전세사기 피해자 결정을 신청했다가 부결된 건은 2026년 7월까지 15,567건으로, 처리한 신청 67,618건의 23.0%입니다. 이 가운데 97.1%(15,110건)가 같은 요건에서 걸렸습니다. 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 의도가 있었다고 의심할 상당한 이유가 있어야 한다는 요건으로, 이 글에서는 ‘집주인 의도 요건’이라고 부르겠습니다. 이 요건 하나만으로 부결된 건도 10,656건(68.5%)으로, 부결 10건 중 7건에 가깝습니다.
반대로 전입신고와 확정일자 같은 임차인 쪽 요건 하나 때문에 부결된 건은 456건(2.9%)에 그칩니다. 세입자가 직접 챙길 수 있는 서류는 대부분 갖춰져 있었고, 갈린 지점은 집주인의 사정을 얼마나 보여 줄 수 있었느냐였습니다.
이 글에서는 부결 15,567건을 사유별로 나눈 표, 집주인 의도 요건이 요구하는 것과 임차인이 챙겨 둘 만한 자료, 부결 뒤의 이의신청을 순서대로 정리합니다. 피해자 결정은 11월 13일부터 시행되는 보증금 최소보장제와 선지급 같은 지원의 출발점이기도 해서, 신청 전에 이 요건부터 점검하는 것이 먼저입니다. 계약 전 예방은 전세사기 예방, 서울 아파트 전세가율 70% 넘는 곳은 3%뿐인데 내 전셋집은 안전할까에서, 등기부와 특약은 월세 계약 전 확인할 것에서 다뤘으니 여기서는 줄입니다.
부결 15,567건을 사유별로 나눠 보니
국토교통부가 국회 국토교통위원회 김미애 의원에게 제출한 자료에는 부결 사유별 건수가 나와 있고, 2026년 9월 3일 보도로 공개됐습니다. 이 건수를 전체 부결 15,567건으로 나눠 비중을 구하고 아래 표로 정리했습니다. 합계가 15,567건과 맞는지도 확인했습니다.
표 1. 전세사기 피해자 결정 부결 사유별 건수 (2026년 7월 기준, 부결 15,567건)
| 부결 사유(괄호는 특별법 제3조 제1항의 호) | 건수 | 부결 중 비중 |
|---|---|---|
| 집주인 의도 요건만 (4호) | 10,656 | 68.5% |
| 집주인 피해 사건 요건과 집주인 의도 요건 함께 (3호·4호) | 4,422 | 28.4% |
| 보증금 5억 이하 요건과 집주인 의도 요건 함께 (2호·4호) | 20 | 0.1% |
| 보증금 5억 이하, 집주인 피해 사건, 집주인 의도 요건 함께 (2호·3호·4호) | 12 | 0.1% |
| 집주인 의도 요건이 들어간 부결 소계 | 15,110 | 97.1% |
| 임차인 요건(전입신고·확정일자)만 (1호) | 456 | 2.9% |
| 보증금 5억 이하 요건과 집주인 피해 사건 요건 함께 (2호·3호) | 1 | 0.0% |
| 합계 | 15,567 | 100.0% |
표를 읽는 법은 이렇습니다. 한 건이 여러 요건에서 동시에 걸리기도 하므로 ‘집주인 의도 요건이 들어간 부결’을 따로 합쳤고, 그 합이 97.1%입니다. 집주인 피해 사건 요건과 집주인 의도 요건이 함께 걸린 4,422건은 집주인의 파산·회생 개시, 경·공매 개시, 체납으로 인한 압류 같은 사건에 해당하는지도 인정받지 못한 경우입니다. 이 사건 요건은 조문상 그런 일이 있어야 충족되기 때문에, 아직 아무 절차도 시작되지 않은 시점에 신청하면 의도 요건과 함께 걸릴 수 있다고 예상할 수 있습니다. 다만 이것은 조문 구조에서 읽은 것이고, 부결 건별 사정은 공개된 자료에서 볼 수 없습니다.
