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1편 분담금 계산법, 2편 이주비 대출과 이주 절차, 3편 조합원의 권리와 의무까지 정리했다면, 이번이 마지막 편입니다.

재건축 사업에서 가장 큰돈이 오가는 두 지점, 시공사 선정과 재건축초과이익환수제(재초환)를 다룹니다. 어떤 시공사를 뽑느냐에 따라 공사비와 브랜드가 갈리고, 재초환에 따라 준공 후 얼마를 더 내야 할지가 갈립니다. 둘 다 “몰랐다”로는 끝나지 않는 돈 문제입니다.

시공사, 아무나 뽑는 게 아니다

시공사 선정은 시공사 선정계획 수립 → 입찰공고 → 현장설명회 → 입찰서 접수 → 대의원회 의결 → 건설사 홍보 → 시공사 선정 총회, 이렇게 7단계를 거칩니다.

원칙은 일반경쟁입찰입니다. 여러 건설사가 공사비와 조건을 걸고 경쟁하는 구조입니다. 다만 응찰 자체가 없거나 단독 응찰로 경쟁입찰이 2회 이상 유찰되면, 총회 의결을 거쳐 수의계약으로 시공사를 정할 수 있습니다.

최근에는 이 기준을 더 낮추려는 움직임이 있습니다. 서울시가 정부에 건의한 정비사업 규제 완화안 중에는 유찰 횟수를 2회에서 1회로 줄여 수의계약 전환을 쉽게 하자는 내용이 포함돼 있습니다. 공사비 상승으로 건설사들이 선별 수주에 나서면서 경쟁입찰 자체가 무산되고 시공사 선정이 몇 달씩 늘어지는 사업장이 늘었다는 게 배경입니다. 다만 경쟁입찰이 줄면 공사비 인하나 특화설계 제안 같은 조합에 유리한 협상 카드도 함께 줄어들 수 있다는 우려도 나옵니다. 아직은 건의 단계이고 구체적인 시행 시점은 정해지지 않았으니, 지금 진행 중인 사업장이라면 조합에 현재 몇 회 유찰까지 진행됐는지를 직접 확인하는 게 정확합니다.

“이사비 더 준다”는 말, 들으면 안 되는 이유

시공사 선정 총회를 앞두고 건설사들의 홍보전이 뜨거워지는 시기가 있습니다. 그런데 이 홍보에는 명확한 법적 한계가 있습니다.

국토교통부 고시 「정비사업 계약업무 처리기준」은 건설사 임직원이나 홍보 목적으로 계약한 용역업체 직원이 조합원을 상대로 개별 홍보를 하는 것 자체를 금지합니다. “공사비가 더 저렴하다”, “이사비를 더 준다”처럼 경쟁사와 비교하는 말이나, 도급순위·특화설계·확장옵션 같은 강점을 강조하는 내용을 전달하는 것도 전부 개별홍보에 해당합니다. 팜플렛이나 명함을 돌리거나, 관광버스로 조합원을 특정 장소에 데려가 선물을 주는 것도 마찬가지입니다.

실제로 조합원 명단을 불법으로 확보해 “OS요원”을 동원하고, 홍보관에 조합원을 불러 상품권을 주며 표를 매수하는 사례가 문제가 돼왔습니다. 적발되면 도시정비법 제29조에 따라 입찰 자격이 박탈될 수 있고, 서울시 기준으로는 1회 적발만으로도 입찰참가 자체가 무효 처리되는 경우가 있습니다. 건설사 직원이 다가와 구체적인 조건을 언급한다면, 그 자체가 이미 위반 소지가 있는 행동이라는 걸 알아두는 게 좋습니다.

재초환, 준공 후에도 끝이 아니다

재건축을 시작할 때부터 이주·분담금 걱정을 했다면, 준공 후에는 재건축초과이익환수제(재초환)라는 마지막 관문이 남아 있습니다.

계산식은 이렇습니다. 재건축부담금은 재건축초과이익에 부과율을 곱한 값이고, 재건축초과이익은 준공 시점 주택가액에서 사업 개시 시점 주택가액과 정상적인 집값 상승분, 개발비용을 뺀 값입니다. 쉽게 말해 “재건축으로 얼마나 더 벌었는지”를 계산해서 그중 일부를 환수하는 제도입니다.

부과율은 조합원 1인당 평균 초과이익 8,000만원까지는 면제이고, 이를 넘으면 구간별로 10%부터 최대 50%까지 올라갑니다. 2억8,000만원을 초과하는 구간은 5,000만원에 초과분의 50%를 더하는 방식입니다.

2024년 3월 개정으로 면제 기준이 3,000만원에서 8,000만원으로 크게 올랐고, 실수요자를 보호하는 장치도 추가됐습니다. 60세 이상 1주택자는 신청하면 주택을 팔거나 상속·증여할 때까지 부담금 납부를 유예받을 수 있고, 이 기간에는 가산세도 붙지 않습니다. 6년 이상 거주하면 10%부터 시작해 20년 이상 거주 시 70%까지 감면받을 수 있는 장기보유 감면도 생겼습니다.

폐지 논의는 있지만, 아직 시행 중이다

재초환은 2006년 강남권 재건축 단지 집값 급등에 대응해 만들어진 뒤, 두 차례 유예를 거쳐 2024년 3월 완화된 기준으로 재시행됐습니다. 그런데 흥미로운 건, 재시행 이후 지금까지 실제로 부담금이 부과된 사례가 아직 없다는 점입니다.

그럼에도 서울 37개 단지를 기준으로 예상 조합원 분담금이 평균 1억3,898만원에 달한다는 조사가 나오면서, 2026년 들어 폐지 요구가 다시 거세졌습니다. 4월에는 전국 재건축 조합들이 모여 여의도 정당 당사 앞에서 폐지를 촉구하는 집회를 열기도 했습니다. 이들은 재초환이 정부의 주택 공급 목표와 구조적으로 충돌한다고 주장합니다.

