안양시가 2027년부터 재건축 정비구역 지정을 위한 신규 주민제안을 받지 않기로 했습니다. 그런데 정작 시 지침에 따라 2027년 제안을 준비하던 A-15구역(초원대원·성원)은 사전 고지도 없이 접수 자체가 막히는 상황에 놓였습니다.
시작하기도 전에 끝나버린 셈입니다.
이 이야기, 순서대로 짚어보겠습니다.
안양시 2027년 접수중단, 무슨 내용인가
핵심부터 말하면, 안양시는 2027년부터 재건축 정비구역 지정을 위한 추가 주민제안을 받지 않기로 결정했습니다. 하우징타임즈가 보도한 내용입니다.
이 결정은 2026년 8월 시점에 이미 주민제안을 제출한 6개 구역과의 합의를 기반으로 합니다. 대상은 A-9(목련 6·7단지), A-5(한가람단지 3개), A-2(샛별단지 3개), A-4(샛별단지 2개), A-5(공작마을 2개), A-13(초원부영 1개)입니다.
말하자면 “먼저 제안을 낸 6곳까지만 받고, 그 이후는 문을 닫겠다”는 방침입니다.
문제는 이 문이 닫히는 순간, 마침 문 앞까지 와 있던 다른 단지가 있었다는 점입니다.
성실하게 준비했던 A-15구역, 왜 막혔나
A-15구역(초원대원·성원)은 2027년 주민제안 신청을 목표로 도시계획업체 선정과 동의서 재징구를 준비하고 있었습니다.
이 준비는 다른 누구의 독단이 아니라, 안양시가 2026년 8월에 내놓은 지침을 그대로 따른 결과였습니다. 시가 하라는 대로 순서를 밟았을 뿐입니다.
그런데 안양시가 앞서 6개 구역과의 합의를 바탕으로 “2027년부터 신규 접수 불가” 방침을 확정하면서, A-15구역은 사전 고지 없이 접수 차단 통보를 받았습니다.
절차를 밟던 도중에 규칙 자체가 바뀐 것입니다. 그것도 통보 형식으로.
핵심은 형평성 — “성실했던 쪽이 손해 보는” 구조
A-15구역 주민대표단은 이번 조치를 “절차적 형평성을 상실한 불공정 차별 행정”이라고 지적했습니다.
시 지침을 성실히 이행하며 절차를 밟아온 단지가, 사전 고지도 없이 접수 자체가 막히는 상황에 놓인 것이 형평성 문제의 핵심입니다. 먼저 신청서를 낸 6곳은 살아남았고, 지침대로 다음 순서를 준비하던 곳은 밀려난 모양새입니다.
여기에 하나 더 짚이는 대목이 있습니다. 안양시의 노후계획도시 정비기본계획(2035)에는 연 2,000~4,000세대 규모의 정비물량을 지정한다는 내용이 명시돼 있습니다. 시가 이 계획을 사실상 무시하고 먼저 제안을 낸 특정 6곳에만 특혜를 주는 것 아니냐는 주장도 나옵니다.
물론 이는 A-15구역 주민 측의 주장이고, 안양시 도시정비과 등의 공식 반박이나 해명 입장은 이번 취재로는 확인되지 않았습니다. 양쪽 이야기를 같이 들어봐야 하는 사안이라는 뜻입니다.
주민들의 요구, 그리고 다음 카드
A-15구역 주민대표단이 요구하는 것은 세 가지입니다.
2027년 주민제안 접수 불허 방침의 철회, 모든 평촌 단지에 대한 공평한 연례 제안 기회 보장, 그리고 특정 6개 구역에 대한 합의 경위 공개입니다.
이 요구가 받아들여지지 않으면 어떻게 될까요. 주민대표단은 행정소송, 감사 청구, 집회 등 동원 가능한 모든 수단을 쓰겠다고 예고했습니다.
말뿐인 엄포로 끝날 가능성도 있지만, 재건축 갈등이 실제 소송전으로 번진 사례가 적지 않았던 걸 감안하면 가볍게 볼 사안은 아닙니다.
참고로 — “2028년 마감” 24개 신규구역과는 다른 방침
여기서 헷갈리기 쉬운 지점이 하나 있습니다. 안양시는 이미 지난 2026년 5월 “2030 도시·주거환경정비기본계획변경안”을 통해 재개발 15곳, 재건축 9곳 총 24곳을 신규 정비예정구역으로 지정한 바 있습니다. 이로써 안양시 전체 정비예정구역은 47곳(재개발 29곳, 재건축 17곳, 주거환경개선 1곳)으로 늘었습니다.
이 24곳에 대해서는 정비기본계획변경 고시 이후 2028년까지 정비계획 입안 제안이 가능하고, 그때까지 제안이 없으면 2029~2030년 안양시가 직접 정비계획을 입안하겠다는 방침이 이미 나와 있었습니다.
이 “2028년 마감” 방침(신규 24곳 대상)과, 이번 A-15구역이 겪고 있는 “2027년부터 접수중단” 방침은 적용 대상과 시점이 다른 별개의 사안으로 보입니다. 전자는 2026년 5월 신규 지정 24곳에 대한 방침이고, 후자는 2026년 8월 기존 평촌 지역 6개 구역과의 합의에서 나온 방침입니다. 다만 두 방침이 실제로 어떻게 연결되는지, 혹은 같은 정책의 다른 표현인지는 이번 취재로 확실히 확인되지는 않았습니다.
관련 배경 — 평촌 특별정비구역 지연과 시의회 파행
A-15구역 이슈와는 원인이 다른 별개의 사안이지만, 같은 시기 안양시 정비 행정 전반에서 잡음이 있었다는 점은 짚어둘 만합니다.
2026년 8월 초 평촌신도시 특별정비구역 A-19(샘마을), 관양동 수촌마을 등에서는 안양시의회 의장 자리를 둘러싼 여야 다툼으로 의회가 파행되면서 특별정비구역 지정 절차가 지연되는 사태가 있었습니다. 파이낸셜뉴스는 이에 8월 5일 주민 100여 명이 안양시의회 앞에서 “안양시의회 정상화 촉구 주민 궐기대회”를 열었다고 전했습니다. 경인일보 보도에 따르면 이후 8월 초중순 의회가 본회의를 열고 원구성에 들어가면서 파행은 일단 진정 국면에 접어든 것으로 보입니다.
이 사안은 A-15구역의 접수중단 갈등과 원인 자체가 다릅니다. 하나는 의회 공전이고, 다른 하나는 시 행정 방침이 만든 갈등입니다. 다만 두 이슈 모두 “안양시 재건축·재개발 행정이 절차대로 굴러가고 있는가”라는 같은 질문을 던지고 있다는 점에서는 무관하지 않습니다.
정리하면
안양시 재건축 2027년 접수중단 방침의 핵심은 이렇습니다.
시가 이미 제안을 낸 6개 구역과 합의해 2027년부터 신규 접수를 받지 않기로 결정
같은 시 지침을 따라 2027년 제안을 준비하던 A-15구역은 사전 고지 없이 접수가 막힘
A-15구역 주민대표단은 절차적 형평성 문제를 제기하며 방침 철회와 합의 경위 공개를 요구
행정소송·감사 청구 등 법적 대응 가능성도 예고된 상태
성실하게 규칙을 따른 쪽이 오히려 손해를 보는 구조라면, 그 규칙은 다시 들여다볼 필요가 있어 보입니다.
“먼저 낸 사람만 봐주는 방침이라면, 다음 순서를 준비한 사람은 무엇을 믿고 절차를 밟아야 할까요.”
광명시가 철산동·하안동 재건축 조합과 추진위원회, 지정개발자에게 “공공임대주택을 정비계획에 반영해달라”는 공문을 일괄 발송했다. 2026년 8월 19일, 광명시 균형개발과 명의로 나간 이 공문 한 장이 하안주공 재건축 조합원들 사이에서 추가분담금 급증 우려를 촉발시켰다.
문제는 타이밍이다. 하안주공 1~12단지는 이미 정비구역 지정을 마쳤거나 진행 중인 단계다. 사업이 상당히 무르익은 시점에 새로운 공공기여 조건이 얹히면, 조합 입장에서는 “이제 와서?”라는 반응이 나올 수밖에 없다. 이번 편에서는 공문의 내용과 그 배경, 그리고 이것이 조합원 분담금과 사업성에 어떤 파장을 미칠 수 있는지를 하안주공 사례를 중심으로 짚어본다.
광명시 공문, 무엇을 요구했나
광명시가 요구한 것은 정비계획 수립·변경 시 공공임대주택과 제로에너지건축물(ZEB)을 반영하라는 것이다.
보도(2026-08-20)에 따르면, 광명시는 공문에서 철산·하안 일대를 “중첩용적률 적용이 가능해 사업성을 높이고 개발이익을 확대할 수 있는 정책적 혜택이 부여된 곳”이라고 규정했다. 논리는 이렇다. 시가 법정 기준을 넘는 용적률을 추가로 내줬으니, 그만큼의 공공기여가 뒤따라야 한다는 것이다.
시 당국은 공공임대주택 공급과 ZEB 조성을 단순한 규제가 아니라 “개발이익과 공공복리 간 균형을 맞추기 위한 사회적 약속이자 필수 정책수단”이라고 표현했다. 청년·신혼부부 등 주거취약계층의 주거 안정, 대규모 정비사업 과정에서 벌어지는 주거 불균형 해소, 지속 가능한 도시환경 조성이 명분으로 제시됐다.
명분 자체는 낯설지 않다. 용적률 인센티브를 준 대가로 공공기여를 요구하는 방식은 여러 지자체 재건축·재개발 사업에서 이미 쓰이고 있는 틀이다. 다만 이번 건이 유독 시끄러운 이유는 따로 있다.
왜 지금 갈등이 불거졌나 — 2024년 지구단위계획과의 시차
갈등의 핵심은 “혜택을 먼저 주고, 조건을 나중에 구체화했다”는 시간차에 있다.
광명시는 2024년 3월 “철산·하안 택지지구 지구단위계획”을 수립하면서 법정 기준용적률을 초과하는 중첩용적률 적용을 허용했다. 조합 입장에서 보면, 애초에 “용적률을 더 준다”는 조건을 전제로 사업 계획을 짜고 정비구역 지정까지 받아온 셈이다.
그런데 공공임대주택 의무 반영이라는 대가 조건은 이번 8월 공문으로 뒤늦게 구체화됐다. 사업 초기 단계였다면 이 조건을 미리 반영해 사업성을 계산했을 텐데, 정비구역 지정이 끝난 뒤에 조건이 붙으면 얘기가 달라진다. 이미 짜인 그림에 새 변수를 끼워 넣어야 하는 쪽은 결국 조합원이다.
조합원 분담금·사업성엔 어떤 영향
가장 직접적인 타격은 일반분양 물량 축소로 온다.
늘어난 용적률만큼의 추가 면적을 공공임대주택으로 채우게 되면, 그만큼 조합의 주 수익원인 일반분양분이 줄어든다. 재건축 사업에서 일반분양 수익은 조합원 분담금을 낮춰주는 핵심 완충 장치인데, 이 완충 장치 자체가 얇아지는 구조다.
여기에 비용 부담도 겹친다. 최근 원자재 가격과 인건비가 오른 상황에서 ZEB(제로에너지건축물) 설치 기준까지 새로 충족해야 한다면, 조합원 1인당 추가분담금이 눈에 띄게 늘어날 수 있다는 분석이 나온다. 기존 정비계획을 다시 손봐야 하는 상황이 생기면 사업 일정 자체가 지연될 가능성도 있다.
일반분양 감소 → 조합 수익 축소 공사비 상승 + ZEB 기준 → 추가분담금 증가 정비계획 재수립 필요 시 → 사업 지연
세 요인이 동시에, 그것도 사업이 상당 부분 진행된 시점에 겹쳤다는 게 이번 사안을 유독 민감하게 만드는 지점이다. 다만 광명시가 이 요청을 4개 정비구역 전체에 동일한 강도로 적용하는 것인지, 특정 구역에 더 무겁게 적용하는 것인지는 현재 보도만으로는 분명하지 않다. 이 부분은 아직 확인이 필요한 대목이다.
“13조 대어” 하안주공, 지금 어디까지 왔나
하안주공은 13개 단지, 약 3만 세대 규모의 대단지다. 이 중 LH가 관리하는 13단지를 제외한 1~12단지가 특별계획구역으로 지정돼 있고, 현재까지 정비구역 지정이 끝난 곳은 4개 구역이다.
각 구역은 정비구역 지정 고시일로부터 3년 이내에 사업시행계획인가를 받는 것을 목표로 잡고 있다. 업계에서는 이 사업을 “13조 대어”로 부르며 대형 건설사들의 수주전이 이미 시작됐다고 전한다. 다만 13조원이라는 총사업비 규모의 구체적인 산정 근거는 아직 명확히 확인되지 않았다 — 업계에서 통용되는 추정치에 가깝다는 점은 짚어둘 필요가 있다.
시장은 이 규모에 이미 반응하고 있었다. 하안주공 12단지 전용 59㎡는 2026년 7월 16일경 9억 5,000만원으로 신고가를 경신했고, 11단지 전용 49㎡도 같은 달 21일경 7억 5,500만원으로 최고가를 새로 썼다. 정비구역 지정이라는 호재로 가격이 뛰던 바로 그 시점에 공공임대 반영 요청 공문이 나온 셈이니, 시장이 예민하게 반응하는 것도 무리는 아니다.
남은 변수들
조합·추진위 쪽의 공식 반발 성명이나 대응 방침은 아직 확인되지 않았다. 공문이 나온 지 얼마 안 된 시점이라, 조합 내부 논의가 정리되기까지는 시간이 더 필요해 보인다.
정리하면, 이번 공문은 “용적률 혜택에는 그만큼의 공공기여가 따른다”는 원칙 자체보다, 그 원칙이 사업 진행 중간에 구체화되면서 조합원이 떠안는 불확실성이 문제의 핵심이다. 하안주공처럼 이미 조 단위 사업비가 오가는 대단지일수록, 뒤늦게 붙는 조건 하나가 분담금 계산을 통째로 흔들 수 있다.
3편과 4편에서 “확인되지 않음”으로 남겨뒀던 질문이 하나 있다. 리모델링은 재건축·재개발과 달리 건물을 철거(멸실)하지 않는데, 그럼 늘어난 면적의 취득시기는 언제로 봐야 하느냐는 것이다. 이번 5편 리서치에서 기획재정부 유권해석(재산세제과-429, 2023.3.10.)을 통해 이 질문의 상당 부분에 답이 나왔다.
