재건축 조합원이 자주 묻는 계산을 한곳에 모았습니다. 분류를 누르고 필요한 계산기를 고르세요. 입력한 값은 이 화면 안에서만 계산되고 어디에도 저장되지 않습니다.
재건축은 어떤 순서로 진행되나요?
재건축사업은 도시 및 주거환경정비법(도시정비법)에 정해진 절차를 따라 진행됩니다. 큰 흐름은 진단 → 구역 지정 → 조합 설립 → 사업시행계획 → 분양신청 → 관리처분계획 → 이주·착공 → 준공 → 소유권 이전 → 청산입니다. 위 안내에서 단계를 누르면 근거 조문과 조합원이 챙길 점, 그 단계에서 쓰면 좋은 계산기를 볼 수 있습니다.
최근 바뀐 점
- 재건축진단: 안전진단이 재건축진단으로 바뀌었고, 정비계획 수립 시기부터 사업시행계획인가 전까지 실시하면 됩니다(제12조, 2024.12.3. 개정).
- 조합설립 동의율: 전체 구분소유자·토지면적 기준이 4분의 3에서 100분의 70으로 완화됐습니다(제35조제3항, 2025.5.1. 시행).
- 이주비 대출: 2026년 8월 31일부터 담보가치를 종전·종후자산 평가액 중 큰 금액으로 봅니다(금융위원회 금융 종합대책).
조합원이 특히 챙길 시점
| 시점 | 챙길 것 |
|---|---|
| 조합설립인가 | 투기과열지구 조합원 지위양도 제한 시작, 재건축부담금 부과개시시점 |
| 분양신청 | 신청기간(통지일부터 30~60일)을 놓치면 현금청산 대상이 될 수 있음 |
| 관리처분계획인가 | 권리가액·분담금 확정, 이주 시작 |
| 준공인가 | 재건축부담금 부과종료시점, 장기보유 감경·납부유예 판정 기준일 |
| 이전고시 | 고시 다음 날 소유권 취득, 이후 청산금 정산 |
자주 묻는 질문
재건축은 보통 몇 년 걸리나요?
단지마다 차이가 커서 이 안내는 기간을 따로 제시하지 않습니다. 재초환 부과 기간과 감경 구간은 재건축 일정·재초환 기간 계산기에서 날짜로 확인할 수 있습니다.
단계가 꼭 순서대로만 진행되나요?
대부분 순서대로지만, 재건축진단처럼 사업시행계획인가 전까지 진행할 수 있는 단계도 있고 사업장에 따라 일부 절차가 함께 진행되기도 합니다.
권리가액·분담금 계산기 사용법
- 종전자산평가액: 조합이 통지한 내 집(토지·건물)의 감정평가액을 넣습니다. 분양신청 안내문의 “종전 토지 또는 건축물의 가격”입니다.
- 조합원분양가: 신청하려는 평형의 조합원분양가(분양예정 추산액)를 넣습니다.
- 비례율: 조합이 공개한 비례율(%)을 넣습니다. 비례율을 모르면 “총액으로 직접 계산하기”를 켜고 종후자산평가 총액·총사업비·종전자산평가 총액을 넣습니다.
- 계산하기를 누르면 권리가액, 분담금(또는 환급액), 계산 풀이가 나옵니다.
계산 공식
비례율(%) = (종후자산평가 총액 − 총사업비) ÷ 종전자산평가 총액 × 100
권리가액 = 종전자산평가액 × 비례율
분담금 = 조합원분양가 − 권리가액 (음수이면 환급)
비례율과 권리가액은 법령에 정의된 용어가 아니라 재건축 실무에서 쓰는 산식입니다. 도시 및 주거환경정비법(도시정비법)은 종전 자산 가격과 분양받은 자산 가격의 차액을 청산금으로 규정하고(제89조제1항), 관리처분계획에 분양대상자별 분양예정 추산액·종전 자산 가격·정비사업비 추산액과 조합원 분담규모를 담도록 합니다(제74조제1항). 실제 금액은 조합의 관리처분계획서를 기준으로 확인하세요.
종전자산은 어떻게 평가하나요?
재건축사업에서는 시장·군수등이 선정한 감정평가법인등 1곳 이상과 조합총회에서 선정한 감정평가법인등 1곳 이상이 평가한 금액을 산술평균합니다. 기준일은 사업시행계획인가 고시일입니다(도시정비법 제74조제1항제5호, 제4항제1호나목).
계산 예시
| 종전자산평가액 | 비례율 | 조합원분양가 | 권리가액 | 분담금 |
|---|---|---|---|---|
| 3억 원 | 100% | 5억 원 | 3억 원 | 2억 원 납부 |
| 3억 원 | 100% | 3억 원 | 3억 원 | 0원 |
| 5억 원 | 110% | 5억 원 | 5억 5,000만 원 | 5,000만 원 환급 |
자주 묻는 질문
비례율이 100%보다 낮으면 손해인가요?
비례율이 낮으면 같은 종전자산이라도 권리가액이 줄어 분담금이 늘어납니다. 비례율은 사업비가 늘거나 일반분양 수입이 줄면 낮아지므로, 사업 진행 중에 바뀔 수 있습니다.
사업비가 늘어나면 조합원 동의가 필요한가요?
