정비사업 세금 2편, 조합원 재산세 얼마나 내야 할까

재산세는 매년 6월 1일 현재 부동산을 가진 사람에게 부과되고, 정비사업 조합원은 이 세금을 사업이 끝날 때까지 계속 낸다.

다만 똑같이 재산세를 낸다고 해서 매년 세금 항목이 똑같은 건 아니다. 건물이 철거되는 시점(멸실)을 기준으로 과세 대상이 ‘주택’에서 ‘토지’로 바뀌고, 이 전환을 놓치면 이미 없어진 건물에도 세금이 계속 나오는 경우가 실제로 생긴다.

1편에서 정비사업 세금을 보유·취득·양도 세 갈래로 나누고, 재산세·취득세는 지방세로 관할 구청이, 양도소득세는 국세로 국세청이 관할한다고 정리했다면, 이번 2편은 그중 ‘보유할 때’ 내는 세금, 즉 재산세만 조합원 입장에서 처음부터 끝까지 짚는다.

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재산세, 언제 얼마를 내는지부터

재산세는 매년 6월 1일(과세기준일) 현재 토지·건축물·주택 등을 소유한 사람에게 부과되는 지방세다.

과세기준일이 중요한 이유는 따로 있다. 소유권이 바뀌는 시점과 상관없이, 딱 6월 1일 그날 누가 소유자였느냐로 그해 재산세 납세의무자가 정해지기 때문이다. 5월 31일에 부동산을 팔면 그해 재산세는 내지 않고, 6월 2일에 팔면 그해 재산세는 판 사람 몫으로 남는다.

납기는 대상별로 나뉜다.

정비사업 조합원에게 이 과세기준일 규정은 실무적으로 더 예민하게 작용한다. 조합원 지위나 소유 형태가 사업 단계마다 바뀌는 와중에도, 6월 1일 그 순간의 상태가 그대로 그해 세금으로 확정되기 때문이다.

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멸실 전후로 통째로 바뀌는 과세 대상

정비사업 조합원이 내는 재산세는 건물이 철거되는 순간을 기점으로 과세 대상 자체가 달라진다.

멸실(철거) 전에는 토지와 건물을 모두 갖고 있는 상태이므로, 토지분과 건물분 재산세가 각각 부과된다.
멸실 이후에는 건물이 없어졌으니 건물분 세금도 함께 없어지고, 토지분 재산세만 매년 9월에 부과된다.
(리모델링은 멸실 자체가 없는 사업 방식이라, 이 구조와 상관없이 계속 토지+건물에 재산세가 부과된다.)

1편에서 정리한 정비사업 4단계(①정비구역 지정~사업시행인가 ②관리처분계획인가 ③철거·이주 ④준공·입주)와 겹쳐보면 헷갈리기 쉬운 지점이 하나 있다. 재산세 과세 대상이 바뀌는 기준은 관리처분계획인가일이 아니라 철거(멸실) 완료 시점이라는 점이다. 관리처분계획인가를 받아 조합원 권리가 입주권으로 전환돼도, 건물이 실제로 헐리기 전까지는 주택 재산세(토지+건물)가 그대로 유지된다.

세무 상담 자료에서도 같은 기준이 확인된다. 조합원입주권으로의 전환은 관리처분계획인가 여부와 무관하게 ‘종전주택 멸실일’을 기준으로 판단하며, 재산세 역시 멸실 전에는 6월 1일 기준 건물 존재 여부로, 멸실 후에는 토지분만으로 갈린다는 설명이다.

즉 기준은 하나다.
서류상 인가가 났느냐가 아니라, 건물이 실제로 헐렸느냐.

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철거했는데 왜 재산세가 계속 나올까 — 철거완료 신고

건물을 철거해도 재산세가 저절로 사라지지는 않는다. 철거완료 신고가 되어 있지 않으면, 공부(公簿)상으로는 여전히 주택이 남아 있는 것으로 처리돼 주택 재산세가 계속 부과될 수 있다.

많은 조합원이 “철거했으니 이제 재산세가 아예 안 나올 것”이라고 생각하지만, 실제로는 두 가지 경우를 구분해야 한다.

철거완료 신고를 하지 않았다면, 건물이 실제로는 없어졌어도 서류상으로는 여전히 주택으로 남는다. 그러면 주택 재산세(토지+건물분)가 계속 나온다. 철거가 끝나면 관할 구청에 철거완료 신고부터 해야 하는 이유다.

반대로 철거완료 신고를 제대로 마쳤다면 건물분 세금은 사라진다. 다만 토지에 대한 재산세까지 없어지는 건 아니다. 실제로 재건축 이주를 앞둔 조합원이 “건물은 철거됐지만 대지는 남아 있는데 재산세가 나오느냐”고 물은 세무 상담 사례에서도, 건물 멸실로 건물분은 부과되지 않지만 토지분은 매년 9월 고지서로 계속 부과된다는 답이 돌아왔다. 건물이 없어져도 토지 소유권이 유지되는 한, 그 토지에 대한 세금 의무는 그대로 이어진다는 뜻이다.

강남구청 안내서에 실린 계산 사례에서도 핵심 메시지는 같다. 구체적인 계산 금액은 표 형태로만 제시돼 있어 텍스트로는 확인되지 않지만, “건물이 철거되어도 토지가 남아 있으면 토지분 재산세는 계속 부과된다”는 메시지만큼은 분명하다.

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입주권도 재산세를 낼까 — 특례는 못 받는다

낸다. 다만 건물이 없는 상태이므로 토지분에 대해서만 부과되고, 1세대 1주택자에게 적용되는 재산세 특례는 받을 수 없다.

