[카테고리:] 재건축·재개발

서초구 반포동 국민평형(전용 84.97㎡)이 2026년 8월 53억 9,000만 원에 손바뀜했습니다. KB부동산이 집계한 같은 달 시세는 55억 5,000만 원.

서울에서 재건축이 진행 중인 지역은 많지만, 이 정도 시세를 형성하면서 동시에 6개 구역이 반경 1km 안에 몰려 재건축을 진행하는 곳은 흔하지 않습니다.

신반포22차, 신반포12차, 신반포16차, 신반포27차, 그리고 반포주공1단지(3주구/1·2·4주구).

옛 “반포아파트지구” 안에 있는 이 6개 구역, 지금 어디까지 왔을까요.

결론부터 말하면 셋은 이미 입주를 시작했거나 분양을 눈앞에 뒀고, 나머지 셋은 이제 막 이주에 들어가는 단계입니다.

같은 동네, 비슷한 시기에 조합을 만들었는데도 왜 이렇게 갈렸는지, 서울시 공식 데이터셋과 언론 보도를 근거로 정리했습니다.

왜 이 동네가 서울 재건축의 최상급지로 불리나

반포동·잠원동 일대는 1970년대 조성된 서울 최초의 대규모 계획 아파트단지, “반포아파트지구”였습니다.

서울시 정비사업 데이터셋에서도 이 6개 구역은 “아파트지구재건축”으로 따로 분류돼 있습니다. 인근의 신반포2차·4차 같은 개별 소규모 단지(“공동주택재건축”)와는 출발선 자체가 다른 셈입니다.

한강변이라는 입지, 그리고 국민평형 기준 50억 원대 실거래가.

이 두 가지만으로도 왜 이 클러스터가 상징적인지는 설명이 됩니다.

다만 이 동네가 처음부터 순탄했던 것만은 아닙니다. 재건축초과이익환수제(재초환)가 시행된 2020년 9월, 반포주공1단지 3주구에는 가구당 4억 200만 원, 조합 전체로는 5,965억 원이 넘는 부담금이 통보되며 당시 역대 최고액으로 알려진 적이 있습니다. 부담금이 정확히 어떻게 산정되는지는 재건축 조합원이 알아야 할 것(1) 분담금 계산법에서 다룬 적이 있으니 참고하시면 됩니다.

최상급지라고 조합원 부담이 없는 것은 아니라는 뜻입니다.

6개 구역, 진행 속도로 나누면 두 그룹

서울시 정비사업 데이터셋(2026년 6월 기준)과 최신 뉴스를 종합하면, 6개 구역은 진행 속도 기준으로 뚜렷이 두 그룹으로 나뉩니다.

선두 그룹 — 이미 입주했거나 분양을 눈앞에 둔 3곳

반포주공1단지 3주구(래미안 트리니원)는 사실상 이 클러스터의 완성형입니다. 착공은 2023년 3월, 입주는 2026년 8월 초에 시작됐다는 소식이 전해졌습니다.

서울시 데이터셋상 진행단계는 여전히 “착공”으로 남아 있습니다. 6월 시점 스냅샷이라 실제 진행 상황을 다 담아내지 못한 것으로 보입니다.

신반포22차는 132가구가 160세대로 다시 태어나는 소규모 구역입니다. 당초 힐스테이트로 예정됐다가 2024년 2월 하이엔드 브랜드 디에이치로 바뀌었고, 두 달 뒤인 4월엔 평당 1,300만 원, 당시 기준 “역대 최고 수준”이라는 공사비가 확정됐습니다. 착공도 같은 달이었고, 2026년 분양을 앞두고 있는 것으로 알려졌습니다.

반포주공1·2·4주구(디에이치 클래스트)는 5,007세대(분양 4,794 · 임대 213)로 클러스터 최대 규모이자 서울 재건축 단지를 통틀어도 손꼽히는 규모입니다. 2024년 3월 착공해 2026년 8월 현재 일반분양이 진행 중인데, 아래에서 다시 다룰 이슈 하나를 안고 있습니다.

후발 그룹 — 관리처분을 마치고 이주 단계에 들어선 3곳

신반포27차(드파인 더 퍼스트 반포)는 6개 구역 중 이주를 가장 먼저 시작했습니다. 2025년 11월부터 이주에 들어갔고, 준공 목표는 2029년입니다.

신반포12차(르엘)는 2025년 9월 관리처분 인가를 받았고, 2026년 3월부터 7월까지 이주가 예정돼 있습니다. 참고로 세대수를 다룰 때 기존 가구수(324가구)와 신축 후 세대수(432세대)가 혼동돼 소개되는 경우가 있는데, 이 글은 서울시 공식 데이터셋 기준인 432세대를 대표값으로 씁니다.

신반포16차(써밋 라피움)는 관리처분 인가는 2025년 9월로 신반포12차와 비슷하지만, 착공은 2026년 6월을 목표로 하고 있다는 게 최근 보도 기준입니다. 준공 목표는 2031년으로 6개 구역 중 가장 멀리 잡혀 있습니다.

왜 격차가 벌어졌나 — 갈림길은 사업시행인가였다

많은 사람들이 세대수가 많고 사업이 복잡할수록 재건축이 늦어진다고 생각합니다.

하지만 이 클러스터를 보면 그 통념은 정반대로 뒤집힙니다.

가장 빠른 신반포22차는 160세대로 6개 구역 중 두 번째로 작습니다. 반대로 후발 그룹인 신반포27차(210세대)·신반포12차(432세대)는 규모로만 보면 오히려 더 작거나 비슷한 수준입니다.

즉, 세대수나 사업 규모는 이번 격차의 직접적인 원인으로 보기 어렵습니다.

진짜 갈림길은 따로 있었습니다.

데이터셋상 사업시행인가 시점을 나란히 놓고 보면, 선두 그룹인 신반포22차·반포주공1단지(3주구, 1·2·4주구)는 모두 2017년 9월에 이미 사업시행인가를 받았습니다. 반면 후발 그룹인 신반포27차(2023-01)·신반포16차(2023-11)·신반포12차(2024-06)는 사업시행인가 자체가 6~7년 늦은 2023~2024년에야 이뤄졌습니다.

흥미로운 건 조합설립 시점만 보면 이 차이가 잘 안 보인다는 점입니다. 신반포16차(2018-02)·신반포27차(2018-06)는 신반포22차(2017-04)와 조합설립 시기가 크게 다르지 않았는데도, 사업시행인가까지 가는 데는 6년 가까운 시차가 벌어졌습니다.

조합설립 이후 사업시행인가를 받기까지, 그 구간에서 무슨 일이 있었는지가 핵심인 셈입니다.

설계 변경이었는지, 심의 지연이었는지, 아니면 다른 절차상 이유였는지, 이 부분까지는 이번 조사로 전부 확인하지는 못했습니다. 구체적인 경위가 궁금하시다면 서초구청 도시계획과나 각 조합 홈페이지 공지사항을 통해 더 정확히 확인하실 수 있습니다.

클러스터 최대어, 디에이치 클래스트의 공사비 1,025억 원

6개 구역 중 가장 규모가 큰 만큼, 이슈도 가장 많이 몰린 곳이 반포주공1·2·4주구, 디에이치 클래스트입니다.

파이낸셜뉴스 단독보도(2026년 6월 25일)에 따르면, 시공사인 현대건설은 “특화디자인 및 마감 고급화”를 이유로 공사비 인상을 요구했고, 조합은 이틀 뒤인 6월 27일 임시총회에서 이 증액안을 최종 확정했습니다. 증액 규모는 1,025억 원.

5,007세대 규모 단지에서 나온 네 자릿수 억 원 단위 증액인 만큼, 이 비용이 결국 일반분양가 책정에 영향을 줄 수 있다는 시선도 함께 나왔습니다.

데이터셋을 보면 이 구역의 관리처분계획 변경(최종) 인가일은 2026년 2월 12일로 기록돼 있습니다. 6월 공사비 증액 총회보다 넉 달 이상 앞선 시점입니다. 두 절차가 하나로 이어진 것인지, 아니면 별개의 변경 절차인지는 조합 총회 자료를 통해 확인하실 수 있는 부분입니다.

공사비 증액은 이 클러스터만의 일도 아닙니다. 앞서 본 신반포22차도 2024년 4월 평당 1,300만 원, 당시 “역대 최고 수준”이라는 공사비로 계약을 맺은 바 있습니다.

최상급지에서조차 공사비 갈등이 반복되고 있다.

이것이 이 클러스터가 보여주는 또 하나의 흐름입니다. 시공사 선정과 공사비 협상이 재건축 사업에서 왜 그렇게 중요한 변수인지는 재건축 조합원이 알아야 할 것(4) 시공사 선정과 재초환에서 더 자세히 다뤘습니다.

하이엔드 브랜드 5파전

6개 구역에 붙은 이름을 나열해보면 이 클러스터의 성격이 한눈에 들어옵니다.

래미안 트리니원
디에이치
디에이치 클래스트
드파인 더 퍼스트 반포
르엘
써밋 라피움

삼성물산·현대엔지니어링·현대건설·SK에코플랜트·롯데건설·대우건설.

사실상 대형 건설사들의 하이엔드 브랜드가 한 동네에 총출동한 모양새입니다.

특히 신반포16차에 붙은 “써밋 라피움”은 대우건설 하이엔드 브랜드 ‘써밋’에 이탈리아어로 강을 뜻하는 ‘라피움’을 결합한 이름이라고 합니다. 한강변 입지를 브랜드명에 그대로 녹여낸 셈입니다.

같은 동네 안에서도 브랜드마다, 시공사마다 색깔이 다르게 입혀지고 있다는 점이 이 클러스터를 지켜볼 또 다른 재미이기도 합니다.

결론 — 격차는 좁혀질까

다시 처음 질문으로 돌아가 보겠습니다. 6개 구역, 지금 어디까지 왔을까요.

반포주공1단지 3주구는 입주를 시작했고, 신반포22차와 반포주공1·2·4주구는 착공을 마치고 분양 단계에 들어섰습니다.

신반포12차·16차·27차는 관리처분을 마치고 이주에 들어갔거나 앞두고 있습니다.

격차의 시작점은 세대수도, 조합설립 시기도 아니었습니다. 2017년과 2023~2024년, 사업시행인가를 받은 시점 자체의 차이였습니다.

이 격차가 앞으로도 그대로 유지될지, 아니면 후발 그룹이 이주·착공을 거치며 좁혀질지는 좀 더 지켜봐야 할 것 같습니다.

다만 한 가지는 분명해 보입니다. 진행 속도와 별개로, 이 동네는 이미 서울 재건축 시장에서 가장 주목받는 클러스터가 됐다는 점입니다.

같은 클러스터 안에서 진행 속도가 갈리는 이유를 더 알고 싶다면 서울 정비사업의 현재 현황과 분양시기가 제일 빠른 단지는에서 서울 전체 흐름을 함께 확인하실 수 있습니다.

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참고자료

• 파이낸셜뉴스 — “[단독] 반포124주구 ‘반디클’, 공사비 1025억원 증액” (2026-06-25), v.daum.net
• 서울경제 — “[단독] 평당 공사비 1300만 원 시대···’신반포 22차’ 역대 최고가” (2024-02-05), v.daum.net
• 비즈한국 — “[AI 비즈부동산] 26년 8월 1주차 서울 부동산 실거래 동향” (2026-08-10), bizhankook.com
• 나무위키 — “반포주공1단지” 항목, namu.wiki

노량진뉴타운 재개발 8개 구역 중 노량진6·8·2구역은 이미 착공에 들어갔고, 노량진1구역은 2026년 4월에야 관리처분인가를 받아 8개 구역 중 가장 늦게 출발선을 넘었다.

