작성 2026년 9월 25일 · 최종 업데이트 2026년 9월 25일
한국부동산원 9월 셋째 주(21일 기준) 통계에서 수원 영통구 아파트값은 한 주 만에 1.09% 올라 전국 182개 시·군·구 중 1위였습니다. 올해 누적 상승률은 14.26%입니다. 그런데 영통구는 2025년 10월 20일부터 토지거래허가구역이자 투기과열지구입니다. 규제를 받은 지 1년 가까이 된 곳입니다.
규제 1년째인 곳이 왜 전국에서 가장 많이 오를까요?
핵심부터 말하면, 한 가지 이유로 설명하기는 어렵습니다. 경기 남부 전체가 같이 오르는 흐름, 동탄·기흥 규제 뒤 옮겨간 수요, 토허제 아래서도 막히지 않는 실거주 매수, 그리고 9월 1일부터 삼성전자가 무주택 임직원에게 연 1.5%로 최대 5억 원을 빌려주기 시작한 추가 자금이 한꺼번에 겹쳤습니다.
토허제는 갭투자를 막는 제도이지, 들어가 살 사람의 매수까지 막는 제도는 아닙니다. 그래서 영통 상승은 “규제를 피한 곳으로 돈이 옮겨갔다”기보다, 규제 안에서도 살 수 있는 실거주 수요와 경기 남부의 돈이 한 지역에 몰린 현상으로 보는 편이 데이터에 더 가깝습니다.
이걸 확인하려고 국토교통부 실거래가 13개월치를 직접 집계했습니다. 지역 평균이 아니라 같은 단지·같은 면적의 거래끼리 묶어 비교하자, 기사 제목만으로는 보이지 않던 세 가지가 확인됐습니다.
영통은 동탄보다 9개월 먼저 규제를 받았다
거래량이 92% 줄어든 동탄도 가격은 영통보다 더 올랐다
“연초보다 6억 올랐다”는 1층과 고층을 비교한 숫자였다
수원 영통 집값은 얼마나 올랐을까, 부동산원 상승률 비교
부동산원 주간 통계에서 영통구는 2주 연속 전국 1위입니다. 9월 둘째 주(14일 기준) 0.61%로 1위에 오른 뒤, 셋째 주에는 상승 폭이 1.09%로 더 커졌습니다.
같은 셋째 주 주변 지역도 함께 올랐습니다.
수원 권선구 0.42% → 0.66%
용인 기흥구 0.42% → 0.48%
화성 동탄구 0.31% → 0.45%
반면 서울은 0.16%에서 0.13%로 상승 폭이 줄었습니다. 강남구(-0.42%), 서초구(-0.37%), 송파구(-0.14%)는 하락했습니다. 경기 전체는 0.18%에서 0.23%로 오름폭이 커졌습니다.
영통구는 9월 셋째 주 1.09% 올라 2주 연속 전국 최고 상승률을 기록했습니다.
주간 1위만 보면 영통이 유독 튀는 것 같지만, 올해 누적으로 보면 순서가 다릅니다. 서울신문에 따르면 1월부터 9월 셋째 주까지 누적 상승률은 화성 동탄 18.39%, 용인 수지 14.73%, 수원 영통 14.26%, 성남 분당 14.06%, 용인 기흥 12.71%입니다. 경기 남부 전체가 같이 오르는 중이고, 영통은 최근 몇 주 속도가 가장 빨랐던 곳입니다.
서울 강남과 강북이 반대로 움직이는 이유는 서울 아파트값 84주 연속 상승, 그런데 강남은 왜 떨어질까에서 따로 정리했습니다.
영통은 규제를 피한 곳이 아니다
많은 기사가 이번 상승을 “동탄이 규제로 묶이자 규제를 피한 수원·용인으로 수요가 옮겨갔다”는 풍선효과로 설명합니다.
하지만
영통구는 규제를 피한 곳이 아닙니다.
규제 지정 순서를 놓고 보면 이렇습니다.
2025년 10월 20일: 수원 영통·장안·팔달, 용인 수지 토지거래허가구역 효력(10·15 대책, 조정대상지역·투기과열지구 동시 지정)
↓
2026년 7월 1일: 화성 동탄, 용인 기흥, 구리 조정대상지역·투기과열지구 효력
↓
2026년 7월 5일: 동탄·기흥·구리 토지거래허가구역 효력(아파트 한정, 2027년 12월 31일까지)
↓
2026년 9월 1일: 삼성전자 무주택 임직원 주택자금 대출 시작
영통은 2025년 10월, 동탄·기흥은 2026년 7월에 토허제를 받았고, 삼성전자 대출은 9월에 시작됐습니다.
