하남 교산 신도시는 2018년 3기 신도시로 지정된 뒤 8년째 첫 입주자를 받지 못하고 있다. 그사이 바로 옆 미사강변도시의 국민평형 아파트는 2026년 8월 15억9,000만원에 거래됐고, 현지 중개업소는 호가가 16억원을 넘어섰다고 전했다. 교산을 지나갈지조차 확정되지 않은 GTX-D 얘기만으로 인접 지역 집값이 먼저 움직인 셈이다.
지난 편에서 다룬 남양주 왕숙이 3기 신도시 중 가장 빠르게 착공하고 분양가도 가장 가파르게 오른 지구였다면, 교산은 정반대에 가깝다. 총면적 685만8,650㎡, 계획 세대수 3만6,697가구 규모로 조성되는 이 신도시는 문화재 발굴, 광역교통망 입찰 유찰, 원주민 보상 갈등까지 3기 신도시 6개 지구 중에서도 유독 변수가 많이 겹친 곳으로 꼽힌다.
이 글은 3기 신도시 6대 택지를 하나씩 짚어보는 시리즈 2편이다. 이번 편은 교산의 발목을 잡는 변수부터 순서대로 본다. 광역철도 입찰이 왜 자꾸 유찰되는지, 그 사이 분양가는 어디까지 왔는지, 보상 갈등이 유독 큰 이유는 무엇인지 짚은 뒤, 자족용지·문화재와 착공 지연 이력을 정리했다.
송파하남선·9호선 연장, 입찰은 왜 자꾸 유찰되나
두 광역철도 모두 계획은 확정됐지만, 공구별 입찰이 반복적으로 유찰되며 진척이 순탄치 않다.
서울지하철 3호선을 하남시청역까지 연장하는 송파하남선은 오금역~감일역~춘궁역~교산역~신덕풍역~하남시청역 순으로 정거장 6곳이 들어서는 총연장 11.7㎞ 노선이다. 정책브리핑에 따르면 국토교통부가 2025년 7월 22일 기본계획을 승인했고, 총사업비 1조8,356억원, 2032년 개통이 공식 목표다. 정부 설명대로면 하남교산~강남고속터미널 이동시간이 버스 기준 약 1시간10분에서 40분으로 줄어든다.
문제는 착공 전 단계인 입찰에서부터 계속 걸리고 있다는 점이다. MTN뉴스에 따르면 2026년 1월 9일 2·4공구가 유찰되고 3공구만 성립됐다가, 2월 10일 재공고로 2·3·4공구 모두 성립됐다. 그런데 8월 3일에는 1공구가 다시 유찰됐다(두산건설 컨소시엄 단독 응찰). 이후 2·4공구도 다시 유찰됐다고 하남타임스가 전했다. 공구별로 성립과 유찰이 번갈아 반복되는 흐름이 계속되고 있는 것이다.
9호선을 강일동~하남 미사지구~남양주 왕숙~진접2지구까지 연장하는 강동하남남양주선은 교산지구를 직접 관통하는 노선은 아니고, 미사·감일생활권을 통해 간접적으로 연결되는 성격이 강하다. 당초 2026년 상반기 착공, 2031년 완공이 목표였지만, 1·2·5공구가 각각 반복 유찰되며 응찰 회사 자체가 없었던 구간도 나왔다. 경기도의회에서는 반복 유찰이 이어지면 수의계약 전환까지 검토해야 한다는 말이 나온다. 하남시청 공식 발표는 2028년 개통을 언급하지만 언론이 인용하는 목표는 2031년으로 서로 달라, 개통 시점은 2028~2031년 범위로 유동적이라고 보는 편이 안전하다.
교산을 지나갈지조차 아직 정해지지 않은 GTX-D 얘기는 그래서 더 눈에 띈다. 정부가 2024년 내놓은 GTX-D 구상에 교산이 포함됐지만 세부 노선과 역사 위치는 아직 확정되지 않았고, 하남시는 여기에 더해 노선을 황산사거리까지 경유시켜 달라고 요구하는 중이다. 2026년 8월 이현재 하남시장이 국회 국토교통위원장을 잇달아 면담하며 이를 건의했고, 국토교통부는 세부 노선 검토에 착수해 2035년 개통을 목표로 제시한 상태다.
그런데 이 노선이 확정되기도 전에 인접 미사강변도시 84㎡가 이미 국민평형 기준 최고가를 새로 썼다. 2026년 8월 18일 미사강변푸르지오 전용 84.94㎡가 15억9,000만원에 거래됐고, 한국경제 취재에 현지 중개업소는 호수뷰 매물 호가가 16억원을 넘어섰다고 전했다. 다만 한국경제는 이 상승의 주된 배경을 GTX-D보다 서울 대체수요와 9호선 연장 기대감으로 분석했다. 교통 호재에 대한 기대감이 노선 확정보다 먼저 가격에 반영되는 패턴은 3기 신도시 주변부에서 반복적으로 나타나는 현상이다.
