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3편과 4편에서 “확인되지 않음”으로 남겨뒀던 질문이 하나 있다. 리모델링은 재건축·재개발과 달리 건물을 철거(멸실)하지 않는데, 그럼 늘어난 면적의 취득시기는 언제로 봐야 하느냐는 것이다. 이번 5편 리서치에서 기획재정부 유권해석(재산세제과-429, 2023.3.10.)을 통해 이 질문의 상당 부분에 답이 나왔다.

1편에서 정비사업 세금을 보유·취득·양도로 나누고, 2편 재산세, 3편 취득세, 4편 양도소득세를 각 세목별로 짚었다. 이번 5편은 5부작의 마지막 편으로, 재건축·재개발·리모델링 세 사업유형의 세금 구조를 한 화면에 놓고 비교하고, 시리즈 내내 조합원들이 자주 묻던 다주택자 중과 질문 다섯 가지를 정리한다. 이 글 역시 정보 제공이 목적이며 개별 세무 상담을 대체하지 않는다. 특히 뒤에서 다룰 리모델링 관련 일부 쟁점은 자료 간 확인 정도가 달라, 확정된 부분과 추정에 머무른 부분을 구분해 서술했다는 점을 먼저 밝혀둔다.

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사업유형별 재산세·취득세, 강남구청 안내서가 그은 기준선

재건축·재개발·리모델링의 재산세·취득세 차이를 가르는 기준은 하나, 건물을 철거하느냐다.

강남구청 「정비사업 세금안내」 p.24는 이 세 유형을 아래처럼 비교한다.

재건축·재개발은 멸실 전 주택 재산세, 멸실 후 토지 재산세로 과세 대상이 통째로 바뀐다는 사실을 2편에서 이미 짚었다. 리모델링은 골조를 그대로 두고 공사하기 때문에 이 전환 자체가 없다 — 사업 기간 내내 토지와 건물에 재산세가 함께 부과된다.

표에서 눈에 띄는 항목이 하나 있다. “신탁 시 재산세 납세의무자(2026-)”에 붙은 시점 표기다. 2026년 개정 지방세법에 따라, 조합원들이 낸 돈으로 조합이 매입한 부동산(금전신탁)은 조합을 납세의무자로 하는 규정이 신설돼 2026년 1월 1일 이후 성립분부터 적용된다. 반면 조합원 소유 부동산을 조합에 그대로 이전하는 경우(현물신탁)는 종전대로 위탁자, 즉 조합원 개인에게 부과된다(택스넷·법률신문 종합). 어느 방식을 택했는지는 사업장마다 다를 수 있어, 본인이 속한 조합이 금전신탁인지 현물신탁인지부터 확인하는 게 순서다.

재개발 원조합원 취득세 감면 항목에 붙은 조문번호(지방세특례제한법 제74조 제5항 제3호)는 3편에서 이미 짚었듯 자료마다 인용이 엇갈리는 지점이라, 정확한 감면율과 한도는 관할 구청에 재확인하는 편이 안전하다.

여기서 양도소득세가 빠져 있다는 걸 눈치챘을 수 있다. 강남구청 안내서는 서두부터 “양도소득세 등 국세는 세무서 소관 사항”이라 간략히만 안내한다고 밝히고 있어, p.24 표도 재산세·취득세(둘 다 지방세) 중심으로 구성됐다. 정보가 누락된 게 아니라 안내서의 편집 범위 자체가 지방세로 한정돼 있다는 뜻이다. 그 빈칸을 채우는 게 이번 5편의 본론이다.

취득 시점별 세율 구조는 정비사업 세금 3편, 조합원 취득세 얼마나 내야 할까 글에서 자세히 다뤘다.

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리모델링엔 애초에 “조합원입주권”이라는 게 없다

리모델링 조합원은 재건축·재개발 조합원과 근본적으로 다른 지위에 있다. 소득세법상 “조합원입주권” 자체가 성립하지 않기 때문이다.

소득세법은 조합원입주권을 “「도시 및 주거환경정비법」 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따라 입주자로 선정된 지위”로 정의한다. 리모델링은 「주택법」에 근거한 사업이라 이 정의에 애초부터 해당하지 않는다. 현대건설이 운영하는 매거진H는 리모델링 세금 상식을 다루면서 이 점을 명시적으로 짚는다. 조합원입주권에 관한 규정 자체가 리모델링에는 적용되지 않는다는 것이다.

이 차이는 실무에서도 그대로 나타난다. 세무 상담 플랫폼 TAXLY.KR의 답변은 리모델링 사업 중 “조합원지위양도”라는 형식을 취하더라도, 실제로는 증축·개축 중인 주택을 양도하는 것과 다르지 않다고 설명한다. 재건축·재개발이라면 “입주권 양도”로 분류될 상황이 리모델링에서는 그냥 “공사 중인 주택 매매”로 취급된다는 뜻이다.