영통은 동탄보다 9개월 먼저 같은 규제를 받았습니다. 그러니 “규제 없는 곳으로 돈이 몰렸다”는 설명은 영통에는 맞지 않습니다.
한국경제는 이를 “역풍선 효과”라고 표현했습니다. 동탄이 규제지역이 되면서 이미 규제 중이던 영통·광교 역세권으로 수요가 옮겨갔다는 뜻입니다. 두 곳 모두 규제를 받는 상황이라면, 수요가 옮겨간 이유는 규제 여부가 아니라 다른 데 있을 가능성이 높습니다.
토허제가 어떤 제도인지는 토지거래허가구역이란? 도입 배경부터 2026년 현재 지정 현황까지에서 볼 수 있습니다.
삼성전자 5억 주택대출이 영통 집값에 영향을 줬을까
토지거래허가구역에서 아파트를 사려면 허가를 받아야 하고, 허가를 받으면 직접 들어가 살아야 합니다. 전세를 끼고 사는 갭투자는 막히지만, 들어가 살 사람의 매수는 막히지 않습니다.
삼성전자 대출이 바로 이 조건에 맞습니다. 경향신문에 따르면 조건은 이렇습니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 대상 | 무주택 임직원(본인·배우자 모두 주택·분양권·입주권·오피스텔 없음) |
| 한도 | 매매 최대 5억 원, 임차 최대 3억 원 |
| 금리 | 연 1.5% |
| DSR | 적용하지 않음 |
| 대상 주택 | 25억 원 이하, 수도권·광역시는 전용 85㎡ 이하 |
| 상환 | 3년 거치 후 10년 원리금 분할, 중도상환수수료 없음 |
| 시작 | 2026년 9월 1일 신청 접수 |
2026년 5월 노사 단체협약에서 마련된 제도이고, 2035년까지 운영될 예정입니다.
삼성전자 주택자금 대출은 무주택 임직원에게 최대 5억 원을 연 1.5%로 빌려줍니다.
이 조건에서 볼 점은 세 가지입니다.
무주택자만 받을 수 있다 → 산 집에 직접 들어가 살 사람이다
85㎡ 이하 → 영통 아파트 대부분이 대상이다
DSR 미적용 → 은행 대출 한도와 별개로 5억 원이 더 생긴다
토허제가 걸러내려는 수요는 갭투자입니다. 삼성 대출로 집을 사는 사람은 무주택 실거주자라서, 토허제 심사를 막힘 없이 넘길 수 있는 매수자입니다. 수원 삼성디지털시티가 영통구 매탄동에 있으니, 출퇴근 거리까지 따지면 영통이 가장 먼저 영향을 받을 가능성이 높습니다.
우리은행 남혁우 부동산연구원은 서울신문에 “삼성전자 사내 대출을 비롯한 유동성 효과로 반도체 산업 종사자들의 출퇴근 권역에 포함되는 경기 남부 지역이 높은 상승률을 보였다”고 설명했습니다.
삼성디지털시티와 붙어 있는 매탄동은 동탄 규제가 시작된 7월 거래가 120건으로 6월(71건)보다 크게 늘었습니다. 삼성 대출이 시작되기 전의 일이라, 이 증가는 동탄 규제 뒤 옮겨온 수요 쪽에 가깝습니다. 삼성 대출의 효과는 9월 거래 신고가 끝나는 10월 말 이후에야 거래량으로 드러날 가능성이 높습니다.
공개된 자료로는 영통 매수자 가운데 삼성 대출을 받은 사람이 몇 명인지 알 수 없습니다. 그래서 이 글은 삼성 대출을 영향 요인 중 하나로 보고, 상승의 단독 원인으로 보지는 않습니다.
동탄은 거래가 92% 줄었는데 가격은 더 올랐다
토허제가 가격을 막는지 보려면 동탄을 보면 됩니다. 먼저 이 섹션의 숫자를 어떻게 계산했는지부터 밝혀둡니다.
