서울 정비사업 중 분양(일반분양) 시기가 가장 이른 축에 속하는 단지로는 서초구 반포동 ‘반포디에이치클래스트’와 잠원동 ‘신반포22차’가 함께 꼽힙니다.

반포디에이치클래스트는 2024년 3월 착공해 2026년 4월 기준 공정률 70%대를 넘어섰고, 총 5,002세대 중 일반분양 1,832세대가 2026년 8월, 그러니까 이번 달 분양될 것으로 다수 언론에 보도됐습니다. 신반포22차는 규모는 훨씬 작지만(160세대, 일반분양 28세대) 소스에 따라 2025년 하반기~2026년 상반기, 또는 2026년 6월 분양 예상으로 거론돼 시점상 반포디에이치클래스트와 비슷하거나 오히려 앞설 가능성도 있습니다.

다만 이 글을 쓰는 2026년 8월 17일 기준으로 두 단지 모두 청약홈에 공식 입주자모집공고가 실제로 게재됐는지는 확인되지 않았고, 정확한 분양월도 소스마다 엇갈립니다. 일부 부동산 커뮤니티에서는 반포디에이치클래스트에 대해 “아직 공고가 안 올라왔다”는 이야기도 나옵니다.

은마아파트, 잠실주공5단지, 압구정, 여의도, 목동, 성수전략정비구역처럼 최근 이주 수요로 화제가 된 대형 단지들은 사실 분양까지 아직 한참 남아 있습니다.

서울 정비사업 253개 구역이 지금 어느 단계에 와 있는지, 그리고 유독 이 두 단지가 먼저 움직인 이유는 무엇인지 지금부터 하나씩 짚어본다.

분양이 가장 임박한 단지들 — 반포디에이치클래스트와 신반포22차

서울 정비사업 단지 중 분양이 가장 임박한 곳으로는 반포디에이치클래스트와 신반포22차 두 곳이 함께 꼽힙니다. 두 단지 모두 서초구에 있고, 진행 단계와 규모는 크게 다르지만 분양 시점만 놓고 보면 비슷한 시기에 몰려 있습니다.

현대건설이 시공을 맡은 반포디에이치클래스트는 2024년 3월 착공했고, 2026년 4월 기준 공정률은 70%대에 이르렀습니다. 지하 5층~지상 최고 35층, 총 50개 동, 5,002세대(자료에 따라 5,007세대로 표기되기도 합니다) 규모이고, 총 사업비는 약 10조 원입니다.

매일일보의 2026년 8월 서울 분양 예정 단지 정리 기사는 “서초구 반포동 반포디에이치클래스트에 총 5,002가구가 공급되는데, 일반분양 물량만 1,832가구”라며 8월 분양 예정 서울 7개 단지 중 최대 규모로 다뤘습니다.

입주(준공) 목표는 2027년 11월이고, 예상 분양가는 전용 84㎡ 기준 30억 원대 중후반, 59㎡ 20억 원대 중반, 106㎡ 이상은 40억 원대 초중반으로 거론됩니다. 이 가격대는 어디까지나 부동산 정보 사이트의 추정치일 뿐, 공식 분양가는 아닙니다.

짚어야 할 부분이 하나 있습니다. 2026년 8월 분양이라는 보도는 여러 언론에서 확인되지만, 청약홈에 정식 입주자모집공고가 게재됐는지는 이 글을 쓰는 시점까지 확인되지 않습니다.

일부 커뮤니티(호갱노노 등)에서는 “아직 공고가 올라오지 않았다”, “일반분양이 상반기였던 것 같다”는 등 시점에 대한 정보가 엇갈리고 있습니다.

이 지점에서 함께 봐야 할 단지가 신반포22차입니다. 규모는 훨씬 작지만, 소스에 따라서는 반포디에이치클래스트보다 먼저 분양할 가능성도 배제할 수 없기 때문입니다.

신반포22차 재건축(서초구 잠원동)은 160세대 소규모 단지로, 일반분양은 28세대에 불과합니다. 분양 시기에 대해서는 자료마다 표기가 다릅니다. 일부는 2026년 9월 분양 예정으로, 다른 자료는 2026년 6월 분양 또는 “2025년 하반기~2026년 상반기 분양 예상”으로 기재해 정확한 분양 시점은 여전히 불투명합니다.

특히 “2025년 하반기~2026년 상반기”라는 표기를 따르면 반포디에이치클래스트의 8월 분양보다 오히려 앞설 수 있고, 6월 분양설을 따라도 시점이 겹치거나 근소하게 앞서게 됩니다. 규모가 작아 시장에 미치는 영향은 제한적이지만, “가장 빠른 단지가 어디냐”는 질문에는 신반포22차도 유력한 답 중 하나로 함께 놓아야 하는 이유입니다.

즉, 8월 분양이라는 방향성 자체는 신뢰할 만한 언론 보도로 뒷받침되지만, 반포디에이치클래스트든 신반포22차든 정확한 공고일까지는 조사 중이라는 점을 밝혀둡니다.

그럼에도 두 단지가 서울 정비사업 단지 중 분양이 가장 빠른 곳으로 함께 꼽히는 이유는 명확합니다. 은마·잠실주공5단지·압구정·여의도·목동·성수는 아직 관리처분인가 전후~착공 준비 단계인 반면, 반포디에이치클래스트는 이미 착공해 공정률 70%대까지 온 상태이고, 신반포22차 역시 소규모 단지 특성상 분양 시점에 관한 구체적인 보도가 이미 여러 건 나와 있어, 두 곳 모두 다른 대형 단지들보다 한발 앞서 있다는 점은 분명합니다.

서울 정비사업 현재 현황 — 253개 구역, 85개 핵심공급 전략사업

서울시가 253개 정비구역의 사업 공정표를 전수 점검한 결과, 3년 내(2026~2028년) 착공이 가능한 85개 구역을 ‘핵심공급 전략사업’으로 선정해 관리하고 있습니다. 이 85개 구역에서 목표하는 공급 물량은 총 8만 5,000가구로, 기존 목표(7만 9,000가구)보다 6,000가구 늘어난 수치입니다.

2026~2028년 착공 로드맵

연도별 착공 예정 구역은 이렇습니다.

2026년 착공 — 한남3구역(용산), 갈현1구역(은평), 중계본동 백사마을(노원), 방배13구역(서초), 흑석11구역(동작)
2027년 착공 — 이문4구역, 한남2구역, 개포주공5단지, 신반포16차
2028년 착공 — 개포주공6·7단지, 청량리6구역, 노량진3구역, 잠실우성4차

올해 착공 물량은 기존 2만 3,000가구에서 3만 가구로 상향 발표됐습니다.

서울시는 여기에 ‘신속착공 6종 패키지'(전자총회 비용 전액 지원, 해체계획 전문가 자문, 구조·굴토 심의 통합, 공사 표준계약서 기한 명문화, 공사비 검증 지원, 공정관리 앱 개발)와 주택진흥기금 500억 원 규모 이주비 융자 지원을 함께 시행하고 있습니다.

단, 위 착공 예정 시점은 ‘착공’ 기준이라는 점은 감안해야 합니다. 분양(일반분양)은 통상 착공과 비슷한 시기이거나 착공 직후에 이뤄지는 경우가 많지만, 반드시 같은 시점은 아닙니다.

최근 3년 성과 — 준공 59곳, 주택 수 36.4% 증가

서울시가 2026년 8월 7일 발표한 백서에 따르면, 최근 3년(2023~2025년)간 준공된 정비구역 59곳에서 사업 전 대비 주택 수가 36.4%(약 2만 호) 늘었습니다. 세부적으로 재개발은 27.4%(약 7,000호), 재건축은 44.2%(약 1만 3,000호) 증가했습니다.

최근 3년간 서울 아파트 공급(12만 1,000가구) 중 63%가 정비사업을 통해 이뤄졌고, 지난 20년간 서울 주택 공급의 87.5%를 담당했던 민간 부문 비중은 최근 3년 90% 이상으로 더 높아졌습니다.

이주 수요와 관련해서는 서울시 설명이 좀 더 구체적입니다.

명노준 서울시 주택실장은 브리핑에서 “2031년까지 31만 1,000가구 신축 시 22만 6,000가구가 멸실되지만, 이미 이주가 완료된 물량을 제외하면 실제 이주 수요는 9만 8,000가구 수준”이라고 설명했습니다.

비아파트 연간 2만 3,000가구 공급을 더하면 총 15만 가구 수준의 공급이 가능하다는 게 서울시 입장입니다. 이주 수요 분산을 위해 동시 이주 관리 기준도 기존 2,000가구에서 1,000가구 이하로 강화했고, 필요하면 이주 시기를 9~10개월 이상 조정하는 방식을 함께 쓰고 있습니다.

규제완화 흐름 — 이주비 대출부터 조합 동의율까지

서울시가 2026년 8월 정부에 건의한 규제 완화 사항은 다음과 같습니다.

재개발 임대주택 비율 완화
민간 정비사업 용적률 상향(최대 1.2배)
조합원 지위양도 제한 3년 한시 유예
이주비 대출 담보인정비율(LTV) 40% → 70% 상향
재개발 조합 설립 동의율 75% → 70% 완화

하지만 국토교통부는 “건의하겠다”는 원론적 답변만 내놓았을 뿐, 그 이상 진도가 나간 상태는 아니라고 전해집니다. 즉, 위 다섯 가지는 아직 확정된 제도가 아니라 서울시가 정부에 요청한 단계라는 점을 분명히 해둘 필요가 있습니다.

반면 서울시가 자체 권한으로 시행할 수 있는 절차 간소화는 이미 실행됐습니다.

2026년 8월 12일 발표에 따르면, 공사비 증액 여부와 무관하게 반드시 거쳐야 했던 공사비 검증을 ‘의무 절차’에서 ‘재량 절차’로 전환해 60~75일의 지연과 검증 수수료를 절감할 수 있게 됐습니다. 조합 추진위원회 구성 승인 신청 시 제출 서류에서도 세대주 성명 기재란을 삭제해 주민등록등본 등 추가 서류 제출 부담을 완화했습니다.

이주 수요로 화제된 대형 단지들, 지금 어디까지 왔나

최근 언론에 자주 등장한 은마·잠실주공5단지·압구정·여의도·목동·성수는 사실 반포디에이치클래스트·신반포22차와는 성격이 다른 단지들입니다. 이들은 관리처분인가 전후~착공 준비 단계에 머물러 있어, 분양까지는 아직 상당한 시간이 남아 있습니다.

은마아파트(강남구) — 사업시행인가 획득, 관리처분은 아직

2026년 7월 2일 사업시행계획인가를 획득하며 수십 년간 지연되던 재건축이 본궤도에 올랐습니다.

다만 관리처분인가는 아직 미완료 상태이고, 관리처분계획 수립·각종 심의·협의 절차가 남아 있습니다. 조합은 2026년 8월 중 종전자산 감정평가와 주민 주택 실태조사를 마무리하고, 연말에 관리처분계획 수립을 위한 총회를 열 예정입니다.

조합 측은 “내년(2027년) 여름 이주”를 목표로 남은 일정을 최대한 당기겠다는 입장이지만, 인근 개포6단지가 관리처분인가 신청 후 인가까지 2년 이상 걸린 사례에 비춰보면 다소 빠듯하다는 평가가 나옵니다.

관리처분·이주·철거를 모두 거쳐야 하는 만큼, 일반분양은 빨라도 2027년 하반기 이후이고 2028년 이후로 밀릴 가능성도 거론됩니다. 은마의 정확한 분양연도를 못박은 보도는 아직 없습니다.

잠실주공5단지(송파구) — 통합심의 통과, 이주는 2028년 전후 전망

최근 통합심의를 통과하며 사업시행인가를 앞둔 단계입니다. 업계에서는 이르면 2028년 전후 이주 시작, 2030년대 초 입주로 전망합니다.

이후 관리처분인가 → 이주·철거 → 일반분양 → 착공 순서가 남아 있어, 분양 시기는 최소 2028~2029년 이후로 예상되지만 구체적인 분양연도를 언급한 보도는 찾지 못했습니다.

압구정 2·3구역(강남구) — 초고급 설계, 패스트트랙 적용

압구정 2구역은 2026년 3월 30일 조합과 현대건설이 공사도급계약(공사비 2조 7,489억 원)을 체결했고, 7월 2일 통합심의위원회에서 조건부 의결되며 압구정 재건축 중 첫 관문을 통과했습니다.

3구역은 2월 9일 현대건설이 세계적 건축설계사무소 RAMSA, 모포시스와 협업한 최고급 주거단지 계획을 발표했습니다. 총 공사비 5조 5,610억 원으로 단일 도시정비사업 기준 최대 규모이고, 지하 7층~지상 최고 65층, 총 5,175세대 규모로 조성될 예정입니다.

서울시 인허가 간소화 ‘패스트트랙’이 적용돼 빠르면 2028년 전후 착공이 가능할 것으로 전망되지만, 명확한 분양연도를 제시한 자료는 아직 없습니다.

여의도 대교·한양아파트(영등포구) — 착공은 가장 앞서지만 분양은 아직

여의도는 서울 정비사업 중 진행 속도가 눈에 띄게 빠른 지역입니다.

여의도 재건축 1호 관리처분을 기록한 대교아파트는 2026년 5월 19일 관리처분인가를 획득했습니다. 조합설립 후 약 2년 4개월 만입니다. 2026년 하반기 이주·철거에 착수해 2027년 4월 철거, 2027년 12월 착공이 목표이고, 최고 49층·4개 동·912세대(기존 12층 576세대) 규모로 준공 목표는 2031년입니다.

한양아파트는 여의도 재건축 중 두 번째로 2026년 7월 31일 관리처분인가를 받았습니다. 신청서 접수부터 인가까지 약 2개월로, 통상 소요되는 5~6개월의 3분의 1 수준으로 단축된 사례입니다. 10~11월 이주 착수, 이후 철거를 거쳐 2027년 하반기 착공을 목표로 하며, 최고 57층·992세대(오피스텔 60실 포함) 규모로 ‘디에이치’ 브랜드가 적용되고 현대건설이 시공을 맡습니다.