국민의힘이 폐지 법안을 발의했지만 여야 입장차로 국회 심사가 8개월 넘게 멈춰 있고, 국토부는 국회 논의를 기다리겠다는 입장입니다. 전문가들 사이에서도 폐지 찬반이 갈리는데, 민간 전문가는 대체로 폐지에 우호적이고 공공 쪽 전문가는 유지 쪽이 많습니다. 정리하면 재초환은 지금도 시행 중이고, 폐지나 추가 완화는 아직 정치적 이견으로 진전이 없는 상태입니다. 재건축을 준비 중이라면 “곧 없어질 세금”으로 가볍게 보지 말고, 현재 시행 중인 부과율과 감면 기준을 기준으로 자금 계획을 세워두는 게 안전합니다.

정리하면

• 시공사 선정은 7단계 절차를 거치며, 경쟁입찰이 2회 이상 유찰돼야 수의계약이 가능하다. 서울시가 이 기준을 1회로 완화하려는 방안을 정부에 건의했지만 아직 확정되지 않았다.
• 건설사의 개별홍보는 도시정비법상 금지 행위다. 경쟁사 비교, 강점 강조, 선물 제공 등이 적발되면 입찰 자격이 박탈되거나 입찰참가가 무효 처리될 수 있다.
• 재건축부담금은 재건축초과이익에 부과율(조합원 1인당 8,000만원 초과분부터 10~50%)을 곱해 산정한다.
• 2024년 3월 개정으로 고령자 납부유예, 장기보유 감면(6년 10%~20년 70%) 같은 실수요자 보호 제도가 도입됐다.
• 재초환 재시행 이후 실제 부과 사례는 아직 없지만, 폐지 논의는 정치적 이견으로 진전이 없어 현재도 법은 그대로 시행 중이다.

여기까지가 “재건축 조합원이 알아야 할 것” 4부작입니다. 분담금·이주비·권리와 의무·시공사와 재초환까지, 조합원으로서 실제로 부딪히게 될 돈과 절차 문제를 순서대로 정리했습니다.

같이 읽어볼만한 글

• 재건축 조합원이 알아야 할 것(1) 분담금은 어떻게 계산되나
• 재건축 조합원이 알아야 할 것(2) 이주비 대출과 이주 절차
• 재건축 조합원이 알아야 할 것(3) 조합원의 권리와 의무

참고자료

• 재개발사업 > 시공자 선정 방법, easylaw.go.kr
• 서울시, 재건축 ‘1회 유찰 후 수의계약’ 추진, v.daum.net
• 시공사 선정과정에서 금지되는 개별홍보 행위 유형과 위반 효과, arunews.com
• 시공자 선정시 건설업자등의 개별홍보 판단기준, housingherald.co.kr
• 재건축사업 > 재건축부담금의 산정, easylaw.go.kr
• 재초환 논란, 재점화 | 재초환 20년 일대기, arunews.com
• “공급 확대 발목” 선거 앞두고 재초환 폐지론 재부상…국회·정부는 ‘침묵’, newspim.com

재건축 조합원이 되고 나면 대부분 관심은 두 가지에 쏠립니다. 분담금이 얼마나 나올지, 이주는 언제 어떻게 할지.

정작 “내가 조합원으로서 뭘 요구할 수 있고, 뭘 지켜야 하는지”는 뒷전으로 밀리는 경우가 많습니다. 1편에서 분담금 계산법을, 2편에서 이주비 대출과 이주 절차를 다뤘다면, 이번 편은 조합원이라는 지위 자체에 붙어 있는 권리와 의무를 정리합니다.

내 아파트를 팔아도 되는지, 총회에 꼭 나가야 하는지, 조합이 뭘 숨기고 있는지 어떻게 확인하는지, 조합장이 마음에 안 들면 어떻게 하는지 — 이런 것들입니다.

재건축 아파트를 사도 조합원이 못 될 수 있다

재건축 아파트를 매수할 때 가장 먼저 확인해야 할 게 조합원 지위 승계 여부입니다.

투기과열지구 안에서는 재건축의 경우 조합설립인가 이후에 부동산을 양수하면 원칙적으로 조합원 자격을 얻지 못합니다. 재개발은 이보다 늦은 관리처분계획인가 이후부터 제한되니, 같은 정비사업이라도 재건축이 훨씬 이른 시점부터 발이 묶이는 셈입니다.

물론 예외는 있습니다. 상속, 이혼에 따른 재산분할, 1세대 1주택자가 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 경우, 세대원 전원이 해외로 이주하거나 근무·생업·질병 치료 등으로 이전하는 경우, 조합설립인가 후 3년 넘게 사업시행인가를 못 받은 경우, 사업시행인가 후 3년 안에 착공하지 못한 경우 등은 양도해도 조합원 지위가 넘어갑니다. 다만 단순 증여는 이 예외에 해당하지 않습니다.

이 규정을 재개발과 똑같이 관리처분계획인가 이후로 늦추자는 개정안이 국회에 발의돼 있고, 무주택 기간이 5년 이상인 사람에게는 아예 이 제한 자체를 면제해주자는 내용도 함께 담겨 있습니다. 다만 이 글을 쓰는 시점 기준으로는 아직 발의 단계이고 본회의 통과나 시행일이 확정되지 않았습니다. “법이 바뀌었으니 지금 사도 된다”고 단정하지 말고, 매수 전에는 반드시 해당 조합이나 관할 구청에 조합설립인가 시점과 현재 규정을 직접 확인하는 게 안전합니다.

총회, 서면으로 때우면 안 되는 이유

조합원이 실질적으로 행사할 수 있는 가장 강력한 권리는 총회 의결권입니다. 정관 변경, 자금 차입, 시공자·설계자 선정, 사업시행계획과 관리처분계획 수립·변경, 조합원별 분담내역까지 — 사업의 굵직한 결정은 전부 총회를 거칩니다.

