한국토지주택공사(LH)가 8월 31일 인천계양 A6블록 공공분양주택 663가구의 입주자모집공고를 냈다. 전용 59㎡ 평균 5억 3,000만 원, 84㎡ 평균 7억 1,000만 원. 2023년 9월 사전청약 당시 제시됐던 추정분양가보다 두 주택형 모두 약 35% 오른 가격이다.
3년 전 이 단지에 사전청약을 넣은 사람이라면 반가운 소식이 아닐 것이다.
59㎡는 1억 4,000만 원, 84㎡는 1억 8,000만 원 가까이 더 준비해야 한다는 뜻이기 때문이다.
인천계양 A6블록, 얼마나 올랐나
사전청약 당시 제시된 추정분양가는 59㎡ 3억 8,262만~3억 9,289만 원, 84㎡ 5억 2,751만~5억 2,770만 원이었다. 확정된 분양가와 비교하면 격차가 꽤 크다.
59㎡ 약 1억 4,000만 원 상승
84㎡ 약 1억 8,000만 원 상승
두 주택형 모두 상승률 35% 안팎
이번 공고 물량은 59㎡ 529가구, 69㎡ 5가구, 74㎡ 69가구, 77㎡ 18가구, 84㎡ 42가구로 총 663가구다. 사전청약 당시 계획됐던 614가구보다 49가구 늘었다. 전매제한은 3년이고 실거주 의무는 없다.
사전청약은 본청약보다 2~3년 앞서 청약을 받는 제도이고, 이때 공개되는 분양가는 확정 가격이 아니라 추정치라는 점이 핵심이다. 뉴스1 보도에 따르면 이번 인천계양 A6블록 역시 확정 분양가가 추정분양가보다 1억 원 이상 높아진 사례로 꼽힌다. 당첨자는 이 추정치를 기준으로 대출 한도와 자금 계획을 미리 짜두는데, 3년이 지나 나온 확정가가 이만큼 벌어지면 계획 자체를 다시 짜야 한다.
다른 3기 신도시도 사정은 비슷했다 — 다만 35%는 그중에서도 높은 편
사전청약 추정가와 본청약 확정가 사이에 차이가 나는 건 인천계양만의 일이 아니다.
남양주왕숙2 A-3블록은 확정분양가 7억 3,245만 원, 추정가 대비 1억 6,915만 원 올라 상승률 30.0%를 기록했다. 같은 왕숙2 A-1블록은 6억 9,363만 원으로 확정되며 약 23.6% 상승했다. 고양창릉 S-1블록도 7억 8,340만 원으로, 추정가보다 약 22.1% 뛰었다.
인천계양 A6블록의 35%는 이 사례들과 나란히 놓고 보면 눈에 띄게 높은 축에 속한다.
같은 3기 신도시 안에서도 시차가 짧을수록 상승폭이 작아지는 것도 아니다. 고양창릉 S-4블록은 불과 2개월 앞선 S-1블록보다도 84㎡ 기준 약 8,200만 원 더 높게 확정됐다. 본청약 시점이 늦어질수록 분양가가 오르는 흐름이 최근 들어 더 가팔라지고 있다는 뜻으로 읽을 수 있다.
왜 3년 새 분양가가 이렇게 뛰었나
공사비와 금융비용이 오른 만큼 그대로 분양가에 반영됐다고 보는 게 맞다.
인천계양 지구 안에서 이 구조를 뒷받침하는 근거도 나온다. 같은 인천계양 테크노밸리 지구 내 A9블록은 사전청약 시점이던 4년 전 공사비가 1,734억 원이었는데, 최근엔 2,812억 원으로 1,000억 원 넘게 늘어난 것으로 파악됐다. 자재비·인건비 상승과 조달금리 부담이 겹치면서 같은 규모의 공사라도 실제 들어가는 비용 자체가 커진 셈이다.
본청약이 예정보다 늦어지면 상승폭은 더 커지는 경향도 있다. 남양주왕숙2는 당초 2024년 9월로 예정됐던 본청약이 2026년 5월로 8개월가량 밀리면서 확정분양가가 발표됐다. 인천계양 A6블록은 예정된 일정(2026년 본청약, 2029년 6월 입주)을 큰 지연 없이 지킨 편인데도 상승률이 오히려 더 높게 나왔다. 지연 여부와 무관하게, 3년이라는 시차 자체가 이미 상당한 상승 압력으로 작용하고 있다고 보는 편이 정확하다.
사전청약 당첨자, 포기가 늘어날 수 있는 이유
확정분양가가 예상보다 크게 오르면 본청약을 포기하는 당첨자도 함께 늘어난다.
아주경제 보도를 보면, 고양창릉 S-1블록은 사전청약 배정 362가구 중 실제 본청약 접수는 212명에 그쳤다. 150명, 41.4%가 포기했다는 뜻이다. 남양주왕숙2 A-1블록은 180명(28.6%), A-3블록은 143명(25.7%)이 계약을 포기했다.
인천계양 A6블록의 실제 포기율은 우선공급(9월 17~18일) 접수 결과가 나와야 가늠할 수 있다. 다만 다른 3기 신도시 사례에 비춰보면, 이번에도 적지 않은 당첨자가 계약 여부를 다시 고민하게 될 가능성이 높다.
