2026년 8월 3일, 재정경제부가 「2026년 세제개편안」을 발표했습니다.
내 세금은 오르는 걸까요, 내리는 걸까요?
이 질문에 대한 답은 아마도 “둘 다 맞다”입니다.
거주 중인 1주택자라면 부담이 줄어들 가능성이 높고, 비거주 주택이나 다주택을 보유하고 있다면 부담이 늘어날 가능성이 높습니다.
하지만 더 중요한 건 숫자입니다.
이번 개편은 종합부동산세와 양도소득세를 중심으로 과세 기준을 “주택 수”에서 “주택 가액”으로, “보유”에서 “거주”로 옮기는 방향인데, 시행시기가 항목마다 2026년 하반기부터 2028~2029년까지 제각각이라 헷갈리기 쉽습니다.
이 글에서는 종부세·양도세를 중심으로 개정 전/후 수치와 시행시기를 항목별로 정리하고, 1주택 실수요자와 다주택자 각각에게 어떤 의미인지 짚어보겠습니다.
개편의 큰 그림 — “거주 1주택은 보호, 비거주·고가는 정상화”
정부가 이번 개편안에서 밝힌 부동산세제 개편의 기본 방향은 한 문장으로 요약됩니다.
“비거주주택 및 일정가액 이상의 주택 등에 대한 종부세·양도세 부담은 정상화하되, 거주용 1주택은 지속 보호한다.”
즉,
거주하는 1주택자 → 세부담 유지 또는 완화
비거주 1주택자·다주택자·고가주택 보유자 → 세부담 강화
라는 두 개의 축으로 나눠서 이해하면 개별 항목을 따라가기가 훨씬 수월합니다.
관련 법률은 국세기본법·소득세법·법인세법·상속세및증여세법·부가가치세법·조세특례제한법·종합부동산세법 등 10개 국세 법률과 관세법까지 총 11개 법률 개정으로 진행됩니다.
8월 4일부터 20일까지 입법예고를 거쳐 8월 27일 차관회의, 9월 1일 국무회의를 통과하면 9월 3일 이전 정기국회에 제출될 예정입니다.
다만 이 시점의 개편안은 어디까지나 “정부안”입니다.
국회 논의 과정에서 세부 수치가 조정될 가능성도 열어둘 필요가 있습니다.
5년(2027~2031년)간 예상되는 세수효과는 총 3조 4,430억원 증가이며, 이 중 종합부동산세 조정으로 인한 증가분이 2조 1,815억원으로 가장 큰 비중을 차지합니다.
종합부동산세, 뭐가 달라지나
과세대상·기본공제 — 1주택자는 12억에서 14억으로
핵심부터 말하면, 1세대 1주택자의 종부세 기본공제가 거주 여부에 따라 갈립니다.
| 구분 | 개정 전 | 개정 후 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택자 – 거주용 1주택(거주 시) | 12억원 | 14억원 |
| 1세대 1주택자 – 비거주 1주택 | 12억원 | 9억원 |
| 그 외(다주택자 등) | 9억원(일률) | 4억원 + (5억원 × 거주용 주택가액 비중) |
| 법인 | 기본공제 없음 | 기본공제 없음(현행 유지) |
실제 거주하는 1주택자라면 기본공제가 12억원에서 14억원으로 늘어납니다.
반면 같은 1주택자라도 실제 거주하지 않고 있다면 12억원에서 9억원으로 오히려 줄어듭니다.
다주택자는 기존에는 보유 주택 수와 무관하게 9억원을 일률적으로 공제받았지만, 앞으로는 전체 주택가액 중 거주용 주택가액이 차지하는 비중만큼만 공제받는 구조로 바뀝니다. 거주용 주택이 없다면 최소 4억원까지 줄어들 수 있습니다.
과세대상 기준선도 함께 조정됩니다. 1세대 1주택자는 공시가격 합계 14억원 초과(시가 약 20억원 초과) 시 종부세가 부과되고, 다주택자 등은 종전과 같은 공시가격 9억원 초과 기준이 그대로 유지됩니다.