교산 분양가는 지금 얼마나 하나
아시아경제에 따르면 교산지구 첫 본청약은 2025년 4월 공급된 A2블록(‘교산 푸르지오 더 퍼스트’)이었다. 총 1,115가구(사전청약 당첨자 866가구, 특별공급 186가구, 일반공급 249가구) 규모의 분양가상한제 적용 민간참여 공공분양이다. 당시 분양가는 전용 51㎡ 약 4억9,800만원, 55㎡ 5억3,355만원, 58㎡ 5억6,214만원, 59㎡ 5억7,167만원 수준이었다.
2026년 7월 청약을 받은 A1블록(나눔형, 총 1,820세대)은 시세 대비 70~80% 수준으로 분양가가 책정됐다고 보도됐다. 보도된 예상 분양가는 51㎡ 약 5억1,000만원, 55㎡ 5억4,000만원, 58㎡ 5억7,000만원, 59㎡ 5억8,000만원이다. A2와 A1을 같은 51㎡ 기준으로 비교하면 1년 사이 약 1,200만원, 2%대 오른 정도로, 왕숙처럼 1년 새 2억원 가까이 뛴 급등 양상까지는 확인되지 않는다. 다만 두 블록 모두 84㎡ 등 중대형 평형은 정확한 분양가가 따로 공개되지 않아, 청약홈 공고문을 직접 찾아보는 수밖에 없다.
교산 자체는 아직 입주 전이라 지구 내 신축 실거래는 없다. 대신 바로 인접한 미사강변도시·위례신도시 시세를 참고할 수 있다. 앞서 언급한 미사강변푸르지오 84.94㎡는 2026년 8월 15억9,000만원까지 올랐고, 위례신도시 학암동 위례롯데캐슬은 2026년 7월 30평형(약 99㎡) 16억4,000만원, 34평형(약 112㎡) 17억1,000만원에 거래됐다. 84㎡ 기준 정확한 매매 실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템에 들어가 보면 나온다. 미사강변·위례 신축~준신축이 15억~20억원대를 형성하고 있는 데 비해, 교산 분양가(51㎡ 기준 5억원대)는 평형 차이를 감안해도 훨씬 낮은 수준이다. 다만 이는 분양가(원가 개념)와 이미 형성된 기존 택지지구 시세(입주 후 프리미엄 반영)를 단순 비교한 것으로, 교산 실제 입주 시점(2029년 이후)의 시세와는 달라질 수 있다.
토지보상 갈등, 왜 유독 교산이 큰가
경인일보에 따르면 가장 큰 이유는 대토보상금 이율 격차다. 교산에 적용된 대토보상 이율은 1.1%로, 고양 창릉(3.55%)이나 앞서 다룬 남양주 왕숙(3.3%)보다 3배가량 낮다. 이 격차가 교산 토지주들의 반발을 키운 핵심 배경이다.
절차를 둘러싼 갈등도 초기부터 있었다. 경기일보에 따르면 2020년 12월 21일 보상 통보서가 전격 발송되면서, 연내 보상(양도세 감면 혜택)을 받으려면 토지주들이 단 4일 만에 접수를 마쳐야 했고, 이에 “졸속행정” 규탄 공동성명이 나왔다. 이후 교산지구 주민들은 대토보상협의회를 결성해 대응하고 있다.
갈등은 소송으로도 이어졌다. 3기 신도시 개발이 본격화한 2022년부터 현재까지 토지 수용 관련 소송이 전체 3기 신도시 기준 1,601건(가액 4,725억원) 제기됐는데, 하남일보에 따르면 이 중 교산지구 대상 소송만 65건이 계류 중이다.
이데일리에 따르면 이현재 하남시장은 이 같은 상황을 포함해 정부에 5대 현안을 건의하고 있다.
- 기반시설(지하철·도로·생활SOC) 조기 확충
- 자족용지 10개 부지 기업유치 MOU 체결 등 기업 유치 체계 구축
- 중부고속도로 만남의광장 인근 방음시설 설치
- 원주민 재정착 지원 — 하남시민 우선공급 비율을 현행 30%에서 50%로 확대
- 미사·위례·감일·교산 4개 신도시를 연결하는 광역교통체계 개선
이 다섯 가지에 지금 교산이 안고 있는 과제가 그대로 담겨 있다. 광역교통망은 입찰이 유찰을 거듭하고 있고, 자족용지는 여전히 확정된 기업 하나 없다. 원주민은 낮은 보상 이율에 반발하는 채로, 신도시 지정 8년째를 맞고 있다.
