서울 정비사업 현황, 분양 빠른 단지들은 어디일까

서울 정비사업 중 분양(일반분양) 시기가 가장 이른 축에 속하는 단지로는 서초구 반포동 ‘반포디에이치클래스트’와 잠원동 ‘신반포22차’가 함께 꼽힙니다.

반포디에이치클래스트는 2024년 3월 착공해 2026년 4월 기준 공정률 70%대를 넘어섰고, 총 5,002세대 중 일반분양 1,832세대가 2026년 8월, 그러니까 이번 달 분양될 것으로 다수 언론에 보도됐습니다. 신반포22차는 규모는 훨씬 작지만(160세대, 일반분양 28세대) 소스에 따라 2025년 하반기~2026년 상반기, 또는 2026년 6월 분양 예상으로 거론돼 시점상 반포디에이치클래스트와 비슷하거나 오히려 앞설 가능성도 있습니다.

다만 이 글을 쓰는 2026년 8월 17일 기준으로 두 단지 모두 청약홈에 공식 입주자모집공고가 실제로 게재됐는지는 확인되지 않았고, 정확한 분양월도 소스마다 엇갈립니다. 일부 부동산 커뮤니티에서는 반포디에이치클래스트에 대해 “아직 공고가 안 올라왔다”는 이야기도 나옵니다.

은마아파트, 잠실주공5단지, 압구정, 여의도, 목동, 성수전략정비구역처럼 최근 이주 수요로 화제가 된 대형 단지들은 사실 분양까지 아직 한참 남아 있습니다.

서울 정비사업 253개 구역이 지금 어느 단계에 와 있는지, 그리고 유독 이 두 단지가 먼저 움직인 이유는 무엇인지 지금부터 하나씩 짚어본다.

분양이 가장 임박한 단지들 — 반포디에이치클래스트와 신반포22차

서울 정비사업 단지 중 분양이 가장 임박한 곳으로는 반포디에이치클래스트와 신반포22차 두 곳이 함께 꼽힙니다. 두 단지 모두 서초구에 있고, 진행 단계와 규모는 크게 다르지만 분양 시점만 놓고 보면 비슷한 시기에 몰려 있습니다.

현대건설이 시공을 맡은 반포디에이치클래스트는 2024년 3월 착공했고, 2026년 4월 기준 공정률은 70%대에 이르렀습니다. 지하 5층~지상 최고 35층, 총 50개 동, 5,002세대(자료에 따라 5,007세대로 표기되기도 합니다) 규모이고, 총 사업비는 약 10조 원입니다.

매일일보의 2026년 8월 서울 분양 예정 단지 정리 기사는 “서초구 반포동 반포디에이치클래스트에 총 5,002가구가 공급되는데, 일반분양 물량만 1,832가구”라며 8월 분양 예정 서울 7개 단지 중 최대 규모로 다뤘습니다.

입주(준공) 목표는 2027년 11월이고, 예상 분양가는 전용 84㎡ 기준 30억 원대 중후반, 59㎡ 20억 원대 중반, 106㎡ 이상은 40억 원대 초중반으로 거론됩니다. 이 가격대는 어디까지나 부동산 정보 사이트의 추정치일 뿐, 공식 분양가는 아닙니다.

짚어야 할 부분이 하나 있습니다. 2026년 8월 분양이라는 보도는 여러 언론에서 확인되지만, 청약홈에 정식 입주자모집공고가 게재됐는지는 이 글을 쓰는 시점까지 확인되지 않습니다.

일부 커뮤니티(호갱노노 등)에서는 “아직 공고가 올라오지 않았다”, “일반분양이 상반기였던 것 같다”는 등 시점에 대한 정보가 엇갈리고 있습니다.

이 지점에서 함께 봐야 할 단지가 신반포22차입니다. 규모는 훨씬 작지만, 소스에 따라서는 반포디에이치클래스트보다 먼저 분양할 가능성도 배제할 수 없기 때문입니다.