여기서 자연스럽게 하나의 결론이 따라온다. 4편에서 다룬 “원조합원은 입주권 매수일부터, 승계조합원은 사용승인일부터”라는 취득시기 논란(안내서와 세무 전문 자료 사이에 기준이 갈렸던 지점)은 애초에 ‘입주권’이라는 자산이 존재해야 성립하는 문제다. 리모델링에는 이 전제 자체가 없으니, 매수한 사람의 취득시기는 원칙적으로 매수일(잔금일·등기일 등) 그대로 보는 것이 자연스럽다는 게 매거진H·TAXLY.KR 두 소스를 종합한 취지다. 다만 “매수일이 곧 취득시기”라는 이 결론을 명시적으로 확정한 국세청 해설이나 판례까지는 확인되지 않아, 논리적 추정으로 남겨둔다.

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리모델링 증축분의 취득시기, 이번에 확인됐다

리모델링으로 늘어난 면적의 취득시기는 원래 그 주택을 취득한 날 그대로 유지된다. 기획재정부 유권해석(재산세제과-429, 2023.3.10.)이 내린 결론이다.

이 해석이 다룬 사실관계는 이렇다. 2005년 서울 소재 A주택을 취득한 소유자가 2018년 리모델링 허가를 받고 2021년 준공, 2022년 A주택을 양도했다. 리모델링으로 면적이 늘어 고시된 공동주택가격이 없는 상황에서, 리모델링 전후 주택 면적을 구분하지 않고 기존주택 취득일부터 양도일까지를 보유기간으로 산정한다는 회신이 나왔다(일간NTN 보도).

근거는 증축이 기존주택에 대한 자본적 지출(capital expenditure)에 해당한다는 데 있다. 대지면적이 변하지 않고 멸실(신규취득)로 보지 않기 때문에, 늘어난 면적도 기존주택의 연장선으로 취급하는 게 합리적이라는 논리다(주거환경신문 보도). 재건축·재개발이 “대지면적 증가 + 관리처분계획인가에 따른 권리 변환”을 근거로 신축주택 취득시기를 별도로 간주하는 것과는 정반대 방향이다.

재건축·재개발은 종전주택 취득일이 신축주택 취득일로 “이어지는 것으로 본다”는 별도 법리가 필요했다. 리모델링은 그 법리 자체가 필요 없다 — 애초에 멸실이 없었으니 취득시기가 바뀔 계기 자체가 없었다는 게 더 정확한 설명이다. 이 결론은 “전용면적 30% 이내 증축 리모델링”이라는 구체적 조건을 전제로 한 유권해석에서 나온 만큼, 그 범위를 벗어나는 대규모 증축까지 그대로 적용된다고 단정하기는 어렵다는 점도 함께 밝혀둔다.

원조합원 취득시기 판단 원칙은 정비사업 세금 4편, 조합원 양도소득세 얼마나 내야 할까 글에서 다뤘다.

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다만, 여기서 완전히 풀린 건 아니다

리모델링 취득시기 문제는 하위 질문마다 확인된 정도가 다르다. 원조합원의 증축분 취득시기는 위에서 본 대로 1차 자료(기획재정부 유권해석)로 뒷받침돼 확정적으로 서술할 수 있지만, 나머지 두 가지는 사정이 다르다.

첫째, 공사 중 조합원 지위를 사들인 승계취득자의 취득시기다. “조합원지위양도가 실질적으로 일반 주택 매매”라는 원칙은 확인됐지만, 그로부터 “매수일이 곧 취득시기”라는 결론까지 국세청 공식 해설이나 판례로 직접 확인되지는 않았다. 매수일 기준으로 보는 것이 논리적으로는 타당해 보이지만, 이 부분은 확정된 해석이라기보다 추정에 가깝다는 점을 감안해야 한다.

둘째, 비과세 특례의 적용 여부다. 4편에서 다룬 대체주택 비과세 특례(소득세법 시행령 제156조의2 제5항)는 조문 자체가 “「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업·재건축사업”과 “「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업”으로 적용 대상을 한정하고 있다. 「주택법」상 리모델링은 이 목록에 없다. TAXLY.KR은 이 조문 구조를 근거로 리모델링 조합원은 이주 기간 중 취득한 대체주택에 대해 재건축·재개발 조합원과 같은 비과세 특례를 받을 수 없다고 설명한다. 문언상으로는 비교적 명확해 보이지만, 이 결론을 국세청의 명시적 질의회신이나 판례로 직접 재확인하지는 못했다.