1편에서 정비사업 세금을 보유·취득·양도로 나누고, 2편 재산세, 3편 취득세, 4편 양도소득세를 각 세목별로 짚었다. 이번 5편은 5부작의 마지막 편으로, 재건축·재개발·리모델링 세 사업유형의 세금 구조를 한 화면에 놓고 비교하고, 시리즈 내내 조합원들이 자주 묻던 다주택자 중과 질문 다섯 가지를 정리한다. 이 글 역시 정보 제공이 목적이며 개별 세무 상담을 대체하지 않는다. 특히 뒤에서 다룰 리모델링 관련 일부 쟁점은 자료 간 확인 정도가 달라, 확정된 부분과 추정에 머무른 부분을 구분해 서술했다는 점을 먼저 밝혀둔다.
사업유형별 재산세·취득세, 강남구청 안내서가 그은 기준선
재건축·재개발·리모델링의 재산세·취득세 차이를 가르는 기준은 하나, 건물을 철거하느냐다.
강남구청 「정비사업 세금안내」 p.24는 이 세 유형을 아래처럼 비교한다.
구분
재건축
재개발
리모델링
멸실 여부
있음(건물 철거)
있음(건물 철거)
없음(골조 유지)
공사 중 재산세
멸실 후 토지분만 과세(나대지 → 종합합산)
좌동
토지·건물 계속 과세
신탁 시 재산세 납세의무자(2026-)
수탁자(조합)
수탁자(조합)
해당 없음
취득세 구조
멸실 前 주택, 멸실 後 토지, 신축 완공 시 원시취득 2.8%
좌동
기존면적(대수선)·증축분(원시취득) 구분
원조합원 취득세 감면
원칙 없음
있음(지방세특례제한법 §74⑤3호)
없음
재건축·재개발은 멸실 전 주택 재산세, 멸실 후 토지 재산세로 과세 대상이 통째로 바뀐다는 사실을 2편에서 이미 짚었다. 리모델링은 골조를 그대로 두고 공사하기 때문에 이 전환 자체가 없다 — 사업 기간 내내 토지와 건물에 재산세가 함께 부과된다.
표에서 눈에 띄는 항목이 하나 있다. “신탁 시 재산세 납세의무자(2026-)”에 붙은 시점 표기다. 2026년 개정 지방세법에 따라, 조합원들이 낸 돈으로 조합이 매입한 부동산(금전신탁)은 조합을 납세의무자로 하는 규정이 신설돼 2026년 1월 1일 이후 성립분부터 적용된다. 반면 조합원 소유 부동산을 조합에 그대로 이전하는 경우(현물신탁)는 종전대로 위탁자, 즉 조합원 개인에게 부과된다(택스넷·법률신문 종합). 어느 방식을 택했는지는 사업장마다 다를 수 있어, 본인이 속한 조합이 금전신탁인지 현물신탁인지부터 확인하는 게 순서다.
재개발 원조합원 취득세 감면 항목에 붙은 조문번호(지방세특례제한법 제74조 제5항 제3호)는 3편에서 이미 짚었듯 자료마다 인용이 엇갈리는 지점이라, 정확한 감면율과 한도는 관할 구청에 재확인하는 편이 안전하다.
여기서 양도소득세가 빠져 있다는 걸 눈치챘을 수 있다. 강남구청 안내서는 서두부터 “양도소득세 등 국세는 세무서 소관 사항”이라 간략히만 안내한다고 밝히고 있어, p.24 표도 재산세·취득세(둘 다 지방세) 중심으로 구성됐다. 정보가 누락된 게 아니라 안내서의 편집 범위 자체가 지방세로 한정돼 있다는 뜻이다. 그 빈칸을 채우는 게 이번 5편의 본론이다.
리모델링 조합원은 재건축·재개발 조합원과 근본적으로 다른 지위에 있다. 소득세법상 “조합원입주권” 자체가 성립하지 않기 때문이다.
소득세법은 조합원입주권을 “「도시 및 주거환경정비법」 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따라 입주자로 선정된 지위”로 정의한다. 리모델링은 「주택법」에 근거한 사업이라 이 정의에 애초부터 해당하지 않는다. 현대건설이 운영하는 매거진H는 리모델링 세금 상식을 다루면서 이 점을 명시적으로 짚는다. 조합원입주권에 관한 규정 자체가 리모델링에는 적용되지 않는다는 것이다.
이 차이는 실무에서도 그대로 나타난다. 세무 상담 플랫폼 TAXLY.KR의 답변은 리모델링 사업 중 “조합원지위양도”라는 형식을 취하더라도, 실제로는 증축·개축 중인 주택을 양도하는 것과 다르지 않다고 설명한다. 재건축·재개발이라면 “입주권 양도”로 분류될 상황이 리모델링에서는 그냥 “공사 중인 주택 매매”로 취급된다는 뜻이다.
여기서 자연스럽게 하나의 결론이 따라온다. 4편에서 다룬 “원조합원은 입주권 매수일부터, 승계조합원은 사용승인일부터”라는 취득시기 논란(안내서와 세무 전문 자료 사이에 기준이 갈렸던 지점)은 애초에 ‘입주권’이라는 자산이 존재해야 성립하는 문제다. 리모델링에는 이 전제 자체가 없으니, 매수한 사람의 취득시기는 원칙적으로 매수일(잔금일·등기일 등) 그대로 보는 것이 자연스럽다는 게 매거진H·TAXLY.KR 두 소스를 종합한 취지다. 다만 “매수일이 곧 취득시기”라는 이 결론을 명시적으로 확정한 국세청 해설이나 판례까지는 확인되지 않아, 논리적 추정으로 남겨둔다.
리모델링 증축분의 취득시기, 이번에 확인됐다
리모델링으로 늘어난 면적의 취득시기는 원래 그 주택을 취득한 날 그대로 유지된다. 기획재정부 유권해석(재산세제과-429, 2023.3.10.)이 내린 결론이다.
이 해석이 다룬 사실관계는 이렇다. 2005년 서울 소재 A주택을 취득한 소유자가 2018년 리모델링 허가를 받고 2021년 준공, 2022년 A주택을 양도했다. 리모델링으로 면적이 늘어 고시된 공동주택가격이 없는 상황에서, 리모델링 전후 주택 면적을 구분하지 않고 기존주택 취득일부터 양도일까지를 보유기간으로 산정한다는 회신이 나왔다(일간NTN 보도).
근거는 증축이 기존주택에 대한 자본적 지출(capital expenditure)에 해당한다는 데 있다. 대지면적이 변하지 않고 멸실(신규취득)로 보지 않기 때문에, 늘어난 면적도 기존주택의 연장선으로 취급하는 게 합리적이라는 논리다(주거환경신문 보도). 재건축·재개발이 “대지면적 증가 + 관리처분계획인가에 따른 권리 변환”을 근거로 신축주택 취득시기를 별도로 간주하는 것과는 정반대 방향이다.
재건축·재개발은 종전주택 취득일이 신축주택 취득일로 “이어지는 것으로 본다”는 별도 법리가 필요했다. 리모델링은 그 법리 자체가 필요 없다 — 애초에 멸실이 없었으니 취득시기가 바뀔 계기 자체가 없었다는 게 더 정확한 설명이다. 이 결론은 “전용면적 30% 이내 증축 리모델링”이라는 구체적 조건을 전제로 한 유권해석에서 나온 만큼, 그 범위를 벗어나는 대규모 증축까지 그대로 적용된다고 단정하기는 어렵다는 점도 함께 밝혀둔다.
리모델링 취득시기 문제는 하위 질문마다 확인된 정도가 다르다. 원조합원의 증축분 취득시기는 위에서 본 대로 1차 자료(기획재정부 유권해석)로 뒷받침돼 확정적으로 서술할 수 있지만, 나머지 두 가지는 사정이 다르다.
첫째, 공사 중 조합원 지위를 사들인 승계취득자의 취득시기다. “조합원지위양도가 실질적으로 일반 주택 매매”라는 원칙은 확인됐지만, 그로부터 “매수일이 곧 취득시기”라는 결론까지 국세청 공식 해설이나 판례로 직접 확인되지는 않았다. 매수일 기준으로 보는 것이 논리적으로는 타당해 보이지만, 이 부분은 확정된 해석이라기보다 추정에 가깝다는 점을 감안해야 한다.
둘째, 비과세 특례의 적용 여부다. 4편에서 다룬 대체주택 비과세 특례(소득세법 시행령 제156조의2 제5항)는 조문 자체가 “「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업·재건축사업”과 “「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업”으로 적용 대상을 한정하고 있다. 「주택법」상 리모델링은 이 목록에 없다. TAXLY.KR은 이 조문 구조를 근거로 리모델링 조합원은 이주 기간 중 취득한 대체주택에 대해 재건축·재개발 조합원과 같은 비과세 특례를 받을 수 없다고 설명한다. 문언상으로는 비교적 명확해 보이지만, 이 결론을 국세청의 명시적 질의회신이나 판례로 직접 재확인하지는 못했다.
같은 조문이 규정하는 “완공 후 3년 이내 양도 비과세” 특례(4편 5절 참고)는 한 단계 더 신중하게 봐야 한다. 대체주택 특례와 같은 조문 소관이라 리모델링에 적용되지 않을 가능성이 높긴 하지만, 이 특례에 특정해 명시한 자료는 이번 리서치에서도 찾지 못했다. 이 부분은 확인되지 않음으로 남긴다.
종합비교: 사업유형별 양도소득세, 한눈에 보기
강남구청 안내서에는 없던 항목이지만, 이번 5편 리서치로 새로 채운 표다.
구분
재건축·재개발
리모델링
조합원입주권 개념
있음(소득세법상 별도 자산 유형)
없음(도정법·빈집특례법 대상이 아니므로)
원조합원 취득시기
신축주택 = 구주택 취득일 연속으로 간주
별도 간주 불필요 — 애초에 취득시기가 바뀌지 않음(재산세제과-429)
승계취득자 취득시기
“입주권 매수일” 또는 “사용승인일” — 자료 간 불일치(4편)
매수일 기준일 것으로 추정(명시적 확정 자료 없음)
1세대1주택 비과세
조합원입주권 전용 비과세 요건 적용(소득세법 §89 등)
해당 특례 자체가 적용될 근거 없음 — 일반 1세대1주택 요건을 그대로 적용받는 것으로 추정
대체주택 비과세 특례(§156조의2)
적용됨
적용되지 않음(조문상 재개발·재건축·소규모재건축 한정)
완공 후 3년 이내 양도 비과세
적용됨
확인되지 않음
표로 정리하고 나면 방향은 뚜렷하다. 재건축·재개발은 “간주”와 “전환”이라는 법적 장치를 여러 겹 거쳐야 하는 구조이고, 리모델링은 그 장치 자체가 거의 필요 없는 구조다. 다만 장치가 적다는 게 곧 세금이 더 적게 나온다는 뜻은 아니다 — 비과세 특례 몇 가지가 아예 적용되지 않는다는 뜻이기도 하다는 점은 함께 기억해둘 만하다.
재건축·재개발 vs 리모델링 양도소득세 종합 비교표
다주택자 세금, 시리즈 내내 자주 나온 질문 다섯 가지
여기서부터는 1~4편에 걸쳐 부분적으로 다룬 다주택자 중과 관련 질문을, 새로 확인한 내용까지 더해 FAQ로 정리한다.
Q1. 조합원입주권도 주택 수에 포함되나요?
포함된다. 다만 세목마다 “언제부터 포함되는지” 기준 시점이 다르다.
세목
조합원입주권을 주택 수에 포함하는 시점
양도소득세
2006.1.1. 이후 관리처분계획인가를 받은 경우부터
취득세
2020.8.12. 이후 멸실되는 분부터
재산세
확인되지 않음
양도소득세는 조합원입주권을 원칙적으로 “부동산을 취득할 수 있는 권리”로 과세하면서도, 다주택 중과나 비과세를 판단할 때는 주택 1채로 셈한다(소득세법 §89, §104). 이 계산은 2006년 1월 1일 이후 관리처분계획인가를 받은 경우부터 적용되며, 원조합원이 그보다 훨씬 전에 종전주택을 취득했더라도 승계조합원이 2006년 1월 1일 이후 그 입주권을 취득하면 주택 수에 포함된다(법률사무소 우리집 변호사).
취득세는 3편에서 이미 확인한 대로 2020년 8월 12일 이후 멸실되는 분부터 주택 수에 포함된다. 그 이전에 멸실된 입주권은 포함되지 않는다. 재산세는 애초에 “다주택 중과”보다는 “1세대1주택 특례(공정시장가액비율 43~45%) 적용 여부”의 문제이며, 입주권이 다른 주택의 재산세 특례 판단용 주택 수에 들어가는지는 2~4편 리서치에서도 확인되지 않았다.
리모델링은 이 질문 자체가 성립하지 않는다. 위에서 본 대로 “조합원입주권” 개념이 없으니, 리모델링 참여자는 사업 기간 내내 보유한 채수 그대로 취급된다.
Q2. 1주택자가 재건축·재개발로 “1+1” 분양을 받아 2채가 되면 양도세는 어떻게 되나요?
원칙적으로 먼저 파는 주택(입주권)은 과세되고, 나중에 파는 주택만 1세대1주택 비과세를 받는다.
1주택 보유자가 조합원입주권 2개(1+1)로 전환돼 2주택을 취득한 경우, 동시에 양도하지 않는 한 먼저 양도하는 쪽은 과세되고 마지막에 양도하는 쪽만 비과세가 적용된다. “1+1 공급대상으로 조합원입주권 2개를 소유한 상태에서 양도하는 1개의 입주권은, 양도일 현재 조합원입주권 1개가 아니므로 비과세 특례 대상에 해당하지 않는다”는 논리다(TAXLY.KR). 다만 두 채를 같은 날 양도하는 경우에는 어느 쪽에 비과세를 적용할지 납세자가 선택할 수 있다.
이 비과세 특례는 원조합원에게만 적용된다. 1+1 입주권을 매매로 취득한 승계조합원에게는 적용되지 않는다는 점을 세무회계 대경 최은미 세무사가 한국도시환경헤럴드 기고에서 짚었다. 두 채의 취득가액은 각 신축주택의 분양가(권리가액) 비율로 안분하는 것이 원칙이며, 프리미엄을 특정 주택 하나에만 몰아 계산하는 방식은 국세청이 인정하지 않는다는 점도 4편에서 이미 짚은 대로다.
1+1로 받은 두 채 중 하나는 통상 전용 60㎡ 이하로 지정되고, 소유권이전고시일로부터 3년간 전매가 금지된다. 세금 규정은 아니지만 이 3년이라는 기간이 보유기간 요건과 맞물려 세금 계획에 함께 고려되는 경우가 많다는 점도 참고할 만하다(일간NTN).