사업시행계획서나 관리처분계획을 바꾸면서 정비사업비가 10% 이상(생산자물가상승률분과 손실보상 금액은 제외) 늘어나면 조합원 3분의 2 이상이 찬성해야 합니다(도시정비법 제45조제4항).
분담금이 음수로 나오면요?
권리가액이 조합원분양가보다 크다는 뜻이라 차액을 환급받는 것으로 예상합니다. 환급 시기와 방법은 조합 정관·총회 결정을 따릅니다.
상가 조합원이나 1+1 분양도 계산되나요?
아니요. 상가·1+1 분양·현금청산은 산정 방식이 달라 이 계산기 범위 밖입니다.
입력한 금액이 저장되나요?
아니요. 계산은 브라우저 안에서만 이루어지고, 입력값은 어디에도 전송·저장되지 않습니다.
평형별 분담금 비교 사용법
- 조합이 통지한 내 집의 종전자산평가액과 비례율을 넣습니다. 비례율을 모르면 총액으로 직접 계산할 수 있습니다.
- 분양신청 안내문에 나온 평형과 조합원분양가를 넣습니다. 처음에는 59㎡·84㎡·114㎡ 칸이 있고, 최대 8개까지 추가할 수 있습니다.
- 계산하기를 누르면 평형마다 내야 할 분담금(또는 돌려받을 환급액)이 한 표로 나옵니다.
계산 공식
권리가액 = 종전자산평가액 × 비례율 (평형과 관계없이 하나)
평형별 분담금 = 해당 평형 조합원분양가 − 권리가액
권리가액은 내 집의 가치로 정해지고 어떤 평형을 신청해도 같습니다. 그래서 평형을 넓힐수록 조합원분양가 차이만큼 분담금이 늘어납니다.
계산 예시
종전자산평가액 5억 원, 비례율 100%일 때:
| 평형 | 조합원분양가 | 분담금 |
|---|---|---|
| 59㎡ | 4억 원 | 1억 원 환급 |
| 84㎡ | 6억 원 | 1억 원 납부 |
| 114㎡ | 8억 원 | 3억 원 납부 |
자주 묻는 질문
원하는 평형을 반드시 받을 수 있나요?
아니요. 평형 배정은 조합 정관과 관리처분계획의 배정 기준(종전자산 가액 순위 등)에 따라 정해지고, 신청이 몰리면 원하는 평형을 받지 못할 수 있습니다. 이 계산기는 배정 결과를 예측하지 않습니다.
1+1 분양이나 상가도 비교되나요?
아니요. 1+1 분양과 상가는 산정 방식이 달라 이 계산기 범위 밖입니다.
분담금은 언제 내나요?
분담 시기는 관리처분계획에 정해지며(도시정비법 제74조제1항제6호), 조합마다 계약금·중도금·잔금 비율과 시기가 다릅니다. 조합 안내를 확인하세요.
입력한 금액이 저장되나요?
아니요. 계산은 브라우저 안에서만 이루어지고, 입력값은 어디에도 전송·저장되지 않습니다.
비례율 민감도 계산기 사용법
- 조합 관리처분계획서(또는 총회 자료)에서 종후자산평가 총액·총사업비·종전자산평가 총액을 찾아 넣습니다.
- 종후 총액 중 일반분양 수입을 알면 넣습니다. 모르면 비워 두고 사업비 변화만 봅니다.
- 내 종전자산평가액과 신청 평형의 조합원분양가를 넣습니다.
- 계산하기를 누르면 사업비가 0·5·10·15·20·30% 늘 때 비례율과 내 분담금이 표로 나옵니다. 원하는 증감률을 한 줄 더 추가할 수 있습니다.
계산 공식
시나리오 사업비 = 총사업비 × (1 + 사업비 증감률)
시나리오 종후 총액 = 종후 총액 + 일반분양 수입 × 일반분양 증감률
시나리오 비례율 = (시나리오 종후 총액 − 시나리오 사업비) ÷ 종전 총액 × 100
분담금 = 조합원분양가 − 내 종전자산평가액 × 시나리오 비례율
이 계산기는 조합원분양가가 그대로라고 가정합니다. 실제로는 사업비가 늘면 조합이 조합원분양가를 함께 올리기도 합니다. 조합원분양가가 오른 경우는 권리가액·분담금 계산기에 새 분양가를 넣어 확인하세요.
사업비가 10% 넘게 늘면
사업시행계획서나 관리처분계획을 바꾸면서 정비사업비가 10% 이상 늘어나면 조합원 과반수가 아니라 조합원 3분의 2 이상이 찬성해야 합니다(도시정비법 제45조제4항). 이때 10%는 생산자물가상승률분과 손실보상 금액을 뺀 증가율입니다. 표에서 ⅔ 표시가 붙은 줄이 이 기준에 걸릴 수 있는 시나리오이며, 실제 해당 여부는 조합 자료로 확인해야 합니다.
계산 예시
종후 총액 1,000억 원, 총사업비 300억 원, 종전 총액 700억 원, 내 종전자산 3억 원, 조합원분양가 5억 원일 때:
| 사업비 증감 | 비례율 | 분담금 |
|---|---|---|
| 0% | 100% | 2억 원 |
| +10% | 95.71% | 2억 1,287만 원 |
| +30% | 87.14% | 2억 3,858만 원 |
사업비가 30% 늘면 이 조합원의 분담금은 약 3,858만 원 늘어납니다. 일반분양 수입이 400억 원일 때 일반분양가가 10% 떨어지면 비례율은 94.28%가 됩니다.
