한남3구역 재개발은 지금 어디까지 왔을까요.
답부터 말씀드리면, 이주는 2025년 7월에 이미 끝났고 철거도 상당 부분 진행됐습니다. 남은 건 착공 하나뿐입니다. 서울시가 지난 8월 25일 이 구역을 콕 집어 현장점검에 나선 것도 그 때문입니다.
서울시가 한남3구역을 콕 집어 점검한 이유
8월 25일, 서울시 김성보 행정2부시장 주재로 ‘제2차 특별 공정촉진회의’가 열렸습니다. 하반기 착공 예정인 8개 자치구 11개 정비사업장의 진행 상황을 점검하는 자리였는데, 여기서 한남3구역이 대표적으로 거론됐습니다.
이유는 숫자에 있습니다.
서울시는 올해(2026년) 정비사업 주택 3만 가구 착공을 목표로 잡았습니다.
8월 기준으로 1만5,000가구, 정확히 절반을 이미 착공했습니다.
남은 1만5,000가구를 연내에 마무리하려면 남은 사업장을 사업장별로 밀착 관리할 수밖에 없습니다.
한남3구역은 그 목록에서도 상징성이 큰 사업지입니다. 한남뉴타운 전체에서 가장 규모가 크고, 이주와 철거까지 이미 끝낸 상태라 조금만 더 밀어붙이면 연내 착공이 가능한 단계이기 때문입니다. 김성보 부시장은 현장을 직접 방문해 “주택공급은 계획을 발표하는 데 그치지 않고 시민이 체감할 수 있는 실제 착공으로 이어져야 한다”고 밝혔습니다. 서울시와 자치구, 조합이 하나의 팀으로 움직여 현장의 걸림돌을 신속하게 해결하겠다는 게 서울시의 설명입니다.
서울시는 지난 7월 공정관리 체계를 아예 부시장급으로 격상하고, 김성보 부시장을 ‘총괄 공정촉진책임관’으로 지정하기도 했습니다. 2031년까지 31만 가구 착공이라는 큰 그림 안에서, 한남3구역은 지금 당장 성과를 보여줘야 하는 사업지로 분류된 셈입니다.
하반기 착공 예정 11개 사업장 중 한남3구역을 제외한 나머지 명단은 이번 발표 자료에는 구체적으로 나오지 않았습니다. 자치구별 세부 명단까지 궁금하다면 서울시 주택정책실에 직접 문의해보는 편이 빠릅니다.
한남3구역은 어떤 사업지인가
한남3구역은 서울 용산구 한남동 686 일대(이태원로 222-32 일대)에 위치한 재정비촉진지구 재개발 사업지입니다. 사업 방식은 민간 시행이고, 시공사는 현대건설, 브랜드는 ‘디에이치 한남’입니다.
규모를 나열해보면 이렇습니다.
기존 가구수(멸실량) 8,373가구
계획 건립세대수 총 5,970세대
분양 4,950세대, 임대 1,020세대
서울시 정비사업 추진현황 데이터셋(2026년 6월 기준) 상의 공식 수치입니다. 참고로 2026년 8월 26일자 헤럴드경제·에너지경제·데일리안 보도에서는 “총 5,816가구 규모”로 소개되기도 했습니다. 임대 물량 포함 여부 등 산출 기준 차이로 추정되는데, 정확한 근거까지는 이번 확인으로 다 밝히지 못했습니다. 최신 확정치는 조합 공지나 시공사 발표 쪽을 참고하는 편이 낫습니다. 이 글에서는 서울시 공식 데이터셋 수치(5,970세대)를 대표값으로 씁니다.
한남3구역이 상징적인 이유는 간단합니다. 한남뉴타운 1~5구역을 통틀어 가장 규모가 큰 사업지이기 때문입니다. 2019~2020년에는 현대건설·GS건설·대림산업(현 DL이앤씨)이 3파전을 벌인 시공사 선정전으로 화제가 됐고, 이후 현대백화점 유치 공약까지 겹치면서 한남뉴타운 중에서도 가장 많이 언급된 구역이기도 합니다.
여기까지 오는 데 16년 — 추진 단계 타임라인
정비사업은 원래 오래 걸립니다. 그런데 한남3구역은 그중에서도 유독 긴 편에 속합니다.
서울시 공식 데이터셋 기준 타임라인은 아래와 같습니다.
2009년 10월 구역지정(정비계획 수립)
2010년 8월 추진위원회 구성
2012년 9월 조합설립인가
2017년 10월 건축심의(서울시)
2019년 3월 사업시행인가 최초
2023년 6월 관리처분계획인가 최초
2023년 9월 관리처분계획인가 변경(최종)
2023년 10월 이주 시작
2024년 9월 사업시행인가 변경(최종)
2025년 7월 이주 종료(완료)
구역지정부터 이주 완료까지만 따져도 16년입니다. 착공은 아직 데이터셋에 정식으로 등록되지 않았습니다.
