“전세 재계약 날짜는 다가오는데, 보증금은 2억이 올랐다.”
요즘 서울 세입자들 사이에서 흔하게 들리는 얘기입니다.
대출을 더 받아 전세를 지킬지, 월세로 갈아탈지, 아니면 이참에 집을 살지.
계산을 해보면 답이 의외로 선명합니다. 전세대출 금리가 6%대로 오른 지금은 대출로 채운 보증금이 월세보다 비쌉니다.
노원구 중계동의 한 84㎡ 아파트로 직접 계산해보면, 보증금 9.1억 중 5억을 연 6% 전세대출로 채울 때 한 달에 나가는 돈은 약 258만원입니다. 같은 5억을 법정 전환율 상한(5.0%)으로 월세로 돌리면 약 208만원입니다. 매달 50만원 차이입니다.
그렇다고 전세가 무조건 손해인 건 아닙니다. 내 현금으로 낸 보증금은 여전히 가장 싼 주거비입니다.
이 글에서는 전세 유지·반전세·매수 세 가지 선택지의 월 부담을 실제 단지 시세로 계산하고, 어떤 조건에서 어느 쪽이 유리한지 기준을 정리했습니다.
한 달 새 전세시장은 더 조여졌습니다
전세가 왜 이렇게 귀해졌는지는 지난 8월에 세제개편·재건축 이주가 겹친 전세 품귀에서 원인을 하나씩 짚었습니다.
그 뒤 한 달, 숫자는 더 나빠졌습니다.
한국부동산원 통계를 인용한 뉴시스 보도에 따르면 서울 아파트 평균 전셋값은 8월 7억1,178만원으로, 7월에 처음 7억을 넘긴 뒤 또 올랐습니다. 2023년 7월 저점 이후 37개월 연속 상승입니다.
올해 들어 9월 초까지 서울 전셋값 누적 상승률은 7.79%로, 작년 같은 기간(1.66%)의 4.7배 속도입니다.
특히 외곽이 더 뜨겁습니다.
성북구 12.84%
노원구 12.25%
동대문·강북구 약 10%
매물도 줄었습니다. 아시아경제 집계로 서울 아파트 전세 매물은 2만298건으로 1년 전보다 13.3% 감소했고, 노원구는 절반 넘게(-51.5%) 사라졌습니다. 기존 세입자의 계약갱신 비율은 58.9%로 1년 새 15.2%p 올랐습니다. 나가는 사람이 없으니 새로 나오는 전세도 없는 구조입니다.
반면 매매시장은 식어가는 모습입니다. 9월 셋째 주 서울 아파트 매매가격은 0.03% 올라 상승폭이 3주 연속 줄었지만, 전세는 같은 주 0.17% 올랐습니다.
여기에 금리가 겹쳤습니다.
한국은행은 7월과 8월 두 달 연속 기준금리를 올려 연 3.00%가 됐고, 은행 2년 고정 전세대출 금리는 8월 말 기준 연 4.01~6.61%까지 올라왔습니다.
예시 단지: 30년 된 구축이 전세 9.1억
계산의 기준으로 삼은 곳은 노원구 중계동 건영3차(1995년 준공) 전용 84㎡입니다.
아시아경제 보도에 따르면 이 단지는 9월 11일 전세 9억1,000만원에 거래되며 노원구 최고 전세가를 기록했습니다. 국토교통부 전월세 실거래 자료로도 9월 18일 8억8,000만원, 6월 24일 9억원에 신규 전세 계약이 확인됩니다. 같은 구의 2020년식 신축(8억7,000만원)이나 2023년식 신축(8억5,000만원)보다 비쌉니다. 학원가 옆이라는 입지가 신축 프리미엄을 이긴 겁니다.
국토교통부 실거래가를 직접 조회해보면 이 평형의 최근 매매가는 12억6,000만~13억5,000만원입니다. 계산에는 13억원을 기준값으로 썼습니다. 전세가율은 약 70%입니다.
계산 전제는 이렇습니다.
