사업이 진행되는 동안 이 부동산은 “주택 → 입주권 → 새 주택”으로 성격 자체가 바뀌고, 그 전환 시점마다 세금 종류·관할 기관·세율이 통째로 재설정되기 때문이다. 재산세·취득세는 지방세라 구청이, 양도소득세는 국세라 국세청이 각각 관할한다는 것부터가 이미 첫 번째 복잡함이다.
강남구청이 펴낸 「강남구와 함께하는 정비사업 세금안내」는 이 구조를 재건축·재개발·리모델링 조합원이 사업 단계별로 이해할 수 있도록 정리한 안내서다. 이 글은 이 안내서와 관련 법령을 바탕으로, 앞으로 이어질 정비사업 세금 시리즈의 첫 편으로서 재산세·취득세·양도소득세 각론에 들어가기 전에 반드시 필요한 뼈대 — 지방세와 국세의 구분, 단계별 세금 타임라인, 조합과 조합원의 세금 차이, 핵심 용어 — 를 짚는다.
정비사업 진행 중 주택이 입주권을 거쳐 새 주택으로 바뀌는 3단계 전환 다이어그램
왜 정비사업 세금이 복잡한가 — 주택에서 입주권, 새 주택으로
정비사업 세금이 복잡한 가장 근본적인 이유는 과세 대상 자체가 사업 중간에 바뀌기 때문이다.
일반적인 주택 매매라면 취득가격과 보유 주택 수만 알아도 세금을 어느 정도 예상할 수 있다.
하지만 재건축·재개발·리모델링은 다르다.
사업 초기에는 ‘주택’이던 것이 관리처분계획인가를 거치며 ‘입주권’으로 바뀌고, 준공 후에는 다시 ‘새 주택’이 된다. 같은 부동산인데도 법적 성격이 세 번 바뀌는 셈이다.
강남구청 안내서는 여기에 더해 같은 단지 안에서도 다음 세 가지에 따라 세금이 달라질 수 있다고 안내한다.
언제 조합원 지위를 취득했는지
현재 사업이 어느 단계에 있는지
원조합원인지 승계조합원인지
즉, 정비사업 세금은 하나의 정답이 있는 게 아니라 ‘시점 × 취득 경로’에 따라 매번 다시 계산되는 구조에 가깝다.
많은 사람들이 정비사업 세금을 “취득세 한 번, 양도세 한 번”으로 끝나는 문제라고 생각하지만, 실제로는 그 사이 보유 기간 내내 재산세가 걸리고, 취득세도 멸실 전후·준공 시점에 따라 세율 자체가 달라진다. 정비사업 세금이 유독 복잡하게 느껴지는 이유가 바로 여기에 있다.
지방세 vs 국세, 한눈에 보기
정비사업 조합원이 마주치는 세금은 발생 시점을 기준으로 세 갈래로 나뉘고, 담당 기관도 각각 다르다.
시점
세금
성격
담당 기관
보유할 때
재산세
지방세
관할 구청 재산세과(각 지자체)
취득할 때
취득세
지방세
관할 구청 재산세과(각 지자체)
양도할 때
양도소득세
국세
관할 세무서·국세청
이 구분이 정비사업 세금 시리즈 전체의 뼈대다.
재산세·취득세(지방세)는 지자체가, 양도소득세(국세)는 국세청이 관할한다는 원칙은 앞으로 이어질 2~4화(재산세·취득세·양도소득세) 구성을 그대로 결정짓는다.
짚어둘 게 하나 있다. 재산세·취득세의 과세 대상과 기본 세율은 지방세법이라는 전국 단일 법률이 정하고, 강남구청은 이를 집행하는 관할 지자체 중 하나일 뿐이다. 지자체가 조례로 표준세율의 50% 범위 내에서 세율을 가감할 수 있는 탄력세율 규정이 있어 이론적으로는 지역별 차등이 가능하지만, 실제로 특정 지자체가 표준세율과 다른 세율을 적용하고 있다는 구체적 사례는 확인되지 않는다. 따라서 이 시리즈에서 다루는 지방세 구조는 강남구만의 이야기가 아니라 전국 대부분의 정비사업 조합원에게 대체로 적용되는 내용으로 봐도 무방하다. 물론 구체적인 세액은 지자체 조례나 개별 상황에 따라 달라질 수 있으니, 최종 확인은 관할 구청 재산세과에서 받는 편이 안전하다.
정비사업 단계별 세금 타임라인
정비사업 진행 과정은 안내서 기준으로 4단계로 나뉘고, 각 단계마다 재산세·취득세가 짝지어 붙는다.
단계
재산세
취득세
① 정비구역 지정 → 조합설립인가 → 사업시행인가
주택 재산세(토지+건물)
멸실 전 매수 시 주택 승계취득
② 관리처분계획인가
주택 재산세(멸실 전까지)
해당 없음
③ 철거·이주(멸실)
토지 재산세만 과세
멸실 후 매수 시 토지 승계취득(4%)
④ 준공·입주
새 주택 재산세(토지+건물)
건물 원시취득(2.8%)
정비구역 지정부터 준공·입주까지 4단계 정비사업 세금 타임라인 인포그래픽
표만 보면 복잡해 보이지만, 흐름을 따라가면 어렵지 않다.
사업 초반에는 여전히 ‘주택’이니 주택 재산세가 그대로 걸린다.
관리처분계획인가가 나도 아직 건물이 서 있는 동안에는 재산세가 유지된다.
철거로 건물이 없어지면 그때부터는 토지분 재산세만 남는다.
새 아파트가 완공되면 다시 주택 재산세로 돌아오고, 건물을 새로 지은 것이니 취득세는 원시취득 세율이 적용된다.
세 가지 결정적 시점
이 타임라인에서 안내서가 특히 강조하는 결정적 기준은 아래 세 시점이다.
관리처분계획인가일 — 주택이 입주권으로 전환되는 기준 시점. 멸실(철거 완료) — 재산세 과세 대상이 주택에서 토지로 바뀌는 시점. 준공(완공) — 새 아파트가 지어지며 건물분 취득세가 새로 발생하는 시점.
결국 정비사업 세금이 복잡한 이유는 하나다. 같은 부동산인데도 시간이 지나며 법적 성격이 바뀌고, 그 성격이 바뀌는 시점마다 과세 대상과 세율이 다시 설정되기 때문이다.
조합이 내는 세금 vs 조합원이 내는 세금
정비사업에는 사업을 시행하는 ‘조합'(법인)과 개별 ‘조합원’이 함께 존재하고, 이 둘이 내는 세금도 다르다.
조합은 법인으로서 사업 과정에서 발생하는 세금을 부담하고, 조합원은 본인 명의의 주택·토지·입주권에 대한 세금을 부담하는 구조다.
구분
조합이 내는 세금
조합원이 내는 세금
보유할 때
멸실 후 토지·신탁재산 등에 대한 재산세
재산세(주택·토지)
취득할 때
일반분양분 토지 등에 대한 취득세
취득세(멸실 전후 취득·준공 후 취득)
그 밖의 세금
법인세·부가가치세(국세)
양도소득세·종합부동산세(국세)
한 가지 단서가 있다. 재건축조합은 조합원에게 분양하는 토지에 대해서는 취득세가 부과되지 않지만, 일반분양분 토지에 대해서는 취득세가 부과될 수 있다.
조합원 입장에서 이 구분이 중요한 이유는 따로 있다. 본인 명의 세금만 알아서는 이야기가 끝나지 않기 때문이다.
조합이 부담하는 세금은 결국 조합 재정과 무관하지 않고, 조합 재정은 조합원 분담금과 완전히 무관하다고 보기는 어렵다. 이 인과관계를 구체적인 수치로 단정할 근거까지는 확인되지 않으므로, “조합의 세금 부담과 조합원 분담금이 아주 무관하지는 않다” 정도로 이해해두는 게 현재로선 맞다.
정비사업에서 조합이 내는 세금과 조합원이 내는 세금 비교 카드
꼭 알아둬야 할 필수 용어
여기서부터는 2~4화(재산세·취득세·양도소득세)에서 반복적으로 등장할 기본 용어다. 지금 한 번 정확히 정리해두면 이후 편을 읽을 때 훨씬 수월하다.
원조합원 · 승계조합원
취득세를 구분하기 위한 실무상 기준이다.
재개발은 정비구역 지정 당시의 토지 등 소유자가 원조합원이다. 재건축은 관리처분계획인가일 이전에 조합원 지위를 취득한 사람이 원조합원이다.
이후 매수 등으로 조합원 지위를 넘겨받은 사람이 승계조합원이다. 재개발과 재건축의 원조합원 기준일 자체가 다르다는 점을 놓치면 이후 취득세 편에서 계산이 꼬이기 쉽다.
입주권
재건축·재개발 후 새 아파트에 입주할 수 있는 권리다. 주택은 아니지만 토지분 재산세가 부과될 수 있고, 양도소득세 등 국세는 입주권 특유의 별도 과세 기준이 적용된다.
관리처분계획인가
종전 토지·건물에 대한 권리를 새로 지을 대지·건물에 대한 권리로 바꾸는 계획을, 시장·군수가 인가하는 절차다. 이 시점을 기준으로 종전 주택은 입주권으로 전환된다.
멸실 · 철거완료 신고
기존 건물이 철거되어 더 이상 건축물로 존재하지 않는 상태를 말한다.
철거 후에는 반드시 철거완료 신고를 해야 한다.
신고가 누락되면 이미 없어진 건물에 대해서도 재산세가 계속 부과될 수 있다. 안내서가 실무 함정으로 재차 강조하는 부분이니, 이 시리즈에서도 한 번은 짚고 넘어갈 가치가 있다(구체적인 대응 방법은 재산세 편에서 다룬다).