의결권 행사 방법은 직접 출석, 서면, 대리인(배우자·직계존비속·형제자매), 전자적 방법까지 여러 가지입니다. 그런데 여기서 조합원들이 자주 헷갈리는 지점이 있습니다. 서면으로 의결권을 행사하면 정족수를 셀 때는 “출석”한 걸로 쳐주지만, 법이 별도로 요구하는 “직접 출석 비율”에는 들어가지 않는다는 점입니다.

일반 안건은 조합원의 10% 이상이 직접 출석해야 하고, 창립총회나 사업시행계획·관리처분계획처럼 사업의 방향을 정하는 안건은 20% 이상이 직접 출석해야 합니다. 시공자 선정은 아예 조합원 과반수가 직접 출석해야 합니다. 서면결의서만 잔뜩 걷고 정작 총회장이 텅 비어 있으면, 이 직접 출석 요건을 못 채워서 의결 자체가 무효로 다퉈질 수 있다는 뜻입니다.

조합원이 100명이 넘는 조합은 조합원 10분의 1 이상으로 대의원회를 구성해 일부 안건의 총회 권한을 대행하게 할 수도 있습니다. 다만 이것도 시행령이 정한 특정 사항은 대행할 수 없고 반드시 총회를 거쳐야 합니다.

조합이 숨겨도 조합원은 볼 권리가 있다

조합원이 총회장에서만 목소리를 낼 수 있는 건 아닙니다. 도시정비법 제124조는 조합 운영에 관한 서류를 조합원이 언제든 확인할 수 있도록 정보공개 의무를 못 박아뒀습니다.

정관, 용역업체 선정계약서, 총회·이사회·대의원회 의사록, 사업시행계획서, 관리처분계획서, 회계감사보고서, 월별 자금 입출금 내역, 결산보고서까지 — 서류가 작성되거나 바뀐 뒤 15일 안에 조합원이 알 수 있도록 공개해야 합니다. 여기에 없는 자료라도 조합원 명부 등 관련 자료는 열람·복사를 요청할 수 있고, 조합은 15일 안에 응해야 합니다.

흥미로운 건 현금청산 대상자도 소유권을 완전히 넘기기 전까지는 이 권리를 그대로 쓸 수 있다는 점입니다. 반대로 소유권이 조합으로 넘어가면 청구권도 함께 사라집니다.

이 의무를 어기고 서류를 공개하지 않거나 열람·복사 요청을 거부한 조합임원은 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금에 처해질 수 있습니다. “조합이 알아서 하겠지”가 아니라, 궁금한 서류가 있으면 직접 열람을 요청하는 게 조합원의 정당한 권리 행사입니다.

조합장이 마음에 안 들면 — 해임 절차

조합장이나 이사가 제 역할을 못 한다고 판단되면, 조합원에게는 이들을 해임할 권리도 있습니다.

일반 임시총회는 조합원 5분의 1 이상의 요구가 있어야 열리지만, 임원 해임총회는 이보다 완화된 10분의 1 이상의 발의만으로 소집을 요구할 수 있습니다. 조합원의 임원 견제 기능을 살리기 위한 규정입니다. 조합장이 정당한 사유 없이 이 요구에 응하지 않으면 발의자 대표가 직접 총회를 열 수도 있습니다.

절차는 이렇게 진행됩니다. 조합원 10분의 1 이상이 서명해 발의하고(임원 해임은 통상 인감도장과 인감증명서까지 요구하는 조합이 많습니다), 총회 14일 전 소집공고를 내고, 7일 전에는 조합원 전원에게 개별 통지를 보냅니다. 해임 대상이 여러 명이면 안건을 각각 나눠서 조합원이 개별적으로 찬반을 정할 수 있게 해야 합니다. 이후 조합원 과반수가 출석하고 출석 조합원 과반수가 찬성하면 해임이 확정됩니다.

실제로 경기 성남 상대원2구역 조합에서는 조합장과 이사 2명을 해임하는 총회가 열린 사례도 있습니다. 다만 절차 하나하나가 까다로운 만큼, 발의 정족수 미달이나 통지 누락 같은 하자로 나중에 결의 자체가 무효로 다퉈지는 경우가 실무에서는 가장 큰 리스크로 꼽힙니다.

한 가지 더 알아둘 점은, 국회에서 논의 중인 도시정비법 개정안에 조합임원 해임총회를 열려는 사람이 시장·군수 등에게 해임 사유와 사업 영향 검토 등을 담은 총회 개최계획을 미리 신고하도록 하는 조항이 담겨 있다는 겁니다. 잦은 임원 교체로 사업이 늘어지는 걸 막으려는 취지인데, 이 조항이 실제 시행에 들어갔는지는 조합 사무실이나 지자체를 통해 확인하는 게 정확합니다.

사업이 끝나면 조합도 사라진다 — 해산과 청산

준공하고 입주까지 마쳤다고 조합이 저절로 없어지는 건 아닙니다. 준공인가를 받고 이전고시와 건축물 등기까지 끝내야, 그 다음 총회를 열어 해산을 의결할 수 있습니다. 표준정관 기준으로는 준공인가일로부터 1년 안에 해산 결의를 하는 게 원칙이지만, 이전고시·보존등기 절차 자체에 1년 넘게 걸리는 경우가 많아 실제로는 그보다 늦어지는 사업장이 적지 않습니다.

해산을 결의하면 청산인을 선임합니다. 정관에 정해진 방식대로 하거나 총회 결의로 정할 수 있고, 현실적으로는 조합장이 그대로 청산인을 맡는 경우가 대부분입니다. 청산인은 남은 조합 업무를 마무리하고, 채권을 회수하고 채무를 갚고, 남은 재산을 처분하는 일을 맡습니다.

