1편에서는 토지거래허가구역의 개념과 2026년 현재 서울·경기·인천 전역에 걸친 지정 현황을, 2편에서는 2년 실거주 의무와 갭투자 금지, 15일 이내 허가 절차와 위반 시 제재까지 다뤘습니다.
이번 편은 시리즈 마지막 편입니다.
“토지거래허가구역, 해제되면 집값이 바로 뛰나요?”
이 질문에 대한 답은 “그럴 가능성이 높습니다”입니다.
실제로 그런 일이 벌어진 적이 있기 때문입니다.
1편과 2편에서 제도 자체와 거래 절차를 다뤘다면, 이번 편에서는 실제로 많이 검색되는 질문들을 모아 하나씩 답해보겠습니다.
해제되면 정말 집값이 오르나
2025년 2월 12일, 서울시는 잠실·삼성·대치·청담동 일대 아파트 291개 단지의 토지거래허가구역 지정을 해제했습니다.
그 직후 강남3구와 용산구에서는 아파트 거래량이 급증했고, 집값은 7년 만에 최대 폭으로 뛰었습니다.
이 해제는 결국 한 달여 만에 다시 강남3구·용산구 전역 재지정으로 이어졌습니다.
즉 해제가 곧바로 거래량과 가격 상승으로 이어질 수 있다는 것을, 시장이 직접 증명해 보인 셈입니다.
그래서 해제 시점을 둘러싼 시장의 관심이 유독 큽니다.
전세 낀 매매(갭투자), 정말 안 되나
2편에서 다룬 것처럼, 원칙적으로는 불가능합니다.
매수 후 세입자를 들이면 실거주 의무 위반으로 간주되기 때문입니다.
다만 이미 세입자가 있는 집을 사는 경우는 다릅니다.
일정 요건을 충족하면 기존 임차인의 계약이 끝나는 시점부터 실거주 의무 2년을 새로 적용받을 수 있습니다.
이건 “갭투자를 허용해주는 것”이 아니라, “이미 있는 세입자를 강제로 내보내지 않아도 되게 유예해주는 제도”로 이해하시는 게 정확합니다.
풍선효과, 진짜 존재할까
규제가 강한 지역에서 거래가 막히면, 돈은 다른 곳으로 흘러갑니다.
토지거래허가구역 지정이 단기적으로는 거래량을 줄이고 가격을 진정시키는 효과가 있지만, 시간이 지나면서 그 효과는 점차 옅어지고, 대신 인근 비규제 지역으로 투자 수요가 옮겨가는 경향이 나타난다는 지적이 많습니다.
즉 규제받는 동네의 옆 동네가 반사이익을 보는 구조가 반복돼 왔다는 뜻입니다.
이것이 토지거래허가제를 둘러싼 오래된 논쟁 중 하나입니다.
토지거래허가구역, 투기과열지구랑 뭐가 다른가
많은 분들이 두 규제를 헷갈려 합니다.
투기과열지구·조정대상지역은 대출(LTV·DTI)이나 세금(양도세 등) 쪽을 조이는 규제입니다.
반면 토지거래허가구역은 거래 자체를 허가제로 묶어 실거주 의무까지 부과하는, 훨씬 직접적인 규제입니다.
실제로 강남3구·용산구는 이미 투기과열지구를 비롯한 거의 모든 규제지역으로 지정된 상태였습니다.
그 위에 더 얹을 수 있는 마지막 카드가 토지거래허가구역이었다는 평가가 나오는 이유입니다.
즉 두 규제는 중첩해서 적용될 수 있고, 성격 자체가 다릅니다.
자금조달계획서, 대충 써도 되나
안 됩니다.
2편에서 설명했듯, 이 서류는 허가 여부를 가르는 핵심 심사 자료입니다.
자기 자금과 차입금의 출처를 구체적으로 소명해야 하고, 이 과정에서 탈세나 법인자금 유용, 출처가 불분명한 자금 유입까지 함께 걸러집니다.
출처 소명이 애매하면 그 자체로 불허가 사유가 될 수 있습니다.
지정 기간은 계속 갱신되나
기본적으로 1~2년 단위로 갱신되는 경우가 많습니다.
다만 계약 체결 이후 잔금 전에 구역이 해제됐다가 다시 지정되는 경우는 조금 다릅니다.
이건 기존 지정이 이어지는 갱신이 아니라 별개의 신규 지정으로 취급되기 때문에, 해당 계약 건은 잔금 시점까지 해제 상태로 간주될 수 있습니다.
이런 예외적 상황은 사례별로 처리가 갈릴 수 있어, 실제로 해당된다면 계약 전에 허가권자에게 확인하시는 게 안전합니다.
앞으로는 해제될 곳부터 어떻게 정해지나
서울시는 조합설립인가를 받는 시점에 맞춰 2027년까지 순차적으로 해제한다는 방침입니다.
즉 “빨리 사업이 진행되는 곳부터” 해제 검토 대상이 될 가능성이 높다는 뜻입니다.
다만 투기 우려가 여전히 남아있다고 판단되는 재건축 단지들은 별도로 지정을 유지할 방침이어서, 모든 곳이 같은 속도로 풀리지는 않을 것으로 보입니다.
결론 — 규제는 사업 진행 속도를 따라간다
많은 분들이 토지거래허가구역을 “언젠가 풀리는 임시 규제”로만 생각합니다.
하지만 지금까지의 흐름을 보면 현실은 조금 다릅니다.
해제와 재지정을 반복하며 범위가 오히려 넓어져 온 게 최근 5년의 실제 모습입니다.
결국 이 규제를 이해하는 가장 현실적인 방법은, 지정 여부 자체보다 그 지역 정비사업이 지금 어느 단계를 지나고 있는지를 함께 들여다보는 것입니다.
“규제가 언제 풀리는지 묻기 전에, 그 동네 정비사업이 지금 몇 부 능선인지부터 확인하는 것이 순서입니다.”
시리즈: 1편 「토지거래허가구역이란? 도입 배경부터 2026년 현재 지정 현황까지」 · 2편 「토지거래허가구역 매매, 실거주 의무부터 신청 절차까지 실전 정리」
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