 분류돼 있습니다. 인근의 신반포2차·4차 같은 개별 소규모 단지(“공동주택재건축”)와는 출발선 자체가 다른 셈입니다.

한강변이라는 입지, 그리고 국민평형 기준 50억 원대 실거래가.

이 두 가지만으로도 왜 이 클러스터가 상징적인지는 설명이 됩니다.

다만 이 동네가 처음부터 순탄했던 것만은 아닙니다. 재건축초과이익환수제(재초환)가 시행된 2020년 9월, 반포주공1단지 3주구에는 가구당 4억 200만 원, 조합 전체로는 5,965억 원이 넘는 부담금이 통보되며 당시 역대 최고액으로 알려진 적이 있습니다. 부담금이 정확히 어떻게 산정되는지는 재건축 조합원이 알아야 할 것(1) 분담금 계산법에서 다룬 적이 있으니 참고하시면 됩니다.

최상급지라고 조합원 부담이 없는 것은 아니라는 뜻입니다.

6개 구역, 진행 속도로 나누면 두 그룹

서울시 정비사업 데이터셋(2026년 6월 기준)과 최신 뉴스를 종합하면, 6개 구역은 진행 속도 기준으로 뚜렷이 두 그룹으로 나뉩니다.

선두 그룹 — 이미 입주했거나 분양을 눈앞에 둔 3곳

반포주공1단지 3주구(래미안 트리니원)는 사실상 이 클러스터의 완성형입니다. 착공은 2023년 3월, 입주는 2026년 8월 초에 시작됐다는 소식이 전해졌습니다.

서울시 데이터셋상 진행단계는 여전히 “착공”으로 남아 있습니다. 6월 시점 스냅샷이라 실제 진행 상황을 다 담아내지 못한 것으로 보입니다.

신반포22차는 132가구가 160세대로 다시 태어나는 소규모 구역입니다. 당초 힐스테이트로 예정됐다가 2024년 2월 하이엔드 브랜드 디에이치로 바뀌었고, 두 달 뒤인 4월엔 평당 1,300만 원, 당시 기준 “역대 최고 수준”이라는 공사비가 확정됐습니다. 착공도 같은 달이었고, 2026년 분양을 앞두고 있는 것으로 알려졌습니다.

반포주공1·2·4주구(디에이치 클래스트)는 5,007세대(분양 4,794 · 임대 213)로 클러스터 최대 규모이자 서울 재건축 단지를 통틀어도 손꼽히는 규모입니다. 2024년 3월 착공해 2026년 8월 현재 일반분양이 진행 중인데, 아래에서 다시 다룰 이슈 하나를 안고 있습니다.

후발 그룹 — 관리처분을 마치고 이주 단계에 들어선 3곳

신반포27차(드파인 더 퍼스트 반포)는 6개 구역 중 이주를 가장 먼저 시작했습니다. 2025년 11월부터 이주에 들어갔고, 준공 목표는 2029년입니다.

신반포12차(르엘)는 2025년 9월 관리처분 인가를 받았고, 2026년 3월부터 7월까지 이주가 예정돼 있습니다. 참고로 세대수를 다룰 때 기존 가구수(324가구)와 신축 후 세대수(432세대)가 혼동돼 소개되는 경우가 있는데, 이 글은 서울시 공식 데이터셋 기준인 432세대를 대표값으로 씁니다.

신반포16차(써밋 라피움)는 관리처분 인가는 2025년 9월로 신반포12차와 비슷하지만, 착공은 2026년 6월을 목표로 하고 있다는 게 최근 보도 기준입니다. 준공 목표는 2031년으로 6개 구역 중 가장 멀리 잡혀 있습니다.

왜 격차가 벌어졌나 — 갈림길은 사업시행인가였다

많은 사람들이 세대수가 많고 사업이 복잡할수록 재건축이 늦어진다고 생각합니다.

하지만 이 클러스터를 보면 그 통념은 정반대로 뒤집힙니다.

가장 빠른 신반포22차는 160세대로 6개 구역 중 두 번째로 작습니다. 반대로 후발 그룹인 신반포27차(210세대)·신반포12차(432세대)는 규모로만 보면 오히려 더 작거나 비슷한 수준입니다.

즉, 세대수나 사업 규모는 이번 격차의 직접적인 원인으로 보기 어렵습니다.

진짜 갈림길은 따로 있었습니다.