실거래 분석은 어떻게 계산했나
- 자료: 국토교통부 아파트 매매 실거래가 공개 API, 2026년 9월 25일 조회
- 기간: 2025년 9월~2026년 9월 계약분(13개월)
- 지역: 수원 영통·장안·권선·팔달, 용인 기흥·수지, 화성 동탄·병점(8개 구)
- 거래량: 계약이 해제된 거래는 뺐습니다
- 가격: 지역 전체 평균을 쓰지 않고, 단지명과 전용면적(㎡, 반올림)이 같은 거래끼리 묶었습니다. 묶음마다 2026년 3~5월 거래가 중앙값을 기준으로 잡고, 이후 달의 거래가 중앙값이 얼마나 달라졌는지 계산했습니다. 표의 숫자는 이 변화율들의 중앙값입니다
- 한계: 9월 거래는 신고 기한(계약 후 30일)이 남아 최종 건수가 아닙니다. 규제 뒤 거래가 크게 줄어든 지역은 거래되는 단지 구성이 달라져 숫자가 흔들릴 수 있습니다
표 1. 2026년 5~8월 경기 남부 아파트 매매 거래 건수(해제 거래 제외)
| 지역 | 2026년 5월 | 6월 | 7월 | 8월 |
|---|---|---|---|---|
| 화성 동탄 | 1,258건 | 1,913건 | 153건 | 139건 |
| 용인 기흥 | 740건 | 1,135건 | 247건 | 253건 |
| 수원 영통 | 695건 | 509건 | 652건 | 393건 |
동탄은 규제 직전 6월에 1,913건이 몰렸다가 7월 153건으로 92% 줄었습니다. 기흥도 1,135건에서 247건으로 78% 줄었습니다. 반면 영통은 7월에 652건으로 오히려 6월보다 늘었습니다.
영통도 규제 직후엔 똑같이 줄었습니다. 10·15 대책 직후 2025년 10월 705건에서 11월 346건으로 절반이 됐고, 2026년 4월 769건으로 회복했습니다. 같은 날 규제를 받은 용인 수지도 818건에서 257건으로 비슷하게 줄었습니다.
동탄 거래는 토허제 직후 한 달 만에 92% 줄었지만, 영통 7월 거래는 오히려 늘었습니다.
그렇다면 가격은 어땠을까요.
위 방법대로 같은 단지·같은 면적끼리 비교했습니다.
표 2. 2026년 3~5월 대비 같은 단지·같은 면적 실거래가 변화율
| 지역 | 6월 | 7월 | 8월 | 9월 |
|---|---|---|---|---|
| 화성 동탄 | +8.5% | +16.2% | +20.9% | +22.8% |
| 수원 영통 | +4.1% | +7.0% | +9.7% | +11.1% |
| 용인 수지 | +3.6% | +6.5% | +8.6% | +11.0% |
| 수원 팔달 | +2.6% | +5.4% | +6.5% | +9.0% |
| 용인 기흥 | +3.1% | +5.7% | +6.7% | +7.5% |
같은 단지·같은 면적 기준으로는 거래가 줄어든 동탄의 가격이 가장 많이 올랐습니다.
동탄은 거래가 10분의 1로 줄었지만 남은 거래의 가격은 계속 올라 9월 +22.8%입니다. 영통(+11.1%)의 두 배입니다.
즉
토허제는 거래 건수를 줄였지만 가격까지 막지는 못했습니다.
영통의 +11.1%도 같은 날 규제를 받은 용인 수지(+11.0%)와 거의 같습니다. 주간 통계 1위만큼 영통 혼자 튄 것이 아니라, 경기 남부가 같이 오르는 흐름 안에 있다고 보는 편이 맞습니다.
동탄 7월 이후 수치는 한 달 거래가 150건 안팎이라 표본이 작습니다. 그래도 141개 단지·면적 조합 중 138개가 올랐다는 점은 방향만큼은 분명하다는 뜻입니다.
“연초보다 6억 올랐다”는 실제로 얼마일까
한국경제는 9월 17일 영통 집값이 “연초보다 6억 원 뛰었다”며 힐스테이트영통 전용 84㎡가 1월 9억5,600만 원에서 15억2,500만 원이 됐다고 보도했습니다.
국토교통부 실거래가로 이 단지 84㎡ 거래를 모두 확인해봤습니다.
9억5,600만 원: 2026년 1월 28일, 1층
11억7,000만 원: 2026년 1월 2일, 14층
11억7,500만 원: 2026년 1월 12일, 25층
15억2,500만 원: 2026년 9월 4일, 23층
15억4,000만 원: 2026년 9월 14일, 22층
9억5,600만 원은 1층 거래였습니다. 같은 1월에 중·고층은 11억7,000만 원 선에서 거래됐습니다. 같은 층대끼리 놓으면 연초 11억7,000만 원에서 9월 15억2,500만~15억4,000만 원으로, 약 3억5,000만~3억7,000만 원(30% 안팎) 올랐습니다.
힐스테이트영통 84㎡의 9억5,600만 원은 1층 거래였고, 같은 층대로 보면 상승 폭은 약 3억5,000만 원입니다.
