취득세는 정비사업 조합원이 부동산을 취득하는 순간 한 번 내는 지방세이고, 취득일로부터 60일 안에 신고·납부해야 한다. 문제는 이 ‘취득하는 순간’이 언제냐에 따라 과세 대상이 주택에서 토지로, 다시 건물로 바뀌면서 세율까지 통째로 달라진다는 점이다.
1편에서 정비사업 세금을 보유·취득·양도 세 갈래로 나누고, 재산세·취득세는 지방세로 관할 구청이, 양도소득세는 국세로 국세청이 관할한다고 정리했다. 2편에서 ‘보유할 때’ 내는 재산세를 다뤘다면, 이번 3편은 ‘취득할 때’ 내는 세금, 즉 취득세만 조합원 입장에서 정리한다.
취득세란 무엇인가 — 신고·납부는 60일 안에
취득세는 부동산을 취득할 때 내는 지방세다. 유상으로 샀는지 무상으로 받았는지, 원시취득인지 승계취득인지에 따라 세율이 달라지고, 실제 납부액은 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 더해져 결정된다.
취득세는 국세인 양도소득세처럼 자동으로 고지되는 세금이 아니다. 납세자가 직접 신고하고 납부해야 하며, 기한을 놓치면 가산세가 붙는다.
신고·납부 기한은 취득 유형별로 다르다.
| 구분 | 신고·납부 기한 |
|---|---|
| 유상취득·원시취득 | 취득일(잔금일, 등기일, 사용승인일 등)부터 60일 이내 |
| 상속 | 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내 |
| 증여 | 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 |
신고는 관할 구청 재산세과에서, 납부는 서울시 이택스(ETAX)나 금융기관을 통해 할 수 있다. 정비사업은 준공·입주 시점에 조합원 다수가 한꺼번에 원시취득 신고 대상이 되는 구조라, “조합이 알아서 처리해주겠지”라고 생각하다 본인 신고 의무를 놓치는 경우가 실무에서 문제가 될 수 있다. 이 부분은 뒤에서 다시 짚는다.
취득 시점이 갈라놓는 세율 — 멸실 전 주택, 멸실 후 토지, 완공 후 건물
정비사업 조합원의 취득세는 ‘언제 사느냐’에 따라 완전히 다른 세금이 된다.
멸실 전에 사면 주택을 산 것이다.
멸실 후에 사면 토지를 산 것이 된다.
이후 건물이 완공되면, 그 건물에 대해 다시 취득세가 부과된다.
| 취득 시점 | 취득 대상 | 적용 세율 |
|---|---|---|
| 멸실 전 매수 | 주택 승계취득 | 1~12%* |
| 멸실 후 매수 | 토지 승계취득 | 4% |
| 완공 시(새 건물) | 건물 원시취득 | 2.8% |
*주택 수, 취득가액 및 관계 법령에 따라 달라질 수 있다.
같은 조합원 입주권이라도 멸실 전에 사면 주택, 멸실 후에 사면 토지로 본다. 2편에서 정리한 재산세도 정확히 같은 원리로 갈렸다 — 과세 대상이 바뀌는 기준은 관리처분계획인가일이 아니라 멸실(철거) 시점이라는 원칙이다. 관리처분계획인가를 받아 조합원 권리가 입주권으로 전환돼도, 건물이 실제로 헐리기 전까지는 여전히 ‘주택’으로 취급된다.
이 원리를 재산세 관점에서 자세히 정리한 정비사업 세금 2편, 조합원 재산세 얼마나 내야 할까 글도 함께 참고할 만하다.
원조합원 vs 승계조합원, 내는 세금이 다르다
원조합원과 승계조합원은 같은 정비사업 안에서도 취득세 부담 구조 자체가 다르다.
원조합원은 정비구역 지정 전부터 부동산을 갖고 있던 사람이다. 새 아파트가 완공될 때 건물 부분에 대해서만 취득세를 낸다. 토지는 원래 자기 것이었으므로 취득세가 없고, 새 건물은 원시취득이라 2.8% 세율이 적용된다.
승계조합원은 사업 진행 중 조합원 지위를 사들인 사람이다. 언제 샀느냐에 따라 앞서 본 세 단계 세율이 그대로 다 적용될 수 있다. 멸실 전에 사면 주택 승계취득(1~12%), 멸실 후에 사면 토지 취득세(4%), 그리고 완공 후 건물에는 원시취득(2.8%)이 각각 매겨진다.
일반적으로 1주택자가 승계조합원이 되는 경우라면 멸실 전 취득 시 주택 취득세율(1~3%)이, 멸실 후 취득 시 토지 취득세율(4%)이 적용되는 것으로 알려져 있다. 다만 실제 적용 세율은 취득 당시의 주택 수, 취득가액, 개별 상황에 따라 달라질 수 있다. ‘멸실 전이 항상 유리하다’는 이 통념이 실제로는 주택 수에 따라 뒤집힐 수 있다는 점은 아래 실무 함정에서 다시 다룬다.