데이터셋상 사업시행인가 시점을 나란히 놓고 보면, 선두 그룹인 신반포22차·반포주공1단지(3주구, 1·2·4주구)는 모두 2017년 9월에 이미 사업시행인가를 받았습니다. 반면 후발 그룹인 신반포27차(2023-01)·신반포16차(2023-11)·신반포12차(2024-06)는 사업시행인가 자체가 6~7년 늦은 2023~2024년에야 이뤄졌습니다.

흥미로운 건 조합설립 시점만 보면 이 차이가 잘 안 보인다는 점입니다. 신반포16차(2018-02)·신반포27차(2018-06)는 신반포22차(2017-04)와 조합설립 시기가 크게 다르지 않았는데도, 사업시행인가까지 가는 데는 6년 가까운 시차가 벌어졌습니다.

조합설립 이후 사업시행인가를 받기까지, 그 구간에서 무슨 일이 있었는지가 핵심인 셈입니다.

설계 변경이었는지, 심의 지연이었는지, 아니면 다른 절차상 이유였는지, 이 부분까지는 이번 조사로 전부 확인하지는 못했습니다. 구체적인 경위가 궁금하시다면 서초구청 도시계획과나 각 조합 홈페이지 공지사항을 통해 더 정확히 확인하실 수 있습니다.

클러스터 최대어, 디에이치 클래스트의 공사비 1,025억 원

6개 구역 중 가장 규모가 큰 만큼, 이슈도 가장 많이 몰린 곳이 반포주공1·2·4주구, 디에이치 클래스트입니다.

파이낸셜뉴스 단독보도(2026년 6월 25일)에 따르면, 시공사인 현대건설은 “특화디자인 및 마감 고급화”를 이유로 공사비 인상을 요구했고, 조합은 이틀 뒤인 6월 27일 임시총회에서 이 증액안을 최종 확정했습니다. 증액 규모는 1,025억 원.

5,007세대 규모 단지에서 나온 네 자릿수 억 원 단위 증액인 만큼, 이 비용이 결국 일반분양가 책정에 영향을 줄 수 있다는 시선도 함께 나왔습니다.

데이터셋을 보면 이 구역의 관리처분계획 변경(최종) 인가일은 2026년 2월 12일로 기록돼 있습니다. 6월 공사비 증액 총회보다 넉 달 이상 앞선 시점입니다. 두 절차가 하나로 이어진 것인지, 아니면 별개의 변경 절차인지는 조합 총회 자료를 통해 확인하실 수 있는 부분입니다.

공사비 증액은 이 클러스터만의 일도 아닙니다. 앞서 본 신반포22차도 2024년 4월 평당 1,300만 원, 당시 “역대 최고 수준”이라는 공사비로 계약을 맺은 바 있습니다.

최상급지에서조차 공사비 갈등이 반복되고 있다.

이것이 이 클러스터가 보여주는 또 하나의 흐름입니다. 시공사 선정과 공사비 협상이 재건축 사업에서 왜 그렇게 중요한 변수인지는 재건축 조합원이 알아야 할 것(4) 시공사 선정과 재초환에서 더 자세히 다뤘습니다.

하이엔드 브랜드 5파전

6개 구역에 붙은 이름을 나열해보면 이 클러스터의 성격이 한눈에 들어옵니다.

래미안 트리니원
디에이치
디에이치 클래스트
드파인 더 퍼스트 반포
르엘
써밋 라피움

삼성물산·현대엔지니어링·현대건설·SK에코플랜트·롯데건설·대우건설.

사실상 대형 건설사들의 하이엔드 브랜드가 한 동네에 총출동한 모양새입니다.

특히 신반포16차에 붙은 “써밋 라피움”은 대우건설 하이엔드 브랜드 ‘써밋’에 이탈리아어로 강을 뜻하는 ‘라피움’을 결합한 이름이라고 합니다. 한강변 입지를 브랜드명에 그대로 녹여낸 셈입니다.

같은 동네 안에서도 브랜드마다, 시공사마다 색깔이 다르게 입혀지고 있다는 점이 이 클러스터를 지켜볼 또 다른 재미이기도 합니다.

결론 — 격차는 좁혀질까

다시 처음 질문으로 돌아가 보겠습니다. 6개 구역, 지금 어디까지 왔을까요.

반포주공1단지 3주구는 입주를 시작했고, 신반포22차와 반포주공1·2·4주구는 착공을 마치고 분양 단계에 들어섰습니다.

신반포12차·16차·27차는 관리처분을 마치고 이주에 들어갔거나 앞두고 있습니다.