이 분류표는 어떻게 계산했나
- 자료: 국토교통부가 김미애 의원에게 제출한 자료(한경매거진&북, 경북매일 2026년 9월 3일 보도로 확인), 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제3조 원문(국가법령정보센터, 2026년 10월 9일 조회)
- 기준 시점·범위: 2026년 7월까지 처리된 신청 67,618건 중 부결 15,567건
- 계산 방식: 보도에 실린 사유별 건수를 전체 부결 건수로 나눠 비중을 구했고, 집주인 의도 요건(4호)이 들어간 사유 네 가지(4호 단독, 3·4호, 2·4호, 2·3·4호)를 더해 15,110건(97.1%)을 확인했습니다. 여섯 개 사유 합계가 15,567건과 일치합니다. 그림에서 ‘그 밖의 조합’은 2·4호 20건, 2·3·4호 12건, 2·3호 1건을 더한 33건(0.2%)입니다.
- 한계: 국토교통부가 제출한 원자료 파일이 아니라 보도에 실린 수치를 사용했습니다. 한 건에 사유가 여러 개일 때의 분류는 보도 기준을 따랐고, 개별 부결 사례의 사정과 위원회가 집주인 의도 요건을 판단하는 세부 기준은 이 자료에 없습니다.
피해자 결정 요건 4가지, 부결은 집주인 의도 요건에서 갈립니다
특별법 제3조 제1항은 전세사기피해자로 결정받기 위한 요건을 네 가지로 나눕니다. 아래는 조문을 풀어 쓴 것이고, 앞의 표 1에 나온 호 번호가 어느 요건인지도 함께 적었습니다.
표 2. 전세사기피해자 결정 요건 (특별법 제3조 제1항)
| 요건 이름(조항) | 내용 | 임차인이 직접 갖출 수 있나 |
|---|---|---|
| 임차인 요건(1호) | 주택을 인도받아 주민등록(전입신고)을 마치고 임대차계약증서상 확정일자를 받을 것 | 예 |
| 보증금 5억 이하 요건(2호) | 임차보증금이 5억원 이하일 것(위원회 심의로 2억원 범위에서 상향 가능) | 계약 시 정해짐 |
| 집주인 피해 사건 요건(3호) | 집주인의 파산·회생절차 개시, 경·공매 개시, 체납 압류 등으로 2인 이상의 임차인에게 보증금을 돌려받지 못하는 피해가 생겼거나 생길 것으로 예상될 것 | 집주인 쪽 사건 |
| 집주인 의도 요건(4호) | 집주인에 대한 수사 개시, 집주인의 기망, 반환 능력이 없는 자에게 주택 소유권 양도, 반환 능력 없이 다수 주택 임대 등으로 보증금을 반환하지 않을 의도가 있었다고 의심할 상당한 이유가 있을 것 | 집주인 쪽 사정 |
임차인 요건과 보증금 요건은 계약할 때 이미 정해지는 조건이고, 집주인 피해 사건과 집주인 의도 요건은 집주인에게 벌어진 일입니다. 부결의 97.1%가 집주인 의도 요건에 모인 것도 그래서입니다. 임차인이 서류로 보여 줄 수 있는 부분은 대부분 갖춰져 있고, 집주인의 속사정은 세입자가 접근하기 어려운 영역에 있습니다.
이 외에 제3조 제2항은 이미 보증보험 등으로 보증금 전액을 돌려받을 수 있는 경우, 최우선변제로 받을 수 있는 보증금인 경우, 자력으로 전액 회수할 수 있다고 판단되는 경우를 대상에서 제외합니다.
신청 기한도 정해져 있습니다. 정책뉴스에 따르면 법의 유효기간이 2027년 5월 31일로 연장돼 그 전까지 피해자 결정을 신청할 수 있습니다. 다만 2025년 6월 1일 이후 처음 임대차계약을 맺은 임차인은 대상에서 제외됩니다.
집주인 의도는 ‘입증’이 아니라 ‘의심할 상당한 이유’입니다
보도에서는 부결 사유를 “기망 의사 입증 실패”처럼 쓰는 경우가 많지만, 조문의 문구는 다릅니다. 이 요건은 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 의도가 ‘있었다고 의심할 상당한 이유’가 있을 것을 요구합니다. 형사재판에서 사기 유죄를 확정하는 수준의 증명을 쓴 문구는 아닙니다.
그렇다고 쉬운 요건은 아닙니다. 부결의 97.1%가 이 요건을 채우지 못했다는 점이 그 증거입니다. 김미애 의원은 이 수치를 두고 구체적인 판단 기준과 피해자가 제출해야 하는 입증 자료의 범위를 점검해야 한다고 지적했습니다. 위원회가 어떤 정황을 얼마나 요구하는지는 이번에 확인한 자료에 나와 있지 않으므로, 구체적인 판단은 전세사기피해지원위원회 신청 창구나 대한법률구조공단(132)에서 확인하시는 편이 정확합니다.