같은 조문이 규정하는 “완공 후 3년 이내 양도 비과세” 특례(4편 5절 참고)는 한 단계 더 신중하게 봐야 한다. 대체주택 특례와 같은 조문 소관이라 리모델링에 적용되지 않을 가능성이 높긴 하지만, 이 특례에 특정해 명시한 자료는 이번 리서치에서도 찾지 못했다. 이 부분은 확인되지 않음으로 남긴다.

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종합비교: 사업유형별 양도소득세, 한눈에 보기

강남구청 안내서에는 없던 항목이지만, 이번 5편 리서치로 새로 채운 표다.

표로 정리하고 나면 방향은 뚜렷하다. 재건축·재개발은 “간주”와 “전환”이라는 법적 장치를 여러 겹 거쳐야 하는 구조이고, 리모델링은 그 장치 자체가 거의 필요 없는 구조다. 다만 장치가 적다는 게 곧 세금이 더 적게 나온다는 뜻은 아니다 — 비과세 특례 몇 가지가 아예 적용되지 않는다는 뜻이기도 하다는 점은 함께 기억해둘 만하다.

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다주택자 세금, 시리즈 내내 자주 나온 질문 다섯 가지

여기서부터는 1~4편에 걸쳐 부분적으로 다룬 다주택자 중과 관련 질문을, 새로 확인한 내용까지 더해 FAQ로 정리한다.

Q1. 조합원입주권도 주택 수에 포함되나요?

포함된다. 다만 세목마다 “언제부터 포함되는지” 기준 시점이 다르다.

양도소득세는 조합원입주권을 원칙적으로 “부동산을 취득할 수 있는 권리”로 과세하면서도, 다주택 중과나 비과세를 판단할 때는 주택 1채로 셈한다(소득세법 §89, §104). 이 계산은 2006년 1월 1일 이후 관리처분계획인가를 받은 경우부터 적용되며, 원조합원이 그보다 훨씬 전에 종전주택을 취득했더라도 승계조합원이 2006년 1월 1일 이후 그 입주권을 취득하면 주택 수에 포함된다(법률사무소 우리집 변호사).

취득세는 3편에서 이미 확인한 대로 2020년 8월 12일 이후 멸실되는 분부터 주택 수에 포함된다. 그 이전에 멸실된 입주권은 포함되지 않는다. 재산세는 애초에 “다주택 중과”보다는 “1세대1주택 특례(공정시장가액비율 43~45%) 적용 여부”의 문제이며, 입주권이 다른 주택의 재산세 특례 판단용 주택 수에 들어가는지는 2~4편 리서치에서도 확인되지 않았다.

리모델링은 이 질문 자체가 성립하지 않는다. 위에서 본 대로 “조합원입주권” 개념이 없으니, 리모델링 참여자는 사업 기간 내내 보유한 채수 그대로 취급된다.

Q2. 1주택자가 재건축·재개발로 “1+1” 분양을 받아 2채가 되면 양도세는 어떻게 되나요?

원칙적으로 먼저 파는 주택(입주권)은 과세되고, 나중에 파는 주택만 1세대1주택 비과세를 받는다.

1주택 보유자가 조합원입주권 2개(1+1)로 전환돼 2주택을 취득한 경우, 동시에 양도하지 않는 한 먼저 양도하는 쪽은 과세되고 마지막에 양도하는 쪽만 비과세가 적용된다. “1+1 공급대상으로 조합원입주권 2개를 소유한 상태에서 양도하는 1개의 입주권은, 양도일 현재 조합원입주권 1개가 아니므로 비과세 특례 대상에 해당하지 않는다”는 논리다(TAXLY.KR). 다만 두 채를 같은 날 양도하는 경우에는 어느 쪽에 비과세를 적용할지 납세자가 선택할 수 있다.

이 비과세 특례는 원조합원에게만 적용된다. 1+1 입주권을 매매로 취득한 승계조합원에게는 적용되지 않는다는 점을 세무회계 대경 최은미 세무사가 한국도시환경헤럴드 기고에서 짚었다. 두 채의 취득가액은 각 신축주택의 분양가(권리가액) 비율로 안분하는 것이 원칙이며, 프리미엄을 특정 주택 하나에만 몰아 계산하는 방식은 국세청이 인정하지 않는다는 점도 4편에서 이미 짚은 대로다.

1+1로 받은 두 채 중 하나는 통상 전용 60㎡ 이하로 지정되고, 소유권이전고시일로부터 3년간 전매가 금지된다. 세금 규정은 아니지만 이 3년이라는 기간이 보유기간 요건과 맞물려 세금 계획에 함께 고려되는 경우가 많다는 점도 참고할 만하다(일간NTN).

입주권이 재산세 특례에서 배제되는 구조는 정비사업 세금 2편, 조합원 재산세 얼마나 내야 할까 글에서 확인할 수 있다.

