작성 2026년 9월 25일 · 최종 업데이트 2026년 9월 25일
금융감독원이 대출액 4억 원을 넘으면서 DSR(총부채원리금상환비율)이 35%를 넘는 주택담보대출을 ‘고위험’으로 분류하고, 은행이 이 대출에 적용하는 위험가중치를 평균의 2~4배로 높이는 방안을 은행권과 논의하고 있습니다. 시행 목표는 2027년 하반기이고, 구간별 배수 같은 세부 수치는 아직 정해지지 않았습니다.
4억 원을 30년 만기로 빌린다고 하면, 금리 5%에서는 연소득 7,362만 원 미만, 금리 6.9%에서는 9,032만 원 미만일 때 DSR 35%를 넘습니다. 이름은 ‘고위험’이지만 실제로는 소득에 비해 대출을 한도 가까이 받은 실수요자가 주로 해당되는 기준입니다.
위험가중치는 LTV나 DSR처럼 내가 빌릴 수 있는 금액을 직접 정하는 규제가 아닙니다. 은행이 쌓아야 하는 자본을 늘리는 규제라서, 대출받는 사람에게는 금리와 한도의 은행별 차이로 전해질 가능성이 높습니다.
금리·만기별로 어느 소득부터 해당되는지는 직접 계산해 표로 만들었습니다. 같은 기준을 서울 신규 대출에 대입해 보면, 고가주택보다 15억 원 이하 주택을 한도 가까이 빌려 사는 경우가 더 직접적으로 걸립니다.
고위험 주담대 기준은 무엇인가, 보도된 두 갈래
서울신문 보도에 따르면 금감원은 9월 9일 주요 11개 은행 리스크 담당 임원들과 회의를 열고 고위험 주담대의 위험가중치를 높이는 방안을 논의했습니다. 기준은 대출액 4억 원 초과이면서 동시에 DSR 35% 초과입니다. 은행마다 차이는 있지만 전체 주담대 잔액의 약 10%가 여기에 해당하는 것으로 업계는 추산하고 있습니다.
이튿날 아주경제와 매일경제는 집값 구간별 기준을 보도했습니다. 아주경제에 따르면 추진안은 세 구간으로 나뉩니다.
주택가격 25억 원 초과 + LTV 40% 초과
주택가격 15억~25억 원 + LTV 40% 초과
주택가격 15억 원 이하 + LTV 60% 초과
여기에 ‘대출 4억 원 초과 + DSR 35% 초과’가 고액·고DSR 주담대로 따로 분류됩니다. 위험가중치는 평균의 2~4배 범위에서 검토되고 있습니다.
지금도 비슷한 장치는 있습니다. 아주경제에 따르면 만기일시상환 대출, 3건 이상 보유한 주담대, LTV 60%를 넘는 주담대 등에는 이미 평균 위험가중치의 약 2배가 적용되고 있습니다. 이번 안은 대상을 넓히고 배수를 최대 4배까지 올리는 방향입니다.
기존 대출까지 적용할지는 아직 정해지지 않았습니다. 서울신문은 신규 대출뿐 아니라 은행이 이미 보유한 기존 주담대까지 포함하는 방안을 검토 중이라고 보도했고, 매일경제 보도는 신규 대출을 중심으로 전했습니다. 금감원은 “추가 협의를 거쳐 세부 방안을 마련하겠다”는 입장입니다.
위험가중치가 오르면 대출받는 사람에게 무엇이 달라지나
은행은 대출을 내줄 때마다 그에 맞는 자본을 쌓아둬야 합니다. 대출마다 위험한 정도를 숫자로 매긴 것이 위험가중치입니다. 같은 1억 원을 빌려줘도 위험가중치가 높은 대출일수록 은행이 쌓아야 하는 자본이 커집니다.
위험가중치가 2배가 되면
같은 대출에 필요한 은행 자본도 2배가 되고
은행 입장에서는 그 대출의 비용이 올라갑니다.