재건축 vs 재개발, 과세표준과 감면이 다르다
재건축과 재개발은 취득세 계산의 출발점인 과세표준부터 갈린다.
재건축은 건축비, 즉 건축물 신축가격기준액에 연면적을 곱하고 가산비용을 더한 금액을 과세표준으로 삼는다. 별도의 감면 규정은 없다.
재개발은 추가분담금(조합원 분양가에서 종전자산권리가액을 뺀 금액)을 과세표준으로 삼는다. 대신 원조합원에게는 감면 혜택이 있다.
재개발 원조합원이 1세대 1주택 등 요건을 충족해 신축주택을 취득하는 경우, 전용면적 60㎡ 이하는 취득세의 75%, 60㎡ 초과 85㎡ 이하는 50% 수준을 감면받는 것으로 여러 자료에서 확인된다. 다만 이 감면의 정확한 근거 조문과 감면 한도, 일몰기한은 지방세특례제한법 제74조가 여러 차례 개정되며 항·호 번호 자체가 바뀌어 온 탓에 자료마다 다르게 인용되고 있어 확인되지 않는다. 개별 사안은 관할 구청 재산세과나 세무사를 통해 확인하는 것이 안전하다.
여기에 하나 더 짚어둘 게 있다.
2022년 12월 31일 이전 관리처분계획인가를 받은 재개발 사업장은 종전처럼 분담금을 기준으로 취득세를 낸다.
2023년 1월 1일 이후 인가를 받은 사업장부터는 재건축과 동일하게, 본인이 배정받는 면적(㎡) 기준 총 공사비로 취득세를 계산한다.
이 개정으로 분담금이 적거나 없는 조합원도 새롭게 취득세 부담이 생길 수 있다.
리모델링은 멸실 자체가 없는 사업 방식이라 이 구조와는 결이 다르다. 기존 건물을 그대로 두고 수선·개량하는 부분과 새로 늘어나는 증축분을 나눠, 각각 다른 세율로 과세한다.
조합 자체도 세금에서 자유롭지 않다. 조합은 법인으로서 법인세·부가가치세 등 국세와 함께, 일반분양분 토지에 대한 취득세 등을 부담할 수 있다.
취득세율 한눈에 보기 — 조정대상지역이면 세율이 확 뛴다
같은 주택 취득세라도 조정대상지역인지 아닌지에 따라 세율 격차가 크게 벌어진다.
| 구분 | 비조정대상지역 | 조정대상지역 |
|---|---|---|
| 유상 1주택(가액별) | 1~3% | 1~3% |
| 유상 2주택 | 1~3% | 8% |
| 유상 3주택 | 8% | 12% |
| 유상 4주택 이상·법인 | 12% | 12% |
| 토지(일반 승계취득) | 4% | 4% |
| 원시취득(새 건물) | 2.8% | 2.8% |
실제 납부액은 표의 세율에 지방교육세·농어촌특별세를 더해야 나온다.
원시취득 2.8%는 지방교육세 0.16%가 더해져 2.96%가 되고, 전용 85㎡를 초과하면 농어촌특별세 0.2%가 추가로 붙어 3.16%가 된다.
토지 취득세 4%는 농어촌특별세 0.2%와 지방교육세 0.4%가 더해져 실납부 4.6%가 된다.
중과세율 12%는 지방교육세 0.4%가 고정으로 붙고, 여기에 대형 평형 농어촌특별세까지 더해지면 실효세율이 13.4%에 이를 수 있다.
조정대상지역 범위는 이 글 작성 시점 기준으로도 넓어진 상태다. 2025년 10월 15일 시행된 정부 대책으로 기존 강남·서초·송파·용산 4개구에 서울 나머지 21개 자치구 전체와 경기 12개 지역(과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)이 추가되면서, 서울 25개 전 자치구와 경기 12개 지역이 조정대상지역이 됐다. 다주택 조합원이라면 취득 시점의 조정대상지역 지정 여부부터 확인해야 하는 이유다.
다만 조정대상지역 지정·해제는 정부 정책 발표에 따라 수시로 바뀔 수 있는 사안이다.
지금 기준으로는 위 범위가 유효하지만, 취득 시점에 다시 한번 확인하는 게 안전하다.
신탁방식이든 조합이든, 취득세를 피해가진 못한다
정비사업이 신탁방식으로 진행된다고 해서 취득세가 아예 사라지는 건 아니다.
위탁자가 신탁회사에 재산을 맡기거나, 신탁이 끝나 다시 돌려받는 경우는 형식적인 소유권 이전으로 보아 취득세가 부과되지 않는다(지방세법 제9조 제3항). 다만 감면 적용 기준이 수탁자를 기준으로 판단될 수 있어, 일반 정비사업과 과세 방식이 달라질 수 있다. 신탁재산에 대한 재산세는 원칙적으로 위탁자가 내지만, 정비사업조합처럼 일정한 경우에는 조합이 직접 낸다.