이 과정에서 조합원에게 직접 영향을 주는 게 청산금입니다. 조합원이 분양받은 대지·건축물 가격과 원래 갖고 있던 종전자산 가격 사이에 차이가 있으면, 이전고시 이후 그 차액을 조합이 조합원에게 걷거나 반대로 지급해야 합니다. 즉 조합원 입장에서는 입주했다고 재건축이 완전히 끝난 게 아니라, 청산금 정산까지 마쳐야 이 사업과의 관계가 진짜로 종료되는 셈입니다.

정리하면

• 재건축은 투기과열지구 내 조합설립인가 이후 양수하면 원칙적으로 조합원 지위를 얻지 못한다. 재개발보다 이른 시점부터 제한되며, 상속·이혼·장기보유 등 예외 사유가 아니면 승계되지 않는다.
• 총회 의결권은 직접 출석, 서면, 대리인, 전자적 방법으로 행사할 수 있지만, 서면 행사는 정족수 계산상 “출석”일 뿐 “직접 출석” 요건과는 별개다. 안건에 따라 10~20% 이상 직접 출석해야 한다.
• 도시정비법 제124조에 따라 조합원은 정관·계약서·의사록·회계감사보고서 등 주요 서류를 열람·복사 요청할 수 있고, 조합은 15일 안에 응해야 한다.
• 조합원 10분의 1 이상이 발의하면 임원 해임총회를 열 수 있고, 조합원 과반수 출석과 출석 조합원 과반수 찬성으로 해임이 확정된다.
• 조합은 준공·이전고시·등기 완료 후 총회 의결을 거쳐 해산하고, 청산인이 잔여 업무와 청산금 정산을 마무리한다.

다음 편에서는 시공사 선정 방식과 재건축초과이익환수제(재초환)를 정리해보겠습니다.

같이 읽어볼만한 글

• 재건축 조합원이 알아야 할 것(1) 분담금은 어떻게 계산되나
• 재건축 조합원이 알아야 할 것(2) 이주비 대출과 이주 절차
• 재건축 활성화, 독일까 약일까

참고자료

• 재건축 조합원 양도금지, 관리처분인가 이후로 완화 추진, arunews.com
• 재건축사업 > 조합원총회 및 대의원회, easylaw.go.kr
• 조합임원 해임총회, 조합원의 소집요구 절차의 요건, housingherald.co.kr
• 재개발 재건축 조합장 해임 총회 절차 및 방법, chongone.com
• 재건축사업 > 사업완료 > 이전고시 및 청산 > 조합해산, easylaw.go.kr
• 국토위 통과한 ‘도정법 개정안’…정비사업 어떻게 바뀌나, housingherald.co.kr
• 도시 및 주거환경정비법 제124조(관련 자료의 공개 등), casenote.kr
• [법] 도시정비법상 정보공개 의무, 그 적용범위와 실무상 쟁점, mt.co.kr

재건축·재개발 사업에서 조합원이 이사 갈 돈을 빌리는 “이주비 대출”.

이게 막히면서 서울 곳곳의 정비사업이 실제로 멈춰서고 있습니다.

특히 다주택자 조합원 비중이 높은 구역일수록 타격이 컸습니다. 무슨 일인지 정리해보겠습니다.

이주비 대출, 왜 갑자기 막혔나

2025년 두 차례 대책이 이주비 대출의 문을 좁혔습니다.

6월 6·27 대책은 이주비 대출 한도를 6억원으로 못 박았습니다. 이어 10월 10·15 대책은 LTV(담보인정비율)를 70%에서 40%로 확 낮췄습니다. 여기에 이주비 대출을 받으면 대체 주택을 살 수 없게 원천 금지했고, 다주택자는 아예 대출 신청 자체가 안 되게 막았습니다. 조합원 지위 양도까지 제한되면서 팔고 나가기도 어려워졌습니다. 2주택자라면 집을 한 채 처분하기 전까지는 대출을 받을 수 없습니다.

한마디로, 집을 여러 채 가진 조합원일수록 이주 자금을 구하기 어려워진 구조입니다.

다주택자 비중 높은 구역일수록 직격탄

숫자로 보면 체감이 됩니다.

서울 동작구 노량진1구역은 조합원 961명 중 약 70%가 1+1 분양 신청자거나 다주택자입니다. 노량진3구역은 조합원 518명 중 약 100명(20% 안팎)이 대출 불가 대상입니다. 서대문구 북아현뉴타운에서 두 번째로 규모가 큰 북아현2구역(2,320가구)은 기본 이주비 대출을 못 받는 조합원이 약 70%에 달할 것으로 추정됩니다. 강동구의 한 재건축 조합은 조합원 480명 중 100명이 해당됩니다.

2026년 2월 기준으로 이런 영향을 받는 사업장은 8곳, 5,900가구 규모로 파악됐습니다. 서울시 통계로는 그해 이주 예정이던 정비사업 구역 43곳 중 39곳, 91%가 이주비 조달에 어려움을 겪는 것으로 나타났습니다.

결국 고금리 “추가 이주비”로

은행권 기본 대출이 막히자, 조합들은 시공사가 신용보증을 서는 “추가 이주비”로 눈을 돌렸습니다. 문제는 이 금리가 만만치 않다는 겁니다.

노량진3구역의 경우 추가 이주비 금리가 최대 7.0%입니다. 1억원을 5년간 빌리면 이자만 4,250만원인데, 이건 기본 이주비(금리 3.8%) 이자 2,265만원의 거의 두 배입니다. 동대문구의 한 조합은 8.5~10% 금리의 신용보강을 제안받았다가 결국 협의가 무산되기도 했습니다.