Q3. 원조합원과 승계조합원, 세금에서 뭐가 그렇게 다른가요?

취득시기(보유기간 기산일)와 그에 따른 비과세·감면 혜택 적용 여부가 다르다.

원조합원은 관리처분계획인가일 이전부터 부동산을 보유해 조합원 자격을 원시적으로 취득한 사람이고, 승계조합원은 인가일 이후 조합원입주권을 매매·상속·증여 등으로 넘겨받은 사람이다(브런치 ‘원조합원과 승계조합원, 구분 기준은 무엇일까’). 취득세는 원조합원이 완공 시 건물분(2.8%)만 부담하지만, 승계조합원은 멸실 전후 시점에 따라 주택 또는 토지 취득세를 먼저 내고 완공 시 건물분을 추가로 부담한다(3편).

양도세 쪽 차이는 4편에서 다룬 그대로다. 원조합원은 종전주택 취득일이 신축주택 취득일로 이어져 보유·거주기간을 통산할 수 있지만, 승계조합원은 입주권 취득 이후로 새로 기산되는 경향이 있다. 재개발 원조합원에게 주어지는 취득세 감면(전용 60㎡ 이하 75%, 60~85㎡ 이하 50% 수준으로 알려짐)도 승계조합원에게는 원칙적으로 적용되지 않는다.

상속으로 조합원 지위를 물려받은 경우는 상속받은 시점부터 승계조합원 지위를 취득하는 것으로 본다는 설명이 확인된다. 다만 일반 상속 주택의 보유기간 통산 규정과 조합원입주권 상속이 어떻게 상호작용하는지까지는 이번 리서치에서 명확한 1차 자료를 확보하지 못해, 확인되지 않음으로 남겨둔다.

Q4. 정비사업 조합원의 “취득시기”는 세목마다 다르게 판단되나요?

그렇다. 같은 조합원, 같은 부동산이라도 재산세·취득세와 양도소득세는 “언제부터 조합원입주권으로 전환됐다고 볼 것인지”의 기준 자체가 다르다.

취득세·재산세·종합부동산세는 구주택 멸실일을 기준으로 삼는다. 2편·3편에서 이미 확인한 “철거 시점이 결정적 분기점”이라는 원칙과 정확히 일치한다. 반면 양도소득세는 관리처분계획인가일을 기준으로 삼는다. 실제 철거가 아직 이뤄지지 않았더라도, 인가만 나면 세법상으로는 이미 ‘주택’이 아니라 ‘입주권’을 보유한 것으로 취급된다는 뜻이다.

“아직 우리 집이 철거되지 않았으니 세법상으로도 여전히 주택 아니냐”고 생각하기 쉬운 지점이라, 이 두 기준의 차이를 알아두는 것만으로도 뜻밖의 착오를 줄일 수 있다. 다만 이 전환이 1세대1주택 비과세 판단에 곧바로 불리하게 작용하는 건 아니다. 관리처분계획인가 여부에 따라 별도 요건을 적용하는 구조라는 점은 4편에서 다룬 대로다.

Q5. 다주택자 양도세 중과, 지금 어떤 상태인가요?

4편 시점(2026년 5월 10일 중과 부활) 그대로다. 이번 5편 리서치에서 이를 뒤집는 새로운 소식은 확인되지 않았다.

2022년 5월 10일부터 한시 유예됐던 다주택자 양도세 중과(2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p 및 장특공제 배제)는 2026년 5월 9일자로 유예가 끝났고, 5월 10일 이후 양도분부터 중과 원칙이 부활한 상태가 이어지고 있다. 2026년 8월 3일 발표된 「2026년 세제개편안」이 2027~2028년 단계적 완화(2주택 +5%p→+10%p, 3주택 이상 +10%p→+15%p)를 담고 있다는 점도 4편에서 짚었는데, 이 개편안은 여전히 국회를 통과하지 않은 정부(안) 단계에 머물러 있다. 정기국회 제출 이후 상황에 진전이 있었는지는 이번 5편에서 별도로 재검색하지 않았다는 점을 밝혀둔다.

다주택자 중과 부활 시점의 자세한 내용은 정비사업 세금 4편, 조합원 양도소득세 얼마나 내야 할까 글에서 확인할 수 있다.

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다섯 편을 마치며

이번 5편에서 확인한 것과 확인하지 못한 것을 나눠보면 이렇다.

재건축·재개발과 리모델링은 멸실 여부 하나로 재산세·취득세 과세 대상이 갈린다.
리모델링에는 조합원입주권 개념 자체가 없어, 원조합원의 증축분 취득시기는 기존 취득일 그대로 유지된다(기획재정부 재산세제과-429).
승계취득자의 취득시기와 완공 후 3년 이내 양도 비과세는 리모델링에 적용되는지 여부가 아직 명확히 확인되지 않았다.
조합원입주권의 주택 수 포함 시점은 양도세 2006.1.1., 취득세 2020.8.12.로 서로 다르고, 재산세는 확인되지 않았다.
1+1 분양은 원조합원에게만 “마지막 양도 주택 비과세” 특례가 적용되고, 승계조합원에게는 적용되지 않는다.