6억은 아니지만 3억5,000만 원도 9개월 만에 30%입니다. 작은 숫자는 아닙니다. 월별로 보면 속도가 붙은 시점도 보입니다.
1~6월: 12억~13억 원 사이에서 움직임
7월: 13억5,000만~14억 원대 거래 등장
8월 15일: 14억4,000만 원
9월: 15억2,500만~15억4,000만 원
7월 이후 두 달여 만에 1억5,000만 원 안팎이 더 올랐습니다. 동탄 규제(7월)와 삼성 대출(9월)이 겹친 구간입니다.
다른 영통 단지도 3~5월과 8~9월 거래가 중앙값을 비교하면 비슷한 흐름입니다.
표 3. 영통 주요 아파트 3~5월 대비 8~9월 실거래가 중앙값
| 단지 | 전용면적 | 3~5월 | 8~9월 | 변화 |
|---|---|---|---|---|
| 영통아이파크캐슬1단지 | 60㎡ | 9억700만 원 | 11억2,000만 원 | +23.5% |
| 힐스테이트영통 | 84㎡ | 12억7,000만 원 | 15억2,500만 원 | +20.1% |
| 광교중흥에스클래스 | 85㎡ | 17억2,700만 원 | 19억7,000만 원 | +14.0% |
| 자연앤힐스테이트 | 84㎡ | 18억4,000만 원 | 20억9,500만 원 | +13.9% |
| 광교센트럴뷰 | 85㎡ | 15억8,800만 원 | 17억9,500만 원 | +13.1% |
영통 전체로는 같은 단지·면적 195개 조합 중 180개가 올랐고, 중앙값은 +10.1%입니다.
15억을 넘기면 은행 대출 한도가 줄어든다
영통 84㎡가 15억 원을 넘기 시작한 것은 매수자에게 중요한 변화입니다. 영통은 10·15 대책의 규제지역이라, 주택담보대출 한도가 집값에 따라 나뉩니다.
시가 15억 원 이하: 6억 원
15억 원 초과~25억 원 이하: 4억 원
25억 원 초과: 2억 원
힐스테이트영통 84㎡처럼 15억 원 선에 걸친 단지는 시세가 15억 원을 넘으면 은행 한도가 6억 원에서 4억 원으로 줄어듭니다. 광교 쪽 85㎡ 단지(광교중흥에스클래스, 자연앤힐스테이트, 광교센트럴뷰)는 이미 15억 원을 넘어 4억 원 구간입니다.
삼성 대출은 25억 원 이하·85㎡ 이하면 받을 수 있어서, 이 구간에서도 5억 원이 그대로 나옵니다. 은행 한도가 줄어드는 구간일수록 삼성 대출을 받을 수 있는 사람과 없는 사람의 자금 차이가 커집니다.
실제로 받을 수 있는 금액은 소득과 기존 대출, LTV에 따라 달라집니다. 개인별 한도는 거래 은행에서 확인하시는 게 정확합니다. 정책대출 금리는 신생아특례대출·보금자리론·디딤돌대출 금리 총정리에 정리해두었습니다.
영통 집값, 앞으로 무엇을 봐야 할까
지금 상승률만으로 추가 상승을 단정하기는 어렵습니다. 앞으로는 다섯 가지를 같이 보면 됩니다.
거래량이 가격을 따라 늘어나는지
15억 원이 넘는 거래가 다른 단지로 번지는지
10월 말 9월 신고가 끝났을 때 영통 거래량이 달라졌는지(삼성 대출 첫 달)
동탄·기흥 거래가 회복되는지
10월 22일 기준금리 결정
가격은 오르는데 거래량이 계속 줄어든다면 적은 거래가 시세를 끌어올리는 국면일 수 있습니다. 거래량까지 함께 늘어난다면 상승의 성격이 달라진 것으로 볼 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 수원 영통구는 토지거래허가구역인가요?
네. 수원 영통구는 2025년 10월 20일부터 토지거래허가구역입니다. 10·15 대책으로 장안·팔달구와 함께 조정대상지역·투기과열지구로도 지정됐고, 아파트를 사려면 허가를 받고 직접 들어가 살아야 합니다.
Q. 삼성전자 주택대출이 영통 집값 상승의 원인인가요?
영향 요인 중 하나일 가능성은 있지만 단독 원인으로 보기는 어렵습니다. 대출 시작 시점과 영통 상승세가 겹치고 삼성디지털시티와 가까운 지역이라는 점은 관련이 있어 보이지만, 경기 남부 전체 상승과 동탄·기흥 규제 뒤 수요 이동도 같은 시기에 나타났습니다. 상승분 가운데 얼마가 삼성 대출 때문인지는 공개 자료로 나눠 계산할 방법이 없습니다.