격차의 시작점은 세대수도, 조합설립 시기도 아니었습니다. 2017년과 2023~2024년, 사업시행인가를 받은 시점 자체의 차이였습니다.

이 격차가 앞으로도 그대로 유지될지, 아니면 후발 그룹이 이주·착공을 거치며 좁혀질지는 좀 더 지켜봐야 할 것 같습니다.

다만 한 가지는 분명해 보입니다. 진행 속도와 별개로, 이 동네는 이미 서울 재건축 시장에서 가장 주목받는 클러스터가 됐다는 점입니다.

같은 클러스터 안에서 진행 속도가 갈리는 이유를 더 알고 싶다면 서울 정비사업의 현재 현황과 분양시기가 제일 빠른 단지는에서 서울 전체 흐름을 함께 확인하실 수 있습니다.

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참고자료

• 파이낸셜뉴스 — “[단독] 반포124주구 ‘반디클’, 공사비 1025억원 증액” (2026-06-25), v.daum.net
• 서울경제 — “[단독] 평당 공사비 1300만 원 시대···’신반포 22차’ 역대 최고가” (2024-02-05), v.daum.net
• 비즈한국 — “[AI 비즈부동산] 26년 8월 1주차 서울 부동산 실거래 동향” (2026-08-10), bizhankook.com
• 나무위키 — “반포주공1단지” 항목, namu.wiki

노량진뉴타운 재개발 8개 구역 중 노량진6·8·2구역은 이미 착공에 들어갔고, 노량진1구역은 2026년 4월에야 관리처분인가를 받아 8개 구역 중 가장 늦게 출발선을 넘었다.

같은 뉴타운 안이라도 구역마다 진행 속도가 이렇게까지 벌어진다. 서울시 정비사업 정보몽땅의 2026년 6월 기준 데이터로 보면, 노량진1~8구역 중 착공을 마친 곳은 3곳, 아직 관리처분 단계에 머물러 있는 곳은 5곳이다. 목표는 2027년까지 8개 구역 전체 착공, 2031년 전체 준공이지만, 이미 구역 간 격차는 1년 반 가까이 벌어져 있다.

이 글은 그 격차가 구체적으로 어디서, 얼마나 나는지를 구역별로 짚어본다. 노량진뉴타운 전체를 하나의 사업처럼 생각하기 쉽지만, 실제로는 여덟 개의 서로 다른 사업이 각자의 속도로 움직이고 있다는 게 이 글의 핵심이다.

노량진뉴타운, 왜 다시 주목받나

노량진뉴타운은 2003년 11월 서울 2차 뉴타운 중 하나로 지정된 동작구 노량진동·대방동 일대 재정비촉진지구다.

길음·은평·왕십리 같은 1차 시범지구 다음으로 지정됐으니 연혁 자체는 20년이 넘었다. 애초 2012년 완공을 목표로 잡았지만, 2008년 금융위기와 고시촌 원룸 주민들의 반발로 사업이 오래 정체됐고, 2025년까지도 8개 구역 중 완공된 곳은 한 곳도 없었다.

지금 다시 이 지역이 주목받는 이유는 입지 때문이다.

• 북쪽에는 1호선·9호선이 지나는 노량진역
• 남쪽에는 7호선 장승배기역
• 그 사이를 앞으로 서부선 경전철이 관통할 예정

이 노선망 덕분에 강북·강남·여의도 3대 업무지구로의 접근성이 좋다는 평가를 받는다. 8개 구역이 모두 완공되면 한강벨트에 약 1만 가구 규모의 신규 주거지가 들어서는 셈이니, 단일 뉴타운치고는 규모도 작지 않다.

완성 이후 그림도 이미 그려져 있다. 노량진1·6·7구역을 잇는 대형 선형공원, 1·3·6·8구역을 연결하는 공공보행로가 계획돼 있어 구역 간 연결성도 염두에 둔 설계다.

다만 서울시·조합이 밝힌 “2027년 전체 착공, 2031년 전체 준공”은 어디까지나 목표치다. 아래 표를 보면 알겠지만, 실제 8개 구역의 현재 위치는 이 목표와 상당한 시차를 두고 흩어져 있다.

8개 구역 진행 상황 한눈에 보기 (2026년 6월 기준)

8개 구역 중 착공을 마친 곳은 노량진2·6·8구역 세 곳, 나머지 노량진1·3·4·5·7구역 다섯 곳은 관리처분 단계에 머물러 있다.