원시취득 · 승계취득
없던 것을 새로 지어 최초로 취득하는 것이 원시취득이고, 이미 존재하는 재산을 매매·증여·상속 등으로 취득하는 것이 승계취득이다. 정비사업에서는 준공 시 건물을 얻는 것이 원시취득, 멸실 전후에 매매로 조합원 지위를 넘겨받는 것이 승계취득에 해당한다. 취득 형태에 따라 적용 세율이 달라진다.
과세표준 · 시가표준액 · 공시가격
과세표준은 세금 계산의 기준이 되는 금액이다. 공시가격은 국토교통부 등이 공시하는 주택 가격으로, 재산세 산정의 기초가 된다. 「부동산 공시가격 알리미」에서 확인할 수 있다. 시가표준액은 지방세 과세를 위해 지자체가 정하는 가액으로, 취득세 등의 과세 기준으로 쓰인다.
원조합원·승계조합원, 입주권, 과세표준 등 정비사업 세금 필수 용어 정리 카드
마무리하며
여기까지가 정비사업 세금을 이해하기 위한 최소한의 뼈대다.
지방세(재산세·취득세)는 지자체가, 국세(양도소득세)는 국세청이 관할한다는 구분.
정비구역 지정부터 준공까지 4단계에 걸쳐 과세 대상이 바뀌는 타임라인.
관리처분계획인가일·멸실·준공이라는 세 가지 결정적 시점.
조합과 조합원이 각각 다른 세금을 부담한다는 구조.
이 네 가지만 머릿속에 넣어두면, 앞으로 재산세·취득세·양도소득세 각론을 읽을 때 지금 어느 단계 이야기를 하는 건지 헷갈리지 않는다.
정비사업 세금 규정은 지금도 계속 바뀌는 중이다. 실제로 2025년 10월에는 조정대상지역이 서울 전역과 경기 12개 지역으로 확대됐고, 2026년 5월에는 한시적으로 유예됐던 다주택자 양도세 중과가 다시 살아났다. 정비사업 세금이 복잡하게 느껴지는 데는 이런 잦은 제도 변화도 한몫하고 있는 셈이다. 이 부분은 4화(양도소득세) 편에서 자세히 다룰 예정이다.
2026년 8월 3일, 정부의 부동산 세제개편안이 발표됐습니다. 종합부동산세와 양도소득세를 손보는 이번 개편의 방향은 명확합니다. 실거주는 지키고, 비거주·초고가는 세금을 더 물리는 쪽입니다.
문제는 그다음입니다.
세금이 무거워지면 집을 파는 사람이 늘어나는 건 자연스러운 반응입니다. 그런데 같은 이유로 전월세로 내놓던 집을 거둬들이는 사람도 함께 늘어날 가능성이 높습니다. 매매 물량은 늘고, 임대 물량은 줄어드는 상반된 흐름이 하나의 정책에서 동시에 나타날 수 있다는 뜻입니다.
대신증권이 2026년 8월 10일 낸 이슈 코멘트 「부동산 세제개편 영향: 늘어나는 매도물량만큼 줄어들 임대물량」(배상영 Ph.D.)은 이 구조를 정면으로 짚습니다. 이 글은 해당 리포트를 기준으로 이번 개편의 핵심 내용과 시장에 미칠 영향을 정리합니다.
세제개편, 왜 지금 나왔나
이번 개편은 갑자기 튀어나온 정책이 아닙니다. 반년 넘게 예고돼 온 결과물에 가깝습니다.
이재명 대통령은 올해 1월 23일 X(옛 트위터)에 “1주택도 1주택 나름”이라며 “비거주용과 거주용은 달리 취급해야 공정하지 않을까”라는 글을 올렸습니다. 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관도 “집값이 50억이면 1년에 5,000만원씩 보유세를 내야 하는데 연봉의 절반이 세금으로 나간다면 버티기 어려울 것”이라고 언급한 바 있습니다.
이후 국토부(공급)·금융위(대출)·재경부(세제)가 각각 주제별 토론회를 열었고, 대통령·총리 주관 종합토론회까지 거쳐 8월 초 세제개편안이 가장 먼저 발표됐습니다. 국회 제출 시한이 걸려 있어 순서가 앞당겨진 셈입니다.
여기서 눈여겨볼 대목이 하나 있습니다. 토론회 11개 쟁점 중 임대 공급을 늘리기 위한 세제 혜택은 거의 언급되지 않았고, 실제 개편안에도 담기지 않았습니다. 이 공백이 이번 리포트 전체를 관통하는 문제의식입니다.
“똘똘한 한 채”를 겨눈 개편
기존 세제는 1주택자, 그중에서도 장기보유·고령자에게 유리했습니다. 10년 이상 보유·거주한 1주택자는 장기보유특별공제 최대 80%를 받아, 양도차익이 수백억원이라도 실효세율이 9%를 밑돌 수 있었습니다. 종부세도 최대 80% 세액공제를 받으면 부담이 크게 줄었습니다.
이런 흐름이 다주택 규제와 맞물리면서 “똘똘한 한 채”를 오래 들고 있는 게 세제상 가장 유리한 선택이 됐습니다. 이번 개편은 바로 이 지점, 즉 1주택자에 대한 세제상 우대를 정조준한 것으로 읽힙니다.
양도소득세, 핵심은 장기거주공제 10억원 한도
양도소득세 개편에서 가장 큰 변화는 두 가지입니다. 공제 기준이 ‘보유’에서 ‘거주’로 바뀌고, 공제금액에 10억원 한도가 새로 생깁니다.
기존 장기보유특별공제는 ‘장기거주소득공제'(주택·조합원입주권)와 ‘장기보유소득공제'(토지·건물)로 나뉩니다. 제도는 한 번에 바뀌지 않고 2027년까지 현행 유지, 2028년 중간 단계를 거쳐 2029년 본격 시행됩니다.
1세대 1주택자 기준으로 보면, 10년 보유·거주 시 공제율이 2027년 최대 80%(거주+보유)에서 2029년에는 거주 요건만으로 최대 80%(연 8%×10년)를 채워야 하는 방식으로 바뀝니다. 여기에 공제 한도가 2028년 20억원, 2029년부터는 10억원으로 좁혀집니다.
이 한도가 체감되는 지점은 양도차익 규모에 따라 다릅니다. 대신증권이 매도가가 매입가의 2배라는 조건으로 추정한 결과는 이렇습니다.
양도차익 12억원까지는 현행과 개편안의 실효세율 차이가 크지 않습니다(약 7% 수준).
양도차익 15억원이면 현행 실효세율 6.4%가 개편안에서는 11.6%로 뜁니다.
양도차익 30억원이면 개편안 실효세율이 27.8%까지 오르고, 현행 대비 추가 세 부담이 6억원 이상으로 커집니다.
양도차익 구간별(12억원/15억원/30억원) 현행 vs 개편안 양도소득세 실효세율 비교표
매도가액을 기준으로 봐도 흐름은 같습니다. 매입가 12억원을 가정했을 때 매도가액 20억원에서는 세액 변화가 거의 없지만, 30억원이면 약 1.8억원, 40억원이면 약 5.4억원, 50억원이면 약 9.12억원의 추가 납부가 추정됩니다. 주택가격이 높고 양도차익이 클수록 개편의 충격이 커지는 양상입니다.
정부가 제시한 사례도 이 흐름을 확인해 줍니다. 양도가액 75억원, 취득가액 25억원, 10년 거주·보유한 1주택자의 산출세액은 2027년 3.16억원에서 2028년 9.23억원, 2029년 13.73억원으로 뜁니다. 공제한도가 순차적으로 좁혀지는 만큼 세액도 계단식으로 불어납니다.
종합부동산세, 실거주는 웃고 비거주는 웁니다
종부세 개편은 폭이 더 넓습니다. 기본공제, 공정시장가액비율, 세율 체계, 세부담 상한, 거주공제까지 거의 전면 손질입니다.
가장 먼저 눈에 띄는 건 기본공제 조정입니다. 실거주 1주택자는 12억원에서 14억원으로 늘어나지만, 비거주 1주택자는 12억원에서 9억원으로 줄어듭니다. 3억원 격차가 그대로 세 부담 격차로 이어집니다.
여기에 공정시장가액비율이 단계적으로 2029년까지 70%(3주택 이상·조정대상지역은 80%)로 오르고, 세율 체계도 주택 수 기준에서 주택 가액 기준으로 바뀌면서 6억~12억원 구간은 1.0%에서 1.3%로, 94억원 초과 구간은 최고 5.0%까지 오릅니다. 세부담 상한비율도 150%에서 200%로 상향돼, 전년 대비 종부세가 최대 두 배까지 늘어날 수 있게 됩니다.
거주공제도 크게 줄어듭니다. 지금은 연령·장기보유 공제를 최대 80% 받으면 종부세 부과세액이 1/5로 줄어드는데, 앞으로는 공제 금액 자체가 2028년부터 600만원으로 묶입니다. 수천만원씩 종부세가 나오던 고가주택일수록 감경 폭이 눈에 띄게 줄어드는 셈입니다.
실제 세액 증가는 어느 정도일까요. 대신증권 추정에 따르면 시가 39억원부터 세부담이 10% 늘고, 46억원부터 20%, 52억원부터 30%, 75억원부터는 50% 넘게 늘어납니다. 시가 50억원 주택은 현행 약 1,700만원에서 약 2,200만원으로, 증가율로 치면 약 27% 수준입니다.
비거주 주택은 타격이 더 큽니다. 공제 0% 기준으로 30억원대는 약 350만원, 40억원대는 약 680만원, 50억원대는 약 1,186만원이 더 붙습니다. 여기에 공제 80%를 받던 고가 비거주 주택까지 겹치면 50억원대에서 1,541만원, 60억원대에서 2,412만원이 늘어 증가율이 200%를 넘습니다. 리포트가 “가장 취약한 조합”으로 꼽는 지점이 바로 여기, 초고가·장기보유·비거주 주택입니다.
