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고양 창릉신도시 S-1블록 전용 84㎡ 분양가가 7억8,340만원으로 공고된 지 한 달여 만에, 바로 옆 S-4블록 같은 평형이 8억6,500만원으로 다시 뛰었다. 두 달도 안 되는 사이 8,000만원이 오른 셈이다. 공공분양의 대명사였던 3기 신도시에서, 이제 “저렴한 분양가”라는 말 자체가 흔들리고 있다.

지난 편에서 다룬 남양주 왕숙이 가장 먼저 착공한 지구였고, 하남 교산이 문화재 발굴로 가장 더디게 가는 지구였다면, 창릉은 또 다른 방식으로 골치 아픈 지구다. 분양가는 가파르게 오르는데 자족기업 유치 실적은 아직 하나도 없고, 세계유산 서오릉을 코앞에 두고 개발 논란까지 겹쳐 있다.

3기 신도시 6대 택지를 하나씩 짚어보는 시리즈의 세 번째 편이다. 이번 편은 두 달 새 8천만원 뛴 분양가에서 출발해, 그 가격을 받쳐줄 자족기능과 교통망이 실제로 어디까지 왔는지, 서오릉 경관 논란과 벌말마을 침수처럼 창릉에만 있는 변수는 무엇인지 차례로 따져본다.

분양가, 두 달 새 8천만원 뛴 이유

가장 먼저 공고된 S-1블록(‘우미린 그레니티’, 지하2층~지상29층 4개동, 494가구)의 분양가부터 보면 급등 흐름이 뚜렷하다. 2026년 4월 말 공고 당시 전용 84㎡ 확정분양가는 7억8,340만원으로, 사전청약가(6억4,179만원) 대비 1억4,161만원(22.1%) 올랐다. 그 여파로 사전청약 당첨자 362세대 중 41.4%(150세대)가 계약을 포기했다.

그런데 약 두 달 뒤인 2026년 5월 말 공고된 S-4블록에서 분양가가 또 한 번 뛰었다.

84㎡ 기준 S-1 대비 8,000만원, 사전청약가(6억6,700만원) 대비로는 약 1억9,800만원이 오른 수치다. 입주 예정 시점도 S-1블록 2029년 5월 대비 S-4블록은 2030년 3월로 더 늦어졌다.

다른 3기 신도시와 비교하면 상승률 자체는 창릉이 낮은 편이다. 인천계양 A6블록 84㎡는 사전청약 대비 35.4%, 남양주왕숙2 A3블록은 30.0% 올랐는데, 창릉 S-1은 22.1%였다. 다만 절대 금액으로 보면 얘기가 달라진다. 창릉 S-1(7억8,340만원)은 인천계양 A6(7억1,433만원)이나 왕숙2 A3(7억3,245만원)보다 오히려 높다.

인근 기존 택지지구 시세를 나란히 놓고 보면 창릉 분양가의 위치가 더 분명해진다. 한국일보 취재에 따르면 도내동 원흥호반베르디움 69㎡는 5월 7억8,000만원에서 6월 7억6,800만원으로 거래됐고, 도래울센트럴더힐 59㎡는 연초 5억9,000만원에서 7월 무렵 6억원대 중반까지 올랐다. 도내동 등 창릉 인접 기존 택지지구의 준신축 84㎡급 시세가 이미 창릉 신규 분양가와 비슷하거나 더 낮은 수준까지 근접한 셈이다. “3기 신도시=저렴한 공공분양”이라는 애초 취지가 흔들리고 있다는 지적이 나오는 배경이다.

그럼에도 청약 열기는 식지 않았다. 2026년 6월 진행된 S2·S3·S4블록 본청약에서는 최고 경쟁률이 400대 1을 넘는 흥행을 기록한 것으로 보도됐다.

창릉은 어디에 들어서나 — 30사단 이전부지를 품은 8개 동

창릉신도시는 경기도 고양시 덕양구 원흥동·동산동·용두동·향동동·화전동·도내동·행신동·화정동·성사동 일원에 조성된다. 지구를 관통하는 창릉천과 행정동 창릉동에서 이름을 따왔고, 육군 30사단 이전부지와 보전가치가 낮은 그린벨트를 활용해 만들어지는 신도시다.

규모는 다음과 같다.

3기 신도시 공식 사이트 최신 지구개요 기준으로는 주택 3만8,000호, 계획인구 9만2,000명이 대표 수치다. 2024년경 자료에는 3만5,000가구·8만5,000명으로 더 낮게 표기된 경우도 있는데, 이는 이후 4차 지구계획변경으로 기업이전단지가 추가되며 갱신된 수치로 보면 된다. 신도시는 총 51개 블록으로 구성되며, 아파트(A)·공공분양(S)·상업(C)·자족용지 등으로 나뉜다.

