성수동 부동산 개발, 삼표부지 81층은 정말 지어질까

성수동 부동산 개발을 이야기할 때 가장 먼저 나오는 이름이 있습니다.

옛 삼표레미콘 성수공장 부지, 이른바 ‘삼표부지’입니다.

2026년 7월 28일 서울시 건축위원회 심의를 통과하며 최고 81층 복합개발이 확정되는 듯했지만, 불과 일주일 뒤인 8월 4일 국토교통부가 “공공성 확보가 부족하다”며 심의를 보류했습니다.

이 질문에 대한 답은 아마도 “아직 알 수 없다”에 가깝습니다.

하지만 삼표부지 하나만 보면 성수동에서 지금 벌어지고 있는 변화를 절반도 이해하지 못합니다.

한강변 성수전략정비구역 1~4지구에서는 9,428가구 규모의 재개발이 동시에 진행 중이고, 준공업지역 규제 완화로 오피스·지식산업센터가 잇따라 들어서는 중이며, 연무장길 상권은 하루 임대료가 수천만원에 이를 정도로 뜨겁습니다.

삼표부지·재개발구역·준공업지역·상권 시세, 이 네 갈래를 따라가면 성수동 부동산 개발의 윤곽이 잡힙니다.

성수동은 어쩌다 부동산 개발의 중심이 됐나

성수동은 원래 1970년대 서울 경제 성장을 이끌던 준공업지역이었습니다.

인쇄, 수제화, 자동차정비 같은 소규모 공장이 밀집해 있던 곳이 성수동의 원래 얼굴이었습니다.

산업 구조가 바뀌면서 공장들이 쇠퇴하고 폐공장과 노후 건축물이 늘었고, 한때는 슬럼화 우려까지 나왔습니다.

하지만 2014년 서울시가 성수동 일대를 도시재생시범사업 구역으로 지정하면서 흐름이 완전히 바뀌었습니다.

2011년 문을 연 창고형 갤러리 카페 ‘대림창고’가 상징적 시작점이었고, 이후 블루보틀 국내 1호점이 성수동에 들어서면서 화제성이 폭발했습니다.

지금 성수동은 명품·디자이너 브랜드부터 패션·뷰티·F&B·IT까지 업종을 가리지 않고 MZ세대 브랜드가 몰리는 지역이 됐습니다.

무신사는 2022년 ‘무신사 캠퍼스 N1’으로 본사를 이전한 뒤 성수 일대에 7번째 사무실까지 낼 정도로 사실상 ‘무신사 타운’을 형성하고 있고, 크래프톤은 강남·판교에 흩어진 조직을 2028년 완공 목표의 성수 신사옥으로 통합하기 위해 약 1조7,000억원을 투자해 부동산을 매입 중입니다(현재까지 8곳 확보).

이 외에도 젠틀몬스터, 클리오, SM엔터테인먼트, 테슬라코리아, 에이블리 등이 성수동에 사무공간을 두고 있습니다.

상업용부동산 데이터업체 알스퀘어에 따르면 향후 5년간 성수동 일대에 약 20만 평 규모의 업무시설이 공급될 예정이며, 이 중 오피스 비중이 약 75%에 달한다고 합니다.

즉, 성수동 부동산 개발은 더 이상 ‘핫플레이스 상권’ 얘기가 아니라 오피스·업무지구 재편의 문제로 넘어갔다는 뜻입니다.

삼표부지 개발 — 81층인가 79층인가, 착공은 정말 가능한가

45년 레미콘 공장에서 복합개발 부지로

삼표레미콘 성수공장은 1977년부터 약 45년간 가동됐습니다.

2017년 서울시·성동구·삼표산업·현대제철이 업무협약을 맺고 철거에 합의했고, 성동구는 2022년 8월 16일 철거가 완료됐다고 발표했습니다.

철거 이후 현재까지 성동구는 이 부지를 문화공연장 등으로 임시 활용해왔습니다.

2025년 12월 1일에는 서울시가 ‘서울숲 일대 지구단위계획(안)’을 승인하면서, 삼표부지를 주거·업무·문화시설 복합시설로 개발하는 방향이 공식화됐습니다.

2026년 7월, 건축계획이 최종 확정됐다

2026년 7월 28일 서울시 제13차 건축위원회 심의에서 성수동1가 683번지 삼표부지 복합개발 사업이 통과됐습니다.

확정된 건축 규모는 주거동 최고 81층, 업무복합동 53층입니다.