매물은 왜 늘어나나
세 부담이 늘면 파는 사람도 늘어난다는 건 어렵지 않은 추론입니다. 리포트는 매물이 출회될 경로를 네 갈래로 짚습니다.
가장 먼저 꼽히는 경로는 비거주 1주택자의 실거주 전환입니다. 종부세도, 양도세도 거주 여부에 따라 부담이 갈리다 보니 실거주로 옮기거나 아예 매도하는 선택이 늘어날 수 있습니다.
여기에 시가 40억원 이상 고가 아파트가 더해집니다. 종부세 공제 축소와 양도세 공제 10억원 한도가 겹치는 구간이라 매도 유인이 가장 큽니다.
매입가 12억원 이상·양도차익 20억원 이상 장기보유자도 사정이 비슷합니다. 공제 한도가 좁아지는 걸 미리 반영해 움직이는 물량입니다.
마지막은 각종 양도세 특례·공제가 조기 일몰되면서 나오는 매물입니다. 리포트는 “일부 보도에 의하면 서울 내 6.5만호의 아파트가 주택임대사업자(주임사) 임대 만기 혹은 예정”이라는 내용을 인용합니다. 이 수치는 대신증권이 직접 집계한 게 아니라 외부 보도를 인용한 것이라는 점은 짚고 넘어갈 필요가 있습니다.
이 네 갈래 물량은 매매시장에는 하방 압력으로 작용합니다. 다만 그 영향은 중저가보다 초고가 시장에서 클 것으로 예상됩니다.
그런데 전월세는 왜 오를 수밖에 없나
많은 사람들이 여기서 놓치는 부분이 있습니다. 매물이 늘어나는 것과 임대 물량이 늘어나는 건 전혀 다른 이야기라는 점입니다.
세금 부담을 피하려는 비거주 1주택자가 선택할 수 있는 길은 크게 두 가지입니다. 직접 들어가 살거나, 팔거나. 어느 쪽이든 결과는 같습니다. 시장에 나와 있던 전월세 매물이 하나 사라집니다.
종부세 세율 체계도 이 흐름을 거들지 않습니다. 가액 기준으로 통일되긴 했지만, 공제 축소로 비거주 1주택자의 부담은 늘어나는 반면 다주택자의 부담이 줄어드는 것도 아닙니다. 실질적인 세부담 감경 효과가 없으니, 굳이 임대 목적으로 집을 들고 있을 이유가 옅어집니다. 임대 유인이 사라진다는 게 리포트의 표현입니다.
주임사 혜택 조기일몰도 마찬가지입니다. 향후 2~3년간 물량이 시장에 나오면서 매매시장 상승세를 눌러주는 효과는 있지만, 그만큼 임대주택 자체가 줄어드니 임대시장 상승 압력을 같이 키웁니다.
핵심은 간단합니다. 이번 세제개편이 정책 의도대로 잘 작동할수록, 매매 물량은 늘어나는 만큼 임대 물량은 줄어들고, 매매시장 둔화와 전월세 상승이 한 몸처럼 동시에 나타나는 구조가 만들어집니다.
초고가와 중저가는 다르게 움직입니다 — 서울 전세가율로 보기
모든 지역, 모든 가격대가 똑같이 흔들리는 건 아닙니다.
초고가(40억원 이상) 시장은 임대·매매 양쪽에서 물량 감소와 물량 증가가 동시에 뚜렷합니다. 임대인의 거주 전환, 1주택 임대인 매도, 주임사 매도가 겹치며 임대 물량이 줄고, 그 감소가 전월세 상승으로 이어집니다. 동시에 매매 쪽에서는 보유세 부담과 양도세 공제 축소로 물량이 늘며 가격 조정 압력을 받습니다.
중고가(20~30억원대)는 비슷한 흐름이지만 강도가 약합니다. 흥미로운 건 40억원 이상 주택의 임차인이 중고가 시장으로 유입될 가능성이 언급된다는 점입니다. 초고가 지역에서 밀려난 수요가 한 단계 아래로 옮겨가는 그림입니다.
중저가(20억원 미만)는 종부세·양도세 영향이 상대적으로 미미한 시장입니다. 다만 주임사 물량 조기 출회와 상위 가격대에서 내려오는 임차인 유입이 맞물릴 수 있다는 점은 눈여겨볼 대목입니다.
이 차이를 뒷받침하는 근거가 서울 25개구의 전세가율입니다. 2026년 7월 기준(KB국민은행) 강남구 전세가율은 38%로 25개구 중 가장 낮고, 용산구(39%)·송파구(40%)도 낮은 편입니다. 반대로 금천구·강북구는 64%로 가장 높고, 중랑구(63%), 도봉구(61%) 등 중저가 지역이 대체로 상위권을 차지합니다.
서울 25개구 전세가율 순위 그래프, 2026년 7월 기준 강남 38%부터 금천 64%까지
전세가율이 높다는 건 매매가 대비 전세가가 이미 상당히 붙어 있다는 뜻입니다. 그만큼 매매가격이 더 떨어지기는 어렵고, 반대로 전월세 상승 압력은 잘 흡수되지 않고 그대로 임차인에게 전가되기 쉬운 여건입니다. 일각에서는 “서울 전체 전세가율이 낮으니 임대시장 부담이 크지 않다”고 보기도 하지만, 이는 지역별·가격대별 편차를 놓친 해석일 수 있습니다. 실거주 요건 강화는 오히려 이런 중저가·고전세가율 지역에서 임대료 상승 압력을 키우는 동시에 매매가격의 하방을 지지하는 요인으로 작용할 가능성이 있습니다.
남은 숙제 — 임대를 대신할 공급자가 없다
여기까지가 이번 개편이 만들어낼 것으로 예상되는 그림입니다. 그런데 리포트는 이 구조에 분명한 한계가 있다고 말합니다.
이번 개편은 개인 소유자가 임대보다 직접 거주하거나, 그럴 수 없으면 매각하도록 유도하는 방향입니다. 그동안 개인 중심 민간 임대시장이 안정적인 임대사업보다 갭투자·매매차익 위주로 운영돼 온 측면이 있었던 것도 사실입니다.
문제는 이를 대체할 임대주택 공급·운영 주체를 키우기 위한 제도 개선이나 세제 완화가 함께 나오지 않았다는 점입니다. 기관투자자, 정부자금, 연기금, 공제회 같은 새로운 임대 공급 주체를 유도하거나, 임대 운영 규제를 완화하는 방안이 병행되지 않는다면 이번 정책의 시장 안정 효과는 일시적인 수준에 그칠 가능성이 높다는 게 리포트의 진단입니다.
정책 지속가능성에 대한 의문도 남습니다. 종부세는 세부담 상한을 200%로 올려 매각 유인이 뚜렷하지만, 양도세 장기거주소득공제 10억원 한도는 사정이 다릅니다. 매도가액 40억원 이하 주택은 2028년에도 공제한도가 20억원까지 유지되기 때문에, 시장 참여자들이 정권 교체나 정책 변경 가능성을 저울질하며 매도 결정을 2028년까지 미룰 수도 있습니다. 실제로 과거에도 세제 강화 이후 매도 대신 보유를 택했던 사례가 적지 않았고, 이후 세 부담이 완화되면서 결과적으로 그 선택이 유리해진 경험이 있었습니다.
리포트는 세제개편이 의도대로 작동하더라도 초기 매도 물량이 소진되고 매도 유인이 약해지는 시점을 2029~2030년 전후로 봅니다. 그때까지 신규 주택과 임대주택 공급이 충분히 채워지지 않으면, 임대시장발 가격 상승 압력이 다시 커질 수 있다는 경고입니다.
마치며
이번 부동산 세제개편의 그림을 한 문장으로 요약하면 이렇습니다. 세금이 무거워진 만큼 매물은 나오겠지만, 그 매물이 빠진 자리를 채워줄 임대 물량은 오히려 줄어들 가능성이 높다는 것입니다.
세제개편의 실효성을 가늠할 다음 변수는 결국 공급입니다. 매매시장을 달랠 분양 물량과, 임대시장을 채워줄 공급 체계가 뒤따르지 않는다면 지금의 균형은 오래가지 못할 수 있습니다. 부동산 공급대책과 대출 규제 보완책이 순차적으로 예고돼 있는 만큼, 그 내용까지 함께 확인해야 이번 개편의 실질적인 방향을 판단할 수 있을 것입니다.
참고자료: 배상영 Ph.D.(대신증권 Research Center) — 「부동산 세제개편 영향: 늘어나는 매도물량만큼 줄어들 임대물량」, 대신증권 Issue Comment, 2026-08-10 발행. (증권사 리서치센터 PDF 리포트 1건을 1차 자료로 삼아 작성했으며, 해당 리포트는 웹페이지 형태로 공개되지 않아 별도 URL은 없습니다.)
정부가 2026년 8월 13일 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」을 발표하면서, 곧바로 FAQ 형태의 공식 해설 자료를 함께 내놓은 것도 이 때문일 가능성이 높습니다. PF 보증 확대 등 공급대책을 포함한 대책 전체의 큰 그림은 8·13 부동산 대책, 결국 뭐가 달라지는 걸까에서 이미 다뤘으니, 이 글에서는 실수요자가 실제로 궁금해할 두 가지만 FAQ 형식으로 세세하게 짚어보겠습니다.
비거주 1주택자 대출규제
청년미래보금자리론
결론부터 먼저 던져보겠습니다.
“본인이나 배우자가 하루라도 실거주(주민등록 이전)한 적이 있다면 규제 대상이 아닙니다.”
하지만 이 한 문장만 믿고 안심하기엔 이릅니다. 예외로 인정되는 세부 유형이 8가지나 되고, 청년미래보금자리론도 조건이 꽤 촘촘하기 때문입니다. 하나씩 순서대로 짚어보겠습니다.