여의도 시범아파트 등 다른 단지들도 재건축을 추진 중이지만, 이번 조사에서 2026년 8월 기준 최신 진행 단계까지는 확인하지 못했습니다.

대교·한양 모두 착공을 2027년으로 목표하고 있어 일반분양은 착공 전후인 2027~2028년경으로 추정되나, 공식적인 분양월 발표는 아직 나오지 않았습니다. 착공·이주 일정만 놓고 보면 여의도 대교·한양아파트가 이주 수요로 화제된 대형 단지들 중에서는 상대적으로 가장 빠른 편입니다.

목동6단지(양천구) — 14개 단지 중 첫 통합심의 통과

목동 1~14단지 중 재건축 추진 속도가 가장 빠른 곳은 6단지입니다.

2026년 5월 28일 서울시 통합심의위원회에서 건축·경관·교통·환경·교육·재해 6개 분야 통합심의가 조건부 의결됐습니다. 14개 단지 중 처음으로 통합심의를 통과한 사례입니다.

최고 49층·2,170세대(18개 동) 규모로, 준공 40년이 지난 단지입니다. 목동5단지와 안양천을 연결하는 공공보행통로 등도 계획에 포함돼 있습니다.

아직 사업시행인가 전 단계이므로 관리처분인가·이주·철거·착공을 모두 거쳐야 해, 분양은 상당 기간 이후로 예상되며 구체적인 분양연도가 나온 자료는 없습니다.

성수전략정비구역 1~4지구(성동구) — 착공목표 2031년, 가장 늦은 축

2026년 2월 26일 통합심의를 통과했습니다. 1지구는 3월 우선협상대상자 선정, 4월 25일 수의계약 체결로 시공사 선정을 마쳤습니다.

2·3·4지구는 상반기부터 시공사 선정 경쟁이 본격화되며 총 7조 원 규모 수주전으로 보도됐습니다.

그렇다고 시공사 선정이 끝나자마자 착공하는 것은 아닙니다. 정비계획 변경, 건축심의, 사업시행인가 등 후속 절차와 한강변 경관 관리, 기반시설 계획 조율이 남아 있고, 착공 목표는 2031년으로 보도됐습니다. 여기서 다룬 대형 단지 중 착공·분양 시기가 가장 늦은 축에 속합니다.

한발 늦게 따라붙는 방배13구역과 나머지 후보들

반포디에이치클래스트·신반포22차 다음으로는 방배13구역이 거론됩니다. 앞선 두 단지보다는 시점이 조금 늦지만, 물량 면에서는 결코 작지 않은 후보입니다.

방배13구역(방배포레스트자이, 서초구)은 당초 2026년 상반기 분양이 목표였으나, GS건설이 사업 여건을 고려해 하반기로 일정을 조정했습니다.

총 2,217세대 중 일반분양이 547세대로, 강남권 재건축 물량치고는 비교적 넉넉한 편입니다. 분양 후 착공·공사기간을 고려하면 빠르면 2029~2030년 입주가 예상됩니다.

방배14구역(방배르엘)도 13구역과 함께 2026년 상반기 분양 예정으로 보도된 적이 있지만, 최신 일정 변경 여부까지는 확인하지 못했습니다.

2026년 8월 분양 예정으로 함께 보도된 써밋클라비온(영등포구 신길동), 충정로역자이르네(중구 중림동), 중화역라온프라이빗센트로(중랑구 중화동), 쌍용더플래티넘서대문(서대문구 홍은동) 등도 있지만, 이들이 재건축·재개발(정비사업) 단지인지는 기사에서 명확히 구분되지 않았습니다. 이번 조사에서 재건축·재개발 여부가 명시적으로 확인된 곳은 반포디에이치클래스트뿐입니다.

서울 정비사업, 결국 무엇을 봐야 하나

여기까지 나온 내용을 한 번에 모아보면 이렇습니다.

많은 사람들이 정비사업이 “통합심의를 통과했다”, “관리처분인가를 받았다”는 소식이 나오면 곧 분양이 임박했다고 생각합니다.

하지만 실제로는 정반대인 경우가 많습니다.

은마·잠실주공5단지·압구정·여의도·목동·성수는 최근 화제성만 놓고 보면 반포디에이치클래스트·신반포22차보다 훨씬 자주 뉴스에 등장했지만, 분양까지 남은 절차(관리처분·이주·철거·착공)를 고려하면 정작 분양이 가장 빠른 곳은 화제성과 무관하게 이미 조용히 움직여온 반포디에이치클래스트와 신반포22차일 가능성이 높습니다.

서울시가 정부에 건의한 규제 완화가 실제로 받아들여진다면 은마·목동·성수 같은 단지들의 속도도 지금보다 빨라질 수 있습니다. 다만 이 글을 쓰는 시점까지는 국토부 협의가 마무리되지 않아 확정된 변화는 아닙니다.

“정비사업의 화제성과 분양 시점은 다른 이야기다.”

당분간 서울 정비사업을 지켜볼 사람이라면, 반포디에이치클래스트와 신반포22차 두 곳의 청약홈 공고 여부, 그리고 규제 완화 협의 결과까지 함께 확인해두는 편이 안전한 접근일 것입니다.

---

서울 아파트 전세 거래량이 2025년 6월 1만3,039건에서 2026년 6월 8,058건으로 38.2% 줄어드는 사이, 월세 거래는 9,622건에서 9,858건으로 늘며 사상 처음 전세 거래량을 앞질렀습니다. 같은 기간 서울 아파트 전세 매물은 조사 기관에 따라 최대 20%대까지 줄었고, 서울 아파트 평균 전세가격은 7억458만원으로 연 8.49% 올랐습니다(데일리안 기준). 원인은 크게 두 가지로 좁혀집니다. 8월 3일 발표된 2026년 세제개편안이 비거주 1주택자의 보유세·양도세 부담을 늘려 임대인의 월세 전환을 부추기고 있고, 여기에 2026~2028년 서울 재건축·재개발 이주 수요 8만3,630가구가 겹치면서 전세 공급이 동시에 줄고 있기 때문입니다.

최근 통계로 전세 품귀가 실제로 어느 정도인지부터 확인하고, 세제개편·이주 수요·공급 절벽이라는 세 원인을 하나씩 짚었습니다. 정부가 8월 13일 내놓은 대책과 시장의 반대 의견도 함께 다룹니다.

전세 매물, 실제로 얼마나 줄었나

결론부터 말하면 조사 시점과 비교 기준에 따라 감소폭 수치는 제각각이지만, 방향성만큼은 모든 통계가 일치합니다. 전세 매물은 줄고, 월세 매물과 가격은 동시에 오르고 있습니다.

• 뉴스1: 2025년 10월 2만4,369가구 → 2026년 현재 2만937가구(14.1% 감소), 전셋값은 같은 기간 10.86% 상승
• 이투데이(인용 자료 재구성): 2025년 10월 2만4,290건 → 최근 1만7,281건(28.9% 감소)
• 아주경제(2026-08-05): 2년 새(2024년 2만6,599건 → 2026년 2만803건) 21.8% 감소, 반대로 월세 매물은 20.7% 증가해 월세 비중이 35.4%→45.8%로 확대
• inews24(4월 기준): 올해 1월 2만3,060건 → 3월 말 1만6,210건(29.7% 감소), 성동구는 1,400건에서 390건으로 72% 급락

수치가 이렇게 갈리는 건 조사 시점(1월·3~4월·6~7월·8월)과 비교 기준(전년 동월·전년 10월·2년 전)이 매체마다 다르기 때문입니다. 다만 “전세는 줄고 월세는 는다”는 흐름 자체에는 이견이 없습니다.

가격도 같은 방향입니다. 한국부동산원 8월 1주 주간동향 기준 전국 아파트 전세가격은 전주 대비 0.11% 올라 매매가격 상승률(0.09%)을 웃돌았습니다. 서울은 0.25% 상승했고, 성북구(0.49%)·노원구(0.42%)가 가장 많이 뛰었습니다. 6월 5주차에는 강동구가 재건축 이주 수요와 여름 학군 수요가 겹쳐 서울 25개 자치구 중 최고인 1.16% 상승률을 기록하기도 했습니다.

전월세 거래 전체로 보면 월세 비중은 2025년 62.7%로 전년 대비 5.1%포인트 올랐고(국토교통부 자료, KB 재인용), 2026년 상반기 전월세전환율은 6.4%로 안내됐습니다(한국주택금융공사). 7월 단월 기준 지역별·유형별 세부 수치까지는 이번 조사로는 확인하지 못했습니다.

왜 전세가 사라지나 ① 세제개편이 만든 ‘거주 대 보유’ 유인차

2026년 세제개편안의 핵심은 세제 혜택의 축을 “보유”에서 “거주”로 옮긴 것입니다. 이 구조 자체가 임대인이 전세보다 월세를, 혹은 아예 직접 거주를 선택하게 만드는 유인으로 작동합니다.

항목	거주 1주택자	비거주 1주택자
종부세 기본공제	12억원 → 14억원 확대	12억원 → 9억원 축소
공정시장가액비율	60% → 70% 상향(공통 적용)	60% → 70% 상향(공통 적용)
양도세 장기보유특별공제(2028년~)	연 4%→6%(최대 60%)	연 4%→2%(최대 20%)

세액공제에도 한도가 새로 생겨 1세대 1주택자는 2027년 800만원, 2028년 600만원까지만 공제받을 수 있고, 2028년부터는 공제 기준 자체가 ‘보유기간’에서 ‘거주기간’으로 바뀝니다. 2029년부터는 거주공제만 연 8%(최대 80%) 적용되는 사실상의 ‘장기거주소득공제’ 체제로 전환됩니다.

체감할 수 있는 사례도 있습니다. 압구정 한양2차(공시가 58억900만원, 70대 1주택자)는 보유세가 2026년 2,157만원에서 2028년 6,757만원으로 3.1배 늘고, 래미안용산더센트럴(공시가 50억1,900만원, 40대 1주택자)은 3,684만원에서 6,570만원으로 약 2배 늘어납니다. 이는 실거주자 기준이고, 비거주자는 증가폭이 더 클 수 있다고 언급됩니다.

남혁우 우리은행 부동산연구원 부원장은 “계약 만기 이후 신규 계약분부터 월세를 받으려는 임대인이 많아질 것”이라고 내다봤습니다. 대한건설정책연구원 이은형 연구위원도 “임대주택 공급 자체가 늘어나기 어려워지는 만큼 시장 영향이 커질 수 있다”고 우려했고, KB국민은행 김효선 수석전문위원은 “전세 공급 축소로 이어져 시장 불안 요인이 될 수 있다”고 짚었습니다.

물론 다른 시각도 있습니다. 오문성 한양여대 교수는 “모든 임대를 공공에서 해결할 수 없으니 민간의 역할을 인정해줄 필요가 있다”며, 임대인의 월세 선호를 무조건 억제할 문제로만 보기는 어렵다는 입장을 내놨습니다.

왜 전세가 사라지나 ② 재건축·재개발 이주 수요 8만3,630가구

여기서 말하는 ‘이주’는 GTX나 신도시 입주가 아니라, 서울 재건축·재개발 정비사업 구역에서 철거를 앞두고 세입자와 소유자가 한꺼번에 빠져나가는 이주를 가리킵니다. 실제로 이번 조사에서 GTX·신도시발 이주를 전세난의 핵심 원인으로 지목한 기사는 확인되지 않았고, 검색된 자료는 모두 정비사업 이주에 초점을 맞추고 있었습니다.

서울시 전체 정비사업 이주 물량은 2026~2028년 누적 8만3,630가구로 예상됩니다. 연도별로는 2026년 2만5,230가구, 2027년 1만3,144가구, 2028년 4만5,256가구입니다.

주요 이주 단지도 구체적입니다.

• 은마아파트 4,424가구, 잠실주공5단지 3,930가구(강남권)
• 압구정 약 1만가구, 여의도 약 1만가구
• 목동 2만6,000가구, 성수 8,000~1만가구

관리처분·이주 단계에 있는 사업만 올해 54곳, 3만가구 규모이며, 향후 4~5만가구의 잠재 이주 수요가 추가로 대기 중입니다. 단, 이 개별 단지 수치와 서울시 전체 8만3,630가구는 조사 시점과 집계 범위가 달라 단순 합산 비교는 적절하지 않습니다.

이주 수요가 인근 지역 전세가격까지 흔드는 이유는 이동 패턴 때문입니다. 우리은행 부동산연구원은 “재건축 이주 수요는 생활권과 학군에 영향을 받아 거주지 인근에서 이동하려는 경향이 강하다”며, 특정 시기에 이주가 몰리면 해당 지역 전세가격 변동성이 커질 수 있다고 분석했습니다. 토지거래허가구역에서 전월세 매물이 줄면 임대 수요가 인근 지역으로 옮겨갈 수밖에 없다는 설명도 함께 나왔습니다. 앞서 강동구가 6월 5주차에 서울 최고 상승률을 기록한 것도 재건축 이주 수요와 여름 학군 이동 수요가 겹친 결과로 풀이됩니다.

공급까지 막혔다 — 멸실 22만 가구 대 신축 9만5,000가구

이주 수요가 늘어나는 시점에 공급은 오히려 줄어드는 구조여서 문제가 더 커집니다. 2026~2031년 서울 주택 멸실(철거) 물량은 약 22만1,000가구로 추정되는데, 같은 기간 신축 완공은 최대 9만5,000가구에 그쳐 순감 규모가 약 12만6,000가구에 이릅니다.

임대를 제외한 2027년 서울 입주 예정 물량은 1만1,349가구로 1999년 이후 가장 적은 수준으로 전망되고, 2027~2029년 연평균 입주 물량도 1만322가구에 그쳐 직전 3년 평균의 절반에 못 미칠 것으로 예상됩니다. 8월 아파트 입주전망지수는 94.4, 수도권은 전월 대비 13.2포인트 하락했습니다. 정확한 산출 기준까지는 확인되지 않았습니다.

재건축·재개발은 철거와 이주가 먼저 이뤄지고 실제 입주는 수년 뒤에나 이뤄지는 구조입니다. 그래서 지금 시점에는 ‘공급이 준다’는 체감이 실제 통계보다 더 크게 느껴질 수 있습니다.