시행시기는 2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분부터입니다. 2026년분 종부세(올해 12월 고지분)에는 적용되지 않습니다.
공정시장가액비율과 세율 — 계산 구조 자체가 바뀐다
종부세 과세표준은 “(공시가격 합계 – 기본공제금액) × 공정시장가액비율”로 산출됩니다. 이 공정시장가액비율도 오릅니다.
| 구분 | 개정 전 | 2027년 | 2028년 이후 |
|---|---|---|---|
| 1세대 1주택자, 지방 1·2주택자 | 60% | 70% | 70%(유지) |
| 3주택자 등·조정대상지역 주택 보유자(1세대1주택자 제외) | 60% | 70% | 80% |
세율도 함께 조정됩니다. 현행은 2주택 이하와 3주택 이상으로 세율이 이원화되어 있는데, 이를 단계적으로 “주택가액” 기준 단일 세율 체계로 통합합니다.
특히 눈여겨봐야 할 구간은 과세표준 6억~12억원 구간입니다. 이 구간의 세율이 1.0%에서 1.3%로 오르는데, 이는 상대적으로 저가 주택을 보유한 사람에게도 영향을 미칠 수 있습니다.
과세표준 12억원을 넘어가는 구간부터는 2028년 이후 다주택 여부와 무관하게 세율이 단일화됩니다. 시행시기는 세율 이원화 유지 여부와 무관하게 2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분부터입니다.
세액공제 — ‘보유공제’가 ‘거주공제’로, 한도까지 신설
1세대 1주택자에게 적용되던 연령별·보유기간별 세액공제도 구조가 바뀝니다.
기존에는 연령별 공제(60세 20%, 65세 30%, 70세 40%)와 보유기간별 공제(5년 20%, 10년 40%, 15년 50%, 합산 한도 80%)를 함께 적용했는데, 앞으로는 “보유기간” 대신 “거주기간”을 기준으로 공제합니다.
2027년은 보유·거주 중 유리한 쪽을 선택할 수 있는 과도기이고, 2028년부터는 거주기간 공제가 전면 적용됩니다.
여기서 실수요자가 반드시 확인해야 할 부분이 하나 있습니다. 바로 공제 금액 한도가 새로 생긴다는 점입니다.
기존에는 공제율 한도(80%)만 있고 금액 한도는 없었습니다. 그런데 2027년부터는 800만원, 2028년 이후에는 600만원이라는 금액 한도가 신설됩니다.
즉,
공제율이 아무리 높아도
공제받을 수 있는 금액 자체가 한도에 묶인다
는 뜻입니다. 장기간 거주한 초고가 주택 보유자일수록 이 한도의 영향을 크게 받을 가능성이 높습니다.
세부담 상한 완화, 납부유예 요건 확대
해당연도 보유세(재산세+종부세)가 직전연도 대비 일정 비율을 넘지 않도록 제한하는 “세부담 상한”도 조정됩니다. 기존 150%에서 200%로 상향되는데, 이는 개편 효과가 상한선에 막혀 지연 적용되는 것을 막기 위한 조치로 설명됩니다.
고령자·장기보유자를 위한 납부유예 제도도 문턱이 낮아집니다.
소득요건이 총급여 7,000만원(종합소득금액 6,000만원) 이하에서 총급여 8,000만원(종합소득금액 7,000만원) 이하로 완화되고, 65세 이상이면서 10년 이상 거주했고 소득 대비 보유세 비중이 10% 이상인 고령자의 거주용 1주택은 소득요건 자체가 면제됩니다.
시행시기는 2027년 1월 1일 이후 납부유예를 신청하는 분부터입니다.
세부담이 실제로 얼마나 달라지나 — 정부 제공 시뮬레이션
정부가 공개한 적용사례(공시가격 변동 없음 가정, 2028년 기준)를 보면 거주 여부에 따른 격차가 뚜렷하게 드러납니다.
60세·10년거주 1세대1주택자: 시가 20억원(공시 15억원) 종부세는 27.6만원에서 10.8만원으로 오히려 줄어듭니다. 다만 시가 70억원(공시 50억원)처럼 초고가라면 937.7만원에서 3,295.7만원으로 크게 늘어납니다.