광진구의 한 재개발 조합 관계자는 “과거 규제지역 LTV가 70%일 때를 기준으로 시공사가 신용보증을 통해 추가 이주비 LTV 30%를 지원하는 조건으로 계약을 체결했다”며 “다주택자들은 대출 자체가 안 되니 추가 협상이 불가피한 상황”이라고 말했습니다. 한 조합원은 “정부의 대출 규제 때문에 분담금만 크게 늘었다”고 토로했습니다.

정부도 문제를 인정하고 손보기 시작했다

8월 10일 보도에 따르면, 정부는 한국주택금융공사(HF)의 공적보증 신설과 담보평가 기준 변경을 검토하고 있었습니다. 지금까지는 철거 전 기존 주택 가치인 “종전자산” 기준으로만 대출 한도를 계산했는데, 준공 후 새 아파트 가치인 “종후자산” 기준으로 바꾸면 강북권처럼 종전자산 평가액이 낮은 지역에서 이주비 한도가 늘어날 수 있다는 계산이었습니다.

그리고 실제로 8월 13일, 정부는 ‘주택 신속공급 방안 및 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책’을 내놨습니다. 여기에는 이주비 대출의 LTV 산정 방식을 “종전자산평가액과 종후자산평가액 중 큰 금액”으로 바꾸는 내용이 담겼습니다. 애초 검토안이었던 “종후자산 기준 전환”보다 한발 더 나아가, 둘 중 유리한 쪽을 고를 수 있게 한 셈입니다. 여기에 중소형 건설사(시공순위 50위 이내) 중심의 정비사업 보증상품도 2027년 1월 신설하기로 했습니다.

대한건설협회는 이번 대책에 대해 “담보가치 산정방식 개선과 보증상품 신설이 조합원의 자금 부담을 줄이고 정비사업의 이주와 착공을 지원하는 데 긍정적으로 작용할 것”이라고 평가했습니다.

이주비 대출 외에 8월 13일 대책에 담긴 다른 내용(PF 보증 확대, 자기자본비율 규제 유예 등)이 궁금하시다면 8·13 부동산 대책, 결국 뭐가 달라지는 걸까 글에서 전체 내용을 정리해뒀습니다.

정리하면

• 2025년 6·27·10·15 대책으로 이주비 대출 한도가 6억원, LTV가 40%로 축소되면서 다주택자는 대출 자체가 막혔습니다.
• 노량진1·3구역, 북아현2구역, 강동구 등 다주택자 비중이 높은 구역일수록 이주 자금을 구하지 못해 사업이 지연됐습니다.
• 은행 대출 대신 택한 “추가 이주비”는 금리가 최대 7~10%에 달해, 조합원 부담이 오히려 늘어나는 경우도 있었습니다.
• 8월 13일 정부 대책으로 이주비 대출 LTV 산정 기준이 개선되면서, 앞으로는 부담이 다소 줄어들 것으로 기대됩니다.

집을 여러 채 가진 게 죄는 아니지만, 재건축·재개발 조합원 입장에서는 “내 집을 새로 짓는데 이사 갈 돈이 없다”는 아이러니를 겪은 셈입니다.

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• 8·13 부동산 대책, 결국 뭐가 달라지는 걸까
• 안양 재건축 2027년 접수중단, A-15구역은 왜 막혔나

참고자료

• 한국경제 – 이주비 대출 막히니 재건축, 재개발도 막혔다, hankyung.com
• 아시아경제 – 이주비 대출 못받는 재개발 조합 속출…정비사업이 멈춘다, asiae.co.kr
• 다음뉴스 – 조합원 70%가 다주택자… ‘이주비 대출’에 막힌 서울 정비, v.daum.net
• 한국경제 – 재건축 이주비 숨통 트이나…정부, 추가 대출 공적보증 검토, hankyung.com
• 이투데이 – 재건축·재개발 이주비 대출 숨통…정부, HF 보증 신설 추진, etoday.co.kr
• 파이낸셜뉴스 – 건협, 주택 신속공급 방안 환영…금융 부담 완화 기대 [8.13 대책], fnnews.com

서울 정비사업 중 분양(일반분양) 시기가 가장 이른 축에 속하는 단지로는 서초구 반포동 ‘반포디에이치클래스트’와 잠원동 ‘신반포22차’가 함께 꼽힙니다.

반포디에이치클래스트는 2024년 3월 착공해 2026년 4월 기준 공정률 70%대를 넘어섰고, 총 5,002세대 중 일반분양 1,832세대가 2026년 8월, 그러니까 이번 달 분양될 것으로 다수 언론에 보도됐습니다. 신반포22차는 규모는 훨씬 작지만(160세대, 일반분양 28세대) 소스에 따라 2025년 하반기~2026년 상반기, 또는 2026년 6월 분양 예상으로 거론돼 시점상 반포디에이치클래스트와 비슷하거나 오히려 앞설 가능성도 있습니다.

다만 이 글을 쓰는 2026년 8월 17일 기준으로 두 단지 모두 청약홈에 공식 입주자모집공고가 실제로 게재됐는지는 확인되지 않았고, 정확한 분양월도 소스마다 엇갈립니다. 일부 부동산 커뮤니티에서는 반포디에이치클래스트에 대해 “아직 공고가 안 올라왔다”는 이야기도 나옵니다.

은마아파트, 잠실주공5단지, 압구정, 여의도, 목동, 성수전략정비구역처럼 최근 이주 수요로 화제가 된 대형 단지들은 사실 분양까지 아직 한참 남아 있습니다.

서울 정비사업 253개 구역이 지금 어느 단계에 와 있는지, 그리고 유독 이 두 단지가 먼저 움직인 이유는 무엇인지 지금부터 하나씩 짚어본다.

분양이 가장 임박한 단지들 — 반포디에이치클래스트와 신반포22차

서울 정비사업 단지 중 분양이 가장 임박한 곳으로는 반포디에이치클래스트와 신반포22차 두 곳이 함께 꼽힙니다. 두 단지 모두 서초구에 있고, 진행 단계와 규모는 크게 다르지만 분양 시점만 놓고 보면 비슷한 시기에 몰려 있습니다.