계획세대·시공사 정보는 서울시 정비사업 정보몽땅 2026년 6월 스냅샷과 부동산 정리 자료를 교차 확인한 값이다. 일부 세대수·브랜드명은 소스 간 표기가 다른 부분이 있어, 아래 구역별 설명에서 따로 짚는다.

이렇게 놓고 보면 규모와 속도가 반드시 비례하지 않는다는 게 눈에 띈다. 계획세대가 가장 많은 구역이 가장 늦게 출발했고, 오히려 두 번째로 큰 구역이 가장 먼저 첫 삽을 떴다.

분양시기까지 포함해 서울 전역 정비사업이 지금 어디까지 왔는지 궁금하다면 서울 정비사업 현황, 분양 빠른 단지들은 어디일까도 함께 보면 도움이 된다.

가장 빠른 구역 — 노량진6구역, 조합설립도 착공도 1등

노량진6구역은 8개 구역 중 조합설립(2011년 3월 17일)도 가장 빨랐고, 착공(2025년 6월 27일)도 가장 먼저 했다.

계획세대는 1,499가구(분양 1,237·임대 262)로 8개 구역 중 두 번째로 크다. 규모가 크면 절차도 오래 걸릴 거라는 인식과는 정반대 사례인 셈이다.

시공사는 GS건설·SK에코플랜트 컨소시엄이다. 브랜드명은 자료마다 표기가 조금씩 다른데, 최종 명칭은 조합 공지사항이나 분양 안내 자료 쪽을 더 믿는 게 낫다.

노량진6구역이 왜 이렇게 빨리 갔는지에 대한 명시적인 설명은 확인되지 않지만, 조합설립부터 압도적으로 빨랐다는 점을 감안하면 초기 단계에서 조합원 동의를 빠르게 모은 게 이후 절차 전반의 속도를 좌우했을 가능성이 있다.

착공까지 마친 나머지 두 구역 — 노량진8구역과 노량진2구역

노량진6구역 다음으로는 노량진8구역(착공 2025년 10월 30일), 노량진2구역(착공 2025년 11월 14일) 순으로 이미 첫 삽을 떴다.

노량진8구역은 시공사 DL이앤씨, 브랜드 ‘아크로(리버스카이)’로 여러 소스가 일치하게 확인되는 몇 안 되는 구역이다. 계획세대는 987가구(분양 815·임대 172) 규모다.

노량진2구역은 시공사 SK에코플랜트, 브랜드는 ‘드파인(SK DEFINE)’ 계열로 확인된다. 착공했다고 해서 조합 업무가 끝나는 건 아니다. 착공 이후에도 정비기반시설공사 선정(2025년 11월), 사업비 분담금 대출 금융기관 선정(2026년 3월), 각종 부담금 절감 용역업체 선정(2026년 6월)처럼 실무 절차가 계속 이어지고 있다는 게 최근 업계지 기사에서 확인된다.

즉, 착공은 끝이 아니라 또 다른 실무의 시작이다. 노량진2·6·8구역 모두 이제 막 그 국면에 들어선 상태로 보면 된다.

가장 크지만 가장 늦게 출발한 구역 — 노량진1구역

노량진1구역은 8개 구역 중 관리처분인가(2026년 4월 21일)가 가장 늦게 나온 구역이면서, 동시에 계획세대가 가장 많은 최대 규모 구역이다.

서울시 정비사업 데이터는 계획세대를 2,992가구(분양 2,461·임대 531)로 집계하고 있고, 2026년 5월 서울신문 보도는 공공임대 526가구를 포함해 3,103가구·22개동 규모라고 전했다. 두 수치는 한 달 정도 시차를 두고 나온 값이라 완전히 다른 정보라기보다, 관리처분인가 직후 임대주택 배분 등 세부 조정이 있었을 가능성이 있다. 세대수를 정확히 알고 싶다면 조합 공지사항 쪽이 더 최신 정보일 가능성이 크다.

노량진뉴타운 최대 규모답게 계획된 것도 많다.

• 기준용적률 대비 약 30% 상향(266.6% → 299.3%)
• 복합청사(공공청사·사회복지시설·어린이집)
• 시민대학, 노인복지시설, 유치원 등 공공·복지시설
• 노량진지구 전체가 공유하는 대형 중앙공원
• 폭 20m 공공보행통로

이주는 2026년 하반기 시작 예정이고, 착공 목표는 2027년 말이다. 이미 착공한 노량진6·8·2구역과 비교하면 최소 1년에서 1년 반 이상 격차가 벌어져 있다.

