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0편에서는 전체 개요를, 1편에서는 연수·선학지구를, 2편에서는 구월지구를, 3편에서는 갈산·부평·부개지구를, 4편에서는 계산지구를 다뤘습니다.

이번 편은 시리즈의 마지막, 만수1·2·3지구(A4구역)입니다.

남동구 만수동에 위치한 삼익, 만수현대, 금호타운, 진흥까지 4개 단지가 묶여 1,530호 규모로 선정됐습니다.

6개 구역 중 가장 작고, 점수도 가장 낮았다

만수1·2·3지구는 이번에 선정된 6개 구역 중 규모가 가장 작습니다.

동의율과 평가점수 역시 6개 구역 중 가장 낮았습니다.

• 갈산·부평·부개 A3구역: 동의율 87.8%, 평가점수 91.9점 (1위)
• 구월지구 B1구역: 동의율 87.5%, 평가점수 88.2점 (2위)
• 연수·선학지구(A7+A12 평균): 동의율 90.3%, 평가점수 87.4점 (3위)
• 계산지구 A5구역: 동의율 73.8%, 평가점수 70.5점 (4위)
• 만수1·2·3지구 A4구역: 동의율 63.5%, 평가점수 56.6점 (5위, 최하위)

다만 규모가 작다고 점수가 낮아지는 건 아닙니다.

구월지구(2,756호)는 갈산·부평·부개(2,958호)와 비슷한 규모인데도 비슷한 상위권 점수를 받았고, 계산지구(3,418호)는 이보다 훨씬 크지만 만수1·2·3지구 다음으로 낮은 점수를 받았습니다.

규모와 평가점수 사이에 뚜렷한 상관관계는 없었던 셈입니다.

공공기여율은 여기도 똑같다

만수1·2·3지구 역시 다른 지구와 마찬가지로 공공기여율 구조를 그대로 적용받습니다.

인천시가 2026년 4월 20일 제정한 조례에 따라, 기준용적률과 현황용적률 사이 구간(1구간)에는 10%, 정비용적률과 기준용적률 사이 구간(2구간)에는 41%가 적용됩니다.

선정 이후 실제로는 어떻게 흘러가나 — 분당·일산이 보여주는 두 갈래

선도지구로 뽑히는 것과 실제로 빠르게 재건축이 진행되는 것은 별개의 문제입니다. 2024년, 인천보다 먼저 선도지구로 지정된 1기 신도시 5곳(분당·일산·평촌·중동·산본)의 그 이후 2년을 보면 이 차이가 뚜렷하게 드러납니다.

분당은 올해 6~7월경 선도지구 4곳이 특별정비구역 지정·고시를 마쳤습니다. 목련마을, 시범단지현대우성, 샛별마을 등은 LH·한국자산신탁·하나자산신탁 등을 예비사업시행자로 지정 신청하는 단계까지 갔고, 조만간 사업시행자 지정고시를 거쳐 시공사 선정 절차에 들어갈 것으로 보입니다.

반면 일산은 아직 주민대표단을 꾸려 사업방식과 예비사업시행자를 정하는 초기 단계에 머물러 있습니다. 같은 해, 같은 법으로 선정됐는데도 2년 뒤 진척도는 이렇게 벌어졌습니다.

만수1·2·3지구는 이번 인천 선정 6개 구역 중 동의율(63.5%)과 평가점수(56.6점) 모두 가장 낮았던 곳입니다. 분당처럼 빠르게 갈지 일산처럼 시간이 더 걸릴지는 아직 단정할 수 없지만, 상대적으로 낮았던 평가지표는 특별정비계획 수립 단계에서 주민 합의를 다시 모으는 데 시간이 더 필요할 수 있다는 신호로 볼 여지는 있습니다.

절차 자체는 국토교통부 고시(「노후계획도시 특별정비계획 수립 지침」, 2025-138호) 기준으로 기본방침 → 기본계획(선도지구 지정까지가 이 단계) → 특별정비구역 지정(정비계획 수립) → 사업시행자 지정 → 시공사 선정 순으로 진행됩니다. 안전진단은 면제되지만, 그 앞뒤로 거쳐야 할 행정 절차 자체는 지구마다 속도차가 크게 벌어질 수 있다는 걸 1기 신도시 사례가 보여줍니다.

시리즈를 마치며

0편부터 5편까지, 인천 노후계획도시정비 선도지구 5개 지구 6개 구역, 총 1만6,267호를 모두 살펴봤습니다.