원조합원은 관리처분계획인가일 이전부터 부동산을 보유해 조합원 자격을 원시적으로 취득한 사람이고, 승계조합원은 인가일 이후 조합원입주권을 매매·상속·증여 등으로 넘겨받은 사람이다(브런치 ‘원조합원과 승계조합원, 구분 기준은 무엇일까’). 취득세는 원조합원이 완공 시 건물분(2.8%)만 부담하지만, 승계조합원은 멸실 전후 시점에 따라 주택 또는 토지 취득세를 먼저 내고 완공 시 건물분을 추가로 부담한다(3편).
양도세 쪽 차이는 4편에서 다룬 그대로다. 원조합원은 종전주택 취득일이 신축주택 취득일로 이어져 보유·거주기간을 통산할 수 있지만, 승계조합원은 입주권 취득 이후로 새로 기산되는 경향이 있다. 재개발 원조합원에게 주어지는 취득세 감면(전용 60㎡ 이하 75%, 60~85㎡ 이하 50% 수준으로 알려짐)도 승계조합원에게는 원칙적으로 적용되지 않는다.
상속으로 조합원 지위를 물려받은 경우는 상속받은 시점부터 승계조합원 지위를 취득하는 것으로 본다는 설명이 확인된다. 다만 일반 상속 주택의 보유기간 통산 규정과 조합원입주권 상속이 어떻게 상호작용하는지까지는 이번 리서치에서 명확한 1차 자료를 확보하지 못해, 확인되지 않음으로 남겨둔다.
Q4. 정비사업 조합원의 “취득시기”는 세목마다 다르게 판단되나요?
그렇다. 같은 조합원, 같은 부동산이라도 재산세·취득세와 양도소득세는 “언제부터 조합원입주권으로 전환됐다고 볼 것인지”의 기준 자체가 다르다.
취득세·재산세·종합부동산세는 구주택 멸실일을 기준으로 삼는다. 2편·3편에서 이미 확인한 “철거 시점이 결정적 분기점”이라는 원칙과 정확히 일치한다. 반면 양도소득세는 관리처분계획인가일을 기준으로 삼는다. 실제 철거가 아직 이뤄지지 않았더라도, 인가만 나면 세법상으로는 이미 ‘주택’이 아니라 ‘입주권’을 보유한 것으로 취급된다는 뜻이다.
“아직 우리 집이 철거되지 않았으니 세법상으로도 여전히 주택 아니냐”고 생각하기 쉬운 지점이라, 이 두 기준의 차이를 알아두는 것만으로도 뜻밖의 착오를 줄일 수 있다. 다만 이 전환이 1세대1주택 비과세 판단에 곧바로 불리하게 작용하는 건 아니다. 관리처분계획인가 여부에 따라 별도 요건을 적용하는 구조라는 점은 4편에서 다룬 대로다.
Q5. 다주택자 양도세 중과, 지금 어떤 상태인가요?
4편 시점(2026년 5월 10일 중과 부활) 그대로다. 이번 5편 리서치에서 이를 뒤집는 새로운 소식은 확인되지 않았다.
2022년 5월 10일부터 한시 유예됐던 다주택자 양도세 중과(2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p 및 장특공제 배제)는 2026년 5월 9일자로 유예가 끝났고, 5월 10일 이후 양도분부터 중과 원칙이 부활한 상태가 이어지고 있다. 2026년 8월 3일 발표된 「2026년 세제개편안」이 2027~2028년 단계적 완화(2주택 +5%p→+10%p, 3주택 이상 +10%p→+15%p)를 담고 있다는 점도 4편에서 짚었는데, 이 개편안은 여전히 국회를 통과하지 않은 정부(안) 단계에 머물러 있다. 정기국회 제출 이후 상황에 진전이 있었는지는 이번 5편에서 별도로 재검색하지 않았다는 점을 밝혀둔다.
재건축·재개발과 리모델링은 멸실 여부 하나로 재산세·취득세 과세 대상이 갈린다.
리모델링에는 조합원입주권 개념 자체가 없어, 원조합원의 증축분 취득시기는 기존 취득일 그대로 유지된다(기획재정부 재산세제과-429).
승계취득자의 취득시기와 완공 후 3년 이내 양도 비과세는 리모델링에 적용되는지 여부가 아직 명확히 확인되지 않았다.
조합원입주권의 주택 수 포함 시점은 양도세 2006.1.1., 취득세 2020.8.12.로 서로 다르고, 재산세는 확인되지 않았다.
1+1 분양은 원조합원에게만 “마지막 양도 주택 비과세” 특례가 적용되고, 승계조합원에게는 적용되지 않는다.
이 시리즈는 이번 5편으로 마무리된다. 정비사업 세금은 결국 “지금 어느 단계에 있는지, 어떤 유형의 사업인지, 원조합원인지 승계조합원인지” 세 가지를 확인하는 데서 출발한다는 게 다섯 편을 관통하는 결론이다. 순서대로 다시 보고 싶다면 아래 링크를 참고하면 된다.
양도소득세는 정비사업 조합원이 종전주택·조합원입주권·완공된 신축주택을 팔 때 내는 국세다. 원조합원은 종전주택 취득일부터 보유기간을 그대로 이어서 계산받지만, 승계조합원은 입주권을 넘겨받은 시점 이후로 보유기간이 새로 기산되는 경우가 많아 같은 아파트를 팔아도 세금 차이가 크게 벌어질 수 있다.
1편에서 정비사업 세금을 보유·취득·양도 세 갈래로 나누고, 2편에서 ‘보유할 때’ 내는 재산세, 3편에서 ‘취득할 때’ 내는 취득세를 각각 조합원 입장에서 짚었다. 이번 4편은 그 마지막 갈래, ‘팔 때’ 내는 세금인 양도소득세를 다룬다. 다만 이 글은 정보 제공을 목적으로 하며 개별 세무 상담을 대체하지 않는다. 취득시기·비과세 기한처럼 자료마다 표현이 엇갈리는 지점도 있는 만큼, 실제 신고 전에는 관할 세무서나 세무사를 통해 정확한 요건과 세액을 반드시 확인해야 한다.
양도소득세, 어디까지가 과세 대상인가
정비사업에서 양도소득세가 붙는 대상은 종전주택, 조합원입주권, 완공된 신축주택 세 가지다. 일반 주택 양도와 달리 ‘입주권’이라는 특수한 자산이 중간에 끼어 있어, 취득시기 판단부터 비과세 요건, 세율까지 한 단계씩 더 복잡해진다.
재산세·취득세가 지방세로 관할 구청 소관이었다면, 양도소득세는 국세로 관할 세무서와 국세청이 담당한다. 핵심 쟁점은 세 가지로 정리된다. 취득시기를 언제로 볼 것인가, 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는가, 다주택자라면 중과세율을 얼마나 물게 되는가.
2026년 현재 이 판단에 영향을 주는 변화가 두 가지 겹쳐 있다. 하나는 2025년 10월 15일 시행된 조정대상지역 확대(서울 25개 전 자치구 + 경기 12개 지역), 다른 하나는 2026년 5월 10일부터 부활한 다주택자 양도세 중과다. 뒤에서 순서대로 짚는다.
조합원입주권, 취득시기를 어떻게 볼 것인가
조합원입주권은 관리처분계획인가 이후 종전주택이 전환된 것으로, 소득세법상 ‘주택’이 아니라 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’로 분류된다. 다만 다주택자 중과나 비과세 여부를 판단할 때, 즉 주택 수를 셀 때는 입주권도 주택 1채로 계산한다.
원조합원의 신축주택 취득시기는 원칙이 비교적 분명하다. 재개발·재건축사업은 관리처분계획에 따라 종전 부동산에 대한 권리가 신축 부동산에 대한 권리로 그대로 이어지는 것으로 본다. 그래서 신축주택은 종전주택의 연속으로 취급되고, 취득시기도 구주택을 취득한 날로 본다. 예를 들어 2012년 3월 A주택을 취득한 뒤 재개발이 진행돼 2023년 2월 신축주택(A’)이 사용승인을 받았다면, A’의 취득시기는 사용승인일이 아니라 2012년 3월로 인정된다.
문제는 승계조합원이다. 원조합원으로부터 입주권을 사들인 승계조합원은 취득시기를 판단하는 기준부터 자료마다 다르게 나온다.
구분
원조합원
승계조합원
취득시기
종전주택 취득일(구주택 취득일 연속)
자료에 따라 상이(아래 참고)
비과세 요건
종전주택 보유·거주기간 통산 가능
입주권 취득 이후로 새로 기산되는 경향
장특공제
종전주택 취득일부터 기산
입주권 취득 이후로 새로 기산되는 경향
승계조합원 취득시기, 자료마다 기준이 다르다
강남구청 안내서는 승계조합원의 취득시기를 ‘입주권 매수일’로 설명한다. 그런데 조세심판 판례와 국세청 질의회신을 인용하는 다수의 세무 전문 자료는 승계조합원의 보유기간 기산일을 ‘신축주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)’로 설명한다. 실제로 2003년 8월 입주권을 취득하고 2005년 6월 사용승인을 받은 뒤 2007년 4월 양도한 사건에서, 취득시기를 사용승인일로 보아 보유기간을 2년 미만으로 판단해 단기양도세율을 적용한 사례도 확인된다.
두 기준 중 어느 쪽이 맞다고 이 글에서 단정하지는 않는다. ‘입주권 자체의 취득시기'(주택 수 산정이나 조정대상지역 판단에 쓰이는 기준)와 ‘신축주택 보유기간 기산을 위한 취득시기'(장특공제·단기양도 여부 판단에 쓰이는 기준)가 서로 다른 목적으로 별도 판단될 수 있어 이런 표현 차이가 생기는 것으로 보이지만, 이를 명확히 정리한 통일된 법령 해설은 확인되지 않는다.
다만 어느 기준을 적용하더라도 공통된 시사점은 하나다. 승계조합원은 원조합원처럼 종전주택 취득일부터 보유기간을 통산받지 못하고, 입주권을 넘겨받은 시점 이후로 보유기간이 새로 기산되는 쪽으로 불리하게 작용할 가능성이 높다는 점이다. 그 결과 원조합원이었다면 비과세나 높은 장특공제율을 받을 수 있는 상황에서도, 승계조합원은 보유기간이 부족해 비과세를 놓치거나 예상보다 높은 세율을 적용받을 수 있다. 정확한 취득시기 판단 기준은 개별 사안마다 세무 전문가에게 확인하는 게 안전하다.
조합원입주권을 양도할 때도 일정 요건을 갖추면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다. 다만 입주권은 ‘주택’이 아니므로 관리처분계획인가 시점을 기준으로 요건이 나뉜다.
구분
비과세 요건
관리처분계획인가가 없는 경우
입주권 양도 당시 다른 주택이 없을 것, 취득한 분양권이 없을 것
관리처분계획인가가 있는 경우
입주권 양도 당시 1세대 1주택(비과세 요건 갖춘 주택)을 보유하지 않을 것, 2022년 이후 취득한 분양권(입주권 포함)을 보유하지 않을 것
2013년 5월 A주택을 취득하고 2021년 6월 관리처분계획인가로 입주권으로 전환된 뒤 이를 양도하는 경우를 예로 들어보자. 관리처분계획인가가 없는 상태였다면 양도 당시 다른 주택이 없으므로 비과세가 적용된다. 인가가 있는 상태였더라도 2년 이상 보유 요건을 충족했다면 마찬가지다. 반면 관리처분계획인가 이후 대체주택(B주택)을 따로 취득하고 그 상태에서 입주권을 양도하면, B주택 보유로 인해 입주권 비과세 요건 자체가 무너진다. 이때는 B주택이 뒤에서 다룰 대체주택 비과세 요건을 충족하는지 별도로 따져봐야 한다.
조합원입주권은 원칙적으로 1세대 1주택 비과세 대상이 아니지만, 요건을 충족하면 실지거래가액 12억원 이하분에 대해서는 양도소득세가 비과세되고 12억원을 초과하는 부분에 대해서만 과세된다는 점도 함께 알아둘 만하다. 입주권 1개를 보유한 1세대가 양도일 현재 다른 주택·분양권이 없거나, 입주권 외 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 입주권을 양도하는 경우가 여기 해당한다.
종전주택(대체주택) 비과세 특례, 처분 기한부터 확인해야 한다
정비사업으로 이주가 불가피해지면서 조합원이 대체주택을 취득하는 경우가 많다. 이때 대체주택 요건을 충족하면 종전주택(입주권)을 양도할 때 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다.
구분
요건
취득 시점
사업시행계획인가일 이후 대체주택 취득
거주 요건
대체주택에서 1년 이상 거주
대체주택 처분 기한
신축주택 완공(사용승인) 후 3년 이내 대체주택 양도(아래 참고)
이사 의무
신축주택 완공 후 2년 이내 신축주택으로 이사하고 1년 이상 거주
대체주택 처분 기한, “2년”과 “3년” 표기가 혼재한다
대체주택을 언제까지 처분해야 하는지에 대해 자료마다 표기가 다르다. 소득세법 시행령 제156조의2 제5항 관련 법령 요약은 “관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전의 주택을 양도해야 한다”고 명시하고 있어 3년 쪽이 법령 원문에 가까운 것으로 보인다. 반면 일부 세무 정보 사이트는 처분 기한을 2년으로 소개하기도 한다.
이 글에서는 완공 후 3년 이내를 기준으로 안내하되, 자료에 따라 2년으로 소개되는 경우도 있으니 실제 처분 시점을 정할 때는 반드시 세무사나 관할 세무서에 재확인할 것을 권한다. 참고로 “완공 후 2년 이내 이사, 1년 이상 거주”라는 이사 의무 요건 쪽은 자료 간 표기가 일치한다.
2017년 10월 A주택을 취득하고 2021년 5월 사업시행계획인가를 받은 뒤 2022년 2월 대체주택(B)을 취득해 1년 이상 거주했다고 가정해보자. 2024년 8월 신축주택(A’)이 완공됐다면, 대체주택 처분 기한은 2027년 8월까지(완공 후 3년)로 계산된다. 이 기한 안에 B주택을 양도하면 요건 충족 시 비과세를 받을 수 있다. 다만 서울 성동구처럼 2025년 10월 15일 이후 조정대상지역에 새로 편입된 지역이라면, B주택 양도 시 2년 거주요건이 추가로 적용되는지 별도 확인이 필요하다.
이와는 별개로, 입주권 취득 후 3년 이내에 기존에 갖고 있던 일반주택을 양도하는 경우도 대체취득 특례로 비과세를 받을 수 있다. 2016년 10월 A주택을 취득하고 2021년 9월 B입주권을 취득한 뒤 2024년 5월(입주권 취득 후 3년 이내) A주택을 양도한다면, A주택이 2년 보유 등 비과세 요건을 충족하는 한 비과세가 가능하다.
2022년 5월 10일부터 한시적으로 유예됐던 다주택자 양도세 중과세율이 2026년 5월 9일자로 유예 종료됐다. 이미 시행된 사실로서, 2026년 5월 10일 이후 양도분부터는 중과 원칙이 부활한다.
