인천에서 아파트 1만 6,267호가 노후계획도시정비 선도지구로 한 번에 지정됐습니다. 1기 신도시를 포함해도 단일 지방정부 기준으로 가장 큰 규모입니다.
이 글 하나에 5개 지구, 6개 구역, 25개 단지를 모두 정리했습니다. 선도지구가 받는 특례, 구역별 동의율과 평가점수, 공공기여율, 그리고 선정 이후 실제로 어떻게 흘러가는지를 차례로 봅니다.
노후계획도시 특별법, 선도지구가 받는 특례
근거는 2024년 4월 27일 시행된 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」입니다. 택지개발사업 등으로 조성된 지 20년이 넘은 대규모 노후계획도시를 개별 단지가 아니라 광역 단위로 묶어 정비하려고 만든 법입니다.
특별정비구역으로 지정된 단지들이 함께 통합재건축을 하면서 지자체 조례가 정한 비율 이상 공공기여를 하기로 하면 두 가지 특례를 받습니다. 재건축 안전진단이 면제되고, 용적률은 국토계획법 상한의 최대 150%까지 완화됩니다.
선도지구는 이 특례 절차를 가장 먼저 시작하는 곳입니다(특별법 제18조). 이번 인천 공모에는 21개 구역, 4만 6,105호가 신청했고 그중 6개 구역, 1만 6,267호만 뽑혔습니다. 신청 3곳 중 1곳이 채 안 되는 비율입니다. 심사는 주민 동의율, 노후도·주차 불편 같은 정주환경 개선의 시급성, 도시기능 활성화 필요성을 함께 봤습니다.
1기 신도시에서 부산·대전, 그리고 인천까지
노후계획도시 정비는 1기 신도시에서 시작됐습니다. 2024년 분당 1만 2,055호, 일산 9,174호, 평촌 5,460호, 중동 5,957호, 산본 4,620호가 먼저 선도지구가 됐습니다.
이후 2025년 12월 부산(해운대1·2지구, 화명·금곡지구 7,318호)이 지방 첫 사례가 됐고, 2026년 초 대전(7,797호)이 뒤를 이었습니다. 인천 1만 6,267호는 1기 신도시 개별 지역이나 부산·대전보다 훨씬 큽니다.
6개 구역 한눈에: 단지·세대수·동의율·평가점수
| 지구(구역) | 구성 단지 | 세대수 | 동의율 | 평가점수(순위) |
|---|---|---|---|---|
| 갈산·부평·부개 (A3) | 욱일·대동·대진·뉴서울·동아 | 2,958호 | 87.8% | 91.9점 (1위) |
| 구월 (B1) | 동아·삼환1차·관교쌍용·풍림·성지·삼환관교2단지·동부 | 2,756호 | 87.5% | 88.2점 (2위) |
| 연수·선학 (A7·A12) | A7 현대1차·연수풍림2차·무지개마을·한양2차 4,748호 / A12 연수풍림3차·조흥·롯데 857호 | 5,605호 | 90.3% (두 구역 평균) | 87.4점 (3위) |
| 계산 (A5) | 까치마을태화·한진, 작전현대2-1·2-2차 | 3,418호 | 73.8% | 70.5점 (4위) |
| 만수1·2·3 (A4) | 삼익·만수현대·금호타운·진흥 | 1,530호 | 63.5% | 56.6점 (5위) |
인천시는 외부 전문가가 포함된 평가위원회를 꾸려 등기부등본·건축물대장으로 동의서 유효성을 하나하나 확인한 뒤 정량평가까지 합쳐 점수를 매겼습니다.
표에서 보이는 것처럼 규모와 점수 사이에는 뚜렷한 관계가 없습니다. 구월(2,756호)과 갈산·부평·부개(2,958호)는 비슷한 규모로 1·2위를 했지만, 그보다 큰 계산(3,418호)은 4위였습니다.
지구별로 다른 점
연수·선학: 가장 크지만 예정보다 줄었다
공모 전 인천시가 공지한 연수·선학 예정 물량은 최대 6,300호였고, 최종 선정은 5,605호입니다. 줄었지만 5개 지구 중 가장 큽니다. 맞붙은 A7·A12 두 구역이 같은 지구로 묶여 특별정비계획도 함께 세울 가능성이 높습니다. 다만 단지 수가 많을수록 주민 간 조율에 드는 시간도 늘어납니다. 선정 기대감으로 연수구 아파트값 상승률이 인천 자치구 중 가장 높은 수준까지 올랐다는 보도도 나왔습니다.
구월: 예정보다 오히려 늘었다
구월 예정 물량은 2,700호였는데 최종 2,756호로 56호 늘었습니다. 6개 구역 합계도 공모 당시 1만 5,600세대에서 1만 6,267세대로 667세대 늘었습니다. 일부 구역에서 가장 앞선 단지의 세대수가 예정 규모를 넘자, 인천시가 구역을 쪼개지 않고 통째로 포함시켰기 때문입니다.
갈산·부평·부개: 점수 1위, 역세권
동의율 87.8%, 평가점수 91.9점으로 1위입니다. A3구역은 인천도시철도 7호선 굴포천역에서 걸어서 3분 거리입니다. 역세권이 점수에 정량적으로 얼마나 반영됐는지는 공개되지 않았습니다.
계산: 법이 상정한 모습에 가장 가까운 곳
계산택지지구는 1992~1998년 조성된 경인권 베드타운으로, “조성 후 20년 이상 된 대규모 택지”라는 법정 요건에 정확히 들어맞습니다. 바로 북동쪽에 3기 신도시 계양신도시가 들어서고 있어, 같은 생활권 안에 신축과 재건축 대상 노후 단지가 나란히 놓이게 됩니다.