신반포22차 재건축(서초구 잠원동)은 160세대 소규모 단지로, 일반분양은 28세대에 불과합니다. 분양 시기에 대해서는 자료마다 표기가 다릅니다. 일부는 2026년 9월 분양 예정으로, 다른 자료는 2026년 6월 분양 또는 “2025년 하반기~2026년 상반기 분양 예상”으로 기재해 정확한 분양 시점은 여전히 불투명합니다.

특히 “2025년 하반기~2026년 상반기”라는 표기를 따르면 반포디에이치클래스트의 8월 분양보다 오히려 앞설 수 있고, 6월 분양설을 따라도 시점이 겹치거나 근소하게 앞서게 됩니다. 규모가 작아 시장에 미치는 영향은 제한적이지만, “가장 빠른 단지가 어디냐”는 질문에는 신반포22차도 유력한 답 중 하나로 함께 놓아야 하는 이유입니다.

즉, 8월 분양이라는 방향성 자체는 신뢰할 만한 언론 보도로 뒷받침되지만, 반포디에이치클래스트든 신반포22차든 정확한 공고일까지는 조사 중이라는 점을 밝혀둡니다.

그럼에도 두 단지가 서울 정비사업 단지 중 분양이 가장 빠른 곳으로 함께 꼽히는 이유는 명확합니다. 은마·잠실주공5단지·압구정·여의도·목동·성수는 아직 관리처분인가 전후~착공 준비 단계인 반면, 반포디에이치클래스트는 이미 착공해 공정률 70%대까지 온 상태이고, 신반포22차 역시 소규모 단지 특성상 분양 시점에 관한 구체적인 보도가 이미 여러 건 나와 있어, 두 곳 모두 다른 대형 단지들보다 한발 앞서 있다는 점은 분명합니다.

서울 정비사업 현재 현황 — 253개 구역, 85개 핵심공급 전략사업

서울시가 253개 정비구역의 사업 공정표를 전수 점검한 결과, 3년 내(2026~2028년) 착공이 가능한 85개 구역을 ‘핵심공급 전략사업’으로 선정해 관리하고 있습니다. 이 85개 구역에서 목표하는 공급 물량은 총 8만 5,000가구로, 기존 목표(7만 9,000가구)보다 6,000가구 늘어난 수치입니다.

2026~2028년 착공 로드맵

연도별 착공 예정 구역은 이렇습니다.

2026년 착공 — 한남3구역(용산), 갈현1구역(은평), 중계본동 백사마을(노원), 방배13구역(서초), 흑석11구역(동작)
2027년 착공 — 이문4구역, 한남2구역, 개포주공5단지, 신반포16차
2028년 착공 — 개포주공6·7단지, 청량리6구역, 노량진3구역, 잠실우성4차

올해 착공 물량은 기존 2만 3,000가구에서 3만 가구로 상향 발표됐습니다.

서울시는 여기에 ‘신속착공 6종 패키지'(전자총회 비용 전액 지원, 해체계획 전문가 자문, 구조·굴토 심의 통합, 공사 표준계약서 기한 명문화, 공사비 검증 지원, 공정관리 앱 개발)와 주택진흥기금 500억 원 규모 이주비 융자 지원을 함께 시행하고 있습니다.

단, 위 착공 예정 시점은 ‘착공’ 기준이라는 점은 감안해야 합니다. 분양(일반분양)은 통상 착공과 비슷한 시기이거나 착공 직후에 이뤄지는 경우가 많지만, 반드시 같은 시점은 아닙니다.

최근 3년 성과 — 준공 59곳, 주택 수 36.4% 증가

서울시가 2026년 8월 7일 발표한 백서에 따르면, 최근 3년(2023~2025년)간 준공된 정비구역 59곳에서 사업 전 대비 주택 수가 36.4%(약 2만 호) 늘었습니다. 세부적으로 재개발은 27.4%(약 7,000호), 재건축은 44.2%(약 1만 3,000호) 증가했습니다.