구분
기본세율
중과세율
장특공제
1주택자
6~45%
해당 없음
최대 80%
2주택자(조정대상지역)
6~45%
+20%p
배제
3주택 이상(조정대상지역)
6~45%
+30%p
배제
1세대 1주택자의 장기보유특별공제는 보유기간·거주기간 각각 연 4%p씩 쌓여, 10년 이상 보유·거주하면 보유분 40%+거주분 40%로 최대 80%까지 적용된다. 반면 조정대상지역 다주택자는 이 공제 자체가 배제된다는 점이 세부담을 크게 갈라놓는다.
조정대상지역 범위도 2025년 10월 15일 시행된 대책으로 서울 25개 전 자치구와 경기 12개 지역(과천·광명·성남 3개구·수원 3개구·안양 동안구·용인 수지구·의왕·하남)까지 넓어졌다. 이 날짜 이후 취득·양도분부터는 확대된 기준이 그대로 적용된다.
중과 유예 종료를 앞두고 경과조치도 마련됐다. 5월 9일 이전 매매계약을 체결했다면, 기존 조정대상지역이었던 강남·서초·송파·용산은 계약일로부터 4개월 이내, 2025년 10월 16일 신규 지정된 지역은 계약일로부터 6개월 이내에 잔금·등기를 마치면 중과를 피할 수 있다.
2026년 8월 발표 세제개편안 — 아직 국회를 통과하지 않은 정부(안)이다
여기서부터는 앞서 다룬 중과 부활과 성격이 다르다. 정부는 2026년 8월 3일 세제발전심의위원회를 열고 「2026년 세제개편안」을 발표했는데, 여기에는 다주택자의 조정대상지역 양도세 중과를 2028년까지 단계적으로 완화하는 방안이 담겼다. 2주택자 중과세율을 현행 +20%p에서 2027년 +5%p, 2028년 +10%p로, 3주택 이상은 현행 +30%p에서 2027년 +10%p, 2028년 +15%p로 낮추는 내용이다. 같은 개편안에는 장기보유특별공제를 ‘보유기간’ 중심에서 ‘거주기간’ 중심으로 재편하는 방안도 포함됐고, 이 부분은 2028년 양도분부터 적용될 예정이라고 한다.
다만 이 개편안은 8월 3일 발표된 정부(안)일 뿐, 아직 확정된 법이 아니다. 「소득세법」·「조세특례제한법」 개정 사항이라 입법예고와 국무회의를 거쳐 2026년 9월 초 정기국회에 제출될 예정이며, 국회 심의·의결 과정에서 내용이 바뀌거나 무산될 수 있다. 지금 시점에서 정비사업 조합원이 확실하게 반영해야 할 것은 ‘2026년 5월 10일부터 중과가 부활했다’는 사실이고, ‘2027~2028년 단계적 완화’는 어디까지나 앞으로 지켜봐야 할 발표(안)으로 구분해서 받아들여야 한다.
2026년 다주택자 양도세 중과 부활과 세제개편안 비교
승계조합원이라면 한 번 더 확인해야 할 것들
승계조합원은 원조합원으로부터 입주권을 매수한 사람이다. 앞서 살펴본 취득시기 문제 외에도, 2021년 이후 달라진 주택 수 산정 방식이 추가로 걸린다.
2021년부터 분양권도 주택 수에 포함되면서, 입주권과 분양권 보유 여부가 비과세 판단에 더 중요해졌다. 2022년 이후 취득한 입주권·분양권은 주택 수 산정에 포함되고, 입주권 양도 당시 다른 주택이나 분양권을 보유하고 있으면 비과세를 받을 수 없다. 예를 들어 2019년 2월 B입주권을 승계취득한 경우, 2022년 2월 15일 이후 양도한다면 분양권도 주택 수에 포함되는 시점이라 다른 분양권을 보유하고 있었다면 비과세가 불가능하다.
청산금이 오가는 경우 처리 방식도 원조합원과 승계조합원이 다르다. 원조합원이 받는 분담금 환급예정액(청산금)은 매도인·매수인 간 잔금청산일을 양도시기로 보아 입주권 양도가액에 합산해 계산한다. 반면 승계조합원이 이전고시 이후 조합으로부터 지급받는 청산금은, 소유권 이전고시가 있은 날의 다음 날을 양도시기로 별도 신고해야 한다. 신고 기한은 소유권이전 고시일 다음날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내다. 1주택자가 1+1(2채) 분양을 받는 경우처럼 프리미엄과 분양대금이 여러 주택에 걸쳐 있다면, 프리미엄을 특정 주택 하나에만 몰아서 계산하는 방식은 인정되지 않는다. 분양가 비율대로 안분해야 한다는 점도 참고할 만하다.
계산해보면 이렇게 나온다
강남구청 안내서는 양도소득세 계산 사례를 소개하면서도 “이 페이지의 내용은 참고용이며, 정확한 세액 계산 및 신고·납부는 반드시 관할 세무서 또는 국세청(☎126)에 문의하시기 바랍니다”라고 스스로 못 박아 두고 있다. 아래 세 사례도 구조를 이해하기 위한 참고용으로만 봐야 한다.
사례 1. 원조합원 — 1세대 1주택 비과세
2012년 3월 서울 마포구 A주택을 취득하고, 2018년 6월 관리처분계획인가, 2023년 2월 신축주택(A’) 사용승인을 거쳐 2025년 5월 A’를 양도하는 경우다. 취득시기는 구주택 취득일인 2012년 3월로 이어지므로 보유기간이 13년 2개월에 달해 장특공제 80%가 적용된다. 다만 마포구는 2025년 10월 15일 이후 조정대상지역에 편입됐으므로, 2년 거주요건 충족 여부를 확인한 뒤 비과세를 받을 수 있다.
사례 2. 다주택자 — 중과세율 적용(2026년 5월 10일 이후 양도)
서울 강남구 A주택과 송파구 B주택을 보유한 2주택자가 2026년 6월 B주택을 양도하는 경우다. 강남구·송파구 모두 조정대상지역이고, 양도 시점이 중과 유예 종료(2026.5.9.) 이후이므로 기본세율(6~45%)에 20%p가 중과되고 장특공제는 배제된다. 세부담이 크게 늘어나는 구간이다.
사례 3. 대체주택 비과세
2017년 10월 서울 성동구 A주택을 취득하고, 2021년 5월 사업시행계획인가 이후 2022년 2월 B대체주택을 취득해 1년 이상 거주, 2024년 8월 신축주택(A’) 사용승인을 거쳐 2025년 5월 B주택을 양도하는 경우다. 사업시행계획인가 후 취득, 1년 이상 거주, 완공 후 3년 이내 양도(2024.8~2027.8 이내) 요건을 모두 충족한다. 다만 성동구도 2025년 10월 15일 이후 조정대상지역에 편입됐으므로, B주택의 2년 거주요건 충족 여부를 별도로 확인해야 비과세를 받을 수 있다.
정비사업 양도소득세 계산 사례 3가지
마무리하며
4편에서 정리한 양도소득세 구조를 한 줄씩 요약하면 이렇다.
원조합원은 종전주택 취득일부터 보유기간을 통산받지만, 승계조합원은 입주권을 넘겨받은 시점 이후로 새로 기산되는 쪽으로 불리하게 작용할 수 있다(정확한 기준은 자료마다 엇갈려 세무 전문가 확인이 필요하다).
조합원입주권 양도, 대체주택 양도 모두 요건을 충족하면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다.
대체주택 처분 기한은 완공 후 3년 이내가 유력하지만, 2년으로 소개되는 자료도 있어 반드시 재확인해야 한다.
2026년 5월 10일부터 다주택자 양도세 중과가 이미 부활했고, 2027~2028년 단계적 완화는 아직 국회를 통과하지 않은 정부안이다.
청산금·안분계산처럼 원조합원과 승계조합원이 서로 다르게 처리해야 하는 항목도 따로 챙겨야 한다.
결국 정비사업 조합원에게 양도소득세는 ‘얼마 내느냐’ 이전에 ‘내가 원조합원인지 승계조합원인지’, ‘몇 주택자인지’, ‘조정대상지역인지’부터 확인하는 문제에 가깝다. 세 가지만 짚어도 예상 밖의 세금 통지서를 받고 당황할 일은 크게 줄어든다.
서울 재건축·재개발 시장은 앞으로도 규제완화 기대감과 공급절벽 경고음이 동시에 커지는 국면을 당분간 벗어나기 어려울 가능성이 높습니다. 2026년 8월 18일 국무회의에서 오세훈 서울시장이 용적률·조합원 지위양도·임대주택 비율 등 재건축·재개발 규제 완화를 공개 요구했고, 이재명 대통령은 “공급을 늘리자는 것이지 집값을 폭등시킬 가능성을 높이자는 게 아니다”라며 신중론으로 맞받았습니다.
이 장면 하나만 놓고 보면 단순한 정치 뉴스처럼 보일 수 있습니다.
하지만
8·13 수도권 23만4천호 대책, 재건축초과이익환수제(재초환)의 향방, 조정대상지역 확대, 신속통합기획, 용산공원 개발까지 겹쳐 있는 지금 시점에서 이 충돌은 서울 재건축·재개발 시장이 앞으로 어디로 갈지 가늠할 수 있는 가장 뚜렷한 신호에 가깝습니다.
오늘의 장면부터, 그 배경이 된 정책들, 그리고 시장에 미칠 영향까지 순서대로 짚어보겠습니다.
서울 재건축 재개발 정책 일정 타임라인
오늘 국무회의, 무슨 일이 있었나
오세훈 시장은 국무회의 석상에서 직접 규제완화를 요구했고, 이 대통령은 그 자리에서 즉답 대신 총리 검토로 넘겼습니다.
오 시장의 발언 취지는 “재개발·재건축의 속도를 더욱 높일 수 있도록 막혀 있는 규제부터 풀어달라”는 것이었습니다. 구체적으로는 용적률 규제 완화, 조합원 지위 양도 제한 완화, 임대주택 비율 완화를 거론한 것으로 여러 매체가 보도했습니다.
이에 이 대통령은 “공급을 늘리자는 것이지 집값을 폭등시킬 가능성을 높여서는 안 된다”고 답했습니다. 규제 완화에는 “긍정과 부정의 양면성이 함께 존재한다”고 짚으면서, “긍정적인 측면은 극대화하고 부정적인 측면은 최소화하는 접점이 있을 수 있다”고 덧붙였습니다. 이어 한성숙 국무총리에게 다양한 의견을 점검해 주택 공급을 늘릴 방안을 찾아보라고 지시한 것으로 전해졌습니다.
오 시장의 규제 완화 요청 자체에 대해서는 이 대통령이 “총리와 협의해보라”고 답한 것으로 전해지는데, 즉답을 피하고 총리 검토로 넘긴 모양새입니다. 이 대통령은 오 시장에게 대규모 정비사업과 소규모 개별 건축의 인허가 소관이 어디에 있는지도 물은 것으로 보도됐습니다.
회의 후에는 후속 공방도 있었습니다. 오 시장이 페이스북에 용산공원 개발(주택 건립)에 반대하는 취지의 글을 올렸고, 대통령실 대변인이 “사실과 다르다”고 반박한 것입니다. 재건축·재개발을 둘러싼 갈등이 같은 날 용산공원 문제로까지 번진 셈입니다.
재건축 재개발 규제완화 오세훈 정부 입장 비교
오세훈 시장이 요구하는 규제완화, 구체적으로 뭘까
서울시는 이미 8월 15일 국토교통부에 재개발·재건축 규제 완화를 위한 법령 개정안 10개를 건의한 상태였고, 8월 18일 국무회의 발언은 그 연장선입니다. 언론 종합에 따르면 핵심 건의 항목은 다음과 같습니다.
조합원 지위 양도(전매) 제한 완화
민간 정비사업의 법적 상한 용적률 완화
재개발사업 임대주택 의무 비율 현실화(축소)
이주비 대출(LTV) 70%로 확대
택지개발지구 등 공원·녹지 확보 기준 완화 근거 신설
조합설립 동의율 70%로 하향 및 사전 통지기간 단축
오 시장은 8월 5일에도 김용범 대통령실 정책실장을 통해 “재개발·재건축이 주택공급대책, 소홀히 하면 답 없다”는 취지를 대통령에게 전달해달라고 요청했습니다. 박원순 전 시장 시절 인허가 지연으로 공급이 지연됐던 통계를 근거로 제시하기도 했습니다.
많은 사람들이 오 시장이 모든 규제 완화에 찬성한다고 생각하지만, 실제로는 그렇지 않습니다. 그린벨트 해제에 대해서만큼은 “그린벨트 해제는 죽어도 못한다”며 명확히 선을 그었습니다. 재건축·재개발을 통한 도심 내 공급을 우선하고, 그린벨트 같은 외곽 개발에는 반대하는 것이 오 시장 입장의 핵심 축입니다.
정부는 왜 신중한가
정부의 신중론은 8월 18일 갑자기 나온 것이 아니라 한 달 전부터 예고된 기류였습니다.
김용범 대통령실 정책실장은 2026년 7월 20일 KBS ‘일요진단’에 출연해 재건축·재개발 활성화에 신중한 입장을 밝혔습니다. “재개발·재건축을 활성화하면 단기간에 공급이 더 줄어든다”, “용적률과 인센티브가 잘못 설계되면 투기 수요를 부추길 수 있다”는 것이 요지였습니다. 정부는 대신 공공주택·비아파트 공급에 집중하겠다는 방침을 재확인했습니다.
같은 시점 보도에 따르면 서울 내 재건축·재개발 사업장 472곳 중 115곳(24.4%)이 아직 조합 설립 이전 단계에 머물러 있어 정비사업 지연 우려가 큰 것으로 나타났습니다. 업계에서는 민간 재건축 없이는 “5년 내 수도권 135만가구” 공급 목표 달성이 어렵다는 지적도 함께 나옵니다.
즉,
정부 입장에서는 공급 속도를 늦추지 않으면서도 투기 수요를 자극하지 않을 접점을 찾아야 하는 딜레마가 있는 셈입니다.
이미 나온 카드 — 8·13 대책의 핵심
정부가 손을 놓고 있었던 것은 아닙니다. 2026년 8월 13일 정부는 수도권 재건축·재개발 사업장에서 2030년까지 23만4000가구를 정상 착공시키겠다는 대책을 이미 발표했습니다. 서울 도심에서는 연 3만가구 공급을 목표로 제시했습니다.
핵심 내용을 정리하면 다음과 같습니다.