현대건설이 시공을 맡은 반포디에이치클래스트는 2024년 3월 착공했고, 2026년 4월 기준 공정률은 70%대에 이르렀습니다. 지하 5층~지상 최고 35층, 총 50개 동, 5,002세대(자료에 따라 5,007세대로 표기되기도 합니다) 규모이고, 총 사업비는 약 10조 원입니다.

매일일보의 2026년 8월 서울 분양 예정 단지 정리 기사는 “서초구 반포동 반포디에이치클래스트에 총 5,002가구가 공급되는데, 일반분양 물량만 1,832가구”라며 8월 분양 예정 서울 7개 단지 중 최대 규모로 다뤘습니다.

입주(준공) 목표는 2027년 11월이고, 예상 분양가는 전용 84㎡ 기준 30억 원대 중후반, 59㎡ 20억 원대 중반, 106㎡ 이상은 40억 원대 초중반으로 거론됩니다. 이 가격대는 어디까지나 부동산 정보 사이트의 추정치일 뿐, 공식 분양가는 아닙니다.

짚어야 할 부분이 하나 있습니다. 2026년 8월 분양이라는 보도는 여러 언론에서 확인되지만, 청약홈에 정식 입주자모집공고가 게재됐는지는 이 글을 쓰는 시점까지 확인되지 않습니다.

일부 커뮤니티(호갱노노 등)에서는 “아직 공고가 올라오지 않았다”, “일반분양이 상반기였던 것 같다”는 등 시점에 대한 정보가 엇갈리고 있습니다.

이 지점에서 함께 봐야 할 단지가 신반포22차입니다. 규모는 훨씬 작지만, 소스에 따라서는 반포디에이치클래스트보다 먼저 분양할 가능성도 배제할 수 없기 때문입니다.

신반포22차 재건축(서초구 잠원동)은 160세대 소규모 단지로, 일반분양은 28세대에 불과합니다. 분양 시기에 대해서는 자료마다 표기가 다릅니다. 일부는 2026년 9월 분양 예정으로, 다른 자료는 2026년 6월 분양 또는 “2025년 하반기~2026년 상반기 분양 예상”으로 기재해 정확한 분양 시점은 여전히 불투명합니다.

특히 “2025년 하반기~2026년 상반기”라는 표기를 따르면 반포디에이치클래스트의 8월 분양보다 오히려 앞설 수 있고, 6월 분양설을 따라도 시점이 겹치거나 근소하게 앞서게 됩니다. 규모가 작아 시장에 미치는 영향은 제한적이지만, “가장 빠른 단지가 어디냐”는 질문에는 신반포22차도 유력한 답 중 하나로 함께 놓아야 하는 이유입니다.

즉, 8월 분양이라는 방향성 자체는 신뢰할 만한 언론 보도로 뒷받침되지만, 반포디에이치클래스트든 신반포22차든 정확한 공고일까지는 조사 중이라는 점을 밝혀둡니다.

그럼에도 두 단지가 서울 정비사업 단지 중 분양이 가장 빠른 곳으로 함께 꼽히는 이유는 명확합니다. 은마·잠실주공5단지·압구정·여의도·목동·성수는 아직 관리처분인가 전후~착공 준비 단계인 반면, 반포디에이치클래스트는 이미 착공해 공정률 70%대까지 온 상태이고, 신반포22차 역시 소규모 단지 특성상 분양 시점에 관한 구체적인 보도가 이미 여러 건 나와 있어, 두 곳 모두 다른 대형 단지들보다 한발 앞서 있다는 점은 분명합니다.

서울 정비사업 현재 현황 — 253개 구역, 85개 핵심공급 전략사업

서울시가 253개 정비구역의 사업 공정표를 전수 점검한 결과, 3년 내(2026~2028년) 착공이 가능한 85개 구역을 ‘핵심공급 전략사업’으로 선정해 관리하고 있습니다. 이 85개 구역에서 목표하는 공급 물량은 총 8만 5,000가구로, 기존 목표(7만 9,000가구)보다 6,000가구 늘어난 수치입니다.

2026~2028년 착공 로드맵

연도별 착공 예정 구역은 이렇습니다.

2026년 착공 — 한남3구역(용산), 갈현1구역(은평), 중계본동 백사마을(노원), 방배13구역(서초), 흑석11구역(동작)
2027년 착공 — 이문4구역, 한남2구역, 개포주공5단지, 신반포16차
2028년 착공 — 개포주공6·7단지, 청량리6구역, 노량진3구역, 잠실우성4차

올해 착공 물량은 기존 2만 3,000가구에서 3만 가구로 상향 발표됐습니다.

서울시는 여기에 ‘신속착공 6종 패키지'(전자총회 비용 전액 지원, 해체계획 전문가 자문, 구조·굴토 심의 통합, 공사 표준계약서 기한 명문화, 공사비 검증 지원, 공정관리 앱 개발)와 주택진흥기금 500억 원 규모 이주비 융자 지원을 함께 시행하고 있습니다.

단, 위 착공 예정 시점은 ‘착공’ 기준이라는 점은 감안해야 합니다. 분양(일반분양)은 통상 착공과 비슷한 시기이거나 착공 직후에 이뤄지는 경우가 많지만, 반드시 같은 시점은 아닙니다.

최근 3년 성과 — 준공 59곳, 주택 수 36.4% 증가

서울시가 2026년 8월 7일 발표한 백서에 따르면, 최근 3년(2023~2025년)간 준공된 정비구역 59곳에서 사업 전 대비 주택 수가 36.4%(약 2만 호) 늘었습니다. 세부적으로 재개발은 27.4%(약 7,000호), 재건축은 44.2%(약 1만 3,000호) 증가했습니다.