자주 묻는 질문
공사비가 오르면 분담금은 얼마나 늘어나나요?
분담금 증가분은 대략 “내 종전자산평가액 × 비례율 하락폭”입니다. 종전자산이 클수록, 사업 전체에서 사업비 비중이 클수록 같은 공사비 인상에도 분담금이 더 많이 늘어납니다.
일반분양가가 오르면 분담금이 줄어드나요?
일반분양 수입이 늘면 종후 총액이 커져 비례율이 오르고, 권리가액이 커져 분담금이 줄어듭니다. 일반분양 증감률에 양수를 넣어 확인해 보세요.
비례율이 0% 이하로 나오면요?
종후 총액보다 사업비가 크다는 뜻이라 계산기는 “사업성 없음”으로 표시하고 분담금을 계산하지 않습니다.
입력한 금액이 저장되나요?
아니요. 계산은 브라우저 안에서만 이루어지고, 입력값은 어디에도 전송·저장되지 않습니다.
공사비 인상 → 분담금 영향 사용법
- 사업의 연면적(㎡ 또는 평)과 시공사가 요구한 3.3㎡(1평)당 공사비 인상액을 넣습니다.
- 관리처분계획의 종후자산평가 총액·총사업비·종전자산평가 총액을 넣습니다.
- 내 종전자산평가액과 조합원분양가를 넣으면 비례율과 내 분담금이 얼마나 바뀌는지 나옵니다.
계산 공식
공사비 증가액 = 연면적(평) × 평당 인상액
연면적(평) = 연면적(㎡) × 121 ÷ 400 (1평 = 400/121㎡ ≈ 3.3058㎡)
인상 후 비례율 = (종후 총액 − (총사업비 + 증가액)) ÷ 종전 총액 × 100
내 분담금 = 조합원분양가 − 내 종전자산평가액 × 인상 후 비례율
공사비 기사에서 말하는 “3.3㎡당 공사비”는 1평당 공사비입니다. 이 계산기는 평을 400/121㎡로 정확히 환산하고, 큰 금액도 원 단위까지 오차 없이 계산합니다.
사업비가 10% 넘게 늘면
사업시행계획이나 관리처분계획을 바꾸면서 정비사업비가 10% 이상 늘어나면 조합원 3분의 2 이상이 찬성해야 합니다(도시정비법 제45조제4항). 법의 10%는 생산자물가상승률분과 손실보상 금액을 뺀 증가율이라, ⅔ 표시는 참고로만 보고 실제 해당 여부는 조합 자료로 확인하세요.
계산 예시
연면적 1만㎡, 3.3㎡당 100만 원 인상, 종후 총액 1,000억·총사업비 300억·종전 총액 700억 원, 내 종전자산 3억·조합원분양가 5억 원일 때:
| 구분 | 사업비 | 비례율 | 내 분담금 |
|---|---|---|---|
| 인상 전 | 300억 원 | 100% | 2억 원 |
| 인상 후 | 330억 2,500만 원 | 95.67% | 2억 1,299만 원 |
공사비가 30억 2,500만 원(사업비의 10.08%) 늘어 이 조합원의 분담금은 1,299만 원 늘어납니다.
자주 묻는 질문
조합원분양가가 오르면요?
이 계산기는 조합원분양가를 그대로 둡니다. 조합이 분양가를 함께 올리면 권리가액·분담금 계산기에 새 분양가를 넣어 다시 계산하세요.
1인당 평균 증가액은 정확한가요?
증가액을 조합원 수로 나눈 참고값입니다. 실제 부담은 권리가액 비율에 따라 나뉘므로 사람마다 다릅니다.
입력한 금액이 저장되나요?
아니요. 계산은 브라우저 안에서만 이루어지고, 입력값은 어디에도 전송·저장되지 않습니다.
분담금 납부 일정표 사용법
- 분담금을 넣습니다. 권리가액·분담금 계산기 결과를 쓰면 됩니다.
- 조합 안내에 따라 계약금·중도금·잔금 비율과 중도금 회차를 넣습니다. 처음 값(10%·60% 6회·30%)은 예시입니다.
- 날짜를 넣으면 회차별 납부일이 표시됩니다. 중도금은 1회차 날짜부터 입력한 간격(개월)마다 이어집니다.
- 중도금을 대출로 낼 계획이면 대출 비율과 연 금리를 넣어 이자를 계산해 봅니다.
분담금은 언제, 어떻게 내나요?
도시 및 주거환경정비법은 관리처분계획에 “조합원 분담규모 및 분담시기”를 담도록 하고(제74조제1항제6호), 정관이나 총회 의결로 정하면 관리처분계획인가 후부터 이전고시까지 나누어 받을 수 있게 합니다(제89조제2항). 비율과 시기는 법으로 정해져 있지 않아 조합마다 다릅니다.
계산 방법
회차 금액 = 분담금 × 회차 비율 (원 미만 절사, 절사분은 잔금에 가산)
대출 이자 = 회차 금액 × 대출 비율 × 연 금리 × 납부일부터 잔금일까지 일수 ÷ 365
이자는 단리·365일 기준으로 계산한 예상치입니다. 이자후불제라면 잔금 때 한꺼번에, 자납이라면 회차마다 부담합니다. 실제 금리와 계산 방식은 대출 약정서를 따릅니다.
