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내 땅에 건물을 새로 짓겠다고 마음먹으면, 제일 먼저 부딪히는 질문은 “그래서 뭐부터 해야 하지”입니다. 결론부터 말하면 신축은 토지이용계획 확인 → 설계 → 건축허가(또는 신고) → 착공신고 → 시공 → 사용승인, 이 여섯 단계를 순서대로 밟는 일입니다. 그리고 이 여섯 단계 중 어디서 얼마나 지연될 가능성이 높은지, 세금은 언제 얼마나 나오는지를 미리 알고 시작하느냐 모르고 시작하느냐가 실제 공사 기간과 예산을 크게 갈라놓습니다.

지난 1편 증축과 개축, 뭐가 다를까에서는 신축·증축·개축·재축·대수선, 이 다섯 가지 건축 행위가 건축법상 어떻게 구분되는지를 정리했습니다. 이번 2편은 정의 이야기는 반복하지 않습니다. 이미 “신축을 하기로” 마음을 정한 토지주가 실제로 마주치는 절차, 신축이라서 달라지는 세금, 그리고 신축과 리모델링·재건축 중 무엇을 선택해야 할지의 기준을 다룹니다.

신축, 절차부터 알아야 시작할 수 있다

신축은 크게 여섯 단계로 진행됩니다.

1. 토지이용계획 확인
2. 설계
3. 건축허가 또는 건축신고
4. 착공신고
5. 시공
6. 사용승인(준공)

이 순서 자체는 단독주택이든 상가주택이든 크게 다르지 않습니다. 문제는 각 단계에 걸리는 시간이 생각보다 유동적이라는 데 있습니다. 사전조사부터 사용승인까지 통상 4~8개월이 걸린다고 소개되지만, 이건 서류 보완이나 민원 없이 순조롭게 진행됐을 때 얘기입니다. 실제로는 이 범위를 넘기는 경우가 드물지 않습니다.

토지이용계획 확인 — 설계 들어가기 전에 끝내야 하는 일

등기부등본, 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인서를 통해 용도지역·용도지구, 건폐율·용적률 상한, 도로 접근성을 확인하는 단계입니다.

도로 요건이 특히 중요합니다. 대지가 폭 4m 이상 도로에 2m 이상 접해있지 않으면 애초에 건축 자체가 안 되는 경우가 있습니다. 이 확인을 설계 전에 끝내야 하는 이유는 단순합니다. 용도지역에 따라 지을 수 있는 건물의 규모 자체가 정해지기 때문에, 이걸 모르고 설계부터 의뢰하면 나중에 도면을 다시 그려야 하는 상황이 생깁니다.

설계 — 건축사만 할 수 있는 영역

설계자는 건축법 제23조에 따라 반드시 건축사 면허 소지자여야 합니다. 건축사가 아닌 사람이 그린 도면은 허가 신청 서류로 아예 인정되지 않습니다.

필요한 서류는 건축계획서, 배치도, 평면도, 입면도, 단면도, 구조도·구조계산서, 기계·전기·소방 설비 계획도입니다. 연면적 500㎡ 이상이거나 3층 이상이면 구조기술사 날인이, 500㎡ 이상이면 에너지절약계획서가 추가로 필요합니다.

건축허가 또는 건축신고 — 반려는 대부분 서류 문제다

규모가 작으면(연면적 200㎡ 이하, 3층 이하 등 조건 충족 시) 건축신고만으로 진행할 수 있어 처리기간과 서류가 적습니다. 그보다 크거나 규제지역이면 건축허가 대상이 되고, 다중이용건축물이나 분양 대상 건축물이라면 허가 전 건축심의까지 거쳐야 합니다.

반려 사유로 자주 꼽히는 것은 건폐율·용적률 초과, 도로 접도 요건 미충족, 일조권·이격거리 위반, 주차장 부족입니다. 그런데 실무에서 더 흔하게 발목을 잡는 건 이런 규모 문제가 아니라 서류 누락입니다. 구조계산서, 토지이용계획확인서, 에너지절약계획서, 공유자 동의서가 빠져서 보완 요청을 받으면 통상 7~14일이 그대로 더 걸립니다.

용도지역상 형질변경이 필요한 토지, 농지·산지라면 개발행위허가나 농지전용·산지전용까지 건축허가와 함께 진행돼야 합니다. 이 부분은 뒤에서 실수 사례로 다시 짚습니다.

착공신고와 시공 — 직영이냐 도급이냐

착공신고는 허가(또는 신고 수리) 이후 시공자와 공사감리자를 확정한 뒤 관할 구청에 제출합니다. 여기서부터는 한 가지 선택이 남아있습니다. 건축주가 직접 시공을 관리하는 직영공사로 갈지, 건설업 면허를 가진 업체에 맡기는 도급으로 갈지입니다.

비용만 보면 직영공사가 아낄 여지가 있어 보입니다. 하지만 직영공사를 택하면 건축주 본인이 인력 관리, 자재 조달, 하도급 관리, 현장 안전관리까지 사실상 시공사 대표 역할을 떠안게 됩니다. 본업을 병행하면서 이 모든 걸 감당하기는 현실적으로 어렵습니다. 게다가 연면적 200㎡를 초과하는 주택이나 다가구 같은 공동주택 유형은 규모와 무관하게 건설업 면허 업체가 시공하는 것이 원칙이라, 직영공사 자체가 선택지에서 빠지는 경우도 있습니다.

착공 기한도 놓치기 쉬운 부분입니다. 허가서에 명시된 기한(통상 1년 내외로 안내되나 자료마다 표현이 다르게 소개되는 경우가 있어, 정확한 기한은 발급받은 허가서에서 직접 확인하는 것이 안전합니다) 안에 착공하지 않으면 허가가 취소될 수 있고, 정당한 사유가 있으면 1년 범위에서 연장을 신청할 수 있습니다.

사용승인 — 준공이 끝이 아니다

공사를 마치면 감리자가 설계도서대로 시공됐는지 확인하고, 허가 조건 이행 여부를 검토한 뒤 각종 부담금 납부를 확인합니다. 사용승인서가 나오면 건축물대장에 기재되는데, 여기서 끝이 아닙니다. 사용승인일로부터 60일 이내에 소유권보존등기까지 마쳐야 합니다. 사용승인 전에는 전입신고도, 실거주도 원칙적으로 불가능합니다.

신축은 왜 세금 계산부터 다른가

1편에서 짚었듯 증축·개축은 “의제취득”으로 취득세가 부과됩니다. 신축은 여기서부터 계산 방식 자체가 달라집니다.

신축은 새로운 건축물을 만드는 일이라 법적으로 원시취득에 해당합니다. 원시취득의 표준세율은 2.8%입니다. 여기에 지방교육세 0.16%가 붙어 실효세율은 2.96%가 되고, 전용면적 85㎡를 초과하면 농어촌특별세 0.2%가 추가돼 3.16%가 됩니다. 정비사업 조합원의 취득세를 다룬 정비사업 세금 3편, 조합원 취득세 얼마나 내야 할까에서도 새 건물이 완공될 때 원조합원이 내는 세금을 정확히 이 원시취득 2.8% 구조로 설명한 적이 있습니다. 신축이 개인 토지주든 정비사업 조합원이든, “새 건물을 짓는다”는 사실 자체에 붙는 세율은 같다는 뜻입니다.

증축·개축은 다릅니다. 세율은 같은 2.8%지만, 과세표준이 다릅니다. 신축은 지어진 건물 전체의 취득가격이 과세표준이 되는 반면, 증축·개축은 기존 건물은 이미 취득세를 낸 것으로 보고 새로 늘어난 부분의 가액에만 세율을 적용합니다. “세율은 같은데 과세표준의 범위가 다르다” — 이게 신축과 증축·개축을 세금 관점에서 가르는 핵심입니다.

과세표준 자체도 짚어둘 부분이 있습니다. 신축의 과세표준은 “사실상 취득가격”, 즉 건축을 위해 실제로 지출한 직접비용과 간접비용의 합계액입니다. 건설자금 이자, 설계·감리 용역비, 농지보전부담금·산지조성비 같은 법정부담금, 국민주택채권 매각차손, 붙박이 설비·정원 조성비까지 포함됩니다. 반대로 광고·판매비용, 전기·가스 분담금, 이주비·지장물 보상금, 부가가치세는 과세표준에서 빠집니다.

부가가치세는 신축 목적에 따라 갈립니다. 임대사업 등 과세사업 목적으로 상가나 오피스를 신축한다면, 건축비에 포함된 부가세는 매출세액에서 공제하거나 환급받을 수 있습니다. 다만 일반과세자로 사업자등록을 해둬야 하고, 등록 시점이 늦으면 환급이 제한될 수 있습니다. 반면 거주 목적으로 개인이 신축하는 경우는 과세사업이 아니어서 부가세 환급 대상이 아닌 것으로 보는 게 일반적입니다. 주택과 상가가 섞인 복합 신축처럼 사안이 복잡해지면 판단이 달라질 수 있어, 이 부분은 세무사나 관할 세무서에 미리 확인해보시길 권합니다.

신축이냐, 고쳐 쓰느냐 — 판단 기준

땅과 건물을 가진 토지주가 늘 신축만 정답은 아닙니다. 리모델링(증축·개축을 수단으로 삼는 방식)과 비교했을 때 신축이 유리한 상황은 따로 있습니다.

구분	리모델링	신축(전면 철거 후 새로 축조)
방식	골조 유지, 증축·개축으로 기능 향상	완전 철거 후 새로 축조
비용(공동주택 기준 참고치)	세대당 약 1억 2,000만~3억원	세대당 3억~5억원 수준(정비사업 분담금 기준)
평당 공사비	3.3㎡당 450만~600만원	3.3㎡당 700만~1,000만원 이상
절차	상대적으로 간소(조합 설립 시 2/3 이상 동의)	절차 단계가 많음(정비사업 기준 3/4 이상 동의)
소요 기간(정비사업 기준 참고치)	평균 5~7년	평균 10~15년

이 표는 원래 공동주택 정비사업을 기준으로 소개되는 비교치입니다. 개별 필지를 가진 토지주라면 조합 설립이나 3/4 동의 같은 정비사업 절차 자체가 필요 없고, 앞서 정리한 여섯 단계(허가~사용승인)만 거치면 되기 때문에 기간과 비용은 이 표보다 훨씬 짧고 적게 듭니다. “무엇을 기준으로 신축과 고쳐 쓰기를 가를 것인가”라는 판단 논리 자체는 그대로 적용됩니다.

노후도가 심하고 안전진단에서 낮은 등급을 받을 정도라면, 어차피 고쳐 쓰는 데 한계가 있으므로 신축 쪽으로 기우는 경우가 많습니다. 반대로 건물 상태가 아직 쓸 만하고 규모를 크게 늘릴 필요가 없다면, 철거 비용과 인허가 부담이 없는 증축·개축이 더 합리적일 수 있습니다. 현재 용적률도 변수입니다. 이미 용적률을 다 채워 쓰고 있다면 신축해도 늘릴 여지가 크지 않아 신축의 실익이 줄어들고, 반대로 용적률에 여유가 있다면 신축했을 때 늘어나는 연면적만큼 사업성이 커집니다.

토지주가 자주 걸려 넘어지는 지점들

“땅 있으니까 그냥 지으면 되는 거 아니야?” 많은 토지주들이 신축을 이렇게 단순하게 생각하고 시작합니다. 실제로 걸려 넘어지는 지점은 대개 정해져 있습니다.

가장 흔한 건 용도지역을 확인하지 않고 설계부터 의뢰하는 경우입니다. 건폐율·용적률, 도로 접도 요건은 용도지역에 따라 정해지는데, 이걸 나중에 알게 되면 도면을 처음부터 다시 그려야 합니다.

개발행위허가 같은 병행 인허가를 놓치는 경우도 흔합니다. 형질변경이 필요한 토지, 농지·산지는 건축허가만으로 끝나지 않습니다.

