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서울 아파트 전세 거래량이 2025년 6월 1만3,039건에서 2026년 6월 8,058건으로 38.2% 줄어드는 사이, 월세 거래는 9,622건에서 9,858건으로 늘며 사상 처음 전세 거래량을 앞질렀습니다. 같은 기간 서울 아파트 전세 매물은 조사 기관에 따라 최대 20%대까지 줄었고, 서울 아파트 평균 전세가격은 7억458만원으로 연 8.49% 올랐습니다(데일리안 기준). 원인은 크게 두 가지로 좁혀집니다. 8월 3일 발표된 2026년 세제개편안이 비거주 1주택자의 보유세·양도세 부담을 늘려 임대인의 월세 전환을 부추기고 있고, 여기에 2026~2028년 서울 재건축·재개발 이주 수요 8만3,630가구가 겹치면서 전세 공급이 동시에 줄고 있기 때문입니다.

최근 통계로 전세 품귀가 실제로 어느 정도인지부터 확인하고, 세제개편·이주 수요·공급 절벽이라는 세 원인을 하나씩 짚었습니다. 정부가 8월 13일 내놓은 대책과 시장의 반대 의견도 함께 다룹니다.

전세 매물, 실제로 얼마나 줄었나

결론부터 말하면 조사 시점과 비교 기준에 따라 감소폭 수치는 제각각이지만, 방향성만큼은 모든 통계가 일치합니다. 전세 매물은 줄고, 월세 매물과 가격은 동시에 오르고 있습니다.

• 뉴스1: 2025년 10월 2만4,369가구 → 2026년 현재 2만937가구(14.1% 감소), 전셋값은 같은 기간 10.86% 상승
• 이투데이(인용 자료 재구성): 2025년 10월 2만4,290건 → 최근 1만7,281건(28.9% 감소)
• 아주경제(2026-08-05): 2년 새(2024년 2만6,599건 → 2026년 2만803건) 21.8% 감소, 반대로 월세 매물은 20.7% 증가해 월세 비중이 35.4%→45.8%로 확대
• inews24(4월 기준): 올해 1월 2만3,060건 → 3월 말 1만6,210건(29.7% 감소), 성동구는 1,400건에서 390건으로 72% 급락

수치가 이렇게 갈리는 건 조사 시점(1월·3~4월·6~7월·8월)과 비교 기준(전년 동월·전년 10월·2년 전)이 매체마다 다르기 때문입니다. 다만 “전세는 줄고 월세는 는다”는 흐름 자체에는 이견이 없습니다.

가격도 같은 방향입니다. 한국부동산원 8월 1주 주간동향 기준 전국 아파트 전세가격은 전주 대비 0.11% 올라 매매가격 상승률(0.09%)을 웃돌았습니다. 서울은 0.25% 상승했고, 성북구(0.49%)·노원구(0.42%)가 가장 많이 뛰었습니다. 6월 5주차에는 강동구가 재건축 이주 수요와 여름 학군 수요가 겹쳐 서울 25개 자치구 중 최고인 1.16% 상승률을 기록하기도 했습니다.

전월세 거래 전체로 보면 월세 비중은 2025년 62.7%로 전년 대비 5.1%포인트 올랐고(국토교통부 자료, KB 재인용), 2026년 상반기 전월세전환율은 6.4%로 안내됐습니다(한국주택금융공사). 7월 단월 기준 지역별·유형별 세부 수치까지는 이번 조사로는 확인하지 못했습니다.

왜 전세가 사라지나 ① 세제개편이 만든 ‘거주 대 보유’ 유인차

2026년 세제개편안의 핵심은 세제 혜택의 축을 “보유”에서 “거주”로 옮긴 것입니다. 이 구조 자체가 임대인이 전세보다 월세를, 혹은 아예 직접 거주를 선택하게 만드는 유인으로 작동합니다.

항목	거주 1주택자	비거주 1주택자
종부세 기본공제	12억원 → 14억원 확대	12억원 → 9억원 축소
공정시장가액비율	60% → 70% 상향(공통 적용)	60% → 70% 상향(공통 적용)
양도세 장기보유특별공제(2028년~)	연 4%→6%(최대 60%)	연 4%→2%(최대 20%)

세액공제에도 한도가 새로 생겨 1세대 1주택자는 2027년 800만원, 2028년 600만원까지만 공제받을 수 있고, 2028년부터는 공제 기준 자체가 ‘보유기간’에서 ‘거주기간’으로 바뀝니다. 2029년부터는 거주공제만 연 8%(최대 80%) 적용되는 사실상의 ‘장기거주소득공제’ 체제로 전환됩니다.

체감할 수 있는 사례도 있습니다. 압구정 한양2차(공시가 58억900만원, 70대 1주택자)는 보유세가 2026년 2,157만원에서 2028년 6,757만원으로 3.1배 늘고, 래미안용산더센트럴(공시가 50억1,900만원, 40대 1주택자)은 3,684만원에서 6,570만원으로 약 2배 늘어납니다. 이는 실거주자 기준이고, 비거주자는 증가폭이 더 클 수 있다고 언급됩니다.