계산 예시
분담금 2억 원, 계약금 10%·중도금 60%(6회)·잔금 30%일 때:
| 회차 | 비율 | 금액 |
|---|---|---|
| 계약금 | 10% | 2,000만 원 |
| 중도금 1~6회 | 각 10% | 각 2,000만 원 |
| 잔금 | 30% | 6,000만 원 |
중도금 2,000만 원을 연 4.5%로 1년(365일) 빌리면 이자는 90만 원입니다.
자주 묻는 질문
분담금이 0원 이하면요?
권리가액이 조합원분양가보다 크거나 같다는 뜻이라 낼 돈이 없습니다. 환급 시기와 방법은 조합 결정을 따릅니다.
중도금 대출은 DSR에 포함되나요?
금융위원회는 중도금·이주비 대출을 DSR 적용 대상에서 제외한다고 안내했습니다(2025.10.15. 대출수요 관리 방안 FAQ). 다만 이후 다른 대출을 받을 때 기존 중도금 대출의 원리금 상환분이 반영될 수 있습니다.
입력한 금액이 저장되나요?
아니요. 계산은 브라우저 안에서만 이루어지고, 입력값은 어디에도 전송·저장되지 않습니다.
재초환 부담금 계산기 사용법
재초환(재건축초과이익 환수제) 부담금의 법률상 이름은 재건축부담금입니다. 재건축초과이익 중 국토교통부장관이 부과·징수하는 금액을 말합니다(재건축초과이익 환수에 관한 법률 제2조제3호).
- 조합원 1인당 평균 초과이익을 넣습니다. 조합이나 관할 관청이 통지한 부담금 예정액 자료의 값을 쓰세요. 초과이익은 국토교통부·지자체가 산정하는 값이라 이 계산기가 따로 계산하지 않습니다.
- 산정식을 이해하고 싶으면 “초과이익 산정식으로 참고 계산하기”를 켜고 각 항목 총액과 조합원 수를 넣어 볼 수 있습니다.
- 1세대 1주택자라면 보유기간과 나이를 넣어 장기보유 감경과 납부유예 대상 여부를 확인합니다.
계산 공식
재건축초과이익 = 종료시점 주택가액 − (개시시점 주택가액 + 정상주택가격상승분 + 개발비용)
조합원 1인당 평균이익 = 재건축초과이익 ÷ 조합원 수
재건축부담금 = 1인당 평균이익에 아래 부과율 적용
근거: 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제7조(부과기준), 제12조(부과율). 부과율은 2024년 3월 27일 시행된 개정법 기준입니다.
부과율 구간표 (제12조)
| 1인당 평균이익 | 1인당 부담금 |
|---|---|
| 8,000만 원 이하 | 면제 |
| 8,000만 원 초과 ~ 1억 3,000만 원 이하 | 8,000만 원 초과분 × 10% |
| 1억 3,000만 원 초과 ~ 1억 8,000만 원 이하 | 500만 원 + 1억 3,000만 원 초과분 × 20% |
| 1억 8,000만 원 초과 ~ 2억 3,000만 원 이하 | 1,500만 원 + 1억 8,000만 원 초과분 × 30% |
| 2억 3,000만 원 초과 ~ 2억 8,000만 원 이하 | 3,000만 원 + 2억 3,000만 원 초과분 × 40% |
| 2억 8,000만 원 초과 | 5,000만 원 + 2억 8,000만 원 초과분 × 50% |
개정 전에는 면제 기준이 3,000만 원, 구간 폭이 2,000만 원이었습니다.
1세대 1주택자 장기보유 감경 (제14조의2)
부과종료시점에 1세대 1주택자이고, 부과종료시점부터 거꾸로 세어 6년 이상 보유했다면 보유기간에 따라 부담금을 줄여 줍니다. 기준은 거주기간이 아니라 1세대 1주택자로서 보유한 기간입니다.
| 보유기간 | 감경률 |
|---|---|
| 6년 이상 7년 미만 | 10% |
| 7년 이상 8년 미만 | 20% |
| 8년 이상 9년 미만 | 30% |
| 9년 이상 10년 미만 | 40% |
| 10년 이상 15년 미만 | 50% |
| 15년 이상 20년 미만 | 60% |
| 20년 이상 | 70% |
60세 이상 납부유예 (제17조의2)
부과종료시점에 60세 이상이고 1세대 1주택자이면 납부유예를 신청할 수 있습니다. 유예할 부담금에 상당하는 담보를 제공해야 합니다. 주택을 양도(매매·증여·교환 등)하거나 상속이 개시되는 등의 사유가 생기면 유예가 취소되고, 유예받은 부담금에 이자를 더해 징수합니다. 유예 기간 동안 납부지연 가산금은 붙지 않습니다.
계산 예시
| 1인당 평균이익 | 구간 | 1인당 부담금 |
|---|---|---|
| 8,000만 원 | 면제 | 0원 |
| 1억 원 | 10% | 200만 원 |
| 1억 8,000만 원 | 20% 구간 상한 | 1,500만 원 |
| 3억 원 | 50% | 6,000만 원 |
| 10억 원 | 50% | 4억 1,000만 원 |
3억 원 예시에서 1세대 1주택자로 20년 이상 보유했다면 70%가 감경되어 1,800만 원이 됩니다.
