부부나 가족이 공동명의로 산 재건축 아파트라면, 이제 등기까지 마쳤어도 안심할 수 없습니다. 2025년 8월 대법원 판결과 그해 11월 국토교통부의 유권해석 변경으로 “공유자 전원이 각자 요건을 채워야 조합원 지위가 인정된다”는 원칙이 자리 잡으면서, 서초구 반포주공1단지·방배신동아·강남구 은마아파트 등에서 수백 명 규모의 “반쪽 조합원”이 발생했습니다. 여기에 10·15 대책으로 규제지역이 서울 전역과 경기 12곳까지 넓어지면서, 피해 범위는 강남3구를 넘어 계속 커지는 중입니다.
조합원 지위 승계의 기본 원칙과 예외 5가지는 지난 재건축 조합원이 알아야 할 것(3)에서 이미 정리했습니다. 이번 글은 그중에서도 최근 몇 달 사이 실제 피해가 쏟아지고 있는 지점, 바로 “공동명의일 때 이 요건을 어떻게 판단하느냐”에 집중합니다.
공동명의 조합원, 무엇이 어떻게 바뀌었나
결론부터 말하면, 예전에는 공유자 중 대표조합원 한 명만 요건을 채우면 됐지만 지금은 공유자 전원이 각자 요건을 채워야 합니다.
투기과열지구에서는 원래 재건축 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분계획인가 이후 부동산을 산 사람은 조합원 지위를 승계받지 못하는 게 원칙입니다. 다만 1세대 1주택자로서 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주한 경우는 예외로 지위 양도가 허용됩니다.
문제는 이 집을 부부나 가족이 공동명의로 갖고 있을 때입니다. 지금까지 실무에서는 공유자 중 “대표조합원” 한 명만 이 요건(1세대 1주택·10년 보유·5년 거주)을 채우면 지분 전체에 대해 지위 양도가 가능하다고 봤습니다. 많은 매수자가 이 기준을 믿고 계약했습니다.
그런데 2025년 8월 14일, 대법원은 이 관행을 뒤집는 판결(사건번호 2022다228230)을 내놨습니다. “공유자 별로 예외사유 충족 여부를 판단하고, 지분별로 해당 양도인이 요건을 구비했는지 살펴봐야 한다”는 것이 요지입니다. 대표조합원 한 명 기준이 아니라, 공유자 각자를 따로 심사해야 한다는 뜻입니다.
국토교통부는 이 판결 취지에 맞춰 같은 해 11월 4일 전국 지자체에 유권해석 변경 공문을 보냈습니다. 요건을 충족한 공유자의 지분만 승계가 허용되고, 나머지 공유자의 지분은 현금청산 대상으로 넘어간다는 내용입니다. 부부 공동명의라면 남편은 1세대 1주택자에 10년 보유·5년 거주를 채웠어도, 아내가 다른 집을 하나 더 갖고 있거나 보유·거주 기간이 모자라면 아내 몫의 지분은 현금청산될 수 있다는 이야기입니다.
정확히 어떤 경우에 걸리나
여기서 오해하기 쉬운 부분이 있습니다. “공유자 한 명이라도 요건을 못 채우면 전부 무효”라고 알고 있는 경우가 많은데, 정확히는 그렇지 않습니다.
원칙적으로 현금청산 대상이 되는 건 요건을 채우지 못한 공유자의 지분입니다. 요건을 충족한 공유자의 지분은 그대로 승계됩니다.
다만 여기에 함정이 하나 더 있습니다. 조합 정관에 지분별로 일부만 승계하고 일부만 청산하는 절차가 아예 규정돼 있지 않은 조합도 많습니다. 이런 조합에서는 실무적으로 지분 전체가 현금청산으로 처리될 위험까지 있다는 지적이 나옵니다. 정관을 고치려면 조합원 50% 이상의 동의가 필요해, 이 문제를 뒤늦게 손보기도 쉽지 않습니다.
정리하면 이렇게 걸립니다.
부부·가족 등 2인 이상이 공동명의로 재건축 아파트를 소유
공유자 중 한 명 이상이 1세대 1주택자가 아니거나, 10년 이상 소유·5년 이상 거주 요건을 채우지 못함
→ 요건 미충족 공유자의 지분은 원칙적으로 현금청산 대상
→ 조합 정관에 부분청산 규정이 없으면 지분 전체가 청산 위험에 놓일 수 있음
한 가지 더 있습니다. 소급 적용 기준이 국토부와 서울시가 서로 다릅니다. 강남구청은 2025년 11월 5일 이전에 체결한 매매계약에는 기존 기준(대표조합원 1인)을 적용한다고 안내했지만, 서울시는 “2025년 8월 14일 판결일까지 조합설립변경인가를 완료한 경우”에만 기존 기준을 인정합니다. 매매계약은 이미 끝냈는데 조합의 인가 절차가 늦어졌다는 이유만으로 새 기준을 적용받는 사람들이 나오는 이유입니다.
10·15 대책 이후 피해 범위가 왜 더 커졌나
이 판결과 유권해석 변경만으로도 이미 파장이 컸는데, 2025년 10월 15일 나온 부동산 대책이 불에 기름을 부었습니다.