재개발 조합설립 동의율: 75% → 70%로 인하(재건축과 동일 수준으로 일원화)
공공재개발·재건축 사업시행자 지정 동의율: 67% → 60%로 인하
조합설립 인가 신청 전 소유자 통보 기간: 60일 → 30일로 단축
일반경쟁입찰 유찰 시 시공사 재입찰 절차 간소화
재개발 현금청산자 취득세: 2027년 면제, 2028년 75% 감면
공공기여 임대주택 인수가격: 기본형건축비의 80% → 100%로 상향
PF 보증 한도(총사업비의 60%까지) 2027년까지 연장
공사비·인허가 갈등을 다룰 정비사업 전문 중재기구 신설 검토
8월 13일 부동산 대책 재건축 재개발 핵심 수치
같은 날 정부는 대출규제 완화와 청년층 주택금융 지원을 담은 별도의 금융·공급 대책도 함께 내놨습니다. 8월 부동산 대책, 금융규제와 주택공급 종합정리 글에서 비거주 1주택자 대출규제 예외와 청년미래보금자리론 조건까지 정리했습니다.
여기서 눈여겨볼 대목이 있습니다. 서울시는 이 대책이 정부의 일방적 “통보”가 아니라 사전 “협의”를 거쳐야 한다는 입장을 8·13 발표 당일 이미 밝혔습니다. 이 반응은 닷새 뒤인 8월 18일 국무회의 충돌의 전조로 볼 수 있는 정황입니다.
재초환·조정대상지역 확대, 또 다른 변수들
8·13 대책이 절차 완화 중심이었다면, 시장 방향을 더 크게 흔들 수 있는 변수는 따로 있습니다. 재건축초과이익환수제(재초환)와 조정대상지역 확대입니다.
재초환은 재건축으로 조합원 1인당 발생한 초과이익 중 일정액을 국가가 환수하는 제도로, 최대 부과율이 50%에 달합니다. 서울의 재초환 대상 34개 단지 중 29개가 강남권에 집중돼 있고, 서초구 반포래미안트리니원이 유력한 첫 부과 사례로 거론되며 조합원 1인당 부담금이 약 3억원대로 추정된다는 보도가 있었습니다(2026년 6월). 다만 이 보도가 함께 언급한 6·3 지방선거와의 인과관계는 이번 리서치에서 교차 검증하지 못해 확인 안 됨으로 남겨둡니다.
정비사업을 둘러싼 세금 문제는 재초환 말고도 취득세·재산세 등 여러 겹으로 얽혀 있어 그 자체로 복잡한 주제입니다. 정비사업 세금, 왜 이렇게 복잡할까 글에서 구조를 따로 정리했습니다.
7월경에는 국민의힘이 정기국회 내 재초환 폐지를 추진하자고 제안했고, 민주당은 부동산 시장 영향과 형평성 문제를 함께 검토하겠다는 입장을 보였습니다. 헌법재판소가 이미 합헌 판단을 내린 만큼 폐지보다는 부담금 산식을 손봐야 한다는 의견도 업계에서 적지 않습니다. 지금까지 실제 부담금이 부과된 사례는 없었지만, 최근 강남구·서초구 일부 단지에서 행정 절차가 시작됐습니다.
정부는 7월 20일 시점까지는 재초환·이주비 대출 규제를 현행대로 유지하는 쪽에 무게를 뒀습니다. 8월 18일 국무회의 이후 이 기조가 바뀔지는 확인되지 않습니다 — 총리 검토 지시가 나온 지 얼마 되지 않아 후속 결론은 아직입니다.
한편 2025년 10월 15일 정부는 서울 나머지 21개 자치구 전체와 경기 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구로 신규 편입했습니다. 같은 지역에 토지거래허가구역도 함께 지정됐습니다. 이 조치로 조합설립인가(재건축) 또는 관리처분인가(재개발) 이후 조합원 지위 양도가 제한되고, 재건축 조합원에게는 1주택 공급 원칙이 적용됩니다.
이 규제는 오세훈 시장이 요구하는 “조합원 지위 양도 제한 완화”와 정면으로 배치되는 방향이라, 8월 18일 충돌의 실질적 쟁점 중 하나로 볼 수 있습니다.
서울시의 신속통합기획(신통기획)도 함께 봐야 할 변수입니다. 재건축은 84곳이 추진 중(이 중 25곳 구역지정 완료), 재개발은 총 122곳 중 23곳이 추진 중입니다. 서울시는 최근 3년간 16만호 규모 공급 계획을 수립했고, 2026년까지 총 26만호 공급을 목표로 하고 있습니다. 다만 “신통기획 2.0″으로 절차가 한층 빨라졌다는 일부 자료는 구체적 시행 시점과 근거 법령이 서울시 공식 자료로 재확인되지 않아, 참고 수준으로만 언급합니다.
서울시는 애초 6,000가구 공급 계획을 갖고 있었는데, 정부가 1만가구를 제시하자 8,000가구까지는 수용 가능하다고 입장을 조정했습니다. 다만 8월 18일 시점까지 양측 간 최종 타협점은 나오지 않았습니다.
김윤덕 국토교통부 장관은 8월 14일 “용산공원 전체를 고민하고 있다”고 밝히며, 용산어린이정원(약 30만㎡)에 청년층 대상 공공임대주택 공급을 중점 검토 중이라고 언급했습니다. 개발 밀도에 따라 최대 1만~2만가구 공급이 가능하다는 전망도 나왔습니다. 그 외 캠프킴 부지(2,500가구), 미군 501정보대 부지(150가구)도 개발 후보로 거론됩니다.
서울시는 “용산어린이정원을 비롯해 일부라도 아파트를 짓는 용도로 전환하는 문제에 대해서는 동의할 수 없다”며 명확히 반대하고 있습니다. 역사적 상징성, 토양 오염, 교통·학교 등 인프라 과부하를 근거로 듭니다. 반면 정부는 2028년 말 주택 착공을 목표로 추진 중이며, 미군기지 반환부터 토양 정화까지 7~10년이 걸릴 것으로 예상돼 시간이 촉박하다는 입장입니다.
2026년 8월 20일 김윤덕 국토교통부 장관과 오세훈 서울시장의 회동이 예정돼 있어, 이날이 분수령이 될 전망입니다. 같은 날 국회에서 용산공원 조성 특별법 개정안이 처리될 예정이라는 보도도 있었지만, 실제 처리 여부는 확인 안 됨입니다.
왜 이 갈등이 중요한가 — 서울 공급절벽의 그림자
이 모든 논쟁이 단순한 힘겨루기로 끝나지 않는 이유는 서울의 입주물량이 이미 절박한 수준까지 떨어져 있기 때문입니다.
2026년 서울 입주물량은 1만6412세대로, 2025년 대비 48% 감소할 전망입니다(전국은 17만2270세대로 전년 대비 28% 감소). 그런데 이 중 약 90%(1만4257세대)가 재건축·재개발 등 정비사업 물량에서 나옵니다. 서울의 신규 공급이 사실상 정비사업 하나에 절대적으로 의존하는 구조라는 뜻입니다.
지역별로는 서초구(5,155세대), 은평구(2,451세대), 송파구(2,088세대), 강서구(1,066세대), 동대문구(837세대) 순으로 물량이 몰려 있습니다.
서울 아파트 입주물량 감소 공급절벽 그래프
2027년 서울 입주예정물량은 1만7197호에 그칠 것이라는 전망도 있는데, 이는 서울의 통상 적정 연간 입주물량(약 4만5000호)의 3분의 1 수준입니다. 다만 2027년 물량 수치는 소스마다 다소 차이가 있어(다른 집계 기준 전국 21만6323호 전망도 있음), 정확한 원출처는 확인 안 됨으로 남겨둡니다.
지금 규제를 풀어도 신규 착공 물량이 실제 입주로 이어지기까지는 수년이 걸립니다. 그래서 8월 18일 충돌의 결론이 무엇이든, 단기 공급절벽 자체는 이미 상당 부분 기정사실에 가깝다고 볼 수 있습니다.
전문가들은 어떻게 보나
전문가들의 시각은 크게 세 갈래로 정리됩니다.
박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 오피스텔·도시형생활주택 등 비아파트의 단기 공급과, 도시정비를 통한 장기 공급을 병행해야 한다고 제안했습니다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 “모든 주택공급을 공공에서 할 수 없다”며 정부의 PF 활성화와 공공·민간 투트랙 전략을 강조했습니다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 정부의 다각적·과감한 정책 추진과 용적률 상향을 제안하며, 도시정비 초과세수를 청년주택 공급에 활용하자는 아이디어도 내놨습니다.
규제완화를 둘러싼 논쟁은 결국 “공급 확대냐, 집값 자극이냐”의 구도로 요약됩니다. 개발이익을 환수하지 않으면 시장 불안정성이 커질 수 있다는 반론이 여러 소스에서 공통적으로 확인됩니다.
한편 규제 완화는 크게 세 갈래로 진행되고 있다는 분석도 있습니다. 초기 문턱 완화(재건축진단·동의요건), 인허가 병목 완화(신속통합기획·통합심의), 사업성 보완(용적률 인센티브·공공기여 조정)입니다. 다수 전문가들은 규제 완화 기대감만으로 투자 판단을 하기보다 거시경제 환경과 개별 사업지 특성을 함께 봐야 한다고 조언합니다.
또 하나 주목할 흐름은 양극화입니다. 수도권·지방 간, 그리고 수도권 내에서도 핵심지역과 비핵심지역 간 격차가 심화될 것이라는 전망이 나옵니다. 입지 좋은 주택으로 수요가 쏠리는 ‘똘똘한 한 채’ 전략이 이 격차를 더 키우고 있다는 분석도 있습니다.
서울 재건축·재개발 시장, 앞으로 어디로 가나
지금까지의 신호를 종합하면, 서울 재건축·재개발 시장은 세 갈래 힘이 동시에 작용하는 국면으로 흘러갈 가능성이 높습니다.
단기적으로는 공급절벽이 이미 기정사실입니다. 2026년 서울 입주물량이 전년 대비 48% 감소하고 2027년도 적정치의 3분의 1 수준에 머무는 것은 확정된 사업 파이프라인 기준으로 되돌리기 어렵습니다. 지금 규제를 풀어도 효과는 수년 뒤에나 나타날 가능성이 높습니다.
정책 방향은 아직 정해지지 않았습니다. 정부는 8·13 대책으로 조합설립 동의율 완화, 시공사 선정 절차 간소화, 세제 인센티브 같은 절차적 촉진책은 이미 내놓았습니다. 그러나 용적률 추가 상향, 조합원 지위양도 제한 완화, 임대주택 비율 축소, 재초환 완화처럼 더 굵직한 카드는 8월 18일 총리 검토 지시 단계에 머물러 있습니다. 이 갈등이 실제로 어떤 정책 변경으로 귀결될지는 확인되지 않습니다.
정치적 구도도 다층적입니다. 7월 김용범 정책실장의 신중론과 8월 18일 이 대통령의 “양면성” 발언은 일관되게 조심스러운 태도를 보여줍니다. 반면 국민의힘은 재초환 폐지를 정기국회 내 추진하자는 입장이어서, 여야 간, 그리고 중앙정부-서울시 간 입장차가 겹겹이 얽혀 있습니다.
여기에 8월 20일 용산공원 회동 결과에 따라 서울 강북 도심권 공급 총량의 큰 그림이 달라질 수 있고, 규제완화의 수혜가 강남권 등 사업성 높은 단지에 집중되며 양극화가 더 깊어질 수 있다는 우려도 함께 남아 있습니다.
오늘의 충돌을 정치적 신경전 정도로 보는 시각이 많습니다. 하지만 속을 들여다보면, 서울 주택 공급의 90%를 책임지는 정비사업의 방향키를 두고 벌어지는 실질적 힘겨루기에 가깝습니다.
결국 지금 서울 재건축·재개발 시장을 지켜봐야 할 이유는 하나입니다. “규제를 어떻게 푸느냐보다, 그 결정이 얼마나 늦어지느냐가 서울 주택시장의 다음 몇 년을 결정할 가능성이 높습니다.”
취득세는 정비사업 조합원이 부동산을 취득하는 순간 한 번 내는 지방세이고, 취득일로부터 60일 안에 신고·납부해야 한다. 문제는 이 ‘취득하는 순간’이 언제냐에 따라 과세 대상이 주택에서 토지로, 다시 건물로 바뀌면서 세율까지 통째로 달라진다는 점이다.
1편에서 정비사업 세금을 보유·취득·양도 세 갈래로 나누고, 재산세·취득세는 지방세로 관할 구청이, 양도소득세는 국세로 국세청이 관할한다고 정리했다. 2편에서 ‘보유할 때’ 내는 재산세를 다뤘다면, 이번 3편은 ‘취득할 때’ 내는 세금, 즉 취득세만 조합원 입장에서 정리한다.
취득세란 무엇인가 — 신고·납부는 60일 안에
취득세는 부동산을 취득할 때 내는 지방세다. 유상으로 샀는지 무상으로 받았는지, 원시취득인지 승계취득인지에 따라 세율이 달라지고, 실제 납부액은 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 더해져 결정된다.
취득세는 국세인 양도소득세처럼 자동으로 고지되는 세금이 아니다. 납세자가 직접 신고하고 납부해야 하며, 기한을 놓치면 가산세가 붙는다.
신고·납부 기한은 취득 유형별로 다르다.
구분
신고·납부 기한
유상취득·원시취득
취득일(잔금일, 등기일, 사용승인일 등)부터 60일 이내
상속
상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내
증여
취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내
신고는 관할 구청 재산세과에서, 납부는 서울시 이택스(ETAX)나 금융기관을 통해 할 수 있다. 정비사업은 준공·입주 시점에 조합원 다수가 한꺼번에 원시취득 신고 대상이 되는 구조라, “조합이 알아서 처리해주겠지”라고 생각하다 본인 신고 의무를 놓치는 경우가 실무에서 문제가 될 수 있다. 이 부분은 뒤에서 다시 짚는다.
취득 시점이 갈라놓는 세율 — 멸실 전 주택, 멸실 후 토지, 완공 후 건물
정비사업 조합원의 취득세는 ‘언제 사느냐’에 따라 완전히 다른 세금이 된다.
멸실 전에 사면 주택을 산 것이다.
멸실 후에 사면 토지를 산 것이 된다.
이후 건물이 완공되면, 그 건물에 대해 다시 취득세가 부과된다.
취득 시점
취득 대상
적용 세율
멸실 전 매수
주택 승계취득
1~12%*
멸실 후 매수
토지 승계취득
4%
완공 시(새 건물)
건물 원시취득
2.8%
*주택 수, 취득가액 및 관계 법령에 따라 달라질 수 있다.
같은 조합원 입주권이라도 멸실 전에 사면 주택, 멸실 후에 사면 토지로 본다. 2편에서 정리한 재산세도 정확히 같은 원리로 갈렸다 — 과세 대상이 바뀌는 기준은 관리처분계획인가일이 아니라 멸실(철거) 시점이라는 원칙이다. 관리처분계획인가를 받아 조합원 권리가 입주권으로 전환돼도, 건물이 실제로 헐리기 전까지는 여전히 ‘주택’으로 취급된다.