Q1. 비거주 1주택자, 정확히 누구를 말하나
FAQ 원문의 정의는 명확합니다. 본인이나 배우자가 보유 주택에 하루라도 실거주한 이력이 있으면 규제 대상에서 제외됩니다. 실거주하다가 이후 직장 이전이나 부모 봉양 등으로 비거주 상태가 된 경우도 마찬가지로 규제 대상이 아닙니다.
금융위 신진창 사무처장은 언론 브리핑에서 이 기준을 좀 더 풀어서 설명했습니다. “본인이나 배우자가 보유하지만 주민등록을 이전한 적이 없고 남에게 세를 주고 있다면 규제 대상”이며, “한 번이라도 살았고 주소이전 됐으면 규제 대상은 아니다”라는 것입니다.
이를 종합하면 규제 대상은 아래 세 조건을 모두 충족하는 경우로 좁혀집니다.
수도권·규제지역 아파트를 보유하고
가족이 아닌 제3자에게 임대를 주고 있으며
본인과 배우자 모두 그 주택에 실거주(주민등록 이전)한 적이 없는 경우 (부부합산 기준)
즉, 집을 사놓고 세를 주는 행위 자체가 문제는 아닙니다.
“단 한 번도 살아본 적 없는” 갭투자성 임대가 이번 규제의 진짜 타깃입니다.
Q2. 나는 예외에 해당할까 — 규제예외 인정 주택유형 8가지
세 조건에 걸리더라도 곧바로 규제 대상이 되는 것은 아닙니다. FAQ는 다주택자·임대사업자 주담대 만기연장 제한 때 적용했던 예외사유와 동일한 기준으로, 아래 8가지 유형을 규제예외로 명시하고 있습니다.
여기에 하나 더, 전세대출 보증기관 내규상 원래부터 주택보유 수 산정에서 제외되던 주택(예: 20㎡ 이하 초소형 주택 등)도 이번 규제를 적용받지 않습니다.
내 상황이 표에 없다고 해서 곧바로 포기할 필요는 없습니다.
⑧번 유형처럼 금융회사 여신심사위원회가 개별적으로 판단하는 여지도 남아 있기 때문입니다.
Q3. 불가피하게 실거주를 못 하게 된 경우는
주택매매계약을 체결할 때는 실거주할 생각이었는데, 갑작스러운 근무지 변경 같은 예기치 못한 사정으로 실거주가 어려워지는 경우도 분명 있을 것입니다. FAQ는 이런 상황을 위해 여신심사위원회가 탄력적으로 판단할 수 있는 별도의 예외허용 기준도 함께 제시했습니다.
여기서 “법적의무에 따라 실거주가 예정된 경우”란, 토지거래허가구역 내에서 기존 세입자가 있는 주택을 매수한 경우를 뜻합니다. 기존 임대차계약이 끝나기 전까지는 실거주 자체가 물리적으로 불가능하므로, 계약 종료 시점까지는 신규취급과 만기연장을 모두 허용한다는 것입니다. 이 부분은 한국일보·파이낸셜뉴스 등 여러 매체에서 동일하게 재확인됐습니다.
Q4. 시행은 언제부터, 몇 명이 영향을 받나
FAQ 원문에는 시행일이 명시돼 있지 않지만, 언론 보도를 종합하면 2027년 1월 1일부터 시행될 예정입니다.
영향 규모를 두고는 매체마다 약간의 차이가 있습니다. 헤럴드경제는 수도권·규제지역 해당 대출을 약 6만 명, 9조 6,000억원 규모로 추정했고, 한국일보는 약 6만 명, 9조 3,000억원 규모로 예상했습니다. 인원수는 두 매체 모두 6만 명 안팎으로 일치하지만, 대출 금액은 9.6조원과 9.3조원으로 소폭 엇갈립니다. 어느 쪽이 정확한 공식 수치인지는 FAQ 원문에 별도로 명시돼 있지 않아, 추후 확인이 필요한 부분입니다.
Q5. 전세대출 보증비율도 낮아지나
한국일보 보도에 따르면, 거주 여부와 관계없이 1주택자 전세대출의 보증비율 자체도 함께 축소됩니다. 수도권·규제지역은 80%에서 70%로, 그 외 지역은 90%에서 80%로 낮아지고, 보증 한도(최대 2억원)는 그대로 유지된다는 내용입니다.
다만 이 내용은 한국일보 기사에서만 확인된 단독 보도이며, FAQ 원문이나 다른 매체에서는 별도로 교차 확인되지 않았습니다. 전세대출을 준비 중이라면 참고는 하되, 실제 적용 여부는 대출 실행 시점에 금융기관을 통해 다시 확인하는 편이 안전할 것입니다.
Q6. 육아휴직 중이면 대출한도가 줄어드나
줄어들지 않도록 배려하겠다는 것이 정부 방침입니다. FAQ는 2~3년 전 육아휴직 등으로 소득이 일시적으로 감소한 차주가 이 때문에 예기치 않은 대출한도 축소를 겪지 않도록 세심하게 배려하겠다고 밝혔습니다.
문제는 구체적인 심사기준입니다. 소득 회복을 어느 기간까지 인정할지, 어떤 방식으로 소득을 대체 산정할지는 아직 확정되지 않았고, 금융권 세부 가이드라인을 통해 추후 마련될 계획입니다. 발표 시점 기준으로는 원론적인 방침만 공개된 상태로 보이며, 실제 육아휴직 중이거나 예정인 차주라면 세부 기준이 나올 때까지는 확정된 내용이 없다는 점을 감안해야 할 것입니다.
Q7. 위험가중치(RW) 소급적용이란
주담대 중에서도 위험도가 높은 대출에는 은행이 자본을 더 쌓아야 하는 위험가중치(RW)가 강화 적용됩니다. 이번 대책의 포인트는 이 강화된 위험가중치를 신규 대출뿐 아니라 기존 대출 잔액에도 소급 적용하겠다는 것입니다.
어떤 유형의 대출에 어느 범위까지 적용할지는 2026년 4분기에 영향분석을 거쳐야 확정될 예정으로, 아직 세부 내용이 나오지 않았습니다. 이 항목을 별도로 상세 보도한 기사도 검색 시점 기준으로는 확인되지 않아, 당분간은 지켜볼 필요가 있는 항목입니다.
Q8. 청년미래보금자리론이란 어떤 상품인가
한마디로, 월세 낼 돈으로 비아파트를 사도록 돕는 정책 대출입니다.
정부는 이 상품을 아파트가 아닌 비아파트 대상으로 우선 출시합니다. 전월세 비용이 부담스러운 1인 가구·사회초년생 등 청년에게 “월세 수준의 원리금” 부담으로 합리적 가격의 주택을 구매할 기회를 주겠다는 취지이며, 청년층 주거수요·자산소득수준·주택유형별 가격분포를 종합 고려한 설계라고 설명합니다.
숫자로 보면 설계 의도가 더 뚜렷합니다. 가계금융복지조사(’25년) 기준 39세 이하 가구의 평균 순자산은 2억 1,900만원, 평균 연소득은 6,758만원입니다. 2026년 5월 기준 평균 매매가는 전국 다세대 2억 1,000만원·오피스텔(40~60㎡) 2억 7,000만원인 반면 아파트는 5억 1,000만원, 서울은 다세대 3억 8,000만원·오피스텔 4억 1,000만원인 반면 아파트는 13억 3,000만원까지 벌어집니다. 청년 자산 수준과 아파트 가격 사이 간극이 크다 보니, 상대적으로 접근 가능한 비아파트부터 지원하겠다는 논리입니다.
실제 상환 예시도 제시됐습니다. 2억원을 30년 만기, 금리 3.0%로 빌리면 월 원리금 상환액은 85만원 수준으로, 비아파트 평균 월세(80만원)와 비슷하게 설계됐습니다.
결혼·출산 등으로 새 보금자리가 필요해질 때 적용되는 생애최초 LTV 우대혜택은 이 상품을 이용해도 그대로 유지됩니다. 아파트 구입을 원하는 청년은 기존 보금자리론·디딤돌대출을 그대로 활용할 수 있고(’25년 보금자리론 공급 19조원 중 청년분 12조원, 그중 아파트 구매분이 11.6조원), 운영 경과와 시장 상황을 지켜본 뒤 지원 대상을 아파트 등으로 확대하는 방안도 검토될 예정이라고 합니다. 즉 비아파트 한정이 영구적인 구조는 아닙니다.
Q9. 나는 자격이 되나 — 소득·주택가격·LTV 조건
핵심 조건을 정리하면 아래와 같습니다.
대상: 만 39세 이하 생애최초 주택구입 청년
소득요건: 연 7,000만원 이하 (머니투데이·아시아경제 등 다수 매체 교차 확인)
주택 조건: 4억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 비아파트 (빌라·오피스텔 등 준주택 포함)
LTV: 최대 80% (생애최초 우대혜택 유지, 수도권·규제지역 70%·그 외 80%)
한 가지 주의할 점이 있습니다. 연 7,000만원이라는 소득 커트라인과, 앞서 언급한 39세 이하 가구 평균 연소득 6,758만원은 서로 다른 숫자입니다. 전자는 정책이 정한 소득 상한선이고 후자는 시장 참고 통계일 뿐이라서, FAQ 원문에는 사실 소득 상한 숫자 자체가 명시돼 있지 않고 6,758만원이라는 참고 통계만 나와 있습니다. 두 숫자를 혼동하지 않는 것이 중요합니다.
청년미래보금자리론을 이용해도 기존 생애최초 LTV 우대혜택이 소멸되지 않고 그대로 유지되며, 이후 다른 주택을 구입할 때 다시 활용할 수 있다는 설명도 함께 나왔습니다.
Q10. 금리는 얼마, 언제부터 신청할 수 있나
먼저 금리부터 보면, 아직 확정된 숫자는 없습니다.