즉 신탁방식이라고 해서 조합원 개인의 취득세 부담이 완전히 없어지는 것은 아니라는 뜻이다. 구조가 다를 뿐이다.
실무에서 자주 걸리는 함정들
취득세는 계산 자체보다, 시점과 기한을 착각해서 손해를 보는 경우가 더 많다.
많은 승계조합원은 ‘멸실 전에 사는 게 무조건 유리하다’고 생각하지만, 실제로는 주택 수에 따라 정반대가 될 수 있다.
무주택자라면 주택 취득세율(1~3%)이 토지 취득세율(4%)보다 낮으므로 멸실 전에 사는 편이 유리하다.
반면 다주택자는 얘기가 다르다.
멸실 전에 사면 종전물건이 ‘주택’으로 잡혀 8%·12% 중과세율이 적용될 수 있는 반면, 멸실 후에 사면 ‘토지’ 취득으로 보아 기본세율 4%만 적용되는 경우가 있다.
이 경우 오히려 멸실 후 매수가 유리해진다.
이 반대 방향성을 모르고 무조건 “멸실 전이 유리하다”고 판단했다가 손해를 보는 사례가 지적된다.
두 번째 함정은 입주권과 주택 수 판정이다. 입주권은 취득세 중과 여부를 판단할 때 주택 수에 포함될 수 있다. 다만 이 규정은 2020년 8월 12일 이후 멸실되는 분부터 적용되고, 그 이전에 멸실된 입주권은 주택 수에 포함되지 않는다. 이 시점 기준을 정확히 확인하지 않으면 의도치 않게 중과세율을 적용받거나, 반대로 걱정할 필요가 없는데도 중과를 우려하는 경우가 생길 수 있다.
세 번째는 60일 신고기한이다. 앞서 본 것처럼 유상·원시취득은 취득일부터 60일 이내에 신고·납부해야 한다. 기한을 넘기면 무신고·과소신고 가산세(산출세액의 20%)가 붙고, 여기에 납부지연가산세까지 함께 부과될 수 있다. 기한후 신고라도 1개월 이내면 50%, 3개월 이내면 30%, 6개월 이내면 20% 감경되는 구제 규정이 있으니, 놓쳤다는 걸 알았다면 최대한 빨리 신고하는 게 그나마 손해를 줄이는 방법이다.
마지막으로 재건축 이주 시기에 자주 나오는 질문 하나.
관리처분계획인가를 받은 재건축 단지에 거주하던 1주택자가 이주를 위해 대체주택을 취득하면, 취득세가 중과될까.
중과되지 않는다.
관리처분인가 당시 그 단지에 거주하던 1주택자가 대체주택으로 이주하면, 이주한 날에 종전주택을 처분한 것으로 보아 일시적 2주택(1~3%)이 적용되고 8% 중과는 배제된다. 다만 이미 다른 주택을 보유하고 있다면 이 특례는 적용되지 않는다. 이후 재건축이 끝나 새 아파트에 입주(소유권보존등기)할 때는 원시취득이라 보유 주택 수와 무관하게 2.8%가 적용되며, 이때도 중과되지 않는다.
마무리하며
3편에서 정리한 취득세 구조를 한 줄씩 요약하면 이렇다.
취득세는 유상·원시취득 기준 취득일로부터 60일 안에 직접 신고·납부해야 한다.
멸실 전에 사면 주택, 멸실 후에 사면 토지, 완공 후에는 건물 — 취득 시점에 따라 세율이 갈린다.
원조합원은 완공 건물에 대해서만, 승계조합원은 시점마다 각각 취득세를 낸다.
재개발 원조합원은 요건 충족 시 취득세 감면을 받을 수 있지만, 재건축은 별도 감면이 없다.
조정대상지역이면 다주택 취득세율이 최대 12%까지, 실효세율로는 13%대까지 뛸 수 있다.
결국 정비사업 조합원에게 취득세는 “얼마 내느냐”만큼이나 “언제 취득했느냐”가 세액을 좌우하는 세금이다. 멸실 시점, 조합원 유형, 주택 수, 조정대상지역 여부까지 한 번씩 짚어두면 예상보다 큰 고지서를 받고 당황할 일은 줄어든다.
정비사업 세금 전체 구조와 지방세·국세 구분을 처음부터 다시 보고 싶다면 정비사업 세금 1편, 왜 이렇게 복잡할까 글을 먼저 확인하면 좋다.
다음 4편에서는 정비사업 조합원이 부동산을 ‘팔 때’ 내는 세금, 즉 양도소득세를 다룬다. 원조합원과 승계조합원의 취득시기 판단, 비과세·중과 요건이 정비사업 특유의 사정과 맞물리는 지점을 정리할 예정이다.
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