최근 3년간 서울 아파트 공급(12만 1,000가구) 중 63%가 정비사업을 통해 이뤄졌고, 지난 20년간 서울 주택 공급의 87.5%를 담당했던 민간 부문 비중은 최근 3년 90% 이상으로 더 높아졌습니다.

이주 수요와 관련해서는 서울시 설명이 좀 더 구체적입니다.

명노준 서울시 주택실장은 브리핑에서 “2031년까지 31만 1,000가구 신축 시 22만 6,000가구가 멸실되지만, 이미 이주가 완료된 물량을 제외하면 실제 이주 수요는 9만 8,000가구 수준”이라고 설명했습니다.

비아파트 연간 2만 3,000가구 공급을 더하면 총 15만 가구 수준의 공급이 가능하다는 게 서울시 입장입니다. 이주 수요 분산을 위해 동시 이주 관리 기준도 기존 2,000가구에서 1,000가구 이하로 강화했고, 필요하면 이주 시기를 9~10개월 이상 조정하는 방식을 함께 쓰고 있습니다.

규제완화 흐름 — 이주비 대출부터 조합 동의율까지

서울시가 2026년 8월 정부에 건의한 규제 완화 사항은 다음과 같습니다.

재개발 임대주택 비율 완화
민간 정비사업 용적률 상향(최대 1.2배)
조합원 지위양도 제한 3년 한시 유예
이주비 대출 담보인정비율(LTV) 40% → 70% 상향
재개발 조합 설립 동의율 75% → 70% 완화

하지만 국토교통부는 “건의하겠다”는 원론적 답변만 내놓았을 뿐, 그 이상 진도가 나간 상태는 아니라고 전해집니다. 즉, 위 다섯 가지는 아직 확정된 제도가 아니라 서울시가 정부에 요청한 단계라는 점을 분명히 해둘 필요가 있습니다.

반면 서울시가 자체 권한으로 시행할 수 있는 절차 간소화는 이미 실행됐습니다.

2026년 8월 12일 발표에 따르면, 공사비 증액 여부와 무관하게 반드시 거쳐야 했던 공사비 검증을 ‘의무 절차’에서 ‘재량 절차’로 전환해 60~75일의 지연과 검증 수수료를 절감할 수 있게 됐습니다. 조합 추진위원회 구성 승인 신청 시 제출 서류에서도 세대주 성명 기재란을 삭제해 주민등록등본 등 추가 서류 제출 부담을 완화했습니다.

이주 수요로 화제된 대형 단지들, 지금 어디까지 왔나

최근 언론에 자주 등장한 은마·잠실주공5단지·압구정·여의도·목동·성수는 사실 반포디에이치클래스트·신반포22차와는 성격이 다른 단지들입니다. 이들은 관리처분인가 전후~착공 준비 단계에 머물러 있어, 분양까지는 아직 상당한 시간이 남아 있습니다.

은마아파트(강남구) — 사업시행인가 획득, 관리처분은 아직

2026년 7월 2일 사업시행계획인가를 획득하며 수십 년간 지연되던 재건축이 본궤도에 올랐습니다.

다만 관리처분인가는 아직 미완료 상태이고, 관리처분계획 수립·각종 심의·협의 절차가 남아 있습니다. 조합은 2026년 8월 중 종전자산 감정평가와 주민 주택 실태조사를 마무리하고, 연말에 관리처분계획 수립을 위한 총회를 열 예정입니다.

조합 측은 “내년(2027년) 여름 이주”를 목표로 남은 일정을 최대한 당기겠다는 입장이지만, 인근 개포6단지가 관리처분인가 신청 후 인가까지 2년 이상 걸린 사례에 비춰보면 다소 빠듯하다는 평가가 나옵니다.

관리처분·이주·철거를 모두 거쳐야 하는 만큼, 일반분양은 빨라도 2027년 하반기 이후이고 2028년 이후로 밀릴 가능성도 거론됩니다. 은마의 정확한 분양연도를 못박은 보도는 아직 없습니다.