참고가 되는 것은 형사재판이 사기를 어디에서 인정했는지입니다. 이 요건의 문구도 결국 집주인이 계약할 때 어떤 상태였는지를 묻기 때문입니다.
- 인천지법 항소심 재판부는 ‘건축왕’으로 불린 임대인의 사기 혐의 148억원 가운데 재정 악화를 알았다고 본 2022년 1월 이후에 받은 보증금 68억원만 사기로 인정하고 징역 7년을 선고했습니다. 같은 임대인에게 같은 방식으로 받은 보증금이라도 계약 시점이 재정 악화 이전이면 다르게 본 것입니다. 이 형량은 이후 확정됐다고 보도됐습니다.
- 광주지법 순천지원 재판부는 자기 자본 없이 아파트 218채를 사들여 보증금으로 돌려막은 사건에서, 법인 자본잠식과 근저당을 세입자에게 알리지 않은 점을 지적했습니다.
형사재판과 피해자 결정은 판단 대상도, 요구하는 증명 정도도 다릅니다. 다만 두 사례 모두 임대인이 계약 시점에 어떤 재정 상태였고, 세입자에게 무엇을 알렸는지가 쟁점이 됐습니다. 집주인 의도를 보여 줄 자료를 준비할 때 이 두 가지를 기준으로 모으는 것이 방향은 맞습니다.
집주인 의도를 보여 줄 때 임차인이 챙겨 둘 자료
아래 표는 집주인 의도 요건의 조문 문구마다 임차인이 구할 수 있는 자료를 예로 든 것입니다. 위원회가 요구하는 서류 목록이 아니라 조문에 맞춰 정리한 예시입니다.
표 3. 집주인 의도 요건 문구별 확인·보관 자료 예시
| 조문 문구 | 챙겨 둘 자료 예시 | 구하는 곳 |
|---|---|---|
| 집주인에 대한 수사 개시 | 고소장 접수증, 사건 진행 통지서 | 수사기관 |
| 집주인의 기망 | 계약 당시 집주인·중개사가 선순위 보증금이나 근저당에 대해 설명한 문자·카톡·녹취, 특약이 들어간 계약서 | 본인 보관 |
| 반환 능력이 없는 자에게 소유권 양도 | 계약 뒤 소유자가 바뀐 이력이 나오는 등기사항전부증명서(갑구) | 인터넷등기소 |
| 반환 능력 없이 다수 주택 임대 | 같은 집주인의 다른 주택에서 경매가 개시됐거나 다른 세입자가 피해를 본 정황, 집주인의 다수 주택 보유 이력 | 법원경매정보, 등기사항전부증명서, 같은 건물 세입자 |
문자와 통화 녹음은 계약 당시에 오간 것이어야 해서 지금 새로 만들 수 없습니다. 가지고 있는 대화 기록을 지우지 말고 날짜가 보이게 보관하시는 것이 먼저입니다. 어떤 자료가 실제로 인정되는지, 고소가 필요한지는 사정마다 달라서 대한법률구조공단(132)이나 서울시 전월세종합지원센터(02-2133-1200~1208)에서 상담받으시기를 권합니다.
부결돼도 끝이 아닙니다: 이의신청은 30일
피해자 결정을 받지 못한 임차인은 결정을 송달받은 날부터 30일 이내에 국토교통부장관에게 이의신청을 할 수 있습니다. 같은 자료에 따르면 이의신청이 처리된 7,693건 중 2,737건이 받아들여져 인용률은 35.6%입니다. 이의신청 3건 중 1건 넘게는 다시 판단해서 결과가 바뀌었다는 뜻입니다. 다만 이의신청의 법정 처리기한을 지킨 비율은 2023년 6~12월 79.0%에서 2026년 1~7월 8.7%로 떨어져, 결과를 기다리는 시간이 길어질 수 있습니다.
이 비율은 집주인 의도 요건으로 부결된 건에 한정한 값이 아니라 이의신청 전체의 값입니다. 부결 사유별로 인용률이 어떻게 다른지는 공개된 자료에서 볼 수 없습니다.