서류 준비를 허술하게 하는 경우도 있습니다.

• 구조계산서
• 토지이용계획확인서
• 에너지절약계획서
• 공유자 동의서

이 중 하나라도 빠지면 보완 요청으로 최소 일주일 이상이 그냥 흘러갑니다.

직영공사를 너무 쉽게 생각하는 경우도 빠지지 않습니다. 비용을 아끼려다 오히려 관리 부담과 품질 리스크를 떠안는 사례가 적지 않습니다.

마지막으로 세금입니다. 준공 시점에 원시취득 취득세(실효 2.96~3.16%)가 별도로 발생한다는 걸 공사비 예산에 미리 반영해두지 않으면, 다 지어놓고 잔금 치를 자금이 모자라는 상황이 생길 수 있습니다.

마무리

신축은 토지이용계획 확인부터 사용승인까지 여섯 단계를 거치는 일이고, 세금 계산의 출발점도 증축·개축과 다릅니다. 신축은 원시취득이라 지어진 건물 전체 가액에 세금이 매겨지고, 증축·개축은 의제취득이라 늘어난 부분에만 매겨진다는 게 핵심입니다.

절차든 세금이든, 결국 시작 전에 확인해두는 시간이 나중에 아끼는 시간보다 훨씬 짧습니다. 용도지역 하나 확인하는 데 하루면 되지만, 설계를 다시 하는 데는 몇 주가 걸립니다.

“땅은 내 것인데 뭐가 이렇게 복잡하냐”는 말을 자주 듣습니다. 복잡한 게 아니라, 순서가 있는 것뿐입니다.

이 시리즈 1편에서는 증축과 개축의 법적 정의를, 이번 2편에서는 신축의 절차와 세금을 다뤘습니다. 다음 3편에서는 재축과 대수선, 이 두 가지가 실제로 언제 등장하고 어떤 절차를 거치는지를 정리하겠습니다.

집을 고치거나 새로 지을 계획이 있다면 “증축”과 “개축”이라는 단어를 한 번쯤 마주하게 됩니다. 결론부터 말하면 두 단어는 전혀 다른 개념입니다. 증축은 기존 건물에 면적이나 층수, 높이를 더 늘리는 것이고, 개축은 건물의 주요 구조를 헐어낸 뒤 종전과 같은 규모로 다시 짓는 것입니다. “늘리느냐(증축), 같은 규모로 다시 짓느냐(개축)” — 이 한 줄이 두 용어를 가르는 핵심 기준입니다.

건축법은 이 둘을 포함해 신축·재축·대수선까지 총 다섯 가지 건축 행위를 구분해두고 있고, 어떤 행위에 해당하느냐에 따라 건축허가를 받아야 하는지 건축신고만으로 되는지, 취득세는 어떻게 매겨지는지가 달라집니다. 무심코 “그냥 고치는 거니까 다 비슷하겠지”라고 생각했다가는 허가 절차부터 다시 밟아야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 오늘은 증축과 개축의 법적 정의부터 실제로 사람들이 헷갈리는 지점, 위반했을 때의 불이익까지 순서대로 정리해보겠습니다.

증축과 개축, 건축법상 정의부터 짚고 가자

건축법 제2조는 “건축”을 신축·증축·개축·재축하거나 건축물을 이전하는 것으로 정의합니다. 다만 각 행위가 구체적으로 어디까지인지는 건축법 본문이 아니라 건축법 시행령 제2조에서 정하고 있습니다.

증축은 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적·연면적·층수 또는 높이를 늘리는 행위입니다. 층수나 연면적은 그대로인데 높이만 올라가도 증축에 해당한다는 점은 의외로 많이들 놓치는 부분입니다.

개축은 조금 더 조건이 까다롭습니다. 시행령이 정한 개축의 정의는 “기존 건축물의 전부 또는 일부(내력벽·기둥·보·지붕틀 중 셋 이상이 포함되는 경우)를 해체하고 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 건축물을 다시 축조하는 것”입니다. 풀어서 말하면 조건이 두 가지입니다.

• 내력벽·기둥·보·지붕틀, 이 네 가지 중 세 가지 이상을 해체할 것 (사실상 건물을 거의 다 헐어내는 수준)
• 해체 후 종전과 같은 규모 안에서만 다시 지을 것

두 조건이 동시에 맞아야 개축입니다. 만약 다 허물고 다시 지으면서 면적이나 층수를 늘렸다면, 그건 개축이 아니라 증축 또는 신축으로 봐야 합니다. 실제로 법제처는 “기존 건축물 전부를 해체하고 다시 지으면서 높이를 늘리는 행위가 개축에 해당하는지”를 다룬 유권해석 사례를 낸 적이 있는데, 이 자체가 현장에서 얼마나 자주 헷갈리는 지점인지를 보여줍니다.

재축·대수선까지 포함해서 한번에 구분하기

증축·개축과 자주 묶여 나오는 나머지 두 개념도 함께 정리해두면 헷갈릴 일이 없습니다.

재축은 개축과 결과물이 비슷해 보이지만 계기가 완전히 다릅니다. 개축은 건축주가 스스로 결정해서 헐고 다시 짓는 것이고, 재축은 천재지변이나 재해로 건물이 아예 멸실됐을 때 그 자리에 다시 짓는 것입니다. 요건도 있습니다. 연면적 합계는 종전 규모 이하여야 하고, 동수·층수·높이는 종전 규모 이하이거나, 혹시 이를 초과하는 항목이 있다면 그 항목이 건축법·시행령·조례에 모두 맞아야 합니다.

대수선은 기둥·보·내력벽·주계단 같은 주요 구조나 외부 형태를 수선·변경·증설하는 것을 말합니다. 증축·개축·재축에는 해당하지 않으면서 주요 구조부를 건드리는 공사라고 보면 됩니다. 건물을 아예 해체하는 개축보다는 범위가 좁지만, 벽지나 창호를 바꾸는 정도의 경미한 수선보다는 훨씬 넓은 범주입니다. 참고로 단순 벽지 교체나 창호 교체처럼 정말 경미한 수선은 애초에 건축법상 허가·신고 대상 자체가 아닙니다.

건축허가와 건축신고, 어디서 갈리나

건축법은 규모가 큰 공사는 건축허가(사전 허가 필요)로, 규모가 작은 공사는 건축신고(신고만으로 진행)로 나눕니다. 여기서 흔히 오해하는 부분이 하나 있습니다. “증축이니까 신고, 개축이니까 허가”처럼 행위 종류 자체로 절차가 갈리는 게 아니라는 점입니다.

건축신고 대상 기준은 증축·개축·재축 모두에 공통으로 적용됩니다. 바닥면적 합계가 85㎡ 이내인 증축·개축·재축은 건축신고로 진행할 수 있습니다. 다만 3층 이상 건축물이라면, 증축·개축·재축하려는 부분의 바닥면적 합계가 건축물 전체 연면적의 10분의 1 이내인 경우로 한정됩니다. 이 기준선을 넘으면 증축이든 개축이든 건축허가를 받아야 합니다.

실무에서는 조금 다른 변수가 하나 더 있습니다. 개축은 정의상 주요 구조부 세 가지 이상을 해체하는 대공사이다 보니, 신고 대상 규모라 하더라도 구조 안전 확인이나 감리 같은 절차적 요건이 증축보다 까다롭게 걸리는 경우가 많습니다. 규모만 보고 “신고 대상이니 간단하겠지”라고 단정하기보다는, 관할 구청 건축과에 사전 상담을 받아보는 게 안전합니다.

건축신고는 건축·대수선·용도변경신고서에 필요 서류를 첨부해 관할 시장·군수·구청장에게 제출하는 방식으로 진행됩니다. 공사를 마친 뒤에는 건축물 사용승인 절차를 거쳐야 실제 사용과 건물 보전등기 신청이 가능해집니다.

실제로는 이렇게 헷갈립니다

정의만 놓고 보면 명확해 보이지만, 실제 현장에서는 세 가지 지점에서 자주 혼동이 생깁니다.

가장 흔한 건 증축과 개축을 그냥 “고치는 공사”로 뭉뚱그려 인식하는 경우입니다. 건축주 상당수가 자신이 하려는 공사가 정확히 어떤 행위인지 명확히 인식하지 못한 채 공사를 계획합니다. 문제는 “면적이 늘어나는지(증축), 종전 규모 그대로 다시 짓는지(개축)”에 따라 적용되는 건축 기준과 허가 절차, 감리 의무가 전부 달라진다는 데 있습니다. 착공 이후에 사실은 이게 증축이었다는 걸 알게 되면 절차를 처음부터 다시 밟아야 할 가능성이 높습니다.

다 허물고 다시 지으면서 규모를 늘리는 경우도 자주 다퉈집니다. 앞서 언급한 법제처 유권해석 사례처럼, “전부 해체 후 재축조하면서 높이를 늘렸다면 이게 개축이냐 아니냐”는 실무에서 실제로 부딪히는 질문입니다. 개축의 핵심 조건은 어디까지나 “종전과 같은 규모”입니다. 조금이라도 규모가 달라지면 개축이 아니라 증축이나 신축으로 재분류될 수 있습니다.

세금도 빼놓을 수 없습니다. 건축물을 증축하거나 개축하면 새 건축물을 취득하는 게 아니라 기존 건축물에 대한 “의제취득”으로 간주되어 취득세가 부과됩니다. 신축과는 계산 기준 자체가 다르기 때문에, 공사를 계획하는 단계에서부터 세금까지 함께 확인해두는 편이 낫습니다. 정비사업 조합원의 취득세 계산 구조가 궁금하다면 정비사업 세금 3편, 조합원 취득세 얼마나 내야 할까에서 더 자세히 다루고 있습니다.

재건축·재개발과는 무슨 관계일까

정비사업(재건축·재개발)에 관심이 있는 독자라면 증축·개축이 어디서 연결되는지 궁금할 수 있습니다. 증축·개축 자체가 재건축·재개발이라는 사업 유형인 것은 아닙니다. 다만 주택법이 정한 “리모델링”의 정의 자체가 증축·개축을 수단으로 삼고 있다는 점에서 접점이 생깁니다.

리모델링이란 노후 건축물을 대상으로 증축·개축 등을 통해 건축물의 기능을 향상하거나 수명을 연장해 부동산 가치를 높이는 것을 말합니다. 도시및주거환경정비법의 적용을 받는 재건축·재개발이 정비기반시설을 정비하면서 노후·불량 건축물을 전면 철거하고 새로 짓는 방식이라면, 리모델링은 주택법의 적용을 받아 골조를 남긴 채 증축·개축으로 고쳐 쓰는 방식에 가깝습니다. 상대적으로 규제 강도가 낮고 사업 기간과 비용도 적게 드는 편입니다.

즉 “재건축은 헐고 새로 짓는 것, 리모델링은 증축·개축으로 골조를 살려 고치는 것”이라는 구도로 이해하면 두 개념이 왜 자주 함께 언급되는지 감이 잡힐 것입니다.

불법 증축·개축, 적발되면 어떻게 될까

건축법을 위반하면 허가권자는 건축주에게 공사 중지를 명하거나, 철거·개축·증축·수선 등 시정 조치를 명할 수 있습니다. 적발되면 건축물대장에 “위반건축물”로 표기되는데, 여기서부터 생기는 불이익이 생각보다 큽니다.

• 담보대출 한도가 줄거나 아예 거절될 수 있습니다
• 전세보증금 반환보증 가입이 거부될 수 있습니다
• 매매 계약 자체가 무산되는 경우가 있습니다
• 청년월세지원처럼 “적법 건축물”을 전제로 하는 공공지원에서 배제될 수 있습니다

이행강제금은 시가표준액(지방세법 기준)에 위반면적, 부과요율, 가중·감경률을 곱해 산정됩니다. 위반 유형별로 요율이 다른데, 건폐율 초과는 80%, 용적률 초과는 90%, 허가 대상인데 허가 없이 지은 경우는 100%, 신고 대상인데 신고 없이 지은 경우는 70% 수준으로 알려져 있습니다. 베란다나 발코니를 무단으로 넓히는 흔한 사례는 대개 “용적률 초과”로 분류돼 90% 요율이 적용되는 경우가 많습니다. 연면적 60㎡ 이하 소규모 주거용은 1/2 범위에서 감액받을 수 있는 등 별도 감경 규정도 있습니다.