자주 묻는 질문
계산 결과가 제가 낼 금액인가요?
아니요. 법은 조합원 1인당 평균이익으로 부담금 총액을 정하고, 조합이 조합원별 순이익 비율에 따라 나눕니다(시행령 제4조). 본인 고지액은 평균과 다를 수 있고, 장기보유 감경도 본인 분담액에 적용됩니다.
초과이익은 언제부터 계산하나요?
부과개시시점은 최초 조합설립인가일입니다(2024년 3월 27일 개정 전에는 추진위원회 승인일). 개시시점부터 준공인가일까지가 10년을 넘으면 준공인가일부터 거꾸로 10년이 되는 날을 개시시점으로 봅니다(제8조).
1세대 1주택 판단에서 빠지는 주택이 있나요?
상속·혼인으로 보유한 주택(5년 이내), 사업 기간에 거주하려고 산 주택 1채, 공시가격 3억 원 이하이면서 취득 당시 투기과열지구가 아니었던 저가주택 1채 등은 주택 수에서 빠집니다. 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함됩니다(시행령 제10조의2).
원 미만 금액은 어떻게 처리하나요?
법령에서 원 미만 처리 기준을 확인하지 못해 이 계산기는 원 미만을 절사합니다. 실제 고지액과 몇 원 차이가 날 수 있습니다.
입력한 금액이 저장되나요?
아니요. 계산은 브라우저 안에서만 이루어지고, 입력값은 어디에도 전송·저장되지 않습니다.
재건축 일정·재초환 기간 계산기 사용법
- 최초 조합설립인가일과 준공인가일(예정일)을 넣습니다.
- 장기보유 감경과 납부유예를 확인하려면 내 집 취득일, 생년월일, 준공 때 1세대 1주택자인지를 넣습니다.
- 계산하기를 누르면 재건축부담금 부과 기간, 감경률, 60세 납부유예 요건, 날짜순 타임라인이 나옵니다.
이 계산기는 날짜만 다룹니다. 부담금 금액은 재초환 부담금 계산기에서 계산하세요.
부과 기간은 어떻게 정해지나요?
- 부과개시시점: 재건축사업을 위해 최초로 조합설립인가를 받은 날입니다(재건축초과이익 환수에 관한 법률 제8조제1항). 2024년 3월 27일 개정 전에는 추진위원회 승인일이었습니다.
- 부과종료시점: 재건축사업의 준공인가일입니다(제8조제3항).
- 10년 상한: 개시시점부터 종료시점까지가 10년을 넘으면 준공인가일부터 거꾸로 10년이 되는 날을 개시시점으로 봅니다(제8조제2항). 딱 10년이면 상한이 적용되지 않습니다.
- 임시 특례: 2017년 12월 31일까지 관리처분계획인가를 신청한 사업은 재건축부담금이 면제됩니다(제3조의2).
장기보유 감경과 납부유예
준공 때 1세대 1주택자이고 취득일부터 준공일까지 보유기간이 6년 이상이면 부담금이 10~70% 감경됩니다(제14조의2). 취득일은 소유권이전등기 접수일과 잔금청산일 중 빠른 날입니다(시행령 제10조의2제9항).
| 보유기간 | 6년 | 7년 | 8년 | 9년 | 10년 | 15년 | 20년 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 감경률 | 10% | 20% | 30% | 40% | 50% | 60% | 70% |
준공 때 만 60세 이상인 1세대 1주택자는 담보를 제공하고 납부유예를 신청할 수 있습니다(제17조의2).
날짜는 어떻게 세나요?
법에 별도 규정이 없으면 민법의 기간 계산을 따릅니다. 첫날은 세지 않고(민법 제157조), 연 단위 기간은 달력으로 계산하며 해당일이 없으면 그 달 말일로 봅니다(제160조). 나이는 출생일을 포함해 만 나이로 셉니다(제158조). 예를 들어 2020년 3월 10일에 취득했다면 2026년 3월 10일에 보유 6년이 됩니다.
재초환 실무가 이 방식과 같은지는 확인하지 못했습니다. 감경 구간이나 60세 도달일이 준공일과 며칠 차이라면 관할 구청에 꼭 확인하세요.
계산 예시
| 조합설립인가 | 준공 | 부과개시시점 | 부과 기간 |
|---|---|---|---|
| 2020.5.1. | 2028.5.1. | 2020.5.1. | 8년 |
| 2015.3.2. | 2030.6.30. | 2020.6.30. (10년 상한) | 10년 |
| 2020.6.30. | 2030.6.30. | 2020.6.30. | 10년 (상한 미적용) |
자주 묻는 질문
준공이 늦어지면 부담금이 늘어나나요?
부과 기간이 길어지면 초과이익 산정 기간도 길어지지만, 10년을 넘는 부분은 개시시점이 뒤로 옮겨져 반영되지 않습니다. 반대로 보유기간은 길어져 감경률이 오를 수 있습니다.
보유기간은 1세대 1주택 기간만 세나요?
네. 법은 “1세대 1주택자로서의 기간”만 보유기간으로 인정합니다. 중간에 다른 주택을 가졌던 기간이 있으면 이 계산기 결과보다 짧아질 수 있습니다.