무주택 가구
보유 현금 4억1,000만원
전세 보증금 9억1,000만원 = 현금 4.1억 + 전세대출 5억
현금의 기회비용 = 1년 정기예금 금리 약 3.4%
전세 유지, 대출 금리에 따라 월 195만~283만원
9억대 전세는 보증기관 선택지부터 좁습니다. HUG는 수도권 보증금 7억 이하만 받기 때문에, 사실상 보증금 제한이 없는 SGI서울보증 상품으로 가야 합니다. 대신 보증료가 연 0.18% 안팎으로 셋 중 가장 비쌉니다.
정책 전세대출인 버팀목은 수도권 보증금 3억 이하(신혼·다자녀 4억)가 조건이라 이 가격대에는 해당하지 않습니다.
결국 5억은 은행 전세대출로 빌려야 합니다. 금리별로 매달 통장에서 빠져나가는 돈을 계산해봤습니다.
| 전세대출 금리 | 월 이자 | 보증료(월) | 매달 나가는 돈 |
|---|---|---|---|
| 4.5% | 187.5만원 | 7.6만원 | 약 195만원 |
| 5.0% | 208.3만원 | 7.6만원 | 약 216만원 |
| 6.0% | 250.0만원 | 7.6만원 | 약 258만원 |
| 6.61%(8월 말 상단) | 275.4만원 | 7.6만원 | 약 283만원 |
금리 1.5%p 차이가 한 달 60만원 차이로 이어집니다.
반전세로 돌리면 월 188만~267만원
이번엔 같은 집을 보증금 4.1억(내 현금만)에 계약하고, 나머지 5억만큼을 월세로 내는 경우입니다.
월세는 전월세 전환율로 환산합니다.
주택임대차보호법상 전환율 상한은 “기준금리 + 2%p”라서 지금은 5.0%입니다. 다만 이 상한은 기존 계약을 월세로 바꿀 때 적용되는 기준이고, 신규 계약은 시장에서 정해집니다. 한국주택금융공사가 전세보증 심사에 쓰는 전국 평균 전환율은 6.4%입니다.
그렇다면 이 단지의 실제 전환율은 얼마일까요. 국토부 실거래 자료를 보면 9월 19일 같은 평형이 보증금 2억원에 월세 280만원으로 신규 계약됐습니다. 전세 8억8,000만원과 비교해 역산하면 전환율은 약 4.9%입니다. 법정 상한 5.0%와 거의 같은 수준이라, 아래 계산의 기준도 5%로 잡았습니다.
| 전환율 | 월세(5억 환산) |
|---|---|
| 4.5% | 약 188만원 |
| 5.0%(법정 상한) | 약 208만원 |
| 5.5% | 약 229만원 |
| 6.4%(HF 전국 평균) | 약 267만원 |
여기에 세금 혜택이 붙습니다.
전용 85㎡ 이하 주택에 사는 무주택 세대주이고 총급여가 8,000만원 이하라면 월세 세액공제를 받을 수 있습니다. 총급여 5,500만원 이하는 월세액의 17%, 그 이상은 15%이고, 월세 한도는 연 1,000만원입니다(2027년부터 1,200만원으로 확대 예정). 최대 연 170만원, 한 달로 치면 약 14만원이 돌아오는 셈입니다.
전세대출에도 원리금 상환액의 40%를 연 400만원 한도로 소득에서 빼주는 공제가 있습니다. 다만 세액공제가 아니라 소득공제라 실제 절세액은 월세 쪽보다 작습니다.
전세 vs 월세, 갈림길은 딱 하나입니다
“월세는 버리는 돈, 전세는 돌려받는 돈.” 세입자라면 한 번쯤 들어본 말입니다.
하지만 대출로 채운 전세 보증금은 돌려받을 때 은행에 그대로 갚아야 합니다. 그 사이에 낸 이자는 월세처럼 사라지는 돈입니다.
두 경우 모두 내 현금 4.1억은 똑같이 보증금으로 묶입니다. 그러니 비교할 건 하나뿐입니다.