FAQ 원문은 기본우대에 지방·저소득·신생아 추가우대를 더해 일반 보금자리론 금리 대비 약 2%p 내외 인하(잠정)라고만 밝히고 있고, 세부 금리는 2027년도 예산안이 확정된 뒤 발표될 예정입니다. 여러 매체가 앞서 언급한 상환 예시(2억원·30년·3.0%·월 85만원)를 인용하며 “연 3%대”로 소개하고 있지만, 이는 어디까지나 예시 수치일 뿐 확정 금리는 아니라는 점을 짚어둘 필요가 있습니다.
출시 시기는 2027년 1월이 다수설입니다. 한국경제, 파이낸셜뉴스, 아시아경제, 뉴시스 등 대다수 매체가 “내년(2027년) 1월 출시”로 일관되게 보도했습니다. 다만 이투데이의 8월 13일자 기사 한 건에서는 “청년미래보금자리론(2025년 1월 출시)”라는 표기가 확인되는데, 2025년 1월은 이번 발표 시점(2026년 8월)보다 오히려 과거이므로 시점상 모순됩니다. 다른 모든 매체의 보도와 배치되는 점을 감안하면 해당 기사의 단순 오기일 가능성이 높아 보입니다. 공급 규모는 연 3조원씩 2년간 총 6조원 한시 공급으로 다수 매체가 일치하며, ‘청년 주거 지원 3종 세트’의 하나로 자가·반전세월세·전세 등 주거형태별 맞춤 지원이 2027년 1월 함께 출시될 계획이라고 합니다.
Q11. 청년미래보금자리론 말고 다른 선택지도 있나
아파트를 원하거나 조건이 맞지 않는다면, 기존 정책 대출의 개편 내용도 함께 확인해볼 만합니다. 이번 대책에서는 신혼부부·맞벌이의 ‘결혼 페널티’를 완화하는 개편도 함께 이뤄집니다. 기존에는 부부합산 소득이 기준을 넘으면 대출이 아예 불가능했지만, 앞으로는 부부 중 한 명이라도 개별 소득기준을 충족하면 대출을 이용할 수 있습니다.
시행 시점은 머니투데이 보도에서 10월부터로 확인되지만, 다른 종합 기사들은 별도 시행일을 명시하지 않고 “이번 대책에 포함”이라고만 전하고 있어 시행일 자체는 머니투데이 단일 소스로 확인된 정보입니다.
같은 대책 안에서 신설된 청년 전월세결합보증도 함께 알아둘 만합니다. FAQ 원문에는 포함되지 않고 언론 보도로만 확인된 내용인데, 기존에는 전세보증과 월세보증 중 하나만 이용할 수 있었던 것을, 하나의 상품으로 전세와 월세 대출을 모두 이용할 수 있도록 결합한 것입니다. 대출한도는 임차보증금의 90% 이내에서 최대 2억원(신혼·유자녀 청년은 최대 3억원이라는 보도도 있음)이며, 연간 4조 5,000억원 규모로 공급됩니다. 월세는 필요할 때만 인출해 쓰는 ‘마이너스통장’ 방식으로 운영되고, 청년 전세임대 한도도 1억 2,000만원에서 2억 4,000만원으로 상향됐습니다.
청년들 반응은 엇갈린다 — 기대와 우려 사이
많은 사람들이 대출 문턱을 낮춰주는 정책이라면 청년들도 반길 것이라고 생각하지만, 실제로는 기대와 우려가 뒤섞여 있습니다.
먼저 전문가 시각부터 보면, 김인만 부동산경제연구소장은 “특정 주택 유형 한정보다는 청년의 주거 목적 구입 모두에 저리 대출을 지원하는 게 더 나았을 것”이라며, 정책이 오히려 비아파트 가격을 자극할 수 있다는 우려를 제기했습니다.
시장 현실과의 괴리를 지적하는 통계도 있습니다. 청년 가구주의 79.7%는 생애 첫 주택 구매 시 아파트를 선호합니다. 청년 가구의 51%가 비아파트에 임차로 거주하고 있는 것과 별개로, 실제 자가 소유 비율은 4.5%에 불과합니다. 빌려서는 살아도 사고 싶어하지는 않는 경향이 뚜렷하다는 뜻입니다. 비아파트를 기피하는 이유로는 상대적으로 약한 가격 방어력, 무주택자 청약 기회 감소 우려, 자산가치에 대한 낮은 신뢰가 꼽힙니다.
온라인 청년 커뮤니티의 반응은 이보다 한층 더 비판적입니다. “이제 주거 형태도 계급이냐”, “빌라는 가격 투명성·환금성·담보 가치·전세 안전성에서 모두 밀린다”는 반응이 다수 확인됩니다. 과거 중소기업 청년 전세대출 기준에 맞춰 원룸·빌라 가격이 올랐던 사례를 근거로, “4억원이라는 가격 기준에 맞춰 이번에도 매물 가격이 오를 것”이라는 우려도 나옵니다. 대출규제 자체에 대한 근본적인 불만도 있습니다. “대출을 막아 놓고 상품을 만들어 선택권을 넓혀 줬다고 한다”는 식의 반응이 대표적입니다.
정부는 비아파트에 대한 시장 신뢰 회복(전세사기 방지 등)이 인식 개선으로 이어질 수 있다고 보고 있으며, 2년 후 운영 경과를 지켜본 뒤 아파트로 지원 대상을 확대하는 방안도 검토할 수 있다는 입장입니다.
정부는 실수요자 지원이라는 취지를 강조하고, 청년들은 정책 설계의 현실성에 의문을 제기하고 있는 셈입니다. 어느 한쪽이 완전히 맞다고 단정하기는 어렵고, 2027년 1월 실제 출시 이후 신청 흐름을 지켜봐야 판단이 가능할 것으로 보입니다.
정리하며
다시 처음 질문으로 돌아가 보겠습니다. “나는 비거주 1주택자 규제 대상일까?”
한 번이라도 그 집에 실거주(주민등록 이전)한 이력이 있다면 대상이 아니고, 없더라도 8가지 예외유형이나 불가피한 사정에 해당한다면 구제받을 여지가 있습니다. 다만 시행일(2027년 1월 1일)까지는 아직 시간이 남아 있고, DSR 육아휴직 배려나 위험가중치 소급적용의 세부 기준처럼 아직 확정되지 않은 부분도 적지 않습니다.
청년미래보금자리론 역시 마찬가지입니다. 만 39세 이하 생애최초, 소득 7,000만원 이하, 4억원 이하 비아파트라는 큰 틀은 나와 있지만, 정작 많은 사람이 궁금해할 확정 금리와 구체적인 신청 절차는 2027년 1월 출시가 가까워져야 윤곽이 드러날 것입니다.
제 생각에는, 이번 FAQ의 가장 큰 의미는 “실거주 이력 하나로 규제 여부가 갈린다”는 단순한 기준을 명확히 제시했다는 데 있는 것 같습니다. 다만 그 기준 하나로 모든 실수요자의 사정을 다 담아내기는 어려운 만큼, 세부 가이드라인이 나올 때마다 다시 한번 확인하는 습관이 필요할 것입니다.
“제도는 원칙을 정하고, 예외는 결국 사람의 사정을 따라간다.”
참고자료
1차 자료 · 금융위원회·국토교통부, 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책 FAQ」(2026.8.13, 관계기관 합동)
국토부는 이런 조치들로 2030년까지 서울 재개발·재건축에서 약 23.4만호 착공을 지원한다는 목표를 제시했습니다.
도심 공공주택 복합사업도 확대됩니다.
2021년 도입 이후 47곳(8.5만호)에서 추진 중이고, 올해 처음으로 제물포역 등에서 착공(3.5천호)이 이뤄졌습니다.
하반기에는 서울 1~2만호 규모 신규 후보지를 추가로 선정·발표할 계획입니다.
LH 등 매입임대 공급도 속도를 냅니다.
신축매입임대사업 건설사업자 취득세 감면을 현행 15%에서 2027년까지 70%로 대폭 확대해, 2030년까지 수도권 14만호 착공을 지원한다는 목표입니다.
민간 공급을 살리기 위한 금융·세제 카드
민간 공급이 살아나지 않으면 공공택지만으로는 한계가 있습니다.
그래서 정부는 브릿지론 단계부터 손을 댔습니다.
‘PF 개발앵커리츠’는 우수한 사업성에도 브릿지론을 구하지 못하는 사업에 시중 금리(연 8~20%)보다 낮은 금리(연 6~7%)로 대출해주는 구조입니다.
기존 앵커리츠는 주택사업 투자 비중을 70% 이상으로 늘리고, 4천억원 규모의 주택 전용 앵커리츠를 2027년 새로 만들어 5년간 약 1만호 착공을 지원한다는 계획입니다.
본PF 단계에서는 HUG·HF의 PF보증 공급 목표를 큰 폭으로 올렸습니다.
직전 3개년 평균이 13.1조원이었는데, 앞으로 3년은 평균 28.7조원(2026년 23조원, 2027년 33조원, 2028년 30조원)으로 2배 이상 확대합니다.
참고로 금융위 대책 자료의 표지 요약에는 이 규모가 “26.3조원에서 47.8조원+α”로도 표기돼 있는데, 정확히 어떤 기준으로 계산된 숫자인지는 본문에 별도 설명이 없어 확인되지 않습니다. 연도별 세부 수치(2026년 23조원, 2027년 33조원, 2028년 30조원)를 기준으로 이해하는 편이 안전합니다.
일반주택(비아파트) 쪽 지원도 구체적입니다.
다세대·다가구주택 건축면적 제한을 660㎡에서 1,000㎡ 미만으로 늘리고, 다가구주택 층수 제한도 3개층에서 4개층 이하로 완화해 동일 면적에 가구를 약 33% 더 지을 수 있게 했습니다.
수도권·규제지역에서 원칙적으로 막혀 있던 주택매매·임대사업자의 신축 일반주택 매입 주담대도, 규제지역 30%·비규제지역 60%까지 예외적으로 허용됩니다(금융위 소관).