가장 실질적으로 부담스러운 부분은 이 이행강제금이 시정될 때까지 매년 반복해서 부과된다는 점입니다. 한 번 내고 끝나는 벌금이 아니라, 원상복구하거나 적법화하지 않는 한 계속 쌓이는 구조입니다.

그렇다면 이미 지어진 불법 증축·개축 부분은 어떻게 해결할 수 있을까요. 방법은 크게 세 가지입니다.

1. 원상복구 — 위반 부분을 철거해 원래 상태로 되돌리는 방법
2. 행위허가 — 현행 건축법 기준을 충족한다면 정식으로 증축·용도변경 허가를 받아 적법화하는 방법
3. 양성화(특별조치) — 정부가 한시적으로 여는 특별조치법 시행 기간에 해당된다면, 현행 기준에 다소 못 미쳐도 합법 건축물로 인정받는 방법

단, 이런 한시적 특별조치는 상시 운영되는 제도가 아니라 정부가 특정 기간에만 여는 경우가 많습니다. 지금 시점에 실제로 적용 가능한 특례가 시행 중인지는 관할 구청 건축과나 국가법령정보센터에서 직접 확인하시는 것이 가장 정확합니다. 어떤 경로를 택할 수 있는지도 건폐율·용적률 초과 정도에 따라 달라지므로, 실행에 앞서 법규 검토부터 받아보시길 권합니다.

마무리

증축은 “규모를 늘리는 것”, 개축은 “주요 구조부를 헐고 종전과 같은 규모로 다시 짓는 것”입니다. 재축은 재해로 멸실된 뒤 다시 짓는 것, 대수선은 해체 없이 주요 구조를 수선·변경하는 것이고요. 짧은 단어 두 개의 차이처럼 보이지만, 어떤 행위에 해당하느냐에 따라 건축허가와 건축신고, 취득세 계산, 리모델링 여부까지 통째로 갈립니다.

공사를 계획하고 있다면 도면부터 그리기 전에, 이 네 가지 중 정확히 무엇에 해당하는지부터 관할 구청 건축과에 확인해보시길 권합니다. 규모를 어림짐작으로 판단했다가 절차를 처음부터 다시 밟는 것보다는, 시작 전 확인 한 번이 훨씬 빠릅니다.

강남 아파트를 사려는데 “토지거래허가구역”이라 매매가 막힌다는 얘기, 한 번쯤 들어보셨을 겁니다.

이 단어를 처음 접하면 대부분 이렇게 묻습니다.
“허가를 받아야 산다는 게 무슨 뜻이지?”

답은 생각보다 단순합니다.
국가가 특정 지역의 땅을 살 때, 관할 구청의 허가를 먼저 받으라고 못 박아둔 것입니다.

하지만 더 중요한 건 이 제도가 왜 하필 강남·용산·잠실 같은 곳에, 왜 하필 지금 이렇게 넓게 걸려 있느냐는 것입니다.

토지거래허가구역, 법적으로는 뭘까

근거는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조와 제11조입니다.

국토교통부 장관 또는 시·도지사는
투기적인 거래가 성행하거나
지가가 급격히 오르는 지역,
혹은 그럴 우려가 있는 지역을
5년 이내 기간을 정해 허가구역으로 지정할 수 있습니다.

이렇게 지정된 구역 안의 토지(아파트 부지 포함)를 사고팔려면, 매도인과 매수인이 공동으로 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다.

허가 없이 계약하면 어떻게 될까요.
계약 자체가 효력을 잃습니다.

즉 등기 이전 자체가 불가능해지는 구조입니다.

왜 만들어졌나 — 1979년부터 이어진 투기 방지 장치

토지거래허가제 자체는 새 제도가 아닙니다.

1979년 옛 국토이용관리법에 처음 담긴 이후, 국토를 효율적으로 이용하고 투기를 막는다는 목적으로 오랫동안 쓰여 왔습니다.

2000년대 뉴타운 사업이 본격화되던 시기에도 이 제도가 자주 동원됐습니다.

즉 토지거래허가구역은 개발 호재가 있는 곳에 돈이 몰릴 때마다 꺼내 드는 카드였다고 볼 수 있습니다.

연도별로 보는 지정 연혁 — 잠·삼·대·청에서 서울 전역까지

최근 몇 년간의 흐름만 봐도 이 제도가 얼마나 자주, 넓게 쓰였는지 알 수 있습니다.

2020년 6월 17일
문재인정부의 21번째 부동산 대책.
국제교류복합지구와 인근 지역인 강남구 삼성동·청담동·대치동, 송파구 잠실동 전체 토지가 허가구역으로 묶였습니다.

이른바 “잠·삼·대·청”의 시작입니다.

2021년 4월
압구정동·여의도동·목동·성수동, 이른바 “압여목성” 지역의 재건축·재개발 추진 단지(약 475만㎡)가 추가로 지정됩니다.

2025년 2월 13일
강남 삼성·대치·청담동과 송파 잠실동이 토허제에서 해제됩니다.

하지만 이 해제는 한 달을 채 넘기지 못했습니다.

2025년 3월
강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 전역의 아파트가 다시 허가구역으로 묶입니다.

이때가 처음으로 “구(區) 단위”로 지정된 사례입니다.
그 전까지는 아무리 넓어도 동(洞) 단위를 넘지 않았습니다.

2025년 9월 17일
서울시는 이 지정을 2026년 12월 31일까지 1년 3개월 연장한다고 발표합니다.

2025년 10월 15일
이른바 “10·15 대책”으로 지정 범위가 서울 25개 자치구 전역으로 확대됩니다.

압구정·여의도·목동·성수는 별도로 2027년 4월 26일까지 지정이 연장된 상태입니다.

5년 사이 지정 범위가 4개 동에서 서울 전체로 넓어진 셈입니다.

2026년 지금, 어디가 묶여 있나

2026년 8월 20일, 국토교통부는 기존 지정을 재검토해 2026년 8월 26일부터 2027년 8월 25일까지 1년간 다음 지역을 그대로 유지하기로 공고했습니다.

서울특별시 25개 구 전체입니다.
강남·강동·강북·강서·관악·광진·구로·금천·노원·도봉·동대문·동작·마포·서대문·서초·성동·성북·송파·양천·영등포·용산·은평·종로·중·중랑, 예외 없이 전 지역입니다.

경기도는 23개 시·군입니다.
고양·과천·광명·광주·구리·군포·김포·남양주·부천·성남·수원·시흥·안산·안성·안양·오산·용인·의왕·파주·평택·포천·하남·화성이 포함됩니다.

여기에 인천광역시 8개 구와 제물포구 일부 지역도 함께 묶여 있습니다.
계양·남동·미추홀·부평·연수·서해·검단·영종구, 그리고 제물포구의 옛 원도심 일부 동입니다.

서울·경기·인천을 합친 면적만 7,327㎢에 달합니다.

이번 규제는 주택 전반에 적용됩니다.
단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택이 대상이고, 상가나 일반 토지는 이 규제와 별개입니다.

허가가 필요한 면적 기준도 정해져 있습니다.
주거지역은 6㎡, 상업지역과 공업지역은 15㎡, 녹지지역은 20㎡를 넘으면 허가 대상입니다.

즉 웬만한 주택 매매는 거의 다 이 기준을 넘긴다고 보시면 됩니다.

한 가지 짚어드릴 부분이 있습니다.

“토지거래허가구역”이라는 이름의 제도가 하나 더 있습니다.

바로 외국인 등의 토지거래허가구역입니다.

이건 서해 접경 도서나 울릉도, 제주 부속섬처럼 안보·접경 성격이 강한 전국 353개 섬을 대상으로, 외국인에게만 허가를 받도록 하는 별개의 제도입니다.

이름은 비슷하지만 목적도, 대상자도, 지정 지역도 전혀 다릅니다.

이 시리즈에서 다루는 건 어디까지나 서울·경기·인천의 주택을 대상으로 한 일반 토허제라는 점을 기억해두시면 헷갈리지 않으실 겁니다.

해제는 언제쯤 시작될까

무한정 유지되는 규제는 아닙니다.

다만 2026년 8월 20일 재지정 공고를 보면, 서울·경기·인천 전역을 일단 그대로 1년 더(2027년 8월 25일까지) 유지하는 쪽으로 결론이 났습니다.

즉 대규모 해제보다는 전역 유지를 우선 선택한 상태입니다.

그 이전까지 서울시가 밝혀온 방침은, 조합설립인가를 받는 시점에 맞춰 2027년까지 총 59곳을 순차적으로 해제한다는 것이었습니다.

2026년에는 39곳이, 2027년에는 10곳이 조합설립인가를 받을 것으로 예상돼 이 시기부터 해제가 검토될 수 있다는 게 서울시의 원래 계획이었습니다.

다만 투기 우려가 남아있다고 판단되는 재건축 아파트 14곳은 지금과 같은 지정 상태를 유지한다는 방침입니다.

이번 재지정으로 전역이 일단 1년 더 묶인 만큼, 실제 해제는 이 방침보다 더 신중하게, 사업 진행 단계를 지켜보며 순차적으로 진행될 가능성이 높습니다.

다음 편에서는

토지거래허가구역으로 묶이면 실제로 무엇이 달라지는지, 실거주 의무와 갭투자 제한, 그리고 실제로 거래하려면 어떤 절차와 서류가 필요한지는 2편에서 자세히 다루겠습니다.

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참고자료

• 국토교통부 토지거래허가구역 재지정 공고 — 국토교통부공고 제2026-1105호(2026.8.20)
• 법제처 국가법령정보센터 – 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조
• 한국경제 – 모아타운 10곳·잠삼대청…토지거래허가구역 지정
• KB씽크 – 강남3구·용산구 토지거래허가 연장… 마포·성동구가 빠진 이유는?
• 경향신문 – 압구정·여의도·목동·성수 ‘토지거래허가구역’ 재지정
• 대한민국 정책브리핑 – 서울 전역·경기 12곳 투기과열지구·토지거래허가구역 지정

3편과 4편에서 “확인되지 않음”으로 남겨뒀던 질문이 하나 있다. 리모델링은 재건축·재개발과 달리 건물을 철거(멸실)하지 않는데, 그럼 늘어난 면적의 취득시기는 언제로 봐야 하느냐는 것이다. 이번 5편 리서치에서 기획재정부 유권해석(재산세제과-429, 2023.3.10.)을 통해 이 질문의 상당 부분에 답이 나왔다.

1편에서 정비사업 세금을 보유·취득·양도로 나누고, 2편 재산세, 3편 취득세, 4편 양도소득세를 각 세목별로 짚었다. 이번 5편은 5부작의 마지막 편으로, 재건축·재개발·리모델링 세 사업유형의 세금 구조를 한 화면에 놓고 비교하고, 시리즈 내내 조합원들이 자주 묻던 다주택자 중과 질문 다섯 가지를 정리한다. 이 글 역시 정보 제공이 목적이며 개별 세무 상담을 대체하지 않는다. 특히 뒤에서 다룰 리모델링 관련 일부 쟁점은 자료 간 확인 정도가 달라, 확정된 부분과 추정에 머무른 부분을 구분해 서술했다는 점을 먼저 밝혀둔다.

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사업유형별 재산세·취득세, 강남구청 안내서가 그은 기준선

재건축·재개발·리모델링의 재산세·취득세 차이를 가르는 기준은 하나, 건물을 철거하느냐다.

강남구청 「정비사업 세금안내」 p.24는 이 세 유형을 아래처럼 비교한다.

