잠실동에는 이름이 같은 우성 아파트가 두 곳 있습니다.
전용 96㎡대 최근 거래가를 비교하면 우성1·2·3차는 34억원대, 우성4차는 27억원대입니다.
같은 동네, 비슷한 평형인데 약 7억원 차이입니다. 국토교통부 실거래가를 직접 모아 계산한 값이고, 계산 방법은 아래 4번 항목에서 설명드립니다.
10월 15일 서울시 통합심의에서 우성4차가 최고 49층, 828세대 계획으로 조건부 의결을 받았습니다. 기존 15층 555세대 단지가 49층 단지로 바뀌는 계획이고, 시공사는 ‘아크로 잠실’이라는 단지명을 제안했습니다.
그렇다면 이 7억원의 간격은 새 아파트가 되면 좁혀질까요.
결론부터 말하면 이렇습니다.
엘스·리센츠급 가격까지 가려면 세대수와 2호선 접근성이라는 약점을 49층 신축이 얼마나 채워 주는지가 중요합니다.
제가 보는 중심은 송파 신축 대단지 수준(84㎡ 약 29~30억원)과 잠실 엘스·리센츠 수준(약 32~35억원) 사이입니다.
아래에서 근거를 하나씩 보겠습니다.
1. 10월 15일, 무엇이 통과됐나
서울시는 15일 열린 제21차 정비사업 통합심의위원회에서 송파구 잠실동 320번지 일대 잠실우성4차 재건축안을 조건부 의결했습니다.
표 1. 변경 전후 계획 (서울시 통합심의 보도 기준, 2026.10.15)
| 구분 | 기존 단지 | 이번 의결안 |
|---|---|---|
| 건립 규모 | 8개 동·최고 15층·555세대 | 7개 동·최고 49층·828세대 |
| 공공임대 | — | 98세대 포함 |
| 용적률 | — | 299.69% |
2023년 사업시행인가 때의 계획은 최고 32층, 9개 동, 825세대였습니다.
그때와 비교하면 층수는 17층 높아지고 동은 두 개 줄었는데, 세대수는 3세대 늘어난 게 전부입니다.
용적률은 299.69%로 2023년 고시와 같습니다. 땅에 지을 수 있는 면적이 그대로라서, 같은 면적을 위로 더 높이 쌓은 모양입니다.
심의위원회는 주변의 개방적인 경관을 고려해 탄천 수변경관과 어울리게 하라는 조건을 붙였습니다.
조건부 의결이므로 동 배치와 외관은 인허가 과정에서 조정될 수 있습니다. 서울시가 공개한 배치도와 조감도에도 참고용이며 조정될 수 있다는 문구가 들어 있습니다.
2. 49층이 되면 무엇이 달라지나
조합과 시공사인 DL이앤씨가 내세우는 변화는 세 가지입니다.
탄천 조망 세대가 늘어납니다
동 사이 거리가 넓어지고 일조가 좋아집니다
평면이 바뀝니다
하우징워치에 따르면 탄천 조망 세대는 455세대에서 556세대로 101세대 늘어납니다. 전체 828세대의 약 67%입니다.
동이 9개에서 7개로 줄면 건물 사이 간격이 넓어지고, 그 자리에 중앙광장과 산책로, 커뮤니티 시설이 들어갑니다. 시공사는 모든 평형에서 4Bay 이상 남향 설계가 가능하고 천장고도 10cm 높아진다고 설명합니다.
여기까지는 시공사 설명입니다.
하지만 49층이라는 숫자가 그대로 시세가 되지는 않습니다.
탄천 조망 세대가 101세대 늘어난다고 해서 828세대 전부가 조망권이 되는 것도 아닙니다. 값을 올리는 쪽은 조망, 평면, 동 사이 간격처럼 실제로 살 때 느끼는 차이입니다.
3. 높아지는 만큼 비용도 올라갑니다
층수를 바꾸면 구조와 내진 설계를 다시 해야 합니다.