정부도 움직였다 — 8·13 대책의 갭투자·전세대출 규제

정부는 세제개편과는 별도로 8월 13일 국토교통부·금융위원회 공동으로 ‘전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안 및 금융 종합대책’을 발표했습니다.

이번 대책은 크게 세 갈래로 나뉩니다.

가장 눈에 띄는 대목은 전세대출 규제입니다. 2027년 1월부터 수도권·규제지역 내 아파트를 보유하면서 본인·배우자 모두 실거주 이력이 없는 ‘투기적 비거주 1주택자’는 전세대출 신규·갱신이 제한됩니다. 세입자를 낀 채 매입한 승계 매물이나 이주 절차상 6개월 한시 대출 연장이 필요한 경우 등은 예외로 인정됩니다. 같은 시점부터 수도권·규제지역 1주택자 전세대출 보증비율도 80%→70%(그 외 지역 90%→80%)로 낮아집니다.

공급 쪽 카드도 함께 나왔습니다. 수도권에 ’23만+α’ 가구를 추가 공급한다는 게 골자로, 서울 강서구 염창공원, 경기 남양주 와부읍(2만1,700가구), 경기 광주시 장지동 등 3곳 약 2만7,000가구 규모 택지가 우선 공개됐고(2029년 착공 목표), 나머지 7만3,000가구 이상 후보지는 9월 말쯤 추가 발표될 예정입니다. 택지 발표부터 착공까지 걸리는 기간을 기존 68개월에서 37개월로 단축하는 것이 목표입니다.

금융 지원 규모도 커졌습니다. 가계부채 총량 증가율 목표를 1.5%→3%로 두 배 올리고 PF(프로젝트파이낸싱) 금융지원도 47조8,000억원+α로 확대했습니다. 4억원 이하 비아파트 매입 지원, ‘청년미래 보금자리론’ 등 청년 실수요자 지원책도 함께 마련됐습니다.

주목할 점은, 비거주 1주택자 전세대출 제한이 세제개편(비거주자 종부세 강화)과 같은 방향을 가리킨다는 것입니다. 정부가 세제와 금융 양쪽에서 동시에 ‘갭투자·비거주 보유’ 유인을 줄이려는 조합으로 해석됩니다. 다만 이 규제는 전세 ‘수요'(갭투자용 전세대출)를 줄이는 효과와, 세제개편이 전세 ‘공급'(비거주자의 임대 매물)을 줄이는 효과가 서로 다른 방향으로 작용할 수 있어, 두 정책을 합쳤을 때의 순효과는 이번 조사에서 명확히 확인되지 않았습니다.

전망은 엇갈린다 — 신중론과 구조적 요인

많은 사람들이 지금의 전세난을 세제개편 하나로 설명하지만, 실제로는 여러 시각이 공존합니다.

경향신문(2026-08-03)이 인용한 전문가 분석에서는 “단기적으로는 절세 목적 매물이 늘겠지만” 집값 하락 폭에 대해서는 의견이 갈렸습니다. 서울 핵심지역은 공급 부족이 이어져 조정 폭이 제한적일 것이라는 의견과, 강남 등 초고가 주택은 일부 약세 가능성이 있다는 의견이 함께 나왔습니다.

뉴스토마토가 인용한 분석은 시차 문제를 짚었습니다. 절세 매물이 세법 발표 후·과세기준일 직전·제도 시행 전 세 차례에 걸쳐 2027~2028년 사이 분산 출회할 가능성이 있지만, 2029년 이후에는 매물이 다시 잠길 수 있다는 우려입니다. 같은 기사에서는 다주택자 세 부담 강화가 민간 임대 공급을 위축시켜 전세난·월세화를 더 가속할 수 있고, 규제를 피한 자금이 상급지 고가 1주택으로 쏠리는 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 심해질 수 있다는 우려도 함께 언급됐습니다.

세제개편보다 더 근본적인 구조적 요인이 있다는 시각도 있습니다. 신규 주택 공급 감소, 갭투자 축소, 전세사기 이후 임대차 시장의 구조적 변화, 임대인의 누적된 월세 선호 등이 복합적으로 작용한 결과라는 지적인데, 명확한 1차 출처를 특정하지 못해 참고 수준으로만 받아들이는 게 맞는 대목입니다.

시장 조사 결과도 비슷한 방향을 가리킵니다. KB경영연구소의 ‘2026 KB 부동산 보고서'(4월 조사)에 따르면 공인중개사의 72%가 전세가격이 0~3% 상승할 것으로, 시장 전문가·공인중개사의 87%가 수도권 전세가격 상승을 예상했습니다. 향후 월세 거래 비중이 더 늘 것이라는 응답도 시장 전문가 81%, 공인중개사 60%에 달했습니다.

정리하며

세제개편·재건축 이주·공급 절벽이라는 세 축이 겹치면서, 서울 전세 시장은 매물 감소와 월세화가 당분간 함께 진행될 가능성이 높습니다. 8·13 대책의 공급 확대 효과는 신규 택지 착공 목표만 2029년이라 실제 입주로 이어지기까지 최소 수년이 걸립니다. 그 사이에는 세제개편과 이주 수요발 전세 품귀·월세화 흐름이 이어질 가능성이 크다는 게 여러 소스를 종합한 시장의 대체적 시각입니다.

다만 집값·전세가 하락 폭에 대한 전망은 전문가들 사이에서도 엇갈리고, 구조적 요인의 비중을 어떻게 볼지에 따라 해석이 달라질 수 있습니다. 실거주 예정자라면 종부세·양도세 개편이 적용되는 시점을, 임차인이라면 전세대출 보증비율 축소 시점(2027년 1월)을 미리 체크해두는 것이 실질적인 대응이 될 수 있습니다.

---

미분양관리지역이 한 달 만에 또 바뀌었다는데, 내가 관심 있는 지역도 포함될까요?

답부터 말하면, 지역 수는 그대로지만 얼굴은 바뀌었습니다.

주택도시보증공사(HUG)는 2026년 8월 5일 ‘26.8월 미분양관리지역으로 4개 지역을 선정·공고하고, 다음 날인 8월 6일 보도자료를 배포했습니다.

전월과 마찬가지로 이번에도 지정 지역 수는 4곳으로 변동이 없습니다.

하지만 안을 들여다보면 이야기가 다릅니다.

인천 영종구, 경기 이천시, 경기 양주시는 그대로 남았고, 강원 강릉시가 새로 들어왔습니다. 대신 부산 사상구는 빠졌습니다.

이번 4개 지역의 미분양 주택은 총 6,828호(‘26.6월 기준)로, 전국 미분양 주택 총 67,464호의 약 10.1%를 차지합니다.

어느 지역이 왜 지정됐는지, 미분양관리지역에 들어가면 실제로 뭐가 달라지는지, 청약을 준비 중이라면 무엇을 챙겨봐야 하는지까지 순서대로 짚어보겠습니다.

‘26.8월 미분양관리지역, 어디가 어떤 사유로 지정됐나

이번에 지정된 4개 지역은 수도권 3곳, 지방 1곳으로 나뉩니다.

(출처: HUG 보도자료, 2026.8.6)

이천시는 적용기간이 ‘26.02.10.부터로, 다른 지역보다 훨씬 길게 이어지고 있습니다. 그만큼 미분양 해소가 더디게 진행되고 있다는 뜻으로 읽힙니다.

분양(PF)보증 사전심사 세부사항과 미분양관리지역 선정 공고 안내문은 HUG 홈페이지(www.khug.or.kr), 콜센터(1566-9009), 전국 영업지사를 통해 확인할 수 있습니다.

미분양관리지역이 되면 뭐가 달라지나 — 분양보증 사전심사

핵심부터 말하면, 미분양관리지역에서는 시행사·건설사가 분양(PF)보증을 받기 전에 HUG의 사전심사를 반드시 통과해야 합니다.

선정 자체는 아무 지역에나 붙는 게 아닙니다.

미분양세대수 1,000세대 이상이면서, 공동주택재고수 대비 미분양세대수가 2% 이상인 시·군·구 중 아래 3범주 중 하나 이상에 해당해야 합니다.

(출처: HUG 보도자료 참고2, 2026.8.6 / 세부 요건은 원문 기준으로 더 복잡하며 위 표는 핵심만 요약한 것입니다)

지정되면 무슨 절차를 거치게 될까요.

미분양관리지역 선정(매월 5일까지 공고, 10일부터 적용) → 사전심사 신청(관할 영업지사 업무거래등록) → 심사(3영업일 내, 연장 가능) → 결과통지 순으로 진행됩니다.

심사 결과가 ‘양호’나 ‘보통’이면 통지일로부터 6개월 이내 분양(PF)보증을 신청할 수 있습니다.

반면 ‘미흡’ 판정을 받으면 유보 후 다시 심사를 거쳐야 하고, 2회 이상 미흡이 나오면 자금관리 조건부로만 보증 신청이 가능해집니다.

즉,
사업성이 떨어지는 곳에서 무분별하게 분양을 강행해 미분양이 누적되는 걸 사전에 걸러내려는 장치인 셈입니다.

다만 심사 대상이 모두 이런 규제를 받는 건 아닙니다. 임대주택사업, 100세대 미만 주택·오피스텔 사업, 공정률 60% 이상 후분양 사업 등 7가지 유형은 심사에서 제외됩니다.

건설사·시행사 입장에서는 심사 통과에 시간이 걸리고 결과에 따라 분양 일정이 늦춰지거나 보증 조건이 까다로워질 수 있어, 사업 추진 속도와 자금 조달 계획에 직접 영향을 줄 가능성이 높습니다.

이번 사전심사 제도가 8월 대책 전체에서 어떤 위치에 있는지는 8월 부동산 대책, 금융규제와 주택공급 종합정리에서 함께 다뤘습니다.

인천 영종구 — 행정구역 개편과 함께 온 해프닝

인천시는 2026년 7월 1일 행정체제를 개편해 기존 ‘중구’와 ‘동구’를 폐지하고, 영종도 중심의 신설 자치구 ‘영종구’와 중구 내륙·동구를 합친 ‘제물포구’를 새로 출범시켰습니다.

그런데 HUG는 같은 달 발표한 ‘26.7월 미분양관리지역 지정에서 이미 법적으로 폐지된 ‘인천 중구’를 그대로 포함시키는 행정 오류를 범했습니다.

경인일보는 이를 두고 “이미 법적으로 폐지돼 존재하지도 않는” 인천 중구를 관리지역에 포함시킨 것은 공기업의 부실 행정이며, 정책 대상 지역이 불분명해 현장과 언론에 혼선을 초래했다고 사설에서 비판했습니다. 공고 후 수일이 지나도록 구체적 후속 조치가 없었다는 점도 함께 지적했습니다.

이후 HUG는 옛 중구의 미분양 물량이 모두 신설 영종구 지역에 위치한다는 이유로 ‘영종구’로 재지정했습니다. 실제로 5월 기준 옛 중구 미분양 주택 1,080가구가 전부 현재의 영종구 지역에 있었던 것으로 확인됐습니다.

‘26.8월 지정에서는 이 오류가 정정돼 처음부터 ‘인천 영종구’로 공고됐습니다.

영종구의 8월 지정 사유는 미분양 해소 저조(②)와 미분양 우려(③) 두 가지입니다.

강원 강릉시 — 신규 지정, 한 달 새 73.3% 급증

강릉시는 미분양 증가(①범주) 사유로 8월에 신규 지정됐습니다.

강릉시가 미분양관리지역에 이름을 올린 건 이번이 처음이 아닙니다.

1년 전인 2025년 8월 해제됐다가, 이번에 다시 지정된 것입니다.

숫자를 보면 이유가 짐작됩니다.

강릉시 미분양 물량은 6월 기준 1,466가구로, 한 달 새 73.3% 급증했습니다.

강원도 전체로 봐도 흐름은 비슷합니다. 6월 기준 미분양 주택은 3,420가구로 전월 대비 18.2% 늘었고, 이는 2025년 11월 이후 7개월 만에 3,000가구를 넘어선 수치입니다. 준공 후에도 팔리지 않은 ‘악성 미분양’은 1,623가구로 27.3% 증가했습니다.

주택산업연구원은 2026년 8월 강원도 아파트 분양전망지수를 91.7로 평가했습니다.

강원일보는 이런 흐름의 배경으로 “수도권 대출규제 강화에 따른 풍선효과”를 지목했습니다. 수도권 대출 문턱이 높아지면서 지방으로 흘러들어올 것으로 기대됐던 수요가, 오히려 지방 미분양 적체와 맞물려 해석되는 맥락입니다.

다만 이 풍선효과 설명은 분양전망지수 발표 맥락에서 나온 정황적 해석이지, HUG나 강원일보가 강릉 미분양 급증의 원인으로 명시적으로 못박은 것은 아닙니다.

부산 사상구는 왜 빠졌나 — 그리고 계속 남은 이천·양주

부산 사상구는 이번 8월 발표에서 지정 해제됐습니다.

다만 HUG가 공식적으로 밝힌 구체적 해제 사유는 확인되지 않았습니다.

HUG 보도자료와 대부분의 언론 기사는 사상구가 “해제됐다”는 사실만 전달할 뿐, 수치 근거를 별도로 제시하지 않았습니다. 논리적으로는 선정기준(미분양 1,000세대 이상, 재고 대비 2% 이상, 3범주 중 하나)을 더 이상 충족하지 않게 됐을 것으로 추정되지만, 이는 어디까지나 추정이지 HUG가 명시적으로 밝힌 근거는 아닙니다.

굳이 해제 이유를 억지로 짜맞출 필요는 없어 보입니다.

한편 이천시와 양주시는 이번에도 그대로 남았습니다.

이천시는 ‘미분양 해소 저조'(②) 단일 사유로, 양주시는 ‘미분양 해소 저조'(②)와 ‘미분양 우려'(③) 두 사유로 지정이 이어지고 있습니다.

두 지역의 개별 미분양 세대수나 최근 증감률 같은 세부 수치는 HUG 보도자료에도 담기지 않았습니다. 관리지역 4곳 합산 수치(6,828호)만 공개될 뿐, 지역별 개별 수치는 확인되지 않습니다.

전월과 비교해보면 — 관리지역 물량은 줄었는데 전국은 늘었다

지난 ‘26.7월 지정과 이번 8월 지정을 나란히 놓아 보겠습니다.