최근 3년간 서울 아파트 공급(12만 1,000가구) 중 63%가 정비사업을 통해 이뤄졌고, 지난 20년간 서울 주택 공급의 87.5%를 담당했던 민간 부문 비중은 최근 3년 90% 이상으로 더 높아졌습니다.

이주 수요와 관련해서는 서울시 설명이 좀 더 구체적입니다.

명노준 서울시 주택실장은 브리핑에서 “2031년까지 31만 1,000가구 신축 시 22만 6,000가구가 멸실되지만, 이미 이주가 완료된 물량을 제외하면 실제 이주 수요는 9만 8,000가구 수준”이라고 설명했습니다.

비아파트 연간 2만 3,000가구 공급을 더하면 총 15만 가구 수준의 공급이 가능하다는 게 서울시 입장입니다. 이주 수요 분산을 위해 동시 이주 관리 기준도 기존 2,000가구에서 1,000가구 이하로 강화했고, 필요하면 이주 시기를 9~10개월 이상 조정하는 방식을 함께 쓰고 있습니다.

규제완화 흐름 — 이주비 대출부터 조합 동의율까지

서울시가 2026년 8월 정부에 건의한 규제 완화 사항은 다음과 같습니다.

재개발 임대주택 비율 완화
민간 정비사업 용적률 상향(최대 1.2배)
조합원 지위양도 제한 3년 한시 유예
이주비 대출 담보인정비율(LTV) 40% → 70% 상향
재개발 조합 설립 동의율 75% → 70% 완화

하지만 국토교통부는 “건의하겠다”는 원론적 답변만 내놓았을 뿐, 그 이상 진도가 나간 상태는 아니라고 전해집니다. 즉, 위 다섯 가지는 아직 확정된 제도가 아니라 서울시가 정부에 요청한 단계라는 점을 분명히 해둘 필요가 있습니다.

반면 서울시가 자체 권한으로 시행할 수 있는 절차 간소화는 이미 실행됐습니다.

2026년 8월 12일 발표에 따르면, 공사비 증액 여부와 무관하게 반드시 거쳐야 했던 공사비 검증을 ‘의무 절차’에서 ‘재량 절차’로 전환해 60~75일의 지연과 검증 수수료를 절감할 수 있게 됐습니다. 조합 추진위원회 구성 승인 신청 시 제출 서류에서도 세대주 성명 기재란을 삭제해 주민등록등본 등 추가 서류 제출 부담을 완화했습니다.

이주 수요로 화제된 대형 단지들, 지금 어디까지 왔나

최근 언론에 자주 등장한 은마·잠실주공5단지·압구정·여의도·목동·성수는 사실 반포디에이치클래스트·신반포22차와는 성격이 다른 단지들입니다. 이들은 관리처분인가 전후~착공 준비 단계에 머물러 있어, 분양까지는 아직 상당한 시간이 남아 있습니다.

은마아파트(강남구) — 사업시행인가 획득, 관리처분은 아직

2026년 7월 2일 사업시행계획인가를 획득하며 수십 년간 지연되던 재건축이 본궤도에 올랐습니다.

다만 관리처분인가는 아직 미완료 상태이고, 관리처분계획 수립·각종 심의·협의 절차가 남아 있습니다. 조합은 2026년 8월 중 종전자산 감정평가와 주민 주택 실태조사를 마무리하고, 연말에 관리처분계획 수립을 위한 총회를 열 예정입니다.

조합 측은 “내년(2027년) 여름 이주”를 목표로 남은 일정을 최대한 당기겠다는 입장이지만, 인근 개포6단지가 관리처분인가 신청 후 인가까지 2년 이상 걸린 사례에 비춰보면 다소 빠듯하다는 평가가 나옵니다.

관리처분·이주·철거를 모두 거쳐야 하는 만큼, 일반분양은 빨라도 2027년 하반기 이후이고 2028년 이후로 밀릴 가능성도 거론됩니다. 은마의 정확한 분양연도를 못박은 보도는 아직 없습니다.

잠실주공5단지(송파구) — 통합심의 통과, 이주는 2028년 전후 전망

최근 통합심의를 통과하며 사업시행인가를 앞둔 단계입니다. 업계에서는 이르면 2028년 전후 이주 시작, 2030년대 초 입주로 전망합니다.

이후 관리처분인가 → 이주·철거 → 일반분양 → 착공 순서가 남아 있어, 분양 시기는 최소 2028~2029년 이후로 예상되지만 구체적인 분양연도를 언급한 보도는 찾지 못했습니다.

압구정 2·3구역(강남구) — 초고급 설계, 패스트트랙 적용

압구정 2구역은 2026년 3월 30일 조합과 현대건설이 공사도급계약(공사비 2조 7,489억 원)을 체결했고, 7월 2일 통합심의위원회에서 조건부 의결되며 압구정 재건축 중 첫 관문을 통과했습니다.

3구역은 2월 9일 현대건설이 세계적 건축설계사무소 RAMSA, 모포시스와 협업한 최고급 주거단지 계획을 발표했습니다. 총 공사비 5조 5,610억 원으로 단일 도시정비사업 기준 최대 규모이고, 지하 7층~지상 최고 65층, 총 5,175세대 규모로 조성될 예정입니다.

서울시 인허가 간소화 ‘패스트트랙’이 적용돼 빠르면 2028년 전후 착공이 가능할 것으로 전망되지만, 명확한 분양연도를 제시한 자료는 아직 없습니다.

여의도 대교·한양아파트(영등포구) — 착공은 가장 앞서지만 분양은 아직

여의도는 서울 정비사업 중 진행 속도가 눈에 띄게 빠른 지역입니다.

여의도 재건축 1호 관리처분을 기록한 대교아파트는 2026년 5월 19일 관리처분인가를 획득했습니다. 조합설립 후 약 2년 4개월 만입니다. 2026년 하반기 이주·철거에 착수해 2027년 4월 철거, 2027년 12월 착공이 목표이고, 최고 49층·4개 동·912세대(기존 12층 576세대) 규모로 준공 목표는 2031년입니다.