2025년 3월 총회 자료에서 조합 쪽 CM 업체는 공사비를 이렇게 추산했습니다.
| 항목 | 32층 안 | 49층 안 |
|---|---|---|
| 총공사비 | 3,916억원 | 4,469억원 (+553억원) |
| 평당 공사비 | 807만원 | 921만원 (+114만원, +14.1%) |
| 공사 기간 | 43개월 | 48.9개월 (+5.9개월) |
정확한 금액은 설계도서가 나와야 확정됩니다. 시공사도 49층을 하면 도급공사비가 오르는 것은 불가피하다고 밝혔습니다.
이 비용이 조합원 분담금에 얼마나 얹힐지는 아직 공개되지 않았습니다. 분담금 시뮬레이션은 조합 공지에서 확인하실 수 있습니다.
그래도 분담금을 가늠해 볼 단서는 있습니다. 분양 세대 수입니다.
분양 계열 세대는 730세대입니다. 2025년 7월 총회 기사에 나온 조합원 수 577명이 한 세대씩 분양받는다고 가정하면, 일반분양은 약 153세대입니다. 전체 828세대의 약 18%입니다.
이 숫자는 가정에 따른 계산이고 관리처분계획의 실제 일반분양 수와는 다를 수 있습니다.
일반분양이 적으면 공사비가 늘어난 만큼을 일반분양 수익으로 메우기 어렵습니다. 그 몫이 조합원 쪽으로 넘어올 수 있다는 뜻입니다.
총회 표결도 한 번에 정리되지 않았습니다. 2025년 3월 총회에서 49층안은 246표, 32층 대안은 199표였는데 의결 정족수 250표에 4표 모자라 부결됐습니다.
같은 해 7월 5일 임시총회에서 49층안이 찬성 316표(62.2%)로 가결됐습니다. 반대가 약 4할이었으니, 분담금 금액이 나오면 의견이 다시 엇갈릴 수 있습니다.
4. 같은 잠실동인데 가격은 왜 벌어졌을까
이 글의 숫자는 어떻게 계산했나
- 자료: 국토교통부 아파트 매매 실거래가 공개 API (송파구, 서초구, 강남구, 성동구, 용산구, 강동구), 2026년 10월 17일 조회
- 기간: 우성 시리즈 비교는 2025년 10월~2026년 10월 13개월, 단지 간 84㎡ 비교는 2026년 6~10월 4개월
- 대상: 잠실동 아파트, 전용 83~85.5㎡ 거래 중 단지별 2건 이상인 곳만 포함
- 계산: 단지별 중위값을 사용했고, 우성4차와 우성1·2·3차는 전용 96㎡대 최근 거래의 단순 평균을 비교했습니다
- 84㎡ 환산값: 우성4차 전용 95.84㎡의 ㎡당 가격에 84를 곱한 것이어서 실제 84㎡ 거래가 아닙니다
- 한계: 우성4차는 연간 거래가 9건에 불과해 층·동에 따른 편차가 큽니다. 거래 후 해제된 건은 반영되지 않았습니다
표 2. 잠실동 우성 시리즈 전용 96㎡대 최근 거래 (국토교통부 실거래가, 2026.6~10 기준)
| 단지 | 최근 거래가 | 평균 | ㎡당 가격 |
|---|---|---|---|
| 우성4차 (95.84㎡) | 2026.7 거래 26.75억·27.0억·27.4억·27.7억 | 약 27.2억 | 약 2,840만원 |
| 우성1·2·3차 (96㎡대) | 2026.6~9 거래 34.4억·34.8억·34.0억 | 약 34.4억 | 약 3,560만원 |
차이는 약 7억원, 비율로는 약 21%입니다. 같은 이름을 쓰는 단지 사이에서 7억원이면 작은 차이가 아닙니다.
더 눈에 띄는 건 다른 단지와의 간격입니다.
표 3. 전용 84㎡ 중위 거래가 (국토교통부 실거래가, 2026.6~10 기준)
| 단지 | 준공 | 중위 거래가 | 건수 |
|---|---|---|---|
| 반포자이 | 2009 | 51.25억 | 4 |
| 은마 | 1979 | 37.1억 | 6 |
| 리센츠 | 2008 | 34.65억 | 11 |
| 잠실엘스 | 2008 | 33.8억 | 13 |
| 트리지움 | 2007 | 32.2억 | 10 |
| 헬리오시티 | 2018 | 30.05억 | 6 |
| 파크리오 | 2008 | 29.5억 | 9 |
| 올림픽훼밀리타운 | 1988 | 26.8억 | 4 |
| 가락삼익맨숀 | 1984 | 26.3억 | 4 |
우성4차를 84㎡로 환산하면 약 23.9억원입니다. 잠실동에 있는데도 가격은 송파구 일반 구축 아파트 아래에서 거래되는 셈입니다.