같은 조건이지만 비거주(보유만)인 경우: 시가 20억원(공시 15억원)이면 27.6만원에서 152.1만원으로, 시가 70억원(공시 50억원)이면 937.7만원에서 4,480.1만원으로 뜁니다.
3주택 이상(동일가액 3채, 거주주택 비중 1/3)인 경우: 시가 20억원(공시 15억원) 기준 126.7만원에서 442.4만원, 시가 70억원(공시 50억원) 기준 3,467.5만원에서 7,225.7만원으로 늘어납니다.
정리하면, 실거주하는 중저가 1주택자는 세부담이 줄거나 소폭 느는 데 그치지만, 비거주 주택이나 다주택, 특히 고가주택을 보유한 경우는 세부담 증가폭이 훨씬 크다는 게 정부 시뮬레이션의 결론입니다.
양도소득세, 뭐가 달라지나
장기보유특별공제 → ‘장기거주 소득공제’로 명칭·구조 전환
양도세 쪽에서 가장 큰 변화는 “장기보유특별공제”라는 이름 자체가 사라진다는 점입니다.
주택은 “장기거주 소득공제”로, 주택 외(토지·상가 등)는 “장기보유 소득공제”로 명칭이 나뉘고, 공제 구조도 함께 바뀝니다. 시행시기는 2028년 1월 1일 이후 양도하는 분부터입니다.
1세대 1주택자 기준으로 보면,
2027년(유예): 거주 연4% + 보유 연4% = 최대 80%(10년), 한도 없음
2028년(중간단계): 거주 연6% + 보유 연2% = 최대 80%(10년), 한도 20억원
2029년 이후(본격시행): 거주 연8% = 최대 80%(10년), 한도 10억원
으로 3단계에 걸쳐 전환됩니다.
여기서도 종부세와 마찬가지로 “공제 한도”가 새로 생긴다는 점이 핵심입니다. 지금까지는 한도 없이 공제받을 수 있었지만, 앞으로는 거주기간이 짧을수록, 양도차익이 클수록 그 영향을 더 크게 받을 가능성이 높습니다.
정부가 제시한 사례를 보면 체감이 더 쉽습니다. 양도가액 32억원(취득가액 12억원, 2년거주·10년보유) 주택이라면 산출세액이 2027년 2.36억원 → 2028년 3.20억원 → 2029년 4.05억원으로 늘어납니다. 양도가액 75억원(취득가액 25억원, 10년거주보유)이라면 2027년 3.16억원 → 2028년 9.23억원 → 2029년 13.73억원으로, 고가주택일수록 증가폭이 훨씬 가파릅니다.
다주택자(비조정대상지역 기준)도 보유공제에서 거주공제로 전환되는 흐름은 같습니다. 다만 조정대상지역 소재 주택을 양도하는 다주택자는 현행에서도 장특공제가 배제되고 있고, 개편 후 거주공제도 동일하게 배제된다는 점은 변하지 않습니다.
10년 이상 거주 1주택자, 기본공제가 10배로
실수요자에게 유리한 변화도 있습니다. 양도소득 기본공제는 원칙적으로 연 250만원인데, 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1세대 1주택을 양도할 때는 이 기본공제가 연 2,500만원으로 10배 상향됩니다.
특수관계인에게 양도하는 경우는 이 혜택에서 제외되고, 공동소유라면 지분비율로 안분됩니다(부부 공동명의는 각각 2,500만원 적용).
정부 사례로 보면, 10년 거주한 20억원 주택(취득가 10억원)의 양도세는 약 1,280만원에서 약 740만원으로, 30억원 주택(취득가 15억원)은 약 4,750만원에서 약 3,900만원으로 줄어듭니다. 시행시기는 2027년 1월 1일 이후 양도분부터입니다.