재건축·재개발은 멸실 전 주택 재산세, 멸실 후 토지 재산세로 과세 대상이 통째로 바뀐다는 사실을 2편에서 이미 짚었다. 리모델링은 골조를 그대로 두고 공사하기 때문에 이 전환 자체가 없다 — 사업 기간 내내 토지와 건물에 재산세가 함께 부과된다.

표에서 눈에 띄는 항목이 하나 있다. “신탁 시 재산세 납세의무자(2026-)”에 붙은 시점 표기다. 2026년 개정 지방세법에 따라, 조합원들이 낸 돈으로 조합이 매입한 부동산(금전신탁)은 조합을 납세의무자로 하는 규정이 신설돼 2026년 1월 1일 이후 성립분부터 적용된다. 반면 조합원 소유 부동산을 조합에 그대로 이전하는 경우(현물신탁)는 종전대로 위탁자, 즉 조합원 개인에게 부과된다(택스넷·법률신문 종합). 어느 방식을 택했는지는 사업장마다 다를 수 있어, 본인이 속한 조합이 금전신탁인지 현물신탁인지부터 확인하는 게 순서다.

재개발 원조합원 취득세 감면 항목에 붙은 조문번호(지방세특례제한법 제74조 제5항 제3호)는 3편에서 이미 짚었듯 자료마다 인용이 엇갈리는 지점이라, 정확한 감면율과 한도는 관할 구청에 재확인하는 편이 안전하다.

여기서 양도소득세가 빠져 있다는 걸 눈치챘을 수 있다. 강남구청 안내서는 서두부터 “양도소득세 등 국세는 세무서 소관 사항”이라 간략히만 안내한다고 밝히고 있어, p.24 표도 재산세·취득세(둘 다 지방세) 중심으로 구성됐다. 정보가 누락된 게 아니라 안내서의 편집 범위 자체가 지방세로 한정돼 있다는 뜻이다. 그 빈칸을 채우는 게 이번 5편의 본론이다.

취득 시점별 세율 구조는 정비사업 세금 3편, 조합원 취득세 얼마나 내야 할까 글에서 자세히 다뤘다.

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리모델링엔 애초에 “조합원입주권”이라는 게 없다

리모델링 조합원은 재건축·재개발 조합원과 근본적으로 다른 지위에 있다. 소득세법상 “조합원입주권” 자체가 성립하지 않기 때문이다.

소득세법은 조합원입주권을 “「도시 및 주거환경정비법」 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따라 입주자로 선정된 지위”로 정의한다. 리모델링은 「주택법」에 근거한 사업이라 이 정의에 애초부터 해당하지 않는다. 현대건설이 운영하는 매거진H는 리모델링 세금 상식을 다루면서 이 점을 명시적으로 짚는다. 조합원입주권에 관한 규정 자체가 리모델링에는 적용되지 않는다는 것이다.

이 차이는 실무에서도 그대로 나타난다. 세무 상담 플랫폼 TAXLY.KR의 답변은 리모델링 사업 중 “조합원지위양도”라는 형식을 취하더라도, 실제로는 증축·개축 중인 주택을 양도하는 것과 다르지 않다고 설명한다. 재건축·재개발이라면 “입주권 양도”로 분류될 상황이 리모델링에서는 그냥 “공사 중인 주택 매매”로 취급된다는 뜻이다.

여기서 자연스럽게 하나의 결론이 따라온다. 4편에서 다룬 “원조합원은 입주권 매수일부터, 승계조합원은 사용승인일부터”라는 취득시기 논란(안내서와 세무 전문 자료 사이에 기준이 갈렸던 지점)은 애초에 ‘입주권’이라는 자산이 존재해야 성립하는 문제다. 리모델링에는 이 전제 자체가 없으니, 매수한 사람의 취득시기는 원칙적으로 매수일(잔금일·등기일 등) 그대로 보는 것이 자연스럽다는 게 매거진H·TAXLY.KR 두 소스를 종합한 취지다. 다만 “매수일이 곧 취득시기”라는 이 결론을 명시적으로 확정한 국세청 해설이나 판례까지는 확인되지 않아, 논리적 추정으로 남겨둔다.

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리모델링 증축분의 취득시기, 이번에 확인됐다

리모델링으로 늘어난 면적의 취득시기는 원래 그 주택을 취득한 날 그대로 유지된다. 기획재정부 유권해석(재산세제과-429, 2023.3.10.)이 내린 결론이다.

이 해석이 다룬 사실관계는 이렇다. 2005년 서울 소재 A주택을 취득한 소유자가 2018년 리모델링 허가를 받고 2021년 준공, 2022년 A주택을 양도했다. 리모델링으로 면적이 늘어 고시된 공동주택가격이 없는 상황에서, 리모델링 전후 주택 면적을 구분하지 않고 기존주택 취득일부터 양도일까지를 보유기간으로 산정한다는 회신이 나왔다(일간NTN 보도).

근거는 증축이 기존주택에 대한 자본적 지출(capital expenditure)에 해당한다는 데 있다. 대지면적이 변하지 않고 멸실(신규취득)로 보지 않기 때문에, 늘어난 면적도 기존주택의 연장선으로 취급하는 게 합리적이라는 논리다(주거환경신문 보도). 재건축·재개발이 “대지면적 증가 + 관리처분계획인가에 따른 권리 변환”을 근거로 신축주택 취득시기를 별도로 간주하는 것과는 정반대 방향이다.

재건축·재개발은 종전주택 취득일이 신축주택 취득일로 “이어지는 것으로 본다”는 별도 법리가 필요했다. 리모델링은 그 법리 자체가 필요 없다 — 애초에 멸실이 없었으니 취득시기가 바뀔 계기 자체가 없었다는 게 더 정확한 설명이다. 이 결론은 “전용면적 30% 이내 증축 리모델링”이라는 구체적 조건을 전제로 한 유권해석에서 나온 만큼, 그 범위를 벗어나는 대규모 증축까지 그대로 적용된다고 단정하기는 어렵다는 점도 함께 밝혀둔다.

원조합원 취득시기 판단 원칙은 정비사업 세금 4편, 조합원 양도소득세 얼마나 내야 할까 글에서 다뤘다.

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다만, 여기서 완전히 풀린 건 아니다

리모델링 취득시기 문제는 하위 질문마다 확인된 정도가 다르다. 원조합원의 증축분 취득시기는 위에서 본 대로 1차 자료(기획재정부 유권해석)로 뒷받침돼 확정적으로 서술할 수 있지만, 나머지 두 가지는 사정이 다르다.

첫째, 공사 중 조합원 지위를 사들인 승계취득자의 취득시기다. “조합원지위양도가 실질적으로 일반 주택 매매”라는 원칙은 확인됐지만, 그로부터 “매수일이 곧 취득시기”라는 결론까지 국세청 공식 해설이나 판례로 직접 확인되지는 않았다. 매수일 기준으로 보는 것이 논리적으로는 타당해 보이지만, 이 부분은 확정된 해석이라기보다 추정에 가깝다는 점을 감안해야 한다.

둘째, 비과세 특례의 적용 여부다. 4편에서 다룬 대체주택 비과세 특례(소득세법 시행령 제156조의2 제5항)는 조문 자체가 “「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업·재건축사업”과 “「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업”으로 적용 대상을 한정하고 있다. 「주택법」상 리모델링은 이 목록에 없다. TAXLY.KR은 이 조문 구조를 근거로 리모델링 조합원은 이주 기간 중 취득한 대체주택에 대해 재건축·재개발 조합원과 같은 비과세 특례를 받을 수 없다고 설명한다. 문언상으로는 비교적 명확해 보이지만, 이 결론을 국세청의 명시적 질의회신이나 판례로 직접 재확인하지는 못했다.

같은 조문이 규정하는 “완공 후 3년 이내 양도 비과세” 특례(4편 5절 참고)는 한 단계 더 신중하게 봐야 한다. 대체주택 특례와 같은 조문 소관이라 리모델링에 적용되지 않을 가능성이 높긴 하지만, 이 특례에 특정해 명시한 자료는 이번 리서치에서도 찾지 못했다. 이 부분은 확인되지 않음으로 남긴다.

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종합비교: 사업유형별 양도소득세, 한눈에 보기

강남구청 안내서에는 없던 항목이지만, 이번 5편 리서치로 새로 채운 표다.

표로 정리하고 나면 방향은 뚜렷하다. 재건축·재개발은 “간주”와 “전환”이라는 법적 장치를 여러 겹 거쳐야 하는 구조이고, 리모델링은 그 장치 자체가 거의 필요 없는 구조다. 다만 장치가 적다는 게 곧 세금이 더 적게 나온다는 뜻은 아니다 — 비과세 특례 몇 가지가 아예 적용되지 않는다는 뜻이기도 하다는 점은 함께 기억해둘 만하다.

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다주택자 세금, 시리즈 내내 자주 나온 질문 다섯 가지

여기서부터는 1~4편에 걸쳐 부분적으로 다룬 다주택자 중과 관련 질문을, 새로 확인한 내용까지 더해 FAQ로 정리한다.

Q1. 조합원입주권도 주택 수에 포함되나요?

포함된다. 다만 세목마다 “언제부터 포함되는지” 기준 시점이 다르다.

양도소득세는 조합원입주권을 원칙적으로 “부동산을 취득할 수 있는 권리”로 과세하면서도, 다주택 중과나 비과세를 판단할 때는 주택 1채로 셈한다(소득세법 §89, §104). 이 계산은 2006년 1월 1일 이후 관리처분계획인가를 받은 경우부터 적용되며, 원조합원이 그보다 훨씬 전에 종전주택을 취득했더라도 승계조합원이 2006년 1월 1일 이후 그 입주권을 취득하면 주택 수에 포함된다(법률사무소 우리집 변호사).

취득세는 3편에서 이미 확인한 대로 2020년 8월 12일 이후 멸실되는 분부터 주택 수에 포함된다. 그 이전에 멸실된 입주권은 포함되지 않는다. 재산세는 애초에 “다주택 중과”보다는 “1세대1주택 특례(공정시장가액비율 43~45%) 적용 여부”의 문제이며, 입주권이 다른 주택의 재산세 특례 판단용 주택 수에 들어가는지는 2~4편 리서치에서도 확인되지 않았다.

리모델링은 이 질문 자체가 성립하지 않는다. 위에서 본 대로 “조합원입주권” 개념이 없으니, 리모델링 참여자는 사업 기간 내내 보유한 채수 그대로 취급된다.

Q2. 1주택자가 재건축·재개발로 “1+1” 분양을 받아 2채가 되면 양도세는 어떻게 되나요?

원칙적으로 먼저 파는 주택(입주권)은 과세되고, 나중에 파는 주택만 1세대1주택 비과세를 받는다.

1주택 보유자가 조합원입주권 2개(1+1)로 전환돼 2주택을 취득한 경우, 동시에 양도하지 않는 한 먼저 양도하는 쪽은 과세되고 마지막에 양도하는 쪽만 비과세가 적용된다. “1+1 공급대상으로 조합원입주권 2개를 소유한 상태에서 양도하는 1개의 입주권은, 양도일 현재 조합원입주권 1개가 아니므로 비과세 특례 대상에 해당하지 않는다”는 논리다(TAXLY.KR). 다만 두 채를 같은 날 양도하는 경우에는 어느 쪽에 비과세를 적용할지 납세자가 선택할 수 있다.

이 비과세 특례는 원조합원에게만 적용된다. 1+1 입주권을 매매로 취득한 승계조합원에게는 적용되지 않는다는 점을 세무회계 대경 최은미 세무사가 한국도시환경헤럴드 기고에서 짚었다. 두 채의 취득가액은 각 신축주택의 분양가(권리가액) 비율로 안분하는 것이 원칙이며, 프리미엄을 특정 주택 하나에만 몰아 계산하는 방식은 국세청이 인정하지 않는다는 점도 4편에서 이미 짚은 대로다.