같은 뉴타운 안이라도 구역마다 진행 속도가 이렇게까지 벌어진다. 서울시 정비사업 정보몽땅의 2026년 6월 기준 데이터로 보면, 노량진1~8구역 중 착공을 마친 곳은 3곳, 아직 관리처분 단계에 머물러 있는 곳은 5곳이다. 목표는 2027년까지 8개 구역 전체 착공, 2031년 전체 준공이지만, 이미 구역 간 격차는 1년 반 가까이 벌어져 있다.

이 글은 그 격차가 구체적으로 어디서, 얼마나 나는지를 구역별로 짚어본다. 노량진뉴타운 전체를 하나의 사업처럼 생각하기 쉽지만, 실제로는 여덟 개의 서로 다른 사업이 각자의 속도로 움직이고 있다는 게 이 글의 핵심이다.

노량진뉴타운, 왜 다시 주목받나

노량진뉴타운은 2003년 11월 서울 2차 뉴타운 중 하나로 지정된 동작구 노량진동·대방동 일대 재정비촉진지구다.

길음·은평·왕십리 같은 1차 시범지구 다음으로 지정됐으니 연혁 자체는 20년이 넘었다. 애초 2012년 완공을 목표로 잡았지만, 2008년 금융위기와 고시촌 원룸 주민들의 반발로 사업이 오래 정체됐고, 2025년까지도 8개 구역 중 완공된 곳은 한 곳도 없었다.

지금 다시 이 지역이 주목받는 이유는 입지 때문이다.

• 북쪽에는 1호선·9호선이 지나는 노량진역
• 남쪽에는 7호선 장승배기역
• 그 사이를 앞으로 서부선 경전철이 관통할 예정

이 노선망 덕분에 강북·강남·여의도 3대 업무지구로의 접근성이 좋다는 평가를 받는다. 8개 구역이 모두 완공되면 한강벨트에 약 1만 가구 규모의 신규 주거지가 들어서는 셈이니, 단일 뉴타운치고는 규모도 작지 않다.

완성 이후 그림도 이미 그려져 있다. 노량진1·6·7구역을 잇는 대형 선형공원, 1·3·6·8구역을 연결하는 공공보행로가 계획돼 있어 구역 간 연결성도 염두에 둔 설계다.

다만 서울시·조합이 밝힌 “2027년 전체 착공, 2031년 전체 준공”은 어디까지나 목표치다. 아래 표를 보면 알겠지만, 실제 8개 구역의 현재 위치는 이 목표와 상당한 시차를 두고 흩어져 있다.

8개 구역 진행 상황 한눈에 보기 (2026년 6월 기준)

8개 구역 중 착공을 마친 곳은 노량진2·6·8구역 세 곳, 나머지 노량진1·3·4·5·7구역 다섯 곳은 관리처분 단계에 머물러 있다.

계획세대·시공사 정보는 서울시 정비사업 정보몽땅 2026년 6월 스냅샷과 부동산 정리 자료를 교차 확인한 값이다. 일부 세대수·브랜드명은 소스 간 표기가 다른 부분이 있어, 아래 구역별 설명에서 따로 짚는다.

이렇게 놓고 보면 규모와 속도가 반드시 비례하지 않는다는 게 눈에 띈다. 계획세대가 가장 많은 구역이 가장 늦게 출발했고, 오히려 두 번째로 큰 구역이 가장 먼저 첫 삽을 떴다.

분양시기까지 포함해 서울 전역 정비사업이 지금 어디까지 왔는지 궁금하다면 서울 정비사업 현황, 분양 빠른 단지들은 어디일까도 함께 보면 도움이 된다.

가장 빠른 구역 — 노량진6구역, 조합설립도 착공도 1등

노량진6구역은 8개 구역 중 조합설립(2011년 3월 17일)도 가장 빨랐고, 착공(2025년 6월 27일)도 가장 먼저 했다.

계획세대는 1,499가구(분양 1,237·임대 262)로 8개 구역 중 두 번째로 크다. 규모가 크면 절차도 오래 걸릴 거라는 인식과는 정반대 사례인 셈이다.

시공사는 GS건설·SK에코플랜트 컨소시엄이다. 브랜드명은 자료마다 표기가 조금씩 다른데, 최종 명칭은 조합 공지사항이나 분양 안내 자료 쪽을 더 믿는 게 낫다.

노량진6구역이 왜 이렇게 빨리 갔는지에 대한 명시적인 설명은 확인되지 않지만, 조합설립부터 압도적으로 빨랐다는 점을 감안하면 초기 단계에서 조합원 동의를 빠르게 모은 게 이후 절차 전반의 속도를 좌우했을 가능성이 있다.

착공까지 마친 나머지 두 구역 — 노량진8구역과 노량진2구역

노량진6구역 다음으로는 노량진8구역(착공 2025년 10월 30일), 노량진2구역(착공 2025년 11월 14일) 순으로 이미 첫 삽을 떴다.

노량진8구역은 시공사 DL이앤씨, 브랜드 ‘아크로(리버스카이)’로 여러 소스가 일치하게 확인되는 몇 안 되는 구역이다. 계획세대는 987가구(분양 815·임대 172) 규모다.

노량진2구역은 시공사 SK에코플랜트, 브랜드는 ‘드파인(SK DEFINE)’ 계열로 확인된다. 착공했다고 해서 조합 업무가 끝나는 건 아니다. 착공 이후에도 정비기반시설공사 선정(2025년 11월), 사업비 분담금 대출 금융기관 선정(2026년 3월), 각종 부담금 절감 용역업체 선정(2026년 6월)처럼 실무 절차가 계속 이어지고 있다는 게 최근 업계지 기사에서 확인된다.

즉, 착공은 끝이 아니라 또 다른 실무의 시작이다. 노량진2·6·8구역 모두 이제 막 그 국면에 들어선 상태로 보면 된다.

가장 크지만 가장 늦게 출발한 구역 — 노량진1구역

노량진1구역은 8개 구역 중 관리처분인가(2026년 4월 21일)가 가장 늦게 나온 구역이면서, 동시에 계획세대가 가장 많은 최대 규모 구역이다.

서울시 정비사업 데이터는 계획세대를 2,992가구(분양 2,461·임대 531)로 집계하고 있고, 2026년 5월 서울신문 보도는 공공임대 526가구를 포함해 3,103가구·22개동 규모라고 전했다. 두 수치는 한 달 정도 시차를 두고 나온 값이라 완전히 다른 정보라기보다, 관리처분인가 직후 임대주택 배분 등 세부 조정이 있었을 가능성이 있다. 세대수를 정확히 알고 싶다면 조합 공지사항 쪽이 더 최신 정보일 가능성이 크다.

노량진뉴타운 최대 규모답게 계획된 것도 많다.

• 기준용적률 대비 약 30% 상향(266.6% → 299.3%)
• 복합청사(공공청사·사회복지시설·어린이집)
• 시민대학, 노인복지시설, 유치원 등 공공·복지시설
• 노량진지구 전체가 공유하는 대형 중앙공원
• 폭 20m 공공보행통로

이주는 2026년 하반기 시작 예정이고, 착공 목표는 2027년 말이다. 이미 착공한 노량진6·8·2구역과 비교하면 최소 1년에서 1년 반 이상 격차가 벌어져 있다.

규모가 크고 복합시설이 많은 만큼 인허가 절차가 더 복잡했을 가능성이 있지만, 이는 정황상의 추정이고 명시적으로 확인된 지연 사유는 아니다. 시공사는 포스코이앤씨, 브랜드는 ‘오티에르’로 알려져 있다.

이주가 본격화되면 조합원 입장에서는 이주비 대출이나 이주 절차 자체가 새로운 실무 관문이 된다. 이주비 대출이 어떤 구조로 나오고 실제 이주가 어떤 순서로 진행되는지는 재건축 조합원이 알아야 할 것(2) 이주비 대출과 이주 절차에서 자세히 다뤘다.

관리처분 단계 나머지 구역들 — 노량진3·4·5·7구역

노량진1구역 외에도 노량진3·4·5·7구역이 관리처분 단계에 있는데, 이 안에서도 진행 정도는 다시 갈린다.

노량진3구역은 관리처분인가를 2026년 2월 25일에 받았다. 이주·착공 일정은 아직 확정되지 않았지만, 2026년 9월 석면제거 감리·지장물이설공사 업체 선정 기사가 확인돼 철거 준비 단계에 들어선 것으로 보인다. 시공사는 포스코이앤씨이고, 브랜드명은 조합에서 아직 확정 발표를 하지 않은 것으로 파악된다.

노량진4구역은 2022년 12월 관리처분인가를 받고, 2024년 8월 이주까지 이미 끝낸 상태다. 8개 구역 중 착공 전 마지막 단계에 가장 근접한 곳 중 하나다. 시공사는 현대건설로 확인되지만, 브랜드가 ‘디에이치’인지 그보다 중저가형인 ‘THE H’인지는 자료마다 표기가 갈린다. 최종 브랜드는 분양 공고가 나오는 시점에 다시 확인해볼 부분이다.

노량진5구역은 2023년 9월 관리처분인가를 받았고, 2024년 4월부터 이주가 시작돼 2026년 3월 종료를 목표로 진행 중이다. 시공사는 대우건설, 브랜드는 ‘써밋’이다.

노량진7구역은 2024년 5월 관리처분인가를 받았고, 2024년 11월 시작한 이주가 2025년 12월 종료를 목표로 거의 마무리 단계에 와 있다. 소방·정보통신공사 감리 선정(2026년 6월) 같은 착공 준비 실무가 진행 중인 걸 보면, 8개 구역 중 다음 착공 순번에 가장 가까운 곳으로 볼 수 있다. 시공사는 SK에코플랜트, 브랜드는 노량진2구역과 같은 ‘드파인’ 계열이다.

결국 관리처분 5개 구역 안에서도 노량진4·7구역은 착공 문턱에, 노량진5구역은 이주 한창, 노량진1·3구역은 이주 시작 전 단계로 다시 나뉘는 셈이다.

시공사·브랜드명, 정확한 건 조합 공지사항에서

여기까지 보면 눈치챘겠지만, 시공사는 대체로 자료 간 일치하는 반면 브랜드 세부 명칭은 구역마다 확인이 필요한 지점이 있다.

• 노량진6구역은 컨소시엄 표기 순서(GS건설·SK에코플랜트 vs SK에코플랜트·GS건설)와 브랜드명(‘라클라체’ vs ‘하이앤드’)이 자료마다 다르다.
• 노량진4구역은 브랜드가 ‘디에이치’인지 ‘THE H’인지 표기가 갈린다.
• 노량진1구역은 브랜드 ‘오티에르’가 여러 자료에서 반복 언급되지만, 정작 관리처분 관련 보도 자체에는 시공사명이 명시돼 있지 않다.

반대로 노량진8구역(DL이앤씨·아크로 리버스카이)처럼 여러 자료가 정확히 일치하는 구역도 있다. 정비사업은 착공 이후에도 브랜드명이 조정되는 경우가 종종 있으니, 분양이나 청약을 앞두고 있다면 조합 홈페이지 공지사항이나 분양 공고를 통해 최종 명칭을 확인하시는 걸 권한다. 시공사 선정 과정 자체가 궁금하다면 재건축 조합원이 알아야 할 것(4) 시공사 선정과 재초환도 참고할 만하다.

노량진뉴타운의 완성은 격차를 좁히는 시간에 달려 있다

지금까지 살펴본 대로 노량진뉴타운 8개 구역은 목표(2027년 전체 착공)를 향해 가고 있지만, 출발선을 넘은 순서와 속도는 구역마다 뚜렷이 다르다.

착공을 마친 노량진2·6·8구역, 착공 문턱에 다가선 노량진4·7구역, 이주가 한창인 노량진5구역, 그리고 이제 막 관리처분인가를 받고 이주를 앞둔 노량진1·3구역까지 — 같은 뉴타운이라는 이름 아래 사실상 8개의 서로 다른 시계가 돌아가고 있는 셈이다.