여기서 눈에 띄는 대목이 하나 있습니다.

관리지역 내 미분양 물량은 7,434호에서 6,828호로 줄었고, 전국 대비 비중도 11.4%에서 10.1%로 낮아졌습니다.

그런데 같은 기간 전국 전체 미분양 물량은 65,239호에서 67,464호로 오히려 늘었습니다.

관리지역은 나아지는데 전국은 나빠지는, 얼핏 엇갈려 보이는 흐름입니다.

이 숫자만 놓고 보면, 미분양 증가가 관리지역 4곳 바깥의 다른 지역들에서 더 크게 일어났을 가능성을 짐작해볼 수 있습니다. 다만 이는 수치를 비교하며 유추되는 해석일 뿐, HUG나 언론이 이렇게 명시적으로 분석한 자료는 확인되지 않습니다.

청약 준비자라면 이렇게 활용할 수 있다

많은 사람들이 미분양관리지역이라고 하면 “피해야 할 위험 신호”부터 떠올립니다.

하지만 시각을 조금 바꿔볼 여지도 있습니다.

미분양관리지역에서는 청약 경쟁률이 상대적으로 낮아 가점이 낮은 수요자도 당첨 기회를 얻을 수 있고, 미분양 해소를 위해 분양가 할인이나 계약금 완화, 중도금 무이자 같은 조건이 나오는 경우가 있다는 설명도 있습니다. 다만 이는 특정 매체의 심층 분석이 아니라 일반적인 정보성 콘텐츠에서 나온 내용이라, 1차 자료나 학술적 근거로 뒷받침되지는 않는다는 점을 감안해서 참고할 필요가 있습니다.

한 부동산 전문지의 해설 기사는 미분양관리지역 지정을 “낙인이 아니라 점검 신호”로 보라고 조언합니다. 지정 여부만으로 단지의 위험이나 기회를 단순 판단하지 말고, 분양가 경쟁력·실제 수요·대출 조건·입주 가능성·역세권과 브랜드·평형·상권 같은 단지별 요소를 따로 따져봐야 한다는 취지입니다.

결국,
미분양관리지역 지정은 그 지역 전체가 위험하다는 낙인이 아니라, 해당 지역의 수급 상황을 더 촘촘히 들여다봐야 한다는 신호에 가까울 가능성이 높습니다.

건설사·시행사에게는 사전심사라는 문턱이, 청약 준비자에게는 경쟁률과 조건을 다시 살펴볼 기회가 동시에 주어지는 셈입니다.

대출 조건까지 함께 따져보고 싶다면 8월 부동산 대책 FAQ, 비거주 1주택자와 청년미래보금자리론 총정리를, 세금 부담이 궁금하다면 2026년 세제개편안 부동산 세금정리를 참고하면 도움이 될 것입니다.

정리하면

‘26.8월 미분양관리지역의 핵심은 세 줄로 요약됩니다.

• 지역 수는 4곳으로 그대로, 다만 강릉이 신규 지정되고 사상구가 해제
• 인천 영종구는 7월 행정구역 개편 오류(폐지된 ‘중구’ 포함)를 8월에 정정
• 관리지역 내 물량은 줄었지만(7,434→6,828호) 전국 전체 미분양은 오히려 증가(65,239→67,464호)

미분양관리지역에 이름이 오르내리는 지역은 매달 바뀔 수 있습니다.

중요한 건 지정 여부 자체보다, 그 지역이 어떤 사유(미분양 증가·해소 저조·미분양 우려)로 들어갔는지, 그리고 다음 달에는 어떻게 움직일지를 함께 살피는 일일 가능성이 높습니다.

“지정과 해제는 매달 바뀌지만, 그 사이 숫자를 읽는 눈은 쌓여야 남습니다.”

---

성수동 부동산 개발을 이야기할 때 가장 먼저 나오는 이름이 있습니다.

옛 삼표레미콘 성수공장 부지, 이른바 ‘삼표부지’입니다.

2026년 7월 28일 서울시 건축위원회 심의를 통과하며 최고 81층 복합개발이 확정되는 듯했지만, 불과 일주일 뒤인 8월 4일 국토교통부가 “공공성 확보가 부족하다”며 심의를 보류했습니다.

이 질문에 대한 답은 아마도 “아직 알 수 없다”에 가깝습니다.

하지만 삼표부지 하나만 보면 성수동에서 지금 벌어지고 있는 변화를 절반도 이해하지 못합니다.

한강변 성수전략정비구역 1~4지구에서는 9,428가구 규모의 재개발이 동시에 진행 중이고, 준공업지역 규제 완화로 오피스·지식산업센터가 잇따라 들어서는 중이며, 연무장길 상권은 하루 임대료가 수천만원에 이를 정도로 뜨겁습니다.

삼표부지·재개발구역·준공업지역·상권 시세, 이 네 갈래를 따라가면 성수동 부동산 개발의 윤곽이 잡힙니다.

성수동은 어쩌다 부동산 개발의 중심이 됐나

성수동은 원래 1970년대 서울 경제 성장을 이끌던 준공업지역이었습니다.

인쇄, 수제화, 자동차정비 같은 소규모 공장이 밀집해 있던 곳이 성수동의 원래 얼굴이었습니다.

산업 구조가 바뀌면서 공장들이 쇠퇴하고 폐공장과 노후 건축물이 늘었고, 한때는 슬럼화 우려까지 나왔습니다.

하지만 2014년 서울시가 성수동 일대를 도시재생시범사업 구역으로 지정하면서 흐름이 완전히 바뀌었습니다.

2011년 문을 연 창고형 갤러리 카페 ‘대림창고’가 상징적 시작점이었고, 이후 블루보틀 국내 1호점이 성수동에 들어서면서 화제성이 폭발했습니다.

지금 성수동은 명품·디자이너 브랜드부터 패션·뷰티·F&B·IT까지 업종을 가리지 않고 MZ세대 브랜드가 몰리는 지역이 됐습니다.

무신사는 2022년 ‘무신사 캠퍼스 N1’으로 본사를 이전한 뒤 성수 일대에 7번째 사무실까지 낼 정도로 사실상 ‘무신사 타운’을 형성하고 있고, 크래프톤은 강남·판교에 흩어진 조직을 2028년 완공 목표의 성수 신사옥으로 통합하기 위해 약 1조7,000억원을 투자해 부동산을 매입 중입니다(현재까지 8곳 확보).

이 외에도 젠틀몬스터, 클리오, SM엔터테인먼트, 테슬라코리아, 에이블리 등이 성수동에 사무공간을 두고 있습니다.

상업용부동산 데이터업체 알스퀘어에 따르면 향후 5년간 성수동 일대에 약 20만 평 규모의 업무시설이 공급될 예정이며, 이 중 오피스 비중이 약 75%에 달한다고 합니다.

즉, 성수동 부동산 개발은 더 이상 ‘핫플레이스 상권’ 얘기가 아니라 오피스·업무지구 재편의 문제로 넘어갔다는 뜻입니다.

삼표부지 개발 — 81층인가 79층인가, 착공은 정말 가능한가

45년 레미콘 공장에서 복합개발 부지로

삼표레미콘 성수공장은 1977년부터 약 45년간 가동됐습니다.

2017년 서울시·성동구·삼표산업·현대제철이 업무협약을 맺고 철거에 합의했고, 성동구는 2022년 8월 16일 철거가 완료됐다고 발표했습니다.

철거 이후 현재까지 성동구는 이 부지를 문화공연장 등으로 임시 활용해왔습니다.

2025년 12월 1일에는 서울시가 ‘서울숲 일대 지구단위계획(안)’을 승인하면서, 삼표부지를 주거·업무·문화시설 복합시설로 개발하는 방향이 공식화됐습니다.

2026년 7월, 건축계획이 최종 확정됐다

2026년 7월 28일 서울시 제13차 건축위원회 심의에서 성수동1가 683번지 삼표부지 복합개발 사업이 통과됐습니다.

확정된 건축 규모는 주거동 최고 81층, 업무복합동 53층입니다.

용도 구성은 공동주택 403가구, 오피스텔 61실, 호텔 130실에 업무·상업·문화시설이 더해지는 형태이고, 업무시설(오피스) 비율을 35% 이상 의무화하고 주거시설은 40% 이하로 제한해 ‘주거단지’보다는 ‘업무지구’ 성격을 강화했습니다.

연면적은 초기 계획 기준 약 44만 7,913㎡, 공공기여 규모는 약 6,081억원 수준으로 보도됐습니다.

여기서 짚고 넘어가야 할 부분이 있습니다.

많은 사람들이 삼표부지 층수를 검색하면서 77층·79층·81층 세 가지 숫자를 동시에 접하고 혼란스러워합니다.

시점별로 짚어보면 이렇습니다.

• 2025년 이전 초기 보도 → 최고 77층 또는 79층
• 오세훈 서울시장의 “79층 글로벌 미래 업무지구로” 발언 → 79층 시점
• 2026년 7월 28~29일 건축위원회 통과안 → 주거동 81층·업무복합동 53층

즉 세 숫자 모두 ‘거짓 보도’가 아니라, 계획이 여러 차례 조정되는 과정에서 시점별로 다른 숫자가 기사화된 것으로 보입니다.

지금 기준으로 가장 최신 확정 수치는 81층이지만, 사업이 아직 완전히 종결되지 않은 만큼 앞으로도 숫자가 다시 바뀔 가능성을 열어둘 필요가 있습니다.

국토부가 심의를 보류한 이유

건축위원회 통과로 사업이 순항하는 듯했지만, 2026년 8월 4일 이투데이 보도에 따르면 국토교통부가 이 개발안에 대해 심의를 보류했습니다.

국토부가 든 이유는 크게 네 가지입니다.

• 하이엔드(고급) 개발에 따른 공공성 부족
• 경관 훼손 우려
• 교통기반시설 부족
• 공공기여 수준 미흡

여기에 더해 서울시가 국토부 심의를 선행하지 않은 절차상 문제도 함께 지적됐습니다.

서울시는 이 사업의 핵심이 “주택 공급이 아니라 업무·상업 기능 강화”라며, 약 6,000억원 규모 공공기여로 지역 기반시설을 확충하겠다는 입장을 고수하고 있습니다.

반면 성수동 주민들의 반응은 조금 다릅니다.

“아파트를 더 짓는 게 아니라 다양한 기업과 상업시설이 필요하다”는 목소리가 나오고 있고, 대형마트·백화점 같은 생활 인프라 부족을 지적하며 초고가 아파트 중심 개발이라는 프레임에 반발하는 분위기도 감지됩니다.

서울시는 2027년 착공, 2032년 준공을 목표로 제시했지만, 국토부와의 협의가 실제로 언제 어떻게 마무리될지는 이 시점에서 확인되지 않습니다.

참고로 2026년 2월 비즈워치 보도는 “뚝섬 삼표레미콘 부지 착공 눈앞… 사전협상 4년 만”이라는 제목으로 낙관적 전망을 전한 바 있는데, 이는 8월 국토부 보류 이슈 이전 시점의 기사였다는 점을 감안할 필요가 있습니다.

결국 삼표부지는 성수동 부동산 개발의 상징이자 동시에 서울시-국토부 갈등의 시험대가 된 셈입니다.

성수전략정비구역 1~4지구, 7조원 수주전의 현재

삼표부지가 ‘업무지구’라면, 한강변 성수전략정비구역은 ‘주거 재개발’의 최전선입니다.

성수동1가 72-10 일대 한강변에 위치한 이 구역은 1~4지구로 나뉘며, 대지면적 16만 평에 55개 동, 총 9,428세대(임대주택 2,004세대 포함) 규모로 계획됐습니다.

최고 250m 높이의 초고층 랜드마크가 들어설 예정이고, 준주거지역 최대 500%, 기타 지역 최대 300% 용적률이 적용됩니다.

2026년 3월 말 정비계획 변경안이 고시되면서 기존 35층 높이 제한이 풀렸고, 그 결과 50층 이상 초고층 개발이 가능해졌습니다.

지구별 진행 상황(2026년 6월 기준)은 이렇습니다.

1지구 — 4월 최고 65층 설계안 총회 확정, 시공사 GS건설 선정 완료(공사비 약 2.1조원). 4개 지구 중 가장 먼저 마무리 단계에 진입.

2지구 — 3월 최고 65층 설계안 총회 통과. 시공사 선정은 재입찰 준비 중이며 DL이앤씨, IPARK(현대산업개발)가 유력 후보로 거론.

3지구 — 2025년 3월 설계자 선정 착수, 2026년 6월 작품 제출·7월 정기총회. 예정 공사비는 약 1조8,275억원. 8월 10일 입찰 마감 예정이며 삼성물산의 단독 응찰 가능성이 관심사.

4지구 — 롯데건설과 대우건설이 경쟁 중. 7월 시공사 선정 총회가 예정돼 있었으나 입찰 조건 논란으로 절차가 재진행되는 상황.

전체 사업 규모는 공사비 기준 약 7조원대에 달하고, 2·3·4지구가 동시에 시공사 선정 절차를 밟고 있다는 점에서 업계에서는 이를 “7조 수주전”이라고 부릅니다.

조합원 매물 시세도 함께 뛰고 있습니다.

강변건영(1지구) 전용 84㎡는 2024년 5월 23억2,000만원 신고가를 기록했고, 전용 73㎡는 20억원을 돌파했습니다.

강변금호타운(4지구) 전용 84㎡는 2월 24억7,000만원에서 5월 28억4,000만원으로 신고가를 갈아치웠습니다.

다만 이 구역은 토지거래허가구역으로 지정돼 있어 갭투자는 불가능하고, 초기 투자금이 수십억원대로 커서 진입장벽이 상당히 높습니다.

인근 트리마제·아크로서울포레스트 시세를 넘어설 수 있을지가 시장의 관심사로 떠오르고 있습니다.

준공업지역 규제 완화, 오피스·지식산업센터가 늘어나는 이유

성수동 부동산 개발에서 빼놓을 수 없는 또 하나의 축이 준공업지역 규제 완화입니다.