규모가 크고 복합시설이 많은 만큼 인허가 절차가 더 복잡했을 가능성이 있지만, 이는 정황상의 추정이고 명시적으로 확인된 지연 사유는 아니다. 시공사는 포스코이앤씨, 브랜드는 ‘오티에르’로 알려져 있다.

이주가 본격화되면 조합원 입장에서는 이주비 대출이나 이주 절차 자체가 새로운 실무 관문이 된다. 이주비 대출이 어떤 구조로 나오고 실제 이주가 어떤 순서로 진행되는지는 재건축 조합원이 알아야 할 것(2) 이주비 대출과 이주 절차에서 자세히 다뤘다.

관리처분 단계 나머지 구역들 — 노량진3·4·5·7구역

노량진1구역 외에도 노량진3·4·5·7구역이 관리처분 단계에 있는데, 이 안에서도 진행 정도는 다시 갈린다.

노량진3구역은 관리처분인가를 2026년 2월 25일에 받았다. 이주·착공 일정은 아직 확정되지 않았지만, 2026년 9월 석면제거 감리·지장물이설공사 업체 선정 기사가 확인돼 철거 준비 단계에 들어선 것으로 보인다. 시공사는 포스코이앤씨이고, 브랜드명은 조합에서 아직 확정 발표를 하지 않은 것으로 파악된다.

노량진4구역은 2022년 12월 관리처분인가를 받고, 2024년 8월 이주까지 이미 끝낸 상태다. 8개 구역 중 착공 전 마지막 단계에 가장 근접한 곳 중 하나다. 시공사는 현대건설로 확인되지만, 브랜드가 ‘디에이치’인지 그보다 중저가형인 ‘THE H’인지는 자료마다 표기가 갈린다. 최종 브랜드는 분양 공고가 나오는 시점에 다시 확인해볼 부분이다.

노량진5구역은 2023년 9월 관리처분인가를 받았고, 2024년 4월부터 이주가 시작돼 2026년 3월 종료를 목표로 진행 중이다. 시공사는 대우건설, 브랜드는 ‘써밋’이다.

노량진7구역은 2024년 5월 관리처분인가를 받았고, 2024년 11월 시작한 이주가 2025년 12월 종료를 목표로 거의 마무리 단계에 와 있다. 소방·정보통신공사 감리 선정(2026년 6월) 같은 착공 준비 실무가 진행 중인 걸 보면, 8개 구역 중 다음 착공 순번에 가장 가까운 곳으로 볼 수 있다. 시공사는 SK에코플랜트, 브랜드는 노량진2구역과 같은 ‘드파인’ 계열이다.

결국 관리처분 5개 구역 안에서도 노량진4·7구역은 착공 문턱에, 노량진5구역은 이주 한창, 노량진1·3구역은 이주 시작 전 단계로 다시 나뉘는 셈이다.

시공사·브랜드명, 정확한 건 조합 공지사항에서

여기까지 보면 눈치챘겠지만, 시공사는 대체로 자료 간 일치하는 반면 브랜드 세부 명칭은 구역마다 확인이 필요한 지점이 있다.

• 노량진6구역은 컨소시엄 표기 순서(GS건설·SK에코플랜트 vs SK에코플랜트·GS건설)와 브랜드명(‘라클라체’ vs ‘하이앤드’)이 자료마다 다르다.
• 노량진4구역은 브랜드가 ‘디에이치’인지 ‘THE H’인지 표기가 갈린다.
• 노량진1구역은 브랜드 ‘오티에르’가 여러 자료에서 반복 언급되지만, 정작 관리처분 관련 보도 자체에는 시공사명이 명시돼 있지 않다.

반대로 노량진8구역(DL이앤씨·아크로 리버스카이)처럼 여러 자료가 정확히 일치하는 구역도 있다. 정비사업은 착공 이후에도 브랜드명이 조정되는 경우가 종종 있으니, 분양이나 청약을 앞두고 있다면 조합 홈페이지 공지사항이나 분양 공고를 통해 최종 명칭을 확인하시는 걸 권한다. 시공사 선정 과정 자체가 궁금하다면 재건축 조합원이 알아야 할 것(4) 시공사 선정과 재초환도 참고할 만하다.

노량진뉴타운의 완성은 격차를 좁히는 시간에 달려 있다

지금까지 살펴본 대로 노량진뉴타운 8개 구역은 목표(2027년 전체 착공)를 향해 가고 있지만, 출발선을 넘은 순서와 속도는 구역마다 뚜렷이 다르다.