잠실주공5단지(송파구) — 통합심의 통과, 이주는 2028년 전후 전망

최근 통합심의를 통과하며 사업시행인가를 앞둔 단계입니다. 업계에서는 이르면 2028년 전후 이주 시작, 2030년대 초 입주로 전망합니다.

이후 관리처분인가 → 이주·철거 → 일반분양 → 착공 순서가 남아 있어, 분양 시기는 최소 2028~2029년 이후로 예상되지만 구체적인 분양연도를 언급한 보도는 찾지 못했습니다.

압구정 2·3구역(강남구) — 초고급 설계, 패스트트랙 적용

압구정 2구역은 2026년 3월 30일 조합과 현대건설이 공사도급계약(공사비 2조 7,489억 원)을 체결했고, 7월 2일 통합심의위원회에서 조건부 의결되며 압구정 재건축 중 첫 관문을 통과했습니다.

3구역은 2월 9일 현대건설이 세계적 건축설계사무소 RAMSA, 모포시스와 협업한 최고급 주거단지 계획을 발표했습니다. 총 공사비 5조 5,610억 원으로 단일 도시정비사업 기준 최대 규모이고, 지하 7층~지상 최고 65층, 총 5,175세대 규모로 조성될 예정입니다.

서울시 인허가 간소화 ‘패스트트랙’이 적용돼 빠르면 2028년 전후 착공이 가능할 것으로 전망되지만, 명확한 분양연도를 제시한 자료는 아직 없습니다.

여의도 대교·한양아파트(영등포구) — 착공은 가장 앞서지만 분양은 아직

여의도는 서울 정비사업 중 진행 속도가 눈에 띄게 빠른 지역입니다.

여의도 재건축 1호 관리처분을 기록한 대교아파트는 2026년 5월 19일 관리처분인가를 획득했습니다. 조합설립 후 약 2년 4개월 만입니다. 2026년 하반기 이주·철거에 착수해 2027년 4월 철거, 2027년 12월 착공이 목표이고, 최고 49층·4개 동·912세대(기존 12층 576세대) 규모로 준공 목표는 2031년입니다.

한양아파트는 여의도 재건축 중 두 번째로 2026년 7월 31일 관리처분인가를 받았습니다. 신청서 접수부터 인가까지 약 2개월로, 통상 소요되는 5~6개월의 3분의 1 수준으로 단축된 사례입니다. 10~11월 이주 착수, 이후 철거를 거쳐 2027년 하반기 착공을 목표로 하며, 최고 57층·992세대(오피스텔 60실 포함) 규모로 ‘디에이치’ 브랜드가 적용되고 현대건설이 시공을 맡습니다.

여의도 시범아파트 등 다른 단지들도 재건축을 추진 중이지만, 이번 조사에서 2026년 8월 기준 최신 진행 단계까지는 확인하지 못했습니다.

대교·한양 모두 착공을 2027년으로 목표하고 있어 일반분양은 착공 전후인 2027~2028년경으로 추정되나, 공식적인 분양월 발표는 아직 나오지 않았습니다. 착공·이주 일정만 놓고 보면 여의도 대교·한양아파트가 이주 수요로 화제된 대형 단지들 중에서는 상대적으로 가장 빠른 편입니다.

목동6단지(양천구) — 14개 단지 중 첫 통합심의 통과

목동 1~14단지 중 재건축 추진 속도가 가장 빠른 곳은 6단지입니다.

2026년 5월 28일 서울시 통합심의위원회에서 건축·경관·교통·환경·교육·재해 6개 분야 통합심의가 조건부 의결됐습니다. 14개 단지 중 처음으로 통합심의를 통과한 사례입니다.

최고 49층·2,170세대(18개 동) 규모로, 준공 40년이 지난 단지입니다. 목동5단지와 안양천을 연결하는 공공보행통로 등도 계획에 포함돼 있습니다.