Q. 토허제 지역은 집값이 안 오르나요?
아닙니다. 토지거래허가구역 지정이 집값 상승을 자동으로 막지는 않습니다. 동탄은 토허제 지정 뒤 거래가 92% 줄었지만, 같은 단지·면적 기준 가격은 3~5월보다 9월에 22.8% 높았습니다. 토허제는 갭투자와 거래 건수를 줄이는 제도이고, 가격 자체를 묶는 제도는 아닙니다.
Q. 삼성전자 대출은 영통에서만 쓸 수 있나요?
아닙니다. 삼성전자 주택자금 대출은 영통 전용 제도가 아닙니다. 25억 원 이하 주택이고 수도권·광역시는 전용 85㎡ 이하 조건을 맞추면 다른 지역 주택에도 쓸 수 있습니다. 다만 출퇴근 거리 때문에 사업장 주변 지역이 먼저 영향을 받을 가능성이 높습니다.
토허제 지역에서 실제로 집을 사는 절차는 토지거래허가구역 매매, 실거주 의무부터 신청 절차까지 실전 정리에서 볼 수 있습니다.
결론: 토허제가 막은 것은 갭투자였다
토허제 1년째인 영통이 전국에서 가장 많이 오른 건 한 가지 이유로 설명하기 어렵습니다.
데이터로 확인되는 것은 토허제가 거래량을 크게 줄여도 가격 상승까지 막지는 못했다는 점입니다. 여기에 동탄·기흥 규제 뒤 경기 남부 안에서 옮겨간 수요, 실거주 수요, 삼성전자 임직원 주택자금 대출 같은 돈이 한꺼번에 겹쳤습니다. 반도체 호황과 서울 전월세 상승으로 매매 전환을 고민하는 수요도 함께 작용하고 있습니다.
삼성전자 대출이 영통 집값을 얼마나 올렸는지는 지금 나온 거래 자료로 확인하기엔 아직 이릅니다. 대출이 9월 1일에 시작됐고, 9월 계약은 신고 기한(30일)이 남아 10월 말이 돼야 거래가 다 반영되기 때문입니다. 실거래 자료에는 매수자가 어느 회사 직원인지도 나오지 않습니다. 그래서 신고가 끝난 뒤에도 9월 전후로 거래량과 가격이 어떻게 달라졌는지 비교하는 데까지만 확인할 수 있습니다.
영통에서 집을 알아보고 있다면 주간 상승률 기사보다 관심 단지의 같은 면적·비슷한 층 실거래를 먼저 확인하시는 게 정확합니다. 힐스테이트영통처럼 1층 거래 하나로 상승 폭이 크게 부풀려 보이는 경우가 있기 때문입니다.
다음에 확인할 것
- 매주 목요일 한국부동산원 주간 아파트값 동향(영통 상승 폭 유지 여부)
- 10월 말까지 신고되는 9월 실거래 전체 건수
- 10월 22일 한국은행 금융통화위원회 기준금리 결정
- 새 수치가 나오면 이 글을 업데이트합니다
업데이트 기록
– 2026년 9월 25일: 최초 작성(국토교통부 실거래 2026년 9월 25일 조회분)
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참고자료
1차 자료
– 국토교통부 실거래가 공개시스템 — 수원 영통·화성 동탄·용인 기흥·수지 아파트 매매(2025.9~2026.9 계약분, 2026.9.25 조회)
– 정책브리핑 — 서울 전역·경기 12곳 투기과열지구·토지거래허가구역 지정
– 정책브리핑 — 주택담보대출 한도 축소(15억 초과 4억, 25억 초과 2억)
언론 보도
– 서울신문 — 삼성전자 인근 수원 영통, 전국 1위 상승률 기록(2026.9.24)
– 아시아경제 — 서울 아파트값 주춤한 사이 경기 남부 펄펄…’셔세권’ 영통 0.61% 급등(2026.9.17)
– 한국경제 — 영통 집값 연초보다 6억 뛰어…셔세권 주변 집값 들썩(2026.9.17)
– 경향신문 — 삼성전자, 최대 5억 임직원에 주택대출(2026.8.30)
– 경향신문 — 동탄·기흥·구리 규제지역·토허구역 전격 지정(2026.6.30)
– KB의 생각 — 10.15 부동산 대책, 서울 전역·경기 12곳 토지거래허가구역 지정