0편에서는 인천 노후계획도시정비 선도지구 전체 개요와 노후계획도시 특별법이 주는 혜택(안전진단 면제, 용적률 최대 150%)을 다뤘습니다.
이번 편부터는 5개 지구를 하나씩 짚어봅니다. 첫 순서는 인천 선정 물량 중 가장 큰 연수·선학지구입니다.
연수·선학지구는 A7구역과 A12구역, 두 곳이 함께 선정됐습니다.
두 구역을 합치면 5,605호로, 이번에 선정된 인천 5개 지구 중 가장 규모가 큽니다.
A7구역, 현대1차부터 한양2차까지 4개 단지
A7구역은 현대1차, 연수풍림2차, 무지개마을, 한양2차, 이렇게 4개 단지가 묶여 4,748호 규모입니다.
연수·선학지구 전체 물량의 대부분을 차지하는 핵심 구역입니다.
여러 단지가 하나로 묶여 통합재건축을 진행한다는 게 이 제도의 핵심입니다.
개별 단지가 따로따로 재건축을 추진하는 것보다, 이렇게 여러 단지를 묶어서 진행하면 도로·공원·기반시설을 광역적으로 재배치할 수 있다는 게 정부가 내세우는 이점입니다.
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A12구역, 상대적으로 작지만 함께 지정됐다
A12구역은 연수풍림3차, 조흥, 롯데 3개 단지로 857호 규모입니다.
A7구역보다는 작지만, 같은 연수·선학지구 안에서 함께 선도지구로 지정됐습니다.
두 구역이 물리적으로 인접해 있어 같은 지구로 묶인 것으로 보이며, 특별정비계획도 지구 단위로 함께 수립될 가능성이 높습니다.
공공기여율, 15%에서 10%로 낮아졌다
이 지구에서 특히 눈에 띄는 변화가 있습니다.
공공기여율이 15%에서 10%로 낮춰졌다는 보도가 나왔습니다.
공공기여율은 안전진단 면제 같은 특례를 받는 대가로 조합이 내놓아야 하는 공공주택·기반시설의 비율을 뜻합니다.
이 비율이 높을수록 조합원이 부담해야 할 몫이 커지기 때문에, 다른 지구와 비교했을 때 형평성 문제가 제기됐던 것으로 전해집니다.
비율이 낮아지면서 사업 추진에 속도가 붙을 것이라는 전망이 나옵니다.
원래 예정보다는 줄었지만, 여전히 최대 규모
한 가지 짚어둘 부분이 있습니다.
공모 이전 단계에서 인천시가 사전에 공지했던 지구별 배정 물량을 보면, 연수·선학지구는 최대 6,300호까지 예정돼 있었습니다.
다른 지구 예정 물량(구월 2,700호, 만수1·2·3 1,100호, 갈산·부평·부개 1,600호, 계산 1,700호)과 비교해도 압도적으로 많은 수치였습니다.
실제 최종 선정 물량은 5,605호로, 사전 예정치보다는 줄었습니다.
그래도 5개 지구 중 가장 큰 규모라는 점은 그대로입니다.
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선도지구 기대감에 집값도 반응했다
선도지구 선정 기대감은 이미 시세에 반영되고 있는 것으로 보입니다.
보도에 따르면 연수구 아파트 가격 상승률이 인천 25개 자치구 중 가장 높은 수준으로 확대됐다고 합니다.
기대감만으로 가격이 먼저 움직이는 건 재건축 사업에서 흔히 나타나는 패턴입니다.
다만 선도지구 지정이 곧바로 입주로 이어지는 게 아니라는 점은 분명히 해둘 필요가 있습니다.
이제 시작은 특별정비계획 수립부터입니다.
가장 큰 지구라서 더 챙겨봐야 할 것 — 분당·일산 사례
선도지구 지정 이후 실제 속도는 지구마다 다르게 갈릴 수 있습니다. 2024년 먼저 선도지구가 된 1기 신도시 5곳의 최근 2년을 보면 그 격차가 뚜렷합니다. 분당은 올해 6~7월경 선도지구 4곳이 특별정비구역 지정·고시를 마치고 LH·한국자산신탁·하나자산신탁 등을 예비사업시행자로 지정 신청하는 단계까지 갔지만, 일산은 아직 주민대표단을 꾸려 사업방식과 예비사업시행자를 정하는 초기 단계에 머물러 있습니다.
연수·선학지구는 인천 5개 지구 중 규모가 가장 큰 만큼, 이 격차를 가를 변수 하나가 더 있습니다. A7구역(4,748호)과 A12구역(857호), 두 구역이 물리적으로 인접해 함께 지정된 만큼 특별정비계획도 지구 단위로 함께 수립될 가능성이 높은데, 단지 수가 많고 규모가 클수록 주민 간 이해관계를 조율하는 데 걸리는 시간도 함께 늘어나는 경향이 있습니다. 공공기여율이 15%에서 10%로 낮아지며 속도가 붙을 여건은 마련됐지만, 실제 특별정비계획 수립 단계에서 두 구역 간 세부 조율에 시간이 얼마나 걸릴지는 지켜볼 부분입니다.
다음 편에서는
다음 편에서는 두 번째로 큰 지구인 구월지구(B1구역)를 다룹니다.
동아·삼환1차·관교쌍용 등 7개 단지가 어떻게 묶였는지, 이 지구만의 특징은 무엇인지 살펴보겠습니다.
전체 시리즈는 0편(전체 개요), 2편(구월지구), 3편(갈산·부평·부개지구), 4편(계산지구), 5편(만수1·2·3지구)에서 이어집니다.