2026년 7월 1일 서울시 제11차 도시·건축공동위원회에서 ‘성수 준공업 지구단위계획구역 지정 및 계획 결정(안)’이 통과됐습니다.

대상지는 기존 성수IT산업·유통개발진흥지구를 제외한 성수동1가·2가 일대 준공업지역 전역(약 158만㎡)입니다.

핵심 내용은 IT·R&D 및 문화콘텐츠 산업을 유치하면 용적률과 최고 높이를 완화해준다는 것입니다.

• 권장 업종 유치 시 용적률·높이 최대 1.2배 완화
• 공개공지 조성, 친환경 건축물 인증, 공공기여 수준에 따라 상한 용적률 최대 800%까지 완화

이 완화 배수를 두고도 상충되는 보도가 있습니다.

2024년 5월 보도는 “용적률 최대 1.4배 완화”로 소개했는데, 2026년 7월 보도는 “권장업종 기준 최대 1.2배, 공공성 수준에 따라 최대 800%”로 설명하고 있습니다.

지구단위계획이 여러 차례 개정·구체화되는 과정에서 생긴 차이로 추정되지만, 정확한 최신 확정치는 원문 지구단위계획 결정 고시문을 별도로 확인해야 하는 부분입니다.

이 규제 완화의 실질적 효과는 지식산업센터 대신 고층 업무시설(오피스)이 들어설 수 있게 됐다는 점입니다.

성수역 북측 등에서는 이미 지식산업센터 대신 오피스를 짓는 흐름이 나타나고 있고, 서울숲 동진IT타워, 서울숲 더스페이스 지식산업센터, 누디트서울숲(루프스테이션), 패스트파이브 서울숲점 등이 성수동 오피스 클러스터를 형성 중입니다.

성수동은 다른 오피스 권역보다 상대적으로 낮은 지가라는 경쟁력을 바탕으로, 삼표부지 개발을 축으로 “한국의 브루클린”이라는 이미지를 만들어가고 있는 것으로 평가됩니다.

실제 거래 사례도 있습니다.

마스턴투자운용은 성동구 성수동2가 278-52번지 프라임 오피스(연면적 약 3만㎡)를 2024년 6월 3,100억원 규모로 선매입했고, 2026년 3월 준공을 앞둔 시점에 매수인 지위 양수도 거래로 회수를 완료했다고 2026년 2월 26일 밝혔습니다.

상권과 시세는 지금 어디쯤 와 있나

팝업스토어 임대료, 억 단위가 낯설지 않다

성수 연무장길을 중심으로 한 팝업스토어 상권은 임대료가 하루 400만~500만원 수준에서 비싸면 1,000만~2,000만원, 일부 건물은 하루 2,500만원(한 달 환산 약 6억원)까지 치솟는 것으로 보도됐습니다.

일부 상가는 장기 임대 대신 일부러 비워두고 팝업 매장만 받기도 합니다.

입지와 기간에 따라 팝업 임대료가 최대 억 단위로 거래되면서, 일반 상가 분양보다 임대인 수익률이 훨씬 높기 때문입니다.

하지만 이 흐름이 마냥 반가운 소식만은 아닙니다.

임대료가 지나치게 오르면서 기존 상인들이 밀려나는 부작용도 함께 보고되고 있습니다.

2025년 3월 아주경제 보도에 따르면 1년 사이 임대료가 두 배로 뛰고 권리금이 1억원 오른 사례가 있었고, 팝업 쏠림으로 인한 공실 문제도 함께 지적됩니다.

유동인구와 임대료 지수도 우상향

한국부동산원에 따르면 성수·뚝섬 지역 임대료 지수(2024년 4~6월기=100 기준)는 2026년 1~3월기 기준 소규모 매장 118.02, 중대형 매장 121.38을 기록했습니다.

서울시 상권분석서비스 기준 성수역 일대 하루 평균 유동인구는 전년 1분기 4만2,671명에서 4분기 4만7,246명으로 10.7% 증가했습니다.

아파트 시세도 꾸준히 오르는 중

성수동 일대 3.3㎡당 평균 매매가는 2026년 6월 기준 약 7,738만원입니다.

성수동2가 평당가는 2025년 기준 6,693만원으로 전년 대비 10.5% 상승했습니다.

성수동1가 아파트는 2026년 8월 1일 기준으로 11평형 15억원(전세 6.9억), 22평형 28.4억원(전세 11.8억), 37평형 49.1억원, 56평형 67억원 등으로 조사됐습니다(특정 부동산 정보 플랫폼 집계 기준이라 공식 실거래가와 차이가 있을 수 있다는 점은 유의할 필요가 있습니다).

그 외 눈여겨볼 사업들

성수1 주택재건축 정비사업도 준공업지역이 주거지로 바뀌는 흐름을 보여주는 사례입니다.

성동구 성수동1가 656-1267번지(뚝섬역 인근)에서 3개 동 290가구(공공임대 37가구 포함), 최고 31층·높이 103m 규모로 계획됐고, 2026년 6월 19일 서울시 제12차 정비사업 통합심의위원회를 통과했습니다.

담장 없는 개방형 단지에 소통광장·실내놀이터·노인복지시설을 갖춘 ‘직주락’ 콘셉트가 특징입니다.

2008년 정비구역으로 지정된 뒤 사업성 부족으로 오랫동안 지연되다가, 최근 준공업지역 용적률 완화 조치 덕분에 사업 추진이 가능해진 케이스입니다.

서울 유니콘 창업허브 역시 언급할 필요가 있습니다.

서울시는 2023년 6월 삼표레미콘 옆 서울숲 주차장 부지에 2030년까지 1,000개 스타트업이 입주할 수 있는 세계 최대 규모(연면적 10만㎡) 창업허브를 조성하겠다고 발표했습니다.

이 계획은 원래 별도 부지를 대상으로 했지만, 2026년 7월 확정된 삼표부지 개발안의 공공기여 항목에도 ‘유니콘창업허브 조성’이 포함돼 있어 현재는 삼표부지 프로젝트와 연계돼 추진되는 것으로 파악됩니다.

다만 2026년 8월 현재 정확한 개관 시점이나 최신 진행 상황은 구체적으로 확인되지 않는 상태입니다.

성수동 부동산 개발, 결국 무엇을 봐야 하나

지금까지 다룬 성수동 부동산 개발 이야기는 크게 네 갈래로 나뉩니다.

• 삼표부지 — 81층 복합개발, 국토부 심의 보류로 일정 불확실
• 성수전략정비구역 1~4지구 — 9,428가구, 7조원 규모 재개발 동시 진행
• 준공업지역 규제 완화 — 오피스·지식산업센터 공급 가속
• 상권·시세 — 팝업스토어 임대료·아파트값 동반 상승

많은 사람들이 성수동을 여전히 ‘카페 거리’, ‘팝업스토어 성지’ 정도로만 생각합니다.

하지만 지금 성수동에서 벌어지는 일은 상권 이야기를 넘어 서울 동북권 업무지구 재편이라는 더 큰 그림에 가깝습니다.

삼표부지의 층수가 77층에서 81층으로 계속 바뀌어온 것도, 국토부가 뒤늦게 제동을 건 것도, 결국 이 부지 하나가 그만큼 크고 상징적인 프로젝트이기 때문일 가능성이 높습니다.

당분간은 국토부와 서울시의 협의 결과, 그리고 성수전략정비구역 2·3·4지구의 시공사 선정 결과가 성수동 부동산 개발의 다음 국면을 가를 수 있습니다.

“성수동은 이미 완성된 동네가 아니라, 지금도 설계도가 다시 그려지고 있는 동네다.”

---

도심 한복판에 새 축구장을 지을 땅이 있을까요.

이 질문에 대한 답은 아마도 “거의 없다”입니다.

그래서 최근 몇 년 사이 눈에 띄는 대안이 하나 있습니다.
백화점, 대형마트, 종교시설의 옥상 같은 건물 유휴공간을 풋살장 등 스포츠시설로 바꾸는 것입니다.

다만 이 흐름이 마냥 장밋빛인 것만은 아닙니다.
수익성과 접근성이라는 뚜렷한 장점 뒤에는, 안전 규정 사각지대와 소음 민원이라는 현실적인 문제도 함께 자리 잡고 있습니다.
이 글에서는 국내외 사례와 건물주 입장의 장점, 그리고 실제로 드러난 어려움까지 균형 있게 정리해보겠습니다.

옥상이 스포츠시설로 바뀌는 이유

핵심은 간단합니다.
새 부지를 구하기보다, 이미 있는 옥상을 다시 쓰는 쪽이 훨씬 현실적이기 때문입니다.

한국은 도심에 정규 규격 축구장이나 체육시설을 새로 지을 부지를 확보하기 어렵습니다.
그래서 건물 옥상 같은 기존 유휴 공간을 스포츠시설로 전용하는 사례가 늘고 있습니다.

여기에 통계도 힘을 보탭니다.
생활체육에 참여하지 않는 이유를 물었을 때 “체육시설 접근성이 낮다”는 응답이 31.8%에 달했습니다.
도심 안에서 체육시설을 늘려야 한다는 필요성이 숫자로도 뒷받침되는 셈입니다.

물론 옥상 활용이 스포츠시설에만 국한된 것은 아닙니다.

• 태양광 발전
• 루프톱바
• 그리고 풋살장

같은 방식으로 옥상을 다시 쓰는 흐름은 상업용 건물 전반에 확산되고 있습니다.
2020년 식품위생법 시행규칙 개정으로 옥상 루프톱바 영업이 허용된 것도 같은 맥락의 규제 변화입니다.
“새로 짓기”보다 “있는 자원을 다시 쓰기”라는 방향 자체가 상업용 부동산의 큰 흐름이 되고 있는 것입니다.

국내에서는 벌써 이렇게 활용되고 있다

국내 옥상 스포츠시설의 시작점은 서울 용산 아이파크몰입니다.

아이파크몰 8층 옥상 풋살장은 국내 최초의 옥상 풋살장으로 소개되며, 점심·저녁 시간대 인근 직장인들이 주로 이용합니다.
이후 아이파크몰은 옥상 풋살장의 인기에 힘입어 국내 복합쇼핑몰 최초의 실내 풋살장까지 추가로 열었습니다.

민간 스포츠 브랜드가 이 흐름에 뛰어든 사례도 있습니다.
전 축구선수 김병지는 2017년 9월 롯데마트·롯데아울렛과 손잡고 대형마트·아울렛 옥상 유휴공간을 풋살장으로 조성하는 사업을 시작했습니다.

운영 구조는 이렇습니다.
롯데 측이 부지를 제공하고, 김병지FC가 시설비를 전액 투자하는 방식입니다.
의정부점(2면), 구리점(1면)을 시작으로 롯데마트 15개 지점·롯데아울렛 10개 지점까지 확대할 계획이었습니다.

취지도 눈여겨볼 만합니다.
엘리트 선수 육성이 아니라 생활체육(취미반) 중심 운영이며, 용품 대여 시스템도 함께 추진했습니다.
김병지는 “선수 생활을 즐겁게 마쳤으니 이제는 돌려줘야 한다”는 취지의 말을 남겼습니다.

옥상 유휴공간 활용은 종교시설로도 번지고 있습니다.
서울 중구청은 2025년 5월부터 종교시설의 미사용 공간을 지역 주민에게 개방하는 시범사업을 시작했고, 같은 해 12월 기준 8개 교회·33개 공간에서 20여 개 프로그램이 운영 중입니다.
개방 공간에는 회의실·교육실·카페와 함께 옥상 풋살장도 포함됩니다.

해외는 이미 한발 더 나아갔다

일본과 홍콩을 보면, 옥상 스포츠시설은 이미 익숙한 도시 풍경입니다.

일본 도쿄 시부야의 도큐 도요코 백화점 옥상에는 “아디다스 풋살파크”가 있습니다.
2002년 한일 월드컵을 기념해 2001년 문을 연 일본 최초의 옥상 풋살 코트로, 아디다스 재팬과 제휴해 샤워실 등 부대시설까지 갖췄습니다.
신주쿠에도 야간 스카이라인을 볼 수 있는 옥상 풋살장이 따로 있습니다.

홍콩은 규모 면에서 한 걸음 더 나아간 사례입니다.
쇼핑몰 TKO Spot 3층에는 약 42,000제곱피트 규모의 홍콩 최대 옥상 스포츠파크가 조성돼 있습니다.

• 자전거·롤러스케이트용 “Speed Avenue”
• 요가를 위한 잔디밭 “Stretching Ring”
• 구기 종목 코트 3개로 이뤄진 “Sea of Balls”
• 가족 캠핑존 “Fun Camp”

이렇게 네 개 구역으로 구성되며, 연중무휴 무료로 개방됩니다.
단순히 풋살장 하나를 얹는 수준을 넘어, 옥상 자체를 하나의 종합 스포츠파크로 설계한 사례라 할 수 있습니다.

건물주 입장에서 본 장점

건물주나 운영자 입장에서 옥상 스포츠시설은 꽤 매력적인 선택지입니다.

가장 먼저 꼽히는 것은 수익화입니다.
그동안 방치돼 있던 옥상 공간을 임대나 직접 운영으로 전환하면 추가 수익을 만들 수 있습니다.

입지도 강점입니다.
대형마트·복합쇼핑몰은 이미 대중교통과 주차 인프라를 갖추고 있어, 새 부지를 매입하지 않고도 접근성 좋은 체육시설을 확보할 수 있습니다.

공실 리스크를 완화하는 효과도 있습니다.
월세형 임대 대신 시간 단위 예약형 공간대여로 전환하면, 예약률이 안정적일 경우 더 유리한 수익 구조가 나올 수 있다는 분석도 있습니다.
다만 예약률·운영비·청소비·플랫폼 수수료를 종합적으로 따져야 하고, 면적·층수·소음·환기·화장실·건물 용도·주변 민원 가능성에 따라 공간대여 적합성이 크게 달라진다는 점도 함께 짚어야 할 대목입니다.

집객 효과도 무시할 수 없습니다.
서울 중구 종교시설 사례처럼, 체육시설을 포함한 유휴공간을 지역에 개방하면 프로그램 운영을 통해 지역 주민과의 접점이 자연스럽게 늘어납니다.