• 0편: 전체 개요 — 왜 역대 최대 규모인가
• 1편: 연수·선학지구 — 가장 큰 규모, 예정보다 줄어든 사례
• 2편: 구월지구 — 예정보다 오히려 늘어난 사례
• 3편: 갈산·부평·부개지구 — 평가점수 1위, 역세권이라는 차별점
• 4편: 계산지구 — “노후계획도시”라는 말에 가장 잘 들어맞는 곳
• 5편: 만수1·2·3지구 — 가장 작고 점수도 가장 낮았던 곳 (이번 글)

같은 특별법, 같은 공공기여율 구조를 적용받지만, 지구마다 규모도 사연도 제각각이었습니다.

이제 시작은 특별정비계획 수립부터입니다. 각 지구의 진척 상황은 앞으로도 계속 지켜볼 필요가 있습니다.

시리즈 전체가 궁금하시다면 0편부터 순서대로 읽어보시길 추천합니다.

참고자료

• 일간투데이 – 인천시, 전국 최대 규모 노후계획도시정비 선도지구 최종 6개 구역 확정
• 인천일보 – 인천 노후계획도시 선도지구 6개 구역 확정
• 헤럴드경제 – 인천, 노후계획도시 정비 선도지구 ‘전국 최대 규모’… 1만6267가구 공급

0편에서는 인천 노후계획도시정비 선도지구 전체 개요를, 1편에서는 연수·선학지구를, 2편에서는 구월지구를, 3편에서는 평가점수 1위 갈산·부평·부개지구를 다뤘습니다.

이번 편은 계산지구(A5구역) 차례입니다.

계양구 계산동에 위치한 까치마을태화·한진, 작전현대2-1·2-2차 2개 단지가 묶여 3,418호 규모로 선정됐습니다.

“노후계획도시”라는 말에 가장 잘 들어맞는 곳

지금까지 살펴본 세 지구도 모두 노후계획도시정비 특별법의 적용을 받지만, 계산지구는 그중에서도 이 법이 원래 상정한 모습에 가장 가깝습니다.

계산택지지구는 1992년부터 1998년까지 조성된 대규모 택지개발지구입니다.

경인지역의 베드타운으로 기획됐고, 계양구의 행정·상업 중심지 역할을 해왔습니다.

법정 요건인 “택지개발사업 등으로 조성된 후 20년 이상 경과한 대규모 노후계획도시”에 정확히 들어맞는 사례입니다.

30년 된 택지지구 옆에 3기 신도시가 들어선다

이 지구에는 흥미로운 지점이 하나 있습니다.

계산택지지구 바로 북동쪽에 3기 신도시 중 하나인 계양신도시가 위치해 있습니다.

1990년대에 조성된 노후 택지지구와 2020년대 이후 들어서는 신도시가 바로 인접해 있는 구도입니다.

같은 생활권 안에서 신축과 재건축 대상 노후주택이 나란히 존재하게 되는 셈입니다.

동의율 73.8%, 평가점수 70.5점 — 6개 구역 중 4위

앞선 편들에서 정리한 6개 구역 비교표를 다시 보면 계산지구의 위치가 보입니다.

• 갈산·부평·부개 A3구역: 동의율 87.8%, 평가점수 91.9점 (1위)
• 구월지구 B1구역: 동의율 87.5%, 평가점수 88.2점 (2위)
• 연수·선학지구(A7+A12 평균): 동의율 90.3%, 평가점수 87.4점 (3위)
• 계산지구 A5구역: 동의율 73.8%, 평가점수 70.5점 (4위)
• 만수1·2·3지구 A4구역: 동의율 63.5%, 평가점수 56.6점 (5위, 최하위)

계산지구는 상위 3개 구역과는 점수 격차가 있고, 만수1·2·3지구 다음으로 낮은 수준입니다.

구체적으로 어떤 항목에서 점수가 갈렸는지는 보도에서 자세히 확인되지 않습니다.

공공기여율은 여기도 똑같다

계산지구 역시 다른 지구와 마찬가지로 공공기여율 구조를 그대로 적용받습니다.

인천시가 2026년 4월 20일 제정한 조례에 따라, 기준용적률과 현황용적률 사이 구간(1구간)에는 10%, 정비용적률과 기준용적률 사이 구간(2구간)에는 41%가 적용됩니다.