이번 정리 과정에서 조합장 비리나 시공사 교체 같은 분쟁성 이슈는 따로 확인되지 않았다. 최근 확인되는 기사들은 대부분 이주비·사업비 대출 금융기관 선정, 감리업체 선정, 부담금 절감 용역 같은 각 조합의 정상적인 실무 절차에 관한 것이었다. 구역별로 더 구체적인 진행 소식이 궁금하다면 각 조합 공지사항을 주기적으로 살펴보는 쪽이 낫다.

이주나 착공을 앞둔 조합원이라면 진행 단계만큼이나 그 단계에서 발생하는 세금 문제도 함께 챙겨야 한다. 재산세·취득세·양도소득세가 사업 단계마다 어떻게 달라지는지는 정비사업 세금 1편, 왜 이렇게 복잡할까에 정리해뒀다.

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참고자료

• 서울시 정비사업 정보몽땅 — 2026년 6월 기준 정비사업 추진현황 스냅샷
• 서울신문 — “‘노량진뉴타운 최대’ 노량진1구역 3103가구 2027년 착공” (2026-05-22), seoul.co.kr
• 하우징헤럴드 — “노량진뉴타운 8개 구역 2031년 준공 목표” (2025-11-20), housingherald.co.kr
• 하우징헤럴드 — “노량진2구역 재개발조합 정비기반시설공사 선정” 외 실무 절차 관련 기사 (2025-11~2026-06), housingherald.co.kr
• 하우징헤럴드 — “노량진3 재개발조합 석면제거 감리·지장물이설공사·원인자부담금 감면 업체 선정” (2026-09-01), housingherald.co.kr
• 나무위키 — “노량진뉴타운” 항목 (최종편집 2026-04-23 기준 확인), namu.wiki

흑석뉴타운 재개발 흑석9구역에서 착공 이후에도 조합원 갈등이 터졌습니다.

오늘(9월 4일) 하우징헤럴드 단독 보도에 따르면, 흑석9구역은 지난해 말 조합원 총회에서 정했던 주방가구·원목마루 등 마감재 업체를 8월 초 갑자기 다른 브랜드로 바꾸는 안건을 올렸고, 비교표도 없이 사흘 안에 표결을 강행하려 한다는 논란에 휩싸였습니다.

이미 착공까지 마친 구역에서 이런 일이 벌어졌다는 게 이번 소식의 핵심입니다.

같은 흑석뉴타운 안에서 10개월 늦게 착공한 흑석11구역과 나란히 놓고 보면, 두 구역이 걸어온 속도와 지금 마주한 상황이 꽤 다르다는 것도 드러납니다.

흑석9구역, 착공 후에 무슨 일이 있었나

마감재 업체를 3주 만에 바꾸려 한 게 이번 논란의 발단입니다.

흑석9구역 조합은 2025년 말 총회에서 주방가구·원목마루 등 마감재 업체를 이미 한 차례 확정했습니다.

• 기존 업체는 “페발까사” 독점공급사
• 6개월간 상품성 검토를 마친 상태
• 2026년 7월 말까지 단가 협상 진행 중

그런데

2026년 8월 초, 협상이 끝나지도 않은 상태에서 전혀 다른 브랜드(기사에서는 “S사”로 표기)로 교체하자는 안건이 갑자기 등장했습니다.

협상을 왜 중단했는지, 새 업체는 어떤 기준으로 골랐는지에 대한 설명이 조합원들에게 충분히 공유되지 않은 채, 비교표조차 없이 사흘 안에 표결을 밀어붙이려 했다는 게 하우징헤럴드가 지적한 대목입니다. 이 안건은 8월 29일 임시총회에서 다뤄질 예정이었는데, 실제 총회에서 어떤 결론이 났는지는 조합 공지사항이나 하우징헤럴드 후속 보도를 통해 확인하시는 게 가장 정확합니다.

많은 사람들이 착공만 하면 갈등은 끝난다고 생각합니다.

하지만 흑석9구역 사례는 정반대일 수 있습니다.

이주와 철거를 마치고 크레인이 올라간 뒤에도, 마감재 하나를 두고 조합 내부가 시끄러워질 수 있다는 걸 보여주는 사례에 가깝습니다.

왜 공사비 증액 우려로 이어지나

이번 논란이 단순한 자재 취향 문제로 끝나지 않을 가능성이 있는 이유는 따로 있습니다.

흑석9구역은 이미 한 차례 대규모 공사비 증액을 겪은 전례가 있기 때문입니다.

검증이 덜 된 소규모 업체로 자재를 바꿨다가 납기가 밀리거나 품질 문제가 생기면, 결국 추가 공사비로 되돌아올 수 있다는 우려가 이번 보도에서 나온 배경입니다.

원자재 가격과 인건비가 오르면서 정비사업 공사비가 오르는 건 최근 몇 년간 서울 곳곳에서 반복된 일입니다.

즉,

흑석9구역의 이번 마감재 논란은 “어떤 브랜드 마루를 쓸 것인가”보다 “또 한 번 공사비가 오르는 서막이 되는 건 아닌가”라는 질문에 더 가깝습니다.

이 조합을 이끄는 조합장은 이종왕 씨입니다.

흑석9구역 vs 흑석11구역, 순서가 뒤집힌 이유

흑석9구역과 흑석11구역은 지금 나란히 “착공” 단계에 있지만, 여기까지 오는 길은 순탄하게 한쪽이 계속 앞선 게 아니었습니다.

서울시 정비사업 추진현황(2026년 6월 기준)을 보면 두 구역의 절차별 시점은 이렇습니다.

구역지정은 흑석9구역이 2009년, 흑석11구역이 2012년으로 9구역이 3년 먼저 출발했습니다.

그런데

건축심의는 순서가 뒤바뀝니다. 흑석11구역이 2020년에 먼저 통과했고, 흑석9구역은 2024년에야 통과했습니다. 3년 9개월 차이입니다.

여기서 다시 흐름이 바뀝니다.

관리처분계획인가와 이주, 착공 단계로 넘어오면 흑석9구역이 다시 앞서갑니다. 착공만 놓고 봐도 흑석9구역이 2025년 4월, 흑석11구역이 2026년 2월로 약 10개월 차이가 납니다.

이 흐름을 화살표로 옮기면 이렇게 됩니다.

먼저 출발 → 중간에 뒤처짐 → 후반부에 재역전.

흑석9구역이 걸어온 경로가 대체로 이런 곡선을 그립니다. 정비사업은 첫 단추(구역지정)를 먼저 끼웠다고 끝까지 앞서가는 게 아니라는 걸 두 구역이 함께 보여주는 셈입니다.

흑석11구역은 2020년 시공사 선정 당시 “정비사업의 마지막 대형 프로젝트”로 불릴 만큼 관심이 컸던 곳이기도 합니다. 총공사비 약 4,500억원 규모 입찰에 GS건설·대림산업·현대엔지니어링 등 대형사 6곳과 중견사 4곳이 현장설명회에 참석했지만, 실제 입찰에는 대우건설과 코오롱글로벌 두 곳만 남았고 최종적으로 대우건설이 ‘써밋 더힐’ 브랜드로 사업을 맡게 됐습니다. 정확한 최종 선정 발표 시점이 궁금하시다면 동작구청이나 흑석11구역 조합 홈페이지 공지사항에서 확인하실 수 있습니다.

흑석9구역과 같은 마감재·공사비 논란이 흑석11구역에서도 있었는지 찾아봤지만, 이번에는 비슷한 소식이 들려오지 않고 있습니다. 다만 착공 이후에도 이런 갈등이 언제든 불거질 수 있다는 걸 흑석9구역이 이미 증명한 만큼, 흑석11구역도 앞으로 지켜볼 필요는 있어 보입니다.

흑석뉴타운 전체 그림에서 9·11구역의 위치

흑석뉴타운은 원래 11개 구역 안팎으로 짜인 재정비촉진지구입니다.

전체를 놓고 보면 세 그룹으로 나뉩니다.

이미 끝난 곳(6개 구역)

• 흑석3구역 → 흑석자이 (GS건설, 1,772세대, 2023.02 입주)
• 흑석4구역 → 흑석 한강 푸르지오 (대우건설, 863세대, 2012.07 입주)
• 흑석5구역 → 흑석 한강 센트레빌 1차 (동부건설, 655세대, 2011.09 입주)
• 흑석6구역 → 흑석 한강 센트레빌 2차 (동부건설, 963세대, 2012.12 입주)
• 흑석7구역 → 아크로리버하임 (옛 대림산업, 1,073세대, 2018.11 입주)
• 흑석8구역 → 롯데캐슬 에듀포레 (롯데건설, 545세대, 2018.11 입주)

착공까지 온 곳(2개 구역)

• 흑석9구역 (디에이치 켄트로나인, 착공 2025.04)
• 흑석11구역 (써밋 더힐, 착공 2026.02)

아직 갈 길이 먼 곳(2개 구역)

• 흑석1구역 — 조합설립 단계
• 흑석2구역 — SH 시행 공공재개발, 삼성물산 시공(래미안 팰리튼 서울), 2025년 8월 재정비촉진계획 변경 결정고시를 받았고 2026년 1분기 사업시행계획인가, 2027년 1분기 관리처분계획인가를 목표로 하고 있어 2032년 입주를 바라보는 것으로 알려져 있습니다. 흑석9·11구역보다 최소 5~7년은 늦은 일정입니다.

절반 이상이 이미 새 아파트로 자리 잡았고, 마지막 대형 물량인 9·11구역이 착공에 들어가면서 흑석뉴타운은 사실상 마무리 국면에 접어들었다고 볼 수 있습니다.

이 시점에 마감재 논란 같은 잡음이 나오는 건, 뉴타운 사업이 완전히 끝나기 전 마지막 고비를 지나고 있다는 신호로 볼 여지도 있습니다.

10구역·12구역처럼 최근 다시 거론되는 구역들도 있는데, 이 부분은 아직 초기 단계인 만큼 정확한 진행 상황은 서울시 정비사업 정보몽땅이나 동작구청 홈페이지에서 확인하시는 걸 권해드립니다.

흑석뉴타운이 “준강남”으로 불리는 이유

흑석9·11구역이 이만큼 관심을 받는 데는 입지도 한몫합니다.

국립서울현충원을 사이에 두고 서초구와 맞닿아 있고, 한강을 사이에 두고는 용산·반포 방향을 마주 봅니다. 지하철 9호선 흑석역이 지구 안에 있어 강남 접근성도 나쁘지 않습니다.

하우징헤럴드는 흑석뉴타운을 두고 “현충원을 사이에 두고 서초구와 인접해 있고 한강 조망이 가능해 ‘준강남’으로 평가받는다”고 표현한 적이 있습니다.

세대수나 브랜드만 놓고 재개발 구역의 가치를 매기는 시각이 많습니다.

그러나

입지는 착공이 끝나도 바뀌지 않는 변수입니다. 흑석뉴타운이 받는 ‘준강남’ 평가는 9·11구역 착공 이후에도 계속 따라다닐 가능성이 높습니다.

정리하며

흑석9구역은 착공까지 마쳤지만 마감재 교체를 둘러싼 조합 내부 갈등이 남아 있고, 공사비가 45% 늘었던 전례가 있어 이번 논란을 가볍게 볼 수 없는 상황입니다.

흑석11구역은 9구역보다 10개월 늦게 착공했지만, 지금까지는 비슷한 잡음 없이 순항하고 있는 것으로 보입니다.

두 구역 모두 뉴타운의 마지막 대형 물량이라는 점에서, 앞으로 나오는 소식 하나하나가 흑석뉴타운 전체의 마무리 그림을 결정할 가능성이 높습니다.

착공은 끝이 아니라 또 다른 시작일 수 있다는 것.
흑석9구역이 지금 보여주고 있는 것입니다.