지구지정을 둘러싼 법적 다툼도 이미 한 차례 매듭지어졌다. 토지주 146명이 지구지정 무효 확인소송을 제기했지만, 2022년 서울행정법원은 국토부의 지정이 적법하다며 기각했다.

자족기업 유치 실적은 왜 아직 ‘0’에 머물러 있나

2025년 12월 기준으로 창릉신도시에는 구체적인 앵커기업 투자협약이나 기업유치 확정 사례가 없다. 도시첨단산업단지도 전무했고, 민관공 협의체는 2024년 8월 이후 사실상 와해된 상태로 보도됐다.

같은 3기 신도시끼리 비교하면 격차가 뚜렷하다. 부천 대장지구는 SK그룹 계열사가 1조원 이상, 대한항공 R&D센터가 1조2,000억원을 투자했다. 앞서 1편에서 다룬 남양주 왕숙은 카카오가 약 6,000억원 규모의 ‘AI 디지털허브’ 건립 협약을 맺었다. 창릉은 이에 상응하는 유치 사례가 아직 확인되지 않는다.

고양시 전체가 과밀억제권역으로 묶여 공업지역 지정 자체가 제한적이었던 점, 고양시의 추진력 부족 등이 원인으로 지목된다. 2025년 12월 26일 4차 지구계획 변경으로 공업지역 15만5,182㎡가 신규 지정돼 기존 확보분과 합쳐 총 32만1,182㎡로 늘어났지만, 이는 기업유치 실적이 아니라 입지를 확보한 단계일 뿐이다.

2026년 8월 민경선 고양시장은 LH 고양사업본부장과 면담해 공업물량 확보·자족용지 확대를 논의하고 실무 태스크포스 구성에 합의했다. “고양시가 일방적으로 부담을 떠안거나 양보하는 구조가 돼서는 안 된다”는 게 시장의 입장이다. 실제 기업명과 투자금액이 나오는 협약은 고양시나 LH의 공식 발표를 지켜봐야 확인할 수 있다.

토지이용계획 — 공원·녹지가 자족용지보다 훨씬 넓다

창릉의 용도별 면적을 보면 공원·녹지용지가 304만9,523㎡(38.6%)로 가장 큰 비중을 차지한다. 자족시설용지는 112만4,090㎡로 지구 전체의 14.2%에 그친다.

“창릉의 자족용지 비율이 34%로 3기 신도시 중 가장 높다”는 식의 이야기가 검색 과정에서 돌기도 하는데, 정확히는 112만4,090㎡가 약 34만평이라는 뜻이지 비율이 34%라는 의미가 아니다. 비율로 보면 14.2%로, 공원·녹지(38.6%)의 절반에도 못 미친다.

문제는 자족용지 안에 공업지역 자체가 없었다는 점이다. 2024년 5월 시점 기사는 창릉신도시에 남양주 왕숙·하남 교산·인천 계양·부천 대장과 달리 공업지역 물량이 전무하다고 지적했다. 이 공백이 뒤에서 다룰 자족기업 유치 실적 부진으로 이어진다.

GTX-A 창릉역과 고양은평선, 지금 어디까지 왔나

창릉역은 원래 GTX-A 노선 계획에 없던 역이다. 2020년 12월 29일 국토교통부 대도시권광역교통위원회가 신설을 결정했고, 2021년 8월 승인 당시 역 신설 사업비 약 1,650억원을 LH가 전액 부담하는 것으로 확정됐다.

기존 노선에 나중에 끼워 넣는 역이다 보니 2단계로 나눠 시공 중이다. 2025년 말부터 2단계 공사가 본격화돼 터파기·구조물 공사가 진행되고 있고, 개통 목표는 2030년 12월이다. 당초 창릉신도시 입주 시점(2026년경)에 맞춰 개통하려던 계획에서 계속 순연된 상태다. 개통되면 창릉역에서 서울역·삼성역까지 10분대로 이동할 수 있을 전망이다.

고양은평선은 서울지하철 6호선 새절역~창릉신도시~고양시청역을 잇는 도시철도로, 총연장 15.0㎞에 정거장 8개소, 총사업비 1조7,167억원 규모다. 2025년 6월 설계에 착수했고 개통 목표는 2031년이다. 2026년 6월 국토부 대광위원장이 직접 진행 상황을 점검할 만큼 정부도 속도를 신경 쓰고 있는 노선이다. 개통되면 고양시청역~새절역 이동시간이 현재 버스 50분·승용차 35분에서 20분대로 단축된다. 창릉신도시 내 정거장 한 곳(도래울역 가칭)은 도내동 인근 단지에서 도보 5분 거리에 들어설 예정이다.