만수1·2·3: 가장 작고 점수도 가장 낮았다
1,530호로 가장 작고, 동의율(63.5%)과 평가점수(56.6점)도 가장 낮습니다. 특별정비계획 단계에서 주민 합의를 다시 모으는 데 시간이 더 걸릴 수 있다는 신호로 볼 여지가 있습니다.
공공기여율: 5개 지구 모두 같은 계단식 기준
공공기여율은 안전진단 면제 같은 특례를 받는 대가로 내놓는 공공주택·기반시설의 비율입니다. 처음엔 연수·선학 15% 안이 거론됐지만, 인천시가 2026년 4월 20일 제정한 조례로 5개 지구 모두 법정 최소 수준에 맞춰졌습니다.
- 1구간(현황용적률~기준용적률): 10%
- 2구간(기준용적률~정비용적률): 41%
용적률을 더 많이 받아갈수록 그 윗구간에 높은 비율이 붙는 계단식 구조입니다.
선정 이후: 분당과 일산이 2년 만에 갈라진 이유
선도지구 지정은 출발선입니다. 국토교통부 고시(「노후계획도시 특별정비계획 수립 지침」 2025-138호) 기준으로 이후 절차는 특별정비구역 지정(정비계획 수립) → 사업시행자 지정 → 시공사 선정 순입니다. 안전진단은 면제되지만 그 앞뒤 행정 절차는 그대로 남습니다.
2024년 같은 해 선정된 1기 신도시도 2년 뒤 진척이 크게 갈렸습니다. 분당은 2026년 6~7월 선도지구 4곳(목련마을, 시범단지현대우성, 샛별마을 등)이 특별정비구역 지정·고시를 마치고 LH·한국자산신탁·하나자산신탁 등을 예비사업시행자로 지정 신청하는 단계까지 갔습니다. 일산은 아직 주민대표단을 꾸려 사업방식과 예비사업시행자를 정하는 단계입니다.
인천도 선정 순위보다 이 단계에서 단지들이 얼마나 빨리 하나의 안에 합의하느냐가 실제 속도를 가를 가능성이 높습니다. 국토부는 ‘찾아가는 미래도시지원센터’로 사업 절차·예상 분담금·공사비 계약 상담을 지원하고, 인천시와 함께 선정 구역의 가격·거래량도 관리하겠다고 밝혔습니다.
지금 어디까지 왔나 (2026년 9월 기준)
선정 발표(8월 25일) 뒤 인천시 노후계획도시정비위원회가 5개 지구 기본계획 심의를 마쳤습니다(인천투데이, 9월 3일 보도). 다음은 국토교통부 특별위원회 심의와 기본계획 확정이고, 그 뒤에 특별정비구역 지정으로 넘어갑니다. 기본계획에는 용적률 상향, 블록 단위 통합개발, 역세권 고밀 복합개발과 교통·공원 기반시설 개선 방향이 담겼습니다.
인천시는 구역마다 주민대표단 구성이 끝나는 대로 총괄계획가(MP)를 보내 특별정비계획 수립을 돕겠다고 밝혔습니다. 결국 다음 관문은 주민대표단 구성입니다.
이 구역에 집이 있거나 사려는 사람이 확인할 것
- 주민대표단 구성 공지: 특별정비계획 논의가 여기서 시작됩니다. 단지 공고와 구청 공지를 챙겨 보는 게 좋습니다.
- 예상 분담금 상담: 국토부 ‘찾아가는 미래도시지원센터’에서 사업 절차와 예상 분담금을 1:1로 상담할 수 있습니다.
- 매수 시 토지거래허가: 연수·남동·부평·계양구는 2027년 8월 25일까지 토지거래허가구역입니다. 이 구역 아파트를 사려면 허가를 먼저 받아야 하고 2년 실거주 의무가 붙습니다. 절차는 토지거래허가구역 총정리에서 볼 수 있습니다.
자주 묻는 질문
선도지구로 지정되면 바로 재건축이 시작되나요?
아닙니다. 특별정비구역 지정, 사업시행자 지정, 시공사 선정 같은 절차가 남아 있습니다. 1기 신도시 사례처럼 지정 후 2년이 지나도 지구마다 진척이 크게 다를 수 있습니다.
평가점수가 높으면 사업이 더 빨리 진행되나요?
점수가 높다는 건 선정 당시 주민 동의가 두텁게 모였다는 뜻입니다. 다만 이후 속도는 특별정비계획 합의와 사업시행자·시공사 선정을 얼마나 매끄럽게 넘느냐에 더 크게 달려 있습니다.
공공기여율은 지구마다 다른가요?
2026년 4월 20일 인천시 조례 기준으로 5개 지구 모두 1구간 10%, 2구간 41%가 같게 적용됩니다.
참고자료
- 국토교통부 보도자료 – 인천 노후계획도시정비 선도지구 1만 6,267호 선정
- 국가법령정보센터 – 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법
- 국토교통부 고시 제2025-138호 – 노후계획도시 특별정비계획 수립 지침
- 일간투데이 – 인천시, 전국 최대 규모 노후계획도시정비 선도지구 최종 6개 구역 확정
- 인천일보 – 인천 노후계획도시 선도지구 6개 구역 확정
- 인천투데이(2026.9.3) – 인천 노후계획도시 지구 정비 밑그림 완성, 특별정비구역 지정 눈앞
- 아시아경제(2026.8.25) – 인천 노후계획도시 정비 선도지구 1.6만가구 선정
- 헤럴드경제 – 인천, 노후계획도시 정비 선도지구 ‘전국 최대 규모’… 1만6267가구 공급
- 대한민국 정책브리핑 – 부산 노후계획도시 정비 선도지구 7318가구 선정