이 시리즈는 이번 5편으로 마무리된다. 정비사업 세금은 결국 “지금 어느 단계에 있는지, 어떤 유형의 사업인지, 원조합원인지 승계조합원인지” 세 가지를 확인하는 데서 출발한다는 게 다섯 편을 관통하는 결론이다. 순서대로 다시 보고 싶다면 아래 링크를 참고하면 된다.

양도소득세는 정비사업 조합원이 종전주택·조합원입주권·완공된 신축주택을 팔 때 내는 국세다. 원조합원은 종전주택 취득일부터 보유기간을 그대로 이어서 계산받지만, 승계조합원은 입주권을 넘겨받은 시점 이후로 보유기간이 새로 기산되는 경우가 많아 같은 아파트를 팔아도 세금 차이가 크게 벌어질 수 있다.

1편에서 정비사업 세금을 보유·취득·양도 세 갈래로 나누고, 2편에서 ‘보유할 때’ 내는 재산세, 3편에서 ‘취득할 때’ 내는 취득세를 각각 조합원 입장에서 짚었다. 이번 4편은 그 마지막 갈래, ‘팔 때’ 내는 세금인 양도소득세를 다룬다. 다만 이 글은 정보 제공을 목적으로 하며 개별 세무 상담을 대체하지 않는다. 취득시기·비과세 기한처럼 자료마다 표현이 엇갈리는 지점도 있는 만큼, 실제 신고 전에는 관할 세무서나 세무사를 통해 정확한 요건과 세액을 반드시 확인해야 한다.

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양도소득세, 어디까지가 과세 대상인가

정비사업에서 양도소득세가 붙는 대상은 종전주택, 조합원입주권, 완공된 신축주택 세 가지다. 일반 주택 양도와 달리 ‘입주권’이라는 특수한 자산이 중간에 끼어 있어, 취득시기 판단부터 비과세 요건, 세율까지 한 단계씩 더 복잡해진다.

재산세·취득세가 지방세로 관할 구청 소관이었다면, 양도소득세는 국세로 관할 세무서와 국세청이 담당한다. 핵심 쟁점은 세 가지로 정리된다. 취득시기를 언제로 볼 것인가, 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는가, 다주택자라면 중과세율을 얼마나 물게 되는가.

2026년 현재 이 판단에 영향을 주는 변화가 두 가지 겹쳐 있다. 하나는 2025년 10월 15일 시행된 조정대상지역 확대(서울 25개 전 자치구 + 경기 12개 지역), 다른 하나는 2026년 5월 10일부터 부활한 다주택자 양도세 중과다. 뒤에서 순서대로 짚는다.

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조합원입주권, 취득시기를 어떻게 볼 것인가

조합원입주권은 관리처분계획인가 이후 종전주택이 전환된 것으로, 소득세법상 ‘주택’이 아니라 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’로 분류된다. 다만 다주택자 중과나 비과세 여부를 판단할 때, 즉 주택 수를 셀 때는 입주권도 주택 1채로 계산한다.

원조합원의 신축주택 취득시기는 원칙이 비교적 분명하다. 재개발·재건축사업은 관리처분계획에 따라 종전 부동산에 대한 권리가 신축 부동산에 대한 권리로 그대로 이어지는 것으로 본다. 그래서 신축주택은 종전주택의 연속으로 취급되고, 취득시기도 구주택을 취득한 날로 본다. 예를 들어 2012년 3월 A주택을 취득한 뒤 재개발이 진행돼 2023년 2월 신축주택(A’)이 사용승인을 받았다면, A’의 취득시기는 사용승인일이 아니라 2012년 3월로 인정된다.

문제는 승계조합원이다. 원조합원으로부터 입주권을 사들인 승계조합원은 취득시기를 판단하는 기준부터 자료마다 다르게 나온다.

승계조합원 취득시기, 자료마다 기준이 다르다

강남구청 안내서는 승계조합원의 취득시기를 ‘입주권 매수일’로 설명한다. 그런데 조세심판 판례와 국세청 질의회신을 인용하는 다수의 세무 전문 자료는 승계조합원의 보유기간 기산일을 ‘신축주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)’로 설명한다. 실제로 2003년 8월 입주권을 취득하고 2005년 6월 사용승인을 받은 뒤 2007년 4월 양도한 사건에서, 취득시기를 사용승인일로 보아 보유기간을 2년 미만으로 판단해 단기양도세율을 적용한 사례도 확인된다.