1+1로 받은 두 채 중 하나는 통상 전용 60㎡ 이하로 지정되고, 소유권이전고시일로부터 3년간 전매가 금지된다. 세금 규정은 아니지만 이 3년이라는 기간이 보유기간 요건과 맞물려 세금 계획에 함께 고려되는 경우가 많다는 점도 참고할 만하다(일간NTN).

입주권이 재산세 특례에서 배제되는 구조는 정비사업 세금 2편, 조합원 재산세 얼마나 내야 할까 글에서 확인할 수 있다.

Q3. 원조합원과 승계조합원, 세금에서 뭐가 그렇게 다른가요?

취득시기(보유기간 기산일)와 그에 따른 비과세·감면 혜택 적용 여부가 다르다.

원조합원은 관리처분계획인가일 이전부터 부동산을 보유해 조합원 자격을 원시적으로 취득한 사람이고, 승계조합원은 인가일 이후 조합원입주권을 매매·상속·증여 등으로 넘겨받은 사람이다(브런치 ‘원조합원과 승계조합원, 구분 기준은 무엇일까’). 취득세는 원조합원이 완공 시 건물분(2.8%)만 부담하지만, 승계조합원은 멸실 전후 시점에 따라 주택 또는 토지 취득세를 먼저 내고 완공 시 건물분을 추가로 부담한다(3편).

양도세 쪽 차이는 4편에서 다룬 그대로다. 원조합원은 종전주택 취득일이 신축주택 취득일로 이어져 보유·거주기간을 통산할 수 있지만, 승계조합원은 입주권 취득 이후로 새로 기산되는 경향이 있다. 재개발 원조합원에게 주어지는 취득세 감면(전용 60㎡ 이하 75%, 60~85㎡ 이하 50% 수준으로 알려짐)도 승계조합원에게는 원칙적으로 적용되지 않는다.

상속으로 조합원 지위를 물려받은 경우는 상속받은 시점부터 승계조합원 지위를 취득하는 것으로 본다는 설명이 확인된다. 다만 일반 상속 주택의 보유기간 통산 규정과 조합원입주권 상속이 어떻게 상호작용하는지까지는 이번 리서치에서 명확한 1차 자료를 확보하지 못해, 확인되지 않음으로 남겨둔다.

Q4. 정비사업 조합원의 “취득시기”는 세목마다 다르게 판단되나요?

그렇다. 같은 조합원, 같은 부동산이라도 재산세·취득세와 양도소득세는 “언제부터 조합원입주권으로 전환됐다고 볼 것인지”의 기준 자체가 다르다.

취득세·재산세·종합부동산세는 구주택 멸실일을 기준으로 삼는다. 2편·3편에서 이미 확인한 “철거 시점이 결정적 분기점”이라는 원칙과 정확히 일치한다. 반면 양도소득세는 관리처분계획인가일을 기준으로 삼는다. 실제 철거가 아직 이뤄지지 않았더라도, 인가만 나면 세법상으로는 이미 ‘주택’이 아니라 ‘입주권’을 보유한 것으로 취급된다는 뜻이다.

“아직 우리 집이 철거되지 않았으니 세법상으로도 여전히 주택 아니냐”고 생각하기 쉬운 지점이라, 이 두 기준의 차이를 알아두는 것만으로도 뜻밖의 착오를 줄일 수 있다. 다만 이 전환이 1세대1주택 비과세 판단에 곧바로 불리하게 작용하는 건 아니다. 관리처분계획인가 여부에 따라 별도 요건을 적용하는 구조라는 점은 4편에서 다룬 대로다.

Q5. 다주택자 양도세 중과, 지금 어떤 상태인가요?

4편 시점(2026년 5월 10일 중과 부활) 그대로다. 이번 5편 리서치에서 이를 뒤집는 새로운 소식은 확인되지 않았다.

2022년 5월 10일부터 한시 유예됐던 다주택자 양도세 중과(2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p 및 장특공제 배제)는 2026년 5월 9일자로 유예가 끝났고, 5월 10일 이후 양도분부터 중과 원칙이 부활한 상태가 이어지고 있다. 2026년 8월 3일 발표된 「2026년 세제개편안」이 2027~2028년 단계적 완화(2주택 +5%p→+10%p, 3주택 이상 +10%p→+15%p)를 담고 있다는 점도 4편에서 짚었는데, 이 개편안은 여전히 국회를 통과하지 않은 정부(안) 단계에 머물러 있다. 정기국회 제출 이후 상황에 진전이 있었는지는 이번 5편에서 별도로 재검색하지 않았다는 점을 밝혀둔다.

다주택자 중과 부활 시점의 자세한 내용은 정비사업 세금 4편, 조합원 양도소득세 얼마나 내야 할까 글에서 확인할 수 있다.

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다섯 편을 마치며

이번 5편에서 확인한 것과 확인하지 못한 것을 나눠보면 이렇다.

재건축·재개발과 리모델링은 멸실 여부 하나로 재산세·취득세 과세 대상이 갈린다.
리모델링에는 조합원입주권 개념 자체가 없어, 원조합원의 증축분 취득시기는 기존 취득일 그대로 유지된다(기획재정부 재산세제과-429).
승계취득자의 취득시기와 완공 후 3년 이내 양도 비과세는 리모델링에 적용되는지 여부가 아직 명확히 확인되지 않았다.
조합원입주권의 주택 수 포함 시점은 양도세 2006.1.1., 취득세 2020.8.12.로 서로 다르고, 재산세는 확인되지 않았다.
1+1 분양은 원조합원에게만 “마지막 양도 주택 비과세” 특례가 적용되고, 승계조합원에게는 적용되지 않는다.

이 시리즈는 이번 5편으로 마무리된다. 정비사업 세금은 결국 “지금 어느 단계에 있는지, 어떤 유형의 사업인지, 원조합원인지 승계조합원인지” 세 가지를 확인하는 데서 출발한다는 게 다섯 편을 관통하는 결론이다. 순서대로 다시 보고 싶다면 아래 링크를 참고하면 된다.

양도소득세는 정비사업 조합원이 종전주택·조합원입주권·완공된 신축주택을 팔 때 내는 국세다. 원조합원은 종전주택 취득일부터 보유기간을 그대로 이어서 계산받지만, 승계조합원은 입주권을 넘겨받은 시점 이후로 보유기간이 새로 기산되는 경우가 많아 같은 아파트를 팔아도 세금 차이가 크게 벌어질 수 있다.

1편에서 정비사업 세금을 보유·취득·양도 세 갈래로 나누고, 2편에서 ‘보유할 때’ 내는 재산세, 3편에서 ‘취득할 때’ 내는 취득세를 각각 조합원 입장에서 짚었다. 이번 4편은 그 마지막 갈래, ‘팔 때’ 내는 세금인 양도소득세를 다룬다. 다만 이 글은 정보 제공을 목적으로 하며 개별 세무 상담을 대체하지 않는다. 취득시기·비과세 기한처럼 자료마다 표현이 엇갈리는 지점도 있는 만큼, 실제 신고 전에는 관할 세무서나 세무사를 통해 정확한 요건과 세액을 반드시 확인해야 한다.

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양도소득세, 어디까지가 과세 대상인가

정비사업에서 양도소득세가 붙는 대상은 종전주택, 조합원입주권, 완공된 신축주택 세 가지다. 일반 주택 양도와 달리 ‘입주권’이라는 특수한 자산이 중간에 끼어 있어, 취득시기 판단부터 비과세 요건, 세율까지 한 단계씩 더 복잡해진다.

재산세·취득세가 지방세로 관할 구청 소관이었다면, 양도소득세는 국세로 관할 세무서와 국세청이 담당한다. 핵심 쟁점은 세 가지로 정리된다. 취득시기를 언제로 볼 것인가, 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는가, 다주택자라면 중과세율을 얼마나 물게 되는가.

2026년 현재 이 판단에 영향을 주는 변화가 두 가지 겹쳐 있다. 하나는 2025년 10월 15일 시행된 조정대상지역 확대(서울 25개 전 자치구 + 경기 12개 지역), 다른 하나는 2026년 5월 10일부터 부활한 다주택자 양도세 중과다. 뒤에서 순서대로 짚는다.

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조합원입주권, 취득시기를 어떻게 볼 것인가

조합원입주권은 관리처분계획인가 이후 종전주택이 전환된 것으로, 소득세법상 ‘주택’이 아니라 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’로 분류된다. 다만 다주택자 중과나 비과세 여부를 판단할 때, 즉 주택 수를 셀 때는 입주권도 주택 1채로 계산한다.

원조합원의 신축주택 취득시기는 원칙이 비교적 분명하다. 재개발·재건축사업은 관리처분계획에 따라 종전 부동산에 대한 권리가 신축 부동산에 대한 권리로 그대로 이어지는 것으로 본다. 그래서 신축주택은 종전주택의 연속으로 취급되고, 취득시기도 구주택을 취득한 날로 본다. 예를 들어 2012년 3월 A주택을 취득한 뒤 재개발이 진행돼 2023년 2월 신축주택(A’)이 사용승인을 받았다면, A’의 취득시기는 사용승인일이 아니라 2012년 3월로 인정된다.

문제는 승계조합원이다. 원조합원으로부터 입주권을 사들인 승계조합원은 취득시기를 판단하는 기준부터 자료마다 다르게 나온다.

승계조합원 취득시기, 자료마다 기준이 다르다

강남구청 안내서는 승계조합원의 취득시기를 ‘입주권 매수일’로 설명한다. 그런데 조세심판 판례와 국세청 질의회신을 인용하는 다수의 세무 전문 자료는 승계조합원의 보유기간 기산일을 ‘신축주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)’로 설명한다. 실제로 2003년 8월 입주권을 취득하고 2005년 6월 사용승인을 받은 뒤 2007년 4월 양도한 사건에서, 취득시기를 사용승인일로 보아 보유기간을 2년 미만으로 판단해 단기양도세율을 적용한 사례도 확인된다.

두 기준 중 어느 쪽이 맞다고 이 글에서 단정하지는 않는다. ‘입주권 자체의 취득시기'(주택 수 산정이나 조정대상지역 판단에 쓰이는 기준)와 ‘신축주택 보유기간 기산을 위한 취득시기'(장특공제·단기양도 여부 판단에 쓰이는 기준)가 서로 다른 목적으로 별도 판단될 수 있어 이런 표현 차이가 생기는 것으로 보이지만, 이를 명확히 정리한 통일된 법령 해설은 확인되지 않는다.

다만 어느 기준을 적용하더라도 공통된 시사점은 하나다. 승계조합원은 원조합원처럼 종전주택 취득일부터 보유기간을 통산받지 못하고, 입주권을 넘겨받은 시점 이후로 보유기간이 새로 기산되는 쪽으로 불리하게 작용할 가능성이 높다는 점이다. 그 결과 원조합원이었다면 비과세나 높은 장특공제율을 받을 수 있는 상황에서도, 승계조합원은 보유기간이 부족해 비과세를 놓치거나 예상보다 높은 세율을 적용받을 수 있다. 정확한 취득시기 판단 기준은 개별 사안마다 세무 전문가에게 확인하는 게 안전하다.

관리처분계획인가일이 아니라 멸실(철거) 시점을 기준으로 과세 대상 자체가 바뀌는 원리는 정비사업 세금 3편, 조합원 취득세 얼마나 내야 할까 글에서 자세히 다뤘다.

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조합원입주권 자체를 팔 때 비과세 받으려면

조합원입주권을 양도할 때도 일정 요건을 갖추면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다. 다만 입주권은 ‘주택’이 아니므로 관리처분계획인가 시점을 기준으로 요건이 나뉜다.

2013년 5월 A주택을 취득하고 2021년 6월 관리처분계획인가로 입주권으로 전환된 뒤 이를 양도하는 경우를 예로 들어보자. 관리처분계획인가가 없는 상태였다면 양도 당시 다른 주택이 없으므로 비과세가 적용된다. 인가가 있는 상태였더라도 2년 이상 보유 요건을 충족했다면 마찬가지다. 반면 관리처분계획인가 이후 대체주택(B주택)을 따로 취득하고 그 상태에서 입주권을 양도하면, B주택 보유로 인해 입주권 비과세 요건 자체가 무너진다. 이때는 B주택이 뒤에서 다룰 대체주택 비과세 요건을 충족하는지 별도로 따져봐야 한다.