입력한 날짜가 저장되나요?
아니요. 계산은 브라우저 안에서만 이루어지고, 입력값은 어디에도 전송·저장되지 않습니다.
총회 의결·동의율 계산기 사용법
- 총회 안건 가결 여부: 안건 종류를 고르고 조합원 수, 출석(서면·전자투표 포함), 직접 출석(대리인·온라인총회 참석 포함), 찬성 수를 넣습니다.
- 재건축 조합설립 동의율: 전체 구분소유자와 동의자 수, 전체 토지면적과 동의자 토지면적을 넣습니다. 동별 동의 현황을 넣으면 동별 과반 요건도 확인합니다.
재건축 조합설립 동의 요건 (도시정비법 제35조제3항)
- 공동주택 각 동별 구분소유자 과반수 동의 (구분소유자 5명 이하인 동은 제외, 복리시설은 전체를 하나의 동으로 봄)
- 전체 구분소유자 100분의 70 이상 동의
- 토지면적 100분의 70 이상의 토지소유자 동의
2025년 5월 1일 시행된 개정 법률(법률 제20759호)로 전체 구분소유자와 토지면적 기준이 4분의 3에서 100분의 70으로 낮아졌습니다.
총회 의결 기준
| 안건 | 찬성 기준 | 직접 출석 |
|---|---|---|
| 일반 안건 | 조합원 과반수 출석 + 출석자 과반수 찬성 | 10% 이상 |
| 시공자 선정 | 일반 안건과 같음 | 과반수 |
| 창립총회·시공자 선정 취소·정비사업비 사용 및 변경 | 일반 안건과 같음 | 20% 이상 |
| 사업시행계획·관리처분계획 수립·변경 | 조합원 과반수 찬성 | 20% 이상 |
| 위 계획 변경으로 정비사업비 10% 이상 증가 | 조합원 3분의 2 이상 찬성 | 20% 이상 |
| 정관 변경(일반) | 조합원 과반수 찬성 | 10% 이상 |
| 정관 변경(조합원 자격, 제명·탈퇴, 구역, 비용부담, 부담 시기, 시공자 선정 등) | 조합원 3분의 2 이상 찬성 | 10% 이상 |
| 조합설립인가 사항 변경 | 조합원 3분의 2 이상 찬성 | 10% 이상 |
근거: 도시정비법 제35조제5항, 제40조제3항, 제45조제3항·제4항·제10항, 시행령 제42조제3항. 서면이나 전자투표로 의결권을 행사하면 출석으로 봅니다(제45조제5항·제6항). 대리인을 통한 행사와 온라인총회 참석은 직접 출석으로 봅니다(제45조제10항, 제44조의2제2항). 일반 전자투표는 직접 출석에 들어가지 않고, 재난 등으로 온라인총회만 여는 경우의 전자투표만 직접 출석으로 봅니다(제45조제8항·제10항).
자주 묻는 질문
“과반수”와 “2분의 1 이상”은 다른가요?
다릅니다. 과반수는 절반을 넘어야 합니다. 조합원 1,000명이면 과반수는 501명부터입니다.
정관에 더 엄격한 기준이 있으면요?
정관이 법보다 엄격하게 정했다면 정관을 따라야 합니다. 이 계산기는 법에 정한 최소 기준만 판정합니다.
입력한 숫자가 저장되나요?
아니요. 계산은 브라우저 안에서만 이루어지고, 입력값은 어디에도 전송·저장되지 않습니다.
조합원 지위양도 판정기 사용법
- 계약 당시 그 단지가 투기과열지구였는지 선택하고, 조합설립인가일과 양도 계약일을 넣습니다.
- 매매·증여·상속·이혼 등 양수 원인을 고릅니다.
- 파는 사람(양도인)에게 해당하는 예외 사유가 있으면 체크하고 필요한 날짜를 넣습니다.
- 판정하기를 누르면 조합원 지위를 승계할 수 있는지와 그 근거 조문이 나옵니다.
기본 원칙
투기과열지구에서 재건축사업을 하는 경우, 조합설립인가 후 그 단지의 건축물이나 토지를 양수한 사람은 조합원이 될 수 없습니다(도시 및 주거환경정비법 제39조제2항). 양수에는 매매·증여 등 권리 변동이 따르는 모든 행위가 포함되지만 상속·이혼으로 인한 양수는 빠집니다. 조합원이 되지 못한 사람에게는 사업시행자가 손실보상(현금청산)을 해야 합니다(제39조제3항).
예외 사유 (양도인 기준)
| 예외 | 근거 |
|---|---|
| 세대원 모두 근무·생업·질병치료(1년 이상)·취학·결혼으로 사업구역 밖 시·군으로 이전 | 법 제39조제2항제1호 |
| 상속받은 주택이고 세대원 모두 이전 | 제2호 |
| 세대원 모두 해외 이주 또는 2년 이상 해외 체류 | 제3호 |
| 1세대 1주택자로 소유 10년 이상·거주 5년 이상 | 제4호, 시행령 제37조제1항 |
| 조합설립인가 후 3년 이상 사업시행인가 신청이 없고, 3년 이상 소유, 신청 전 양도 | 시행령 제37조제3항제1호 |
| 사업시행계획인가 후 3년 이내 착공하지 못했고, 3년 이상 소유, 착공 전 양도 | 제3항제2호 |
| 착공 후 3년 이상 준공되지 않은 사업의 토지를 3년 이상 소유 | 제3항제3호 |
| 채무 불이행으로 경매·공매 | 제3항제5호 |
| 투기과열지구 지정 전 계약 + 지정일부터 60일 이내 거래신고 | 제3항제6호 |
| 지정 전 토지거래허가 신청 + 지정 후 그 허가에 따른 계약 | 제3항제7호 |
마지막 예외(제7호)는 2026년 2월 3일 시행령 개정으로 생겼고, 2025년 10월 16일부터 개정 시행 전까지 투기과열지구로 지정된 지역에도 적용됩니다(부칙 제2조).