정부는 이날 서울 전역과 경기 12곳(과천·광명·성남 분당·수정·중원·수원 영통·장안·팔달·안양 동안·용인 수지·의왕·하남)을 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역으로 새로 지정했습니다. 기존에는 강남3구와 용산구 정도에 국한됐던 조합원 지위 양도 제한이, 하루아침에 서울 전체와 경기 주요 정비사업지로 확 넓어진 겁니다.
서울시 기준으로 2025년 8월 말 현재 조합설립인가를 마친 재건축 사업장이 139개 구역, 세대수로는 약 10만 8,300여 세대에 달합니다. 이 사업장 전부가 이번 규제 확대의 잠재적 영향권에 들어갔다고 볼 수 있습니다. 예전 같으면 규제와 무관했을 지역에서 계약을 진행 중이던 매수자들이, 대책 발표 이후 갑자기 지위 승계 여부를 걱정해야 하는 처지가 된 셈입니다.
정비업계에서는 조합원 지위 양도 제한과 대출 규제가 동시에 겹치면서 자금난과 반대 여론이 커지고, 결과적으로 사업 속도 자체가 늦어질 수 있다는 우려도 나옵니다. 서울 신규 주택공급의 80% 이상이 정비사업을 통해 나온다는 점을 생각하면 작은 문제가 아닙니다.
실제로 어떤 피해가 나왔나
숫자로만 보면 실감이 안 날 수 있어, 실제 확인된 사례를 몇 가지 짚어보겠습니다.
파이낸셜뉴스가 2026년 7월 단독으로 보도한 바에 따르면, 반포주공1단지(반포 디에이치 클래스트)와 방배신동아, 은마아파트 등에서 수백 명 규모의 피해자가 나왔고 관련 민원만 1,000건을 넘어섰습니다. 보도에 소개된 한 사례는 권리가액 20억원 주택 중 60%만 지위 승계가 인정되고 나머지 40%(약 8억원어치)가 현금청산 대상이 된 경우입니다. 여기에 정관이 미비해 추가 분담금까지 2억~3억원 더 물어야 할 상황이라, 최종적으로 손에 쥐는 돈은 5억~6억원 수준에 그칠 것으로 예상됩니다.
용산구 한남2구역 사례도 있습니다. 이 구역은 2025년 7월 25일 관리처분계획인가를 받았는데, 10년 보유·5년 거주 요건을 채우지 못한 조합원 A씨는 강제 현금청산 대상이 됐습니다. 시장에서는 20억원 가까운 프리미엄이 붙어 거래되는 물건이지만, 현금청산 감정평가에는 이 프리미엄이 온전히 반영되기 어렵다는 게 감정평가업계의 설명입니다. A씨는 별도로 갖고 있던 여의도 재건축 주택마저 “5년 재당첨 제한”에 걸려 2030년 7월까지 분양 신청조차 할 수 없는 이중 곤경에 놓였습니다.
미승계 지분 문제는 대출에도 번집니다. 지위 승계가 안 된 지분만큼 담보 가치가 줄면서, HUG 보증 대출 한도가 애초 예상보다 크게 쪼그라드는 2차 피해까지 확인됩니다.
정작 국토부는 “국회 발의가 있으면 검토할 수 있지만 현재 법령 개정 계획은 없다”는 입장이고, 지자체 지침이 저마다 다른 것에 대해서도 “지자체 지침 검증은 국토부 역할이 아니다”라고 선을 그었습니다. 서울시는 국토부에 법령 개정을 요청하는 한편, 정관에 부분청산 규정이 없는 조합을 위한 조치 요령을 지자체에 배포했지만, 앞서 말했듯 조합원 50% 이상 동의가 필요해 실제 효과는 크지 않다는 평가입니다.
내 상황, 이렇게 점검해보세요
지금 재건축 매물을 공동명의로 계약했거나 계약을 앞두고 있다면, 아래 항목을 하나씩 확인해보는 게 좋습니다.
매수하려는(또는 매수한) 단지가 투기과열지구인가 — 10·15 대책 이후 서울 전역과 경기 12곳으로 넓어졌으므로, 예전엔 아니었어도 지금은 해당될 수 있습니다.
계약일과 조합설립인가일(재건축) 또는 관리처분계획인가일(재개발) 중 어느 쪽이 빠른가 — 인가 이후 계약이라면 원칙적으로 지위 승계 자체가 제한됩니다.
공동명의인가, 단독명의인가 — 공동명의라면 이번 이슈가 직접 해당됩니다.
공유자 각자가 1세대 1주택자이면서 해당 주택을 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주했는가 — 배우자든 형제든 부모자식이든, 관계와 무관하게 공유자 개개인이 이 세 조건을 모두 채워야 합니다.
계약서에 “지위승계 불가 시 계약 해제 및 대금 환급” 특약이 들어 있는가.
조합 정관에 지분별 부분승계·부분현금청산에 관한 규정이 있는가 — 조합 사무실에 직접 문의하시는 게 정확합니다.