조합원입주권은 원칙적으로 1세대 1주택 비과세 대상이 아니지만, 요건을 충족하면 실지거래가액 12억원 이하분에 대해서는 양도소득세가 비과세되고 12억원을 초과하는 부분에 대해서만 과세된다는 점도 함께 알아둘 만하다. 입주권 1개를 보유한 1세대가 양도일 현재 다른 주택·분양권이 없거나, 입주권 외 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 입주권을 양도하는 경우가 여기 해당한다.

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종전주택(대체주택) 비과세 특례, 처분 기한부터 확인해야 한다

정비사업으로 이주가 불가피해지면서 조합원이 대체주택을 취득하는 경우가 많다. 이때 대체주택 요건을 충족하면 종전주택(입주권)을 양도할 때 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다.

대체주택 처분 기한, “2년”과 “3년” 표기가 혼재한다

대체주택을 언제까지 처분해야 하는지에 대해 자료마다 표기가 다르다. 소득세법 시행령 제156조의2 제5항 관련 법령 요약은 “관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전의 주택을 양도해야 한다”고 명시하고 있어 3년 쪽이 법령 원문에 가까운 것으로 보인다. 반면 일부 세무 정보 사이트는 처분 기한을 2년으로 소개하기도 한다.

이 글에서는 완공 후 3년 이내를 기준으로 안내하되, 자료에 따라 2년으로 소개되는 경우도 있으니 실제 처분 시점을 정할 때는 반드시 세무사나 관할 세무서에 재확인할 것을 권한다. 참고로 “완공 후 2년 이내 이사, 1년 이상 거주”라는 이사 의무 요건 쪽은 자료 간 표기가 일치한다.

2017년 10월 A주택을 취득하고 2021년 5월 사업시행계획인가를 받은 뒤 2022년 2월 대체주택(B)을 취득해 1년 이상 거주했다고 가정해보자. 2024년 8월 신축주택(A’)이 완공됐다면, 대체주택 처분 기한은 2027년 8월까지(완공 후 3년)로 계산된다. 이 기한 안에 B주택을 양도하면 요건 충족 시 비과세를 받을 수 있다. 다만 서울 성동구처럼 2025년 10월 15일 이후 조정대상지역에 새로 편입된 지역이라면, B주택 양도 시 2년 거주요건이 추가로 적용되는지 별도 확인이 필요하다.

이와는 별개로, 입주권 취득 후 3년 이내에 기존에 갖고 있던 일반주택을 양도하는 경우도 대체취득 특례로 비과세를 받을 수 있다. 2016년 10월 A주택을 취득하고 2021년 9월 B입주권을 취득한 뒤 2024년 5월(입주권 취득 후 3년 이내) A주택을 양도한다면, A주택이 2년 보유 등 비과세 요건을 충족하는 한 비과세가 가능하다.

정비사업 진행 중 과세 대상이 멸실 전후로 바뀌는 구조를 재산세 관점에서 정리한 정비사업 세금 2편, 조합원 재산세 얼마나 내야 할까 글도 함께 참고할 만하다.

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다주택자라면 세율부터 다시 봐야 한다 — 2026년 5월 10일, 중과가 이미 부활했다

2022년 5월 10일부터 한시적으로 유예됐던 다주택자 양도세 중과세율이 2026년 5월 9일자로 유예 종료됐다. 이미 시행된 사실로서, 2026년 5월 10일 이후 양도분부터는 중과 원칙이 부활한다.

1세대 1주택자의 장기보유특별공제는 보유기간·거주기간 각각 연 4%p씩 쌓여, 10년 이상 보유·거주하면 보유분 40%+거주분 40%로 최대 80%까지 적용된다. 반면 조정대상지역 다주택자는 이 공제 자체가 배제된다는 점이 세부담을 크게 갈라놓는다.

조정대상지역 범위도 2025년 10월 15일 시행된 대책으로 서울 25개 전 자치구와 경기 12개 지역(과천·광명·성남 3개구·수원 3개구·안양 동안구·용인 수지구·의왕·하남)까지 넓어졌다. 이 날짜 이후 취득·양도분부터는 확대된 기준이 그대로 적용된다.

중과 유예 종료를 앞두고 경과조치도 마련됐다. 5월 9일 이전 매매계약을 체결했다면, 기존 조정대상지역이었던 강남·서초·송파·용산은 계약일로부터 4개월 이내, 2025년 10월 16일 신규 지정된 지역은 계약일로부터 6개월 이내에 잔금·등기를 마치면 중과를 피할 수 있다.

2026년 8월 발표 세제개편안 — 아직 국회를 통과하지 않은 정부(안)이다

여기서부터는 앞서 다룬 중과 부활과 성격이 다르다. 정부는 2026년 8월 3일 세제발전심의위원회를 열고 「2026년 세제개편안」을 발표했는데, 여기에는 다주택자의 조정대상지역 양도세 중과를 2028년까지 단계적으로 완화하는 방안이 담겼다. 2주택자 중과세율을 현행 +20%p에서 2027년 +5%p, 2028년 +10%p로, 3주택 이상은 현행 +30%p에서 2027년 +10%p, 2028년 +15%p로 낮추는 내용이다. 같은 개편안에는 장기보유특별공제를 ‘보유기간’ 중심에서 ‘거주기간’ 중심으로 재편하는 방안도 포함됐고, 이 부분은 2028년 양도분부터 적용될 예정이라고 한다.

다만 이 개편안은 8월 3일 발표된 정부(안)일 뿐, 아직 확정된 법이 아니다. 「소득세법」·「조세특례제한법」 개정 사항이라 입법예고와 국무회의를 거쳐 2026년 9월 초 정기국회에 제출될 예정이며, 국회 심의·의결 과정에서 내용이 바뀌거나 무산될 수 있다. 지금 시점에서 정비사업 조합원이 확실하게 반영해야 할 것은 ‘2026년 5월 10일부터 중과가 부활했다’는 사실이고, ‘2027~2028년 단계적 완화’는 어디까지나 앞으로 지켜봐야 할 발표(안)으로 구분해서 받아들여야 한다.

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승계조합원이라면 한 번 더 확인해야 할 것들

승계조합원은 원조합원으로부터 입주권을 매수한 사람이다. 앞서 살펴본 취득시기 문제 외에도, 2021년 이후 달라진 주택 수 산정 방식이 추가로 걸린다.

2021년부터 분양권도 주택 수에 포함되면서, 입주권과 분양권 보유 여부가 비과세 판단에 더 중요해졌다. 2022년 이후 취득한 입주권·분양권은 주택 수 산정에 포함되고, 입주권 양도 당시 다른 주택이나 분양권을 보유하고 있으면 비과세를 받을 수 없다. 예를 들어 2019년 2월 B입주권을 승계취득한 경우, 2022년 2월 15일 이후 양도한다면 분양권도 주택 수에 포함되는 시점이라 다른 분양권을 보유하고 있었다면 비과세가 불가능하다.

청산금이 오가는 경우 처리 방식도 원조합원과 승계조합원이 다르다. 원조합원이 받는 분담금 환급예정액(청산금)은 매도인·매수인 간 잔금청산일을 양도시기로 보아 입주권 양도가액에 합산해 계산한다. 반면 승계조합원이 이전고시 이후 조합으로부터 지급받는 청산금은, 소유권 이전고시가 있은 날의 다음 날을 양도시기로 별도 신고해야 한다. 신고 기한은 소유권이전 고시일 다음날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내다. 1주택자가 1+1(2채) 분양을 받는 경우처럼 프리미엄과 분양대금이 여러 주택에 걸쳐 있다면, 프리미엄을 특정 주택 하나에만 몰아서 계산하는 방식은 인정되지 않는다. 분양가 비율대로 안분해야 한다는 점도 참고할 만하다.

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계산해보면 이렇게 나온다

강남구청 안내서는 양도소득세 계산 사례를 소개하면서도 “이 페이지의 내용은 참고용이며, 정확한 세액 계산 및 신고·납부는 반드시 관할 세무서 또는 국세청(☎126)에 문의하시기 바랍니다”라고 스스로 못 박아 두고 있다. 아래 세 사례도 구조를 이해하기 위한 참고용으로만 봐야 한다.

사례 1. 원조합원 — 1세대 1주택 비과세
2012년 3월 서울 마포구 A주택을 취득하고, 2018년 6월 관리처분계획인가, 2023년 2월 신축주택(A’) 사용승인을 거쳐 2025년 5월 A’를 양도하는 경우다. 취득시기는 구주택 취득일인 2012년 3월로 이어지므로 보유기간이 13년 2개월에 달해 장특공제 80%가 적용된다. 다만 마포구는 2025년 10월 15일 이후 조정대상지역에 편입됐으므로, 2년 거주요건 충족 여부를 확인한 뒤 비과세를 받을 수 있다.

사례 2. 다주택자 — 중과세율 적용(2026년 5월 10일 이후 양도)
서울 강남구 A주택과 송파구 B주택을 보유한 2주택자가 2026년 6월 B주택을 양도하는 경우다. 강남구·송파구 모두 조정대상지역이고, 양도 시점이 중과 유예 종료(2026.5.9.) 이후이므로 기본세율(6~45%)에 20%p가 중과되고 장특공제는 배제된다. 세부담이 크게 늘어나는 구간이다.

사례 3. 대체주택 비과세
2017년 10월 서울 성동구 A주택을 취득하고, 2021년 5월 사업시행계획인가 이후 2022년 2월 B대체주택을 취득해 1년 이상 거주, 2024년 8월 신축주택(A’) 사용승인을 거쳐 2025년 5월 B주택을 양도하는 경우다. 사업시행계획인가 후 취득, 1년 이상 거주, 완공 후 3년 이내 양도(2024.8~2027.8 이내) 요건을 모두 충족한다. 다만 성동구도 2025년 10월 15일 이후 조정대상지역에 편입됐으므로, B주택의 2년 거주요건 충족 여부를 별도로 확인해야 비과세를 받을 수 있다.

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마무리하며

4편에서 정리한 양도소득세 구조를 한 줄씩 요약하면 이렇다.

원조합원은 종전주택 취득일부터 보유기간을 통산받지만, 승계조합원은 입주권을 넘겨받은 시점 이후로 새로 기산되는 쪽으로 불리하게 작용할 수 있다(정확한 기준은 자료마다 엇갈려 세무 전문가 확인이 필요하다).
조합원입주권 양도, 대체주택 양도 모두 요건을 충족하면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다.
대체주택 처분 기한은 완공 후 3년 이내가 유력하지만, 2년으로 소개되는 자료도 있어 반드시 재확인해야 한다.
2026년 5월 10일부터 다주택자 양도세 중과가 이미 부활했고, 2027~2028년 단계적 완화는 아직 국회를 통과하지 않은 정부안이다.
청산금·안분계산처럼 원조합원과 승계조합원이 서로 다르게 처리해야 하는 항목도 따로 챙겨야 한다.

결국 정비사업 조합원에게 양도소득세는 ‘얼마 내느냐’ 이전에 ‘내가 원조합원인지 승계조합원인지’, ‘몇 주택자인지’, ‘조정대상지역인지’부터 확인하는 문제에 가깝다. 세 가지만 짚어도 예상 밖의 세금 통지서를 받고 당황할 일은 크게 줄어든다.

정비사업 세금 전체 구조와 지방세·국세 구분을 처음부터 다시 보고 싶다면 정비사업 세금 1편, 왜 이렇게 복잡할까 글을 먼저 확인하면 좋다.