흥미로운 지점은 따로 있습니다. 데이터셋의 “현재 사업추진단계” 항목은 한남3구역을 여전히 ‘관리처분’ 단계로 표기하고 있습니다. 그런데 실상은 다릅니다. 이주는 이미 끝났고, 철거도 상당히 진행돼 착공을 목전에 둔 상태입니다.
많은 분들이 이 표기를 보고 “아직 관리처분 단계라 갈 길이 멀다”고 오해하기 쉽습니다. 하지만 실제로는 정반대에 가깝습니다. 이 항목은 법적 최종 인허가 단계를 기준으로 갱신되는 필드라, 철거·착공 같은 실행 단계의 세부 진행률까지는 실시간으로 반영하지 않을 가능성이 높습니다.
나무위키에 정리된 보완 기록을 같이 보면 흐름이 더 선명해집니다.
2024년 12월 이주율 96% 달성
2025년 2월 27일 본격 철거 개시
2025년 7월 7일 이주 100% 완료
계획 입주는 2029년
날짜가 공식 데이터셋과 하루~며칠 정도 어긋나는 부분이 있는데, 이는 단순 집계 시점 차이로 보입니다. 어느 쪽이든 결론은 같습니다. 이주와 철거는 사실상 끝났고, 이제 착공만 남았다는 것입니다.
착공 목전, 그런데 아직 남은 문제들
착공을 앞둔 사업지라고 해서 갈등이 전혀 없는 건 아닙니다. 한남3구역에도 몇 가지 짚어야 할 이슈가 남아 있습니다.
공사비, 37% 오를 수 있다는 이야기
현대건설이 2020년 수주 당시 제안한 공사비는 3.3㎡(평)당 547만원이었습니다. 이후 750만원대까지, 약 37% 인상이 예상되는 상황이 2025년 1월 보도됐습니다. 조합 추산으로는 전용 84㎡ 기준 추가 분담금이 최소 1억7,000만원을 넘어설 수 있다는 계산도 나왔습니다.
같은 한남뉴타운 안에서 비교해보면 처음 제안가가 얼마나 낮았는지 드러납니다.
한남2구역(대우건설) 평당 770만원
한남5구역 평당 916만원
한남3구역(현대건설, 2020년 최초 제안) 평당 547만원
현대건설의 최초 제안가가 상대적으로 매우 낮았던 것으로 분석되는 이유입니다. 같은 시기 한남4구역 시공사 선정에서 현대건설(평당 881만원 제안)이 삼성물산(983만원 제안)에 패배한 배경으로는, 둔촌주공(약 6개월 공사중단)·대조1구역(5개월 공사중단) 등에서 공사비 갈등이 불거지자 공사를 전면 중단한 전례가 지목되기도 했습니다.
이후 공사비 협상이 최종 타결됐는지, 최종 확정 단가가 얼마인지는 조합이나 현대건설 측 공식 발표로 확인하는 수밖에 없습니다. 비슷한 시기 다른 정비구역들의 공사비 조정 타결 사례는 여럿 확인되지만, 한남3구역 자체의 최종 타결 소식은 이번 확인 범위 안에서는 나오지 않았습니다.
정비사업에서 공사비 갈등이 유독 자주 불거지는 이유가 궁금하시다면, 비슷한 시기 코오롱글로벌 계약해지 3연속, 정비사업 공사비 갈등의 신호에서 조금 더 넓은 맥락을 다뤄둔 적이 있습니다.
2024년 차량 돌진 사건, 2026년 대법원 판결로 마무리
한남3구역과 관련해 한 가지 사실관계를 정리해둘 필요가 있습니다.
2024년 9월, 한남4구역 시공자 선정 입찰을 앞둔 시기에 한남3구역 재개발조합의 비상근이사 A씨가 서울 종로구 계동 현대건설 본사 출입문에 차량을 세 차례 들이받는 일이 있었습니다. 시설물 파손 피해액은 약 5,000만원 규모였고, 인명피해는 없었습니다.
갈등의 배경으로는 당시 현대건설이 한남4구역 입찰 과정에서 “한남3구역에 우회도로를 조성하면 한남4구역 사업비를 약 2,220억원 줄일 수 있다”는 내용의 홍보물을 제작한 사실이 지목됩니다. 한남3구역 조합은 이를 사전 협의 없는 부지 사용 계획이라며 반발했고, 이 과정에서 벌어진 일이었습니다.
이 사건은 이미 법적으로 종결됐습니다. 2026년 6월 대법원에서 A씨에게 징역 6개월에 집행유예 1년이 확정됐습니다. 법원은 현대건설 측의 처벌불원 의사를 유리한 정상으로 참작했습니다.