여기에 더해 수도권 기준 주택건설사업 기부채납 부담을 2027년까지 최대 8%에서 4%p로 낮추고, 전국 주거시설 개발부담금은 2027년까지 착공하는 경우 100% 면제하는 등 단기 공급을 늘리기 위한 한시적 완화 조치도 함께 담겼습니다.
대출 규제는 반대로 더 조여졌다
공급 쪽이 완화라면, 수요 관리 쪽은 오히려 더 촘촘해졌습니다.
전세대출보증 제한 대상이 “투기적 목적의 비거주 1주택자”까지 확대됩니다.
수도권·규제지역 아파트를 가진 1주택자가 그 집에 실거주한 적이 없으면서 임대를 주고 있다면, 전세대출 신규 취급과 만기연장이 원칙적으로 막힙니다.
이런 방식으로 전세대출을 받고 있는 규모가 약 9.3조원, 6만 건으로 파악됩니다.
전세대출 보증비율도 1주택자는 수도권·규제지역 기준 80%에서 70%로, 그 외 지역은 90%에서 80%로 줄어듭니다(무주택자는 현행 유지).
DSR 소득산정 기준도 손봤습니다.
지금까지는 근로소득이 아닌 경우에만 소득 변동률 20% 초과 시 2개년 평균으로 계산했는데, 앞으로는 모든 소득에 대해 상승률 20% 초과 시 2개년 평균, 30% 초과 시 3개년 평균소득으로 계산합니다.
성과급 같은 일시적 소득 증가를 이유로 대출 한도가 과도하게 늘어나는 걸 막겠다는 취지입니다.
주담대 자본규제도 강화됩니다.
고위험 주담대 유형에 고액·고DSR 대출과 고가주택·고LTV 대출이 새로 추가되고, 가계부문 시스템리스크 완충자본(SSyRB)이라는 제도도 처음 도입됩니다.
그런데 흥미로운 지점이 있습니다.
이렇게 대출 규제를 조이면서도, 올해 가계부채 총량 증가율 목표는 오히려 당초 1.5%에서 3%로 두 배 올랐습니다.
한국의 GDP 대비 가계부채비율은 88.6%(2025년 말 기준)로 영국(73.6%)·미국(68.1%)·일본(61.1%)보다 여전히 높은데도, 정부는 늘어난 대출 여력을 주택공급 관련 대출(이주비·중도금·잔금대출)과 청년·실수요자 지원에 쓰겠다는 방침을 밝혔습니다.
즉 “일반적인 투기 수요”는 더 조이고, “공급과 실수요”에 해당하는 대출만 골라서 풀어주겠다는 게 이번 대책의 논리입니다.
청년과 신혼부부에게는 뭐가 달라지나
실수요자, 특히 청년층을 위한 대책은 별도로 마련됐습니다.
가장 눈에 띄는 건 “청년 주거 지원 3종 세트”입니다.
자가 마련을 위한 「청년미래보금자리론」은 “월세로 집 사는” 정책모기지를 표방합니다.
만 39세 이하 생애최초 주택구입 청년을 대상으로, 4억원 이하 비아파트(85㎡ 이하)에 LTV 최대 80%까지 지원하며, 연 3조원 규모로 2년간 한시 공급됩니다.
2억원을 대출받는다고 가정하면 월 원리금 상환액이 약 85만원 수준으로, 비아파트 평균 월세(약 80만원)와 비슷하다는 게 정부 설명입니다.
반전세를 위한 「청년 전월세결합보증」은 전세대출과 월세대출을 하나로 묶어 보증하는 상품이고, 전세를 위한 「청년특례 전세대출보증」은 지원 대상을 만34세 이하에서 만39세 이하로 넓혔습니다.
신혼부부의 “결혼 페널티”도 손을 봤습니다.
지금까지는 결혼하면 정책대출 소득 기준이 부부합산으로 바뀌면서, 결혼 전에는 대출이 가능했던 사람이 결혼 후 소득 기준을 초과해 대출이 막히는 경우가 있었습니다.
앞으로는 부부 중 한 명이라도 일반 소득 기준(보금자리론 7천만원 등)을 충족하면 대출을 받을 수 있도록 바뀝니다.
주거 사다리의 다른 한쪽에서는 “보편형 공공임대주택”이라는 새 유형도 생깁니다.
기존 공공임대는 저소득층 위주였다면, 이번에 신설되는 유형은 소득 제한 없이(물량의 50% 이상은 무주택 청년 대상) 우수한 입지·품질의 주택에 장기간(자녀 3명 이상이면 최대 20년) 거주할 수 있게 설계됐습니다.
그래서 결과적으로 뭐가 달라지는 걸까
지금까지 다룬 8·13 부동산 대책은 크게 세 갈래로 나뉩니다.
공공택지·도심 공급 확대 — 택지 착공기간 68개월→37개월, 수도권 23만호+α 추가 공급
민간 공급 금융·세제 지원 — PF보증 2배 이상 확대, 앵커리츠 신설, 취득세·개발부담금 한시 완화
대출 규제 재조정 — 투기적 비거주 1주택자 전세대출 제한 강화, 가계부채 총량 목표는 1.5%→3%로 상향
많은 사람들이 부동산 대책이 나오면 “이번엔 규제냐 완화냐”부터 묻습니다.
하지만 이번 대책을 보면 그 질문 자체가 이제는 큰 의미가 없어 보입니다.
투기 수요는 조이고, 공급과 실수요는 동시에 풀어주는 “핀셋형” 설계가 이번 대책의 실제 구조에 더 가까울 가능성이 높습니다.
물론 이게 실제로 효과를 낼지는 다른 문제입니다.
공사비 상승과 미분양 위험, 도시정비법 개정안의 국회 통과 여부 같은 변수들이 여전히 남아 있어, 공급이 눈에 보이는 물량으로 바뀌기까지는 시간이 걸릴 가능성이 높습니다.
“대책의 방향이 바뀌는 것과 시장이 실제로 바뀌는 것은 서로 다른 속도로 움직인다.”
참고자료
1차 자료 · 국토교통부 「전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안」, 금융위원회 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」 (2026.8.13.)
거주 중인 1주택자라면 부담이 줄어들 가능성이 높고, 비거주 주택이나 다주택을 보유하고 있다면 부담이 늘어날 가능성이 높습니다.
하지만 더 중요한 건 숫자입니다.
이번 개편은 종합부동산세와 양도소득세를 중심으로 과세 기준을 “주택 수”에서 “주택 가액”으로, “보유”에서 “거주”로 옮기는 방향인데, 시행시기가 항목마다 2026년 하반기부터 2028~2029년까지 제각각이라 헷갈리기 쉽습니다.
이 글에서는 종부세·양도세를 중심으로 개정 전/후 수치와 시행시기를 항목별로 정리하고, 1주택 실수요자와 다주택자 각각에게 어떤 의미인지 짚어보겠습니다.
2026년 세제개편안 부동산세제 개편 방향 요약 인포그래픽
개편의 큰 그림 — “거주 1주택은 보호, 비거주·고가는 정상화”
정부가 이번 개편안에서 밝힌 부동산세제 개편의 기본 방향은 한 문장으로 요약됩니다.
“비거주주택 및 일정가액 이상의 주택 등에 대한 종부세·양도세 부담은 정상화하되, 거주용 1주택은 지속 보호한다.”
즉,
거주하는 1주택자 → 세부담 유지 또는 완화
비거주 1주택자·다주택자·고가주택 보유자 → 세부담 강화
라는 두 개의 축으로 나눠서 이해하면 개별 항목을 따라가기가 훨씬 수월합니다.
관련 법률은 국세기본법·소득세법·법인세법·상속세및증여세법·부가가치세법·조세특례제한법·종합부동산세법 등 10개 국세 법률과 관세법까지 총 11개 법률 개정으로 진행됩니다.
8월 4일부터 20일까지 입법예고를 거쳐 8월 27일 차관회의, 9월 1일 국무회의를 통과하면 9월 3일 이전 정기국회에 제출될 예정입니다.
다만 이 시점의 개편안은 어디까지나 “정부안”입니다.
국회 논의 과정에서 세부 수치가 조정될 가능성도 열어둘 필요가 있습니다.
5년(2027~2031년)간 예상되는 세수효과는 총 3조 4,430억원 증가이며, 이 중 종합부동산세 조정으로 인한 증가분이 2조 1,815억원으로 가장 큰 비중을 차지합니다.
종합부동산세, 뭐가 달라지나
과세대상·기본공제 — 1주택자는 12억에서 14억으로
핵심부터 말하면, 1세대 1주택자의 종부세 기본공제가 거주 여부에 따라 갈립니다.
구분
개정 전
개정 후
1세대 1주택자 – 거주용 1주택(거주 시)
12억원
14억원
1세대 1주택자 – 비거주 1주택
12억원
9억원
그 외(다주택자 등)
9억원(일률)
4억원 + (5억원 × 거주용 주택가액 비중)
법인
기본공제 없음
기본공제 없음(현행 유지)
실제 거주하는 1주택자라면 기본공제가 12억원에서 14억원으로 늘어납니다.
반면 같은 1주택자라도 실제 거주하지 않고 있다면 12억원에서 9억원으로 오히려 줄어듭니다.
다주택자는 기존에는 보유 주택 수와 무관하게 9억원을 일률적으로 공제받았지만, 앞으로는 전체 주택가액 중 거주용 주택가액이 차지하는 비중만큼만 공제받는 구조로 바뀝니다. 거주용 주택이 없다면 최소 4억원까지 줄어들 수 있습니다.
과세대상 기준선도 함께 조정됩니다. 1세대 1주택자는 공시가격 합계 14억원 초과(시가 약 20억원 초과) 시 종부세가 부과되고, 다주택자 등은 종전과 같은 공시가격 9억원 초과 기준이 그대로 유지됩니다.