취득세는 정비사업 조합원이 부동산을 취득하는 순간 한 번 내는 지방세이고, 취득일로부터 60일 안에 신고·납부해야 한다. 문제는 이 ‘취득하는 순간’이 언제냐에 따라 과세 대상이 주택에서 토지로, 다시 건물로 바뀌면서 세율까지 통째로 달라진다는 점이다.

1편에서 정비사업 세금을 보유·취득·양도 세 갈래로 나누고, 재산세·취득세는 지방세로 관할 구청이, 양도소득세는 국세로 국세청이 관할한다고 정리했다. 2편에서 ‘보유할 때’ 내는 재산세를 다뤘다면, 이번 3편은 ‘취득할 때’ 내는 세금, 즉 취득세만 조합원 입장에서 정리한다.

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취득세란 무엇인가 — 신고·납부는 60일 안에

취득세는 부동산을 취득할 때 내는 지방세다. 유상으로 샀는지 무상으로 받았는지, 원시취득인지 승계취득인지에 따라 세율이 달라지고, 실제 납부액은 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 더해져 결정된다.

취득세는 국세인 양도소득세처럼 자동으로 고지되는 세금이 아니다. 납세자가 직접 신고하고 납부해야 하며, 기한을 놓치면 가산세가 붙는다.

신고·납부 기한은 취득 유형별로 다르다.

신고는 관할 구청 재산세과에서, 납부는 서울시 이택스(ETAX)나 금융기관을 통해 할 수 있다. 정비사업은 준공·입주 시점에 조합원 다수가 한꺼번에 원시취득 신고 대상이 되는 구조라, “조합이 알아서 처리해주겠지”라고 생각하다 본인 신고 의무를 놓치는 경우가 실무에서 문제가 될 수 있다. 이 부분은 뒤에서 다시 짚는다.

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취득 시점이 갈라놓는 세율 — 멸실 전 주택, 멸실 후 토지, 완공 후 건물

정비사업 조합원의 취득세는 ‘언제 사느냐’에 따라 완전히 다른 세금이 된다.

멸실 전에 사면 주택을 산 것이다.
멸실 후에 사면 토지를 산 것이 된다.
이후 건물이 완공되면, 그 건물에 대해 다시 취득세가 부과된다.

*주택 수, 취득가액 및 관계 법령에 따라 달라질 수 있다.

같은 조합원 입주권이라도 멸실 전에 사면 주택, 멸실 후에 사면 토지로 본다. 2편에서 정리한 재산세도 정확히 같은 원리로 갈렸다 — 과세 대상이 바뀌는 기준은 관리처분계획인가일이 아니라 멸실(철거) 시점이라는 원칙이다. 관리처분계획인가를 받아 조합원 권리가 입주권으로 전환돼도, 건물이 실제로 헐리기 전까지는 여전히 ‘주택’으로 취급된다.

이 원리를 재산세 관점에서 자세히 정리한 정비사업 세금 2편, 조합원 재산세 얼마나 내야 할까 글도 함께 참고할 만하다.

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원조합원 vs 승계조합원, 내는 세금이 다르다

원조합원과 승계조합원은 같은 정비사업 안에서도 취득세 부담 구조 자체가 다르다.

원조합원은 정비구역 지정 전부터 부동산을 갖고 있던 사람이다. 새 아파트가 완공될 때 건물 부분에 대해서만 취득세를 낸다. 토지는 원래 자기 것이었으므로 취득세가 없고, 새 건물은 원시취득이라 2.8% 세율이 적용된다.

승계조합원은 사업 진행 중 조합원 지위를 사들인 사람이다. 언제 샀느냐에 따라 앞서 본 세 단계 세율이 그대로 다 적용될 수 있다. 멸실 전에 사면 주택 승계취득(1~12%), 멸실 후에 사면 토지 취득세(4%), 그리고 완공 후 건물에는 원시취득(2.8%)이 각각 매겨진다.

일반적으로 1주택자가 승계조합원이 되는 경우라면 멸실 전 취득 시 주택 취득세율(1~3%)이, 멸실 후 취득 시 토지 취득세율(4%)이 적용되는 것으로 알려져 있다. 다만 실제 적용 세율은 취득 당시의 주택 수, 취득가액, 개별 상황에 따라 달라질 수 있다. ‘멸실 전이 항상 유리하다’는 이 통념이 실제로는 주택 수에 따라 뒤집힐 수 있다는 점은 아래 실무 함정에서 다시 다룬다.

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재건축 vs 재개발, 과세표준과 감면이 다르다

재건축과 재개발은 취득세 계산의 출발점인 과세표준부터 갈린다.

재건축은 건축비, 즉 건축물 신축가격기준액에 연면적을 곱하고 가산비용을 더한 금액을 과세표준으로 삼는다. 별도의 감면 규정은 없다.

재개발은 추가분담금(조합원 분양가에서 종전자산권리가액을 뺀 금액)을 과세표준으로 삼는다. 대신 원조합원에게는 감면 혜택이 있다.

재개발 원조합원이 1세대 1주택 등 요건을 충족해 신축주택을 취득하는 경우, 전용면적 60㎡ 이하는 취득세의 75%, 60㎡ 초과 85㎡ 이하는 50% 수준을 감면받는 것으로 여러 자료에서 확인된다. 다만 이 감면의 정확한 근거 조문과 감면 한도, 일몰기한은 지방세특례제한법 제74조가 여러 차례 개정되며 항·호 번호 자체가 바뀌어 온 탓에 자료마다 다르게 인용되고 있어 확인되지 않는다. 개별 사안은 관할 구청 재산세과나 세무사를 통해 확인하는 것이 안전하다.

여기에 하나 더 짚어둘 게 있다.
2022년 12월 31일 이전 관리처분계획인가를 받은 재개발 사업장은 종전처럼 분담금을 기준으로 취득세를 낸다.
2023년 1월 1일 이후 인가를 받은 사업장부터는 재건축과 동일하게, 본인이 배정받는 면적(㎡) 기준 총 공사비로 취득세를 계산한다.
이 개정으로 분담금이 적거나 없는 조합원도 새롭게 취득세 부담이 생길 수 있다.

리모델링은 멸실 자체가 없는 사업 방식이라 이 구조와는 결이 다르다. 기존 건물을 그대로 두고 수선·개량하는 부분과 새로 늘어나는 증축분을 나눠, 각각 다른 세율로 과세한다.

조합 자체도 세금에서 자유롭지 않다. 조합은 법인으로서 법인세·부가가치세 등 국세와 함께, 일반분양분 토지에 대한 취득세 등을 부담할 수 있다.

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취득세율 한눈에 보기 — 조정대상지역이면 세율이 확 뛴다

같은 주택 취득세라도 조정대상지역인지 아닌지에 따라 세율 격차가 크게 벌어진다.

실제 납부액은 표의 세율에 지방교육세·농어촌특별세를 더해야 나온다.

원시취득 2.8%는 지방교육세 0.16%가 더해져 2.96%가 되고, 전용 85㎡를 초과하면 농어촌특별세 0.2%가 추가로 붙어 3.16%가 된다.
토지 취득세 4%는 농어촌특별세 0.2%와 지방교육세 0.4%가 더해져 실납부 4.6%가 된다.
중과세율 12%는 지방교육세 0.4%가 고정으로 붙고, 여기에 대형 평형 농어촌특별세까지 더해지면 실효세율이 13.4%에 이를 수 있다.

조정대상지역 범위는 이 글 작성 시점 기준으로도 넓어진 상태다. 2025년 10월 15일 시행된 정부 대책으로 기존 강남·서초·송파·용산 4개구에 서울 나머지 21개 자치구 전체와 경기 12개 지역(과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)이 추가되면서, 서울 25개 전 자치구와 경기 12개 지역이 조정대상지역이 됐다. 다주택 조합원이라면 취득 시점의 조정대상지역 지정 여부부터 확인해야 하는 이유다.

다만 조정대상지역 지정·해제는 정부 정책 발표에 따라 수시로 바뀔 수 있는 사안이다.
지금 기준으로는 위 범위가 유효하지만, 취득 시점에 다시 한번 확인하는 게 안전하다.

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신탁방식이든 조합이든, 취득세를 피해가진 못한다

정비사업이 신탁방식으로 진행된다고 해서 취득세가 아예 사라지는 건 아니다.

위탁자가 신탁회사에 재산을 맡기거나, 신탁이 끝나 다시 돌려받는 경우는 형식적인 소유권 이전으로 보아 취득세가 부과되지 않는다(지방세법 제9조 제3항). 다만 감면 적용 기준이 수탁자를 기준으로 판단될 수 있어, 일반 정비사업과 과세 방식이 달라질 수 있다. 신탁재산에 대한 재산세는 원칙적으로 위탁자가 내지만, 정비사업조합처럼 일정한 경우에는 조합이 직접 낸다.

즉 신탁방식이라고 해서 조합원 개인의 취득세 부담이 완전히 없어지는 것은 아니라는 뜻이다. 구조가 다를 뿐이다.

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실무에서 자주 걸리는 함정들

취득세는 계산 자체보다, 시점과 기한을 착각해서 손해를 보는 경우가 더 많다.

많은 승계조합원은 ‘멸실 전에 사는 게 무조건 유리하다’고 생각하지만, 실제로는 주택 수에 따라 정반대가 될 수 있다.

무주택자라면 주택 취득세율(1~3%)이 토지 취득세율(4%)보다 낮으므로 멸실 전에 사는 편이 유리하다.
반면 다주택자는 얘기가 다르다.
멸실 전에 사면 종전물건이 ‘주택’으로 잡혀 8%·12% 중과세율이 적용될 수 있는 반면, 멸실 후에 사면 ‘토지’ 취득으로 보아 기본세율 4%만 적용되는 경우가 있다.
이 경우 오히려 멸실 후 매수가 유리해진다.

이 반대 방향성을 모르고 무조건 “멸실 전이 유리하다”고 판단했다가 손해를 보는 사례가 지적된다.

두 번째 함정은 입주권과 주택 수 판정이다. 입주권은 취득세 중과 여부를 판단할 때 주택 수에 포함될 수 있다. 다만 이 규정은 2020년 8월 12일 이후 멸실되는 분부터 적용되고, 그 이전에 멸실된 입주권은 주택 수에 포함되지 않는다. 이 시점 기준을 정확히 확인하지 않으면 의도치 않게 중과세율을 적용받거나, 반대로 걱정할 필요가 없는데도 중과를 우려하는 경우가 생길 수 있다.

세 번째는 60일 신고기한이다. 앞서 본 것처럼 유상·원시취득은 취득일부터 60일 이내에 신고·납부해야 한다. 기한을 넘기면 무신고·과소신고 가산세(산출세액의 20%)가 붙고, 여기에 납부지연가산세까지 함께 부과될 수 있다. 기한후 신고라도 1개월 이내면 50%, 3개월 이내면 30%, 6개월 이내면 20% 감경되는 구제 규정이 있으니, 놓쳤다는 걸 알았다면 최대한 빨리 신고하는 게 그나마 손해를 줄이는 방법이다.

마지막으로 재건축 이주 시기에 자주 나오는 질문 하나.
관리처분계획인가를 받은 재건축 단지에 거주하던 1주택자가 이주를 위해 대체주택을 취득하면, 취득세가 중과될까.

중과되지 않는다.
관리처분인가 당시 그 단지에 거주하던 1주택자가 대체주택으로 이주하면, 이주한 날에 종전주택을 처분한 것으로 보아 일시적 2주택(1~3%)이 적용되고 8% 중과는 배제된다. 다만 이미 다른 주택을 보유하고 있다면 이 특례는 적용되지 않는다. 이후 재건축이 끝나 새 아파트에 입주(소유권보존등기)할 때는 원시취득이라 보유 주택 수와 무관하게 2.8%가 적용되며, 이때도 중과되지 않는다.

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마무리하며

3편에서 정리한 취득세 구조를 한 줄씩 요약하면 이렇다.