조합원 입장에서 분담금·이주비 대출·조합원의 권리와 의무 같은 실무 문제가 궁금하다면 재건축 조합원이 알아야 할 것 시리즈도 함께 참고할 만합니다.

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참고자료

• 흑석9구역, 마감재 ‘3주 밀실 교체’ 논란…공사비 증액 서막이란 우려도 – 하우징헤럴드
• 흑석11구역 재개발 ‘대우VS코오롱’ 맞대결 – 하우징헤럴드
• 재건축·재개발 현장 점검②…동작구 – 하우징헤럴드
• 흑석2구역 공공재개발, 5년만에 촉진계획변경 결정고시 – 하우징헤럴드
• 인터뷰-이진식 흑석2구역 공공재개발 주민대표회의 위원장 – 하우징헤럴드

부부나 가족이 공동명의로 산 재건축 아파트라면, 이제 등기까지 마쳤어도 안심할 수 없습니다. 2025년 8월 대법원 판결과 그해 11월 국토교통부의 유권해석 변경으로 “공유자 전원이 각자 요건을 채워야 조합원 지위가 인정된다”는 원칙이 자리 잡으면서, 서초구 반포주공1단지·방배신동아·강남구 은마아파트 등에서 수백 명 규모의 “반쪽 조합원”이 발생했습니다. 여기에 10·15 대책으로 규제지역이 서울 전역과 경기 12곳까지 넓어지면서, 피해 범위는 강남3구를 넘어 계속 커지는 중입니다.

조합원 지위 승계의 기본 원칙과 예외 5가지는 지난 재건축 조합원이 알아야 할 것(3)에서 이미 정리했습니다. 이번 글은 그중에서도 최근 몇 달 사이 실제 피해가 쏟아지고 있는 지점, 바로 “공동명의일 때 이 요건을 어떻게 판단하느냐”에 집중합니다.

공동명의 조합원, 무엇이 어떻게 바뀌었나

결론부터 말하면, 예전에는 공유자 중 대표조합원 한 명만 요건을 채우면 됐지만 지금은 공유자 전원이 각자 요건을 채워야 합니다.

투기과열지구에서는 원래 재건축 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분계획인가 이후 부동산을 산 사람은 조합원 지위를 승계받지 못하는 게 원칙입니다. 다만 1세대 1주택자로서 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주한 경우는 예외로 지위 양도가 허용됩니다.

문제는 이 집을 부부나 가족이 공동명의로 갖고 있을 때입니다. 지금까지 실무에서는 공유자 중 “대표조합원” 한 명만 이 요건(1세대 1주택·10년 보유·5년 거주)을 채우면 지분 전체에 대해 지위 양도가 가능하다고 봤습니다. 많은 매수자가 이 기준을 믿고 계약했습니다.

그런데 2025년 8월 14일, 대법원은 이 관행을 뒤집는 판결(사건번호 2022다228230)을 내놨습니다. “공유자 별로 예외사유 충족 여부를 판단하고, 지분별로 해당 양도인이 요건을 구비했는지 살펴봐야 한다”는 것이 요지입니다. 대표조합원 한 명 기준이 아니라, 공유자 각자를 따로 심사해야 한다는 뜻입니다.

국토교통부는 이 판결 취지에 맞춰 같은 해 11월 4일 전국 지자체에 유권해석 변경 공문을 보냈습니다. 요건을 충족한 공유자의 지분만 승계가 허용되고, 나머지 공유자의 지분은 현금청산 대상으로 넘어간다는 내용입니다. 부부 공동명의라면 남편은 1세대 1주택자에 10년 보유·5년 거주를 채웠어도, 아내가 다른 집을 하나 더 갖고 있거나 보유·거주 기간이 모자라면 아내 몫의 지분은 현금청산될 수 있다는 이야기입니다.

정확히 어떤 경우에 걸리나

여기서 오해하기 쉬운 부분이 있습니다. “공유자 한 명이라도 요건을 못 채우면 전부 무효”라고 알고 있는 경우가 많은데, 정확히는 그렇지 않습니다.

원칙적으로 현금청산 대상이 되는 건 요건을 채우지 못한 공유자의 지분입니다. 요건을 충족한 공유자의 지분은 그대로 승계됩니다.

다만 여기에 함정이 하나 더 있습니다. 조합 정관에 지분별로 일부만 승계하고 일부만 청산하는 절차가 아예 규정돼 있지 않은 조합도 많습니다. 이런 조합에서는 실무적으로 지분 전체가 현금청산으로 처리될 위험까지 있다는 지적이 나옵니다. 정관을 고치려면 조합원 50% 이상의 동의가 필요해, 이 문제를 뒤늦게 손보기도 쉽지 않습니다.

정리하면 이렇게 걸립니다.

부부·가족 등 2인 이상이 공동명의로 재건축 아파트를 소유

공유자 중 한 명 이상이 1세대 1주택자가 아니거나, 10년 이상 소유·5년 이상 거주 요건을 채우지 못함

→ 요건 미충족 공유자의 지분은 원칙적으로 현금청산 대상

→ 조합 정관에 부분청산 규정이 없으면 지분 전체가 청산 위험에 놓일 수 있음

한 가지 더 있습니다. 소급 적용 기준이 국토부와 서울시가 서로 다릅니다. 강남구청은 2025년 11월 5일 이전에 체결한 매매계약에는 기존 기준(대표조합원 1인)을 적용한다고 안내했지만, 서울시는 “2025년 8월 14일 판결일까지 조합설립변경인가를 완료한 경우”에만 기존 기준을 인정합니다. 매매계약은 이미 끝냈는데 조합의 인가 절차가 늦어졌다는 이유만으로 새 기준을 적용받는 사람들이 나오는 이유입니다.

10·15 대책 이후 피해 범위가 왜 더 커졌나

이 판결과 유권해석 변경만으로도 이미 파장이 컸는데, 2025년 10월 15일 나온 부동산 대책이 불에 기름을 부었습니다.

정부는 이날 서울 전역과 경기 12곳(과천·광명·성남 분당·수정·중원·수원 영통·장안·팔달·안양 동안·용인 수지·의왕·하남)을 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역으로 새로 지정했습니다. 기존에는 강남3구와 용산구 정도에 국한됐던 조합원 지위 양도 제한이, 하루아침에 서울 전체와 경기 주요 정비사업지로 확 넓어진 겁니다.

서울시 기준으로 2025년 8월 말 현재 조합설립인가를 마친 재건축 사업장이 139개 구역, 세대수로는 약 10만 8,300여 세대에 달합니다. 이 사업장 전부가 이번 규제 확대의 잠재적 영향권에 들어갔다고 볼 수 있습니다. 예전 같으면 규제와 무관했을 지역에서 계약을 진행 중이던 매수자들이, 대책 발표 이후 갑자기 지위 승계 여부를 걱정해야 하는 처지가 된 셈입니다.

정비업계에서는 조합원 지위 양도 제한과 대출 규제가 동시에 겹치면서 자금난과 반대 여론이 커지고, 결과적으로 사업 속도 자체가 늦어질 수 있다는 우려도 나옵니다. 서울 신규 주택공급의 80% 이상이 정비사업을 통해 나온다는 점을 생각하면 작은 문제가 아닙니다.

실제로 어떤 피해가 나왔나

숫자로만 보면 실감이 안 날 수 있어, 실제 확인된 사례를 몇 가지 짚어보겠습니다.

파이낸셜뉴스가 2026년 7월 단독으로 보도한 바에 따르면, 반포주공1단지(반포 디에이치 클래스트)와 방배신동아, 은마아파트 등에서 수백 명 규모의 피해자가 나왔고 관련 민원만 1,000건을 넘어섰습니다. 보도에 소개된 한 사례는 권리가액 20억원 주택 중 60%만 지위 승계가 인정되고 나머지 40%(약 8억원어치)가 현금청산 대상이 된 경우입니다. 여기에 정관이 미비해 추가 분담금까지 2억~3억원 더 물어야 할 상황이라, 최종적으로 손에 쥐는 돈은 5억~6억원 수준에 그칠 것으로 예상됩니다.

용산구 한남2구역 사례도 있습니다. 이 구역은 2025년 7월 25일 관리처분계획인가를 받았는데, 10년 보유·5년 거주 요건을 채우지 못한 조합원 A씨는 강제 현금청산 대상이 됐습니다. 시장에서는 20억원 가까운 프리미엄이 붙어 거래되는 물건이지만, 현금청산 감정평가에는 이 프리미엄이 온전히 반영되기 어렵다는 게 감정평가업계의 설명입니다. A씨는 별도로 갖고 있던 여의도 재건축 주택마저 “5년 재당첨 제한”에 걸려 2030년 7월까지 분양 신청조차 할 수 없는 이중 곤경에 놓였습니다.

미승계 지분 문제는 대출에도 번집니다. 지위 승계가 안 된 지분만큼 담보 가치가 줄면서, HUG 보증 대출 한도가 애초 예상보다 크게 쪼그라드는 2차 피해까지 확인됩니다.

정작 국토부는 “국회 발의가 있으면 검토할 수 있지만 현재 법령 개정 계획은 없다”는 입장이고, 지자체 지침이 저마다 다른 것에 대해서도 “지자체 지침 검증은 국토부 역할이 아니다”라고 선을 그었습니다. 서울시는 국토부에 법령 개정을 요청하는 한편, 정관에 부분청산 규정이 없는 조합을 위한 조치 요령을 지자체에 배포했지만, 앞서 말했듯 조합원 50% 이상 동의가 필요해 실제 효과는 크지 않다는 평가입니다.

내 상황, 이렇게 점검해보세요

지금 재건축 매물을 공동명의로 계약했거나 계약을 앞두고 있다면, 아래 항목을 하나씩 확인해보는 게 좋습니다.

매수하려는(또는 매수한) 단지가 투기과열지구인가 — 10·15 대책 이후 서울 전역과 경기 12곳으로 넓어졌으므로, 예전엔 아니었어도 지금은 해당될 수 있습니다.

계약일과 조합설립인가일(재건축) 또는 관리처분계획인가일(재개발) 중 어느 쪽이 빠른가 — 인가 이후 계약이라면 원칙적으로 지위 승계 자체가 제한됩니다.

공동명의인가, 단독명의인가 — 공동명의라면 이번 이슈가 직접 해당됩니다.

공유자 각자가 1세대 1주택자이면서 해당 주택을 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주했는가 — 배우자든 형제든 부모자식이든, 관계와 무관하게 공유자 개개인이 이 세 조건을 모두 채워야 합니다.

계약서에 “지위승계 불가 시 계약 해제 및 대금 환급” 특약이 들어 있는가.

조합 정관에 지분별 부분승계·부분현금청산에 관한 규정이 있는가 — 조합 사무실에 직접 문의하시는 게 정확합니다.

이미 걸렸다면 — 지금 할 수 있는 것

이미 계약을 마쳤고 위 체크리스트 중 해당 사항이 나왔다면, 막막하게 느껴질 수 있습니다. 그렇다고 손 놓고 있을 필요는 없습니다.

먼저 계약일, 조합설립인가일(또는 관리처분계획인가일), 규제지역 지정일을 시간 순으로 정리해서 본인이 정확히 어느 기준의 적용을 받는지부터 확인하는 게 우선입니다. 공유자 각자의 주민등록초본과 등기부, 보유·거주 기간 자료도 개별적으로 다시 확보해볼 필요가 있습니다.

매도인이나 중개사가 계약 당시 “대표조합원 한 명만 요건을 채우면 된다”는 구 기준으로 설명했다면, 설명의무 위반이나 특약 위반을 근거로 손해배상을 청구할 수 있는지 법률 검토를 받아볼 만합니다. 이때는 계약서, 카카오톡 대화, 중개대상물 확인설명서 같은 자료를 먼저 정리해두는 게 도움이 됩니다.