남혁우 우리은행 부동산연구원 부원장은 “계약 만기 이후 신규 계약분부터 월세를 받으려는 임대인이 많아질 것”이라고 내다봤습니다. 대한건설정책연구원 이은형 연구위원도 “임대주택 공급 자체가 늘어나기 어려워지는 만큼 시장 영향이 커질 수 있다”고 우려했고, KB국민은행 김효선 수석전문위원은 “전세 공급 축소로 이어져 시장 불안 요인이 될 수 있다”고 짚었습니다.

물론 다른 시각도 있습니다. 오문성 한양여대 교수는 “모든 임대를 공공에서 해결할 수 없으니 민간의 역할을 인정해줄 필요가 있다”며, 임대인의 월세 선호를 무조건 억제할 문제로만 보기는 어렵다는 입장을 내놨습니다.

왜 전세가 사라지나 ② 재건축·재개발 이주 수요 8만3,630가구

여기서 말하는 ‘이주’는 GTX나 신도시 입주가 아니라, 서울 재건축·재개발 정비사업 구역에서 철거를 앞두고 세입자와 소유자가 한꺼번에 빠져나가는 이주를 가리킵니다. 실제로 이번 조사에서 GTX·신도시발 이주를 전세난의 핵심 원인으로 지목한 기사는 확인되지 않았고, 검색된 자료는 모두 정비사업 이주에 초점을 맞추고 있었습니다.

서울시 전체 정비사업 이주 물량은 2026~2028년 누적 8만3,630가구로 예상됩니다. 연도별로는 2026년 2만5,230가구, 2027년 1만3,144가구, 2028년 4만5,256가구입니다.

주요 이주 단지도 구체적입니다.

• 은마아파트 4,424가구, 잠실주공5단지 3,930가구(강남권)
• 압구정 약 1만가구, 여의도 약 1만가구
• 목동 2만6,000가구, 성수 8,000~1만가구

관리처분·이주 단계에 있는 사업만 올해 54곳, 3만가구 규모이며, 향후 4~5만가구의 잠재 이주 수요가 추가로 대기 중입니다. 단, 이 개별 단지 수치와 서울시 전체 8만3,630가구는 조사 시점과 집계 범위가 달라 단순 합산 비교는 적절하지 않습니다.

이주 수요가 인근 지역 전세가격까지 흔드는 이유는 이동 패턴 때문입니다. 우리은행 부동산연구원은 “재건축 이주 수요는 생활권과 학군에 영향을 받아 거주지 인근에서 이동하려는 경향이 강하다”며, 특정 시기에 이주가 몰리면 해당 지역 전세가격 변동성이 커질 수 있다고 분석했습니다. 토지거래허가구역에서 전월세 매물이 줄면 임대 수요가 인근 지역으로 옮겨갈 수밖에 없다는 설명도 함께 나왔습니다. 앞서 강동구가 6월 5주차에 서울 최고 상승률을 기록한 것도 재건축 이주 수요와 여름 학군 이동 수요가 겹친 결과로 풀이됩니다.

공급까지 막혔다 — 멸실 22만 가구 대 신축 9만5,000가구

이주 수요가 늘어나는 시점에 공급은 오히려 줄어드는 구조여서 문제가 더 커집니다. 2026~2031년 서울 주택 멸실(철거) 물량은 약 22만1,000가구로 추정되는데, 같은 기간 신축 완공은 최대 9만5,000가구에 그쳐 순감 규모가 약 12만6,000가구에 이릅니다.

임대를 제외한 2027년 서울 입주 예정 물량은 1만1,349가구로 1999년 이후 가장 적은 수준으로 전망되고, 2027~2029년 연평균 입주 물량도 1만322가구에 그쳐 직전 3년 평균의 절반에 못 미칠 것으로 예상됩니다. 8월 아파트 입주전망지수는 94.4, 수도권은 전월 대비 13.2포인트 하락했습니다. 정확한 산출 기준까지는 확인되지 않았습니다.

재건축·재개발은 철거와 이주가 먼저 이뤄지고 실제 입주는 수년 뒤에나 이뤄지는 구조입니다. 그래서 지금 시점에는 ‘공급이 준다’는 체감이 실제 통계보다 더 크게 느껴질 수 있습니다.

정부도 움직였다 — 8·13 대책의 갭투자·전세대출 규제

정부는 세제개편과는 별도로 8월 13일 국토교통부·금융위원회 공동으로 ‘전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안 및 금융 종합대책’을 발표했습니다.

이번 대책은 크게 세 갈래로 나뉩니다.

가장 눈에 띄는 대목은 전세대출 규제입니다. 2027년 1월부터 수도권·규제지역 내 아파트를 보유하면서 본인·배우자 모두 실거주 이력이 없는 ‘투기적 비거주 1주택자’는 전세대출 신규·갱신이 제한됩니다. 세입자를 낀 채 매입한 승계 매물이나 이주 절차상 6개월 한시 대출 연장이 필요한 경우 등은 예외로 인정됩니다. 같은 시점부터 수도권·규제지역 1주택자 전세대출 보증비율도 80%→70%(그 외 지역 90%→80%)로 낮아집니다.