용도 구성은 공동주택 403가구, 오피스텔 61실, 호텔 130실에 업무·상업·문화시설이 더해지는 형태이고, 업무시설(오피스) 비율을 35% 이상 의무화하고 주거시설은 40% 이하로 제한해 ‘주거단지’보다는 ‘업무지구’ 성격을 강화했습니다.

연면적은 초기 계획 기준 약 44만 7,913㎡, 공공기여 규모는 약 6,081억원 수준으로 보도됐습니다.

여기서 짚고 넘어가야 할 부분이 있습니다.

많은 사람들이 삼표부지 층수를 검색하면서 77층·79층·81층 세 가지 숫자를 동시에 접하고 혼란스러워합니다.

시점별로 짚어보면 이렇습니다.

• 2025년 이전 초기 보도 → 최고 77층 또는 79층
• 오세훈 서울시장의 “79층 글로벌 미래 업무지구로” 발언 → 79층 시점
• 2026년 7월 28~29일 건축위원회 통과안 → 주거동 81층·업무복합동 53층

즉 세 숫자 모두 ‘거짓 보도’가 아니라, 계획이 여러 차례 조정되는 과정에서 시점별로 다른 숫자가 기사화된 것으로 보입니다.

지금 기준으로 가장 최신 확정 수치는 81층이지만, 사업이 아직 완전히 종결되지 않은 만큼 앞으로도 숫자가 다시 바뀔 가능성을 열어둘 필요가 있습니다.

국토부가 심의를 보류한 이유

건축위원회 통과로 사업이 순항하는 듯했지만, 2026년 8월 4일 이투데이 보도에 따르면 국토교통부가 이 개발안에 대해 심의를 보류했습니다.

국토부가 든 이유는 크게 네 가지입니다.

• 하이엔드(고급) 개발에 따른 공공성 부족
• 경관 훼손 우려
• 교통기반시설 부족
• 공공기여 수준 미흡

여기에 더해 서울시가 국토부 심의를 선행하지 않은 절차상 문제도 함께 지적됐습니다.

서울시는 이 사업의 핵심이 “주택 공급이 아니라 업무·상업 기능 강화”라며, 약 6,000억원 규모 공공기여로 지역 기반시설을 확충하겠다는 입장을 고수하고 있습니다.

반면 성수동 주민들의 반응은 조금 다릅니다.

“아파트를 더 짓는 게 아니라 다양한 기업과 상업시설이 필요하다”는 목소리가 나오고 있고, 대형마트·백화점 같은 생활 인프라 부족을 지적하며 초고가 아파트 중심 개발이라는 프레임에 반발하는 분위기도 감지됩니다.

서울시는 2027년 착공, 2032년 준공을 목표로 제시했지만, 국토부와의 협의가 실제로 언제 어떻게 마무리될지는 이 시점에서 확인되지 않습니다.

참고로 2026년 2월 비즈워치 보도는 “뚝섬 삼표레미콘 부지 착공 눈앞… 사전협상 4년 만”이라는 제목으로 낙관적 전망을 전한 바 있는데, 이는 8월 국토부 보류 이슈 이전 시점의 기사였다는 점을 감안할 필요가 있습니다.

결국 삼표부지는 성수동 부동산 개발의 상징이자 동시에 서울시-국토부 갈등의 시험대가 된 셈입니다.

성수전략정비구역 1~4지구, 7조원 수주전의 현재

삼표부지가 ‘업무지구’라면, 한강변 성수전략정비구역은 ‘주거 재개발’의 최전선입니다.

성수동1가 72-10 일대 한강변에 위치한 이 구역은 1~4지구로 나뉘며, 대지면적 16만 평에 55개 동, 총 9,428세대(임대주택 2,004세대 포함) 규모로 계획됐습니다.

최고 250m 높이의 초고층 랜드마크가 들어설 예정이고, 준주거지역 최대 500%, 기타 지역 최대 300% 용적률이 적용됩니다.

2026년 3월 말 정비계획 변경안이 고시되면서 기존 35층 높이 제한이 풀렸고, 그 결과 50층 이상 초고층 개발이 가능해졌습니다.

지구별 진행 상황(2026년 6월 기준)은 이렇습니다.

1지구 — 4월 최고 65층 설계안 총회 확정, 시공사 GS건설 선정 완료(공사비 약 2.1조원). 4개 지구 중 가장 먼저 마무리 단계에 진입.

2지구 — 3월 최고 65층 설계안 총회 통과. 시공사 선정은 재입찰 준비 중이며 DL이앤씨, IPARK(현대산업개발)가 유력 후보로 거론.

3지구 — 2025년 3월 설계자 선정 착수, 2026년 6월 작품 제출·7월 정기총회. 예정 공사비는 약 1조8,275억원. 8월 10일 입찰 마감 예정이며 삼성물산의 단독 응찰 가능성이 관심사.