고령자 지방이주 감면, 지방 세컨드홈 특례 확대
65세 이상이고 5년 이상 거주(양도일 기준 2년 이상 계속 거주)한 수도권 주택을 팔고, 6개월 내 비수도권으로 실제 이주하는 경우 한시적 양도세 감면이 새로 생깁니다.
2027년 양도분은 50% 감면(한도 5억원), 2028년 양도분은 30% 감면(한도 3억원)이며, 적용기한은 2028년 12월 31일까지입니다. 다만 이후 5년 내 수도권으로 재이주하거나 처분주택을 재매수하면 감면세액에 이자상당가산액까지 추징된다는 사후관리 조건이 붙습니다.
지방 부동산에 관심이 있다면 세컨드홈 특례 확대도 눈여겨볼 만합니다. 기존에는 인구감소지역·인구감소관심지역 주택에만 적용되던 특례가 비수도권(광역시 제외) 전 지역으로 확대되고, 가액기준도 지역별로 4억~9억원(공시가격)으로 상향됩니다. 적용기한도 2029년 12월 31일 취득분까지 3년 연장됩니다. 시행시기는 2027년 1월 1일 이후 취득분부터입니다.
다주택자 양도세 중과, 2027~2028년 한시 완화
종부세 부담이 늘어나는 다주택자에게 “팔 수 있는 창구”를 열어주는 조치도 함께 담겼습니다. 조정대상지역 주택(2년 이상 보유)에 대한 양도세 중과세율이 한시적으로 낮아집니다.
| 구분 | 개정 전 | 2027년 | 2028년 | 2029년 이후 |
|---|---|---|---|---|
| 2주택자 | 기본세율+20%p | +5%p | +10%p | +20%p(원복) |
| 3주택 이상자 | 기본세율+30%p | +10%p | +15%p | +30%p(원복) |
2026년 중 이미 중과세율로 양도한 물건도 2027년 1월 1일 이후 예정·확정신고를 한다면 완화된 세율을 소급 적용받을 수 있습니다. 다만 이 한시 완화 기간에도 장기보유특별공제는 여전히 적용되지 않습니다.
정부 사례로는 양도차익 5억원인 조정대상지역 2주택자의 양도세가 현행 약 2.7억원에서 2027년 양도 시 약 2.0억원, 2028년 양도 시 약 2.2억원으로 낮아집니다. 2029년부터는 다시 원래 세율(+20%p/+30%p)로 돌아갑니다.
이 완화는 어디까지나 한시적이라는 점을
잊지 말아야 합니다.
일시적 2주택 특례기간, 3년에서 2년으로 단축
이사 등으로 일시적 2주택이 된 경우 종전주택을 일정 기간 내 처분하면 1세대 1주택 혜택(종부세 기본공제, 양도세 비과세·장특공제)을 유지해주는 특례기간도 단축됩니다.
조정대상지역 내에서 신규주택을 취득한 경우, 기존 3년이던 처분 유예기간이 2년으로 줄어듭니다(조정↔비조정 조합은 3년 유지).
양도세 특례는 2026년 8월 4일 이후 신규주택을 취득하고 종전주택을 2026년 10월 1일 이후 양도하는 분부터, 종부세 특례는 2026년 8월 4일 이후 취득하고 2027년 6월 1일 기준 납세의무 성립분부터 적용됩니다. 2026년 8월 3일 이전 취득·계약금 지급분은 종전 규정이 그대로 적용됩니다.
매입임대·상생임대 등 기존 특례도 순차 정비
임대사업자와 관련된 특례들도 정비됩니다.
조정대상지역 매입임대 아파트에 영구 적용되던 양도세 혜택(중과배제·장특공제 우대 50%)은 2027년 말까지 양도분은 현행 유지, 2028년 중 양도분은 절반 수준으로 축소, 2029년 이후 양도분은 중과 전면 적용으로 단계적으로 폐지됩니다. 조정대상지역 외 아파트나 건설임대·공공지원 임대주택은 이번 개편 대상에서 제외되어 기존 혜택이 유지됩니다.