취득세는 유상·원시취득 기준 취득일로부터 60일 안에 직접 신고·납부해야 한다.
멸실 전에 사면 주택, 멸실 후에 사면 토지, 완공 후에는 건물 — 취득 시점에 따라 세율이 갈린다.
원조합원은 완공 건물에 대해서만, 승계조합원은 시점마다 각각 취득세를 낸다.
재개발 원조합원은 요건 충족 시 취득세 감면을 받을 수 있지만, 재건축은 별도 감면이 없다.
조정대상지역이면 다주택 취득세율이 최대 12%까지, 실효세율로는 13%대까지 뛸 수 있다.

결국 정비사업 조합원에게 취득세는 “얼마 내느냐”만큼이나 “언제 취득했느냐”가 세액을 좌우하는 세금이다. 멸실 시점, 조합원 유형, 주택 수, 조정대상지역 여부까지 한 번씩 짚어두면 예상보다 큰 고지서를 받고 당황할 일은 줄어든다.

정비사업 세금 전체 구조와 지방세·국세 구분을 처음부터 다시 보고 싶다면 정비사업 세금 1편, 왜 이렇게 복잡할까 글을 먼저 확인하면 좋다.

재산세는 매년 6월 1일 현재 부동산을 가진 사람에게 부과되고, 정비사업 조합원은 이 세금을 사업이 끝날 때까지 계속 낸다.

다만 똑같이 재산세를 낸다고 해서 매년 세금 항목이 똑같은 건 아니다. 건물이 철거되는 시점(멸실)을 기준으로 과세 대상이 ‘주택’에서 ‘토지’로 바뀌고, 이 전환을 놓치면 이미 없어진 건물에도 세금이 계속 나오는 경우가 실제로 생긴다.

1편에서 정비사업 세금을 보유·취득·양도 세 갈래로 나누고, 재산세·취득세는 지방세로 관할 구청이, 양도소득세는 국세로 국세청이 관할한다고 정리했다면, 이번 2편은 그중 ‘보유할 때’ 내는 세금, 즉 재산세만 조합원 입장에서 처음부터 끝까지 짚는다.

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재산세, 언제 얼마를 내는지부터

재산세는 매년 6월 1일(과세기준일) 현재 토지·건축물·주택 등을 소유한 사람에게 부과되는 지방세다.

과세기준일이 중요한 이유는 따로 있다. 소유권이 바뀌는 시점과 상관없이, 딱 6월 1일 그날 누가 소유자였느냐로 그해 재산세 납세의무자가 정해지기 때문이다. 5월 31일에 부동산을 팔면 그해 재산세는 내지 않고, 6월 2일에 팔면 그해 재산세는 판 사람 몫으로 남는다.

납기는 대상별로 나뉜다.

정비사업 조합원에게 이 과세기준일 규정은 실무적으로 더 예민하게 작용한다. 조합원 지위나 소유 형태가 사업 단계마다 바뀌는 와중에도, 6월 1일 그 순간의 상태가 그대로 그해 세금으로 확정되기 때문이다.

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멸실 전후로 통째로 바뀌는 과세 대상

정비사업 조합원이 내는 재산세는 건물이 철거되는 순간을 기점으로 과세 대상 자체가 달라진다.

멸실(철거) 전에는 토지와 건물을 모두 갖고 있는 상태이므로, 토지분과 건물분 재산세가 각각 부과된다.
멸실 이후에는 건물이 없어졌으니 건물분 세금도 함께 없어지고, 토지분 재산세만 매년 9월에 부과된다.
(리모델링은 멸실 자체가 없는 사업 방식이라, 이 구조와 상관없이 계속 토지+건물에 재산세가 부과된다.)

1편에서 정리한 정비사업 4단계(①정비구역 지정~사업시행인가 ②관리처분계획인가 ③철거·이주 ④준공·입주)와 겹쳐보면 헷갈리기 쉬운 지점이 하나 있다. 재산세 과세 대상이 바뀌는 기준은 관리처분계획인가일이 아니라 철거(멸실) 완료 시점이라는 점이다. 관리처분계획인가를 받아 조합원 권리가 입주권으로 전환돼도, 건물이 실제로 헐리기 전까지는 주택 재산세(토지+건물)가 그대로 유지된다.

세무 상담 자료에서도 같은 기준이 확인된다. 조합원입주권으로의 전환은 관리처분계획인가 여부와 무관하게 ‘종전주택 멸실일’을 기준으로 판단하며, 재산세 역시 멸실 전에는 6월 1일 기준 건물 존재 여부로, 멸실 후에는 토지분만으로 갈린다는 설명이다.

즉 기준은 하나다.
서류상 인가가 났느냐가 아니라, 건물이 실제로 헐렸느냐.

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철거했는데 왜 재산세가 계속 나올까 — 철거완료 신고

건물을 철거해도 재산세가 저절로 사라지지는 않는다. 철거완료 신고가 되어 있지 않으면, 공부(公簿)상으로는 여전히 주택이 남아 있는 것으로 처리돼 주택 재산세가 계속 부과될 수 있다.

많은 조합원이 “철거했으니 이제 재산세가 아예 안 나올 것”이라고 생각하지만, 실제로는 두 가지 경우를 구분해야 한다.

철거완료 신고를 하지 않았다면, 건물이 실제로는 없어졌어도 서류상으로는 여전히 주택으로 남는다. 그러면 주택 재산세(토지+건물분)가 계속 나온다. 철거가 끝나면 관할 구청에 철거완료 신고부터 해야 하는 이유다.

반대로 철거완료 신고를 제대로 마쳤다면 건물분 세금은 사라진다. 다만 토지에 대한 재산세까지 없어지는 건 아니다. 실제로 재건축 이주를 앞둔 조합원이 “건물은 철거됐지만 대지는 남아 있는데 재산세가 나오느냐”고 물은 세무 상담 사례에서도, 건물 멸실로 건물분은 부과되지 않지만 토지분은 매년 9월 고지서로 계속 부과된다는 답이 돌아왔다. 건물이 없어져도 토지 소유권이 유지되는 한, 그 토지에 대한 세금 의무는 그대로 이어진다는 뜻이다.

강남구청 안내서에 실린 계산 사례에서도 핵심 메시지는 같다. 구체적인 계산 금액은 표 형태로만 제시돼 있어 텍스트로는 확인되지 않지만, “건물이 철거되어도 토지가 남아 있으면 토지분 재산세는 계속 부과된다”는 메시지만큼은 분명하다.

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입주권도 재산세를 낼까 — 특례는 못 받는다

낸다. 다만 건물이 없는 상태이므로 토지분에 대해서만 부과되고, 1세대 1주택자에게 적용되는 재산세 특례는 받을 수 없다.

입주권도 재산에 해당하는 이상 재산세 과세 대상이라는 점 자체는 분명하다. 문제는 그다음이다. 입주권은 법적으로 ‘주택’이 아니기 때문에, 주택에만 적용되는 1세대 1주택 재산세 특례를 받지 못한다.

이 특례가 정확히 뭔지부터 짚어야 한다. 1세대 1주택자는 재산세 계산 시 공정시장가액비율을 일반 주택(60%)보다 낮은 43~45%로 적용받는데, 이는 공시가격 구간별로 다음과 같이 나뉜다.

입주권은 이 특례 대상에서 빠진다. 주택이 아니라 토지분으로 과세되기 때문에, 특례 없이 일반 세율 구조가 그대로 적용된다.

여기서 한 가지 더 알아둘 게 있다. 이 43~45% 특례는 법에 영구히 고정된 숫자가 아니라, 2023년부터 매년 1년 단위로 연장 여부가 결정되는 한시 조치라는 점이다. 행정안전부는 2026년 4월에도 이 비율을 2025년과 동일하게 유지한다고 발표했고, 근거가 된 지방세법 시행령 개정안은 2026년 5월 공포돼 그해 6월 1일 과세기준일부터 적용됐다. 즉 지금은 유지되고 있지만, 정부가 매년 재검토해 연장 여부를 다시 정하는 구조라는 뜻이다.

이런 부동산 세제 전반의 최근 변화가 궁금하다면 2026년 세제개편안 부동산 세금정리, 종부세·양도세 뭐가 바뀌나요? 글도 함께 참고할 만하다.

이 특례 자체가 애초에 입주권에는 적용되지 않으니, 입주권 단계의 조합원 입장에서는 매년 비율이 유지되는지보다 ‘내게는 해당하지 않는 특례’라는 사실을 아는 게 더 중요하다.

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재산세는 이렇게 계산된다

재산세는 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 구한 뒤, 그 과세표준에 세율을 적용해 계산한다.

공정시장가액비율은 대상에 따라 다르다.

주택은 60%(1세대 1주택은 앞서 본 43~45% 특례).
토지·건축물은 70%.

여기에 두 가지 부가세금이 더 붙는다.

지방교육세 — 재산세액의 20%.
도시지역분 — 과세표준의 0.14%.

주택 재산세는 4단계 누진세율 구조다.

숫자로만 보면 감이 잘 안 오니, 멸실 전 주택을 기준으로 간단히 계산해보면 이렇다. 공시가격 5억원, 1세대 1주택 특례를 적용받지 못하는 경우를 가정하면, 과세표준은 5억원 × 60% = 3억원이다. 세율표의 “1억5천만원 초과~3억원 이하” 구간을 적용하면 재산세는 19만5천원 + (3억원-1억5천만원)×0.25% = 57만원이 된다. 여기에 지방교육세(재산세액의 20%인 11만4천원)와 도시지역분(과세표준의 0.14%인 42만원)이 더해진다. 실제 세액은 개별 공시가격과 특례 적용 여부에 따라 달라지므로, 이 계산은 구조를 이해하기 위한 예시로만 참고하는 게 맞다.

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고지서 확인과 납부, 어디서 어떻게

재산세 고지서는 서울시 이택스(ETAX)나 STAX 앱, 전국 단위인 위택스, 정부24에서 확인하고 납부할 수 있다.

고지서에 적힌 전자납부번호(19자리)만 있으면 별도 로그인 없이도 납부가 가능하다.

납부세액이 250만원을 초과하면 분할납부를 신청할 수 있다. 500만원 이하인 경우 250만원을 초과하는 금액을, 500만원을 초과하는 경우 세액의 50% 이하 금액을 나눠 낼 수 있고, 신청은 정기 납부기한 안에 해야 한다. 납부기한을 넘기면 납부지연가산세가 붙으므로, 기한 내 납부가 기본이다.

그밖에 정비사업 조합원이 종종 헷갈리는 지점이 하나 있다. 멸실 후 조합 명의로 신탁등기가 되어 있거나 신탁방식으로 사업이 진행되는 경우, 재산세 고지서가 본인이 아니라 조합이나 수탁자 명의로 나올 수 있다. “왜 내 이름으로 고지서가 안 오지”라는 의문이 든다면, 사업이 신탁 방식으로 진행되고 있는지부터 확인해보는 게 순서다.

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마무리하며

2편에서 정리한 재산세 구조를 한 줄씩 요약하면 이렇다.

과세기준일은 매년 6월 1일, 그날 소유자가 그해 세금을 낸다.
멸실 전에는 주택 재산세(토지+건물), 멸실 후에는 토지분 재산세만 부과된다.
철거완료 신고를 안 하면 없어진 건물에도 재산세가 계속 나올 수 있다.
입주권도 재산세 대상이지만, 1세대 1주택 특례(공정시장가액비율 43~45%)는 받지 못한다.
납부세액이 250만원을 초과하면 분할납부를 신청할 수 있다.

결국 정비사업 조합원에게 재산세는 “얼마 내느냐”보다 “지금 내가 어느 단계에 있느냐”를 먼저 확인하는 문제에 가깝다. 멸실 여부, 철거완료 신고 여부, 고지서 명의까지 한 번씩 짚어두면 뜻밖의 세금 통지서를 받고 당황할 일은 줄어든다.

지방세와 국세의 구분, 정비사업 4단계 타임라인 전체를 다시 짚고 싶다면 정비사업 세금 1편, 왜 이렇게 복잡할까 글을 먼저 보면 좋다.