원조합원은 정비구역 지정 전부터 부동산을 갖고 있던 사람이다. 새 아파트가 완공될 때 건물 부분에 대해서만 취득세를 낸다. 토지는 원래 자기 것이었으므로 취득세가 없고, 새 건물은 원시취득이라 2.8% 세율이 적용된다.
승계조합원은 사업 진행 중 조합원 지위를 사들인 사람이다. 언제 샀느냐에 따라 앞서 본 세 단계 세율이 그대로 다 적용될 수 있다. 멸실 전에 사면 주택 승계취득(1~12%), 멸실 후에 사면 토지 취득세(4%), 그리고 완공 후 건물에는 원시취득(2.8%)이 각각 매겨진다.
일반적으로 1주택자가 승계조합원이 되는 경우라면 멸실 전 취득 시 주택 취득세율(1~3%)이, 멸실 후 취득 시 토지 취득세율(4%)이 적용되는 것으로 알려져 있다. 다만 실제 적용 세율은 취득 당시의 주택 수, 취득가액, 개별 상황에 따라 달라질 수 있다. ‘멸실 전이 항상 유리하다’는 이 통념이 실제로는 주택 수에 따라 뒤집힐 수 있다는 점은 아래 실무 함정에서 다시 다룬다.
원조합원과 승계조합원의 취득세 부과 구조 비교표
재건축 vs 재개발, 과세표준과 감면이 다르다
재건축과 재개발은 취득세 계산의 출발점인 과세표준부터 갈린다.
재건축은 건축비, 즉 건축물 신축가격기준액에 연면적을 곱하고 가산비용을 더한 금액을 과세표준으로 삼는다. 별도의 감면 규정은 없다.
재개발은 추가분담금(조합원 분양가에서 종전자산권리가액을 뺀 금액)을 과세표준으로 삼는다. 대신 원조합원에게는 감면 혜택이 있다.
재개발 원조합원이 1세대 1주택 등 요건을 충족해 신축주택을 취득하는 경우, 전용면적 60㎡ 이하는 취득세의 75%, 60㎡ 초과 85㎡ 이하는 50% 수준을 감면받는 것으로 여러 자료에서 확인된다. 다만 이 감면의 정확한 근거 조문과 감면 한도, 일몰기한은 지방세특례제한법 제74조가 여러 차례 개정되며 항·호 번호 자체가 바뀌어 온 탓에 자료마다 다르게 인용되고 있어 확인되지 않는다. 개별 사안은 관할 구청 재산세과나 세무사를 통해 확인하는 것이 안전하다.
여기에 하나 더 짚어둘 게 있다.
2022년 12월 31일 이전 관리처분계획인가를 받은 재개발 사업장은 종전처럼 분담금을 기준으로 취득세를 낸다.
2023년 1월 1일 이후 인가를 받은 사업장부터는 재건축과 동일하게, 본인이 배정받는 면적(㎡) 기준 총 공사비로 취득세를 계산한다.
이 개정으로 분담금이 적거나 없는 조합원도 새롭게 취득세 부담이 생길 수 있다.
리모델링은 멸실 자체가 없는 사업 방식이라 이 구조와는 결이 다르다. 기존 건물을 그대로 두고 수선·개량하는 부분과 새로 늘어나는 증축분을 나눠, 각각 다른 세율로 과세한다.
조합 자체도 세금에서 자유롭지 않다. 조합은 법인으로서 법인세·부가가치세 등 국세와 함께, 일반분양분 토지에 대한 취득세 등을 부담할 수 있다.
취득세율 한눈에 보기 — 조정대상지역이면 세율이 확 뛴다
같은 주택 취득세라도 조정대상지역인지 아닌지에 따라 세율 격차가 크게 벌어진다.
구분
비조정대상지역
조정대상지역
유상 1주택(가액별)
1~3%
1~3%
유상 2주택
1~3%
8%
유상 3주택
8%
12%
유상 4주택 이상·법인
12%
12%
토지(일반 승계취득)
4%
4%
원시취득(새 건물)
2.8%
2.8%
실제 납부액은 표의 세율에 지방교육세·농어촌특별세를 더해야 나온다.
원시취득 2.8%는 지방교육세 0.16%가 더해져 2.96%가 되고, 전용 85㎡를 초과하면 농어촌특별세 0.2%가 추가로 붙어 3.16%가 된다.
토지 취득세 4%는 농어촌특별세 0.2%와 지방교육세 0.4%가 더해져 실납부 4.6%가 된다.
중과세율 12%는 지방교육세 0.4%가 고정으로 붙고, 여기에 대형 평형 농어촌특별세까지 더해지면 실효세율이 13.4%에 이를 수 있다.
조정대상지역 범위는 이 글 작성 시점 기준으로도 넓어진 상태다. 2025년 10월 15일 시행된 정부 대책으로 기존 강남·서초·송파·용산 4개구에 서울 나머지 21개 자치구 전체와 경기 12개 지역(과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)이 추가되면서, 서울 25개 전 자치구와 경기 12개 지역이 조정대상지역이 됐다. 다주택 조합원이라면 취득 시점의 조정대상지역 지정 여부부터 확인해야 하는 이유다.
다만 조정대상지역 지정·해제는 정부 정책 발표에 따라 수시로 바뀔 수 있는 사안이다.
지금 기준으로는 위 범위가 유효하지만, 취득 시점에 다시 한번 확인하는 게 안전하다.
조정대상지역 여부에 따른 취득세율 비교표
신탁방식이든 조합이든, 취득세를 피해가진 못한다
정비사업이 신탁방식으로 진행된다고 해서 취득세가 아예 사라지는 건 아니다.
위탁자가 신탁회사에 재산을 맡기거나, 신탁이 끝나 다시 돌려받는 경우는 형식적인 소유권 이전으로 보아 취득세가 부과되지 않는다(지방세법 제9조 제3항). 다만 감면 적용 기준이 수탁자를 기준으로 판단될 수 있어, 일반 정비사업과 과세 방식이 달라질 수 있다. 신탁재산에 대한 재산세는 원칙적으로 위탁자가 내지만, 정비사업조합처럼 일정한 경우에는 조합이 직접 낸다.
즉 신탁방식이라고 해서 조합원 개인의 취득세 부담이 완전히 없어지는 것은 아니라는 뜻이다. 구조가 다를 뿐이다.
실무에서 자주 걸리는 함정들
취득세는 계산 자체보다, 시점과 기한을 착각해서 손해를 보는 경우가 더 많다.
많은 승계조합원은 ‘멸실 전에 사는 게 무조건 유리하다’고 생각하지만, 실제로는 주택 수에 따라 정반대가 될 수 있다.
무주택자라면 주택 취득세율(1~3%)이 토지 취득세율(4%)보다 낮으므로 멸실 전에 사는 편이 유리하다.
반면 다주택자는 얘기가 다르다.
멸실 전에 사면 종전물건이 ‘주택’으로 잡혀 8%·12% 중과세율이 적용될 수 있는 반면, 멸실 후에 사면 ‘토지’ 취득으로 보아 기본세율 4%만 적용되는 경우가 있다.
이 경우 오히려 멸실 후 매수가 유리해진다.
이 반대 방향성을 모르고 무조건 “멸실 전이 유리하다”고 판단했다가 손해를 보는 사례가 지적된다.
두 번째 함정은 입주권과 주택 수 판정이다. 입주권은 취득세 중과 여부를 판단할 때 주택 수에 포함될 수 있다. 다만 이 규정은 2020년 8월 12일 이후 멸실되는 분부터 적용되고, 그 이전에 멸실된 입주권은 주택 수에 포함되지 않는다. 이 시점 기준을 정확히 확인하지 않으면 의도치 않게 중과세율을 적용받거나, 반대로 걱정할 필요가 없는데도 중과를 우려하는 경우가 생길 수 있다.
세 번째는 60일 신고기한이다. 앞서 본 것처럼 유상·원시취득은 취득일부터 60일 이내에 신고·납부해야 한다. 기한을 넘기면 무신고·과소신고 가산세(산출세액의 20%)가 붙고, 여기에 납부지연가산세까지 함께 부과될 수 있다. 기한후 신고라도 1개월 이내면 50%, 3개월 이내면 30%, 6개월 이내면 20% 감경되는 구제 규정이 있으니, 놓쳤다는 걸 알았다면 최대한 빨리 신고하는 게 그나마 손해를 줄이는 방법이다.
마지막으로 재건축 이주 시기에 자주 나오는 질문 하나.
관리처분계획인가를 받은 재건축 단지에 거주하던 1주택자가 이주를 위해 대체주택을 취득하면, 취득세가 중과될까.
중과되지 않는다.
관리처분인가 당시 그 단지에 거주하던 1주택자가 대체주택으로 이주하면, 이주한 날에 종전주택을 처분한 것으로 보아 일시적 2주택(1~3%)이 적용되고 8% 중과는 배제된다. 다만 이미 다른 주택을 보유하고 있다면 이 특례는 적용되지 않는다. 이후 재건축이 끝나 새 아파트에 입주(소유권보존등기)할 때는 원시취득이라 보유 주택 수와 무관하게 2.8%가 적용되며, 이때도 중과되지 않는다.
취득세 실무 함정 체크리스트 — 멸실 시점 착오, 입주권 주택 수, 60일 신고기한
마무리하며
3편에서 정리한 취득세 구조를 한 줄씩 요약하면 이렇다.
취득세는 유상·원시취득 기준 취득일로부터 60일 안에 직접 신고·납부해야 한다.
멸실 전에 사면 주택, 멸실 후에 사면 토지, 완공 후에는 건물 — 취득 시점에 따라 세율이 갈린다.
원조합원은 완공 건물에 대해서만, 승계조합원은 시점마다 각각 취득세를 낸다.
재개발 원조합원은 요건 충족 시 취득세 감면을 받을 수 있지만, 재건축은 별도 감면이 없다.
조정대상지역이면 다주택 취득세율이 최대 12%까지, 실효세율로는 13%대까지 뛸 수 있다.
결국 정비사업 조합원에게 취득세는 “얼마 내느냐”만큼이나 “언제 취득했느냐”가 세액을 좌우하는 세금이다. 멸실 시점, 조합원 유형, 주택 수, 조정대상지역 여부까지 한 번씩 짚어두면 예상보다 큰 고지서를 받고 당황할 일은 줄어든다.
서울 강남구 대치동 은마아파트 재건축조합이 세입자 3,100가구(전체 4,424가구의 약 70%)에게 ‘이주계획 안내’ 공문을 배포하고, 이주에 응하지 않는 세입자를 대상으로 명도소송과 점유이전금지가처분을 선제적으로 진행하겠다는 방침을 밝혔습니다. 오늘(8월 18일) 은마아파트가 실시간 검색어에 오른 직접적인 계기입니다.
조합은 세입자들의 임대차 계약 만료일, 희망 이주 시기·지역을 파악하는 설문조사를 함께 진행했고, 제출 마감은 8월 28일로 정했습니다. 목표 이주 시점은 2027년 상반기이며, 일부 보도에서는 ‘내년 여름방학’이라는 구체적 시점도 함께 언급됩니다.
즉, 은마아파트는 지난 7월 2일 사업시행계획 인가로 재건축이 23년 만에 본궤도에 오른 데 이어, 이제는 실제 ‘사람이 빠져나가는’ 단계의 잡음이 시작된 상황입니다. 아래에서 오늘 이슈의 배경과, 그 밑에 깔려 있는 세대수·분담금·전월세 시장 논란을 정리했습니다.
세입자 3,100가구에 명도소송 카드까지 꺼낸 이유
은마아파트 조합이 세입자 전원을 상대로 명도소송·점유이전금지가처분을 선제적으로 준비하는 이유는 소송 절차 자체가 통상 수개월 이상 걸리기 때문입니다. 이주 개시 공고와 동시에 소를 접수해두고, 실제로 이주를 마친 세입자에 한해 개별적으로 소를 취하하는 방식입니다.
많은 사람들이 명도소송을 ‘내쫓기 위한 절차’로만 받아들이지만, 조합 입장에서는 사업 지연을 막기 위한 행정적 안전장치에 가깝습니다.
다만 문제는 규모입니다.
전체 4,424가구 중 세입자가 약 3,100가구 비중으로 따지면 약 70%에 달합니다
재건축 단지치고 세입자 비중이 이례적으로 높다는 점이, 오늘 이 뉴스가 단순한 사업 진행 소식을 넘어 화제가 된 배경입니다.
은마아파트 세입자 이주 이슈 요약 인포그래픽
어쩌다 여기까지 왔나 — 23년 만의 사업시행계획 인가
은마아파트가 지금 이주 국면까지 온 것은, 지난 7월 2일 서울시가 사업시행계획을 인가했기 때문입니다. 2003년 재건축추진위원회 승인 이후 23년 만의 진전으로 보도됐고, 2025년 11월 정비계획 변경 결정 고시 이후로는 약 7개월 만의 인가입니다.
1979년 준공된 은마아파트는 그동안 재건축 ‘대장주’라는 상징성에 비해 진행 속도는 유독 더뎠습니다. 1996년 첫 재건축 계획이 나온 이후 30년 가까이 걸린 셈입니다.
1996년: 첫 재건축 계획 수립
2002년: 추진위원회 설립, 삼성물산-GS건설 컨소시엄 시공사 선정 → 이후 안전진단 탈락
2010년 3월: 안전진단 조건부 재통과
2017년: 49층안 서울시 불승인 → 주민투표로 35층안 변경
2021년 7월: 안전진단 붕괴위험(최하등급) 판정
2022년 10월: 재건축 계획안 통과
2023년 5월: 조합설립인가
2026년 2월: 통합심의 통과
2026년 7월 2일: 사업시행계획 인가
하지만 진짜 변화는 속도에만 있지 않습니다.
이번 인가는 민간 정비사업 최초로 ‘역세권 용적률 특례’가 적용된 사례이기도 합니다. 표준 용적률 300%에서 331.9%로 상향되며 655가구를 추가로 지을 수 있게 됐고, 서울시 ‘신속통합기획 시즌2’를 처음 적용받아 통상 절차보다 인허가 기간이 약 1년 단축됐습니다. 강남구는 법정 처리기한보다 33일 앞서 인가를 완료했다고 밝혔습니다.
사업시행인가 기준으로 가장 많이 인용되는 규모는 29개 동, 5,850가구입니다. 지하 6층~지상 최고 49층이며, 공공임대주택 909가구와 공공분양주택 195가구가 포함됩니다. 공원, 공영주차장, 개방형 도서관, 침수 대응용 저류조도 함께 조성될 예정입니다.
다만 매체와 시점에 따라 총 세대수가 조금씩 다르게 보도되고 있어 짚고 넘어갈 필요가 있습니다.