4지구 — 롯데건설과 대우건설이 경쟁 중. 7월 시공사 선정 총회가 예정돼 있었으나 입찰 조건 논란으로 절차가 재진행되는 상황.

전체 사업 규모는 공사비 기준 약 7조원대에 달하고, 2·3·4지구가 동시에 시공사 선정 절차를 밟고 있다는 점에서 업계에서는 이를 “7조 수주전”이라고 부릅니다.

조합원 매물 시세도 함께 뛰고 있습니다.

강변건영(1지구) 전용 84㎡는 2024년 5월 23억2,000만원 신고가를 기록했고, 전용 73㎡는 20억원을 돌파했습니다.

강변금호타운(4지구) 전용 84㎡는 2월 24억7,000만원에서 5월 28억4,000만원으로 신고가를 갈아치웠습니다.

다만 이 구역은 토지거래허가구역으로 지정돼 있어 갭투자는 불가능하고, 초기 투자금이 수십억원대로 커서 진입장벽이 상당히 높습니다.

인근 트리마제·아크로서울포레스트 시세를 넘어설 수 있을지가 시장의 관심사로 떠오르고 있습니다.

준공업지역 규제 완화, 오피스·지식산업센터가 늘어나는 이유

성수동 부동산 개발에서 빼놓을 수 없는 또 하나의 축이 준공업지역 규제 완화입니다.

2026년 7월 1일 서울시 제11차 도시·건축공동위원회에서 ‘성수 준공업 지구단위계획구역 지정 및 계획 결정(안)’이 통과됐습니다.

대상지는 기존 성수IT산업·유통개발진흥지구를 제외한 성수동1가·2가 일대 준공업지역 전역(약 158만㎡)입니다.

핵심 내용은 IT·R&D 및 문화콘텐츠 산업을 유치하면 용적률과 최고 높이를 완화해준다는 것입니다.

• 권장 업종 유치 시 용적률·높이 최대 1.2배 완화
• 공개공지 조성, 친환경 건축물 인증, 공공기여 수준에 따라 상한 용적률 최대 800%까지 완화

이 완화 배수를 두고도 상충되는 보도가 있습니다.

2024년 5월 보도는 “용적률 최대 1.4배 완화”로 소개했는데, 2026년 7월 보도는 “권장업종 기준 최대 1.2배, 공공성 수준에 따라 최대 800%”로 설명하고 있습니다.

지구단위계획이 여러 차례 개정·구체화되는 과정에서 생긴 차이로 추정되지만, 정확한 최신 확정치는 원문 지구단위계획 결정 고시문을 별도로 확인해야 하는 부분입니다.

이 규제 완화의 실질적 효과는 지식산업센터 대신 고층 업무시설(오피스)이 들어설 수 있게 됐다는 점입니다.

성수역 북측 등에서는 이미 지식산업센터 대신 오피스를 짓는 흐름이 나타나고 있고, 서울숲 동진IT타워, 서울숲 더스페이스 지식산업센터, 누디트서울숲(루프스테이션), 패스트파이브 서울숲점 등이 성수동 오피스 클러스터를 형성 중입니다.

성수동은 다른 오피스 권역보다 상대적으로 낮은 지가라는 경쟁력을 바탕으로, 삼표부지 개발을 축으로 “한국의 브루클린”이라는 이미지를 만들어가고 있는 것으로 평가됩니다.

실제 거래 사례도 있습니다.

마스턴투자운용은 성동구 성수동2가 278-52번지 프라임 오피스(연면적 약 3만㎡)를 2024년 6월 3,100억원 규모로 선매입했고, 2026년 3월 준공을 앞둔 시점에 매수인 지위 양수도 거래로 회수를 완료했다고 2026년 2월 26일 밝혔습니다.

상권과 시세는 지금 어디쯤 와 있나

팝업스토어 임대료, 억 단위가 낯설지 않다

성수 연무장길을 중심으로 한 팝업스토어 상권은 임대료가 하루 400만~500만원 수준에서 비싸면 1,000만~2,000만원, 일부 건물은 하루 2,500만원(한 달 환산 약 6억원)까지 치솟는 것으로 보도됐습니다.

일부 상가는 장기 임대 대신 일부러 비워두고 팝업 매장만 받기도 합니다.

입지와 기간에 따라 팝업 임대료가 최대 억 단위로 거래되면서, 일반 상가 분양보다 임대인 수익률이 훨씬 높기 때문입니다.

