서울 아파트 전세 거래가 올해 1~9월 8만 4,287건으로 작년 같은 기간보다 27.5% 줄었고, 같은 기간 월세 비중은 43.7%에서 51.0%로 올랐습니다. 국민일보가 서울부동산정보광장 자료를 정리해 10월 20일 보도한 내용입니다.
이 흐름과 이어지는 숫자가 10월 16일 정부의 첫 주택공급 정례브리핑에서 나왔습니다. 이투데이에 따르면 김용수 국무2차장은 올해 수도권 착공 목표 26.8만호 가운데 10월 2주까지 9.9만호 이상, 목표의 약 37%가 착공됐다고 밝혔습니다. 착공이 늦으면 몇 년 뒤 입주가 줄고, 입주가 줄면 전세 물건이 먼저 사라집니다. 그 연결 고리를 착공, 입주, 전월세 순서로 숫자로 따라가 봅니다.
수도권 착공은 어디까지 왔나
정부가 밝힌 분기별 착공은 1분기 2.0만호, 2분기 4.5만호, 3분기 3.2만호 이상입니다. 다 합쳐 9.9만호 이상이고, 정부는 올해 목표 26.8만호를 착공 급감 이전인 2021년 수준을 회복하는 것으로 설명했습니다.
부문별로 달성률이 가장 낮은 곳은 민간정비와 공공주택입니다.
표 1. 수도권 부문별 착공 목표와 실적 (정부 주택공급 정례브리핑 10/16, 단위 만호)
| 부문 | 목표 | 실적 | 달성률 |
|---|---|---|---|
| 민간정비(~9월) | 7.2 | 1.7 | 23.6% |
| 공공주택 | 6.2 | 1.62 | 약 26% |
기타주택은 8.6만호 목표에 4.7만호(54.7%, ~8월)로 상대적으로 앞서 있습니다. 부문별 실적을 모두 더하면 약 9.3만호로 헤드라인 9.9만호 이상과 차이가 나는데, 브리핑 자료에는 이 차이에 대한 설명이 없고 이투데이도 같은 점을 짚었습니다. 이 글은 헤드라인 수치를 기준으로 썼습니다.
민간정비는 서울 1.1만호, 경기 0.4만호, 인천 0.2만호입니다. 서울 재개발·재건축 착공이 연말로 몰려 있다는 뜻이고, 정부는 서울 정비사업 물량은 대부분 달성 가능하다고 밝혔습니다. 신축매입은 선행지표인 LH 매입약정 접수가 4~7월 월평균 1.1만건에서 8~9월 1.8만건으로 61% 늘었습니다. LH가 둘로 나뉘는 배경은 LH가 주택도시개발공사와 자산공사로 쪼개지는 이유에서 정리했습니다.
연말 전망 81~88%는 몇 호가 모자란다는 뜻일까
정부는 연말 수도권 착공을 21.8만~23.5만호로 내다봤습니다. 목표의 81~88%이고, 전망대로 가도 목표보다 3.3만~5.0만호가 빠집니다. 지금까지 9.9만호를 열 달 가까이 걸려 채웠는데, 전망을 맞추려면 앞으로 11.9만~13.6만호가 더 착공돼야 합니다. 올해 가장 많았던 분기가 2분기 4.5만호였으니, 하한 기준으로도 그 분기 실적의 약 2.6배입니다.
김용수 차장은 착공 물량이 4분기에 집중돼 있는 만큼 자금 조달 애로와 인허가 지연 등 위험 요인에 선제적으로 대응하겠다고 말했습니다. 정부가 지연 요인으로 직접 꼽은 것은 이 두 가지입니다.
부족분과 남은 물량은 어떻게 계산했나
- 자료 출처: 정부 주택공급 정례브리핑(2026-10-16) 자료와 이투데이 보도, 조회일 2026-10-27
- 기간·범위: 2026년 1월~10월 2주 수도권 착공, 연말은 정부 전망치
- 부족분: 목표 26.8만에서 전망 상한 23.5만, 하한 21.8만을 각각 뺐습니다. 26.8-23.5=3.3, 26.8-21.8=5.0
- 남은 물량: 전망 21.8만~23.5만에서 현재 9.9만을 뺐습니다. 21.8-9.9=11.9, 23.5-9.9=13.6
- 2.6배: 11.9만을 2분기 4.5만으로 나눈 값(11.9/4.5)
- 한계: 현재 9.9만은 정비사업 9월, 기타주택 8월 말 기준이라 그 이후 착공분이 일부 빠져 있습니다. 그래서 남은 물량을 4분기 한 분기 몫으로 단정하지 않고 구간으로 적었습니다.
목표 26.8만호는 작년보다 얼마나 큰 숫자일까
국토교통부 주택건설 착공실적으로 수도권 연간 착공을 보면, 2021년 26.6만호에서 2022년 18.3만호, 2023년 12.7만호로 2년 만에 절반 아래로 떨어졌습니다. 2024년 16.3만호, 2025년 16.7만호로 일부 회복했지만 2021년에는 한참 못 미칩니다.