시행시기는 2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분부터입니다. 2026년분 종부세(올해 12월 고지분)에는 적용되지 않습니다.
종합부동산세 기본공제 개정 전후 비교표 2027년 시행
공정시장가액비율과 세율 — 계산 구조 자체가 바뀐다
종부세 과세표준은 “(공시가격 합계 – 기본공제금액) × 공정시장가액비율”로 산출됩니다. 이 공정시장가액비율도 오릅니다.
구분
개정 전
2027년
2028년 이후
1세대 1주택자, 지방 1·2주택자
60%
70%
70%(유지)
3주택자 등·조정대상지역 주택 보유자(1세대1주택자 제외)
60%
70%
80%
세율도 함께 조정됩니다. 현행은 2주택 이하와 3주택 이상으로 세율이 이원화되어 있는데, 이를 단계적으로 “주택가액” 기준 단일 세율 체계로 통합합니다.
특히 눈여겨봐야 할 구간은 과세표준 6억~12억원 구간입니다. 이 구간의 세율이 1.0%에서 1.3%로 오르는데, 이는 상대적으로 저가 주택을 보유한 사람에게도 영향을 미칠 수 있습니다.
과세표준 12억원을 넘어가는 구간부터는 2028년 이후 다주택 여부와 무관하게 세율이 단일화됩니다. 시행시기는 세율 이원화 유지 여부와 무관하게 2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분부터입니다.
종합부동산세 세율 주택수 기준에서 주택가액 기준 전환 비교표
세액공제 — ‘보유공제’가 ‘거주공제’로, 한도까지 신설
1세대 1주택자에게 적용되던 연령별·보유기간별 세액공제도 구조가 바뀝니다.
기존에는 연령별 공제(60세 20%, 65세 30%, 70세 40%)와 보유기간별 공제(5년 20%, 10년 40%, 15년 50%, 합산 한도 80%)를 함께 적용했는데, 앞으로는 “보유기간” 대신 “거주기간”을 기준으로 공제합니다.
2027년은 보유·거주 중 유리한 쪽을 선택할 수 있는 과도기이고, 2028년부터는 거주기간 공제가 전면 적용됩니다.
여기서 실수요자가 반드시 확인해야 할 부분이 하나 있습니다. 바로 공제 금액 한도가 새로 생긴다는 점입니다.
기존에는 공제율 한도(80%)만 있고 금액 한도는 없었습니다. 그런데 2027년부터는 800만원, 2028년 이후에는 600만원이라는 금액 한도가 신설됩니다.
즉,
공제율이 아무리 높아도
공제받을 수 있는 금액 자체가 한도에 묶인다
는 뜻입니다. 장기간 거주한 초고가 주택 보유자일수록 이 한도의 영향을 크게 받을 가능성이 높습니다.
세부담 상한 완화, 납부유예 요건 확대
해당연도 보유세(재산세+종부세)가 직전연도 대비 일정 비율을 넘지 않도록 제한하는 “세부담 상한”도 조정됩니다. 기존 150%에서 200%로 상향되는데, 이는 개편 효과가 상한선에 막혀 지연 적용되는 것을 막기 위한 조치로 설명됩니다.
고령자·장기보유자를 위한 납부유예 제도도 문턱이 낮아집니다.
소득요건이 총급여 7,000만원(종합소득금액 6,000만원) 이하에서 총급여 8,000만원(종합소득금액 7,000만원) 이하로 완화되고, 65세 이상이면서 10년 이상 거주했고 소득 대비 보유세 비중이 10% 이상인 고령자의 거주용 1주택은 소득요건 자체가 면제됩니다.
시행시기는 2027년 1월 1일 이후 납부유예를 신청하는 분부터입니다.
세부담이 실제로 얼마나 달라지나 — 정부 제공 시뮬레이션
정부가 공개한 적용사례(공시가격 변동 없음 가정, 2028년 기준)를 보면 거주 여부에 따른 격차가 뚜렷하게 드러납니다.
60세·10년거주 1세대1주택자: 시가 20억원(공시 15억원) 종부세는 27.6만원에서 10.8만원으로 오히려 줄어듭니다. 다만 시가 70억원(공시 50억원)처럼 초고가라면 937.7만원에서 3,295.7만원으로 크게 늘어납니다.
같은 조건이지만 비거주(보유만)인 경우: 시가 20억원(공시 15억원)이면 27.6만원에서 152.1만원으로, 시가 70억원(공시 50억원)이면 937.7만원에서 4,480.1만원으로 뜁니다.
3주택 이상(동일가액 3채, 거주주택 비중 1/3)인 경우: 시가 20억원(공시 15억원) 기준 126.7만원에서 442.4만원, 시가 70억원(공시 50억원) 기준 3,467.5만원에서 7,225.7만원으로 늘어납니다.
정리하면, 실거주하는 중저가 1주택자는 세부담이 줄거나 소폭 느는 데 그치지만, 비거주 주택이나 다주택, 특히 고가주택을 보유한 경우는 세부담 증가폭이 훨씬 크다는 게 정부 시뮬레이션의 결론입니다.
양도소득세, 뭐가 달라지나
장기보유특별공제 → ‘장기거주 소득공제’로 명칭·구조 전환
양도세 쪽에서 가장 큰 변화는 “장기보유특별공제”라는 이름 자체가 사라진다는 점입니다.
주택은 “장기거주 소득공제”로, 주택 외(토지·상가 등)는 “장기보유 소득공제”로 명칭이 나뉘고, 공제 구조도 함께 바뀝니다. 시행시기는 2028년 1월 1일 이후 양도하는 분부터입니다.
1세대 1주택자 기준으로 보면,
2027년(유예): 거주 연4% + 보유 연4% = 최대 80%(10년), 한도 없음
2028년(중간단계): 거주 연6% + 보유 연2% = 최대 80%(10년), 한도 20억원
2029년 이후(본격시행): 거주 연8% = 최대 80%(10년), 한도 10억원
으로 3단계에 걸쳐 전환됩니다.
여기서도 종부세와 마찬가지로 “공제 한도”가 새로 생긴다는 점이 핵심입니다. 지금까지는 한도 없이 공제받을 수 있었지만, 앞으로는 거주기간이 짧을수록, 양도차익이 클수록 그 영향을 더 크게 받을 가능성이 높습니다.
정부가 제시한 사례를 보면 체감이 더 쉽습니다. 양도가액 32억원(취득가액 12억원, 2년거주·10년보유) 주택이라면 산출세액이 2027년 2.36억원 → 2028년 3.20억원 → 2029년 4.05억원으로 늘어납니다. 양도가액 75억원(취득가액 25억원, 10년거주보유)이라면 2027년 3.16억원 → 2028년 9.23억원 → 2029년 13.73억원으로, 고가주택일수록 증가폭이 훨씬 가파릅니다.
다주택자(비조정대상지역 기준)도 보유공제에서 거주공제로 전환되는 흐름은 같습니다. 다만 조정대상지역 소재 주택을 양도하는 다주택자는 현행에서도 장특공제가 배제되고 있고, 개편 후 거주공제도 동일하게 배제된다는 점은 변하지 않습니다.
양도소득세 장기거주소득공제 단계별 개편 비교 그래프
10년 이상 거주 1주택자, 기본공제가 10배로
실수요자에게 유리한 변화도 있습니다. 양도소득 기본공제는 원칙적으로 연 250만원인데, 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1세대 1주택을 양도할 때는 이 기본공제가 연 2,500만원으로 10배 상향됩니다.
특수관계인에게 양도하는 경우는 이 혜택에서 제외되고, 공동소유라면 지분비율로 안분됩니다(부부 공동명의는 각각 2,500만원 적용).
정부 사례로 보면, 10년 거주한 20억원 주택(취득가 10억원)의 양도세는 약 1,280만원에서 약 740만원으로, 30억원 주택(취득가 15억원)은 약 4,750만원에서 약 3,900만원으로 줄어듭니다. 시행시기는 2027년 1월 1일 이후 양도분부터입니다.
고령자 지방이주 감면, 지방 세컨드홈 특례 확대
65세 이상이고 5년 이상 거주(양도일 기준 2년 이상 계속 거주)한 수도권 주택을 팔고, 6개월 내 비수도권으로 실제 이주하는 경우 한시적 양도세 감면이 새로 생깁니다.
2027년 양도분은 50% 감면(한도 5억원), 2028년 양도분은 30% 감면(한도 3억원)이며, 적용기한은 2028년 12월 31일까지입니다. 다만 이후 5년 내 수도권으로 재이주하거나 처분주택을 재매수하면 감면세액에 이자상당가산액까지 추징된다는 사후관리 조건이 붙습니다.
지방 부동산에 관심이 있다면 세컨드홈 특례 확대도 눈여겨볼 만합니다. 기존에는 인구감소지역·인구감소관심지역 주택에만 적용되던 특례가 비수도권(광역시 제외) 전 지역으로 확대되고, 가액기준도 지역별로 4억~9억원(공시가격)으로 상향됩니다. 적용기한도 2029년 12월 31일 취득분까지 3년 연장됩니다. 시행시기는 2027년 1월 1일 이후 취득분부터입니다.
다주택자 양도세 중과, 2027~2028년 한시 완화
종부세 부담이 늘어나는 다주택자에게 “팔 수 있는 창구”를 열어주는 조치도 함께 담겼습니다. 조정대상지역 주택(2년 이상 보유)에 대한 양도세 중과세율이 한시적으로 낮아집니다.
구분
개정 전
2027년
2028년
2029년 이후
2주택자
기본세율+20%p
+5%p
+10%p
+20%p(원복)
3주택 이상자
기본세율+30%p
+10%p
+15%p
+30%p(원복)
2026년 중 이미 중과세율로 양도한 물건도 2027년 1월 1일 이후 예정·확정신고를 한다면 완화된 세율을 소급 적용받을 수 있습니다. 다만 이 한시 완화 기간에도 장기보유특별공제는 여전히 적용되지 않습니다.