4위라는 점수, 분당·일산 사례에 비추면 어떤 의미일까

선도지구 지정 이후 실제 진행 속도는 지구마다 크게 갈릴 수 있습니다. 2024년 먼저 선정된 1기 신도시 5곳의 최근 2년이 이를 보여줍니다. 분당은 올해 6~7월경 선도지구 4곳이 특별정비구역 지정·고시를 마치고 LH·한국자산신탁·하나자산신탁 등을 예비사업시행자로 지정 신청하는 단계까지 갔지만, 일산은 아직 주민대표단을 꾸려 사업방식과 예비사업시행자를 정하는 초기 단계에 머물러 있습니다.

계산지구는 동의율 73.8%·평가점수 70.5점으로 6개 구역 중 4위였습니다. 상위권인 갈산·부평·부개(91.9점)나 구월(88.2점)에 비하면 주민 합의 기반이 상대적으로 덜 두터웠다는 뜻으로 읽힐 수 있습니다. 30년 된 택지지구라는 특성상 노후도 자체는 뚜렷하지만, 특별정비계획 수립 단계에서 까치마을태화·한진과 작전현대2-1·2-2차, 두 단지 간 세부 조율에 시간이 더 필요할 가능성도 배제할 수 없습니다. 분당형 속도로 갈지, 일산처럼 더딜지는 앞으로 나올 특별정비계획 수립 소식을 지켜봐야 할 부분입니다.

다음 편에서는

다음 편은 인천 노후계획도시정비 선도지구 시리즈의 마지막, 만수1·2·3지구(A4구역)입니다.

삼익, 만수현대, 금호타운, 진흥까지 4개 단지, 1,530호가 6개 구역 중 왜 가장 낮은 평가를 받았는지 살펴보겠습니다.

전체 시리즈는 0편(전체 개요), 1편(연수·선학지구), 2편(구월지구), 3편(갈산·부평·부개지구), 5편(만수1·2·3지구)에서 이어집니다.

참고자료

• 일간투데이 – 인천시, 전국 최대 규모 노후계획도시정비 선도지구 최종 6개 구역 확정
• 인천일보 – 인천 노후계획도시 선도지구 6개 구역 확정
• 헤럴드경제 – 인천, 노후계획도시 정비 선도지구 ‘전국 최대 규모’… 1만6267가구 공급

0편에서는 인천 노후계획도시정비 선도지구 전체 개요를, 1편에서는 연수·선학지구를, 2편에서는 구월지구를 다뤘습니다.

이번 편은 6개 구역 중 평가점수 1위를 차지한 갈산·부

평·부개지구(A3구역) 차례입니다.

부평구에 위치한 욱일, 대동, 대진, 뉴서울, 동아까지 5개 단지가 묶여 2,958호 규모로 선정됐습니다.

91.9점, 6개 구역 중 가장 높은 평가점수

앞선 편들에서 살펴봤듯, 선도지구는 신청한다고 다 되는 게 아니라 동의율과 사업 추진 가능성 등을 종합 평가해서 정해집니다.

갈산·부평·부개지구는 동의율 87.8%, 평가점수 91.9점으로 6개 구역 중 평가점수가 가장 높았습니다.

• 갈산·부평·부개 A3구역: 동의율 87.8%, 평가점수 91.9점 (1위)
• 구월지구 B1구역: 동의율 87.5%, 평가점수 88.2점
• 연수·선학지구(A7+A12 평균): 동의율 90.3%, 평가점수 87.4점
• 계산지구 A5구역: 동의율 73.8%, 평가점수 70.5점
• 만수1·2·3지구 A4구역: 동의율 63.5%, 평가점수 56.6점

인천시는 외부 전문가가 포함된 평가위원회를 구성해 신청 구역을 심사했습니다.

등기부등본과 건축물대장 같은 공부를 일일이 확인하고 동의서 유효성을 검증한 뒤, 정량평가 항목까지 종합해서 점수를 매겼다고 합니다.

역세권이라는 차별점

이번 지구에는 앞선 두 지구와 다른 특징이 하나 있습니다.

바로 역세권이라는 점입니다.

갈산·부평·부개지구 A3구역은 인천도시철도 7호선 굴포천역과 도보 3분 거리에 위치해 있습니다.

역세권 여부가 평가점수에 정량적으로 얼마나 반영됐는지는 명확히 확인되지 않지만, 교통 접근성이 사업 추진 가능성 평가에 긍정적으로 작용했을 가능성은 있어 보입니다.