두 기준 중 어느 쪽이 맞다고 이 글에서 단정하지는 않는다. ‘입주권 자체의 취득시기'(주택 수 산정이나 조정대상지역 판단에 쓰이는 기준)와 ‘신축주택 보유기간 기산을 위한 취득시기'(장특공제·단기양도 여부 판단에 쓰이는 기준)가 서로 다른 목적으로 별도 판단될 수 있어 이런 표현 차이가 생기는 것으로 보이지만, 이를 명확히 정리한 통일된 법령 해설은 확인되지 않는다.

다만 어느 기준을 적용하더라도 공통된 시사점은 하나다. 승계조합원은 원조합원처럼 종전주택 취득일부터 보유기간을 통산받지 못하고, 입주권을 넘겨받은 시점 이후로 보유기간이 새로 기산되는 쪽으로 불리하게 작용할 가능성이 높다는 점이다. 그 결과 원조합원이었다면 비과세나 높은 장특공제율을 받을 수 있는 상황에서도, 승계조합원은 보유기간이 부족해 비과세를 놓치거나 예상보다 높은 세율을 적용받을 수 있다. 정확한 취득시기 판단 기준은 개별 사안마다 세무 전문가에게 확인하는 게 안전하다.

관리처분계획인가일이 아니라 멸실(철거) 시점을 기준으로 과세 대상 자체가 바뀌는 원리는 정비사업 세금 3편, 조합원 취득세 얼마나 내야 할까 글에서 자세히 다뤘다.

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조합원입주권 자체를 팔 때 비과세 받으려면

조합원입주권을 양도할 때도 일정 요건을 갖추면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다. 다만 입주권은 ‘주택’이 아니므로 관리처분계획인가 시점을 기준으로 요건이 나뉜다.

2013년 5월 A주택을 취득하고 2021년 6월 관리처분계획인가로 입주권으로 전환된 뒤 이를 양도하는 경우를 예로 들어보자. 관리처분계획인가가 없는 상태였다면 양도 당시 다른 주택이 없으므로 비과세가 적용된다. 인가가 있는 상태였더라도 2년 이상 보유 요건을 충족했다면 마찬가지다. 반면 관리처분계획인가 이후 대체주택(B주택)을 따로 취득하고 그 상태에서 입주권을 양도하면, B주택 보유로 인해 입주권 비과세 요건 자체가 무너진다. 이때는 B주택이 뒤에서 다룰 대체주택 비과세 요건을 충족하는지 별도로 따져봐야 한다.

조합원입주권은 원칙적으로 1세대 1주택 비과세 대상이 아니지만, 요건을 충족하면 실지거래가액 12억원 이하분에 대해서는 양도소득세가 비과세되고 12억원을 초과하는 부분에 대해서만 과세된다는 점도 함께 알아둘 만하다. 입주권 1개를 보유한 1세대가 양도일 현재 다른 주택·분양권이 없거나, 입주권 외 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 입주권을 양도하는 경우가 여기 해당한다.

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종전주택(대체주택) 비과세 특례, 처분 기한부터 확인해야 한다

정비사업으로 이주가 불가피해지면서 조합원이 대체주택을 취득하는 경우가 많다. 이때 대체주택 요건을 충족하면 종전주택(입주권)을 양도할 때 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다.

대체주택 처분 기한, “2년”과 “3년” 표기가 혼재한다

대체주택을 언제까지 처분해야 하는지에 대해 자료마다 표기가 다르다. 소득세법 시행령 제156조의2 제5항 관련 법령 요약은 “관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전의 주택을 양도해야 한다”고 명시하고 있어 3년 쪽이 법령 원문에 가까운 것으로 보인다. 반면 일부 세무 정보 사이트는 처분 기한을 2년으로 소개하기도 한다.

이 글에서는 완공 후 3년 이내를 기준으로 안내하되, 자료에 따라 2년으로 소개되는 경우도 있으니 실제 처분 시점을 정할 때는 반드시 세무사나 관할 세무서에 재확인할 것을 권한다. 참고로 “완공 후 2년 이내 이사, 1년 이상 거주”라는 이사 의무 요건 쪽은 자료 간 표기가 일치한다.

2017년 10월 A주택을 취득하고 2021년 5월 사업시행계획인가를 받은 뒤 2022년 2월 대체주택(B)을 취득해 1년 이상 거주했다고 가정해보자. 2024년 8월 신축주택(A’)이 완공됐다면, 대체주택 처분 기한은 2027년 8월까지(완공 후 3년)로 계산된다. 이 기한 안에 B주택을 양도하면 요건 충족 시 비과세를 받을 수 있다. 다만 서울 성동구처럼 2025년 10월 15일 이후 조정대상지역에 새로 편입된 지역이라면, B주택 양도 시 2년 거주요건이 추가로 적용되는지 별도 확인이 필요하다.