표 2. 수도권 연간 주택 착공 (국토교통부 주택건설 착공실적, KOSIS, 단위 만호)
| 연도 | 수도권 | 서울 |
|---|---|---|
| 2021 | 26.6 | 6.0 |
| 2022 | 18.3 | 6.3 |
| 2023 | 12.7 | 3.3 |
| 2024 | 16.3 | 2.6 |
| 2025 | 16.7 | 3.2 |
| 2026 목표 | 26.8 | – |
올해 목표 26.8만호는 작년 실적 16.7만호의 약 1.6배입니다. 한 해에 이만큼 늘려야 하는 숫자라, 10월 2주까지 37%라는 진도가 낮아 보이는 이유가 여기에 있습니다.
국토부 장관은 1~8월 서울 인허가와 착공이 전년 대비 40% 늘었다고 밝혔는데, 착공만 따로 보면 서울은 1~8월 14,654호에서 20,679호로 41.1% 늘어 같은 방향입니다. 같은 기간 수도권 전체는 85,424호에서 86,739호로 1.5% 늘어, 서울이 늘어도 수도권 전체 착공은 제자리에 가깝습니다.
연도별 착공은 어떻게 집계했나
- 자료 출처: 국토교통부 주택건설 착공실적(월계), KOSIS DT_MLTM_5386, 조회일 2026-10-27
- 기간·범위: 2021~2025년 1~12월 합, 2026년은 1~8월. 서울·경기·인천의 총계(공공·민간, 모든 주택 유형 포함)
- 계산식: 월별 값을 연도별로 더했습니다. 수도권 = 서울+경기+인천
- 한계: 착공 통계는 아파트 외 주택까지 포함합니다. 정부 브리핑 9.9만호(10월 2주)와는 기준 시점이 달라 이어 붙이지 않았습니다. 2026년 1~8월 수도권 86,739호는 국토교통부가 밝힌 약 8만 7천 가구, 전년 대비 1.5% 증가와 일치합니다.
착공이 줄면 입주는 언제 줄까
착공한 물량이 입주로 이어지기까지는 수년이 걸립니다. 그래서 지금의 착공 부진보다 몇 해 전 착공이 올해와 내년 입주를 결정합니다. 서울 착공은 2022년 6.3만호에서 2023년 3.3만호로 줄었고, 이후 2.6만~3.2만호에 머물렀습니다. 서울 입주 물량이 줄어드는 시기와 시간 차를 두고 맞물립니다. 다만 착공은 아파트 외 주택까지 센 숫자이고 입주 예정은 아파트만 센 숫자라, 1대1로 이어 비교할 수는 없습니다.
로이슈가 전한 부동산R114 자료에 따르면 서울 아파트 입주 예정 물량은 해마다 줄어들고, 같은 보도에서 서울의 연간 적정 수요는 약 4.5만~4.6만 가구로 나왔습니다. 입주 물량은 기관마다 집계 기준이 달라 수치가 다르게 나오는데, 이 글은 부동산R114 한 가지 기준만 씁니다. 다른 기관 자료도 적정 수요의 절반 안팎 이하라는 방향은 같습니다.
표 3. 서울 아파트 입주 예정 물량 (부동산R114, 로이슈 10/22 보도, 단위 가구)
| 연도 | 입주 예정 |
|---|---|
| 2026 | 25,452 |
| 2027 | 23,510 |
| 2028 | 14,615 |
| 2029 | 8,325 |
| 2030 | 5,289 |
2026년과 2027년은 적정 수요의 절반을 조금 넘고, 2028년부터는 3분의 1 아래로 내려갑니다. 2030년 5,289가구는 적정 수요의 10분의 1을 조금 넘는 수준입니다. 새 아파트가 입주하면 전세 물건이 함께 나오는 경우가 많아서, 입주가 줄면 전세 매물이 먼저 줄어드는 쪽으로 작용합니다.
전세가 줄면 월세는 정말 늘어날까
매물부터 보면, 아실 기준으로 10월 20일 서울 아파트 전세 매물은 2만 680건으로 연초보다 10.3% 줄었습니다. 월세 매물도 연초 2만 1,364건에서 1만 7,651건으로 17.4% 줄었습니다. 거래를 보면 숫자가 갈립니다.
표 4. 서울 아파트 전월세 거래 (국민일보 10/20, 서울부동산정보광장 계약일 기준, 1~9월)
| 구분 | 2025년 | 2026년 | 증감 |
|---|---|---|---|
| 월세 거래 | 90,310건 | 87,740건 | -2.8% |
| 전세 거래 | 116,272건 | 84,287건 | -27.5% |
| 월세 비중 | 43.7% | 51.0% | +7.3%p |
주) 계약일 기준이라 이후 신고·해제에 따라 숫자가 바뀔 수 있습니다.