착공을 앞둔 시점에 이 사건을 다시 꺼내는 이유는 단순합니다. 한남3구역을 검색하면 여전히 함께 언급되는 사안이기 때문입니다. 다만 이미 대법원 판결로 마무리된 사안인 만큼, 지금 시점에서는 사업 진행에 별도의 영향을 미치는 변수라기보다 지나간 갈등의 기록으로 이해하시는 게 맞습니다.
현대백화점 유치 공약, 지금은 어떻게 됐나
현대건설은 2020년 시공사 수주 당시 “범 현대그룹 일원인 현대백화점 입점”을 핵심 공약으로 내걸었습니다. 이후 부지 부족, 교통영향평가 등의 문제로 백화점 직접 입점이 현실적으로 어려워졌고, 2024년 9월에는 조합원들이 “공약 무산”을 이유로 현대건설과 갈등을 빚었다는 보도가 나왔습니다.
같은 해 10월, 현대건설은 대안으로 “백화점에 준하는 스트리트 상가” 조성안을 제안했지만 조합은 이를 받아들이지 않았습니다. 이후 촉진계획 변경에 맞춰 “새로운 콘셉트의 백화점 모델”을 적용하겠다는 공문을 내고, 조합과 상가협의체를 구성해 협의를 이어가는 단계라는 보도가 이어졌습니다.
이 사안이 2025~2026년 사이 어떻게 정리됐는지는 조합 공지사항을 찾아보는 편이 가장 확실합니다.
한남뉴타운 전체 그림에서 본 한남3구역
한남3구역 하나만 놓고 보면 진행이 더디게 느껴질 수 있습니다. 그런데 한남뉴타운 전체 5개 구역을 나란히 놓고 보면 얘기가 달라집니다.
한남1구역 — 서울시 정비사업 추진현황 데이터셋에 아예 등재되어 있지 않습니다. 나무위키에는 “신속통합기획 진행 중”으로 기재돼 있는데, 정확한 지위는 관할 자치구에 문의해봐야 알 수 있습니다.
한남2구역 — 대우건설, ‘한남 써밋’. 관리처분 단계에서 이주를 진행 중입니다. 계획세대수는 총 1,537세대(분양 1,299 / 임대 238)입니다. 이 구역은 최근 재신임투표를 둘러싼 이슈가 있어 한남2구역, 대우건설 재신임투표로 계약 유지에서 별도로 다룬 적이 있습니다.
한남3구역 — 현대건설, ‘디에이치 한남’. 총 5,970세대(분양 4,950 / 임대 1,020)로 한남뉴타운 중 가장 큰 규모입니다. 이주와 철거를 마치고 착공을 목전에 두고 있습니다.
한남4구역 — 삼성물산, ‘래미안 글로우힐즈'(평당 983만원에 선정). 총 2,331세대(분양 1,981 / 임대 350)이며, 사업시행인가 단계입니다. 아직 관리처분에는 이르지 못했습니다.
한남5구역 — 나무위키 기준 ‘아크로 한남’으로 알려져 있으나, 시공사명 자체는 이번 확인으로는 명확히 특정하지 못했습니다. 총 2,592세대(분양 2,202 / 임대 390)이며, 사업시행인가 단계입니다.
규모로도 속도로도, 한남3구역이 한남뉴타운 안에서 가장 앞서 있습니다. 한남2구역이 관리처분 단계에서 이주를 진행하며 그 뒤를 따르고 있고, 한남4·5구역은 아직 사업시행인가 단계로 관리처분에도 이르지 못했습니다. 한남1구역은 정식 구역지정 여부부터가 불분명한 초기 단계로 보입니다.
같은 뉴타운 안에서도 진행 속도 차이가 이렇게 벌어지는 이유는, 결국 이주·철거처럼 손이 많이 가는 실행 단계를 얼마나 빨리 넘기느냐에 달려 있을 가능성이 높습니다. 인허가는 서류의 문제지만, 이주와 철거는 사람과 시간의 문제이기 때문입니다.
정리하며
한남3구역 재개발은 지금 어디까지 왔을까요. 다시 답하자면, 이주와 철거는 끝났고 서울시가 연내 착공을 목표로 밀착 관리에 들어간 단계입니다.
공사비 인상, 차량 돌진 사건, 백화점 공약 논란 같은 굵직한 갈등들도 있었지만, 그 상당수는 이미 지나간 이슈이거나 조합·시공사 간 협의로 넘어가는 단계에 들어섰을 가능성이 높습니다.
정비사업에서 진짜 중요한 변화는 화려한 조감도가 아니라, 이주와 철거라는 지루한 단계를 넘어서는 순간에 있습니다. 한남3구역은 지금 그 마지막 문턱 앞에 서 있습니다.