5,850가구: 2026년 7월 사업시행인가 관련 다수 기사(머니투데이, 경향신문, 이투데이 등)가 쓰는 수치
5,893가구: 2025년 10월 용적률 특례 관련 기사에서 쓰인 수치(기존 4,424가구에서 1,469가구 증가로 계산)
5,962가구: 일부 매체 제목에서 언급됐으나 본문까지는 확인되지 않아, 오탈자 가능성을 배제할 수 없는 확인 안 된 수치
가장 최근이자 다수 매체가 인용하는 5,850가구를 기준으로 보되, 정확한 최종 확정치는 관리처분계획 인가 시점에 다시 확인이 필요한 사안입니다.
“은마임대냐” — 조합원을 흔드는 분담금 인상 논란
은마아파트 조합 내부에서 가장 두드러진 갈등 요인은 분담금(추가 부담금) 급증입니다. 전용 84㎡ 소유 조합원 기준으로 추정 분담금은 2023년 2월 1억 1,847만원에서 인상 후 1억 8,481만원으로, 약 7,000만원 늘었습니다. 전용 109㎡ 조합원은 4억 7,513만원에서 9억 3,941만원으로 약 5억원이 뛰었습니다. 전용 76㎡ 기준으로는 9개월 만에 2억 3,000만원에서 4억 2,000만원으로 급증했다는 별도 보도도 있습니다.
인상 원인으로는 세 가지가 함께 지목됩니다.
2023년 2월 대비 약 30% 오른 공사비 소방 관련 면적 합산 공공임대·공공분양 물량(전체의 약 20%, 1,104가구) 부담을 일반 조합원이 나눠 지는 구조
여기에 일반분양 물량이 5,850가구 중 300가구대에 불과해, 분양 수익으로 조합원 부담을 완화할 여력이 제한적이라는 지적도 나옵니다. 약 400개에 달하는 상가 지분의 권리 확정 문제도 아직 풀리지 않은 변수입니다.
조합원 사이에서는 “이럴 거면 은마임대냐”는 불만도 나오지만, 용적률 특례 등 서울시 지원을 긍정적으로 평가하는 목소리도 함께 보도되고 있어 반응이 엇갈립니다.
은마아파트 조합원 분담금 인상 전후 비교표
세입자 3,100가구 이주가 부를 “연쇄 이주”와 전월세 시장 파장
전문가들이 가장 우려하는 지점은 짧은 기간에 세입자 3,100가구가 한꺼번에 움직일 경우의 전월세 시장 충격입니다. 신보연 세종대 교수는 이주가 단기간에 집중되면 대치동과 인근 지역의 전·월세 수요가 크게 늘어나 매물 부족이 심화할 수 있다고 지적했습니다. 대치동 공인중개사에 따르면 은마아파트 전용 84㎡ 전세가는 약 8억원인데, 주변 단지 시세는 이보다 훨씬 높은 경우가 많아 세입자들의 주거비 부담 확대가 우려됩니다.
여기에 정부의 초고가 주택 종합부동산세 강화 정책까지 맞물리면서, 이른바 ‘연쇄 이주’ 우려도 함께 제기되고 있습니다.
강남에 임차로 거주하며 자녀 교육을 이어가던 다주택자 ↓ 종부세 부담으로 본인 소유 주택으로 복귀 ↓ 그 집에 살던 세입자도 다시 이주해야 하는 상황
우리은행 부동산리서치랩장은 강남권 이주가 본격화하면 대체 주거 수요가 반포 등 인근 지역으로 몰리면서 전세 가격이 크게 상승할 수 있다고 전망했습니다. 은마아파트 하나의 이주가 대치동을 넘어 강남권 전체 전월세 시장을 자극할 수 있다는 뜻입니다.
일각에서는 내년 보유세가 가구당 약 1,000만원 수준까지 오를 수 있다는 보도도 나왔지만, 이는 구체적인 산정 근거까지는 확인되지 않은 내용이라 참고 수준으로 볼 필요가 있습니다.
남은 변수 — 착공 시점과 시공사
인가 이후 남은 절차는 종전자산평가(감정평가) → 조합원 분양신청 → 관리처분계획 수립·인가 → 이주 → 철거(해체공사) → 착공 순입니다. 조합은 8월까지 감정평가를 마치고 곧바로 분양신청에 돌입하는 등 일정을 최대한 앞당길 계획이라고 밝혔고, 관리처분계획은 연말 총회를 거쳐 확정할 예정입니다.
착공 목표는 2026년 7월 이후 보도를 기준으로 2028년으로 언급되고 있습니다. 다만 2025년 10월 보도에서는 목표 착공을 2030년, 목표 준공을 2034년으로 언급한 바 있어, 사업시행인가를 계기로 일정이 앞당겨진 것으로 추정되나 공식적인 일정 변경 발표는 별도로 확인되지 않았습니다. 사업 추진 속도에 따라 착공 시점은 여전히 유동적일 수 있습니다.
시공사 문제도 아직 정리되지 않았습니다. 2002년 주민총회에서 삼성물산(51%)-GS건설(49%) 컨소시엄이 시공사업단으로 선정됐지만, 사업이 20년 넘게 지연되면서 기존 시공사 지위가 그대로 유지되는지가 불확실합니다. 최근에는 삼성물산, 현대건설, 대우건설, DL이앤씨, GS건설, 포스코이앤씨, 롯데건설 등 대형 건설사들이 시공권 수주를 노리고 현장에 현수막을 내거는 등 경쟁 조짐을 보이고 있습니다. 시공사 재선정 또는 확정 관련 공식 발표는 아직 나오지 않은 상태입니다.
마무리
은마아파트는 이제 ‘재건축이 될까 안 될까’를 묻던 단지가 아닙니다.
사업시행계획 인가로 절차는 본궤도에 올랐고 남은 것은 분담금을 둘러싼 조합원 갈등, 세입자 3,100가구의 실제 이주, 그리고 그 이주가 강남권 전월세 시장에 미칠 파장입니다.
세대수(5,850가구 안팎), 착공 시점(2028년 안팎), 시공사 확정 여부처럼 아직 확정되지 않은 숫자들도 여럿 남아 있습니다. 이 숫자들은 관리처분계획 인가 등 다음 단계를 거치며 하나씩 정리될 가능성이 높습니다.
결국 지금 은마아파트를 지켜봐야 할 이유는 하나입니다. “재건축 대장주 하나의 이주가, 강남권 전체 전월세 시장의 다음 국면을 예고하고 있다.”
재산세는 매년 6월 1일 현재 부동산을 가진 사람에게 부과되고, 정비사업 조합원은 이 세금을 사업이 끝날 때까지 계속 낸다.
다만 똑같이 재산세를 낸다고 해서 매년 세금 항목이 똑같은 건 아니다. 건물이 철거되는 시점(멸실)을 기준으로 과세 대상이 ‘주택’에서 ‘토지’로 바뀌고, 이 전환을 놓치면 이미 없어진 건물에도 세금이 계속 나오는 경우가 실제로 생긴다.
1편에서 정비사업 세금을 보유·취득·양도 세 갈래로 나누고, 재산세·취득세는 지방세로 관할 구청이, 양도소득세는 국세로 국세청이 관할한다고 정리했다면, 이번 2편은 그중 ‘보유할 때’ 내는 세금, 즉 재산세만 조합원 입장에서 처음부터 끝까지 짚는다.
재산세, 언제 얼마를 내는지부터
재산세는 매년 6월 1일(과세기준일) 현재 토지·건축물·주택 등을 소유한 사람에게 부과되는 지방세다.
과세기준일이 중요한 이유는 따로 있다. 소유권이 바뀌는 시점과 상관없이, 딱 6월 1일 그날 누가 소유자였느냐로 그해 재산세 납세의무자가 정해지기 때문이다. 5월 31일에 부동산을 팔면 그해 재산세는 내지 않고, 6월 2일에 팔면 그해 재산세는 판 사람 몫으로 남는다.
납기는 대상별로 나뉜다.
구분
납기(매년)
비고
건축물
7.16 ~ 7.31
—
토지
9.16 ~ 9.30
—
주택(1기분)
7.16 ~ 7.31
세액 20만원 이하는 7월에 전액 부과
주택(2기분)
9.16 ~ 9.30
세액 20만원 초과 시 7월·9월 각 1/2씩 부과
정비사업 조합원에게 이 과세기준일 규정은 실무적으로 더 예민하게 작용한다. 조합원 지위나 소유 형태가 사업 단계마다 바뀌는 와중에도, 6월 1일 그 순간의 상태가 그대로 그해 세금으로 확정되기 때문이다.
멸실 전후로 통째로 바뀌는 과세 대상
정비사업 조합원이 내는 재산세는 건물이 철거되는 순간을 기점으로 과세 대상 자체가 달라진다.
멸실(철거) 전에는 토지와 건물을 모두 갖고 있는 상태이므로, 토지분과 건물분 재산세가 각각 부과된다.
멸실 이후에는 건물이 없어졌으니 건물분 세금도 함께 없어지고, 토지분 재산세만 매년 9월에 부과된다.
(리모델링은 멸실 자체가 없는 사업 방식이라, 이 구조와 상관없이 계속 토지+건물에 재산세가 부과된다.)
1편에서 정리한 정비사업 4단계(①정비구역 지정~사업시행인가 ②관리처분계획인가 ③철거·이주 ④준공·입주)와 겹쳐보면 헷갈리기 쉬운 지점이 하나 있다. 재산세 과세 대상이 바뀌는 기준은 관리처분계획인가일이 아니라 철거(멸실) 완료 시점이라는 점이다. 관리처분계획인가를 받아 조합원 권리가 입주권으로 전환돼도, 건물이 실제로 헐리기 전까지는 주택 재산세(토지+건물)가 그대로 유지된다.
세무 상담 자료에서도 같은 기준이 확인된다. 조합원입주권으로의 전환은 관리처분계획인가 여부와 무관하게 ‘종전주택 멸실일’을 기준으로 판단하며, 재산세 역시 멸실 전에는 6월 1일 기준 건물 존재 여부로, 멸실 후에는 토지분만으로 갈린다는 설명이다.
즉 기준은 하나다.
서류상 인가가 났느냐가 아니라, 건물이 실제로 헐렸느냐.
멸실 전후 재산세 과세 대상이 주택에서 토지로 바뀌는 전환 다이어그램
철거했는데 왜 재산세가 계속 나올까 — 철거완료 신고
건물을 철거해도 재산세가 저절로 사라지지는 않는다. 철거완료 신고가 되어 있지 않으면, 공부(公簿)상으로는 여전히 주택이 남아 있는 것으로 처리돼 주택 재산세가 계속 부과될 수 있다.
많은 조합원이 “철거했으니 이제 재산세가 아예 안 나올 것”이라고 생각하지만, 실제로는 두 가지 경우를 구분해야 한다.
철거완료 신고를 하지 않았다면, 건물이 실제로는 없어졌어도 서류상으로는 여전히 주택으로 남는다. 그러면 주택 재산세(토지+건물분)가 계속 나온다. 철거가 끝나면 관할 구청에 철거완료 신고부터 해야 하는 이유다.
반대로 철거완료 신고를 제대로 마쳤다면 건물분 세금은 사라진다. 다만 토지에 대한 재산세까지 없어지는 건 아니다. 실제로 재건축 이주를 앞둔 조합원이 “건물은 철거됐지만 대지는 남아 있는데 재산세가 나오느냐”고 물은 세무 상담 사례에서도, 건물 멸실로 건물분은 부과되지 않지만 토지분은 매년 9월 고지서로 계속 부과된다는 답이 돌아왔다. 건물이 없어져도 토지 소유권이 유지되는 한, 그 토지에 대한 세금 의무는 그대로 이어진다는 뜻이다.
강남구청 안내서에 실린 계산 사례에서도 핵심 메시지는 같다. 구체적인 계산 금액은 표 형태로만 제시돼 있어 텍스트로는 확인되지 않지만, “건물이 철거되어도 토지가 남아 있으면 토지분 재산세는 계속 부과된다”는 메시지만큼은 분명하다.
철거완료 신고 여부에 따른 재산세 부과 차이 체크리스트
입주권도 재산세를 낼까 — 특례는 못 받는다
낸다. 다만 건물이 없는 상태이므로 토지분에 대해서만 부과되고, 1세대 1주택자에게 적용되는 재산세 특례는 받을 수 없다.
입주권도 재산에 해당하는 이상 재산세 과세 대상이라는 점 자체는 분명하다. 문제는 그다음이다. 입주권은 법적으로 ‘주택’이 아니기 때문에, 주택에만 적용되는 1세대 1주택 재산세 특례를 받지 못한다.
이 특례가 정확히 뭔지부터 짚어야 한다. 1세대 1주택자는 재산세 계산 시 공정시장가액비율을 일반 주택(60%)보다 낮은 43~45%로 적용받는데, 이는 공시가격 구간별로 다음과 같이 나뉜다.
공시가격
공정시장가액비율
3억원 이하
43%
3억원 초과 ~ 6억원 이하
44%
6억원 초과
45%
입주권은 이 특례 대상에서 빠진다. 주택이 아니라 토지분으로 과세되기 때문에, 특례 없이 일반 세율 구조가 그대로 적용된다.
여기서 한 가지 더 알아둘 게 있다. 이 43~45% 특례는 법에 영구히 고정된 숫자가 아니라, 2023년부터 매년 1년 단위로 연장 여부가 결정되는 한시 조치라는 점이다. 행정안전부는 2026년 4월에도 이 비율을 2025년과 동일하게 유지한다고 발표했고, 근거가 된 지방세법 시행령 개정안은 2026년 5월 공포돼 그해 6월 1일 과세기준일부터 적용됐다. 즉 지금은 유지되고 있지만, 정부가 매년 재검토해 연장 여부를 다시 정하는 구조라는 뜻이다.
이 특례 자체가 애초에 입주권에는 적용되지 않으니, 입주권 단계의 조합원 입장에서는 매년 비율이 유지되는지보다 ‘내게는 해당하지 않는 특례’라는 사실을 아는 게 더 중요하다.
재산세는 이렇게 계산된다
재산세는 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 구한 뒤, 그 과세표준에 세율을 적용해 계산한다.
공정시장가액비율은 대상에 따라 다르다.
주택은 60%(1세대 1주택은 앞서 본 43~45% 특례).
토지·건축물은 70%.
여기에 두 가지 부가세금이 더 붙는다.
지방교육세 — 재산세액의 20%.
도시지역분 — 과세표준의 0.14%.
주택 재산세는 4단계 누진세율 구조다.