그런데 현실은 마냥 장밋빛만은 아니다

많은 사람들이 옥상 풋살장을 단순한 “공간 재활용 성공 사례”로만 생각합니다.
하지만 현실은 조금 다릅니다.

탐사보도 매체 더스쿠프가 전국 실외 풋살장 72곳을 전수조사한 결과는 꽤 충격적입니다.
지자체에 축조신고를 완료한 곳은 단 4곳, 비율로는 약 5.5%에 불과했습니다.
그중에서도 구조계산서까지 제출한 곳은 서울 1곳·대전 2곳·대구 1곳뿐이었습니다.

왜 이런 일이 벌어질까요.
풋살장은 현재 “체육시설의 설치·이용에 관한 법률” 적용 대상이 아닙니다.
풋살장업을 체육시설법에 신설하는 개정안이 발의됐지만, 취재 시점 기준 아직 심사 단계였습니다.
조례를 통한 별도 안전 가이드라인도 없는 상태입니다.

업계 다수는 건축법 시행령 118조를 근거로 철골 구조물 높이를 6m 미만으로 설계해 축조신고·구조계산서 제출 의무를 회피하는 경우가 많습니다.
그런데 천장까지 철골을 세우는 구조라면 “실질적으로 구조물로 봐야 한다”는 지적이 나옵니다.
관할 지자체는 “관련법이 없어 관리할 방법이 없다”는 입장이고, 대한체육회와 대한축구협회도 직접적인 관리 주체를 자처하지 않아 관리 사각지대가 뚜렷합니다.

이 사각지대가 실제 사고로 이어진 사례도 있습니다.
2019년 부산 해운대구 반여저류시설 내 풋살장에서, 골대에 매달려 놀던 중학생이 골대가 넘어지며 숨지는 사고가 발생했습니다.
부산지법 동부지원은 시설 설치·관리상 하자를 인정해 해운대구가 유족에게 5억 3천만 원을 배상하라고 판결했고, 해운대구는 항소를 포기했습니다.
가볍게 넘길 수 없는, 안전 기준 공백이 낳은 결과입니다.

소음과 빛공해 민원도 옥상 스포츠시설이 안고 있는 또 다른 숙제입니다.
인천 계양구 계산동의 한 대형마트는 옥상 풋살장을 밤 11시부터 자정까지 운영해, 약 50m 떨어진 724가구 아파트 단지 주민들이 소음 피해를 호소했습니다.
서구 마전동에서도 반경 100m 내 917가구·236가구 단지가 야간 조명으로 인한 빛공해를 겪고 있다고 보도됐습니다.

문제는 현행 소음·진동관리법이 “기계·기구·시설로 인한 강한 소리”만 소음으로 규정한다는 점입니다.
이용자들의 육성이나 공 차는 소리는 규제·단속 대상이 아닙니다.
빛공해 민원에 대해서도 지자체는 조명 각도 조절 정도로만 대응하고 있어, 인근 아파트 주민들의 불편은 쉽게 해소되지 않는 구조입니다.

제도는 지금 어디까지 왔나

공공 부문에서는 유휴공간 개방·활용을 뒷받침하는 제도가 이미 몇 가지 마련돼 있습니다.

서울시는 2019년 12월 31일 “공공시설의 유휴공간 개방 및 사용에 관한 조례”를 시행했습니다.
동주민센터·치안센터 같은 공공시설뿐 아니라 공동주택·대형마트 같은 민간 유휴공간까지 개방·활용 대상에 포함하는 것이 특징입니다.

학교를 대상으로 한 지원도 구체적입니다.
서울시 학교 체육시설 개방 지원사업은 최소 2년 이상 운동장·체육관을 지역 주민에게 개방하는 학교에 학교당 최대 5천만 원(개·보수 비용 + CCTV 등 안전시설 설치비)을 지원합니다.
연간 약 50개교 내외, 총예산 25억 원 규모이며, 지원금을 받은 뒤 개방하지 않으면 환수하고 이후 5년간 지원 대상에서 배제됩니다.
서울시는 체육시설이 없는 학교가 주민 개방을 조건으로 체육시설을 신규 건립할 경우 건축비용도 지원하며, 개방형 학교체육관 확충 계획도 함께 추진하고 있습니다.

다만 이 지원제도들은 학교·공공시설 중심입니다.
대형마트나 오피스 옥상처럼 민간 상업건물의 스포츠시설 조성 자체를 직접 겨냥한 지자체 보조사업은 상대적으로 눈에 띄지 않습니다.
안전 규정 공백과 마찬가지로, 민간 영역의 제도적 뒷받침은 아직 공공 부문만큼 촘촘하지 않은 셈입니다.

앞으로 어떻게 될까

실외 풋살장의 안전 규정 공백 문제가 언론에 지속 보도되면서, 체육시설법에 풋살장업을 신설해 관리 사각지대를 좁히려는 입법 시도가 진행되고 있습니다.
안전 관리 체계가 정비되면 옥상 풋살장 같은 시설의 신고·구조 검토 의무가 강화될 가능성이 높습니다.

반면 소음·빛공해처럼 현행법상 규제 근거가 없는 문제는 쉽게 해결되지 않을 가능성이 있습니다.
이용자의 야간 예약 수요와 인근 주민의 주거 환경은 계속 충돌할 수 있는 지점으로 남아 있습니다.

그럼에도 유휴공간 개방·공유라는 큰 흐름 자체는 꺾이지 않을 것으로 보입니다.
서울시 조례와 지원사업, 종교시설 개방 시범사업처럼 공공 부문에서 계속 확대되는 추세이며, 상업시설 옥상 스포츠시설도 이런 유휴자산 수익화·공유화 흐름 안에서 함께 늘어날 유인이 있습니다.

마치며

많은 사람들이 묻습니다.
“옥상 풋살장, 계속 늘어날 만한 아이템일까?”

이 질문에 대한 답은 아마도 “그럴 가능성이 높다”입니다.
부지 확보가 어려운 도심 환경, 공실 리스크를 줄이려는 건물주의 필요, 유휴공간 개방을 뒷받침하는 공공 정책까지 — 세 방향의 힘이 같은 곳을 가리키고 있기 때문입니다.

하지만 더 중요한 것은 따로 있습니다.
안전 신고율 5.5%라는 숫자와 실제 사고 사례가 보여주듯, 제도가 현실의 속도를 따라가지 못하고 있다는 사실입니다.

제 생각은 단순합니다.
공간을 다시 쓰는 아이디어 자체는 옳은 방향이지만, 그 공간 위에 사람이 올라서는 순간 안전은 선택이 아니라 전제조건이 되어야 합니다.

“잘 쓰는 것보다 중요한 것은, 안전하게 쓰는 것이다.”

---

이번 주 정부가 그린벨트와 군부지까지 동원한 대규모 주택 공급 대책을 내놓을 가능성이 높습니다.

다만 이 질문에 대한 답은 아직 “예정이다”에 머물러 있습니다.
이 글을 쓰는 현재(2026년 8월 10일)까지 정부의 공식 발표는 이루어지지 않았고, 아래 내용은 정부 관계자 발언과 사전 보도, 전문가 전망을 종합한 것입니다.

하지만
그린벨트·군 시설·국유지까지 동원한다는 표현 자체가 이례적입니다.
정부가 왜 여기까지 손을 대려 하는지, 실제로 어떤 곳이 후보에 오르는지, 그리고 이미 발표됐던 1월 대책은 왜 아직도 삐걱대는지부터 짚어볼 필요가 있습니다.

왜 지금 “영끌” 공급대책인가

이번 공급 대책은 세제 개편의 후속 조치 성격이 강합니다.

정부는 2026년 8월 초 시가 40억원 이상 고가주택에 대한 세 부담을 강화하는 2026년 세제개편안을 발표했습니다.
구윤철 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 “시가 40억원 이상 종부세가 낮아서 정상화한 것”이라고 설명했습니다.
그러나 세제 개편만으로는 시장 안정에 한계가 있다는 지적이 이어졌고, 정부는 세제에 이어 공급 대책을 준비해온 것으로 알려졌습니다.

구윤철 부총리는 8월 3일 KBS 뉴스에 출연해 “할 수 있는 최대한의 공급을 하기 위해서 심지어 그린벨트도 일부 좀 풀고, 지하철 인근이라든지, 심지어는 국가가 가지고 있는 각종 군 시설 이런 부분까지 해서 최대한 공급 대책을 마련 중”이라고 밝혔습니다. “조만간 국민들께 보고드릴 수 있을 것 같다”는 말도 덧붙였습니다.

김윤덕 국토교통부 장관도 7월 27일 부동산정책 국민 대토론회에서 “그린벨트를 해제해서라도 집을 짓고 싶다는 강한 열망이 생겼다”고 말했습니다.
그린벨트를 원칙 없이 풀겠다는 것은 아니라며 “필요하다면 일부 해제해서라도 주택을 공급할 수 있도록 적극적으로 고민 중”이라고 선을 그었지만, 그린벨트 카드 자체는 이미 테이블 위에 올라온 상태입니다.

올해 들어 매매·전세 가격 상승으로 시장 불안감이 커진 것이 이번 후속 대책 추진의 직접적 배경으로 꼽힙니다.

이번 주(8월 중순) 나올 대책, 규모부터 봐야 합니다

정부는 이르면 8월 중순, 신규 5만 가구 이상 규모의 수도권 주택 공급 대책을 발표할 예정입니다.

여기서 매체마다 표현이 조금씩 갈립니다.
연합뉴스TV는 신규 5만 가구 이상에 기존 1월 대책 6만 가구를 더해 “총 11만 가구 이상” 규모라고 보도했습니다.
반면 서울경제·한국일보 등은 신규 물량을 “최소 5만 가구 이상”으로만 언급하고, 11만 가구 합산 수치는 따로 명시하지 않았습니다.
신규 공급 규모가 5만 가구 이상이라는 점 자체는 두 갈래 보도가 크게 다르지 않지만, 11만 가구라는 합산 프레이밍은 아직 모든 매체가 동일하게 쓰고 있는 표현은 아닙니다.

발표 시점도 매체별로 “이번 주”, “8월 중순”, “다음 주” 등으로 조금씩 다르게 언급되고 있어, 정확한 날짜는 실제 발표를 확인해야 할 것으로 보입니다.

대책에 담길 것으로 거론되는 방안들

공급 속도를 끌어올리기 위한 카드로 다음과 같은 방안이 함께 검토되고 있는 것으로 전해집니다.

• 그린벨트(개발제한구역) 일부 해제
• 국유지·군 시설, LH·조달청 등 공공기관 유휴부지 활용
• 폐교·미사용 학교 용지 활용
• 도심공공주택복합사업 재가동을 통한 역세권·노후 저층주거지 고밀 개발
• 준공업지역 정비사업 속도 제고
• 오피스텔·빌라 등 비아파트 활성화를 위한 세제 지원

그린벨트·국유지 후보지, 어디가 거론되나

가장 관심이 쏠리는 것은 역시 그린벨트 해제 후보지입니다.

• 서초구 내곡동 예비군훈련장
• 강남구 수서차량기지 인근, 세곡동 일대
• 송파구 올림픽선수촌(방이동) 인근

서울에서 이 정도 위치가 그린벨트 해제 후보로 거론되는 흐름은 사실 처음이 아닙니다.
2024년 11월 대책에서도 내곡동·방이동 등이 비슷하게 거론된 바 있어, 강남권 그린벨트가 “단골 후보지”로 반복되는 모양새입니다.
강남권에서는 그린벨트 해제 기대감에 나대지 호가가 두 배 가까이 뛰었다는 보도도 나옵니다.

국유지·공공기관 유휴부지 쪽에서는 강남구 논현동 LH 서울지역본부 부지, 서초구 반포동 서울지방조달청 부지(약 1,000가구 검토)가 거론됩니다.
영등포구 여의도동 LH 부지(약 300가구 검토)도 후보에 올랐는데, 이 부지는 2020년 8·4 대책에서도 공공임대 300가구 용지로 제시됐다가 지자체·주민 반대로 무산된 이력이 있어 이번에도 진통이 예상됩니다.

용산구 용산어린이정원(용산공원 일부)도 신규 택지 후보로 거론되지만, 서울시가 명확히 반대하고 있어 실제 포함 여부는 지켜봐야 할 부분입니다.

학교 부지 쪽에서는 서울에서 활용 가능한 폐교 7곳, 미사용 용지 13곳 정도가 파악돼 있고, 강서구 옛 공항고, 강남구 옛 청담고 등이 후보로 거론됩니다.

도심공공주택복합사업도 재가동 국면에 들어간 것으로 보입니다.
2021년 도입 이후 2023년경 사실상 멈춰 있던 사업인데, 약 3년 만에 다시 움직이는 셈입니다.
서울에서만 2만 가구 이상 공급이 검토되고, 강남·서초·송파 등 강남 3구가 포함된 것이 특징으로 꼽힙니다.
논현역 일대(강남구 논현1동, 약 5만8천 평 규모 빌라촌)가 유력 후보로 거론되며, 국토부가 올해 5월까지 진행한 공모에는 서울 16개 자치구 44곳에서 약 6만 가구 규모 제안이 접수됐습니다.

그린벨트만 풀면 공급이 바로 늘어날까

많은 사람들이 그린벨트 해제 소식이 나오면 곧 새 아파트가 들어설 것처럼 받아들이지만, 현실은 그렇게 단순하지 않은 것으로 보입니다.

그린벨트 해제는 환경영향평가, 주민 협의, 지자체 협의 등 절차에 오랜 시간이 걸리는 중장기 사업입니다.
“신속한 공급”이라는 목표와는 거리가 있다는 지적이 전문가들 사이에서 반복적으로 나옵니다.

3기 신도시가 대표적인 사례입니다.
남양주 왕숙, 하남 교산, 고양 창릉 등 총 19만3,000가구 규모로 계획됐지만 토지보상·주민협의·교통대책·환경평가 단계에서 심각한 지연을 겪고 있습니다.
광명·시흥 지구는 2010년 최초 지정 이후 2015년 해제, 2021년 재추진을 거쳐 2026년에야 토지보상이 시작됐을 정도입니다.
업계에서는 새 그린벨트 해제를 검토하기 전에 기존 사업이 왜 늦어지는지부터 점검해야 한다는 목소리도 나옵니다.