착공을 마친 노량진2·6·8구역, 착공 문턱에 다가선 노량진4·7구역, 이주가 한창인 노량진5구역, 그리고 이제 막 관리처분인가를 받고 이주를 앞둔 노량진1·3구역까지 — 같은 뉴타운이라는 이름 아래 사실상 8개의 서로 다른 시계가 돌아가고 있는 셈이다.

이번 정리 과정에서 조합장 비리나 시공사 교체 같은 분쟁성 이슈는 따로 확인되지 않았다. 최근 확인되는 기사들은 대부분 이주비·사업비 대출 금융기관 선정, 감리업체 선정, 부담금 절감 용역 같은 각 조합의 정상적인 실무 절차에 관한 것이었다. 구역별로 더 구체적인 진행 소식이 궁금하다면 각 조합 공지사항을 주기적으로 살펴보는 쪽이 낫다.

이주나 착공을 앞둔 조합원이라면 진행 단계만큼이나 그 단계에서 발생하는 세금 문제도 함께 챙겨야 한다. 재산세·취득세·양도소득세가 사업 단계마다 어떻게 달라지는지는 정비사업 세금 1편, 왜 이렇게 복잡할까에 정리해뒀다.

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• 재건축 조합원이 알아야 할 것(2) 이주비 대출과 이주 절차

참고자료

• 서울시 정비사업 정보몽땅 — 2026년 6월 기준 정비사업 추진현황 스냅샷
• 서울신문 — “‘노량진뉴타운 최대’ 노량진1구역 3103가구 2027년 착공” (2026-05-22), seoul.co.kr
• 하우징헤럴드 — “노량진뉴타운 8개 구역 2031년 준공 목표” (2025-11-20), housingherald.co.kr
• 하우징헤럴드 — “노량진2구역 재개발조합 정비기반시설공사 선정” 외 실무 절차 관련 기사 (2025-11~2026-06), housingherald.co.kr
• 하우징헤럴드 — “노량진3 재개발조합 석면제거 감리·지장물이설공사·원인자부담금 감면 업체 선정” (2026-09-01), housingherald.co.kr
• 나무위키 — “노량진뉴타운” 항목 (최종편집 2026-04-23 기준 확인), namu.wiki

흑석뉴타운 재개발 흑석9구역에서 착공 이후에도 조합원 갈등이 터졌습니다.

오늘(9월 4일) 하우징헤럴드 단독 보도에 따르면, 흑석9구역은 지난해 말 조합원 총회에서 정했던 주방가구·원목마루 등 마감재 업체를 8월 초 갑자기 다른 브랜드로 바꾸는 안건을 올렸고, 비교표도 없이 사흘 안에 표결을 강행하려 한다는 논란에 휩싸였습니다.

이미 착공까지 마친 구역에서 이런 일이 벌어졌다는 게 이번 소식의 핵심입니다.

같은 흑석뉴타운 안에서 10개월 늦게 착공한 흑석11구역과 나란히 놓고 보면, 두 구역이 걸어온 속도와 지금 마주한 상황이 꽤 다르다는 것도 드러납니다.

흑석9구역, 착공 후에 무슨 일이 있었나

마감재 업체를 3주 만에 바꾸려 한 게 이번 논란의 발단입니다.

흑석9구역 조합은 2025년 말 총회에서 주방가구·원목마루 등 마감재 업체를 이미 한 차례 확정했습니다.

• 기존 업체는 “페발까사” 독점공급사
• 6개월간 상품성 검토를 마친 상태
• 2026년 7월 말까지 단가 협상 진행 중

그런데

2026년 8월 초, 협상이 끝나지도 않은 상태에서 전혀 다른 브랜드(기사에서는 “S사”로 표기)로 교체하자는 안건이 갑자기 등장했습니다.

협상을 왜 중단했는지, 새 업체는 어떤 기준으로 골랐는지에 대한 설명이 조합원들에게 충분히 공유되지 않은 채, 비교표조차 없이 사흘 안에 표결을 밀어붙이려 했다는 게 하우징헤럴드가 지적한 대목입니다. 이 안건은 8월 29일 임시총회에서 다뤄질 예정이었는데, 실제 총회에서 어떤 결론이 났는지는 조합 공지사항이나 하우징헤럴드 후속 보도를 통해 확인하시는 게 가장 정확합니다.

많은 사람들이 착공만 하면 갈등은 끝난다고 생각합니다.