빌린 5억의 이자 vs 그 5억을 월세로 낸 돈
즉,
(전세대출 금리 + 보증료) > 전월세 전환율이면, 그만큼은 월세가 쌉니다.
지금처럼 전세대출 금리가 6%이고 전환율이 5%라면 월세가 매달 약 50만원 저렴합니다. 세액공제 대상이라면 차이는 60만원 넘게 벌어집니다. 물론 대출 금리를 4.5%로 받을 수 있다면 얘기가 달라집니다. 이때는 전세가 월 13만원쯤 유리합니다.
그렇다면 내 현금으로 낸 보증금은 어떨까요.
내 돈의 비용은 예금에 넣었으면 받았을 이자, 즉 연 3.3~3.45%뿐입니다. 전환율(4.5~6.4%)보다 항상 낮습니다.
계산상 가장 유리한 조합은 결국 하나로 모입니다.
“내 현금만큼만 보증금으로, 나머지는 월세로.”
돈 말고도 따져볼 부분이 있습니다. 보증금 규모가 줄어들면 전세사기나 역전세 때 떼일 수 있는 금액도 줄어들고, SGI 신용심사나 대출 승인 부담도 없어집니다. 반대로 월세는 재계약 때마다 오를 수 있습니다. 머니투데이가 조사한 전문가 10명은 전원 향후 1년 전·월세가 모두 오를 것으로 내다봤고, 월세 20% 상승 전망까지 나왔습니다.
아예 사면? 현금 7.5억과 연소득 1억이 먼저입니다
전세에 지친 사람들이 매수로 돌아서는 흐름은 숫자로도 보입니다. 8월 서울 집합건물 매수자 가운데 생애최초 구입자가 54%로 2010년 이후 가장 높았습니다.
같은 단지를 13억원에 산다고 계산해봤습니다.
서울은 10·15 대책으로 전역이 규제지역이라 일반 무주택자 LTV는 40%지만, 생애최초 구입자는 70%가 유지됩니다. 다만 15억원 이하 주택의 주담대 한도가 6억원으로 묶여 있어 실제로 빌릴 수 있는 돈은 6억원입니다.
정책대출은 이 집엔 해당되지 않습니다. 보금자리론은 6억원 이하, 디딤돌은 5억원 이하, 신생아특례는 9억원 이하 주택이 대상이기 때문입니다. 자세한 조건은 정책대출 금리 총정리에 정리해뒀습니다.
필요한 현금부터 따져보면,
집값 13억 − 대출 6억 = 7억
취득세(3.3%) 약 4,290만원
중개보수(상한 0.6%) 약 780만원
→ 합계 약 7억5,000만원
전세보다 현금이 3억4,000만원 더 필요합니다.
월 부담은 9월 말 기준 시중 5년 고정 주담대 금리로 계산했습니다.
| 주담대 금리 | 월 이자 | 30년 원리금 |
|---|---|---|
| 5.41% | 270.5만원 | 337.3만원 |
| 5.63% | 281.5만원 | 345.6만원 |
| 5.98% | 299.0만원 | 359.0만원 |
원리금 중 원금은 결국 내 집 지분으로 쌓이는 돈이라 비용이 아닙니다. 그래서 공정하게 비교하려면 이자에 현금 7.5억의 기회비용(월 약 213만원)을 더해야 합니다. 그러면 월 약 483만원입니다.
반전세(전환율 5% 기준, 기회비용 포함 월 약 325만원)보다 한 달 160만원, 1년에 약 1,900만원이 더 듭니다.
집값이 1년에 1.5% 이상 올라야 본전이라는 뜻입니다. 보유세는 공시가격에 따라 달라 이 계산에서 뺐습니다.
더 큰 벽은 소득입니다. 수도권 주담대에는 스트레스 DSR이 적용돼 실제 금리보다 높은 금리로 상환 능력을 심사합니다. 5.41%에 가산금리 3%p를 붙이면 연소득이 약 1억3,700만원은 돼야 6억원을 빌릴 수 있습니다. 가산폭이 작은 고정형이라도 1억2,000만원 이상은 필요합니다.