일산 연장은 아직 확정되지 않았다. 민경선 고양시장은 고양은평선의 일산 연장을 제5차 대도시권 광역교통시행계획에 반영시키는 데 “올인하고 있다”고 밝혔는데, 반영이 안 될 경우의 대안은 “생각하지 않고 있다”고 답했다. 그만큼 이 사안은 아직 유동적이다.

“선교통 후입주 원칙은 이미 깨졌다” — 버스 61대로 메우는 4년 공백

2026년 8월 고양시의회 임시회에서 원종범 시의원은 “이미 선교통 후입주라는 원칙은 깨졌다”고 지적했다. 창릉신도시 입주가 고양은평선 개통(2031년)보다 최소 4년 이상 앞설 것으로 예상되기 때문이다.

3기 신도시가 내세운 원칙은 교통망을 먼저 완비한 뒤 입주를 시작하는 것이었다. 창릉은 입주가 먼저 시작되고 교통망이 몇 년 뒤에나 따라오는, 정반대 순서를 밟게 됐다.

고양시는 이 공백을 메우기 위해 버스 61대(광역버스 14대·시내버스 37대·마을버스 10대)를 단계적으로 투입하는 계획을 세웠다. 서울행 노선 증차에는 1~3년이 걸릴 수 있어 기존 휴업노선을 우선 재개·분리하는 방식으로 대응할 방침이다. 관련 예산으로 원당버스공영차고지 조성에 103억원, 버스 운영에 59억원이 책정됐다.

서오릉 코앞 신도시 — 세계유산 경관 훼손 논란

창릉지구 동북측 일부 구역은 조선왕릉 서오릉(창릉·익릉·경릉·홍릉·명릉을 통칭하는 유네스코 세계유산) 반경 500m 이내에 위치한다. 이 500m 구간은 역사문화환경 보존지역으로 분류돼, 일정 높이 이상의 건축물을 지으려면 문화재청 심의를 거쳐야 한다.

유네스코 세계유산위원회는 2009년 서삼릉·서오릉 등 조선왕릉 40기를 등재하면서 우리 정부에 능역 원형 보전을 권고했다. 주민들은 아파트 건설이 세계유산 경관을 훼손할 수 있다고 우려하며, 2021년 영국 리버풀이 주변 개발로 세계유산 가치를 잃고 등재 취소된 사례를 근거로 들었다. 국토부가 문화재청과 사전 협의 없이 3기 신도시를 계획했다는 비판도 제기됐다.

이후 국토부와 문화재청 간 협의가 실제 설계에 어떤 제약으로 반영됐는지 등 후속 경과는, 두 기관의 추가 공지가 나와야 구체적으로 드러날 전망이다.

벌말마을은 왜 창릉지구 편입을 요청했나

덕양구 벌말마을은 집중호우 때마다 반복적으로 침수 피해를 겪어온 지역이다. 2026년 7월 17~18일 집중호우로 주택·도로 일부가 다시 물에 잠겼다.

민경선 고양시장은 벌말마을을 창릉지구에 편입시켜 배수시설·도로·주거환경을 종합 정비해달라고 LH에 요청했다. 다만 2026년 9월 현재 편입 여부는 아직 확정되지 않은 협의·요청 단계로, 최종 결과는 고양시나 LH가 공식 발표를 내놔야 윤곽이 잡힐 것으로 보인다.

그 외 남은 과제 — 그린벨트 반대여론과 토지보상 갈등

창릉지구는 전체 개발면적의 약 98%(794만6,000㎡)가 그린벨트 해제 대상이다. 지구지정 초기부터 이에 대한 반대 여론이 존재해왔다.

토지보상을 둘러싼 갈등도 여전하다. 한 시점 보도에 따르면 창릉지구 토지 보상률은 0%로, 같은 3기 신도시인 하남 교산(60%)·인천 계양(80%)보다 크게 뒤처진 것으로 나타났다. 이는 해당 보도 시점의 스냅샷 수치이며 이후 진척됐을 수 있어, 최신 보상률은 LH나 고양시 공고에서 별도로 확인해야 한다. 주민들은 보상가가 공시지가의 1.3~1.5배 수준으로만 책정돼 개발이익이 반영되지 않았다고 주장하며, ‘공공주택지구 전국연대 대책협의회’를 결성해 대응하고 있다. 특히 GTX-A 창릉역 신설 호재로 주변 토지 시세가 2배 이상 급등했는데도 보상은 그에 못 미친다는 불만이 크다.