서울신문은 이 경우 은행이 자본비율을 지키기 위해 신규 대출 여력을 줄이거나 가산금리를 올릴 가능성이 높다고 전했습니다. 은행이 단기간에 이익을 늘려 자본을 채우기는 쉽지 않기 때문입니다.
즉
대출받는 사람의 LTV·DSR 한도 계산식은 그대로이지만
해당 구간 대출은 은행이 덜 내주려 하거나 더 비싸게 내줄 수 있습니다.
금리 흐름도 좋지 않습니다. 서울경제에 따르면 9월 17일 기준 4대 은행의 5년 고정(혼합)형 주담대 금리는 연 4.95~6.91%로, 8월 말보다 상·하단이 0.23~0.35%포인트 올랐습니다. 금융채 5년물 금리는 9월 15일 4.655%로 2023년 11월 이후 가장 높았습니다. 은행 주담대 연체채권은 2022년 말 1조 원에서 올해 6월 말 2조2천억 원으로 두 배 넘게 늘었습니다.
4억 원 빌리면 연소득 얼마부터 DSR 35%를 넘을까
DSR은 1년 동안 갚아야 하는 모든 대출의 원금과 이자를 연소득으로 나눈 비율입니다. 대출액과 금리, 만기가 정해지면 DSR 35%를 넘는 소득 경계를 계산할 수 있습니다.
DSR 35% 경계 소득은 어떻게 계산했나
- 계산 방식: 원리금균등상환으로 1년 치 원리금을 구한 뒤 0.35로 나눠, DSR이 정확히 35%가 되는 연소득을 계산했습니다
- 대출액: 4억·5억·6억 원(현재 수도권·규제지역 주담대 최대 한도가 6억 원)
- 만기: 30년, 40년
- 금리: 연 4.3%, 5.0%, 6.0%, 6.9%(9월 중순 4대 은행 변동형 하단부터 고정형 상단까지 범위를 참고)
- 가정: 주담대 외 다른 대출은 없다고 봤고, 스트레스 금리를 더하지 않은 실제 금리로 계산했습니다
- 계산일: 2026년 9월 25일
- 한계: 금감원이 말하는 DSR 35%가 스트레스 금리를 반영한 수치인지는 세부안에서 정해질 부분입니다. 신용대출·자동차 할부 같은 다른 대출이 있으면 같은 소득이라도 DSR이 더 높아집니다
표 1. 대출액·만기·금리별 DSR 35% 경계 연소득(이보다 소득이 적으면 35% 초과)
| 대출액 | 만기 | 금리 4.3% | 5.0% | 6.0% | 6.9% |
|---|---|---|---|---|---|
| 4억 원 | 30년 | 6,787만 원 | 7,362만 원 | 8,222만 원 | 9,032만 원 |
| 4억 원 | 40년 | 5,990만 원 | 6,613만 원 | 7,546만 원 | 8,423만 원 |
| 5억 원 | 30년 | 8,484만 원 | 9,203만 원 | 1억278만 원 | 1억1,290만 원 |
| 5억 원 | 40년 | 7,488만 원 | 8,266만 원 | 9,432만 원 | 1억529만 원 |
| 6억 원 | 30년 | 1억180만 원 | 1억1,043만 원 | 1억2,334만 원 | 1억3,548만 원 |
| 6억 원 | 40년 | 8,985만 원 | 9,919만 원 | 1억1,319만 원 | 1억2,635만 원 |
예를 들어 4억 원을 30년 동안 연 5%로 빌리면 1년에 갚는 원리금은 약 2,577만 원, 한 달에 약 215만 원입니다. 연소득이 7,362만 원보다 적으면 DSR이 35%를 넘습니다.
표에서 가장 크게 움직이는 건 금리입니다. 4억 원·30년 기준으로 금리가 5%에서 6%가 되면 경계 소득은 7,362만 원에서 8,222만 원으로 860만 원 높아집니다.
만기는 반대 방향으로 작용합니다. 같은 4억 원·5%라도 40년 만기면 경계 소득이 6,613만 원으로 내려갑니다. 매달 갚는 돈이 줄어 DSR이 낮아지기 때문입니다.