월세 거래는 오히려 2.8% 줄었습니다. 월세가 늘었다기보다 전세 거래가 급감해 비중이 올라간 모양새입니다. 월세 비중이 연간 기준 50%를 넘으면 2011년 이후 처음일 수 있다고 국민일보는 전했습니다. 가격도 같이 움직였습니다. 한국부동산원 자료를 인용한 같은 보도에서 9월 서울 아파트 평균 월세는 166.1만원으로 1년 전 144.3만원보다 21.8만원 올랐고, 중위 월세는 120만원에서 140만원이 됐습니다. 전세로 버틸지 월세로 갈지 따져 보려면 전세 버틸까 월세 갈까 비교한 글을 참고할 수 있습니다.
입주 감소가 전월세 상승의 전부일까
국토교통부 장관은 10월 21일 SNS에서 전월세 상승의 가장 큰 원인으로 착공 부진에 따른 입주 물량 감소를 꼽았습니다. 같은 글에서 전세가 월세로 바뀌는 흐름은 1인 가구 증가와 전세사기 여파에 따른 임대차 시장의 구조적 변화라고 설명했습니다.
국민일보와 KB금융연구소 등이 짚은 원인은 더 많습니다. 전세대출 규제 강화, 기존 세입자의 계약갱신 증가, 집주인의 실거주 전환, 작년 10월 서울 전역에 적용된 토지거래허가구역의 실거주 의무, 전세대출 잔액 감소가 함께 거론됩니다. 입주 감소와 이 요인들 가운데 어느 쪽이 얼마나 영향을 줬는지 수치로 나눈 자료는 나와 있지 않아, 이 글도 비중을 매기지 않습니다. 집값 쪽 흐름은 서울 아파트값이 84주 연속 오르는데 강남이 떨어진 이유에서 따로 다뤘습니다.
머니투데이가 전한 전문가 의견으로는 금리 급등과 전세대출 규제가 상승 폭을 제한할 변수입니다. 대출 문턱이 어떻게 움직이는지는 추석 뒤 주담대 재개 현황에서 은행별로 정리했습니다. 공급 쪽에서는 국토부 장관이 수도권 공적주택 약 10만 가구가 내년 말까지 입주한다고 밝혔습니다.
앞으로 어떤 일정을 보면 될까
10월 말 제2차 정례브리핑이 예정돼 있습니다. 10월부터는 국무조정실과 국토부가 번갈아 월 2회 여는 체계라, 이번에는 민간정비 달성률 23.6%와 공공주택 26%가 얼마나 올라오는지 보시면 됩니다. 4분기 1단계로 공개될 디지털 주택공급 상황판에서도 같은 숫자를 볼 수 있습니다. 대책 전체 흐름은 8.13대책 한 달 점검 글에 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 수도권 착공이 목표의 37%면 올해 목표는 못 채우는 건가요?
A. 정부 전망은 연말 21.8만~23.5만호로 목표 26.8만호의 81~88%입니다. 전망대로면 3.3만~5.0만호가 모자랍니다. 목표 자체가 작년 실적 16.7만호의 약 1.6배입니다.
Q. 월세가 늘어서 월세 비중이 51%가 된 건가요?
A. 월세 거래는 2.8% 줄었고 전세 거래가 27.5% 줄면서 비중이 올랐습니다.
Q. 입주 물량이 줄어든 게 전세 불안의 가장 큰 원인인가요?
A. 국토부 장관은 그렇게 밝혔습니다. 다만 전세대출 규제, 집주인 실거주 전환, 계약갱신 증가 같은 다른 요인도 함께 거론되고, 각 요인의 비중을 나눈 수치는 없습니다.
Q. 서울 착공은 40% 늘었는데 왜 수도권은 목표의 37%인가요?
A. 서울 1~8월 착공은 전년 대비 41.1% 늘었지만 수도권 전체는 1.5% 늘었고, 올해 목표 26.8만호가 작년 실적의 약 1.6배로 높게 잡혀 있기 때문입니다.
그래서 월세는 더 오를까
입주 물량만 놓고 보면 압력이 더 커지는 쪽입니다. 서울 입주 예정은 2026년 25,452가구에서 2028년 14,615가구, 2030년 5,289가구로 내려가고, 그 앞 단계인 서울 착공은 2023년 이후 연 3만호 안팎에 머물렀습니다. 올해 전세 거래 급감 뒤에 입주 감소가 더 깊어지는 구간이 남아 있다는 뜻입니다. 다만 월세가 얼마나 오를지 수치로 내놓은 자료는 없고, 대출 규제와 금리 같은 다른 변수가 같이 움직입니다. 확인할 지점은 10월 말 제2차 브리핑에서 정비사업 착공이 어디까지 올라오는지입니다.
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수도권 착공 진도와 서울 전세·월세 변화를 핵심만 요약했습니다
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