착공 현황 — A-4블록이 가장 앞섰다

창릉 51개 블록 중 진척도가 가장 빠른 곳은 A-4블록으로, 2025년 11월 착공했다. 국토부 관계자 설명에 따르면 공공분양은 착공 후 6개월 내 분양공고, 총 공사기간 약 3년, 분양 시점부터 입주까지 2년6개월이 걸리는 구조다.

블록별 입주 목표는 자료마다 다소 차이가 있다. 고양신문은 S1·S3·S4블록을 2026년 분양·2029년 입주로 보도했지만, 이후 나온 파이낸셜뉴스 보도는 S4블록의 사업기간이 15개월 늘어나 2030년 3월 입주로 밀렸다고 전했다. 착공 이후 실제 공정 지연이 반영된 더 최근 수치인 만큼, S-4블록은 2030년 3월을 대표값으로 보는 게 맞고 2029년은 초기 계획으로 참고하면 된다. A1블록은 분양 2028년, 입주 2031년이 목표다.

전체 사업 준공 목표는 2029년 12월이지만, 위와 같이 개별 블록 입주가 그 이후로도 이어질 전망이라 “2029년 12월 전면 준공”은 사실상 어려워 보인다.

자주 묻는 질문

고양 창릉 신도시 입주는 언제부터 가능한가요?

가장 빠른 A-4블록이 2025년 11월 착공했고, S1·S3블록은 2029년 입주가 목표다. S-4블록은 사업기간이 늘어나 2030년 3월로 조정됐고, A1블록은 2031년이 목표다. 전체 사업 준공 목표는 2029년 12월이지만 개별 블록 입주는 이후로도 이어질 전망이라, 관심 있는 블록이라면 청약홈 공고문을 직접 찾아보는 편이 확실하다.

창릉 분양가는 지금 얼마나 하나요?

2026년 5월 말 공고된 S-4블록 기준 전용 84㎡가 8억6,500만원이다. 한 달여 전 공고된 S-1블록 같은 평형(7억8,340만원)보다 8,000만원 높다. 59㎡는 6억2,400만원, 74㎡는 7억6,100만원 수준이다.

GTX-A 창릉역은 언제 개통되나요?

개통 목표는 2030년 12월이다. 기존 노선에 나중에 추가된 역이라 2단계로 나눠 시공 중이며, 2025년 말부터 2단계 공사가 본격화됐다. 개통되면 창릉역에서 서울역·삼성역까지 10분대로 이동할 수 있을 전망이다.

서오릉 문화재 이슈로 창릉 개발이 제한되나요?

지구 동북측 일부가 세계유산 서오릉 반경 500m 이내에 있어, 이 구간은 문화재청 심의를 거쳐야 하는 역사문화환경 보존지역으로 분류된다. 실제 설계에 어떤 제약이 구체적으로 반영됐는지는 문화재청이나 국토부가 추가로 발표해야 알 수 있는 부분이다.

창릉을 한 문장으로 정리하면

창릉은 분양가는 가장 가파르게 뛰고 있는데, 그걸 뒷받침할 자족기업 유치 실적은 아직 하나도 없는 지구다. 교통망은 입주보다 최소 4년 늦게 열리고, 세계유산 서오릉과 붙어 있다는 지리적 조건까지 다른 3기 신도시에는 없는 변수로 얹혀 있다.

남양주 왕숙이 속도와 자족기업 유치에서 앞서 나갔던 것과 비교하면, 창릉은 GTX-A 창릉역과 서울 최인접이라는 입지 프리미엄에 기대는 쪽에 가깝다. 그 프리미엄이 자족기능 공백과 교통 공백을 얼마나 상쇄할 수 있을지는, 창릉이 앞으로 증명해야 할 숙제로 남아 있다.

“신도시의 분양가는 계획이 아니라, 그 계획에 남은 공백을 시장이 어떻게 가격에 반영하느냐로 결정된다.”

다음 편에서는 남은 3기 신도시 지구들도 차례로 짚어보겠다.

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고양 창릉 신도시, 분양가 급등과 자족기능 공백을 한눈에 정리했습니다
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참고자료

• 불과 2개월 차이인데… 3기 신도시 분양가 8천만원 뛰었다, 파이낸셜뉴스
• ‘선교통 후입주’ 깨진 창릉신도시…버스 61대 투입, 고양은평선 일산연장엔 ‘올인’, 중부일보
• 다른 3기신도시 앵커기업 유치 ‘폭죽’… 창릉은 ‘잠잠’, 고양신문
• 5억대 ‘초품아’에 GTX까지…창릉신도시 수혜지 도내동 가보니, 한국일보
• ‘그린벨트, 꼭 풀어야 하나’···3기 신도시 따른 고양 창릉 반대 여론 확대, 폴리뉴스
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