그렇다고 공급 대책 자체가 불필요하다는 뜻은 아닙니다.
세제 개편만으로는 시장을 안정시키기 어렵다는 점에서, 공급 대책을 서두르는 것 자체는 시급하다는 분석도 함께 존재합니다.
이재명 대통령이 부동산 관련 회의를 나흘 만에 다시 여는 등 공급을 직접 챙기고 있다는 보도가 나오는 것도 이런 맥락으로 읽힙니다.

“영끌”이라 불리는 이유 — 1·29 대책은 지금 어디까지 왔나

이번 대책이 “영끌(영혼까지 끌어모은) 공급대책”이라는 별칭으로 불리는 이유는, 기존 대책만으로는 물량이 부족하다는 인식과 맞닿아 있습니다.

정부는 2026년 1월 29일 서울·수도권 유휴부지·노후 공공건물 등을 활용해 2030년까지 총 6만 가구를 공급하는 대책을 발표한 바 있습니다.
핵심 사업지는 용산정비창 등(총 1만3,500가구), 노원구 태릉CC 군 골프장(6,800가구), 과천 경마공원·방첩사 부지 공동개발(9,800가구)이었습니다.

그런데 이 핵심 사업지 대부분이 지자체·주민 반대와 소송 등으로 지연되고 있는 것으로 파악됩니다.

용산은 서울시와 국토부·코레일 간 개발 규모를 둘러싼 이견이 있습니다.
2020년 발표 당시 51만2,138㎡였던 용산정비창 부지가 도시개발사업지 기준 45만6,099㎡로 축소된 상태이고, 서울시는 용산국제업무지구 내 5,350~6,000가구 규모 주택 공급을 최우선으로 검토하는 반면 정부는 국제업무지구와 분리된 용산정비창 부지에 별도로 약 1,000가구를 추진하려는 것으로 알려져 방향성 차이가 있습니다.

노원구 태릉CC는 조선왕릉(세계문화유산) 인접, 멸종위기종 서식 그린벨트라는 환경·문화재 이슈와 교통난 우려로 주민 반대가 계속되고 있습니다.
과천 경마공원·방첩사 부지도 주민 반대(차량 시위 등)가 있는 것으로 보도됩니다.
용산·노원·과천 주민들은 지난 3월 “1·29 주택공급 졸속”이라며 전면 백지화를 촉구하기도 했습니다.

한 부동산 전문가는 1·29 대책이 “시장 안정 메시지를 주기 위한 상징적 성격이 강했고, 실제 공급 확대 효과를 위한 세부 실행계획은 부족했다”고 평가했습니다.
결국 기존 계획으로는 부족한 물량을 그린벨트·군부지 등 가용한 모든 수단으로 채우려는 것이 이번 8월 대책의 성격에 가깝습니다.

참고로, 이번 8월 신규 대책의 대상지는 아니지만 서초구 서리풀2지구도 비슷한 갈등을 겪고 있습니다.
지구 내 송동마을·식유촌 일대는 1971년 그린벨트로 지정돼 50년 넘게 개발이 제한돼 온 곳인데, 지난 7월 8일 주민들이 국토부의 지구 지정 처분에 대해 지정 취소를 구하는 행정소송을 제기했습니다.
공급 속도전 전반에 그림자를 드리우는 사례로 함께 언급되는 배경입니다.

서울시와 정부, 시각차가 변수

오세훈 서울시장은 그린벨트 해제와 용산공원 어린이정원 부지 활용에 명확히 반대 입장을 밝히고 있습니다.

8월 5일 오 시장은 “재개발·재건축이 (진짜) 주택공급”이라며 “그린벨트 해제는 절대 안 된다”고 말했습니다.
용산공원 부지에 아파트를 짓는 방안에 대해서도 “공급한다고 종자씨까지 까먹어서는 안 된다”는 표현으로 반대 뜻을 밝혔습니다.
서울시는 정부의 세제 개편에 대해서도 “국가폭력 수준”이라는 표현에 공감을 표한 바 있어, 정부와 서울시 간 정책 온도차가 이번 대책의 주요 변수로 꼽힙니다.

서울시는 그린벨트·도심 녹지를 건드리기보다 재건축·재개발 활성화와 준공업지역 정비를 통한 도심 내 공급을 우선해야 한다는 입장입니다.
정부는 그린벨트·군부지까지 포함한 전방위 공급을, 서울시는 재건축·재개발 중심 공급을 각각 강조하고 있어, 실제 발표 내용에서 두 입장이 어떻게 조율될지가 관전 포인트입니다.

실수요자라면 지금 무엇을 봐야 할까

정리하면, 이번 대책은 아직 공식 발표 전이라는 점을 다시 한번 짚어둘 필요가 있습니다.
그린벨트 해제 지역이나 용산어린이정원 포함 여부 등 세부 내용은 “후보”로 거론되는 단계이고, 실제 발표에서 달라질 수 있습니다.

실수요자 입장에서는 두 가지를 함께 봐야 할 것으로 보입니다.

하나는 물량 자체입니다.
신규 5만 가구 이상이라는 숫자는 여러 매체가 공통적으로 언급하는 만큼 무게감이 있습니다.

다른 하나는 시차입니다.
1·29 대책의 핵심 사업지가 반년 넘게 지연되고 있는 사례에서 보듯, 후보지 발표와 실제 입주 사이에는 상당한 시간차가 존재할 가능성이 높습니다.
그린벨트 해제처럼 절차가 긴 항목일수록 이 시차는 더 벌어질 수 있습니다.

마무리

많은 사람들이 “발표만 나오면 공급 문제가 해결된다”고 기대하지만, 실제로는 발표 이후가 더 긴 싸움일 가능성이 높습니다.

이번 주 또는 다음 주로 예고된 8월 대책이 실제로 어떤 모습으로 나올지, 그리고 서울시와의 이견이 어떻게 조율될지는 발표를 직접 확인하는 수밖에 없습니다.
“공급 대책은 발표되는 순간이 아니라 착공되는 순간에 완성된다”는 말이 이번에도 유효해 보입니다.

---

2026년 8월 3일, 재정경제부가 「2026년 세제개편안」을 발표했습니다.

내 세금은 오르는 걸까요, 내리는 걸까요?

이 질문에 대한 답은 아마도 “둘 다 맞다”입니다.

거주 중인 1주택자라면 부담이 줄어들 가능성이 높고, 비거주 주택이나 다주택을 보유하고 있다면 부담이 늘어날 가능성이 높습니다.

하지만 더 중요한 건 숫자입니다.

이번 개편은 종합부동산세와 양도소득세를 중심으로 과세 기준을 “주택 수”에서 “주택 가액”으로, “보유”에서 “거주”로 옮기는 방향인데, 시행시기가 항목마다 2026년 하반기부터 2028~2029년까지 제각각이라 헷갈리기 쉽습니다.

이 글에서는 종부세·양도세를 중심으로 개정 전/후 수치와 시행시기를 항목별로 정리하고, 1주택 실수요자와 다주택자 각각에게 어떤 의미인지 짚어보겠습니다.

---

개편의 큰 그림 — “거주 1주택은 보호, 비거주·고가는 정상화”

정부가 이번 개편안에서 밝힌 부동산세제 개편의 기본 방향은 한 문장으로 요약됩니다.

“비거주주택 및 일정가액 이상의 주택 등에 대한 종부세·양도세 부담은 정상화하되, 거주용 1주택은 지속 보호한다.”

즉,
거주하는 1주택자 → 세부담 유지 또는 완화
비거주 1주택자·다주택자·고가주택 보유자 → 세부담 강화

라는 두 개의 축으로 나눠서 이해하면 개별 항목을 따라가기가 훨씬 수월합니다.

관련 법률은 국세기본법·소득세법·법인세법·상속세및증여세법·부가가치세법·조세특례제한법·종합부동산세법 등 10개 국세 법률과 관세법까지 총 11개 법률 개정으로 진행됩니다.

8월 4일부터 20일까지 입법예고를 거쳐 8월 27일 차관회의, 9월 1일 국무회의를 통과하면 9월 3일 이전 정기국회에 제출될 예정입니다.

다만 이 시점의 개편안은 어디까지나 “정부안”입니다.

국회 논의 과정에서 세부 수치가 조정될 가능성도 열어둘 필요가 있습니다.

5년(2027~2031년)간 예상되는 세수효과는 총 3조 4,430억원 증가이며, 이 중 종합부동산세 조정으로 인한 증가분이 2조 1,815억원으로 가장 큰 비중을 차지합니다.

---

종합부동산세, 뭐가 달라지나

과세대상·기본공제 — 1주택자는 12억에서 14억으로

핵심부터 말하면, 1세대 1주택자의 종부세 기본공제가 거주 여부에 따라 갈립니다.

실제 거주하는 1주택자라면 기본공제가 12억원에서 14억원으로 늘어납니다.

반면 같은 1주택자라도 실제 거주하지 않고 있다면 12억원에서 9억원으로 오히려 줄어듭니다.

다주택자는 기존에는 보유 주택 수와 무관하게 9억원을 일률적으로 공제받았지만, 앞으로는 전체 주택가액 중 거주용 주택가액이 차지하는 비중만큼만 공제받는 구조로 바뀝니다. 거주용 주택이 없다면 최소 4억원까지 줄어들 수 있습니다.

과세대상 기준선도 함께 조정됩니다. 1세대 1주택자는 공시가격 합계 14억원 초과(시가 약 20억원 초과) 시 종부세가 부과되고, 다주택자 등은 종전과 같은 공시가격 9억원 초과 기준이 그대로 유지됩니다.

시행시기는 2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분부터입니다. 2026년분 종부세(올해 12월 고지분)에는 적용되지 않습니다.

공정시장가액비율과 세율 — 계산 구조 자체가 바뀐다

종부세 과세표준은 “(공시가격 합계 – 기본공제금액) × 공정시장가액비율”로 산출됩니다. 이 공정시장가액비율도 오릅니다.

세율도 함께 조정됩니다. 현행은 2주택 이하와 3주택 이상으로 세율이 이원화되어 있는데, 이를 단계적으로 “주택가액” 기준 단일 세율 체계로 통합합니다.

특히 눈여겨봐야 할 구간은 과세표준 6억~12억원 구간입니다. 이 구간의 세율이 1.0%에서 1.3%로 오르는데, 이는 상대적으로 저가 주택을 보유한 사람에게도 영향을 미칠 수 있습니다.

과세표준 12억원을 넘어가는 구간부터는 2028년 이후 다주택 여부와 무관하게 세율이 단일화됩니다. 시행시기는 세율 이원화 유지 여부와 무관하게 2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분부터입니다.

세액공제 — ‘보유공제’가 ‘거주공제’로, 한도까지 신설

1세대 1주택자에게 적용되던 연령별·보유기간별 세액공제도 구조가 바뀝니다.

기존에는 연령별 공제(60세 20%, 65세 30%, 70세 40%)와 보유기간별 공제(5년 20%, 10년 40%, 15년 50%, 합산 한도 80%)를 함께 적용했는데, 앞으로는 “보유기간” 대신 “거주기간”을 기준으로 공제합니다.

2027년은 보유·거주 중 유리한 쪽을 선택할 수 있는 과도기이고, 2028년부터는 거주기간 공제가 전면 적용됩니다.

여기서 실수요자가 반드시 확인해야 할 부분이 하나 있습니다. 바로 공제 금액 한도가 새로 생긴다는 점입니다.

기존에는 공제율 한도(80%)만 있고 금액 한도는 없었습니다. 그런데 2027년부터는 800만원, 2028년 이후에는 600만원이라는 금액 한도가 신설됩니다.

즉,
공제율이 아무리 높아도
공제받을 수 있는 금액 자체가 한도에 묶인다

는 뜻입니다. 장기간 거주한 초고가 주택 보유자일수록 이 한도의 영향을 크게 받을 가능성이 높습니다.

세부담 상한 완화, 납부유예 요건 확대

해당연도 보유세(재산세+종부세)가 직전연도 대비 일정 비율을 넘지 않도록 제한하는 “세부담 상한”도 조정됩니다. 기존 150%에서 200%로 상향되는데, 이는 개편 효과가 상한선에 막혀 지연 적용되는 것을 막기 위한 조치로 설명됩니다.

고령자·장기보유자를 위한 납부유예 제도도 문턱이 낮아집니다.

소득요건이 총급여 7,000만원(종합소득금액 6,000만원) 이하에서 총급여 8,000만원(종합소득금액 7,000만원) 이하로 완화되고, 65세 이상이면서 10년 이상 거주했고 소득 대비 보유세 비중이 10% 이상인 고령자의 거주용 1주택은 소득요건 자체가 면제됩니다.

시행시기는 2027년 1월 1일 이후 납부유예를 신청하는 분부터입니다.

세부담이 실제로 얼마나 달라지나 — 정부 제공 시뮬레이션

정부가 공개한 적용사례(공시가격 변동 없음 가정, 2028년 기준)를 보면 거주 여부에 따른 격차가 뚜렷하게 드러납니다.

60세·10년거주 1세대1주택자: 시가 20억원(공시 15억원) 종부세는 27.6만원에서 10.8만원으로 오히려 줄어듭니다. 다만 시가 70억원(공시 50억원)처럼 초고가라면 937.7만원에서 3,295.7만원으로 크게 늘어납니다.

같은 조건이지만 비거주(보유만)인 경우: 시가 20억원(공시 15억원)이면 27.6만원에서 152.1만원으로, 시가 70억원(공시 50억원)이면 937.7만원에서 4,480.1만원으로 뜁니다.

3주택 이상(동일가액 3채, 거주주택 비중 1/3)인 경우: 시가 20억원(공시 15억원) 기준 126.7만원에서 442.4만원, 시가 70억원(공시 50억원) 기준 3,467.5만원에서 7,225.7만원으로 늘어납니다.

정리하면, 실거주하는 중저가 1주택자는 세부담이 줄거나 소폭 느는 데 그치지만, 비거주 주택이나 다주택, 특히 고가주택을 보유한 경우는 세부담 증가폭이 훨씬 크다는 게 정부 시뮬레이션의 결론입니다.