이 간격은 한 가지 이유에서 나왔다고 보기 어렵습니다. 노후 정도, 이주를 앞둔 단지의 대출 사정, 단지 규모, 지하철 접근성이 겹쳤을 것입니다.
즉 우성4차는 입지는 잠실권인데 가격은 아직 신축을 반영하지 못한 단지입니다.
5. 엘스·리센츠와 견주면 우성4차의 미래는 어떨까
앞서 말한 약점과 장점을 숫자로 놓고 비교했습니다. 거리는 브이월드 좌표 기준 직선거리이고, 실제 도보 경로는 직선의 1.2~1.4배 정도로 보시면 됩니다.
표 4. 급지 요소 비교 (직선거리·학원 수는 직접 계산, 2026.10.17)
| 항목 | 우성4차 | 엘스 | 리센츠 | 트리지움 |
|---|---|---|---|---|
| 2호선 잠실새내역까지 | 1.02km | 0.66km | 0.31km | 0.57km |
| 9호선 삼전역까지 | 0.45km | 1.29km | 1.11km | 0.69km |
| 1km 안 입시·보습 학원 | 159개 | 76개 | 159개 | 215개 |
강점
9호선 삼전역이 가깝습니다. 호갱노노에 따르면 삼전역까지 437m, 도보 7분입니다. 출근길에 지하철까지 걷는 시간으로는 부담이 크지 않은 거리입니다.
49층 신축이라는 스펙이 있습니다. 2008년에 입주한 엘스·리센츠는 2032년 무렵이면 24년차 구축이 되는데, 그때 우성4차는 새 아파트로 비교됩니다.
탄천 조망 세대도 455세대에서 556세대로 늘어납니다.
약점
가장 큰 약점은 세대수입니다. 828세대는 잠실 재건축 단지 중 가장 작습니다. 잠실주공5단지는 6,411세대, 장미 1·2·3차는 5,105세대, 우성1·2·3차는 2,646세대여서, 주공5단지와 견주면 13% 수준입니다.
2호선 접근성도 약합니다. 잠실새내역까지 직선 1.02km, 잠실역까지는 2.28km입니다. 엘스·리센츠·트리지움은 0.3~0.7km 안에 2호선이 있습니다.
공공임대 98세대가 포함돼 있고, 전체의 11.8%입니다.
비슷한 점
학원가는 비슷합니다. 나이스(NEIS) 교육정보개방포털의 학원교습소정보로 직접 세어 보니 반경 1km 안의 입시·보습 학원은 우성4차 159개, 리센츠 159개, 트리지움 215개, 엘스 76개였습니다. 우성4차 주변은 석촌호수로와 삼전로를 따라 학원이 모여 있습니다.
다만 500m 이내로 좁히면 우성4차 18개, 트리지움 114개, 리센츠 56개로, 걸어서 바로 갈 수 있는 학원은 많지 않습니다.
대치동은 비교가 안 됩니다. 은마 반경 1km에 969개로 우성4차의 약 6배입니다. 잠실이 대치를 대신한다고 보기는 어렵습니다.
학군은 호갱노노에 따르면 초등학교가 서울잠전초 통학구역이고 단지에서 도보 12분(787m)입니다. 중학교는 강동송파3학교군 안에서 추첨으로 배정되기 때문에 단지에서 가까운 학교가 곧 다니는 학교는 아닙니다. 호갱노노가 보여주는 이 학교군의 중학교는 아래와 같습니다.