이미 걸렸다면 — 지금 할 수 있는 것
이미 계약을 마쳤고 위 체크리스트 중 해당 사항이 나왔다면, 막막하게 느껴질 수 있습니다. 그렇다고 손 놓고 있을 필요는 없습니다.
먼저 계약일, 조합설립인가일(또는 관리처분계획인가일), 규제지역 지정일을 시간 순으로 정리해서 본인이 정확히 어느 기준의 적용을 받는지부터 확인하는 게 우선입니다. 공유자 각자의 주민등록초본과 등기부, 보유·거주 기간 자료도 개별적으로 다시 확보해볼 필요가 있습니다.
매도인이나 중개사가 계약 당시 “대표조합원 한 명만 요건을 채우면 된다”는 구 기준으로 설명했다면, 설명의무 위반이나 특약 위반을 근거로 손해배상을 청구할 수 있는지 법률 검토를 받아볼 만합니다. 이때는 계약서, 카카오톡 대화, 중개대상물 확인설명서 같은 자료를 먼저 정리해두는 게 도움이 됩니다.
조합 정관에 지분별 부분청산 규정이 있는지도 조합 사무실을 통해 다시 한번 확인해보시는 걸 권합니다. 규정이 없다면, 다른 조합원들과 함께 정관 개정을 요구하는 것도 방법이 될 수 있습니다. 물론 개정에는 조합원 50% 이상의 동의가 필요한 만큼 혼자서는 어렵고, 비슷한 처지의 조합원들과 함께 움직이는 게 현실적입니다.
국회에는 재건축의 지위 승계 제한 시점을 재개발과 같이 관리처분계획인가 이후로 늦추고, 무주택 기간 5년 이상인 사람에게는 제한 자체를 면제하는 내용의 도시정비법 개정안이 발의돼 있습니다. 다만 이 개정안은 “언제부터 제한을 받는지”의 문제를 다루는 것이라, 이번 글에서 다룬 “공동명의 공유자 개별 판단” 문제를 직접 풀어주는 내용은 아닙니다. 국회 통과 여부와 시행일은 아직 정해지지 않았으니, 매수를 앞두고 있다면 “곧 법이 바뀔 것”이라고 단정하기보다 지금 시행 중인 기준으로 판단하시는 게 안전합니다.
정리하면
- 2025년 8월 14일 대법원 판결(2022다228230)과 그해 11월 4일 국토부 유권해석 변경으로, 공동명의 재건축 주택의 조합원 지위 승계는 대표조합원 1인이 아니라 공유자 전원이 각자 요건(1세대 1주택·10년 보유·5년 거주)을 충족해야 인정됩니다.
- 요건을 못 채운 공유자의 지분은 원칙적으로 현금청산 대상이 되고, 조합 정관에 부분청산 규정이 없으면 지분 전체가 청산 위험에 놓일 수 있습니다.
- 국토부와 서울시의 소급 적용 기준이 서로 달라(계약일 2025년 11월 5일 기준 vs 인가일 2025년 8월 14일 기준), 매매를 이미 끝낸 매수자들 사이에서도 혼란이 이어지고 있습니다.
- 10·15 대책으로 투기과열지구가 서울 전역과 경기 12곳으로 넓어지면서, 서울시 기준 139개 구역·약 10만 8,300세대가 이번 이슈의 잠재적 영향권에 들었습니다.
- 반포주공1단지·방배신동아·은마아파트·한남2구역 등에서 수백 명 규모의 피해가 실제로 확인됐고, 프리미엄이 감정평가에 온전히 반영되지 않아 손실 규모가 수억원대에 이르는 사례도 나왔습니다.
- 이미 계약했다면 타임라인 정리, 공유자별 자료 확보, 매도인·중개사 책임 검토, 조합 정관 확인 순으로 대응하는 게 현실적입니다.
재건축 조합원의 권리와 의무 전반, 총회 의결권이나 정보공개청구권 같은 기본기가 궁금하시다면 재건축 조합원이 알아야 할 것(3) 조합원의 권리와 의무를 참고하시고, 분담금 계산법과 이주비 대출까지 시리즈 전체가 궁금하시면 1편부터 4편까지 순서대로 읽어보시길 권합니다.
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참고자료
- [단독]양도시점 혼란…강남 재건축 매수자 수백명 ‘반쪽 조합원’ 됐다, fnnews.com
- “공유자 전원 10년 보유·5년 거주”…법령해석 뒤집힌 조합원 지위양도, fnnews.com
- “20억에 샀는데 18억에 현금청산, 이게 맞나요?”, fnnews.com
- 투기과열지구 내 공유부동산의 조합원 지위양도 제한 관련 신 판결 및 법령해석 변경, housingtimes.co.kr
- 투기과열지구 내 조합원 지위 양도 예외 규정의 해석, arunews.com
- 10·15 부동산 대책, 서울 전역·경기 12곳 토지거래허가구역 지정, kbthink.com
- 10·15 대책에 재건축도 화들짝···’조합원 지위 양도’ 막혀, sisajournal-e.com
- 재건축 매수했는데 현금청산?, lawtalk.co.kr
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