이와는 별개로, 입주권 취득 후 3년 이내에 기존에 갖고 있던 일반주택을 양도하는 경우도 대체취득 특례로 비과세를 받을 수 있다. 2016년 10월 A주택을 취득하고 2021년 9월 B입주권을 취득한 뒤 2024년 5월(입주권 취득 후 3년 이내) A주택을 양도한다면, A주택이 2년 보유 등 비과세 요건을 충족하는 한 비과세가 가능하다.

정비사업 진행 중 과세 대상이 멸실 전후로 바뀌는 구조를 재산세 관점에서 정리한 정비사업 세금 2편, 조합원 재산세 얼마나 내야 할까 글도 함께 참고할 만하다.

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다주택자라면 세율부터 다시 봐야 한다 — 2026년 5월 10일, 중과가 이미 부활했다

2022년 5월 10일부터 한시적으로 유예됐던 다주택자 양도세 중과세율이 2026년 5월 9일자로 유예 종료됐다. 이미 시행된 사실로서, 2026년 5월 10일 이후 양도분부터는 중과 원칙이 부활한다.

1세대 1주택자의 장기보유특별공제는 보유기간·거주기간 각각 연 4%p씩 쌓여, 10년 이상 보유·거주하면 보유분 40%+거주분 40%로 최대 80%까지 적용된다. 반면 조정대상지역 다주택자는 이 공제 자체가 배제된다는 점이 세부담을 크게 갈라놓는다.

조정대상지역 범위도 2025년 10월 15일 시행된 대책으로 서울 25개 전 자치구와 경기 12개 지역(과천·광명·성남 3개구·수원 3개구·안양 동안구·용인 수지구·의왕·하남)까지 넓어졌다. 이 날짜 이후 취득·양도분부터는 확대된 기준이 그대로 적용된다.

중과 유예 종료를 앞두고 경과조치도 마련됐다. 5월 9일 이전 매매계약을 체결했다면, 기존 조정대상지역이었던 강남·서초·송파·용산은 계약일로부터 4개월 이내, 2025년 10월 16일 신규 지정된 지역은 계약일로부터 6개월 이내에 잔금·등기를 마치면 중과를 피할 수 있다.

2026년 8월 발표 세제개편안 — 아직 국회를 통과하지 않은 정부(안)이다

여기서부터는 앞서 다룬 중과 부활과 성격이 다르다. 정부는 2026년 8월 3일 세제발전심의위원회를 열고 「2026년 세제개편안」을 발표했는데, 여기에는 다주택자의 조정대상지역 양도세 중과를 2028년까지 단계적으로 완화하는 방안이 담겼다. 2주택자 중과세율을 현행 +20%p에서 2027년 +5%p, 2028년 +10%p로, 3주택 이상은 현행 +30%p에서 2027년 +10%p, 2028년 +15%p로 낮추는 내용이다. 같은 개편안에는 장기보유특별공제를 ‘보유기간’ 중심에서 ‘거주기간’ 중심으로 재편하는 방안도 포함됐고, 이 부분은 2028년 양도분부터 적용될 예정이라고 한다.

다만 이 개편안은 8월 3일 발표된 정부(안)일 뿐, 아직 확정된 법이 아니다. 「소득세법」·「조세특례제한법」 개정 사항이라 입법예고와 국무회의를 거쳐 2026년 9월 초 정기국회에 제출될 예정이며, 국회 심의·의결 과정에서 내용이 바뀌거나 무산될 수 있다. 지금 시점에서 정비사업 조합원이 확실하게 반영해야 할 것은 ‘2026년 5월 10일부터 중과가 부활했다’는 사실이고, ‘2027~2028년 단계적 완화’는 어디까지나 앞으로 지켜봐야 할 발표(안)으로 구분해서 받아들여야 한다.

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승계조합원이라면 한 번 더 확인해야 할 것들

승계조합원은 원조합원으로부터 입주권을 매수한 사람이다. 앞서 살펴본 취득시기 문제 외에도, 2021년 이후 달라진 주택 수 산정 방식이 추가로 걸린다.

2021년부터 분양권도 주택 수에 포함되면서, 입주권과 분양권 보유 여부가 비과세 판단에 더 중요해졌다. 2022년 이후 취득한 입주권·분양권은 주택 수 산정에 포함되고, 입주권 양도 당시 다른 주택이나 분양권을 보유하고 있으면 비과세를 받을 수 없다. 예를 들어 2019년 2월 B입주권을 승계취득한 경우, 2022년 2월 15일 이후 양도한다면 분양권도 주택 수에 포함되는 시점이라 다른 분양권을 보유하고 있었다면 비과세가 불가능하다.

