인천 만수1·2·3지구, 가장 작고 점수도 가장 낮았다

0편에서는 전체 개요를, 1편에서는 연수·선학지구를, 2편에서는 구월지구를, 3편에서는 갈산·부평·부개지구를, 4편에서는 계산지구를 다뤘습니다.

이번 편은 시리즈의 마지막, 만수1·2·3지구(A4구역)입니다.

남동구 만수동에 위치한 삼익, 만수현대, 금호타운, 진흥까지 4개 단지가 묶여 1,530호 규모로 선정됐습니다.

6개 구역 중 가장 작고, 점수도 가장 낮았다

만수1·2·3지구는 이번에 선정된 6개 구역 중 규모가 가장 작습니다.

동의율과 평가점수 역시 6개 구역 중 가장 낮았습니다.

• 갈산·부평·부개 A3구역: 동의율 87.8%, 평가점수 91.9점 (1위)
• 구월지구 B1구역: 동의율 87.5%, 평가점수 88.2점 (2위)
• 연수·선학지구(A7+A12 평균): 동의율 90.3%, 평가점수 87.4점 (3위)
• 계산지구 A5구역: 동의율 73.8%, 평가점수 70.5점 (4위)
• 만수1·2·3지구 A4구역: 동의율 63.5%, 평가점수 56.6점 (5위, 최하위)

다만 규모가 작다고 점수가 낮아지는 건 아닙니다.

구월지구(2,756호)는 갈산·부평·부개(2,958호)와 비슷한 규모인데도 비슷한 상위권 점수를 받았고, 계산지구(3,418호)는 이보다 훨씬 크지만 만수1·2·3지구 다음으로 낮은 점수를 받았습니다.

규모와 평가점수 사이에 뚜렷한 상관관계는 없었던 셈입니다.

공공기여율은 여기도 똑같다

만수1·2·3지구 역시 다른 지구와 마찬가지로 공공기여율 구조를 그대로 적용받습니다.

인천시가 2026년 4월 20일 제정한 조례에 따라, 기준용적률과 현황용적률 사이 구간(1구간)에는 10%, 정비용적률과 기준용적률 사이 구간(2구간)에는 41%가 적용됩니다.

선정 이후 실제로는 어떻게 흘러가나 — 분당·일산이 보여주는 두 갈래

선도지구로 뽑히는 것과 실제로 빠르게 재건축이 진행되는 것은 별개의 문제입니다. 2024년, 인천보다 먼저 선도지구로 지정된 1기 신도시 5곳(분당·일산·평촌·중동·산본)의 그 이후 2년을 보면 이 차이가 뚜렷하게 드러납니다.

분당은 올해 6~7월경 선도지구 4곳이 특별정비구역 지정·고시를 마쳤습니다. 목련마을, 시범단지현대우성, 샛별마을 등은 LH·한국자산신탁·하나자산신탁 등을 예비사업시행자로 지정 신청하는 단계까지 갔고, 조만간 사업시행자 지정고시를 거쳐 시공사 선정 절차에 들어갈 것으로 보입니다.

반면 일산은 아직 주민대표단을 꾸려 사업방식과 예비사업시행자를 정하는 초기 단계에 머물러 있습니다. 같은 해, 같은 법으로 선정됐는데도 2년 뒤 진척도는 이렇게 벌어졌습니다.

만수1·2·3지구는 이번 인천 선정 6개 구역 중 동의율(63.5%)과 평가점수(56.6점) 모두 가장 낮았던 곳입니다. 분당처럼 빠르게 갈지 일산처럼 시간이 더 걸릴지는 아직 단정할 수 없지만, 상대적으로 낮았던 평가지표는 특별정비계획 수립 단계에서 주민 합의를 다시 모으는 데 시간이 더 필요할 수 있다는 신호로 볼 여지는 있습니다.

절차 자체는 국토교통부 고시(「노후계획도시 특별정비계획 수립 지침」, 2025-138호) 기준으로 기본방침 → 기본계획(선도지구 지정까지가 이 단계) → 특별정비구역 지정(정비계획 수립) → 사업시행자 지정 → 시공사 선정 순으로 진행됩니다. 안전진단은 면제되지만, 그 앞뒤로 거쳐야 할 행정 절차 자체는 지구마다 속도차가 크게 벌어질 수 있다는 걸 1기 신도시 사례가 보여줍니다.

시리즈를 마치며

0편부터 5편까지, 인천 노후계획도시정비 선도지구 5개 지구 6개 구역, 총 1만6,267호를 모두 살펴봤습니다.

• 0편: 전체 개요 — 왜 역대 최대 규모인가
• 1편: 연수·선학지구 — 가장 큰 규모, 예정보다 줄어든 사례
• 2편: 구월지구 — 예정보다 오히려 늘어난 사례
• 3편: 갈산·부평·부개지구 — 평가점수 1위, 역세권이라는 차별점
• 4편: 계산지구 — “노후계획도시”라는 말에 가장 잘 들어맞는 곳
• 5편: 만수1·2·3지구 — 가장 작고 점수도 가장 낮았던 곳 (이번 글)

같은 특별법, 같은 공공기여율 구조를 적용받지만, 지구마다 규모도 사연도 제각각이었습니다.

이제 시작은 특별정비계획 수립부터입니다. 각 지구의 진척 상황은 앞으로도 계속 지켜볼 필요가 있습니다.

시리즈 전체가 궁금하시다면 0편부터 순서대로 읽어보시길 추천합니다.

참고자료

• 일간투데이 – 인천시, 전국 최대 규모 노후계획도시정비 선도지구 최종 6개 구역 확정
• 인천일보 – 인천 노후계획도시 선도지구 6개 구역 확정
• 헤럴드경제 – 인천, 노후계획도시 정비 선도지구 ‘전국 최대 규모’… 1만6267가구 공급