상생임대주택의 거주요건 면제 특례도 일몰됩니다. 기존에는 상생임대차계약(임대료 5% 이내 인상) 요건만 충족하면 기한 없이 거주요건이 면제됐지만, 앞으로는 계약 종료 후 1년 내 양도분(최대 2029년 12월 31일까지)에만 면제가 적용됩니다.
두 조치 모두 시행시기는 2026년 10월 1일 이후 양도분부터입니다.
가업상속공제와 임대소득, 부동산 관련 변화
이번 개편안에서 상속세·증여세 파트는 주로 가업상속공제 재설계에 집중돼 있습니다. 부동산과 관련된 부분만 보면, 가업에 쓰이는 사업용 토지의 공제 범위가 “건축물 바닥면적의 3~7배”에서 “2~3배”로 축소되고, 1㎡당 1,000만원의 면적당 공제한도가 새로 생기며, 공제한도 계산방식도 “경영연수×20억원”(최대 1,000억원)으로 바뀝니다(2027년 7월 1일 이후 상속 개시분부터).
임대소득 쪽에서는 소형주택(전용 85㎡·6억원 이하) 등록임대사업자의 세액감면율이 임대 호수 구분 없이 단순화됩니다(공공지원·장기일반민간임대 50%, 그 외 20%, 2027년 1월 1일 이후 발생 소득분부터). 3주택 이상 보유자의 소규모주택 간주임대료 비과세 특례는 2029년 12월 31일까지 3년 연장됩니다.
시행시기, 한눈에 정리하면
항목마다 시행시기가 제각각이라 실무에서 가장 헷갈리는 부분입니다. 핵심만 추리면 이렇습니다.
2026년 하반기(즉시~10월)부터 적용
- 조정대상지역 일시적 2주택 특례기간 단축(양도세: 8.4. 취득 + 10.1. 이후 양도)
- 매입임대 아파트 양도세 혜택 단계적 폐지, 상생임대주택 거주요건 면제 조정(10.1. 이후 양도)
2027년 1월 1일부터 적용
- 종부세 과세대상·기본공제·공정시장가액비율·세율일원화·세액공제·세부담상한·납부유예 확대
- 양도세 10년거주 기본공제 확대, 고령자 한시 감면, 다주택자 중과 한시완화, 지방 세컨드홈 특례 확대
2028년 1월 1일부터 적용
- 양도세 장기거주소득공제 구조 본격 전환(2027년은 유예, 2028년 중간단계, 2029년 본격시행)
- 비사업용 토지 과세 정상화, 토지분 종부세(종합합산) 세율 인상
2027년 7월 1일부터 적용
- 가업상속공제 토지공제 축소
전문가들은 어떻게 보고 있나 — 엇갈리는 평가
이번 개편의 방향성 자체, 즉 “보유세는 강화하고 거래세(양도세)는 완화한다”는 큰 틀에는 공감하는 목소리가 있습니다. 정재호 목원대 부동산금융보험학과 교수는 보유세 강화와 거래세 완화를 함께 추진하는 방향 자체는 타당하다고 평가했습니다.
하지만 세부 내용에 대해서는 우려도 함께 나옵니다.
심혜정 전 국회예산정책처 조세분석심의관은 정책 목표가 소득·부의 재분배인지, 부동산 가격 안정까지 포함하는지 불명확하다고 지적했습니다. 정다운 한국조세재정연구원 연구위원은 투기 목적과 실거주를 구분해 차등 과세하는 것이 담세력 측면에서는 공정하지 않을 수 있다는 의견을 냈습니다.
임대주택 공급 위축을 걱정하는 시각도 있습니다. 성명재 홍익대 교수와 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 실거주 요건이 강화되면 비거주 다주택자들이 임대 공급을 줄이면서 전월세 매물 감소, 임차료 상승으로 이어질 수 있다고 우려했습니다. 정준호 강원대 교수 역시 실거주 우대 정책이 전월세 시장의 매물 잠김으로 이어질 수 있다며 공공·민간 임대 공급 대책이 함께 필요하다고 강조했습니다.
집값에 미칠 영향에 대한 전망은 더 극명하게 갈립니다.