35%라는 숫자도 눈여겨볼 만합니다. 은행 DSR 한도가 40%이니, 35~40%는 한도 바로 아래입니다. 이번 기준은 한도를 거의 끝까지 채워 빌린 차주를 겨냥한 것에 가깝습니다.
서울에서 새로 받는 대출은 어느 구간에 걸릴까
보도된 기준을 지금의 대출 규제에 대입해 보면, 서울에서 새로 받는 대출 중 실제로 걸릴 수 있는 경우는 생각보다 좁습니다. 서울 전역은 2025년 10월 15일부터 규제지역이라 집값별 대출 한도와 LTV 상한이 이미 정해져 있기 때문입니다.
정책브리핑에 따르면 10·15 대책 이후 수도권·규제지역 주담대 한도는 시가 15억 원 이하 6억 원, 15억 원 초과~25억 원 4억 원, 25억 원 초과 2억 원입니다. 규제지역 LTV는 무주택자 40%, 생애최초 구입자 70%입니다.
표 2. 보도된 고위험 기준을 규제지역 신규 대출에 대입한 결과(2026년 9월 25일 기준 규정)
| 보도된 고위험 구간 | 규제지역 신규 대출로 해당될 수 있나 | 이유 |
|---|---|---|
| 25억 원 초과 + LTV 40% 초과 | 해당 없음 | 한도 2억 원이라 LTV는 최대 8% |
| 15억~25억 원 + LTV 40% 초과 | 해당 없음 | 한도 4억 원이라 15억 원 집도 LTV 최대 26.7% |
| 15억 원 이하 + LTV 60% 초과 | 생애최초 구입자만 | 무주택자 LTV 상한 40%, 생애최초 70% |
| 대출 4억 원 초과 + DSR 35% 초과 | 15억 원 이하 집에서 4억~6억 원을 빌릴 때 | 4억 원 넘는 대출은 15억 원 이하 집에서만 나옴 |
표 2는 보도된 기준에 현재 규정을 그대로 대입한 결과라, 금감원 세부안에서 구간이 바뀌면 달라질 수 있습니다.
이 기준대로라면 고가주택 LTV 구간은 서울 신규 대출에서는 사실상 해당되지 않습니다. 이미 한도 규제로 그만큼 빌릴 수 없기 때문입니다. 이 구간은 10·15 대책 이전에 받은 기존 대출이나 비규제지역 대출에 주로 의미가 있습니다.
반대로 서울에서 새로 걸릴 수 있는 쪽은 두 부류입니다.
15억 원 이하 집을 사면서 4억~6억 원을 빌리는 경우
생애최초로 LTV 60~70%까지 빌리는 경우
고가주택 규제처럼 보이지만, 서울 신규 대출만 놓고 보면 중저가 주택을 한도 가까이 빌려 사는 실수요자에게 더 직접적인 기준일 가능성이 높습니다.
기존 대출까지 포함되면 누가 영향을 받나
기존 대출 적용 여부가 이번 조치의 가장 큰 변수입니다.
서울경제에 따르면 올해 7월 새로 나간 주담대 가운데 변동금리 비중은 68.1%로 12년 반 만에 가장 높았습니다. 변동금리 대출은 금리가 오르면 매달 갚는 돈이 늘어납니다. 같은 대출, 같은 소득이라도 금리가 오르면 DSR이 올라갑니다.
기존 대출까지 포함된다면
대출을 새로 받지 않아도
금리 상승만으로 DSR 35% 기준에 새로 들어가는 차주가 생길 수 있습니다.
이 경우 은행이 만기 연장이나 금리 재산정 때 조건을 달리할 가능성도 생깁니다. 다만 기존 대출을 어떻게 다룰지는 세부안에서 정해질 부분이라, 지금 대출이 있는 분이라면 거래 은행의 안내를 확인하시는 게 정확합니다.
주담대 규제는 어떻게 바뀌어 왔나, 연도별 정리
이번 조치를 이해하려면 주담대 규제가 두 갈래로 움직여 왔다는 점을 보면 됩니다. 하나는 대출받는 사람의 한도를 정하는 규제(LTV·DTI·DSR·금액 한도)이고, 다른 하나는 은행이 쌓는 자본을 정하는 규제(위험가중치)입니다. 두 규제 모두 법률이 아니라 금융위원회 감독규정과 행정지도로 운영됩니다.