공급 쪽 카드도 함께 나왔습니다. 수도권에 ’23만+α’ 가구를 추가 공급한다는 게 골자로, 서울 강서구 염창공원, 경기 남양주 와부읍(2만1,700가구), 경기 광주시 장지동 등 3곳 약 2만7,000가구 규모 택지가 우선 공개됐고(2029년 착공 목표), 나머지 7만3,000가구 이상 후보지는 9월 말쯤 추가 발표될 예정입니다. 택지 발표부터 착공까지 걸리는 기간을 기존 68개월에서 37개월로 단축하는 것이 목표입니다.

금융 지원 규모도 커졌습니다. 가계부채 총량 증가율 목표를 1.5%→3%로 두 배 올리고 PF(프로젝트파이낸싱) 금융지원도 47조8,000억원+α로 확대했습니다. 4억원 이하 비아파트 매입 지원, ‘청년미래 보금자리론’ 등 청년 실수요자 지원책도 함께 마련됐습니다.

주목할 점은, 비거주 1주택자 전세대출 제한이 세제개편(비거주자 종부세 강화)과 같은 방향을 가리킨다는 것입니다. 정부가 세제와 금융 양쪽에서 동시에 ‘갭투자·비거주 보유’ 유인을 줄이려는 조합으로 해석됩니다. 다만 이 규제는 전세 ‘수요'(갭투자용 전세대출)를 줄이는 효과와, 세제개편이 전세 ‘공급'(비거주자의 임대 매물)을 줄이는 효과가 서로 다른 방향으로 작용할 수 있어, 두 정책을 합쳤을 때의 순효과는 이번 조사에서 명확히 확인되지 않았습니다.

전망은 엇갈린다 — 신중론과 구조적 요인

많은 사람들이 지금의 전세난을 세제개편 하나로 설명하지만, 실제로는 여러 시각이 공존합니다.

경향신문(2026-08-03)이 인용한 전문가 분석에서는 “단기적으로는 절세 목적 매물이 늘겠지만” 집값 하락 폭에 대해서는 의견이 갈렸습니다. 서울 핵심지역은 공급 부족이 이어져 조정 폭이 제한적일 것이라는 의견과, 강남 등 초고가 주택은 일부 약세 가능성이 있다는 의견이 함께 나왔습니다.

뉴스토마토가 인용한 분석은 시차 문제를 짚었습니다. 절세 매물이 세법 발표 후·과세기준일 직전·제도 시행 전 세 차례에 걸쳐 2027~2028년 사이 분산 출회할 가능성이 있지만, 2029년 이후에는 매물이 다시 잠길 수 있다는 우려입니다. 같은 기사에서는 다주택자 세 부담 강화가 민간 임대 공급을 위축시켜 전세난·월세화를 더 가속할 수 있고, 규제를 피한 자금이 상급지 고가 1주택으로 쏠리는 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 심해질 수 있다는 우려도 함께 언급됐습니다.

세제개편보다 더 근본적인 구조적 요인이 있다는 시각도 있습니다. 신규 주택 공급 감소, 갭투자 축소, 전세사기 이후 임대차 시장의 구조적 변화, 임대인의 누적된 월세 선호 등이 복합적으로 작용한 결과라는 지적인데, 명확한 1차 출처를 특정하지 못해 참고 수준으로만 받아들이는 게 맞는 대목입니다.

시장 조사 결과도 비슷한 방향을 가리킵니다. KB경영연구소의 ‘2026 KB 부동산 보고서'(4월 조사)에 따르면 공인중개사의 72%가 전세가격이 0~3% 상승할 것으로, 시장 전문가·공인중개사의 87%가 수도권 전세가격 상승을 예상했습니다. 향후 월세 거래 비중이 더 늘 것이라는 응답도 시장 전문가 81%, 공인중개사 60%에 달했습니다.

정리하며

세제개편·재건축 이주·공급 절벽이라는 세 축이 겹치면서, 서울 전세 시장은 매물 감소와 월세화가 당분간 함께 진행될 가능성이 높습니다. 8·13 대책의 공급 확대 효과는 신규 택지 착공 목표만 2029년이라 실제 입주로 이어지기까지 최소 수년이 걸립니다. 그 사이에는 세제개편과 이주 수요발 전세 품귀·월세화 흐름이 이어질 가능성이 크다는 게 여러 소스를 종합한 시장의 대체적 시각입니다.

다만 집값·전세가 하락 폭에 대한 전망은 전문가들 사이에서도 엇갈리고, 구조적 요인의 비중을 어떻게 볼지에 따라 해석이 달라질 수 있습니다. 실거주 예정자라면 종부세·양도세 개편이 적용되는 시점을, 임차인이라면 전세대출 보증비율 축소 시점(2027년 1월)을 미리 체크해두는 것이 실질적인 대응이 될 수 있습니다.

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