입주권도 재산에 해당하는 이상 재산세 과세 대상이라는 점 자체는 분명하다. 문제는 그다음이다. 입주권은 법적으로 ‘주택’이 아니기 때문에, 주택에만 적용되는 1세대 1주택 재산세 특례를 받지 못한다.

이 특례가 정확히 뭔지부터 짚어야 한다. 1세대 1주택자는 재산세 계산 시 공정시장가액비율을 일반 주택(60%)보다 낮은 43~45%로 적용받는데, 이는 공시가격 구간별로 다음과 같이 나뉜다.

입주권은 이 특례 대상에서 빠진다. 주택이 아니라 토지분으로 과세되기 때문에, 특례 없이 일반 세율 구조가 그대로 적용된다.

여기서 한 가지 더 알아둘 게 있다. 이 43~45% 특례는 법에 영구히 고정된 숫자가 아니라, 2023년부터 매년 1년 단위로 연장 여부가 결정되는 한시 조치라는 점이다. 행정안전부는 2026년 4월에도 이 비율을 2025년과 동일하게 유지한다고 발표했고, 근거가 된 지방세법 시행령 개정안은 2026년 5월 공포돼 그해 6월 1일 과세기준일부터 적용됐다. 즉 지금은 유지되고 있지만, 정부가 매년 재검토해 연장 여부를 다시 정하는 구조라는 뜻이다.

이런 부동산 세제 전반의 최근 변화가 궁금하다면 2026년 세제개편안 부동산 세금정리, 종부세·양도세 뭐가 바뀌나요? 글도 함께 참고할 만하다.

이 특례 자체가 애초에 입주권에는 적용되지 않으니, 입주권 단계의 조합원 입장에서는 매년 비율이 유지되는지보다 ‘내게는 해당하지 않는 특례’라는 사실을 아는 게 더 중요하다.

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재산세는 이렇게 계산된다

재산세는 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 구한 뒤, 그 과세표준에 세율을 적용해 계산한다.

공정시장가액비율은 대상에 따라 다르다.

주택은 60%(1세대 1주택은 앞서 본 43~45% 특례).
토지·건축물은 70%.

여기에 두 가지 부가세금이 더 붙는다.

지방교육세 — 재산세액의 20%.
도시지역분 — 과세표준의 0.14%.

주택 재산세는 4단계 누진세율 구조다.

숫자로만 보면 감이 잘 안 오니, 멸실 전 주택을 기준으로 간단히 계산해보면 이렇다. 공시가격 5억원, 1세대 1주택 특례를 적용받지 못하는 경우를 가정하면, 과세표준은 5억원 × 60% = 3억원이다. 세율표의 “1억5천만원 초과~3억원 이하” 구간을 적용하면 재산세는 19만5천원 + (3억원-1억5천만원)×0.25% = 57만원이 된다. 여기에 지방교육세(재산세액의 20%인 11만4천원)와 도시지역분(과세표준의 0.14%인 42만원)이 더해진다. 실제 세액은 개별 공시가격과 특례 적용 여부에 따라 달라지므로, 이 계산은 구조를 이해하기 위한 예시로만 참고하는 게 맞다.

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고지서 확인과 납부, 어디서 어떻게

재산세 고지서는 서울시 이택스(ETAX)나 STAX 앱, 전국 단위인 위택스, 정부24에서 확인하고 납부할 수 있다.

고지서에 적힌 전자납부번호(19자리)만 있으면 별도 로그인 없이도 납부가 가능하다.

납부세액이 250만원을 초과하면 분할납부를 신청할 수 있다. 500만원 이하인 경우 250만원을 초과하는 금액을, 500만원을 초과하는 경우 세액의 50% 이하 금액을 나눠 낼 수 있고, 신청은 정기 납부기한 안에 해야 한다. 납부기한을 넘기면 납부지연가산세가 붙으므로, 기한 내 납부가 기본이다.

그밖에 정비사업 조합원이 종종 헷갈리는 지점이 하나 있다. 멸실 후 조합 명의로 신탁등기가 되어 있거나 신탁방식으로 사업이 진행되는 경우, 재산세 고지서가 본인이 아니라 조합이나 수탁자 명의로 나올 수 있다. “왜 내 이름으로 고지서가 안 오지”라는 의문이 든다면, 사업이 신탁 방식으로 진행되고 있는지부터 확인해보는 게 순서다.

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마무리하며

2편에서 정리한 재산세 구조를 한 줄씩 요약하면 이렇다.

과세기준일은 매년 6월 1일, 그날 소유자가 그해 세금을 낸다.
멸실 전에는 주택 재산세(토지+건물), 멸실 후에는 토지분 재산세만 부과된다.
철거완료 신고를 안 하면 없어진 건물에도 재산세가 계속 나올 수 있다.
입주권도 재산세 대상이지만, 1세대 1주택 특례(공정시장가액비율 43~45%)는 받지 못한다.
납부세액이 250만원을 초과하면 분할납부를 신청할 수 있다.

결국 정비사업 조합원에게 재산세는 “얼마 내느냐”보다 “지금 내가 어느 단계에 있느냐”를 먼저 확인하는 문제에 가깝다. 멸실 여부, 철거완료 신고 여부, 고지서 명의까지 한 번씩 짚어두면 뜻밖의 세금 통지서를 받고 당황할 일은 줄어든다.

지방세와 국세의 구분, 정비사업 4단계 타임라인 전체를 다시 짚고 싶다면 정비사업 세금 1편, 왜 이렇게 복잡할까 글을 먼저 보면 좋다.