자족용지와 문화재, 교산만 가진 두 개의 변수
교산지구 자족용지는 총 78만1,000㎡ 규모다. 딜라이브뉴스에 따르면 지구 북측에는 AI·IT 융복합 R&D 산업을, 남측에는 바이오헬스 산업을 유치하는 방향으로 계획이 짜여 있다. 2025년 11월 4차 지정 변경을 통해 기존 계획에 없던 공업지역 9만2,285㎡가 추가로 확보됐고, 하남시는 2026년 들어 공업지역 17만㎡를 더 확보해 도시첨단산업단지로 지정하는 방안도 별도로 추진하고 있다(아직 확정 전 단계).
교산에는 왕숙에 없던 변수가 하나 더 있다. 문화재다. 하남시 전체 문화유적분포지도에 등재된 196건 중 71건(36.2%)이 교산지구에 몰려 있고, 교산동·춘궁동 일대는 백제 한성기 도읍지로 추정되는 지역과 겹친다. 시굴조사 과정에서 천왕사지 목탑 심초석, 장대석, 연화문 팔각대좌 등 국보급 가치를 지닌 유구가 다수 발견됐다.
뉴스프리존에 따르면 LH가 통보받은 조사 규모는 정밀발굴조사 4만422㎡, 시굴조사 20만9,861㎡, 표본조사 136만8,737㎡에 달한다. 소요 기간만 표본·시굴조사에 595일, 정밀발굴조사에 250일이 걸린다. 이를 살려 교산을 ‘역사문화도시’로 조성하는 방안도 함께 검토되고 있지만, 같은 이유로 문화재 조사가 입주 지연의 핵심 변수로 지목되고 있다. 하남일보는 이런 상황을 “땅속은 ‘조선’, 땅 위엔 신도시?”라는 제목으로 전하기도 했다.
자족기능·기업유치는 지금 어떤 단계인가
하남시는 LH·하남도시공사와 ‘하남교산 기업 유치 TF팀’을 꾸려 앵커기업 발굴과 용지매매계약 체결을 지원하고 있다. 경기도도 별도로 ‘하남교산 신도시 인공지능(AI) 선도기업 유치 공모’를 진행한 바 있다.
앞서 다룬 왕숙이 우리금융·카카오·신한은행처럼 구체적인 기업명과 투자금액이 언론에 보도된 것과 달리, 교산은 아직 그 단계까지는 가지 않았다. 2026년 8월 기준 하남시는 자족용지 10개 부지에 대한 LH와의 기업유치 MOU를 조속히 체결해 달라고 정부에 건의하는 단계다. 구체적으로 어느 기업이 얼마를 투자하는지는 하남시나 LH의 공식 발표가 나와야 알 수 있다.
착공 현황과 지연 이력
교산지구 부지조성(택지조성) 착공은 2024년 6월 25일이었다. 지장물 해체·부지정비는 그해 1월부터 시작됐고, 시공은 한화 컨소시엄, 건설사업관리용역은 도화엔지니어링 컨소시엄이 맡았다. 3기 신도시 중 가장 먼저 착공한 왕숙(2023년 10월 15일)보다 약 8개월 늦은 착공이다.
공동주택 착공은 블록별로 단계가 다르다. A2블록은 2025년 4~5월 첫 본청약을 마쳤고 2029년 6월 입주가 목표다. 경기주택도시공사(GH)가 시행하는 A9·A11·A20·S2블록(총 1,418가구)은 설계공모 단계로, 블록별로 2027~2028년 착공해 2030~2031년 준공을 목표로 한다. A8·B1블록(1,456세대)은 2026년 설계공모 단계다. A1블록은 2026년 7월 청약을 마쳤지만, 정확한 착공 시점은 자료마다 다르게 나와 있어 LH나 청약홈 공고문에서 최신 일정을 다시 확인해보는 게 낫다.
종합하면 2026년 하반기부터 순차 공급이 본격화하는 국면이고, 입주는 2029년(A2블록)부터 2032년까지 단계적으로 이뤄질 전망이다.
3기 신도시 지정(2018년) 이후 8년이 지난 2026년까지도 하남시장이 정부에 “조속한 정상 추진”을 요구하고 있어, 교산은 다른 3기 신도시보다 실착공·분양이 상대적으로 늦게 본격화된 지구로 평가된다. 앞서 다룬 문화재 발굴조사 장기화가 핵심 변수로 지목되며, 이 때문에 최초 입주 시기가 당초 목표보다 2년 이상 늦어진 2029년 이후로 밀릴 가능성도 제기된 바 있다.