박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 공제 축소 전 절세 목적의 매물 증가를 예상했고, 최은영 한국도시연구소장과 남혁우 우리은행 부동산연구원은 초고가 주택을 중심으로 가격 조정 가능성에 무게를 실었습니다.
반면 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원과 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 공급 부족이라는 근본 요인이 그대로 있는 한 핵심지역의 가격 하락 효과는 제한적일 것으로 봤습니다. 김효선 KB국민은행 수석전문위원은 오히려 실거주 1주택 혜택 강화가 수도권 상급지로의 수요 쏠림을 더 키울 가능성도 언급했습니다.
이처럼 전문가들 사이에서도 결론이 하나로 모이지 않는다는 것 자체가, 이번 개편이 시장에 미칠 영향을 아직 단정하기 이르다는 신호일 수 있습니다.
다만 이 개편안은 아직 국회에 제출되지 않은 정부안 단계라는 점은 분명히 짚고 넘어갈 필요가 있습니다. 정기국회 논의 과정에서 세부 수치가 조정될 가능성도 있습니다.
나에게는 어떤 영향? 유형별로 정리
지금까지 항목을 하나씩 짚어봤다면, 이제 유형별로 정리해보겠습니다.
거주 중인 1주택 실수요자
종부세 기본공제 12억→14억원 확대, 세부담상한 200%로 완화, 양도세 10년 거주 시 기본공제 250만→2,500만원 확대 등 대체로 부담이 완화되거나 최소화되는 쪽에 가깝습니다. 정부가 “거주용 1주택은 지속 보호” 원칙을 명시한 만큼, 이 방향은 비교적 일관됩니다.
비거주(투자 목적) 1주택자·다주택자
종부세 기본공제 축소(비거주 1주택 12억→9억원), 세율 인상(6~12억 구간 1.0→1.3% 등), 양도세 보유공제의 거주공제 전환으로 세부담이 뚜렷하게 늘어날 가능성이 높습니다.
고령자(65세 이상, 장기거주자)
납부유예 요건 완화, 수도권→비수도권 이주 시 한시 양도세 감면 등 별도의 완충 장치가 마련돼 있어 상대적으로 유리한 편입니다.
매도를 고민 중인 다주택자
2027~2028년 한시적으로 양도세 중과가 완화되는 구간이 열려 있습니다. 다만 2029년부터는 세율이 원상 복귀되므로, 매도 타이밍을 고민한다면 이 한시 구간을 놓치지 않는 게 중요할 수 있습니다.
임차인(세입자)
전문가들이 우려하는 대로 매입임대사업자의 공급 축소가 실제로 전월세 매물 감소나 임차료 상승으로 이어질지는 아직 예측 단계입니다. 확정된 결과가 아니라는 점은 유의할 필요가 있습니다.
정리하면,
같은 “1주택자”라도 거주 여부에 따라 유불리가 완전히 갈리고
같은 “다주택자”라도 매도 시점에 따라 세부담이 달라지는 구조라는 것.
이것이 이번 개편에서 가장 먼저 확인해야 할 핵심입니다.
마무리하며
많은 사람들이 세제개편이라고 하면 “집주인은 무조건 세금이 오른다”고 생각하지만, 실제로는 정반대인 경우도 적지 않습니다.
결국 다시 처음 질문으로 돌아가 보겠습니다. “내 세금은 오르나요, 내리나요?”
이 질문에 대한 답은 이제 명확합니다.
어디에 살고 있는가, 몇 채를 가지고 있는가, 얼마나 오래 거주했는가.
이 세 가지 기준이 예전보다 훨씬 더 중요해졌다는 것입니다.
다만 이번 개편안은 아직 정부안 단계이고, 시행시기도 2026년 하반기부터 2029년까지 항목별로 흩어져 있어 한 번에 모든 걸 외우기보다는 본인에게 해당하는 항목(보유 주택 수, 거주 여부, 매도 계획 시점)을 기준으로 다시 한 번 확인해보는 것이 안전합니다.
“결국 세금은 어디에 사느냐보다,
어떻게 살고 있느냐를 묻기 시작했다.”
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