표 3. 연도별 주요 주담대 규제(차주 한도 규제와 은행 자본 규제)
| 시점 | 구분 | 내용 |
|---|---|---|
| 2002년 9월 | 차주 한도 | LTV 도입, 투기과열지구 60%(10월 전 지역 확대) |
| 2005년 | 차주 한도 | DTI 도입, 투기지역 40%(2006년 확대) |
| 2008년 1월 | 은행 자본 | 바젤Ⅱ 시행, 주담대 위험가중치 35% 일괄 |
| 2014년 8월 | 차주 한도 | LTV 70%·DTI 60%로 전국 단일화(완화) |
| 2017년 8월 | 차주 한도 | 8·2 대책, 투기지역·투기과열지구 LTV·DTI 40% |
| 2018년 9월 | 차주 한도 | 9·13 대책, 2주택 이상 규제지역 주담대 금지 |
| 2018년 10월 | 차주 한도 | 은행 DSR 관리지표 도입 |
| 2019년 12월 | 차주 한도 | 12·16 대책, 15억 원 초과 아파트 주담대 금지 |
| 2020년 6월 | 은행 자본 | 바젤Ⅲ 최종안 조기 시행, 위험가중치 LTV별 20~70% 차등 |
| 2021년 7월~2022년 7월 | 차주 한도 | 차주단위 DSR 40% 3단계 확대 |
| 2022년 12월 | 차주 한도 | 15억 원 초과 주담대 허용, 무주택자 LTV 50% |
| 2024년 2월~2025년 7월 | 차주 한도 | 스트레스 DSR 1~3단계 |
| 2025년 6월 | 차주 한도 | 6·27 대책, 수도권·규제지역 주담대 최대 6억 원 |
| 2025년 10월 | 차주 한도 | 10·15 대책, 집값별 한도 6억·4억·2억 원, 스트레스 금리 하한 3% |
| 2026년 1월 | 은행 자본 | 신규 주담대 위험가중치 하한 15%→20% |
| 2027년 1월(예정) | 은행 자본 | SSyRB, 주담대 비중에 따라 은행별 추가 자본 0~1% |
| 2027년 하반기(목표) | 은행 자본 | 고위험 주담대 위험가중치 평균의 2~4배 |
2002년부터 2019년까지는 대출 한도를 조였다 풀었다 하는 방식이 반복됐습니다. 2020년 바젤Ⅲ 도입 이후로는 대출의 위험도에 따라 은행 자본을 다르게 매기는 축이 따로 생겼고, 2026년 하한 상향과 2027년 SSyRB·고위험 위험가중치로 이어지고 있습니다.
머니투데이에 따르면 SSyRB는 GDP 대비 가계부채 비율이 일정 수준(80% 검토)을 넘으면 발동되는데, 2025년 말 이 비율은 88.6%였습니다. 이 제도가 전면 시행되면 5대 은행의 추가 자본 요구는 최대 10조5천억 원에 이를 수 있습니다.
이번 고위험 주담대 기준도 한도를 또 줄이는 규제가 아니라, 한도 안에서 은행이 위험한 대출을 더 비싸게 느끼게 만드는 규제입니다.
자주 묻는 질문
Q. 고위험 주담대 위험가중치 상향은 언제부터 시행되나요?
시행 목표는 2027년 하반기입니다. 금감원은 은행권과 추가 협의를 거쳐 세부 방안을 마련하겠다는 입장이라, 구간별 위험가중치 배수와 정확한 시행일은 세부안 발표 때 정해집니다.
Q. 위험가중치가 오르면 내 대출 한도가 바로 줄어드나요?
바로 줄어드는 것은 아닙니다. 위험가중치는 은행 자본 규제라서 LTV·DSR 한도 계산식 자체는 바뀌지 않습니다. 다만 은행이 해당 구간 대출에 자본을 더 쌓아야 하므로, 대출 여력을 줄이거나 가산금리를 올리는 방식으로 간접 영향이 생길 수 있습니다.