---

양도소득세, 뭐가 달라지나

장기보유특별공제 → ‘장기거주 소득공제’로 명칭·구조 전환

양도세 쪽에서 가장 큰 변화는 “장기보유특별공제”라는 이름 자체가 사라진다는 점입니다.

주택은 “장기거주 소득공제”로, 주택 외(토지·상가 등)는 “장기보유 소득공제”로 명칭이 나뉘고, 공제 구조도 함께 바뀝니다. 시행시기는 2028년 1월 1일 이후 양도하는 분부터입니다.

1세대 1주택자 기준으로 보면,

으로 3단계에 걸쳐 전환됩니다.

여기서도 종부세와 마찬가지로 “공제 한도”가 새로 생긴다는 점이 핵심입니다. 지금까지는 한도 없이 공제받을 수 있었지만, 앞으로는 거주기간이 짧을수록, 양도차익이 클수록 그 영향을 더 크게 받을 가능성이 높습니다.

정부가 제시한 사례를 보면 체감이 더 쉽습니다. 양도가액 32억원(취득가액 12억원, 2년거주·10년보유) 주택이라면 산출세액이 2027년 2.36억원 → 2028년 3.20억원 → 2029년 4.05억원으로 늘어납니다. 양도가액 75억원(취득가액 25억원, 10년거주보유)이라면 2027년 3.16억원 → 2028년 9.23억원 → 2029년 13.73억원으로, 고가주택일수록 증가폭이 훨씬 가파릅니다.

다주택자(비조정대상지역 기준)도 보유공제에서 거주공제로 전환되는 흐름은 같습니다. 다만 조정대상지역 소재 주택을 양도하는 다주택자는 현행에서도 장특공제가 배제되고 있고, 개편 후 거주공제도 동일하게 배제된다는 점은 변하지 않습니다.

10년 이상 거주 1주택자, 기본공제가 10배로

실수요자에게 유리한 변화도 있습니다. 양도소득 기본공제는 원칙적으로 연 250만원인데, 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1세대 1주택을 양도할 때는 이 기본공제가 연 2,500만원으로 10배 상향됩니다.

특수관계인에게 양도하는 경우는 이 혜택에서 제외되고, 공동소유라면 지분비율로 안분됩니다(부부 공동명의는 각각 2,500만원 적용).

정부 사례로 보면, 10년 거주한 20억원 주택(취득가 10억원)의 양도세는 약 1,280만원에서 약 740만원으로, 30억원 주택(취득가 15억원)은 약 4,750만원에서 약 3,900만원으로 줄어듭니다. 시행시기는 2027년 1월 1일 이후 양도분부터입니다.

고령자 지방이주 감면, 지방 세컨드홈 특례 확대

65세 이상이고 5년 이상 거주(양도일 기준 2년 이상 계속 거주)한 수도권 주택을 팔고, 6개월 내 비수도권으로 실제 이주하는 경우 한시적 양도세 감면이 새로 생깁니다.

2027년 양도분은 50% 감면(한도 5억원), 2028년 양도분은 30% 감면(한도 3억원)이며, 적용기한은 2028년 12월 31일까지입니다. 다만 이후 5년 내 수도권으로 재이주하거나 처분주택을 재매수하면 감면세액에 이자상당가산액까지 추징된다는 사후관리 조건이 붙습니다.

지방 부동산에 관심이 있다면 세컨드홈 특례 확대도 눈여겨볼 만합니다. 기존에는 인구감소지역·인구감소관심지역 주택에만 적용되던 특례가 비수도권(광역시 제외) 전 지역으로 확대되고, 가액기준도 지역별로 4억~9억원(공시가격)으로 상향됩니다. 적용기한도 2029년 12월 31일 취득분까지 3년 연장됩니다. 시행시기는 2027년 1월 1일 이후 취득분부터입니다.

다주택자 양도세 중과, 2027~2028년 한시 완화

종부세 부담이 늘어나는 다주택자에게 “팔 수 있는 창구”를 열어주는 조치도 함께 담겼습니다. 조정대상지역 주택(2년 이상 보유)에 대한 양도세 중과세율이 한시적으로 낮아집니다.

2026년 중 이미 중과세율로 양도한 물건도 2027년 1월 1일 이후 예정·확정신고를 한다면 완화된 세율을 소급 적용받을 수 있습니다. 다만 이 한시 완화 기간에도 장기보유특별공제는 여전히 적용되지 않습니다.

정부 사례로는 양도차익 5억원인 조정대상지역 2주택자의 양도세가 현행 약 2.7억원에서 2027년 양도 시 약 2.0억원, 2028년 양도 시 약 2.2억원으로 낮아집니다. 2029년부터는 다시 원래 세율(+20%p/+30%p)로 돌아갑니다.

이 완화는 어디까지나 한시적이라는 점을
잊지 말아야 합니다.

일시적 2주택 특례기간, 3년에서 2년으로 단축

이사 등으로 일시적 2주택이 된 경우 종전주택을 일정 기간 내 처분하면 1세대 1주택 혜택(종부세 기본공제, 양도세 비과세·장특공제)을 유지해주는 특례기간도 단축됩니다.

조정대상지역 내에서 신규주택을 취득한 경우, 기존 3년이던 처분 유예기간이 2년으로 줄어듭니다(조정↔비조정 조합은 3년 유지).

양도세 특례는 2026년 8월 4일 이후 신규주택을 취득하고 종전주택을 2026년 10월 1일 이후 양도하는 분부터, 종부세 특례는 2026년 8월 4일 이후 취득하고 2027년 6월 1일 기준 납세의무 성립분부터 적용됩니다. 2026년 8월 3일 이전 취득·계약금 지급분은 종전 규정이 그대로 적용됩니다.

매입임대·상생임대 등 기존 특례도 순차 정비

임대사업자와 관련된 특례들도 정비됩니다.

조정대상지역 매입임대 아파트에 영구 적용되던 양도세 혜택(중과배제·장특공제 우대 50%)은 2027년 말까지 양도분은 현행 유지, 2028년 중 양도분은 절반 수준으로 축소, 2029년 이후 양도분은 중과 전면 적용으로 단계적으로 폐지됩니다. 조정대상지역 외 아파트나 건설임대·공공지원 임대주택은 이번 개편 대상에서 제외되어 기존 혜택이 유지됩니다.

상생임대주택의 거주요건 면제 특례도 일몰됩니다. 기존에는 상생임대차계약(임대료 5% 이내 인상) 요건만 충족하면 기한 없이 거주요건이 면제됐지만, 앞으로는 계약 종료 후 1년 내 양도분(최대 2029년 12월 31일까지)에만 면제가 적용됩니다.

두 조치 모두 시행시기는 2026년 10월 1일 이후 양도분부터입니다.

---

가업상속공제와 임대소득, 부동산 관련 변화

이번 개편안에서 상속세·증여세 파트는 주로 가업상속공제 재설계에 집중돼 있습니다. 부동산과 관련된 부분만 보면, 가업에 쓰이는 사업용 토지의 공제 범위가 “건축물 바닥면적의 3~7배”에서 “2~3배”로 축소되고, 1㎡당 1,000만원의 면적당 공제한도가 새로 생기며, 공제한도 계산방식도 “경영연수×20억원”(최대 1,000억원)으로 바뀝니다(2027년 7월 1일 이후 상속 개시분부터).

임대소득 쪽에서는 소형주택(전용 85㎡·6억원 이하) 등록임대사업자의 세액감면율이 임대 호수 구분 없이 단순화됩니다(공공지원·장기일반민간임대 50%, 그 외 20%, 2027년 1월 1일 이후 발생 소득분부터). 3주택 이상 보유자의 소규모주택 간주임대료 비과세 특례는 2029년 12월 31일까지 3년 연장됩니다.

---

시행시기, 한눈에 정리하면

항목마다 시행시기가 제각각이라 실무에서 가장 헷갈리는 부분입니다. 핵심만 추리면 이렇습니다.

2026년 하반기(즉시~10월)부터 적용

• 조정대상지역 일시적 2주택 특례기간 단축(양도세: 8.4. 취득 + 10.1. 이후 양도)
• 매입임대 아파트 양도세 혜택 단계적 폐지, 상생임대주택 거주요건 면제 조정(10.1. 이후 양도)

2027년 1월 1일부터 적용

• 종부세 과세대상·기본공제·공정시장가액비율·세율일원화·세액공제·세부담상한·납부유예 확대
• 양도세 10년거주 기본공제 확대, 고령자 한시 감면, 다주택자 중과 한시완화, 지방 세컨드홈 특례 확대

2028년 1월 1일부터 적용

• 양도세 장기거주소득공제 구조 본격 전환(2027년은 유예, 2028년 중간단계, 2029년 본격시행)
• 비사업용 토지 과세 정상화, 토지분 종부세(종합합산) 세율 인상

2027년 7월 1일부터 적용

• 가업상속공제 토지공제 축소

---

전문가들은 어떻게 보고 있나 — 엇갈리는 평가

이번 개편의 방향성 자체, 즉 “보유세는 강화하고 거래세(양도세)는 완화한다”는 큰 틀에는 공감하는 목소리가 있습니다. 정재호 목원대 부동산금융보험학과 교수는 보유세 강화와 거래세 완화를 함께 추진하는 방향 자체는 타당하다고 평가했습니다.

하지만 세부 내용에 대해서는 우려도 함께 나옵니다.

심혜정 전 국회예산정책처 조세분석심의관은 정책 목표가 소득·부의 재분배인지, 부동산 가격 안정까지 포함하는지 불명확하다고 지적했습니다. 정다운 한국조세재정연구원 연구위원은 투기 목적과 실거주를 구분해 차등 과세하는 것이 담세력 측면에서는 공정하지 않을 수 있다는 의견을 냈습니다.

임대주택 공급 위축을 걱정하는 시각도 있습니다. 성명재 홍익대 교수와 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 실거주 요건이 강화되면 비거주 다주택자들이 임대 공급을 줄이면서 전월세 매물 감소, 임차료 상승으로 이어질 수 있다고 우려했습니다. 정준호 강원대 교수 역시 실거주 우대 정책이 전월세 시장의 매물 잠김으로 이어질 수 있다며 공공·민간 임대 공급 대책이 함께 필요하다고 강조했습니다.

집값에 미칠 영향에 대한 전망은 더 극명하게 갈립니다.

박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 공제 축소 전 절세 목적의 매물 증가를 예상했고, 최은영 한국도시연구소장과 남혁우 우리은행 부동산연구원은 초고가 주택을 중심으로 가격 조정 가능성에 무게를 실었습니다.

반면 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원과 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 공급 부족이라는 근본 요인이 그대로 있는 한 핵심지역의 가격 하락 효과는 제한적일 것으로 봤습니다. 김효선 KB국민은행 수석전문위원은 오히려 실거주 1주택 혜택 강화가 수도권 상급지로의 수요 쏠림을 더 키울 가능성도 언급했습니다.

이처럼 전문가들 사이에서도 결론이 하나로 모이지 않는다는 것 자체가, 이번 개편이 시장에 미칠 영향을 아직 단정하기 이르다는 신호일 수 있습니다.

다만 이 개편안은 아직 국회에 제출되지 않은 정부안 단계라는 점은 분명히 짚고 넘어갈 필요가 있습니다. 정기국회 논의 과정에서 세부 수치가 조정될 가능성도 있습니다.

---

나에게는 어떤 영향? 유형별로 정리

지금까지 항목을 하나씩 짚어봤다면, 이제 유형별로 정리해보겠습니다.

거주 중인 1주택 실수요자
종부세 기본공제 12억→14억원 확대, 세부담상한 200%로 완화, 양도세 10년 거주 시 기본공제 250만→2,500만원 확대 등 대체로 부담이 완화되거나 최소화되는 쪽에 가깝습니다. 정부가 “거주용 1주택은 지속 보호” 원칙을 명시한 만큼, 이 방향은 비교적 일관됩니다.

비거주(투자 목적) 1주택자·다주택자
종부세 기본공제 축소(비거주 1주택 12억→9억원), 세율 인상(6~12억 구간 1.0→1.3% 등), 양도세 보유공제의 거주공제 전환으로 세부담이 뚜렷하게 늘어날 가능성이 높습니다.

고령자(65세 이상, 장기거주자)
납부유예 요건 완화, 수도권→비수도권 이주 시 한시 양도세 감면 등 별도의 완충 장치가 마련돼 있어 상대적으로 유리한 편입니다.

매도를 고민 중인 다주택자
2027~2028년 한시적으로 양도세 중과가 완화되는 구간이 열려 있습니다. 다만 2029년부터는 세율이 원상 복귀되므로, 매도 타이밍을 고민한다면 이 한시 구간을 놓치지 않는 게 중요할 수 있습니다.

임차인(세입자)
전문가들이 우려하는 대로 매입임대사업자의 공급 축소가 실제로 전월세 매물 감소나 임차료 상승으로 이어질지는 아직 예측 단계입니다. 확정된 결과가 아니라는 점은 유의할 필요가 있습니다.

정리하면,
같은 “1주택자”라도 거주 여부에 따라 유불리가 완전히 갈리고
같은 “다주택자”라도 매도 시점에 따라 세부담이 달라지는 구조라는 것.

이것이 이번 개편에서 가장 먼저 확인해야 할 핵심입니다.

---

마무리하며

많은 사람들이 세제개편이라고 하면 “집주인은 무조건 세금이 오른다”고 생각하지만, 실제로는 정반대인 경우도 적지 않습니다.

결국 다시 처음 질문으로 돌아가 보겠습니다. “내 세금은 오르나요, 내리나요?”

이 질문에 대한 답은 이제 명확합니다.

어디에 살고 있는가, 몇 채를 가지고 있는가, 얼마나 오래 거주했는가.

이 세 가지 기준이 예전보다 훨씬 더 중요해졌다는 것입니다.

다만 이번 개편안은 아직 정부안 단계이고, 시행시기도 2026년 하반기부터 2029년까지 항목별로 흩어져 있어 한 번에 모든 걸 외우기보다는 본인에게 해당하는 항목(보유 주택 수, 거주 여부, 매도 계획 시점)을 기준으로 다시 한 번 확인해보는 것이 안전합니다.

“결국 세금은 어디에 사느냐보다,
어떻게 살고 있느냐를 묻기 시작했다.”