판정 예시
| 상황 | 결과 |
|---|---|
| 투기과열지구, 조합설립인가 후 매매, 예외 없음 | 조합원 불가 |
| 같은 상황에서 양도인이 1세대 1주택으로 10년 소유·5년 거주 | 승계 가능 |
| 조합설립인가 후 상속으로 취득 | 승계 가능(제한 대상 아님) |
| 조합설립인가 전 계약 | 승계 가능 |
자주 묻는 질문
증여도 제한되나요?
네. 증여는 권리 변동이 따르는 행위라 제한 대상입니다. 상속과 이혼만 빠집니다.
소유기간 10년은 언제부터 세나요?
법문에 기준일이 명시되어 있지 않습니다. 이 판정기는 양도인 취득일부터 양도 계약일까지 민법 기간 계산으로 셉니다. 경계에 가까우면 조합·관할 구청에 확인하세요.
재개발도 같나요?
아니요. 재개발은 관리처분계획인가 후 양수부터 제한되고 경과규정이 달라 이 판정기 범위 밖입니다.
입력한 정보가 저장되나요?
아니요. 판정은 브라우저 안에서만 이루어지고, 입력값은 어디에도 전송·저장되지 않습니다.
재건축 매수 총비용·프리미엄 비교 사용법
- 재건축 매물의 매수가와 받을 평형의 조합원분양가를 넣습니다.
- 매물의 종전자산평가액과 비례율을 넣거나, 조합이 알려 준 권리가액을 직접 넣습니다.
- 취득세·중개보수 같은 부대비용, 대출 이자, 재초환 부담금, 이주 기간 주거비를 알면 넣습니다.
- 비교 가격(일반분양가나 인근 신축 시세)을 넣으면 재건축 매수가 얼마나 싸거나 비싼지 보여 줍니다.
계산 공식
권리가액 = 종전자산평가액 × 비례율
분담금 = 조합원분양가 − 권리가액
프리미엄 = 매수가 − 권리가액
총비용 = 매수가 + 분담금 + 부대비용 + 대출 이자 + 재초환 부담금 + 기타 비용
매수가에는 권리가액과 프리미엄(웃돈)이 함께 들어 있습니다. 새 아파트를 받으려면 여기에 분담금을 더 내야 하므로, 매수가만 보고 신축 시세와 비교하면 실제 비용을 낮게 보게 됩니다.
계산 예시
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 매수가 | 15억 원 |
| 권리가액(종전 10억 × 100%) | 10억 원 → 프리미엄 5억 원 |
| 분담금(분양가 12억 − 권리가액 10억) | 2억 원 |
| 부대비용 | 5,000만 원 |
| 대출 이자(5억, 연 4%, 36개월) | 6,000만 원 |
| 총비용 | 18억 1,000만 원 |
인근 신축 시세가 20억 원이라면 1억 9,000만 원(9.5%) 저렴하게 새 아파트를 얻는 셈입니다. 다만 입주까지 기다리는 기간과 사업 지연 위험은 숫자에 들어 있지 않습니다.
자주 묻는 질문
세금은 왜 계산하지 않나요?
취득세·양도세는 주택 수, 지역, 보유 기간에 따라 세율이 달라지고 자주 바뀝니다. 틀린 세금을 보여 주지 않으려고 금액을 직접 넣게 했습니다. 세무 전문가나 위택스·홈택스 계산을 참고하세요.
조합원 지위를 승계할 수 있는지도 봐야 하나요?
네. 투기과열지구 재건축은 조합설립인가 후 매수하면 조합원이 되지 못할 수 있습니다. 지위양도 판정기로 먼저 확인하세요.
입력한 금액이 저장되나요?
아니요. 계산은 브라우저 안에서만 이루어지고, 입력값은 어디에도 전송·저장되지 않습니다.
이주비 대출 한도 계산기 사용법
- 종전자산평가액과 종후자산평가액을 조합 안내 자료에서 찾아 넣습니다.
- 주택 소재지(규제지역 여부)와 세대가 보유한 주택 수를 고릅니다.
- 필요한 이주 자금을 넣으면 규제상 최대 대출액으로 부족한 금액도 알려 줍니다(선택).
이 계산기는 금융 규제가 허용하는 최대치만 계산합니다. 조합·은행 협약 금리, 실제 승인 한도, 개인 신용 심사 결과는 반영하지 않습니다.