표 5. 호갱노노에 표시된 강동송파3학교군 중학교 (우성4차 기준, 2026.10.17 조회)
| 학교 | 단지에서 직선거리 | 서울 학군 내 순위 | 특목고 진학 | 자사고 진학 |
|---|---|---|---|---|
| 잠실중 | 2.2km | 상위 4% | 13명 | 86명 |
| 해누리중 | 1.7km | 상위 11% | 13명 | 29명 |
| 잠신중 | 1.6km | 상위 12% | 7명 | 61명 |
| 신천중 | 1.5km | 상위 18% | 12명 | 46명 |
| 가락중 | 3.2km | 상위 22% | 4명 | 21명 |
서울 학군 상위 25% 안에 드는 학교가 5곳이어서, 배정 가능한 중학교의 성취 수준은 높은 편입니다. 진학 수치는 졸업생 수 대비 비율이 아니라 인원이라서 학교 규모에 따라 달라질 수 있습니다. 자녀가 있는 가구라면 단지에서 가까운 학교보다 학교군 전체 수준을 보는 편이 맞습니다.
학원 수 집계 방법은 이렇습니다. 송파구 1,984건과 강남구 3,430건의 등록 학원·교습소 가운데 입시·검정 및 보습 분야 2,999건을 대상으로 했고, 도로명주소를 좌표로 바꿔 각 단지에서 직선거리 반경 안의 개수를 셌습니다. 학원 규모와 질, 실제 영업 여부는 반영하지 못했습니다.
6. 준공 후에는 얼마가 될까
엘스·리센츠까지 갈 수 있는지는 정해진 답이 없습니다. 지금 시세를 기준으로 세 가지 가정을 놓고 보겠습니다.
표 6. 신축 완공 시 가정 시나리오 (2026.10 가격 기준, 분담금 반영 전 84㎡)
| 시나리오 | 비교 기준 | 가정 가격 | 현재 구축 환산(23.9억) 대비 |
|---|---|---|---|
| A | 헬리오시티·올림픽파크포레온·파크리오 수준 | 약 29.5~30억 | +5.6~6.1억 |
| B | 트리지움·엘스·리센츠 수준 | 약 32~35억 | +8~11억 |
| C | 은마·도곡렉슬 수준 | 약 37억 | +13억 |
이 표는 시세 예측이 아니라 지금 거래되는 단지 가격을 기준점으로 삼은 가정입니다. 준공이 2032년 전후로 예상되는 만큼 금리와 규제, 주변 단지 입주 물량에 따라 달라집니다.
게다가 이 가격에서 조합원이 부담할 분담금이 빠지지 않았습니다. 분담금은 아직 공개되지 않았습니다.
저는 A와 B 사이가 가장 무리가 적은 구간이라고 봅니다. 세대수와 2호선 접근성이 B 수준까지 올라가기 어렵게 만드는 요소이고, 신축 스펙과 주변 호재가 이를 얼마나 메우느냐에 따라 B에 가까워질 수 있습니다.
주공5단지 수준인 40억원대나 반포 수준(47~51억원)까지는 단지 규모와 입지가 달라서 현실적인 상단으로 보지 않았습니다.
7. 잠실이 49층으로 바뀐다 — 일정과 주변 호재
우성4차만 높아지는 것이 아닙니다.
잠실주공5단지
장미 1·2·3차
우성1·2·3차
우성4차
이 네 곳이 모두 49층 이상으로 계획돼 있고, 세대수를 합치면 14,990세대입니다. 잠실 한 동네가 통째로 새 아파트로 바뀌는 셈입니다.
MTN에 따르면 잠실주공5단지는 주택용지 49층, 복합용지 65층까지 계획돼 있고, 머니투데이는 이 단지를 잠실 일대 대장주 후보로 꼽았습니다. 우성4차는 828세대 규모라서 리딩 단지가 되기보다는 주공5단지를 따라가는 후발 단지로 움직일 것으로 보입니다.
그런데 입주 순서는 다를 수 있습니다.
우성4차는 관리처분계획인가를 이미 받고 이주를 앞둔 단계입니다. 주공5단지와 장미 1·2·3차는 아직 그 앞 단계입니다. 일정이 계획대로 간다면 잠실에서 49층 신축 첫 입주 단지가 우성4차가 될 수 있습니다.
이주가 시작되는 올해 10월부터 준공 예상 시점인 2032년까지는 5년 넘게 걸리는 셈입니다.