아직 사업시행인가 전 단계이므로 관리처분인가·이주·철거·착공을 모두 거쳐야 해, 분양은 상당 기간 이후로 예상되며 구체적인 분양연도가 나온 자료는 없습니다.

성수전략정비구역 1~4지구(성동구) — 착공목표 2031년, 가장 늦은 축

2026년 2월 26일 통합심의를 통과했습니다. 1지구는 3월 우선협상대상자 선정, 4월 25일 수의계약 체결로 시공사 선정을 마쳤습니다.

2·3·4지구는 상반기부터 시공사 선정 경쟁이 본격화되며 총 7조 원 규모 수주전으로 보도됐습니다.

그렇다고 시공사 선정이 끝나자마자 착공하는 것은 아닙니다. 정비계획 변경, 건축심의, 사업시행인가 등 후속 절차와 한강변 경관 관리, 기반시설 계획 조율이 남아 있고, 착공 목표는 2031년으로 보도됐습니다. 여기서 다룬 대형 단지 중 착공·분양 시기가 가장 늦은 축에 속합니다.

한발 늦게 따라붙는 방배13구역과 나머지 후보들

반포디에이치클래스트·신반포22차 다음으로는 방배13구역이 거론됩니다. 앞선 두 단지보다는 시점이 조금 늦지만, 물량 면에서는 결코 작지 않은 후보입니다.

방배13구역(방배포레스트자이, 서초구)은 당초 2026년 상반기 분양이 목표였으나, GS건설이 사업 여건을 고려해 하반기로 일정을 조정했습니다.

총 2,217세대 중 일반분양이 547세대로, 강남권 재건축 물량치고는 비교적 넉넉한 편입니다. 분양 후 착공·공사기간을 고려하면 빠르면 2029~2030년 입주가 예상됩니다.

방배14구역(방배르엘)도 13구역과 함께 2026년 상반기 분양 예정으로 보도된 적이 있지만, 최신 일정 변경 여부까지는 확인하지 못했습니다.

2026년 8월 분양 예정으로 함께 보도된 써밋클라비온(영등포구 신길동), 충정로역자이르네(중구 중림동), 중화역라온프라이빗센트로(중랑구 중화동), 쌍용더플래티넘서대문(서대문구 홍은동) 등도 있지만, 이들이 재건축·재개발(정비사업) 단지인지는 기사에서 명확히 구분되지 않았습니다. 이번 조사에서 재건축·재개발 여부가 명시적으로 확인된 곳은 반포디에이치클래스트뿐입니다.

서울 정비사업, 결국 무엇을 봐야 하나

여기까지 나온 내용을 한 번에 모아보면 이렇습니다.

많은 사람들이 정비사업이 “통합심의를 통과했다”, “관리처분인가를 받았다”는 소식이 나오면 곧 분양이 임박했다고 생각합니다.

하지만 실제로는 정반대인 경우가 많습니다.

은마·잠실주공5단지·압구정·여의도·목동·성수는 최근 화제성만 놓고 보면 반포디에이치클래스트·신반포22차보다 훨씬 자주 뉴스에 등장했지만, 분양까지 남은 절차(관리처분·이주·철거·착공)를 고려하면 정작 분양이 가장 빠른 곳은 화제성과 무관하게 이미 조용히 움직여온 반포디에이치클래스트와 신반포22차일 가능성이 높습니다.

서울시가 정부에 건의한 규제 완화가 실제로 받아들여진다면 은마·목동·성수 같은 단지들의 속도도 지금보다 빨라질 수 있습니다. 다만 이 글을 쓰는 시점까지는 국토부 협의가 마무리되지 않아 확정된 변화는 아닙니다.

“정비사업의 화제성과 분양 시점은 다른 이야기다.”

당분간 서울 정비사업을 지켜볼 사람이라면, 반포디에이치클래스트와 신반포22차 두 곳의 청약홈 공고 여부, 그리고 규제 완화 협의 결과까지 함께 확인해두는 편이 안전한 접근일 것입니다.