청산금이 오가는 경우 처리 방식도 원조합원과 승계조합원이 다르다. 원조합원이 받는 분담금 환급예정액(청산금)은 매도인·매수인 간 잔금청산일을 양도시기로 보아 입주권 양도가액에 합산해 계산한다. 반면 승계조합원이 이전고시 이후 조합으로부터 지급받는 청산금은, 소유권 이전고시가 있은 날의 다음 날을 양도시기로 별도 신고해야 한다. 신고 기한은 소유권이전 고시일 다음날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내다. 1주택자가 1+1(2채) 분양을 받는 경우처럼 프리미엄과 분양대금이 여러 주택에 걸쳐 있다면, 프리미엄을 특정 주택 하나에만 몰아서 계산하는 방식은 인정되지 않는다. 분양가 비율대로 안분해야 한다는 점도 참고할 만하다.

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계산해보면 이렇게 나온다

강남구청 안내서는 양도소득세 계산 사례를 소개하면서도 “이 페이지의 내용은 참고용이며, 정확한 세액 계산 및 신고·납부는 반드시 관할 세무서 또는 국세청(☎126)에 문의하시기 바랍니다”라고 스스로 못 박아 두고 있다. 아래 세 사례도 구조를 이해하기 위한 참고용으로만 봐야 한다.

사례 1. 원조합원 — 1세대 1주택 비과세
2012년 3월 서울 마포구 A주택을 취득하고, 2018년 6월 관리처분계획인가, 2023년 2월 신축주택(A’) 사용승인을 거쳐 2025년 5월 A’를 양도하는 경우다. 취득시기는 구주택 취득일인 2012년 3월로 이어지므로 보유기간이 13년 2개월에 달해 장특공제 80%가 적용된다. 다만 마포구는 2025년 10월 15일 이후 조정대상지역에 편입됐으므로, 2년 거주요건 충족 여부를 확인한 뒤 비과세를 받을 수 있다.

사례 2. 다주택자 — 중과세율 적용(2026년 5월 10일 이후 양도)
서울 강남구 A주택과 송파구 B주택을 보유한 2주택자가 2026년 6월 B주택을 양도하는 경우다. 강남구·송파구 모두 조정대상지역이고, 양도 시점이 중과 유예 종료(2026.5.9.) 이후이므로 기본세율(6~45%)에 20%p가 중과되고 장특공제는 배제된다. 세부담이 크게 늘어나는 구간이다.

사례 3. 대체주택 비과세
2017년 10월 서울 성동구 A주택을 취득하고, 2021년 5월 사업시행계획인가 이후 2022년 2월 B대체주택을 취득해 1년 이상 거주, 2024년 8월 신축주택(A’) 사용승인을 거쳐 2025년 5월 B주택을 양도하는 경우다. 사업시행계획인가 후 취득, 1년 이상 거주, 완공 후 3년 이내 양도(2024.8~2027.8 이내) 요건을 모두 충족한다. 다만 성동구도 2025년 10월 15일 이후 조정대상지역에 편입됐으므로, B주택의 2년 거주요건 충족 여부를 별도로 확인해야 비과세를 받을 수 있다.

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마무리하며

4편에서 정리한 양도소득세 구조를 한 줄씩 요약하면 이렇다.

원조합원은 종전주택 취득일부터 보유기간을 통산받지만, 승계조합원은 입주권을 넘겨받은 시점 이후로 새로 기산되는 쪽으로 불리하게 작용할 수 있다(정확한 기준은 자료마다 엇갈려 세무 전문가 확인이 필요하다).
조합원입주권 양도, 대체주택 양도 모두 요건을 충족하면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다.
대체주택 처분 기한은 완공 후 3년 이내가 유력하지만, 2년으로 소개되는 자료도 있어 반드시 재확인해야 한다.
2026년 5월 10일부터 다주택자 양도세 중과가 이미 부활했고, 2027~2028년 단계적 완화는 아직 국회를 통과하지 않은 정부안이다.
청산금·안분계산처럼 원조합원과 승계조합원이 서로 다르게 처리해야 하는 항목도 따로 챙겨야 한다.

결국 정비사업 조합원에게 양도소득세는 ‘얼마 내느냐’ 이전에 ‘내가 원조합원인지 승계조합원인지’, ‘몇 주택자인지’, ‘조정대상지역인지’부터 확인하는 문제에 가깝다. 세 가지만 짚어도 예상 밖의 세금 통지서를 받고 당황할 일은 크게 줄어든다.

정비사업 세금 전체 구조와 지방세·국세 구분을 처음부터 다시 보고 싶다면 정비사업 세금 1편, 왜 이렇게 복잡할까 글을 먼저 확인하면 좋다.