교산 기본 정보 — 강동구와 맞닿은 3만6천 가구 신도시
하남 교산 신도시는 경기도 하남시 천현동·교산동·춘궁동·상사창동·하사창동 일대에 조성된다. 서울 강동구와 바로 맞닿아 있고, 위례·미사강변도시·감일지구 등 하남의 기존 택지지구들과 생활권이 이어진다.
사업면적은 계속 늘어왔다. 2020년 지구계획 단계에서는 631만4,121㎡였고, 국토교통부가 2025년 6월 10일 고시한 4차 지정 변경(고시 제2025-288호)에서 기업이전단지 54만7,099.8㎡가 추가되면서 전체 사업면적이 685만8,650.8㎡로 늘었다. 본단지(631만1,551㎡)와 기업이전단지를 합친 규모다.
하남일보에 따르면 3만6,697가구가 가장 최근 확정된 공급 로드맵 기준 세대수다. 4개 시행주체 합산치를 기준으로 3만7,832가구로 집계한 자료도 있는데, 블록별 세부계획이 갱신되며 생긴 차이로 보인다. 계획인구는 최근 “9만명” 안팎으로 소개되고 있다.
블록 구성은 제3차 지구단위계획 기준 A1~A21, B1~B3·B5, C1~C3, D1, S1~S2, S4~S11 등 39개 단지로, 공동주택이 97.4%를 차지한다. 전용 60㎡ 이하 소형 비중이 절반을 넘어, 신혼부부·청년층 실수요자를 겨냥한 설계로 평가된다.
교산은 결국 어떤 지구인가
교산은 계획만 놓고 보면 자족용지와 문화유산을 함께 품은 입지지만, 실제로는 땅속 유적 조사와 광역교통망 유찰, 원주민들의 보상 갈등이 한꺼번에 발목을 잡고 있는 지구다.
지난 편에서 다룬 남양주 왕숙이 속도와 상승 폭으로 3기 신도시의 ‘빠른 축’을 보여줬다면, 교산은 같은 3기 신도시 안에서도 왜 지구마다 진행 속도가 이렇게 벌어지는지를 보여주는 사례에 가깝다.
그럼에도 미사강변도시 집값이 GTX-D 확정도 되기 전에 먼저 움직였다는 사실은, 교산 배후 입지 자체에 대한 시장의 기대감이 꺾이지 않았다는 뜻이기도 하다. 자족용지 확장과 역사문화도시 특화계획이 계획대로 실현되느냐, 그리고 그 계획이 실제 입주 시점까지 얼마나 따라붙느냐가 앞으로 교산을 지켜볼 기준이 될 것으로 보인다.
“신도시의 속도를 결정하는 건 청사진이 아니라, 그 밑에 묻혀 있던 것과 그 위에 살고 있던 사람들이다.”
다음 편에서는 남은 3기 신도시 지구들도 차례로 짚어보겠다.
교산 입주·분양, 자주 묻는 질문
하남 교산 신도시 입주는 언제부터 가능한가요?
가장 먼저 분양된 A2블록(‘교산 푸르지오 더 퍼스트’)이 2029년 6월 입주를 목표로 하고 있다. GH가 시행하는 A9·A11·A20·S2블록 등 나머지 블록은 2027~2028년 착공해 2030~2032년까지 순차적으로 입주가 이뤄질 전망이다. 블록별 정확한 일정은 청약홈 공고문에서 확인하는 편이 정확하다.
교산 분양가는 지금 얼마나 하나요?
2025년 4월 첫 분양한 A2블록은 전용 51㎡ 기준 약 4억9,800만원이었고, 2026년 7월 청약을 받은 A1블록(나눔형)은 같은 면적대가 약 5억1,000만원으로 보도됐다. 84㎡ 등 중대형 평형의 정확한 분양가는 청약홈 공고문에서 확인할 수 있다.
GTX-D 하남 교산 경유는 확정됐나요?
아직 확정되지 않았다. 2024년 정부 구상에 교산이 포함됐고 하남시는 황산사거리 경유까지 추가로 요구하고 있지만, 세부 노선과 역사 위치는 국토교통부가 검토 중인 단계다. 정부가 제시한 목표 개통 시점은 2035년이다.
하남 교산 신도시는 정확히 어디에 위치하나요?
경기도 하남시 천현동·교산동·춘궁동·상사창동·하사창동 일대이며, 4차 지정 변경 이후 항동·덕풍동 등 인접 동 일부까지 범위가 넓어졌다. 서울 강동구와 맞닿아 있고 위례·미사강변도시·감일지구와 생활권이 이어진다.
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