Q. 4억 원 이하로 빌리면 고위험 주담대에 해당되지 않나요?
DSR 기준으로는 해당되지 않습니다. ‘대출 4억 원 초과’와 ‘DSR 35% 초과’를 동시에 충족해야 하기 때문입니다. 다만 집값 구간별 LTV 기준은 대출액과 관계없이 적용되므로, 15억 원 이하 주택에서 LTV 60%를 넘게 빌리면 대출액이 4억 원 이하여도 해당될 수 있습니다.
Q. 이미 받은 주담대도 적용되나요?
아직 정해지지 않았습니다. 서울신문은 기존 대출까지 포함하는 방안을 검토 중이라고 보도했습니다. 적용 범위는 세부안에서 확정되니, 기존 대출이 있다면 만기 연장이나 금리 변경 시점에 거래 은행에 확인하시는 게 정확합니다.
대출 상품별 금리를 비교하고 싶다면 신생아특례대출·보금자리론·디딤돌대출 금리 총정리(2026년 9월 기준)를 참고하세요.
결론: 고소득 규제가 아니라 한도를 꽉 채운 대출이 대상이다
고위험 주담대 위험가중치 상향은 4억 원 넘게 빌리면서 DSR이 35%를 넘는 대출, 그리고 집값에 비해 LTV가 높은 대출을 은행이 더 비싸게 느끼도록 만드는 조치입니다.
계산해 보면 4억 원·30년 만기 대출은 지금 금리대에서 연소득 약 7,300만~9,000만 원 미만이면 기준에 들어갑니다. 서울 신규 대출에 대입하면 고가주택보다 15억 원 이하 주택을 4억~6억 원 빌려 사는 경우와 생애최초 LTV 60~70% 대출이 주로 해당됩니다.
아직 확정된 것은 기준의 큰 틀과 2027년 하반기라는 목표뿐입니다. 구간별 배수, 기존 대출 적용 여부, DSR 35%를 어떤 금리로 계산할지는 세부안에서 정해집니다.
내년 이후 집을 살 계획이 있다면, 표 1에서 내 대출액·금리·만기에 해당하는 칸을 찾아 내 연소득과 비교해 보시는 것이 첫 단계입니다. 경계선 가까이에 있다면 만기를 늘리거나 대출액을 4억 원 아래로 맞추는 선택지도 함께 따져볼 수 있습니다.
다음에 확인할 것
- 금감원 고위험 주담대 위험가중치 세부안(구간별 배수, 기존 대출 적용 여부)
- 2026년 4분기 SSyRB 기준 확정
- 10월 22일 한국은행 금융통화위원회 기준금리 결정
- 새 내용이 나오면 이 글을 업데이트합니다
업데이트 기록
– 2026년 9월 25일: 최초 작성
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참고자료
자체 계산
– 원리금균등상환 기준 DSR 35% 경계 연소득(대출 4억~6억 원, 30·40년, 연 4.3~6.9%), 2026년 9월 25일 계산
정책 자료
– 정책브리핑 — 서울·경기 12곳 주담대 한도 축소…25억 초과 주택 2억 원까지만(10·15 대책)
– 금융위원회 — 수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안(2025.6.27)
– KDI 경제정보센터 — 생산적 금융을 위한 은행·보험 자본규제 합리화 방안(2025.9.19)
언론 보도
– 서울신문 — 주담대 ‘4억원·DSR 35%’ 넘으면 은행 위험 가중치 높인다(2026.9.17)
– 아주경제 — 금융당국, 고위험 주담대 자본규제 강화…은행 부담 커진다(2026.9.18)
– 서울경제 — ‘주담대 8%’ 더 빨라진다…대출금리도 줄인상 예고(2026.9.17)
– 머니투데이 — 주담대 비중 따라 0~1% 차등…5대은행 자본요구 최대 10.5조↑(2026.8.19)
– 경향신문 — 정리뉴스, LTV·DTI의 역사