공공기여율은 여기도 똑같다

2편에서 이미 다뤘듯, 공공기여율 구조는 갈산·부평·부개지구를 포함한 5개 지구 전체에 동일하게 적용됩니다.

인천시가 2026년 4월 20일 제정한 조례에 따라, 기준용적률과 현황용적률 사이 구간(1구간)에는 10%, 정비용적률과 기준용적률 사이 구간(2구간)에는 41%가 적용됩니다.

평가점수 1위, 그래서 속도는 얼마나 빠를 수 있을까

선도지구로 뽑힌 뒤가 진짜 시작입니다. 2024년 인천보다 먼저 선도지구가 된 1기 신도시 5곳의 최근 진행 상황을 보면, 평가점수와 실제 진행 속도가 어떻게 맞물리는지 가늠할 실마리가 나옵니다.

1기 신도시 중 가장 앞서가는 곳은 분당입니다. 올해 6~7월경 선도지구 4곳(목련마을, 시범단지현대우성, 샛별마을 등)이 특별정비구역 지정·고시를 마쳤고, LH·한국자산신탁·하나자산신탁 등을 예비사업시행자로 지정 신청하는 단계까지 갔습니다. 반면 일산은 아직 주민대표단을 꾸려 사업방식과 예비사업시행자를 정하는 초기 단계에 머물러 있습니다. 같은 해 선정됐는데도 2년 뒤 격차가 이렇게 벌어졌습니다.

갈산·부평·부개지구는 이번 인천 6개 구역 중 동의율(87.8%)·평가점수(91.9점) 모두 1위였습니다. 주민 동의가 그만큼 두텁게 모여 있었다는 뜻이고, 이는 특별정비계획 수립 단계에서 주민 간 이견을 조율하는 데 걸리는 시간을 줄여줄 수 있는 요인입니다. 다만 평가점수가 높다고 행정 절차 자체가 저절로 빨라지는 건 아니어서, 예비사업시행자 선정과 시공사 선정이라는 다음 관문을 얼마나 매끄럽게 통과하느냐가 실제 속도를 가를 가능성이 높습니다.

다음 편에서는

다음 편에서는 계산지구(A5구역)를 다룹니다.

까치마을태화·한진, 작전현대2-1·2-2차까지 2개 단지, 3,418호가 어떤 곳인지 살펴보겠습니다.

전체 시리즈는 0편(전체 개요), 1편(연수·선학지구), 2편(구월지구), 4편(계산지구), 5편(만수1·2·3지구)에서 이어집니다.

참고자료

• 일간투데이 – 인천시, 전국 최대 규모 노후계획도시정비 선도지구 최종 6개 구역 확정
• 인천일보 – 인천 노후계획도시 선도지구 6개 구역 확정
• 헤럴드경제 – 인천, 노후계획도시 정비 선도지구 ‘전국 최대 규모’… 1만6267가구 공급

0편에서는 인천 노후계획도시정비 선도지구 전체 개요와 노후계획도시 특별법이 주는 혜택(안전진단 면제, 용적률 최대 150%)을 다뤘습니다.

이번 편부터는 5개 지구를 하나씩 짚어봅니다. 첫 순서는 인천 선정 물량 중 가장 큰 연수·선학지구입니다.

연수·선학지구는 A7구역과 A12구역, 두 곳이 함께 선정됐습니다.

두 구역을 합치면 5,605호로, 이번에 선정된 인천 5개 지구 중 가장 규모가 큽니다.

A7구역, 현대1차부터 한양2차까지 4개 단지

A7구역은 현대1차, 연수풍림2차, 무지개마을, 한양2차, 이렇게 4개 단지가 묶여 4,748호 규모입니다.

연수·선학지구 전체 물량의 대부분을 차지하는 핵심 구역입니다.

여러 단지가 하나로 묶여 통합재건축을 진행한다는 게 이 제도의 핵심입니다.

개별 단지가 따로따로 재건축을 추진하는 것보다, 이렇게 여러 단지를 묶어서 진행하면 도로·공원·기반시설을 광역적으로 재배치할 수 있다는 게 정부가 내세우는 이점입니다.

A12구역, 상대적으로 작지만 함께 지정됐다

A12구역은 연수풍림3차, 조흥, 롯데 3개 단지로 857호 규모입니다.

A7구역보다는 작지만, 같은 연수·선학지구 안에서 함께 선도지구로 지정됐습니다.

