지난 1편에서는 토지거래허가구역이 뭔지, 2020년 강남 삼성·청담·대치·잠실 최초 지정부터 2026년 서울 25개구·경기 23개 시군·인천 8개구까지 어떻게 넓어져 왔는지를 다뤘습니다.
이번 편에서는 한 걸음 더 들어가, 실제로 그 구역 안에서 집을 사면 무엇이 달라지는지를 살펴봅니다.
토지거래허가구역에서 집을 산다는 건, 단순히 “허가 도장 하나 더 받는 것” 정도로 생각하기 쉽습니다.
현실은 조금 더 복잡합니다.
허가를 받는 순간부터 2년간의 실거주 의무가 따라붙고, 이 의무를 어기면 취득가액의 10%에 달하는 이행강제금까지 물 수 있습니다.
이번 편에서는 지정되면 실제로 무엇이 달라지는지, 그리고 거래를 진행하려면 무엇을 준비해야 하는지를 순서대로 짚어보겠습니다.
실거주 의무, 정확히 뭘 지켜야 하나
허가구역 안에서 주택을 취득하면, 취득일로부터 2년간 그 집에 실거주해야 합니다.
여기서 많은 분들이 착각하는 지점이 있습니다.
“일단 사두고, 세를 놓다가 나중에 들어가면 되지 않을까.”
안 됩니다.
전세를 끼고 매수하는 방식, 즉 갭투자 자체가 원천적으로 막혀 있습니다.
매수 후 세입자를 들이는 순간, 실거주 의무를 지키지 않은 것으로 간주됩니다.
다만 예외는 있습니다.
이미 세입자가 있는 주택을 매수하는 경우, 일정 요건을 충족하면 실거주 시점을 유예받을 수 있습니다.
예를 들어 무주택세대 구성원이 일정 기한 내 허가를 신청하고 정해진 기간 안에 취득을 완료하면, 기존 임대차 계약이 끝나는 시점부터 2년의 실거주 기간을 새로 적용받는 식입니다.
다만 이 특례는 기준일, 무주택 여부, 임대차 종료일, 취득 시점까지 여러 조건을 동시에 충족해야 적용됩니다.
케이스마다 결론이 달라질 수 있는 영역이라, 담당 구청(허가권자)에 미리 확인하고 진행하시는 게 정확합니다.
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허가 신청, 어떻게 진행되나
허가는 매도인과 매수인이 공동으로 신청합니다.
혼자서는 신청할 수 없는 구조입니다.
제출 서류는 토지거래계약 허가신청서, 토지이용계획서, 그리고 토지취득자금조달계획서입니다.
이 중에서도 자금조달계획서가 실질적으로 가장 중요합니다.
자기 자금과 차입금의 출처를 얼마나 구체적으로 소명하느냐가 심사의 핵심이기 때문입니다.
허가관청은 접수일로부터 15일 이내에 허가, 변경허가, 또는 불허가 처분을 내려야 합니다.
다만 서류 보완이나 추가 확인 절차가 걸리면 이 기간을 넘길 수 있습니다.
그래서 실무에서는 잔금일을 여유 있게 잡아두라는 조언이 자주 나옵니다.
허가 심사는 크게 세 가지, 지역·용도·면적이 실사용 목적에 맞는지를 봅니다.
막연히 “살 예정”이라고 적기보다, 구체적인 사용 계획을 소명할수록 허가 가능성이 높아집니다.
여기서 궁금해하실 부분이 있습니다.
“내가 사려는 집도 허가를 받아야 하나?”
기준은 용도지역별 면적입니다.
주거지역은 6㎡, 상업지역과 공업지역은 15㎡, 녹지지역은 20㎡를 넘으면 허가 대상입니다.
이 기준만 보면 아주 작은 원룸 한 채도 사실상 다 해당된다고 보시면 됩니다. 일반적인 아파트·주택 거래라면 예외 없이 허가 절차를 거친다고 생각하시는 게 맞습니다.
위반하면 어떤 대가를 치르나
실거주 의무를 지키지 않으면, 토지 취득가액의 10% 범위 내에서 이행강제금이 부과됩니다.
이 이행강제금은 한 번으로 끝나지 않고 반복해서 부과될 수 있습니다.
더 심각한 건 허가 없이 계약부터 체결한 경우입니다.
이 경우 계약 자체가 효력을 잃는 것은 물론, 2년 이하 징역 또는 토지가격 30% 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.
“일단 계약부터 하고 나중에 허가받으면 되겠지”라는 접근은 통하지 않는다는 뜻입니다.
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계약 중간에 구역이 해제되거나 재지정되면
드물지만 실제로 벌어지는 상황이 있습니다.
토지거래허가를 전제로 계약서를 썼는데, 잔금을 치르기 전에 그 지역이 허가구역에서 해제되는 경우입니다.
이후 다시 재지정되더라도, 이건 기존 지정이 이어지는 “갱신”이 아니라 별개의 신규 지정으로 취급됩니다.
즉 이런 경우 해당 계약 건은 잔금을 치르는 시점까지는 허가구역에서 해제된 상태로 간주될 수 있습니다.
다만 이런 사례는 시점과 지역에 따라 처리 방식이 달라질 수 있어, 실제로 이런 상황에 놓이셨다면 계약 진행 전 허가권자에게 확인하시는 걸 권합니다.
다음 편에서는
해제되면 실제로 집값이 어떻게 움직이는지, 풍선효과는 정말 존재하는지, 그리고 투기과열지구·조정대상지역과는 뭐가 다른지 — 3편에서 자주 묻는 질문들을 모아 정리하겠습니다.
토지거래허가구역 개념 자체나 2026년 현재 지정 현황이 다시 궁금하시다면 1편을 참고하세요.
참고자료
국가법령정보센터 「토지거래업무처리규정」 · 서울부동산정보광장 · 법무법인 이현 · 유리지갑