이 가격, 주변 시세와 비교하면 어떨까
사전청약 추정가 대비로만 보면 35% 급등이 크게 다가오지만, 실제 이 가격이 계양구 시세와 비교해서도 비싼 것인지는 별개로 따져봐야 한다. 국토교통부 실거래가를 직접 조회해 확인해봤다.
계양구 전체 아파트(구축 포함) 최근 6개월 실거래를 기준으로 보면, 전용 59㎡대 평균은 약 2억 9,400만 원, 84㎡대 평균은 약 3억 9,200만 원이었다. A6블록 확정가와 비교하면 각각 80% 안팎 높은 수준이다. 다만 이 평균에는 준공 30~40년 된 구축 아파트가 다수 섞여 있어, 이 숫자만으로 “고평가”라고 단정하기는 어렵다.
같은 조건에서 2015년 이후 준공된 신축 단지만 따로 뽑아 비교하면 얘기가 달라진다. 힐스테이트자이계양(작전동), e편한세상 계양 더프리미어(효성동), 계양하늘채파크포레(방축동), 계양효성해링턴플레이스(서운동) 같은 최근 입주 단지들의 실거래 평균은 59㎡대 약 4억 7,500만 원, 84㎡대 약 6억 9,100만 원 수준이다. A6블록 확정가와 비교하면 59㎡는 약 11.5%, 84㎡는 약 2.8% 높은 정도로 격차가 크게 줄어든다.
땅값은 시간이 지나며 물가만큼 꾸준히 오르는 편이지만, 신축이라는 이유로 붙는 프리미엄은 그 단지가 낡기 시작하면 언제든 빠질 수 있는 값이다. A6블록의 확정가가 계양구 전체 평균보다 크게 비싸 보이는 것도, 결국 상당 부분은 이 신축 프리미엄이 반영된 결과로 보는 게 맞다. 반대로 비슷한 연식의 신축 단지와 비교했을 때 가격 차이가 크지 않다는 건, 적어도 지금 시점 계양구 시세 안에서는 이 확정가가 터무니없는 수준은 아니라는 뜻이기도 하다.
물론 이건 “시세가 합리적인가”라는 질문에 대한 답일 뿐, “사전청약 당첨자의 자금 계획이 틀어졌는가”라는 질문과는 다른 문제다. 두 질문을 섞어서 판단하면 곤란하다.
인천계양지구, 어떤 곳인가
인천계양 A6블록이 속한 인천계양 테크노밸리 지구는 3기 신도시 중 가장 먼저 지구계획이 승인된 곳이다. 계양구 귤현동·동양동·박촌동·병방동·상야동 일대 약 333만㎡ 부지에 1만 7,000호 규모로 조성되고 있다.
교통 여건은 나쁘지 않다. 인천도시철도 1호선 박촌역과 공항철도 계양역이 가깝고, 수도권제1순환고속도로·인천국제공항고속도로·경인고속도로도 인접해 있다. 여기에 국토교통부가 인천 검단~계양 구간을 지나는 GTX-D Y자 노선을 확정 발표하면서, 광역 접근성이 한 단계 더 개선될 것이라는 기대도 나온다. 그렇다고 해도 이 노선은 아직 계획이 확정된 단계고, 착공·개통 시점까지 잡힌 건 아니라는 점은 감안해야 한다.
입지에서 정말 중요한 건 결국 일자리·학군·상급지로 얼마나 빠르게 이동할 수 있느냐는 접근성이다. 지하철역이 가깝다는 사실 자체보다, 그 노선이 실제로 어디로 연결되는지가 더 중요하다는 뜻이다. GTX-D가 실제 착공·개통 단계로 넘어가는지는 앞으로 계속 지켜볼 부분이다.
청약 일정 정리
이번 본청약 일정을 놓치지 않으려면 아래 날짜를 기억해두는 게 좋다.
주택전시관 공개: 9월 12일(우선공급 대상)~16일(일반)
우선공급(사전청약 당첨자 대상): 9월 17~18일
일반공급(신규 신청자 대상): 9월 30일~10월 2일
당첨자 발표: 10월 21일
계약 체결: 12월
입주 예정: 2029년 6월
사전청약 당첨자라면 우선공급 기간에 먼저 청약이 진행되니 일정을 헷갈리지 않아야 한다. 신규로 청약하려는 사람은 일반공급 기간과 청약 자격을 미리 인천 계양구 관할 접수처나 청약홈 공고문에서 정확히 확인해두는 편이 안전하다.
사전청약, 앞으로 어떻게 봐야 하나
국토교통부와 LH는 이미 2024년 5월부터 공공 사전청약의 신규 시행을 중단했다. 본청약 지연과 분양가 격차에 대한 불만이 쌓인 결과로 볼 수 있다. 인천계양 A6블록처럼 이미 사전청약이 끝난 물량들만 순차적으로 본청약을 진행하는 구조가 앞으로도 당분간 이어질 예정이다.
사전청약 추정분양가는 그 시점의 가장 합리적인 추정치일 뿐, 3년 뒤에도 유효한 숫자라는 보장은 어디에도 없다.
이번 인천계양 A6블록 사례가 보여주는 건 단순하다. 사전청약에 당첨됐다고 해서 그 가격에 그 집을 살 수 있다고 확정된 건 아니라는 것, 그리고 확정가가 나왔을 때 그게 시세 대비 합리적인지와 내 자금 계획이 감당 가능한지는 따로 따져봐야 한다는 것이다.
“사전청약 당첨은 시작일 뿐, 진짜 계산은 확정분양가가 나온 뒤부터다.”
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