두 구역이 물리적으로 인접해 있어 같은 지구로 묶인 것으로 보이며, 특별정비계획도 지구 단위로 함께 수립될 가능성이 높습니다.

공공기여율, 15%에서 10%로 낮아졌다

이 지구에서 특히 눈에 띄는 변화가 있습니다.

공공기여율이 15%에서 10%로 낮춰졌다는 보도가 나왔습니다.

공공기여율은 안전진단 면제 같은 특례를 받는 대가로 조합이 내놓아야 하는 공공주택·기반시설의 비율을 뜻합니다.

이 비율이 높을수록 조합원이 부담해야 할 몫이 커지기 때문에, 다른 지구와 비교했을 때 형평성 문제가 제기됐던 것으로 전해집니다.

비율이 낮아지면서 사업 추진에 속도가 붙을 것이라는 전망이 나옵니다.

원래 예정보다는 줄었지만, 여전히 최대 규모

한 가지 짚어둘 부분이 있습니다.

공모 이전 단계에서 인천시가 사전에 공지했던 지구별 배정 물량을 보면, 연수·선학지구는 최대 6,300호까지 예정돼 있었습니다.

다른 지구 예정 물량(구월 2,700호, 만수1·2·3 1,100호, 갈산·부평·부개 1,600호, 계산 1,700호)과 비교해도 압도적으로 많은 수치였습니다.

실제 최종 선정 물량은 5,605호로, 사전 예정치보다는 줄었습니다.

그래도 5개 지구 중 가장 큰 규모라는 점은 그대로입니다.

선도지구 기대감에 집값도 반응했다

선도지구 선정 기대감은 이미 시세에 반영되고 있는 것으로 보입니다.

보도에 따르면 연수구 아파트 가격 상승률이 인천 25개 자치구 중 가장 높은 수준으로 확대됐다고 합니다.

기대감만으로 가격이 먼저 움직이는 건 재건축 사업에서 흔히 나타나는 패턴입니다.

다만 선도지구 지정이 곧바로 입주로 이어지는 게 아니라는 점은 분명히 해둘 필요가 있습니다.

이제 시작은 특별정비계획 수립부터입니다.

가장 큰 지구라서 더 챙겨봐야 할 것 — 분당·일산 사례

선도지구 지정 이후 실제 속도는 지구마다 다르게 갈릴 수 있습니다. 2024년 먼저 선도지구가 된 1기 신도시 5곳의 최근 2년을 보면 그 격차가 뚜렷합니다. 분당은 올해 6~7월경 선도지구 4곳이 특별정비구역 지정·고시를 마치고 LH·한국자산신탁·하나자산신탁 등을 예비사업시행자로 지정 신청하는 단계까지 갔지만, 일산은 아직 주민대표단을 꾸려 사업방식과 예비사업시행자를 정하는 초기 단계에 머물러 있습니다.

연수·선학지구는 인천 5개 지구 중 규모가 가장 큰 만큼, 이 격차를 가를 변수 하나가 더 있습니다. A7구역(4,748호)과 A12구역(857호), 두 구역이 물리적으로 인접해 함께 지정된 만큼 특별정비계획도 지구 단위로 함께 수립될 가능성이 높은데, 단지 수가 많고 규모가 클수록 주민 간 이해관계를 조율하는 데 걸리는 시간도 함께 늘어나는 경향이 있습니다. 공공기여율이 15%에서 10%로 낮아지며 속도가 붙을 여건은 마련됐지만, 실제 특별정비계획 수립 단계에서 두 구역 간 세부 조율에 시간이 얼마나 걸릴지는 지켜볼 부분입니다.

다음 편에서는

다음 편에서는 두 번째로 큰 지구인 구월지구(B1구역)를 다룹니다.

동아·삼환1차·관교쌍용 등 7개 단지가 어떻게 묶였는지, 이 지구만의 특징은 무엇인지 살펴보겠습니다.

전체 시리즈는 0편(전체 개요), 2편(구월지구), 3편(갈산·부평·부개지구), 4편(계산지구), 5편(만수1·2·3지구)에서 이어집니다.

참고자료

• 헤럴드경제 – 인천 노후계획도시 정비 선도지구로 5곳 선정
• 인천일보 – 인천 노후계획도시 선도지구 6개 구역 확정
• 인천in – 들썩이는 인천 연수구 아파트값… 노후계획도시 선도지구 기대감