조합 정관에 지분별 부분청산 규정이 있는지도 조합 사무실을 통해 다시 한번 확인해보시는 걸 권합니다. 규정이 없다면, 다른 조합원들과 함께 정관 개정을 요구하는 것도 방법이 될 수 있습니다. 물론 개정에는 조합원 50% 이상의 동의가 필요한 만큼 혼자서는 어렵고, 비슷한 처지의 조합원들과 함께 움직이는 게 현실적입니다.

국회에는 재건축의 지위 승계 제한 시점을 재개발과 같이 관리처분계획인가 이후로 늦추고, 무주택 기간 5년 이상인 사람에게는 제한 자체를 면제하는 내용의 도시정비법 개정안이 발의돼 있습니다. 다만 이 개정안은 “언제부터 제한을 받는지”의 문제를 다루는 것이라, 이번 글에서 다룬 “공동명의 공유자 개별 판단” 문제를 직접 풀어주는 내용은 아닙니다. 국회 통과 여부와 시행일은 아직 정해지지 않았으니, 매수를 앞두고 있다면 “곧 법이 바뀔 것”이라고 단정하기보다 지금 시행 중인 기준으로 판단하시는 게 안전합니다.

정리하면

• 2025년 8월 14일 대법원 판결(2022다228230)과 그해 11월 4일 국토부 유권해석 변경으로, 공동명의 재건축 주택의 조합원 지위 승계는 대표조합원 1인이 아니라 공유자 전원이 각자 요건(1세대 1주택·10년 보유·5년 거주)을 충족해야 인정됩니다.
• 요건을 못 채운 공유자의 지분은 원칙적으로 현금청산 대상이 되고, 조합 정관에 부분청산 규정이 없으면 지분 전체가 청산 위험에 놓일 수 있습니다.
• 국토부와 서울시의 소급 적용 기준이 서로 달라(계약일 2025년 11월 5일 기준 vs 인가일 2025년 8월 14일 기준), 매매를 이미 끝낸 매수자들 사이에서도 혼란이 이어지고 있습니다.
• 10·15 대책으로 투기과열지구가 서울 전역과 경기 12곳으로 넓어지면서, 서울시 기준 139개 구역·약 10만 8,300세대가 이번 이슈의 잠재적 영향권에 들었습니다.
• 반포주공1단지·방배신동아·은마아파트·한남2구역 등에서 수백 명 규모의 피해가 실제로 확인됐고, 프리미엄이 감정평가에 온전히 반영되지 않아 손실 규모가 수억원대에 이르는 사례도 나왔습니다.
• 이미 계약했다면 타임라인 정리, 공유자별 자료 확보, 매도인·중개사 책임 검토, 조합 정관 확인 순으로 대응하는 게 현실적입니다.

재건축 조합원의 권리와 의무 전반, 총회 의결권이나 정보공개청구권 같은 기본기가 궁금하시다면 재건축 조합원이 알아야 할 것(3) 조합원의 권리와 의무를 참고하시고, 분담금 계산법과 이주비 대출까지 시리즈 전체가 궁금하시면 1편부터 4편까지 순서대로 읽어보시길 권합니다.

같이 읽어볼만한 글

• 재건축 조합원이 알아야 할 것(3) 조합원의 권리와 의무
• 재건축 조합원이 알아야 할 것(1) 분담금은 어떻게 계산되나
• 재건축 조합원이 알아야 할 것(4) 시공사 선정과 재초환
• 분당 양지마을 재건축, 신탁사 교체 갈등으로 왜 멈췄나

참고자료

• [단독]양도시점 혼란…강남 재건축 매수자 수백명 ‘반쪽 조합원’ 됐다, fnnews.com
• “공유자 전원 10년 보유·5년 거주”…법령해석 뒤집힌 조합원 지위양도, fnnews.com
• “20억에 샀는데 18억에 현금청산, 이게 맞나요?”, fnnews.com
• 투기과열지구 내 공유부동산의 조합원 지위양도 제한 관련 신 판결 및 법령해석 변경, housingtimes.co.kr
• 투기과열지구 내 조합원 지위 양도 예외 규정의 해석, arunews.com
• 10·15 부동산 대책, 서울 전역·경기 12곳 토지거래허가구역 지정, kbthink.com
• 10·15 대책에 재건축도 화들짝···’조합원 지위 양도’ 막혀, sisajournal-e.com
• 재건축 매수했는데 현금청산?, lawtalk.co.kr

한남2구역 재개발 조합이 대우건설과의 시공 계약을 유지하기로 했습니다. 2025년 4월 27일 임시총회에서 조합원 852명 중 439명이 계약 유지에 찬성했고, 402명이 해지에 찬성했습니다. 표차는 37표, 비율로는 52.2%대 47.8%. 이걸 “갈등이 끝났다”고 볼 수 있을지는, 숫자를 조금 더 들여다봐야 답이 나옵니다.

852명 중 439명, 숫자로 보면 이렇다

한남2구역은 서울 용산구 보광동 일대를 재개발하는 사업입니다. 대우건설이 2022년 11월 5일 경쟁입찰로 시공사에 선정됐고, 이번 투표는 이 계약을 그대로 유지할지 묻는 자리였습니다.

결과는 이렇습니다.

기권을 뺀 유효표(841표) 기준으로 계산하면 찬성률은 52.2%입니다. 도시 및 주거환경정비법 제45조에 따라 총회 의결은 조합원 과반수 출석과 출석 조합원 과반수 찬성으로 이뤄지는데, 이 기준으로 보면 딱 과반을 조금 넘긴 수준입니다. 압도적 신임이라고 부르기엔 애매한 숫자입니다.

애초에 왜 다시 투표까지 갔나

사실 이번이 처음이 아니었습니다. 2023년 9월에도 한 차례 재신임 투표가 있었고, 그때는 찬성 414표 대 반대 317표로 유지가 결정됐습니다. 1년 6개월 만에 같은 안건이 다시 총회에 올라온 겁니다.

발단은 대우건설이 수주 당시 내걸었던 공약이었습니다.

한남뉴타운은 남산 경관을 보호하기 위해 건물 높이가 90m 이하로 묶여 있는 지역입니다. 대우건설은 이 고도 제한을 118m까지 완화받아, 기존 14층 설계를 최고 21층까지 올리겠다고 약속하며 시공권을 따냈습니다. 이른바 ‘118 프로젝트’입니다.

그런데 서울시가 남산 경관 보호를 이유로 고도 완화를 받아들이지 않으면서, 이 공약은 사실상 무산됐습니다. 대안으로 조합이 추진한 2블록과 3블록 사이 관통도로 폐지안도 서울시가 한남지구 전체 도로체계를 유지해야 한다며 반대해 진전되지 못했습니다.

두 가지 공약이 연이어 막히자 조합원들은 갈라졌습니다. “애초에 지킬 수 없는 조건으로 수주한 것 아니냐”는 불신이 쌓인 쪽과, “그래도 지금 와서 바꾸는 게 더 손해”라고 보는 쪽으로요.

“바꾸면 손해”라는 계산과 “약속을 어겼다”는 불신

시공사 교체를 원했던 쪽의 논리는 명확했습니다. 118m 약속을 지키지 못한 이상 대우건설을 믿기 어렵다는 것이었습니다.

반대로 유지를 택한 쪽은 손실 계산을 앞세웠습니다. 서울경제는 시공사를 바꿀 경우 추가 공사비 재산정분 2,015억원, 인허가 용역비 180억원, 국공유지 매입 브리지론 지연배상금 503억원까지 합쳐 약 2,698억원의 금전적 손실이 발생할 수 있다고 보도했습니다. 사업 지연 기간도 최소 1년에서 1년 6개월로 예상됐습니다.

더팩트 보도에 따르면 PF 대주단 쪽에서도 목소리를 냈습니다. 투표 한 달 전 1,680억원 규모 자금을 새로 조달한 상황에서 시공사를 바꾸면 손해배상 청구가 불가피하다는 입장을 전한 것으로 알려졌습니다. 관리처분인가를 앞둔 시점에 시공사 공백이 생기면 인가 자체와 이후 이주 절차에도 문제가 생길 수 있다는 우려도 더해졌습니다.

투표 직후 대우건설 관계자는 이렇게 말했습니다.

“저희를 지지해주신 조합원도 많지만 반대하신 분도 많았다는 점을 상기하고 그분들 마음 역시 헤아리겠다. 한남2구역을 반드시 한남뉴타운의 최고의 단지로 만들도록 정말 열심히 노력하겠다.”

이번 투표는 “누가 옳았나”보다는 “지금 바꾸는 게 실익이 있나”라는 실용적 질문에 조합원 절반을 조금 넘는 인원이 “아니다”라고 답한 결과에 가깝습니다.

52%는 종료의 숫자일까, 봉합의 숫자일까

여기서 짚어볼 지점이 하나 있습니다. 1차 투표(2023년 9월) 때 찬성률은 731표 기준 56.6%였습니다. 이번 2차 투표에서는 52.2%로 더 낮아졌습니다.

같은 시공사를 두고 두 번째 재신임을 받았는데, 지지율은 오히려 좁아진 셈입니다. 대우건설에 대한 신뢰가 시간이 갈수록 회복된 게 아니라, 조금씩 더 얇아지고 있다는 뜻으로 읽을 수 있습니다.

무엇보다 갈등의 근본 원인, 그러니까 118m 고도 제한 완화와 관통도로 폐지 문제 자체는 이번 투표로 해결된 게 아닙니다. 서울시 입장이 바뀌었다는 소식은 아직 없습니다. 실제로 2026년 5월 30일 열린 조합장 선거에서도 두 후보(박흥순, 윤주필)가 나란히 “118 페널티 반영”과 “118 보상안 사수”를 핵심 공약으로 내걸었습니다. 투표가 끝난 지 1년이 넘도록, 조합 내부에서는 여전히 118 문제가 가장 뜨거운 화두라는 뜻입니다.

그러니까 이번 재신임투표는 갈등을 끝낸 결정이라기보다, 당장의 손실을 피하기 위해 봉합한 결정에 가깝습니다. 근소한 찬성률과 계속 이어지는 118 논쟁이 그 근거입니다.

한남뉴타운 안에서 2구역의 위치

한남뉴타운은 지하철 6호선 이태원역과 가깝고, 북쪽으로 남산·남쪽으로 한강을 함께 조망할 수 있는 입지입니다. 동부이촌동, 한남더힐, 나인원한남 같은 기존 부촌과도 맞닿아 있어 “강북의 압구정”으로 불리며 강남3구 대안 입지로 거론됩니다. 실제로 한남뉴타운 일대 프리미엄은 2026년 초 10억원대에서 최근 12억~14억원대까지 오른 것으로 보도됐고, 한강 조망권을 갖춘 30평형은 시세가 20억원 안팎으로 형성돼 있습니다.

이 안에서 5개 구역의 속도는 제각각입니다.

1구역은 과거 사업 지연과 정비구역 해제 논란을 겪으며 가장 뒤처져 있다가, 최근 신속통합기획을 통해 재정비가 추진되는 단계입니다. 3구역(디에이치 한남, 현대건설)이 가장 앞서 있습니다. 철거가 90% 끝나 이르면 2026년 말 분양을 목표로 하고, 5,988가구 규모로 지어집니다. 4구역(래미안 글로우힐즈 한남)은 최근 주요 인허가를 통과해 조합원 분양 신청에 들어갔고, 5구역(아크로 한남)은 사업시행계획 인가를 받아 연내 관리처분인가를 목표로 하고 있습니다.

2구역은 이 사이 어디쯤입니다. 2026년 5월 13일 서울시 도시재정비위원회가 재정비촉진계획 변경안을 수정가결하면서, 공공주택 197세대를 포함한 총 1,311세대로 계획이 확정됐습니다. 2026년 1월부터 이주 절차를 시작해 연내 이주를 마치고, 2027년 하반기 착공을 목표로 하고 있습니다. 3~5구역보다는 한 박자 늦지만, 가장 지연된 1구역보다는 앞서 있는 위치입니다.