하지만 이 흐름이 마냥 반가운 소식만은 아닙니다.

임대료가 지나치게 오르면서 기존 상인들이 밀려나는 부작용도 함께 보고되고 있습니다.

2025년 3월 아주경제 보도에 따르면 1년 사이 임대료가 두 배로 뛰고 권리금이 1억원 오른 사례가 있었고, 팝업 쏠림으로 인한 공실 문제도 함께 지적됩니다.

유동인구와 임대료 지수도 우상향

한국부동산원에 따르면 성수·뚝섬 지역 임대료 지수(2024년 4~6월기=100 기준)는 2026년 1~3월기 기준 소규모 매장 118.02, 중대형 매장 121.38을 기록했습니다.

서울시 상권분석서비스 기준 성수역 일대 하루 평균 유동인구는 전년 1분기 4만2,671명에서 4분기 4만7,246명으로 10.7% 증가했습니다.

아파트 시세도 꾸준히 오르는 중

성수동 일대 3.3㎡당 평균 매매가는 2026년 6월 기준 약 7,738만원입니다.

성수동2가 평당가는 2025년 기준 6,693만원으로 전년 대비 10.5% 상승했습니다.

성수동1가 아파트는 2026년 8월 1일 기준으로 11평형 15억원(전세 6.9억), 22평형 28.4억원(전세 11.8억), 37평형 49.1억원, 56평형 67억원 등으로 조사됐습니다(특정 부동산 정보 플랫폼 집계 기준이라 공식 실거래가와 차이가 있을 수 있다는 점은 유의할 필요가 있습니다).

그 외 눈여겨볼 사업들

성수1 주택재건축 정비사업도 준공업지역이 주거지로 바뀌는 흐름을 보여주는 사례입니다.

성동구 성수동1가 656-1267번지(뚝섬역 인근)에서 3개 동 290가구(공공임대 37가구 포함), 최고 31층·높이 103m 규모로 계획됐고, 2026년 6월 19일 서울시 제12차 정비사업 통합심의위원회를 통과했습니다.

담장 없는 개방형 단지에 소통광장·실내놀이터·노인복지시설을 갖춘 ‘직주락’ 콘셉트가 특징입니다.

2008년 정비구역으로 지정된 뒤 사업성 부족으로 오랫동안 지연되다가, 최근 준공업지역 용적률 완화 조치 덕분에 사업 추진이 가능해진 케이스입니다.

서울 유니콘 창업허브 역시 언급할 필요가 있습니다.

서울시는 2023년 6월 삼표레미콘 옆 서울숲 주차장 부지에 2030년까지 1,000개 스타트업이 입주할 수 있는 세계 최대 규모(연면적 10만㎡) 창업허브를 조성하겠다고 발표했습니다.

이 계획은 원래 별도 부지를 대상으로 했지만, 2026년 7월 확정된 삼표부지 개발안의 공공기여 항목에도 ‘유니콘창업허브 조성’이 포함돼 있어 현재는 삼표부지 프로젝트와 연계돼 추진되는 것으로 파악됩니다.

다만 2026년 8월 현재 정확한 개관 시점이나 최신 진행 상황은 구체적으로 확인되지 않는 상태입니다.

성수동 부동산 개발, 결국 무엇을 봐야 하나

지금까지 다룬 성수동 부동산 개발 이야기는 크게 네 갈래로 나뉩니다.

• 삼표부지 — 81층 복합개발, 국토부 심의 보류로 일정 불확실
• 성수전략정비구역 1~4지구 — 9,428가구, 7조원 규모 재개발 동시 진행
• 준공업지역 규제 완화 — 오피스·지식산업센터 공급 가속
• 상권·시세 — 팝업스토어 임대료·아파트값 동반 상승

많은 사람들이 성수동을 여전히 ‘카페 거리’, ‘팝업스토어 성지’ 정도로만 생각합니다.

하지만 지금 성수동에서 벌어지는 일은 상권 이야기를 넘어 서울 동북권 업무지구 재편이라는 더 큰 그림에 가깝습니다.

삼표부지의 층수가 77층에서 81층으로 계속 바뀌어온 것도, 국토부가 뒤늦게 제동을 건 것도, 결국 이 부지 하나가 그만큼 크고 상징적인 프로젝트이기 때문일 가능성이 높습니다.

당분간은 국토부와 서울시의 협의 결과, 그리고 성수전략정비구역 2·3·4지구의 시공사 선정 결과가 성수동 부동산 개발의 다음 국면을 가를 수 있습니다.

“성수동은 이미 완성된 동네가 아니라, 지금도 설계도가 다시 그려지고 있는 동네다.”

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