정부 사례로는 양도차익 5억원인 조정대상지역 2주택자의 양도세가 현행 약 2.7억원에서 2027년 양도 시 약 2.0억원, 2028년 양도 시 약 2.2억원으로 낮아집니다. 2029년부터는 다시 원래 세율(+20%p/+30%p)로 돌아갑니다.
이 완화는 어디까지나 한시적이라는 점을
잊지 말아야 합니다.
일시적 2주택 특례기간, 3년에서 2년으로 단축
이사 등으로 일시적 2주택이 된 경우 종전주택을 일정 기간 내 처분하면 1세대 1주택 혜택(종부세 기본공제, 양도세 비과세·장특공제)을 유지해주는 특례기간도 단축됩니다.
조정대상지역 내에서 신규주택을 취득한 경우, 기존 3년이던 처분 유예기간이 2년으로 줄어듭니다(조정↔비조정 조합은 3년 유지).
양도세 특례는 2026년 8월 4일 이후 신규주택을 취득하고 종전주택을 2026년 10월 1일 이후 양도하는 분부터, 종부세 특례는 2026년 8월 4일 이후 취득하고 2027년 6월 1일 기준 납세의무 성립분부터 적용됩니다. 2026년 8월 3일 이전 취득·계약금 지급분은 종전 규정이 그대로 적용됩니다.
매입임대·상생임대 등 기존 특례도 순차 정비
임대사업자와 관련된 특례들도 정비됩니다.
조정대상지역 매입임대 아파트에 영구 적용되던 양도세 혜택(중과배제·장특공제 우대 50%)은 2027년 말까지 양도분은 현행 유지, 2028년 중 양도분은 절반 수준으로 축소, 2029년 이후 양도분은 중과 전면 적용으로 단계적으로 폐지됩니다. 조정대상지역 외 아파트나 건설임대·공공지원 임대주택은 이번 개편 대상에서 제외되어 기존 혜택이 유지됩니다.
상생임대주택의 거주요건 면제 특례도 일몰됩니다. 기존에는 상생임대차계약(임대료 5% 이내 인상) 요건만 충족하면 기한 없이 거주요건이 면제됐지만, 앞으로는 계약 종료 후 1년 내 양도분(최대 2029년 12월 31일까지)에만 면제가 적용됩니다.
두 조치 모두 시행시기는 2026년 10월 1일 이후 양도분부터입니다.
가업상속공제와 임대소득, 부동산 관련 변화
이번 개편안에서 상속세·증여세 파트는 주로 가업상속공제 재설계에 집중돼 있습니다. 부동산과 관련된 부분만 보면, 가업에 쓰이는 사업용 토지의 공제 범위가 “건축물 바닥면적의 3~7배”에서 “2~3배”로 축소되고, 1㎡당 1,000만원의 면적당 공제한도가 새로 생기며, 공제한도 계산방식도 “경영연수×20억원”(최대 1,000억원)으로 바뀝니다(2027년 7월 1일 이후 상속 개시분부터).
임대소득 쪽에서는 소형주택(전용 85㎡·6억원 이하) 등록임대사업자의 세액감면율이 임대 호수 구분 없이 단순화됩니다(공공지원·장기일반민간임대 50%, 그 외 20%, 2027년 1월 1일 이후 발생 소득분부터). 3주택 이상 보유자의 소규모주택 간주임대료 비과세 특례는 2029년 12월 31일까지 3년 연장됩니다.
시행시기, 한눈에 정리하면
항목마다 시행시기가 제각각이라 실무에서 가장 헷갈리는 부분입니다. 핵심만 추리면 이렇습니다.
매입임대 아파트 양도세 혜택 단계적 폐지, 상생임대주택 거주요건 면제 조정(10.1. 이후 양도)
2027년 1월 1일부터 적용
종부세 과세대상·기본공제·공정시장가액비율·세율일원화·세액공제·세부담상한·납부유예 확대
양도세 10년거주 기본공제 확대, 고령자 한시 감면, 다주택자 중과 한시완화, 지방 세컨드홈 특례 확대
2028년 1월 1일부터 적용
양도세 장기거주소득공제 구조 본격 전환(2027년은 유예, 2028년 중간단계, 2029년 본격시행)
비사업용 토지 과세 정상화, 토지분 종부세(종합합산) 세율 인상
2027년 7월 1일부터 적용
가업상속공제 토지공제 축소
2026 세제개편안 부동산세제 시행시기 타임라인 정리
전문가들은 어떻게 보고 있나 — 엇갈리는 평가
이번 개편의 방향성 자체, 즉 “보유세는 강화하고 거래세(양도세)는 완화한다”는 큰 틀에는 공감하는 목소리가 있습니다. 정재호 목원대 부동산금융보험학과 교수는 보유세 강화와 거래세 완화를 함께 추진하는 방향 자체는 타당하다고 평가했습니다.
하지만 세부 내용에 대해서는 우려도 함께 나옵니다.
심혜정 전 국회예산정책처 조세분석심의관은 정책 목표가 소득·부의 재분배인지, 부동산 가격 안정까지 포함하는지 불명확하다고 지적했습니다. 정다운 한국조세재정연구원 연구위원은 투기 목적과 실거주를 구분해 차등 과세하는 것이 담세력 측면에서는 공정하지 않을 수 있다는 의견을 냈습니다.
임대주택 공급 위축을 걱정하는 시각도 있습니다. 성명재 홍익대 교수와 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 실거주 요건이 강화되면 비거주 다주택자들이 임대 공급을 줄이면서 전월세 매물 감소, 임차료 상승으로 이어질 수 있다고 우려했습니다. 정준호 강원대 교수 역시 실거주 우대 정책이 전월세 시장의 매물 잠김으로 이어질 수 있다며 공공·민간 임대 공급 대책이 함께 필요하다고 강조했습니다.
집값에 미칠 영향에 대한 전망은 더 극명하게 갈립니다.
박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 공제 축소 전 절세 목적의 매물 증가를 예상했고, 최은영 한국도시연구소장과 남혁우 우리은행 부동산연구원은 초고가 주택을 중심으로 가격 조정 가능성에 무게를 실었습니다.
반면 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원과 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 공급 부족이라는 근본 요인이 그대로 있는 한 핵심지역의 가격 하락 효과는 제한적일 것으로 봤습니다. 김효선 KB국민은행 수석전문위원은 오히려 실거주 1주택 혜택 강화가 수도권 상급지로의 수요 쏠림을 더 키울 가능성도 언급했습니다.
이처럼 전문가들 사이에서도 결론이 하나로 모이지 않는다는 것 자체가, 이번 개편이 시장에 미칠 영향을 아직 단정하기 이르다는 신호일 수 있습니다.
다만 이 개편안은 아직 국회에 제출되지 않은 정부안 단계라는 점은 분명히 짚고 넘어갈 필요가 있습니다. 정기국회 논의 과정에서 세부 수치가 조정될 가능성도 있습니다.
나에게는 어떤 영향? 유형별로 정리
지금까지 항목을 하나씩 짚어봤다면, 이제 유형별로 정리해보겠습니다.
거주 중인 1주택 실수요자
종부세 기본공제 12억→14억원 확대, 세부담상한 200%로 완화, 양도세 10년 거주 시 기본공제 250만→2,500만원 확대 등 대체로 부담이 완화되거나 최소화되는 쪽에 가깝습니다. 정부가 “거주용 1주택은 지속 보호” 원칙을 명시한 만큼, 이 방향은 비교적 일관됩니다.
비거주(투자 목적) 1주택자·다주택자
종부세 기본공제 축소(비거주 1주택 12억→9억원), 세율 인상(6~12억 구간 1.0→1.3% 등), 양도세 보유공제의 거주공제 전환으로 세부담이 뚜렷하게 늘어날 가능성이 높습니다.
고령자(65세 이상, 장기거주자)
납부유예 요건 완화, 수도권→비수도권 이주 시 한시 양도세 감면 등 별도의 완충 장치가 마련돼 있어 상대적으로 유리한 편입니다.
매도를 고민 중인 다주택자
2027~2028년 한시적으로 양도세 중과가 완화되는 구간이 열려 있습니다. 다만 2029년부터는 세율이 원상 복귀되므로, 매도 타이밍을 고민한다면 이 한시 구간을 놓치지 않는 게 중요할 수 있습니다.
임차인(세입자)
전문가들이 우려하는 대로 매입임대사업자의 공급 축소가 실제로 전월세 매물 감소나 임차료 상승으로 이어질지는 아직 예측 단계입니다. 확정된 결과가 아니라는 점은 유의할 필요가 있습니다.
정리하면,
같은 “1주택자”라도 거주 여부에 따라 유불리가 완전히 갈리고
같은 “다주택자”라도 매도 시점에 따라 세부담이 달라지는 구조라는 것.
이것이 이번 개편에서 가장 먼저 확인해야 할 핵심입니다.
2026 세제개편안 유형별 부동산 세금 영향 요약 카드뉴스
마무리하며
많은 사람들이 세제개편이라고 하면 “집주인은 무조건 세금이 오른다”고 생각하지만, 실제로는 정반대인 경우도 적지 않습니다.
결국 다시 처음 질문으로 돌아가 보겠습니다. “내 세금은 오르나요, 내리나요?”
이 질문에 대한 답은 이제 명확합니다.
어디에 살고 있는가, 몇 채를 가지고 있는가, 얼마나 오래 거주했는가.
이 세 가지 기준이 예전보다 훨씬 더 중요해졌다는 것입니다.
다만 이번 개편안은 아직 정부안 단계이고, 시행시기도 2026년 하반기부터 2029년까지 항목별로 흩어져 있어 한 번에 모든 걸 외우기보다는 본인에게 해당하는 항목(보유 주택 수, 거주 여부, 매도 계획 시점)을 기준으로 다시 한 번 확인해보는 것이 안전합니다.