표 7. 우성4차 사업 일정 (조합·언론 보도 기준)
| 시점 | 내용 |
|---|---|
| 2023.8 | 사업시행계획인가 |
| 2024.7 | DL이앤씨 시공사 선정 |
| 2025.7 | 49층 변경안 총회 가결 |
| 2026.10.15 | 서울시 통합심의 조건부 의결 |
| 2026.10~ | 이주 착수 계획 (3개월, MTN 6월 보도 기준) |
| 2027 초 | 철거 목표 |
| 2028 초 | 착공 목표 |
| 2032년 전후 | 준공 예상 (착공 + 공사 기간 48.9개월 산식, 지연 없을 때) |
실제 이주 개시 여부와 구청 변경 인가 시기는 조합 공지와 송파구청 고시에서 확인하실 수 있습니다.
주변 개발 사업도 함께 진행되고 있습니다.
스마트투데이에 따르면 잠실종합운동장 일대에는 스포츠·MICE 파크가 들어섭니다. 약 35만㎡ 부지에 돔야구장, 전시·컨벤션, 5성급 호텔을 짓고 총사업비는 3조 3천억원입니다. 올해 착공해 2032년 완공이 목표입니다.
우성4차 가까이에서는 삼전동 도심복합개발도 진행되고 있습니다. 삼전동 64-1번지 일대 3개 구역에서 총 6,238세대 건립을 계획하고 있고 대신자산신탁이 예비 신탁사로 선정됐습니다.
8. 자주 묻는 질문
Q. 입주는 언제쯤 가능한가요?
착공 목표가 2028년 초이고 공사 기간은 48.9개월로 제시돼 있어서, 더하면 2032년 전후입니다. 공사 지연이나 설계 변경이 있으면 늦어질 수 있습니다.
Q. 분담금은 얼마나 나오나요?
조합원별 분담금은 아직 공개되지 않았습니다. 공사비는 평당 807만원에서 921만원으로 14.1% 오르는 것으로 추산돼 있지만 최종 금액은 설계도서가 나와야 정해집니다. 관리처분계획 자료와 조합 공지로 확인하시는 것이 정확합니다.
Q. 한강이 보이나요?
시공사 설명에서 강조하는 조망은 탄천과 대모산·구룡산 방향입니다. 한강 조망은 동 배치와 층수가 확정된 뒤 나오는 경관 시뮬레이션으로 확인할 수 있습니다. 서울시 조감도에 롯데월드타워가 그려져 있지만 참고용 이미지입니다.
Q. 우성1·2·3차와 우성4차는 같은 사업인가요?
아닙니다. 우성1·2·3차(잠실우성아파트)는 GS건설이 맡은 별도 사업이고, 5월에 통합심의를 통과해 1,842세대에서 2,646세대, 최고 49층으로 계획이 바뀝니다. 우성4차는 DL이앤씨가 시공을 맡습니다.
정리하며
많은 사람들이 49층이면 가격이 따라 오른다고 생각합니다.
하지만 49층이라는 숫자만으로 가격이 오르지는 않습니다.
달라지는 것은 숫자가 아니라 조망 세대 101세대 추가, 동 사이 간격, 신축이라는 연식입니다. 그 값을 시장이 얼마로 매길지는 세대수와 2호선 접근성이라는 약점에 달려 있습니다.
잠실의 새 기준은 층수가 아니라 이웃한 단지와 나란히 놓였을 때 남는 차이입니다.
본 글은 2026년 10월 17일 기준 공개 자료를 바탕으로 정리한 것으로 투자 권유가 아닙니다.
같이 읽어볼만한 글
참고자료
- 서울시 통합심의 조건부 의결 보도 (서울신문, 2026.10.16)
- 송파구 잠실우성4차, 공공임대 98세대 포함 총 828세대 공급 (한국미디어뉴스, 2026.10.16)
- 잠실우성4차, 교회 합의 마무리…송파 첫 ‘아크로’ 이주 초읽기 (MTN, 2026.6.25)
- 잠실우성4차, 조합원 선택은 49층 혁신 (하우징워치, 2025.3.13)
- 잠실 ‘서울 스포츠·MICE 파크’ 조성 본격화, 2032년 완공 목표 (스마트투데이, 2026.3.11)
- 송파구 고시 제2023-115호 잠실우성4차아파트 재건축정비사업 사업시행계획인가 (2023.9.7.)
- 국토교통부 아파트 매매 실거래가 공개시스템, 나이스(NEIS) 교육정보개방포털 학원교습소정보
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