이번 재신임 가결로 얻은 건 결국 이 일정을 지킬 최소한의 조건입니다. 시공사를 다시 바꿨다면 2027년 착공 목표 자체가 흔들렸을 가능성이 높습니다.

시공사 선정 절차나 개별홍보 규정이 왜 문제가 되는지 더 자세히 알고 싶다면 재건축 조합원이 알아야 할 것(4) 시공사 선정과 재초환에서 다룬 적이 있습니다. 정비사업에서 시공사·신탁사를 둘러싼 갈등이 봉합되는 방식은 한남2구역만의 일이 아닙니다. 비슷한 사례로 분당 양지마을 재건축, 신탁사 교체 갈등으로 왜 멈췄나도 참고할 만합니다.

봉합과 종료 사이

한남2구역은 두 번째 재신임투표 끝에 대우건설과의 계약을 유지하기로 했습니다. 852명 중 439명, 52.2%라는 숫자는 갈등이 해소됐다기보다 당장의 손실을 피하기 위해 봉합됐다는 쪽에 더 가깝습니다.

118m 고도 제한 완화와 관통도로 폐지라는 원래 갈등의 뿌리는 아직 그대로 남아 있습니다. 조합장 선거에 나선 후보들이 여전히 이 문제를 공약 1순위로 내세우고 있다는 사실이 그 증거입니다.

다만 계약 유지 덕분에 2027년 하반기 착공이라는 일정만큼은 지킬 발판을 마련했습니다. 한남뉴타운 5개 구역이 23년 만에 동시에 속도를 내는 지금, 2구역이 이 흐름에서 낙오하지 않았다는 점 하나는 분명한 성과입니다.

“시공사를 지킨 게 아니라, 시공사를 바꿀 여유가 없었던 것에 가깝다.” 52.2%라는 숫자를 가장 정확하게 설명하는 문장은 아마 이것일 겁니다.

업데이트(2026년 9월 25일): 목동 13단지는 2026년 9월 21일 서울시 통합심의를 통과했습니다. 1~14단지 최신 진행 현황과 입주 예상 시기는 목동 재건축 단지별 진행 현황, 입주는 언제쯤일까(2026년 9월 기준)에서 확인하세요.

같은 목동 신시가지 안에서도 재건축 속도가 단지마다 확연히 갈리고 있습니다. 목동6단지는 2026년 5월 28일 14개 단지 중 최초로 서울시 통합심의를 통과했고, 두 달여 뒤인 7월 30일에는 목동13단지가 반대로 최초의 보류 판정을 받았습니다. 그리고 8월 26일에는 목동7단지가 통합심의를 접수하며 6단지 뒤를 바짝 쫓기 시작했습니다. 같은 지구단위계획, 같은 심의 절차를 적용받는데 왜 이런 차이가 나는 걸까요.

결론부터 말씀드리면, 통합심의라는 제도 자체가 단지마다 다르게 작동하는 게 아닙니다. 6단지는 서울시가 정한 배치 가이드라인에 맞춘 설계로 통과했고, 13단지는 그 가이드라인과 어긋난 배치안이 발목을 잡았습니다. 7단지는 원래 계획보다 서류 준비를 앞당기며 속도를 냈습니다. 즉 제도의 차별이 아니라 단지별 설계·행정 준비 상황의 차이가 지금의 속도차를 만들고 있습니다.

목동 재건축, 지금 무슨 일이 있었나

목동신시가지아파트는 1985~1988년 사이 조성된 계획도시로, 서울 서남권 인구 분산을 위해 지어진 1~14단지, 약 2만6,629세대 규모의 대단지입니다. 재건축이 완료되면 최고 49층, 총 4만7,000여 세대 규모로 재편될 예정입니다.

넓은 동간 거리와 학교·공원 중심 배치가 조성 당시부터의 특징이었고, 이 배치 덕분에 양천구 일대는 대치동과 함께 서울 사교육 1번지로 꼽히는 “학군 성지”가 됐습니다. 그리고 지금, 이 학교·공원 중심 배치가 재건축 통합심의에서도 핵심 변수로 다시 등장하고 있습니다.

2026년 8월 말 기준으로 목동 재건축에서 벌어진 일을 정리하면 이렇습니다.

• 5월 28일 — 목동6단지, 14개 단지 중 최초로 서울시 통합심의 통과 (조건부 의결)
• 7월 30일 — 목동13단지, 14개 단지 중 최초로 통합심의 보류
• 8월 26일 — 목동7단지, 사업시행인가 선결조건인 통합심의를 양천구청에 접수 (원래 11월 예정이던 일정을 3개월 앞당김)

사업시행인가의 관문, ‘통합심의’가 뭐길래

통합심의는 사업시행계획 인가를 받기 전에 필요한 여러 개별 심의 — 건축심의, 경관심의, 교통영향평가, 환경영향평가, 교육영향평가, 정비계획 변경, 그리고 사업에 따라 공원·재해 심의까지 — 를 한 번에 묶어서 처리하는 원스톱 절차입니다.

2024년 1월 19일 개정된 「도시 및 주거환경정비법」 제50조의2·제50조의3에 근거해 도입됐고, 목표는 명확합니다. 따로따로 받으면 1.5~2년씩 걸리던 절차를 6개월로 줄이는 것입니다.

재건축·재개발 전체 절차로 보면 통합심의는 정비구역 지정 → 조합설립 → 사업시행계획인가로 이어지는 흐름에서 사업시행계획인가 바로 앞 관문에 해당합니다. 이 관문을 통과해야 분양신청, 관리처분계획, 이주·철거 순으로 넘어갈 수 있습니다. 양천구청이 배포한 정비사업 절차도 기준으로도 “통합심의 준비 및 신청”에만 표준 360일, “통합심의위원회 심의”에 40일이 배정될 만큼 비중이 큰 단계입니다.

그러니 목동13단지가 이 관문에서 걸렸다는 건 단순한 서류 지연이 아닙니다. 사업시행계획인가로 넘어가는 길목 자체가 막혔다는 뜻입니다.

목동6단지, 왜 가장 먼저 문턱을 넘었나

목동6단지는 목동 911번지 일대, 최고 49층·18개동·2,170세대 규모로 재건축될 예정입니다. 2025년 5월 14개 단지 중 최초로 조합이 공식 출범했고, 시공사는 DL이앤씨(단독 입찰)로 정해져 ‘아크로 목동리젠시’라는 브랜드까지 확정된 상태입니다.

통합심의를 신청한 건 2025년 12월 30일, 통과는 그로부터 약 5개월 뒤인 2026년 5월 28일이었습니다. 서울시 제10차 정비사업 통합심의위원회가 건축·경관·교통·환경·교육·재해 6개 분야를 조건부로 의결했습니다.

통과의 배경으로 꼽히는 건 주변 학교·보행 동선을 배려한 설계입니다. 대상지 북쪽 학교와 가까운 구간은 건물 높이를 낮춰 일조 영향을 최소화했고, 서쪽 목동5단지와 동쪽 안양천을 잇는 폭 15m 공공보행통로를 확보했습니다. 남북 방향 보행통로도 함께 만들어 인근 양정중·고와 경인초 학생들의 통학 편의까지 고려했습니다.

목동이라는 동네 자체가 학교 중심으로 설계된 곳이라는 점을 떠올리면, 6단지의 통과 사례는 결국 “이 동네의 원래 설계 철학에 얼마나 충실했는가”가 심의 결과를 갈랐다는 걸 보여줍니다.

목동13단지, 무엇이 발목을 잡았나

목동13단지는 신정동 327번지 일대 17만8,919㎡ 부지에 지하 4층~지상 49층, 총 3,852가구를 짓는 사업으로, 공사비만 약 2조3,000억원에 달해 목동 재건축 중에서도 “최대어”로 불려왔습니다.

그런 만큼 7월 30일의 보류 결정은 파장이 컸습니다. 서울시 제15차 정비사업 통합심의위원회가 건축·경관·교통·교육·환경·공원·재해 항목 전반에 대해 보류 판정을 내렸고, 이는 목동 14개 단지 중 첫 보류 사례로 기록됐습니다.

서울시는 공식적으로는 구체적인 보류 사유를 밝히지 않았습니다. 취재 과정에서 서울시 관계자가 “보류 사유는 알려줄 수 없다”고 답했다는 보도도 있습니다. 다만 다른 매체들이 인용한 관계자 발언을 종합하면, 목동 지구단위계획과 택지지구 정비계획이 제시한 가이드라인 대비 건축·경관 배치가 충분히 부합하지 않는다는 판단이 있었던 것으로 보입니다. “13단지 통합 심의에 상정된 배치가 안 맞는 부분이 많았다”, “13단지만 달라진 배치로 하는 건 적정하지 않다는 의견이 많았다”는 발언이 그렇게 전해졌습니다.

풀어보면, 6단지가 학교·보행 동선을 배려한 배치로 목동 전체의 가이드라인에 맞춘 반면, 13단지는 그 가이드라인에서 벗어난 배치안을 냈다가 제동이 걸린 셈입니다.

재상정 일정은 아직 정해지지 않았습니다. 서울시는 “조합이 보류 사유를 보완해서 재신청하면 된다. 조합의 대처에 따라 재심의 일정이 결정된다”는 입장이어서, 실제 통과 시점은 조합이 설계를 얼마나 빨리, 얼마나 가이드라인에 맞게 수정해 오느냐에 달려 있습니다. 정확한 재상정 일정이 궁금하다면 서울시 정비사업 정보몽땅이나 조합 공지를 직접 확인하시는 게 가장 정확합니다.

8월 26일 접수한 건 사실 목동7단지입니다

목동 재건축 소식을 검색하다 보면 “8월 26일경 또 다른 단지가 통합심의를 접수했다”는 식의 요약을 종종 보게 됩니다. 정확히 짚으면 이 단지는 목동7단지입니다.

목동7단지 재건축정비사업조합은 2026년 8월 26일 양천구청에 사업시행인가의 선결조건인 서울시 통합심의를 접수 완료했다고 조합원들에게 공지했습니다. 조합 공지 원문에는 “당초 예정했던 11월 접수 계획보다 약 3개월 앞당겨 접수함으로써”라는 표현이 담겨 있습니다.

목동7단지는 1986년 준공, 기존 2,550가구에서 최고 49층·4,335가구로 재건축될 예정으로 목동14단지(3,100가구)에 이어 두 번째로 큰 단지입니다. 2026년 7월 초 조합설립인가를 받은 뒤(준비위 동의율 90.4%, 신청 14일 만에 인가) 창립총회를 거쳐 통합심의 접수까지 속도감 있게 왔고, 삼성물산·현대건설·롯데건설 등이 시공권에 관심을 보이면서 “목동 대장주”로도 불립니다. 접수 이후에는 10월 내 시공사 선정 공고를 목표로 하고 있습니다.

여기서 헷갈리기 쉬운 게 목동12단지입니다. 12단지는 2026년 2월 27일 별도로 조합설립인가를 받았고, 시공사 선정과 통합심의를 동시에 준비하는 투 트랙 전략으로 “연내(2026년) 통합심의 통과”를 목표로 하고 있습니다. 다만 8월 말 기준으로 12단지가 실제 통합심의를 접수 완료했다는 공식 발표는 확인되지 않아, 8월 26일 접수 건과는 별개의 사안으로 봐야 합니다.

목동 14개 단지, 지금 어디까지 왔나

지도로 보면 목동 재건축의 속도차가 한눈에 드러납니다.