또 서울은 토지거래허가구역이라 사서 바로 세를 놓을 수 없고 직접 들어가 살아야 합니다. 자세한 절차는 토지거래허가구역 매매 실전 정리를 참고하시면 됩니다.
내 상황에 맞는 선택은?
세 선택지를 내 상황에 대입해보면 갈림길은 비교적 분명합니다.
현금이 보증금을 대부분 채운다 → 전세 유지. 내 돈의 비용(3%대)이 월세 전환율보다 낮습니다.
보증금의 상당 부분을 대출로 채워야 한다 → 반전세. 대출 금리가 전환율보다 높다면 대출 구간만큼 월세로 돌리는 게 쌉니다. 총급여 8,000만원 이하라면 세액공제까지 챙길 수 있습니다.
현금 7.5억 + 연소득 1.2억 이상이 있다 → 매수 검토 가능. 다만 반전세보다 월 160만원을 더 내면서 집값 상승에 거는 선택입니다.
재계약 협상 때 기존 전세를 월세로 일부 돌리는 경우라면, 법정 전환율 상한 5.0%를 근거로 제시할 수 있다는 것도 기억해두시면 좋습니다.
자주 묻는 질문
Q. 전세대출 금리가 몇 %를 넘으면 월세가 유리한가요?
전환율이 5%라면, 전세대출 금리에 보증료(약 0.18%p)를 더한 값이 5%를 넘는 순간부터입니다. 대략 4.8% 이상이면 대출 구간은 월세가 더 싸고, 월세 세액공제 대상이라면 그 기준선은 더 내려갑니다.
Q. 월세 세액공제는 누가 받을 수 있나요?
무주택 세대주로 총급여 8,000만원(종합소득 7,000만원) 이하이고, 전용 85㎡ 이하 또는 기준시가 4억원 이하 주택에 살면 됩니다. 월세의 15~17%를 연 1,000만원 한도로 돌려받습니다.
Q. 9억대 전세도 버팀목이나 HUG 전세대출이 되나요?
버팀목은 수도권 보증금 3억 이하(신혼·다자녀 4억)만 가능하고, HUG는 수도권 보증금 7억 이하까지만 보증합니다. 9억대 전세는 SGI서울보증 상품이 사실상 유일한 선택지이고, 한도와 금리는 은행과 신용도에 따라 달라지니 거래 은행에 직접 확인하시는 게 정확합니다.
Q. 기존 전세를 월세로 바꿀 때 전환율은 집주인 마음대로인가요?
아닙니다. 기존 계약을 월세로 전환할 때는 주택임대차보호법상 “기준금리 + 2%p”(현재 5.0%)가 상한입니다. 신규 계약은 시장 시세를 따릅니다.
정리하며
다시 처음 질문으로 돌아가 보겠습니다.
전세 버틸까, 월세 갈까, 아예 살까.
답은 “얼마를 빌려야 하느냐”에 달려 있습니다.
내 돈으로 채운 전세는 여전히 가장 싼 주거비입니다. 하지만 금리 6% 시대에 대출로 채운 전세는 더 이상 싸지 않습니다. 매수는 계산보다 현금과 소득이라는 문턱이 먼저입니다.
재계약 전에 내 전세대출 금리와 그 동네 전환율, 딱 두 숫자만 비교해보시길 권합니다.
“전세의 가치는 보증금의 크기가 아니라, 그 보증금을 무슨 돈으로 채웠느냐가 정합니다.”
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전세 유지·반전세·매수, 월 부담 계산을 한눈에 정리했습니다
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참고자료
- 파이낸셜뉴스 — “전셋값 7억인데, 대출금리 6%…세입자들 월세로 내몰린다”(2026.9.9)
- 아시아경제 — “전세 알아보다 ‘화들짝’… 노원 30년 된 구축 9억 찍었다”(2026.9.22)
- 머니투데이 — “이 돈 내느니 차라리 집 사자…뛰는 전·월세값, 매매가 띄운다”(2026.9.23)
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