하지만 흑석9구역 사례는 정반대일 수 있습니다.

이주와 철거를 마치고 크레인이 올라간 뒤에도, 마감재 하나를 두고 조합 내부가 시끄러워질 수 있다는 걸 보여주는 사례에 가깝습니다.

왜 공사비 증액 우려로 이어지나

이번 논란이 단순한 자재 취향 문제로 끝나지 않을 가능성이 있는 이유는 따로 있습니다.

흑석9구역은 이미 한 차례 대규모 공사비 증액을 겪은 전례가 있기 때문입니다.

검증이 덜 된 소규모 업체로 자재를 바꿨다가 납기가 밀리거나 품질 문제가 생기면, 결국 추가 공사비로 되돌아올 수 있다는 우려가 이번 보도에서 나온 배경입니다.

원자재 가격과 인건비가 오르면서 정비사업 공사비가 오르는 건 최근 몇 년간 서울 곳곳에서 반복된 일입니다.

즉,

흑석9구역의 이번 마감재 논란은 “어떤 브랜드 마루를 쓸 것인가”보다 “또 한 번 공사비가 오르는 서막이 되는 건 아닌가”라는 질문에 더 가깝습니다.

이 조합을 이끄는 조합장은 이종왕 씨입니다.

흑석9구역 vs 흑석11구역, 순서가 뒤집힌 이유

흑석9구역과 흑석11구역은 지금 나란히 “착공” 단계에 있지만, 여기까지 오는 길은 순탄하게 한쪽이 계속 앞선 게 아니었습니다.

서울시 정비사업 추진현황(2026년 6월 기준)을 보면 두 구역의 절차별 시점은 이렇습니다.

구역지정은 흑석9구역이 2009년, 흑석11구역이 2012년으로 9구역이 3년 먼저 출발했습니다.

그런데

건축심의는 순서가 뒤바뀝니다. 흑석11구역이 2020년에 먼저 통과했고, 흑석9구역은 2024년에야 통과했습니다. 3년 9개월 차이입니다.

여기서 다시 흐름이 바뀝니다.

관리처분계획인가와 이주, 착공 단계로 넘어오면 흑석9구역이 다시 앞서갑니다. 착공만 놓고 봐도 흑석9구역이 2025년 4월, 흑석11구역이 2026년 2월로 약 10개월 차이가 납니다.

이 흐름을 화살표로 옮기면 이렇게 됩니다.

먼저 출발 → 중간에 뒤처짐 → 후반부에 재역전.

흑석9구역이 걸어온 경로가 대체로 이런 곡선을 그립니다. 정비사업은 첫 단추(구역지정)를 먼저 끼웠다고 끝까지 앞서가는 게 아니라는 걸 두 구역이 함께 보여주는 셈입니다.

흑석11구역은 2020년 시공사 선정 당시 “정비사업의 마지막 대형 프로젝트”로 불릴 만큼 관심이 컸던 곳이기도 합니다. 총공사비 약 4,500억원 규모 입찰에 GS건설·대림산업·현대엔지니어링 등 대형사 6곳과 중견사 4곳이 현장설명회에 참석했지만, 실제 입찰에는 대우건설과 코오롱글로벌 두 곳만 남았고 최종적으로 대우건설이 ‘써밋 더힐’ 브랜드로 사업을 맡게 됐습니다. 정확한 최종 선정 발표 시점이 궁금하시다면 동작구청이나 흑석11구역 조합 홈페이지 공지사항에서 확인하실 수 있습니다.

흑석9구역과 같은 마감재·공사비 논란이 흑석11구역에서도 있었는지 찾아봤지만, 이번에는 비슷한 소식이 들려오지 않고 있습니다. 다만 착공 이후에도 이런 갈등이 언제든 불거질 수 있다는 걸 흑석9구역이 이미 증명한 만큼, 흑석11구역도 앞으로 지켜볼 필요는 있어 보입니다.

흑석뉴타운 전체 그림에서 9·11구역의 위치

흑석뉴타운은 원래 11개 구역 안팎으로 짜인 재정비촉진지구입니다.

전체를 놓고 보면 세 그룹으로 나뉩니다.