가장 앞선 곳은 목동6단지입니다. 조합 출범도, 통합심의 통과도, 시공사 선정까지도 14개 단지 중 가장 먼저 끝냈습니다. 그 뒤를 목동7단지가 통합심의 접수로 바짝 쫓고 있고, 목동12단지도 조합설립인가 후 연내 통합심의 통과를 목표로 움직이고 있습니다. 목동4단지와 목동14단지는 9~10월 시공사 선정 공고를 준비하는 단계로, 4단지는 애초 8월 예정이던 공고가 한 달가량 늦춰지기도 했습니다. 목동5·9·10단지는 신탁방식으로 사업시행자 지정을 신청하거나 마친 상태입니다.

가장 늦은 곳은 목동11단지로, 아직 정비구역 지정 이전 단계인 정비계획 재공람 절차를 밟고 있습니다. 목동1·2·3단지는 종상향(공원 조성)을 거치며 정비계획 확정을 위한 재공람 절차가 진행 중이라, 역시 상대적으로 느린 그룹에 속합니다.

그리고 그 사이에 목동13단지가 있습니다. 공사비 규모로는 목동에서 손꼽히는 대어이지만, 통합심의 보류로 재상정 일정조차 미정인 채 멈춰 서 있는 상태입니다.

같은 목동인데, 왜 속도가 갈릴까

답은 두 갈래로 나뉩니다.

제도 자체는 14개 단지 모두에게 동일하게 적용됩니다.
같은 통합심의 절차, 같은 목동 지구단위계획과 택지지구 정비계획 가이드라인입니다.

실제 결과를 가르는 건 다른 데 있습니다. 각 단지의 설계안이 그 공통 가이드라인에 얼마나 맞느냐, 그리고 조합(또는 신탁사)이 행정 절차를 얼마나 빠르게 준비하느냐입니다.

6단지는 학교·보행 동선을 배려한 배치로 가이드라인에 부합해 통과했습니다.
13단지는 서울시가 “가이드라인 기준을 충분히 충족하지 못했다”고 본 배치안이 발목을 잡았습니다.
7단지는 반대로 원래 계획보다 서류 준비를 앞당기며 속도를 냈습니다.

제도의 차별이 아니라, 개별 단지의 설계·행정 준비 상황이 지금의 순위를 만들고 있다는 뜻입니다.

서울 다른 지역의 정비사업 속도차가 궁금하시다면 노원구 재건축, 왜 지금 서울 정비사업 최대 격전지가 됐을까 글도 함께 보시면, 목동과는 또 다른 방식으로 속도가 갈리는 사례를 확인하실 수 있습니다. 서울 전체 정비사업에서 분양이 가장 빠른 단지가 궁금하시다면 서울 정비사업 현황, 분양 빠른 단지들은 어디일까에서 확인하실 수 있습니다.

목동13단지가 언제 재상정되는지, 12단지가 언제 통합심의를 접수하는지는 계속 지켜볼 부분입니다. 다만 지금까지의 패턴을 보면, 다음 관문을 먼저 넘는 단지는 결국 서울시가 정한 가이드라인에 가장 충실한 설계안을 낸 곳이 될 가능성이 높습니다.

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참고자료

• 서울시, 목동13단지 재건축 통합심의 ‘보류’…목동 재건축 브레이크 – 아시아투데이
• 서울시, 목동13단지 재건축 통합심의 ‘보류’ – 파이낸셜뉴스
• 목동6단지 재건축 통합심의 통과···14개 단지 중 처음 – 경향신문
• 목동 재건축 수주전 ‘지각변동’…4·7·14단지, 10월내 입찰 공고 – 다음뉴스(위클리한국주택경제신문)
• 정비사업 통합심의 개요 – 서울시 정비사업 정보몽땅

1편 분담금 계산법, 2편 이주비 대출과 이주 절차, 3편 조합원의 권리와 의무까지 정리했다면, 이번이 마지막 편입니다.

재건축 사업에서 가장 큰돈이 오가는 두 지점, 시공사 선정과 재건축초과이익환수제(재초환)를 다룹니다. 어떤 시공사를 뽑느냐에 따라 공사비와 브랜드가 갈리고, 재초환에 따라 준공 후 얼마를 더 내야 할지가 갈립니다. 둘 다 “몰랐다”로는 끝나지 않는 돈 문제입니다.

시공사, 아무나 뽑는 게 아니다

시공사 선정은 시공사 선정계획 수립 → 입찰공고 → 현장설명회 → 입찰서 접수 → 대의원회 의결 → 건설사 홍보 → 시공사 선정 총회, 이렇게 7단계를 거칩니다.

원칙은 일반경쟁입찰입니다. 여러 건설사가 공사비와 조건을 걸고 경쟁하는 구조입니다. 다만 응찰 자체가 없거나 단독 응찰로 경쟁입찰이 2회 이상 유찰되면, 총회 의결을 거쳐 수의계약으로 시공사를 정할 수 있습니다.

최근에는 이 기준을 더 낮추려는 움직임이 있습니다. 서울시가 정부에 건의한 정비사업 규제 완화안 중에는 유찰 횟수를 2회에서 1회로 줄여 수의계약 전환을 쉽게 하자는 내용이 포함돼 있습니다. 공사비 상승으로 건설사들이 선별 수주에 나서면서 경쟁입찰 자체가 무산되고 시공사 선정이 몇 달씩 늘어지는 사업장이 늘었다는 게 배경입니다. 다만 경쟁입찰이 줄면 공사비 인하나 특화설계 제안 같은 조합에 유리한 협상 카드도 함께 줄어들 수 있다는 우려도 나옵니다. 아직은 건의 단계이고 구체적인 시행 시점은 정해지지 않았으니, 지금 진행 중인 사업장이라면 조합에 현재 몇 회 유찰까지 진행됐는지를 직접 확인하는 게 정확합니다.

“이사비 더 준다”는 말, 들으면 안 되는 이유

시공사 선정 총회를 앞두고 건설사들의 홍보전이 뜨거워지는 시기가 있습니다. 그런데 이 홍보에는 명확한 법적 한계가 있습니다.

국토교통부 고시 「정비사업 계약업무 처리기준」은 건설사 임직원이나 홍보 목적으로 계약한 용역업체 직원이 조합원을 상대로 개별 홍보를 하는 것 자체를 금지합니다. “공사비가 더 저렴하다”, “이사비를 더 준다”처럼 경쟁사와 비교하는 말이나, 도급순위·특화설계·확장옵션 같은 강점을 강조하는 내용을 전달하는 것도 전부 개별홍보에 해당합니다. 팜플렛이나 명함을 돌리거나, 관광버스로 조합원을 특정 장소에 데려가 선물을 주는 것도 마찬가지입니다.

실제로 조합원 명단을 불법으로 확보해 “OS요원”을 동원하고, 홍보관에 조합원을 불러 상품권을 주며 표를 매수하는 사례가 문제가 돼왔습니다. 적발되면 도시정비법 제29조에 따라 입찰 자격이 박탈될 수 있고, 서울시 기준으로는 1회 적발만으로도 입찰참가 자체가 무효 처리되는 경우가 있습니다. 건설사 직원이 다가와 구체적인 조건을 언급한다면, 그 자체가 이미 위반 소지가 있는 행동이라는 걸 알아두는 게 좋습니다.

재초환, 준공 후에도 끝이 아니다

재건축을 시작할 때부터 이주·분담금 걱정을 했다면, 준공 후에는 재건축초과이익환수제(재초환)라는 마지막 관문이 남아 있습니다.

계산식은 이렇습니다. 재건축부담금은 재건축초과이익에 부과율을 곱한 값이고, 재건축초과이익은 준공 시점 주택가액에서 사업 개시 시점 주택가액과 정상적인 집값 상승분, 개발비용을 뺀 값입니다. 쉽게 말해 “재건축으로 얼마나 더 벌었는지”를 계산해서 그중 일부를 환수하는 제도입니다.

부과율은 조합원 1인당 평균 초과이익 8,000만원까지는 면제이고, 이를 넘으면 구간별로 10%부터 최대 50%까지 올라갑니다. 2억8,000만원을 초과하는 구간은 5,000만원에 초과분의 50%를 더하는 방식입니다.

2024년 3월 개정으로 면제 기준이 3,000만원에서 8,000만원으로 크게 올랐고, 실수요자를 보호하는 장치도 추가됐습니다. 60세 이상 1주택자는 신청하면 주택을 팔거나 상속·증여할 때까지 부담금 납부를 유예받을 수 있고, 이 기간에는 가산세도 붙지 않습니다. 6년 이상 거주하면 10%부터 시작해 20년 이상 거주 시 70%까지 감면받을 수 있는 장기보유 감면도 생겼습니다.

폐지 논의는 있지만, 아직 시행 중이다

재초환은 2006년 강남권 재건축 단지 집값 급등에 대응해 만들어진 뒤, 두 차례 유예를 거쳐 2024년 3월 완화된 기준으로 재시행됐습니다. 그런데 흥미로운 건, 재시행 이후 지금까지 실제로 부담금이 부과된 사례가 아직 없다는 점입니다.

그럼에도 서울 37개 단지를 기준으로 예상 조합원 분담금이 평균 1억3,898만원에 달한다는 조사가 나오면서, 2026년 들어 폐지 요구가 다시 거세졌습니다. 4월에는 전국 재건축 조합들이 모여 여의도 정당 당사 앞에서 폐지를 촉구하는 집회를 열기도 했습니다. 이들은 재초환이 정부의 주택 공급 목표와 구조적으로 충돌한다고 주장합니다.

국민의힘이 폐지 법안을 발의했지만 여야 입장차로 국회 심사가 8개월 넘게 멈춰 있고, 국토부는 국회 논의를 기다리겠다는 입장입니다. 전문가들 사이에서도 폐지 찬반이 갈리는데, 민간 전문가는 대체로 폐지에 우호적이고 공공 쪽 전문가는 유지 쪽이 많습니다. 정리하면 재초환은 지금도 시행 중이고, 폐지나 추가 완화는 아직 정치적 이견으로 진전이 없는 상태입니다. 재건축을 준비 중이라면 “곧 없어질 세금”으로 가볍게 보지 말고, 현재 시행 중인 부과율과 감면 기준을 기준으로 자금 계획을 세워두는 게 안전합니다.

정리하면

• 시공사 선정은 7단계 절차를 거치며, 경쟁입찰이 2회 이상 유찰돼야 수의계약이 가능하다. 서울시가 이 기준을 1회로 완화하려는 방안을 정부에 건의했지만 아직 확정되지 않았다.
• 건설사의 개별홍보는 도시정비법상 금지 행위다. 경쟁사 비교, 강점 강조, 선물 제공 등이 적발되면 입찰 자격이 박탈되거나 입찰참가가 무효 처리될 수 있다.
• 재건축부담금은 재건축초과이익에 부과율(조합원 1인당 8,000만원 초과분부터 10~50%)을 곱해 산정한다.
• 2024년 3월 개정으로 고령자 납부유예, 장기보유 감면(6년 10%~20년 70%) 같은 실수요자 보호 제도가 도입됐다.
• 재초환 재시행 이후 실제 부과 사례는 아직 없지만, 폐지 논의는 정치적 이견으로 진전이 없어 현재도 법은 그대로 시행 중이다.

여기까지가 “재건축 조합원이 알아야 할 것” 4부작입니다. 분담금·이주비·권리와 의무·시공사와 재초환까지, 조합원으로서 실제로 부딪히게 될 돈과 절차 문제를 순서대로 정리했습니다.