과세표준(주택)
세율
6천만원 이하
0.1%
6천만원 초과 ~ 1억5천만원 이하
6만원 + 6천만원 초과분의 0.15%
1억5천만원 초과 ~ 3억원 이하
19만5천원 + 1억5천만원 초과분의 0.25%
3억원 초과
57만원 + 3억원 초과분의 0.4%
숫자로만 보면 감이 잘 안 오니, 멸실 전 주택을 기준으로 간단히 계산해보면 이렇다. 공시가격 5억원, 1세대 1주택 특례를 적용받지 못하는 경우를 가정하면, 과세표준은 5억원 × 60% = 3억원이다. 세율표의 “1억5천만원 초과~3억원 이하” 구간을 적용하면 재산세는 19만5천원 + (3억원-1억5천만원)×0.25% = 57만원이 된다. 여기에 지방교육세(재산세액의 20%인 11만4천원)와 도시지역분(과세표준의 0.14%인 42만원)이 더해진다. 실제 세액은 개별 공시가격과 특례 적용 여부에 따라 달라지므로, 이 계산은 구조를 이해하기 위한 예시로만 참고하는 게 맞다.
재산세 계산 구조와 4단계 세율표 인포그래픽
고지서 확인과 납부, 어디서 어떻게
재산세 고지서는 서울시 이택스(ETAX)나 STAX 앱, 전국 단위인 위택스, 정부24에서 확인하고 납부할 수 있다.
고지서에 적힌 전자납부번호(19자리)만 있으면 별도 로그인 없이도 납부가 가능하다.
납부세액이 250만원을 초과하면 분할납부를 신청할 수 있다. 500만원 이하인 경우 250만원을 초과하는 금액을, 500만원을 초과하는 경우 세액의 50% 이하 금액을 나눠 낼 수 있고, 신청은 정기 납부기한 안에 해야 한다. 납부기한을 넘기면 납부지연가산세가 붙으므로, 기한 내 납부가 기본이다.
그밖에 정비사업 조합원이 종종 헷갈리는 지점이 하나 있다. 멸실 후 조합 명의로 신탁등기가 되어 있거나 신탁방식으로 사업이 진행되는 경우, 재산세 고지서가 본인이 아니라 조합이나 수탁자 명의로 나올 수 있다. “왜 내 이름으로 고지서가 안 오지”라는 의문이 든다면, 사업이 신탁 방식으로 진행되고 있는지부터 확인해보는 게 순서다.
마무리하며
2편에서 정리한 재산세 구조를 한 줄씩 요약하면 이렇다.
과세기준일은 매년 6월 1일, 그날 소유자가 그해 세금을 낸다.
멸실 전에는 주택 재산세(토지+건물), 멸실 후에는 토지분 재산세만 부과된다.
철거완료 신고를 안 하면 없어진 건물에도 재산세가 계속 나올 수 있다.
입주권도 재산세 대상이지만, 1세대 1주택 특례(공정시장가액비율 43~45%)는 받지 못한다.
납부세액이 250만원을 초과하면 분할납부를 신청할 수 있다.
결국 정비사업 조합원에게 재산세는 “얼마 내느냐”보다 “지금 내가 어느 단계에 있느냐”를 먼저 확인하는 문제에 가깝다. 멸실 여부, 철거완료 신고 여부, 고지서 명의까지 한 번씩 짚어두면 뜻밖의 세금 통지서를 받고 당황할 일은 줄어든다.
사업이 진행되는 동안 이 부동산은 “주택 → 입주권 → 새 주택”으로 성격 자체가 바뀌고, 그 전환 시점마다 세금 종류·관할 기관·세율이 통째로 재설정되기 때문이다. 재산세·취득세는 지방세라 구청이, 양도소득세는 국세라 국세청이 각각 관할한다는 것부터가 이미 첫 번째 복잡함이다.
강남구청이 펴낸 「강남구와 함께하는 정비사업 세금안내」는 이 구조를 재건축·재개발·리모델링 조합원이 사업 단계별로 이해할 수 있도록 정리한 안내서다. 이 글은 이 안내서와 관련 법령을 바탕으로, 앞으로 이어질 정비사업 세금 시리즈의 첫 편으로서 재산세·취득세·양도소득세 각론에 들어가기 전에 반드시 필요한 뼈대 — 지방세와 국세의 구분, 단계별 세금 타임라인, 조합과 조합원의 세금 차이, 핵심 용어 — 를 짚는다.
정비사업 진행 중 주택이 입주권을 거쳐 새 주택으로 바뀌는 3단계 전환 다이어그램
왜 정비사업 세금이 복잡한가 — 주택에서 입주권, 새 주택으로
정비사업 세금이 복잡한 가장 근본적인 이유는 과세 대상 자체가 사업 중간에 바뀌기 때문이다.
일반적인 주택 매매라면 취득가격과 보유 주택 수만 알아도 세금을 어느 정도 예상할 수 있다.
하지만 재건축·재개발·리모델링은 다르다.
사업 초기에는 ‘주택’이던 것이 관리처분계획인가를 거치며 ‘입주권’으로 바뀌고, 준공 후에는 다시 ‘새 주택’이 된다. 같은 부동산인데도 법적 성격이 세 번 바뀌는 셈이다.
강남구청 안내서는 여기에 더해 같은 단지 안에서도 다음 세 가지에 따라 세금이 달라질 수 있다고 안내한다.
언제 조합원 지위를 취득했는지
현재 사업이 어느 단계에 있는지
원조합원인지 승계조합원인지
즉, 정비사업 세금은 하나의 정답이 있는 게 아니라 ‘시점 × 취득 경로’에 따라 매번 다시 계산되는 구조에 가깝다.
많은 사람들이 정비사업 세금을 “취득세 한 번, 양도세 한 번”으로 끝나는 문제라고 생각하지만, 실제로는 그 사이 보유 기간 내내 재산세가 걸리고, 취득세도 멸실 전후·준공 시점에 따라 세율 자체가 달라진다. 정비사업 세금이 유독 복잡하게 느껴지는 이유가 바로 여기에 있다.
지방세 vs 국세, 한눈에 보기
정비사업 조합원이 마주치는 세금은 발생 시점을 기준으로 세 갈래로 나뉘고, 담당 기관도 각각 다르다.
시점
세금
성격
담당 기관
보유할 때
재산세
지방세
관할 구청 재산세과(각 지자체)
취득할 때
취득세
지방세
관할 구청 재산세과(각 지자체)
양도할 때
양도소득세
국세
관할 세무서·국세청
이 구분이 정비사업 세금 시리즈 전체의 뼈대다.
재산세·취득세(지방세)는 지자체가, 양도소득세(국세)는 국세청이 관할한다는 원칙은 앞으로 이어질 2~4화(재산세·취득세·양도소득세) 구성을 그대로 결정짓는다.
짚어둘 게 하나 있다. 재산세·취득세의 과세 대상과 기본 세율은 지방세법이라는 전국 단일 법률이 정하고, 강남구청은 이를 집행하는 관할 지자체 중 하나일 뿐이다. 지자체가 조례로 표준세율의 50% 범위 내에서 세율을 가감할 수 있는 탄력세율 규정이 있어 이론적으로는 지역별 차등이 가능하지만, 실제로 특정 지자체가 표준세율과 다른 세율을 적용하고 있다는 구체적 사례는 확인되지 않는다. 따라서 이 시리즈에서 다루는 지방세 구조는 강남구만의 이야기가 아니라 전국 대부분의 정비사업 조합원에게 대체로 적용되는 내용으로 봐도 무방하다. 물론 구체적인 세액은 지자체 조례나 개별 상황에 따라 달라질 수 있으니, 최종 확인은 관할 구청 재산세과에서 받는 편이 안전하다.
정비사업 단계별 세금 타임라인
정비사업 진행 과정은 안내서 기준으로 4단계로 나뉘고, 각 단계마다 재산세·취득세가 짝지어 붙는다.
단계
재산세
취득세
① 정비구역 지정 → 조합설립인가 → 사업시행인가
주택 재산세(토지+건물)
멸실 전 매수 시 주택 승계취득
② 관리처분계획인가
주택 재산세(멸실 전까지)
해당 없음
③ 철거·이주(멸실)
토지 재산세만 과세
멸실 후 매수 시 토지 승계취득(4%)
④ 준공·입주
새 주택 재산세(토지+건물)
건물 원시취득(2.8%)
정비구역 지정부터 준공·입주까지 4단계 정비사업 세금 타임라인 인포그래픽
표만 보면 복잡해 보이지만, 흐름을 따라가면 어렵지 않다.
사업 초반에는 여전히 ‘주택’이니 주택 재산세가 그대로 걸린다.
관리처분계획인가가 나도 아직 건물이 서 있는 동안에는 재산세가 유지된다.
철거로 건물이 없어지면 그때부터는 토지분 재산세만 남는다.
새 아파트가 완공되면 다시 주택 재산세로 돌아오고, 건물을 새로 지은 것이니 취득세는 원시취득 세율이 적용된다.
세 가지 결정적 시점
이 타임라인에서 안내서가 특히 강조하는 결정적 기준은 아래 세 시점이다.
관리처분계획인가일 — 주택이 입주권으로 전환되는 기준 시점. 멸실(철거 완료) — 재산세 과세 대상이 주택에서 토지로 바뀌는 시점. 준공(완공) — 새 아파트가 지어지며 건물분 취득세가 새로 발생하는 시점.
결국 정비사업 세금이 복잡한 이유는 하나다. 같은 부동산인데도 시간이 지나며 법적 성격이 바뀌고, 그 성격이 바뀌는 시점마다 과세 대상과 세율이 다시 설정되기 때문이다.
조합이 내는 세금 vs 조합원이 내는 세금
정비사업에는 사업을 시행하는 ‘조합'(법인)과 개별 ‘조합원’이 함께 존재하고, 이 둘이 내는 세금도 다르다.
조합은 법인으로서 사업 과정에서 발생하는 세금을 부담하고, 조합원은 본인 명의의 주택·토지·입주권에 대한 세금을 부담하는 구조다.
구분
조합이 내는 세금
조합원이 내는 세금
보유할 때
멸실 후 토지·신탁재산 등에 대한 재산세
재산세(주택·토지)
취득할 때
일반분양분 토지 등에 대한 취득세
취득세(멸실 전후 취득·준공 후 취득)
그 밖의 세금
법인세·부가가치세(국세)
양도소득세·종합부동산세(국세)
한 가지 단서가 있다. 재건축조합은 조합원에게 분양하는 토지에 대해서는 취득세가 부과되지 않지만, 일반분양분 토지에 대해서는 취득세가 부과될 수 있다.
조합원 입장에서 이 구분이 중요한 이유는 따로 있다. 본인 명의 세금만 알아서는 이야기가 끝나지 않기 때문이다.
조합이 부담하는 세금은 결국 조합 재정과 무관하지 않고, 조합 재정은 조합원 분담금과 완전히 무관하다고 보기는 어렵다. 이 인과관계를 구체적인 수치로 단정할 근거까지는 확인되지 않으므로, “조합의 세금 부담과 조합원 분담금이 아주 무관하지는 않다” 정도로 이해해두는 게 현재로선 맞다.
정비사업에서 조합이 내는 세금과 조합원이 내는 세금 비교 카드
꼭 알아둬야 할 필수 용어
여기서부터는 2~4화(재산세·취득세·양도소득세)에서 반복적으로 등장할 기본 용어다. 지금 한 번 정확히 정리해두면 이후 편을 읽을 때 훨씬 수월하다.
원조합원 · 승계조합원
취득세를 구분하기 위한 실무상 기준이다.
재개발은 정비구역 지정 당시의 토지 등 소유자가 원조합원이다. 재건축은 관리처분계획인가일 이전에 조합원 지위를 취득한 사람이 원조합원이다.
이후 매수 등으로 조합원 지위를 넘겨받은 사람이 승계조합원이다. 재개발과 재건축의 원조합원 기준일 자체가 다르다는 점을 놓치면 이후 취득세 편에서 계산이 꼬이기 쉽다.
입주권
재건축·재개발 후 새 아파트에 입주할 수 있는 권리다. 주택은 아니지만 토지분 재산세가 부과될 수 있고, 양도소득세 등 국세는 입주권 특유의 별도 과세 기준이 적용된다.
관리처분계획인가
종전 토지·건물에 대한 권리를 새로 지을 대지·건물에 대한 권리로 바꾸는 계획을, 시장·군수가 인가하는 절차다. 이 시점을 기준으로 종전 주택은 입주권으로 전환된다.
멸실 · 철거완료 신고
기존 건물이 철거되어 더 이상 건축물로 존재하지 않는 상태를 말한다.
철거 후에는 반드시 철거완료 신고를 해야 한다.
신고가 누락되면 이미 없어진 건물에 대해서도 재산세가 계속 부과될 수 있다. 안내서가 실무 함정으로 재차 강조하는 부분이니, 이 시리즈에서도 한 번은 짚고 넘어갈 가치가 있다(구체적인 대응 방법은 재산세 편에서 다룬다).
원시취득 · 승계취득
없던 것을 새로 지어 최초로 취득하는 것이 원시취득이고, 이미 존재하는 재산을 매매·증여·상속 등으로 취득하는 것이 승계취득이다. 정비사업에서는 준공 시 건물을 얻는 것이 원시취득, 멸실 전후에 매매로 조합원 지위를 넘겨받는 것이 승계취득에 해당한다. 취득 형태에 따라 적용 세율이 달라진다.
과세표준 · 시가표준액 · 공시가격
과세표준은 세금 계산의 기준이 되는 금액이다. 공시가격은 국토교통부 등이 공시하는 주택 가격으로, 재산세 산정의 기초가 된다. 「부동산 공시가격 알리미」에서 확인할 수 있다. 시가표준액은 지방세 과세를 위해 지자체가 정하는 가액으로, 취득세 등의 과세 기준으로 쓰인다.
원조합원·승계조합원, 입주권, 과세표준 등 정비사업 세금 필수 용어 정리 카드
마무리하며
여기까지가 정비사업 세금을 이해하기 위한 최소한의 뼈대다.
지방세(재산세·취득세)는 지자체가, 국세(양도소득세)는 국세청이 관할한다는 구분.
정비구역 지정부터 준공까지 4단계에 걸쳐 과세 대상이 바뀌는 타임라인.
관리처분계획인가일·멸실·준공이라는 세 가지 결정적 시점.
조합과 조합원이 각각 다른 세금을 부담한다는 구조.
이 네 가지만 머릿속에 넣어두면, 앞으로 재산세·취득세·양도소득세 각론을 읽을 때 지금 어느 단계 이야기를 하는 건지 헷갈리지 않는다.
정비사업 세금 규정은 지금도 계속 바뀌는 중이다. 실제로 2025년 10월에는 조정대상지역이 서울 전역과 경기 12개 지역으로 확대됐고, 2026년 5월에는 한시적으로 유예됐던 다주택자 양도세 중과가 다시 살아났다. 정비사업 세금이 복잡하게 느껴지는 데는 이런 잦은 제도 변화도 한몫하고 있는 셈이다. 이 부분은 4화(양도소득세) 편에서 자세히 다룰 예정이다.