계산 공식 (규제지역, 무주택·1주택 기준)
담보가치 = 종전자산평가액과 종후자산평가액 중 큰 금액
LTV 적용액 = 담보가치 × 40%
규제상 최대 대출액 = LTV 적용액과 6억 원 중 작은 금액
규제 근거
- 담보가치 기준: 2026년 8월 13일 금융위원회 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」에서 이주비대출 담보가치를 “종전자산평가액, 종후자산평가액 중 큰 금액”으로 바꿨고, 2026년 8월 31일부터 시행됐습니다. 그 전에는 종전자산평가액만 기준이었습니다.
- LTV 40%: 규제지역(투기과열지구·조정대상지역) 주택담보대출 LTV입니다. 8·13 대책 문서도 이주비대출을 “한도 6억원, 규제지역 LTV 40%”로 적고 있습니다.
- 최대 6억 원: 2025년 6·27 대책으로 수도권·규제지역 주택담보대출 한도가 6억 원으로 정해졌습니다. 10·15 대책으로 일반 주담대 한도는 시가에 따라 6억·4억·2억으로 나뉘었지만, 이주비대출은 주택가격과 관계없이 6억 원이 유지됩니다.
- DSR: 이주비대출은 DSR(총부채원리금상환비율) 적용 대상이 아닙니다.
계산 예시
| 종전 | 종후 | 담보가치 | LTV 40% | 최대 대출액 |
|---|---|---|---|---|
| 10억 | 12억 | 12억 | 4억 8,000만 | 4억 8,000만 |
| 15억 | 15억 | 15억 | 6억 | 6억 |
| 20억 | 18억 | 20억 | 8억 | 6억 (한도 적용) |
| 30억 | 35억 | 35억 | 14억 | 6억 (한도 적용) |
자주 묻는 질문
다주택자나 비규제지역은 왜 계산이 안 되나요?
다주택자와 비규제지역의 이주비대출 LTV·한도는 공개된 정부 원문에서 명확한 근거를 확인하지 못했습니다. 틀린 숫자를 보여 주지 않도록 계산하지 않고, 은행 확인을 안내합니다.
1주택자가 이주비대출을 받으면 제한이 있나요?
규제지역에서 1주택 보유자가 그 주택의 재건축으로 이주비·중도금대출을 받으면 추가 주택 구입이 제한됩니다(2018년 9월 13일부터). 규제지역 여부는 관리처분인가일을 기준으로 봅니다.
추가 이주비는 포함되나요?
아니요. 추가 이주비는 시공사·조합이 은행에서 빌려 조합원에게 다시 빌려주는 사업자대출이라 조합원 개인 한도 계산에 넣지 않았습니다. 8·13 대책에서 추가 이주비대출 보증상품 신설(2027년 1월 예정)이 발표됐습니다.
8월 31일 전에 관리처분인가가 난 사업장도 새 기준이 적용되나요?
공개된 발표문에 경과규정이 적혀 있지 않습니다. 대출을 받을 은행에 적용 기준을 확인하세요.
입력한 금액이 저장되나요?
아니요. 계산은 브라우저 안에서만 이루어지고, 입력값은 어디에도 전송·저장되지 않습니다.
이주 기간 주거비 계산 사용법
- 이주 기간(이주 시작부터 새 아파트 입주까지 개월 수)을 넣습니다.
- 이주해서 살 집의 보증금과, 그 보증금을 이주비 대출·전세대출·자기자금으로 어떻게 마련했는지 넣습니다.
- 월세, 이사비, 중개보수가 있으면 넣습니다.
- 계산하기를 누르면 이주 기간 동안의 총 주거비와 월평균이 나옵니다.
계산 방법
대출 이자 = 대출금 × 연 금리 × 개월 ÷ 12
자기자금 = 보증금 − 이주비 대출 − 전세대출
총 주거비 = 이주비 이자 + 전세대출 이자 + 자기자금 기회비용 + 월세 × 개월 + 이사비 + 중개보수 + 기타
보증금 원금은 이사 나올 때 돌려받으므로 비용에 넣지 않습니다. 자기자금 기회비용은 그 돈을 예금에 두었을 때 받을 이자로, 금리를 넣은 경우에만 계산합니다.
계산 예시
이주 기간 24개월, 보증금 6억 원을 이주비 대출 3억(연 3%)·전세대출 2억(연 4%)·자기자금 1억(기회비용 연 3%)으로 마련하고, 이사비 600만 원·중개보수 200만 원이 들 때:
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 이주비 대출 이자 | 1,800만 원 |
| 전세대출 이자 | 1,600만 원 |
| 자기자금 기회비용 | 600만 원 |
| 이사비·중개보수 | 800만 원 |
| 총 주거비(월평균) | 4,800만 원(200만 원) |
자주 묻는 질문
이주비 대출은 얼마까지 받을 수 있나요?
규제지역 기준 LTV 40%, 최대 6억 원이며 2026년 8월 31일부터 종전·종후자산 평가액 중 큰 금액을 담보가치로 봅니다. 이주비 한도 계산기에서 확인하세요.
조합이 이자를 내 주는 이주비도 있나요?
사업장에 따라 조합이 기본이주비 이자를 사업비로 부담하기도 합니다. 그렇다면 이주비 대출 금리를 0으로 넣으세요. 다만 그 이자도 결국 사업비에 들어가 비례율에 영향을 줍니다.
입력한 금액이 저장되나요?
아니요. 계산은 브라우저 안에서만 이루어지고, 입력값은 어디에도 전송·저장되지 않습니다.