이미 끝난 곳(6개 구역)

• 흑석3구역 → 흑석자이 (GS건설, 1,772세대, 2023.02 입주)
• 흑석4구역 → 흑석 한강 푸르지오 (대우건설, 863세대, 2012.07 입주)
• 흑석5구역 → 흑석 한강 센트레빌 1차 (동부건설, 655세대, 2011.09 입주)
• 흑석6구역 → 흑석 한강 센트레빌 2차 (동부건설, 963세대, 2012.12 입주)
• 흑석7구역 → 아크로리버하임 (옛 대림산업, 1,073세대, 2018.11 입주)
• 흑석8구역 → 롯데캐슬 에듀포레 (롯데건설, 545세대, 2018.11 입주)

착공까지 온 곳(2개 구역)

• 흑석9구역 (디에이치 켄트로나인, 착공 2025.04)
• 흑석11구역 (써밋 더힐, 착공 2026.02)

아직 갈 길이 먼 곳(2개 구역)

• 흑석1구역 — 조합설립 단계
• 흑석2구역 — SH 시행 공공재개발, 삼성물산 시공(래미안 팰리튼 서울), 2025년 8월 재정비촉진계획 변경 결정고시를 받았고 2026년 1분기 사업시행계획인가, 2027년 1분기 관리처분계획인가를 목표로 하고 있어 2032년 입주를 바라보는 것으로 알려져 있습니다. 흑석9·11구역보다 최소 5~7년은 늦은 일정입니다.

절반 이상이 이미 새 아파트로 자리 잡았고, 마지막 대형 물량인 9·11구역이 착공에 들어가면서 흑석뉴타운은 사실상 마무리 국면에 접어들었다고 볼 수 있습니다.

이 시점에 마감재 논란 같은 잡음이 나오는 건, 뉴타운 사업이 완전히 끝나기 전 마지막 고비를 지나고 있다는 신호로 볼 여지도 있습니다.

10구역·12구역처럼 최근 다시 거론되는 구역들도 있는데, 이 부분은 아직 초기 단계인 만큼 정확한 진행 상황은 서울시 정비사업 정보몽땅이나 동작구청 홈페이지에서 확인하시는 걸 권해드립니다.

흑석뉴타운이 “준강남”으로 불리는 이유

흑석9·11구역이 이만큼 관심을 받는 데는 입지도 한몫합니다.

국립서울현충원을 사이에 두고 서초구와 맞닿아 있고, 한강을 사이에 두고는 용산·반포 방향을 마주 봅니다. 지하철 9호선 흑석역이 지구 안에 있어 강남 접근성도 나쁘지 않습니다.

하우징헤럴드는 흑석뉴타운을 두고 “현충원을 사이에 두고 서초구와 인접해 있고 한강 조망이 가능해 ‘준강남’으로 평가받는다”고 표현한 적이 있습니다.

세대수나 브랜드만 놓고 재개발 구역의 가치를 매기는 시각이 많습니다.

그러나

입지는 착공이 끝나도 바뀌지 않는 변수입니다. 흑석뉴타운이 받는 ‘준강남’ 평가는 9·11구역 착공 이후에도 계속 따라다닐 가능성이 높습니다.

정리하며

흑석9구역은 착공까지 마쳤지만 마감재 교체를 둘러싼 조합 내부 갈등이 남아 있고, 공사비가 45% 늘었던 전례가 있어 이번 논란을 가볍게 볼 수 없는 상황입니다.

흑석11구역은 9구역보다 10개월 늦게 착공했지만, 지금까지는 비슷한 잡음 없이 순항하고 있는 것으로 보입니다.

두 구역 모두 뉴타운의 마지막 대형 물량이라는 점에서, 앞으로 나오는 소식 하나하나가 흑석뉴타운 전체의 마무리 그림을 결정할 가능성이 높습니다.

착공은 끝이 아니라 또 다른 시작일 수 있다는 것.
흑석9구역이 지금 보여주고 있는 것입니다.

조합원 입장에서 분담금·이주비 대출·조합원의 권리와 의무 같은 실무 문제가 궁금하다면 재건축 조합원이 알아야 할 것 시리즈도 함께 참고할 만합니다.

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참고자료

• 흑석9구역, 마감재 ‘3주 밀실 교체’ 논란…공사비 증액 서막이란 우려도 – 하우징헤럴드
• 흑석11구역 재개발 ‘대우VS코오롱’ 맞대결 – 하우징헤럴드
• 재건축·재개발 현장 점검②…동작구 – 하우징헤럴드
• 흑석2구역 공공재개발, 5년만에 촉진계획변경 결정고시 – 하우징헤럴드
• 인터뷰-이진식 흑석2구역 공공재개발 주민대표회의 위원장 – 하우징헤럴드