한양아파트는 여의도 재건축 중 두 번째로 2026년 7월 31일 관리처분인가를 받았습니다. 신청서 접수부터 인가까지 약 2개월로, 통상 소요되는 5~6개월의 3분의 1 수준으로 단축된 사례입니다. 10~11월 이주 착수, 이후 철거를 거쳐 2027년 하반기 착공을 목표로 하며, 최고 57층·992세대(오피스텔 60실 포함) 규모로 ‘디에이치’ 브랜드가 적용되고 현대건설이 시공을 맡습니다.

여의도 시범아파트 등 다른 단지들도 재건축을 추진 중이지만, 이번 조사에서 2026년 8월 기준 최신 진행 단계까지는 확인하지 못했습니다.

대교·한양 모두 착공을 2027년으로 목표하고 있어 일반분양은 착공 전후인 2027~2028년경으로 추정되나, 공식적인 분양월 발표는 아직 나오지 않았습니다. 착공·이주 일정만 놓고 보면 여의도 대교·한양아파트가 이주 수요로 화제된 대형 단지들 중에서는 상대적으로 가장 빠른 편입니다.

목동6단지(양천구) — 14개 단지 중 첫 통합심의 통과

목동 1~14단지 중 재건축 추진 속도가 가장 빠른 곳은 6단지입니다.

2026년 5월 28일 서울시 통합심의위원회에서 건축·경관·교통·환경·교육·재해 6개 분야 통합심의가 조건부 의결됐습니다. 14개 단지 중 처음으로 통합심의를 통과한 사례입니다.

최고 49층·2,170세대(18개 동) 규모로, 준공 40년이 지난 단지입니다. 목동5단지와 안양천을 연결하는 공공보행통로 등도 계획에 포함돼 있습니다.

아직 사업시행인가 전 단계이므로 관리처분인가·이주·철거·착공을 모두 거쳐야 해, 분양은 상당 기간 이후로 예상되며 구체적인 분양연도가 나온 자료는 없습니다.

성수전략정비구역 1~4지구(성동구) — 착공목표 2031년, 가장 늦은 축

2026년 2월 26일 통합심의를 통과했습니다. 1지구는 3월 우선협상대상자 선정, 4월 25일 수의계약 체결로 시공사 선정을 마쳤습니다.

2·3·4지구는 상반기부터 시공사 선정 경쟁이 본격화되며 총 7조 원 규모 수주전으로 보도됐습니다.

그렇다고 시공사 선정이 끝나자마자 착공하는 것은 아닙니다. 정비계획 변경, 건축심의, 사업시행인가 등 후속 절차와 한강변 경관 관리, 기반시설 계획 조율이 남아 있고, 착공 목표는 2031년으로 보도됐습니다. 여기서 다룬 대형 단지 중 착공·분양 시기가 가장 늦은 축에 속합니다.

한발 늦게 따라붙는 방배13구역과 나머지 후보들

반포디에이치클래스트·신반포22차 다음으로는 방배13구역이 거론됩니다. 앞선 두 단지보다는 시점이 조금 늦지만, 물량 면에서는 결코 작지 않은 후보입니다.

방배13구역(방배포레스트자이, 서초구)은 당초 2026년 상반기 분양이 목표였으나, GS건설이 사업 여건을 고려해 하반기로 일정을 조정했습니다.

총 2,217세대 중 일반분양이 547세대로, 강남권 재건축 물량치고는 비교적 넉넉한 편입니다. 분양 후 착공·공사기간을 고려하면 빠르면 2029~2030년 입주가 예상됩니다.

방배14구역(방배르엘)도 13구역과 함께 2026년 상반기 분양 예정으로 보도된 적이 있지만, 최신 일정 변경 여부까지는 확인하지 못했습니다.

2026년 8월 분양 예정으로 함께 보도된 써밋클라비온(영등포구 신길동), 충정로역자이르네(중구 중림동), 중화역라온프라이빗센트로(중랑구 중화동), 쌍용더플래티넘서대문(서대문구 홍은동) 등도 있지만, 이들이 재건축·재개발(정비사업) 단지인지는 기사에서 명확히 구분되지 않았습니다. 이번 조사에서 재건축·재개발 여부가 명시적으로 확인된 곳은 반포디에이치클래스트뿐입니다.

서울 정비사업, 결국 무엇을 봐야 하나

여기까지 나온 내용을 한 번에 모아보면 이렇습니다.

많은 사람들이 정비사업이 “통합심의를 통과했다”, “관리처분인가를 받았다”는 소식이 나오면 곧 분양이 임박했다고 생각합니다.

하지만 실제로는 정반대인 경우가 많습니다.

은마·잠실주공5단지·압구정·여의도·목동·성수는 최근 화제성만 놓고 보면 반포디에이치클래스트·신반포22차보다 훨씬 자주 뉴스에 등장했지만, 분양까지 남은 절차(관리처분·이주·철거·착공)를 고려하면 정작 분양이 가장 빠른 곳은 화제성과 무관하게 이미 조용히 움직여온 반포디에이치클래스트와 신반포22차일 가능성이 높습니다.

서울시가 정부에 건의한 규제 완화가 실제로 받아들여진다면 은마·목동·성수 같은 단지들의 속도도 지금보다 빨라질 수 있습니다. 다만 이 글을 쓰는 시점까지는 국토부 협의가 마무리되지 않아 확정된 변화는 아닙니다.

“정비사업의 화제성과 분양 시점은 다른 이야기다.”

당분간 서울 정비사업을 지켜볼 사람이라면, 반포디에이치클래스트와 신반포22차 두 곳의 청약홈 공고 여부, 그리고 규제 완화 협의 결과까지 함께 확인해두는 편이 안전한 접근일 것입니다.