30일은 짧은 기간입니다. 부결 통지를 받기 전에, 위 표 3의 자료 가운데 부족한 것이 무엇인지 미리 알아 두는 것이 이의신청의 출발점입니다.
전세사기 피해자 결정 자주 묻는 질문
Q. 부결이 97%라면 신청해도 거의 안 되는 건가요?
아닙니다. 97%는 전체 신청의 97%가 아니라 부결된 15,567건 가운데 집주인 의도 요건이 들어간 비율입니다. 처리한 신청 67,618건 중 부결은 23.0%입니다. 국토교통부는 2026년 8월 7일 피해자 결정이 누적 40,278건이라고 발표했습니다.
Q. 집주인이 사기를 쳤다는 걸 증명해야 하나요?
조문 문구는 보증금을 반환하지 않을 의도가 ‘있었다고 의심할 상당한 이유’입니다. 수사 개시, 기망, 반환 능력이 없는 자에게 소유권 양도, 다수 주택 임대 같은 정황이 문구에 들어 있습니다. 어느 정도 자료가 있어야 인정되는지는 공개된 기준이 없어 신청 창구에 확인하셔야 합니다.
Q. 피해자 결정을 받으면 뭐가 달라지나요?
경·공매 지원, 주거 지원, 금융 지원 등을 받을 수 있습니다. 국토교통부가 2026년 10월 6일 국무회의에서 의결한 시행령 개정안에 따라 11월 13일부터는 경·공매로 돌려받은 금액이 보증금의 3분의 1에 못 미칠 때 부족분을 지원하는 최소지원금과, 경·공매가 끝나기 전 먼저 지급하는 선지급 제도도 시작됩니다. 두 제도의 산식과 신청 방법은 시행령 원문을 확인한 뒤 별도 글로 정리하겠습니다.
Q. 보증금이 5억원을 넘으면 안 되나요?
2호는 임차보증금 5억원 이하입니다. 다만 위원회 심의를 거쳐 2억원 범위에서 상향할 수 있다고 조문에 있습니다. 해당할 수 있는 금액이라면 신청 전에 문의하세요.
정리: 부결의 갈림길은 집주인의 사정을 보여 줄 수 있느냐였습니다
2026년 7월까지 처리된 신청 67,618건 중 부결은 15,567건이고, 그중 97.1%에 집주인 의도 요건이 들어 있습니다. 이 요건 하나만으로 부결된 건이 68.5%, 집주인 피해 사건 요건과 함께 걸린 건이 28.4%입니다. 임차인 쪽 요건(전입신고·확정일자)만으로 부결된 건은 2.9%입니다.
신청 전에 점검하는 순서는 이렇습니다. 전입신고와 확정일자를 확인하고, 보증금이 5억원 이하인지 봅니다. 집주인에게 파산·회생, 경·공매, 압류 같은 사건이 있었는지도 확인합니다. 마지막으로 집주인 의도 요건의 문구 네 가지에 해당하는 자료를 정리합니다. 이의신청은 결정을 송달받은 날부터 30일입니다.
피해를 입었다고 해서 곧바로 피해자로 결정되는 것은 아닐까요?
이번 통계에서는 피해 자체보다 집주인의 속사정을 보여 주는 자료의 유무가 결과를 갈랐습니다. 지금 가진 문자와 계약서, 등기부부터 날짜가 보이게 모아 두시면 됩니다.
“피해를 입은 것과 피해를 인정받는 것은 다른 일이어서, 인정은 서류로 한다.”
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참고자료
- 경북매일 — 전세사기 피해자 부결 97%…(국토교통부 제출 자료 인용, 2026.9.3)
- 한경매거진&북 — “보증금 안 돌려줄 의도 없었다”…전세사기 부결 97%(국토교통부 제출 자료 인용, 2026.9.3)
- 국가법령정보센터 — 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제2조·제3조 (2026년 10월 9일 조회)
- 생활법령정보 — 전세사기피해자등 결정 절차·이의신청 (2026년 9월 15일 기준 안내)
- 정책뉴스 — 전세사기 피해자 결정 신청, ‘2027년 5월 말까지’ 2년 연장
- 이투데이 — 전세사기 피해자 4만 명 넘었다, LH 피해주택 매입도 1만 가구 돌파(국토교통부 2026.8.7 발표 인용)
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