같이 읽어볼만한 글

• 재건축 조합원이 알아야 할 것(1) 분담금은 어떻게 계산되나
• 재건축 조합원이 알아야 할 것(2) 이주비 대출과 이주 절차
• 재건축 조합원이 알아야 할 것(3) 조합원의 권리와 의무

참고자료

• 재개발사업 > 시공자 선정 방법, easylaw.go.kr
• 서울시, 재건축 ‘1회 유찰 후 수의계약’ 추진, v.daum.net
• 시공사 선정과정에서 금지되는 개별홍보 행위 유형과 위반 효과, arunews.com
• 시공자 선정시 건설업자등의 개별홍보 판단기준, housingherald.co.kr
• 재건축사업 > 재건축부담금의 산정, easylaw.go.kr
• 재초환 논란, 재점화 | 재초환 20년 일대기, arunews.com
• “공급 확대 발목” 선거 앞두고 재초환 폐지론 재부상…국회·정부는 ‘침묵’, newspim.com

재건축 조합원이 되고 나면 대부분 관심은 두 가지에 쏠립니다. 분담금이 얼마나 나올지, 이주는 언제 어떻게 할지.

정작 “내가 조합원으로서 뭘 요구할 수 있고, 뭘 지켜야 하는지”는 뒷전으로 밀리는 경우가 많습니다. 1편에서 분담금 계산법을, 2편에서 이주비 대출과 이주 절차를 다뤘다면, 이번 편은 조합원이라는 지위 자체에 붙어 있는 권리와 의무를 정리합니다.

내 아파트를 팔아도 되는지, 총회에 꼭 나가야 하는지, 조합이 뭘 숨기고 있는지 어떻게 확인하는지, 조합장이 마음에 안 들면 어떻게 하는지 — 이런 것들입니다.

재건축 아파트를 사도 조합원이 못 될 수 있다

재건축 아파트를 매수할 때 가장 먼저 확인해야 할 게 조합원 지위 승계 여부입니다.

투기과열지구 안에서는 재건축의 경우 조합설립인가 이후에 부동산을 양수하면 원칙적으로 조합원 자격을 얻지 못합니다. 재개발은 이보다 늦은 관리처분계획인가 이후부터 제한되니, 같은 정비사업이라도 재건축이 훨씬 이른 시점부터 발이 묶이는 셈입니다.

물론 예외는 있습니다. 상속, 이혼에 따른 재산분할, 1세대 1주택자가 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 경우, 세대원 전원이 해외로 이주하거나 근무·생업·질병 치료 등으로 이전하는 경우, 조합설립인가 후 3년 넘게 사업시행인가를 못 받은 경우, 사업시행인가 후 3년 안에 착공하지 못한 경우 등은 양도해도 조합원 지위가 넘어갑니다. 다만 단순 증여는 이 예외에 해당하지 않습니다.

이 규정을 재개발과 똑같이 관리처분계획인가 이후로 늦추자는 개정안이 국회에 발의돼 있고, 무주택 기간이 5년 이상인 사람에게는 아예 이 제한 자체를 면제해주자는 내용도 함께 담겨 있습니다. 다만 이 글을 쓰는 시점 기준으로는 아직 발의 단계이고 본회의 통과나 시행일이 확정되지 않았습니다. “법이 바뀌었으니 지금 사도 된다”고 단정하지 말고, 매수 전에는 반드시 해당 조합이나 관할 구청에 조합설립인가 시점과 현재 규정을 직접 확인하는 게 안전합니다.

총회, 서면으로 때우면 안 되는 이유

조합원이 실질적으로 행사할 수 있는 가장 강력한 권리는 총회 의결권입니다. 정관 변경, 자금 차입, 시공자·설계자 선정, 사업시행계획과 관리처분계획 수립·변경, 조합원별 분담내역까지 — 사업의 굵직한 결정은 전부 총회를 거칩니다.

의결권 행사 방법은 직접 출석, 서면, 대리인(배우자·직계존비속·형제자매), 전자적 방법까지 여러 가지입니다. 그런데 여기서 조합원들이 자주 헷갈리는 지점이 있습니다. 서면으로 의결권을 행사하면 정족수를 셀 때는 “출석”한 걸로 쳐주지만, 법이 별도로 요구하는 “직접 출석 비율”에는 들어가지 않는다는 점입니다.

일반 안건은 조합원의 10% 이상이 직접 출석해야 하고, 창립총회나 사업시행계획·관리처분계획처럼 사업의 방향을 정하는 안건은 20% 이상이 직접 출석해야 합니다. 시공자 선정은 아예 조합원 과반수가 직접 출석해야 합니다. 서면결의서만 잔뜩 걷고 정작 총회장이 텅 비어 있으면, 이 직접 출석 요건을 못 채워서 의결 자체가 무효로 다퉈질 수 있다는 뜻입니다.

조합원이 100명이 넘는 조합은 조합원 10분의 1 이상으로 대의원회를 구성해 일부 안건의 총회 권한을 대행하게 할 수도 있습니다. 다만 이것도 시행령이 정한 특정 사항은 대행할 수 없고 반드시 총회를 거쳐야 합니다.

조합이 숨겨도 조합원은 볼 권리가 있다

조합원이 총회장에서만 목소리를 낼 수 있는 건 아닙니다. 도시정비법 제124조는 조합 운영에 관한 서류를 조합원이 언제든 확인할 수 있도록 정보공개 의무를 못 박아뒀습니다.

정관, 용역업체 선정계약서, 총회·이사회·대의원회 의사록, 사업시행계획서, 관리처분계획서, 회계감사보고서, 월별 자금 입출금 내역, 결산보고서까지 — 서류가 작성되거나 바뀐 뒤 15일 안에 조합원이 알 수 있도록 공개해야 합니다. 여기에 없는 자료라도 조합원 명부 등 관련 자료는 열람·복사를 요청할 수 있고, 조합은 15일 안에 응해야 합니다.

흥미로운 건 현금청산 대상자도 소유권을 완전히 넘기기 전까지는 이 권리를 그대로 쓸 수 있다는 점입니다. 반대로 소유권이 조합으로 넘어가면 청구권도 함께 사라집니다.

이 의무를 어기고 서류를 공개하지 않거나 열람·복사 요청을 거부한 조합임원은 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금에 처해질 수 있습니다. “조합이 알아서 하겠지”가 아니라, 궁금한 서류가 있으면 직접 열람을 요청하는 게 조합원의 정당한 권리 행사입니다.

조합장이 마음에 안 들면 — 해임 절차

조합장이나 이사가 제 역할을 못 한다고 판단되면, 조합원에게는 이들을 해임할 권리도 있습니다.

일반 임시총회는 조합원 5분의 1 이상의 요구가 있어야 열리지만, 임원 해임총회는 이보다 완화된 10분의 1 이상의 발의만으로 소집을 요구할 수 있습니다. 조합원의 임원 견제 기능을 살리기 위한 규정입니다. 조합장이 정당한 사유 없이 이 요구에 응하지 않으면 발의자 대표가 직접 총회를 열 수도 있습니다.

절차는 이렇게 진행됩니다. 조합원 10분의 1 이상이 서명해 발의하고(임원 해임은 통상 인감도장과 인감증명서까지 요구하는 조합이 많습니다), 총회 14일 전 소집공고를 내고, 7일 전에는 조합원 전원에게 개별 통지를 보냅니다. 해임 대상이 여러 명이면 안건을 각각 나눠서 조합원이 개별적으로 찬반을 정할 수 있게 해야 합니다. 이후 조합원 과반수가 출석하고 출석 조합원 과반수가 찬성하면 해임이 확정됩니다.

실제로 경기 성남 상대원2구역 조합에서는 조합장과 이사 2명을 해임하는 총회가 열린 사례도 있습니다. 다만 절차 하나하나가 까다로운 만큼, 발의 정족수 미달이나 통지 누락 같은 하자로 나중에 결의 자체가 무효로 다퉈지는 경우가 실무에서는 가장 큰 리스크로 꼽힙니다.

한 가지 더 알아둘 점은, 국회에서 논의 중인 도시정비법 개정안에 조합임원 해임총회를 열려는 사람이 시장·군수 등에게 해임 사유와 사업 영향 검토 등을 담은 총회 개최계획을 미리 신고하도록 하는 조항이 담겨 있다는 겁니다. 잦은 임원 교체로 사업이 늘어지는 걸 막으려는 취지인데, 이 조항이 실제 시행에 들어갔는지는 조합 사무실이나 지자체를 통해 확인하는 게 정확합니다.

사업이 끝나면 조합도 사라진다 — 해산과 청산

준공하고 입주까지 마쳤다고 조합이 저절로 없어지는 건 아닙니다. 준공인가를 받고 이전고시와 건축물 등기까지 끝내야, 그 다음 총회를 열어 해산을 의결할 수 있습니다. 표준정관 기준으로는 준공인가일로부터 1년 안에 해산 결의를 하는 게 원칙이지만, 이전고시·보존등기 절차 자체에 1년 넘게 걸리는 경우가 많아 실제로는 그보다 늦어지는 사업장이 적지 않습니다.

해산을 결의하면 청산인을 선임합니다. 정관에 정해진 방식대로 하거나 총회 결의로 정할 수 있고, 현실적으로는 조합장이 그대로 청산인을 맡는 경우가 대부분입니다. 청산인은 남은 조합 업무를 마무리하고, 채권을 회수하고 채무를 갚고, 남은 재산을 처분하는 일을 맡습니다.

이 과정에서 조합원에게 직접 영향을 주는 게 청산금입니다. 조합원이 분양받은 대지·건축물 가격과 원래 갖고 있던 종전자산 가격 사이에 차이가 있으면, 이전고시 이후 그 차액을 조합이 조합원에게 걷거나 반대로 지급해야 합니다. 즉 조합원 입장에서는 입주했다고 재건축이 완전히 끝난 게 아니라, 청산금 정산까지 마쳐야 이 사업과의 관계가 진짜로 종료되는 셈입니다.

정리하면

• 재건축은 투기과열지구 내 조합설립인가 이후 양수하면 원칙적으로 조합원 지위를 얻지 못한다. 재개발보다 이른 시점부터 제한되며, 상속·이혼·장기보유 등 예외 사유가 아니면 승계되지 않는다.
• 총회 의결권은 직접 출석, 서면, 대리인, 전자적 방법으로 행사할 수 있지만, 서면 행사는 정족수 계산상 “출석”일 뿐 “직접 출석” 요건과는 별개다. 안건에 따라 10~20% 이상 직접 출석해야 한다.
• 도시정비법 제124조에 따라 조합원은 정관·계약서·의사록·회계감사보고서 등 주요 서류를 열람·복사 요청할 수 있고, 조합은 15일 안에 응해야 한다.
• 조합원 10분의 1 이상이 발의하면 임원 해임총회를 열 수 있고, 조합원 과반수 출석과 출석 조합원 과반수 찬성으로 해임이 확정된다.
• 조합은 준공·이전고시·등기 완료 후 총회 의결을 거쳐 해산하고, 청산인이 잔여 업무와 청산금 정산을 마무리한다.

다음 편에서는 시공사 선정 방식과 재건축초과이익환수제(재초환)를 정리해보겠습니다.

같이 읽어볼만한 글

• 재건축 조합원이 알아야 할 것(1) 분담금은 어떻게 계산되나
• 재건축 조합원이 알아야 할 것(2) 이주비 대출과 이주 절차
• 재건축 활성화, 독일까 약일까

참고자료

• 재건축 조합원 양도금지, 관리처분인가 이후로 완화 추진, arunews.com
• 재건축사업 > 조합원총회 및 대의원회, easylaw.go.kr
• 조합임원 해임총회, 조합원의 소집요구 절차의 요건, housingherald.co.kr
• 재개발 재건축 조합장 해임 총회 절차 및 방법, chongone.com
• 재건축사업 > 사업완료 > 이전고시 및 청산 > 조합해산, easylaw.go.kr
• 국토위 통과한 ‘도정법 개정안’…정비사업 어떻게 바뀌나, housingherald.co.kr
• 도시 및 주거환경정비법 제124조(관련 자료의 공개 등), casenote.kr
• [법] 도시정비법상 정보공개 의무, 그 적용범위와 실무상 쟁점, mt.co.kr